Klein Ulsda, 't Molenlaantje 11

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan 't Molenlaantje 11 te Klein Ulsda is op dit moment de mogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om er een privéclub te huisvesten. In het verleden is hier ook sprake van geweest, maar inmiddels is deze club opgeheven. Het voornemen is om het vestigen van een privéclub planologisch niet meer mogelijk te maken door deze mogelijkheid weg te bestemmen. In het geldende bestemmingsplan Klein Ulsda is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de gewenste situatie juridisch-planologisch mogelijk gemaakt kan worden. Om hier toepassing aan te geven is dit wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied van dit wijzigingsplan betreft de gronden van het perceel 't Molenlaantje 11 te Klein Ulsda. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Klein Ulsda, dat is vastgesteld op 22 februari 2007, door de voormalige gemeente Bellingwedde. In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Woondoeleinden' met daarbij de aanduiding 'privéclub toegestaan'. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Ter plaatse van de aanduiding 'privéclub toegestaan' is tevens een privéclub toegestaan.

Binnen het plan is in artikel 4, lid F, een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Daarin is opgenomen dat Burgemeester en Wethouders het plan kunnen wijzigen in die zin dat de aanduiding 'privéclub toegestaan' van de kaart wordt verwijderd. Hierbij moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Beschrijving in Hoofdlijnen.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit wijzigingsplan is als volgt opgezet: in hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie, de voorgenomen situatie en vindt een toetsing aan de wijzigingscriteria plaats. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders en de toetsing aan de voor dit wijzigingsplan relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de juridische regeling van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 5 in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

De gronden waarop dit wijzigingsplan betrekking heeft betreft de gronden van 't Molenlaantje 11 te Klein Ulsda. Dit perceel vormt het westelijke uiteinde van het Groningse buurtschap. In de huidige situatie is sprake van een gebouw. Deze bestaat deels uit één laag met kap en deels één laag met een plat dak. De gronden rondom het pand zijn volledig verhard en doen dienst als parkeerterrein.

Het perceel wordt ontsloten via 't Molenlaantje. Ten oosten en noorden van het plangebied zijn voornamelijk woningen aanwezig. Aan de westzijde wordt het perceel begrensd door de Westerwoldsche Aa. Ten zuiden en rondom geheel Klein Ulsda is sprake van agrarische gronden. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven. In figuur 2.2 is een vooraanzicht van het plangebied weergegeven, vanaf 't Molenlaantje.

Figuur 2.1 Luchtfoto huidige situatie van het plangebied

Figuur 2.2 Vooraanzicht van het plangebied

In de voorgenomen situatie vindt uitsluitend een gebruiksverandering in het plangebied plaats, in die zin dat de aanduiding 'privéclub toegestaan' van het plangebied wordt verwijderd. Hiermee zijn in de voorgenomen situatie privéclubs niet langer toegestaan binnen het plangebied. Het plangebied zal dan uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van reguliere bewoning. Er vinden geen fysieke ingrepen plaats met de uitvoering van dit plan.

Om gebruik te kunnen maken van het wijzigingsplan moet het voornemen in overeenstemming zijn met het gestelde in de Beschrijving in Hoofdlijnen, als opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Omdat er geen fysieke ingrepen plaatsvinden en de enige wijziging is dat geen privéclubs meer zijn toegestaan in het plangebied, is dit plan niet in conflict met het gestelde in de Beschrijving in Hoofdlijnen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader en milieu- en omgevingsaspecten

Gezien de aard en omvang van het voornemen kan worden gesteld dat het rijksbeleid en het provinciaal beleid niet van toepassing zijn op dit wijzigingsplan.

3.1 Beleidskader

Gezien de aard en omvang van het voornemen kan worden gesteld dat het rijksbeleid en het provinciaal beleid niet van toepassing zijn op dit wijzigingsplan.

3.1.1 Gemeentelijk beleid

Algemene plaatselijke verordening Westerwolde

In de Algemene plaatselijke verordening van de gemeente Westerwolde is de wetgevende regeling op gemeentelijk niveau vastgelegd. Het is de belangrijkste en meest omvattende gemeentelijke verordening van de gemeente.

In artikel 3.5 is opgenomen dat voor ten hoogste één seksbedrijf een vergunning mag worden verleend. Op dit moment maak alleen het bestemmingsplan Klein Ulsda juridisch-planologisch gezien twee privéclubs mogelijk. Het wegbestemmen van deze mogelijkheid in het plangebied is in overeenstemming met de regeling in de APV van de gemeente Westerwolde.

Bestemmingsplan Klein Ulsda

Het geldende bestemmingsplan voor het plangebied vormt het meest recente beleids- en uitvoeringskader voor het gemeentelijk beleid ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen.

Dit plan voorziet in de toepassing van de in het bestemmingsplan in artikel 4 lid F opgenomen wijzigingsbevoegdheid, waarmee het mogelijk wordt gemaakt om de aanduiding 'privéclub toegestaan' van het plangebied te verwijderen.

3.1.2 Milieu- en omgevingsaspecten

Met dit plan worden geen fysieke wijzigingen in het plangebied gerealiseerd. Ook blijft de woonfunctie van het gebied in de voorgenomen situatie bestaan. De enige wijziging is dat de aanduiding 'privéclub toegestaan' wordt verwijderd uit het plangebied. De impact van deze wijziging op de verschillende milieu- en omgevingsaspecten is nihil. Daarom is het niet noodzakelijk om per aspect een beoordeling hierop te geven. Wel is de wettelijk verplichte watertoets doorlopen. Hieruit is naar voren gekomen dat het plan geen waterschapsbelang heeft. Nadere acties zijn daarom niet noodzakelijk. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 1.

Hoofdstuk 4 Juridische regeling

Verbeelding

Het wijzigingsplan 'Klein Ulsda, 't Molenlaantje 11' gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan 'Klein Ulsda, 't Molenlaantje 11' van de gemeente Westerwolde.

Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Klein Ulsda' zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan. De bestemmingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan, in dit geval de bestemming 'Woondoeleinden', zijn onverkort van toepassing. In de regels is een koppeling gelegd met deze bestemming. Het gaat hierbij om artikel 4 van het bestemmingsplan 'Klein Ulsda'.

Hoofdstuk 5 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het wettelijk overleg is het concept ontwerp voorgelegd aan de provincie Groningen. In een overlegreactie laat de provincie Groningen weten dat zij geen opmerkingen hebben. De overlegreactie is als bijlage 2 toegevoegd.

Het ontwerpwijzigingsplan is zes weken ter inzage gelegd (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode is aan belanghebbenden de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen.

De vaststelling van het wijzigingsplan is vervolgens door het College van Burgemeester en Wethouders bekend gemaakt en ter inzage gelegd. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij dit plan is slechts sprake van een planologische wijziging, de bestaande bebouwing in het plangebied wijzigt niet. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat hij over voldoende financiële middelen beschikt om het plan uit te voeren.

5.3 Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan middels een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

Er is in dit plan geen sprake van een bouwplan. Het opstellen van een exploitatieplan is daardoor niet aan de orde. De gemeentelijke kosten voor het wijzigingsplan worden verhaald via leges. Tot slot wordt een planschade overeenkomst afgesloten.

Westerwolde

wijzigingsplan

identificatie	planstatus
identificatiecode:	datum:	status:
NL.IMRO.1950.WZ1806-vs01	18-10-2018	concept
		voorontwerp
projectnummer:	20-11-2018	ontwerp
20181261	11-01-2019	vastgesteld
opdrachtleider: