Lemmer - Tramdijk Oost herziening

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente De Fryske Marren is bezig de geldende bestemmingsplannen te actualiseren. In 2010 is het bestemmingsplan Tramdijk Oost vastgesteld voor de ontwikkeling van een nieuw duurzaam woonmilieu aan de oostzijde van Lemmer. Dit plan bestaat uit 3 fasen waarvan er 2 gedetailleerd zijn uitgewerkt en met rechtstreeks toetsingskader voor omgevingsvergunningaanvragen. De derde fase is voorzien van de bestemming "Wonen uit te werken" met een uitwerkingsplicht voor burgemeester en wethouders. Ook enkele bestaande functies zijn in het plangebied meegenomen.

Inmiddels is de eerste fase grotendeels gerealiseerd en na een stagnatie van de woningvraag is er opnieuw belangstelling voor nieuwe woningbouw in de wijk vanuit ontwikkelaars en particulieren. De ontwikkelingen van de afgelopen tijd vragen echter wel om een andere aanpak dan voorheen en om een andere invulling van de resterende kavels in het gebied. Niet alleen het bestemmingsplan uit 2010 maar ook de beoogde beeldkwaliteit wordt op sommige plaatsen als 'te (onnodig) knellend' of 'niet passend (voor de nieuwe aanpak)' ervaren.

Om die reden is al voor enkele locaties bij de vergunningverlening van de oorspronkelijke beeldkwaliteit afgeweken. En bij nieuwe plannen geven ontwikkelaars aan om binnen het thans geldende beeldkwaliteitskader geen mogelijkheden te zien. Hier is een versoepeling welkom. Op andere plekken waar de grenzen van de planologische mogelijkheden worden opgezocht en afgeweken wordt van de oorspronkelijke verkaveling is juist behoefte aan een aanscherping/verduidelijking.

Planologisch is er veel mogelijk nu het Rijk en de Provincie de (kruimel)regeling in het nieuwe beleid heeft versoepeld. Toch is het wenselijk om het planologisch kader beter af te stemmen op de huidige vraag om niet overal een afwijkingsprocedure voor te hoeven doorlopen. Om deze reden wordt het bestemmingsplan uit 2010 herzien.

Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt voor de (nagenoeg afgeronde) eerste fase het planologisch kader geactualiseerd en vooral afgestemd op de inmiddels doorlopen procedures. Voor de tweede fase wordt een geactualiseerde verkaveling voorgesteld die flexibel is en ruimte biedt aan zowel vrijstaande, geschakelde twee onder een kap als rijenwoningen. De opgestelde basisverkaveling is het uitgangspunt, maar afhankelijk van de vraag zijn onderlinge verschuivingen planologisch mogelijk. Fase 3 (het gebied waar de uit te werken bestemming van toepassing is) wordt niet in het plangebied van dit bestemmingsplan meegenomen. De uit te werken bestemming uit het bestemmingsplan van 2010 blijft hiermee van kracht.

Het nieuwe bestemmingsplan geeft een regeling voor het gebied dat overeenstemt met het gemeentelijk handboek en voldoet aan alle nieuwe digitale vereisten. Hierbij is rekening gehouden met recent beleid en regelgeving.

1.2 Ligging plangebied

In de volgende figuur is de exacte begrenzing van het plangebied aangegeven. Het plangebied beslaat met uitzondering van fase 3 en de woning aan de Wielewei 2A hetzelfde gebied als het nu geldende bestemmingsplan, waarbij een binnen de grenzen gelegen agrarisch perceel nu meegenomen wordt in dit bestemmingsplan en daarmee uit het bestemmingsplan voor het buitengebied is gehaald. Om deze wijze ontstaat er een logische begrenzing, die is afgestemd op de omliggende bestemmingsplannen.

Figuur 1: Ligging plangebied

1.3 Crisis- en herstelwet

Dit bestemmingsplan valt onder het bereik van de Crisis- en herstelwet. Deze wet beoogt een versnelde ontwikkeling en realisering van ruimtelijke en infrastructurele projecten als bijdrage aan de bestrijding van de economische crisis. Het gaat er hierbij met name om dat de procedure van een plan sneller kan worden afgerond, waarmee in dit geval ook vlotter met de realisatie van de woningen kan worden gestart.

Hiertoe bevat de Crisis- en herstelwet een tweetal hoofdstukken met bijzondere wettelijke voorzieningen van tijdelijke aard en een hoofdstuk met wijzigingen van een groot aantal wetten, waaronder de Wet ruimtelijke ordening. Deze wijzigingen hebben een blijvend karakter. Het toepassen van deze wet heeft als grootste voordeel een snelle afhandeling bij beroep. Bij beroep moet de Raad van State de zaak binnen zes maanden na indiening van het beroepschrift afhandelen.

Er is ook geen mogelijkheid voor belanghebbenden om een pro-forma beroep in te dienen en om beroepsgronden aan te voeren na het einde van de beroepstermijn. Een ander voordeel is dat een nieuw besluit na vernietiging (of na een tussenuitspraak) gebaseerd kan worden op de feiten waarop het oude besluit berustte, behalve wanneer die feiten reden waren voor de vernietiging. Bij de Crisis- en herstelwet geldt onder andere de verplichting dat bij het besluit en de bekendmaking of mededeling van het besluit wordt vermeld dat de procedurele versnellingen van de Crisis- en herstelwet van toepassing zijn.

1.4 Leeswijzer

De toelichting bij het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 beschrijft kort de bestaande en gewenste situatie van het plangebied;
• hoofdstuk 3 vat de relevante beleidsstukken samen en geeft zo nodig aan welke consequenties dit heeft voor het plangebied;
• hoofdstuk 4 staat stil bij de relevante milieu- en omgevingsaspecten;
• hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de gehanteerde bestemmingen met de uitgangspunten hiervoor;
• hoofdstuk 6 bevat tenslotte een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande en gewenste situatie

2.1 Bestaande situatie

In figuur 2 is een luchtfoto weergegeven van het plangebied. De eerste fase van het woningbouwplan is nagenoeg volledig gerealiseerd en bevindt zich in het zuidoostelijke kwadrant van het plangebied. De tweede fase van het woningbouwplan in het middenwestelijke deel van het plangebied is destijds al gedeeltelijk bouwrijp gemaakt, deze fase ligt braak. De overige gronden zijn nog in gebruik als grasland, waarvan het noordwestelijke deel kan worden aangewend voor de uitwerking van de derde fase op basis van het vigerende bestemmingsplan uit 2010. Aan de Straatweg 35 bevindt zich een woning van oudere datum die geen relatie heeft met het woongebied.

Figuur 2: Luchtfoto Lemmer - Tramdijk oost (bron: PDOKviewer)

De woningbouw van de eerste fase wordt ontsloten op de Straatweg en voor het langzaam verkeer op de Melkweg waar aangetakt wordt op bestaande routes. De Melkweg aan de zuidrand vormt de hoofdontsluitingsweg voor geheel Lemmer Noord. Deze weg wordt begeleid door bomen.

Om de herkenbaarheid van de directe woonomgeving te vergroten, is de wijk ingedeeld in clusters, velden en terpen met een eigen identiteit en karakteristiek. Met de auto zijn de clusters alleen op indirecte wijze via de randwegen met elkaar verbonden. Op de fiets zijn de clusters op directe wijze verbonden, met elkaar en met de omgeving, via fietsroutes in het groen. De fietsroutes vallen samen met een aantal hoofdstructuurlijnen binnen het plan. Naast groen is ook water een ruimtelijk structurerend element. Het heeft tevens een belangrijke functie in de waterhuishouding en sluit aan bij het water in de omgeving. De archeologisch waardevolle terreinen in het plangebied worden niet bebouwd. In de verkaveling zijn deze gebieden ingericht ten behoeve van groenvoorzieningen en/of water.

In het plangebied zijn ook twee maatschappelijke functies aanwezig. In de zuidwesthoek van het plangebied is basisschool "De Arke" gerealiseerd. Het schoolgebouw is toegankelijk vanaf de Verlaet over de voormalige trambaan. Ten oosten van de school bestaat op basis van de vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid voor de bouw van een andere maatschappelijke voorziening. In het noordoosten, ontsloten op de Straatweg, is een begraafplaats gelegen.

Rondom het plangebied is bebouwing aanwezig, met uitzondering van de noordzijde. Daar is sprake van aansluiting op het landelijk gebied. Langs de Straatweg vindt de verdere ontwikkeling van het bedrijventerrein plaats. De Straatweg is één van de toegangswegen naar het centrum van Lemmer. De westgrens van het plangebied wordt gevormd door de voormalige trambaan, die als fiets- en wandelroute wordt gebruikt. Ten westen hiervan ligt de woonwijk 'Tramdijk-West'. De voormalige trambaan vormt een duidelijke grens en barrière en is een herkenbaar element in Lemmer die zich manifesteert in het gebied door de wat hogere ligging ten opzichte van het aansluitende maaiveld. Hier zijn twee gasleidingen aanwezig.

2.2 Gewenste situatie

In tegenstelling tot voorgaande uitbreidingsplannen in Lemmer, is in Tramdijk - Oost 'groen' het thema in plaats van 'water'. Het doel is de ontwikkeling van een hoogwaardige woonwijk met een gevarieerd aanbod aan woningen. Het plangebied sluit aan op de bestaande structuur en de eerdere uitbreidingen van Lemmer en het in de toekomst aan de noordzijde van Lemmer te ontwikkelen woongebied. Het plan sluit aan op het terrein van de school, het winkelcentrum en aanliggende woongebieden.

De gewenste situatie voor fase 1 is een goed planologisch kader te bieden voor dit vrijwel geheel gerealiseerde deel van de wijk zoals het geworden is. Voor fase 2 is een nieuw inrichtingsschets opgesteld die het uitgangspunt vormt voor de bestemmingsplanregeling:

Figuur 3: Inrichtingsschets fase 2

Fase 2 omvat een nieuw cluster en vormt een woonbuurt met ongeveer 60 woningen. Op deze schaal is het mogelijk de meeste buurtbewoners van gezicht te kennen en is er sprake van sociale veiligheid. De bebouwing bestaat overwegend uit een of twee lagen met een kap. Iedere cluster heeft een andere geometrische hoofdvorm. In fase 1 betreft dit een rechthoek. Voor fase 2 is het een driehoek die wordt versterkt met een rondom lopende auto-ontsluiting en met bomen.

De clusters bestaan uit een herkenbare buitenschil en een binnenkant. Zo is er een diversiteit aan woonvormen en -plekken en ook een diversiteit in ruimtelijke beleving. De eigenheid van de clusters wordt ondersteund door hun beeldkwaliteit. De buitenzijde van de cluster is robuust. De bebouwing vormt als het ware een rond lopende muur. Aan de binnenzijde is deze cluster opgebouwd uit verschillende besloten woonstraatjes met bomen. De zijtuinen grenzend aan de rondom lopende auto-ontsluiting hebben een groene erfafscheiding.

Het autoverkeer tussen de clusters is van elkaar gescheiden. Elke cluster heeft een eigen auto-ontsluiting naar het omliggende wegennet. Voor de auto zijn de clusters onderling alleen verbonden via de randwegen. Verkeersveiligheid en een kindvriendelijke omgeving zijn belangrijke uitgangspunten bij het ontwerp. Daarom zijn zowel het verkeerssysteem als de inrichting van de straat overzichtelijk en helder van opzet. Voor fietsers zijn de clusters met elkaar en met de omgeving verbonden via fietsroutes in het groen. Deze vallen samen met de hoofdstructuur van het plan. De fietsroutes sluiten aan op bestaande fietsroutes in de omgeving.

Rond de clusters ligt buurtgroen, structurerend groen en wijkgroen. Het groen is van invloed op de beleving van de wijk. Daarnaast is het ook functioneel, onder meer omdat in het groen speelplekken gerealiseerd kunnen worden en fiets- en wandelpaden een rol in het planconcept vervullen. Het maakt - indien goed ingericht - de wijk aantrekkelijker. Vanwege de grote omvang van deze groene ruimte speelt het bovendien een grote rol in de beleving van het gebied. Het concept om groen te gebruiken voor de waterhuishouding (infiltratie en afvoer van hemelwater) wordt in dit plandeel niet voortgezet. Aan de noord- en westzijde van fase 2 zijn waterpartijen voorzien.

2.3 Beeldkwaliteit

Voor de tweede fase is een gedetailleerd beeldkwaliteitsplan opgesteld (opgenomen in bijlage 1). Hiermee zal een goede kwaliteit en uitstraling van de bebouwing en de openbare ruimte worden gewaarborgd. Dit beeldkwaliteitsplan zal na vaststelling als uitgangspunt dienen voor de begeleiding, het ontwerp en beoordeling van bouwplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte.

Met name bij particulier opdrachtgeverschap is het van belang om eisen te stellen ten aanzien van de uitstraling, sfeer en kwaliteit van het woningontwerp, teneinde de samenhang en het karakter van de bebouwde omgeving te waarborgen.

Ook in de openbare ruimte zal er ruimschoots aandacht worden besteed aan een goede beeldkwaliteit. in het beeldkwaliteitsplan wordt daar nader op ingegaan.

De inmiddels nagenoeg geheel gerealiseerde eerste fase wordt bij de (jaarlijkse) actualisatie van de Welstandsnota onder het welstandsregime van "Buurten met een individuele opzet" gebracht.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Op rijksniveau is onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van toepassing die verder is uitgewerkt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Hierbij worden uitsluitend regels gesteld ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen. Het voorliggende plan is een actualisatie van reeds eerder bepaalde en planologisch mogelijk gemaakte en vastgelegde ontwikkelingen.

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder houdt in dat de toelichting bij een bestemmingsplan die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering bevat waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Wat betreft de behoefte, maakt dit bestemmingsplan niet meer woningen mogelijk dan het geldende bestemmingsplan. Alleen de verkaveling wordt aangepast aan de nieuwe inzichten. Omdat er sprake is van voortzetting van een bestaand planologisch al voor woningbouw ingericht gebied, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is de ladder niet van toepassing op dit bestemmingsplan. Wel dient er vanuit een zorgvuldig ruimtegebruik sprake te zijn van een reële behoefte. Het voorliggende bestemmingsplan leidt technisch gezien tot een verdere verstedelijking van het landelijk gebied. Ruimtelijk is de locatie binnen de contouren van het bestaand stedelijk gebied gelegen, zie hiervoor ook paragraaf 3.2. Ook blijkt uit het gemeentelijke beleid en de afspraken die over de woningbouw zijn gemaakt dat er behoefte is aan de woningen in het plangebied.

Met het bestemmingsplan wordt dus voldaan aan het Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Op provinciaal niveau is het Streekplan Fryslân 2007 van belang, dat verder is uitgewerkt in de Verordening Romte Fryslân.

De provinciale verordening geeft aan dat het plangebied is gelegen in het 'bestaand stedelijk gebied'. Wat betreft het thema wonen, geeft de provinciale verordening aan dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hier is bij Tramdijk Oost sprake van, zoals in paragraaf 3.3 is aangegeven.

Voor archeologie schrijft de verordening voor dat in de plantoelichting wordt aangegeven hoe het plan rekening houdt met de manier van onderzoek naar en bescherming van archeologische waarden en verwachtingswaarden zoals aangegeven op de Famke. In paragraaf 4.7 wordt ingegaan op hoe rekening is gehouden met archeologische waarden en verwachtingswaarden.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Wonen

Wat betreft het gemeentelijk beleid, is voor het bestemmingsplan het woonbeleid relevant.

In de Woonvisie de Friese Meren 2014-2018 beschrijft de gemeente het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2014-2018. De hoofddoelstelling van het woonbeleid is dat alle inwoners van De Fryske Marren binnen hun mogelijkheden zoveel mogelijk hun eigen woonwensen kunnen realiseren. Deze doelstelling werkt de gemeente in deze woonvisie uit via drie pijlers: 'Aandacht voor kwaliteit', 'Een levensloopvriendelijke gemeente' en 'Goed wonen voor alle doelgroepen'. Het zwaartepunt voor woningbouw ligt in de grotere kernen Balk, Lemmer en Joure. Deze kernen bouwen voor hun eigen behoefte en vangen meer dan gemiddeld de groei van buiten de eigen woonplaats op.

Op 1 maart 2017 is door de gemeenteraad het Strategisch Afwegingskader Woningbouw De Fryske Marren 2016-2026 vastgesteld, tezamen met het geactualiseerde Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016 tot 2026. Dit vormt een aanvulling op de woonvisie. In het strategisch afwegingskader is beoordeeld welke woningbouwplekken nodig zijn, op welke plekken vraag is en onder welke voorwaarden kan worden gebouwd. Met de provincie Fryslân zijn hier afspraken over gemaakt.

In fase 1 van het plan zijn inmiddels 143 van de 145 woningen gerealiseerd. Dit aantal is een mix van vrijstaande woningen, half vrijstaande en rijenwoningen. In fase 2 van het plan is ruimte voor maximaal 62 woningen. De verkaveling van de fase 2 is flexibel en zal weer een mix worden van vrijstaand, halfvrijstaande woningen en rijenwoningen. In het uitvoeringsprogramma is voor fase 2 dit aantal van 62 ook opgenomen. De woningen in fase 1 en fase 2 zijn wat betreft de behoefte en de afspraken die daarover zijn gemaakt in overeenstemming met het gemeentelijke beleid. Deze woningbouwafspraken zijn tussen de gemeente De Fryske Marren, de gemeente Súdwest-Fryslân en door provincie Fryslân bevestigd waarbij er in de gemeente De Fryske Marren sprake is van een extra binnenstedelijke bewegingsruimte van 200 woningen. Hierbij is afgesproken dat per 2 jaar een gesprek plaatsvindt tussen beide gemeenten en de provincie over de kwantitatieve en kwalitatieve voortgang van de woningbouw.

3.3.2 Duurzaamheid

Daarnaast is het duurzaamheidsbeleid van de gemeente van belang voor het plangebied. Op 31 oktober 2012 heeft de gemeente de Duurzaamheidsvisie De Friese Meren vastgesteld. In de visie worden de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid verwoord. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende thema's, zoals energievoorziening, watersysteem, grondstoffen en groen en natuur. De visie richt zich op een aantal maatschappelijke velden, waaronder onderwijs en zorg. Deze velden zijn gekozen, onder andere omdat:

• er gezondheids-/energie/kosten problemen zijn bij onderwijshuisvesting;
• de zorgvraag steeds groter wordt, onder andere door vergrijzing en snellere diagnose van ziektes. De welzijns-/zorgeconomie zal steeds groter worden.

In 2030 wil de gemeente onafhankelijk zijn van fossiele energiebronnen. Voor de kortere termijn (2020) is met betrekking tot wonen als doel gesteld dat 20% van alle gebouwen energieneutraal is. Daarnaast wordt ingezet op het groen inrichten van de omgeving van de gebouwen die uitnodigt tot natuurlijk spelen en het verhogen van de biodiversiteit. Er wordt ingezet op samenwerking voor bewustwording van inheemse flora en fauna. Wat betreft water, wordt ingezet op 100% afkoppeling van hemelwater en maximaal hergebruik van regenwater. Het gebruik van leidingwater wordt teruggedrongen waarbij ook ingezet wordt op gedrag.

Tramdijk Oost kenmerkt zich als een duurzame wijk. Uitgangspunt bij de inrichting en de bouw van de wijk is de 'integrale duurzaamheid'. Dit is een breed begrip dat in grote lijnen inhoudt dat er gebouwd wordt voor nu en in de toekomst, waarbij de woon- en leefkwaliteit behouden blijft.

Er wordt daarbij rekening gehouden met de gegevens en randvoorwaarden van het gebied. Er is sprake van differentiatie in woonplekken en de beeldkwaliteit wordt zorgvuldig gekozen. Ook de verkeersinrichting is duurzaam en veilig. De woningen worden gebouwd volgens de principes van 'woonkeur'. Bij de stedenbouwkundige invulling zal tevens aandacht zijn voor de principes van 'duurzaam bouwen', 'levensloopbestendigheid', het 'politiekeurmerk' en 'sociale veiligheid'.

Ruimtelijk maar ook ontwerptechnisch is de wijk opgezet als een vervolg van fase 1. Duurzaamheid was daar een ontwerp-uitgangspunt wat vertaald is in een wijk zonder gasleidingen, met bovengrondse afvoer van regenwater en een gescheiden rioleringsstelsel. Deze uitgangspunten hebben een vertaling gekregen in de gronduitgifte, de kavelverkoop/vergunningverlening en de aanleg/inrichting van het gebied. In tegenstelling tot fase 1 worden er in fase 2 geen wadi's toegepast, maar vindt locatiegebonden buffering plaats in de omliggende(te verbreden) watergangen.

Daarnaast is het uitgangspunt dat de woningen worden voorzien van laagtemperatuurverwarming. Dit systeem is zeer comfortabel, namelijk vloerverwarming in de winter en vloerkoeling in de zomer. Daarnaast zijn er geen radiatoren in de woning nodig, waardoor er een groter nuttig vloeroppervlak ontstaat. Er wordt gestreefd naar een energiezuinige en duurzame wijk met een hoge energieprestatienorm.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de in en rond het plangebied voorkomende relevante milieu- en omgevingsaspecten.

4.1 Milieuzonering

Ten behoeve van de milieuzonering is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) het systeem 'Bedrijven en milieuzonering' ontwikkeld, in de vorm van een bedrijvenlijst, waarin de bedrijven zijn gecategoriseerd op hun milieueffecten. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie) kunnen veroorzaken, kent de lijst aan de bedrijven een milieucategorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieu-indeling op van 1 tot en met 6, met bijbehorende richtafstanden.

In het bestemmingsplan dat de ontwikkeling van bedrijven ten oosten van de Straatweg mogelijk maakt, is rekening gehouden met de eventuele nadelige invloed op woningbouw in dit plangebied. Voorts grenst aan de zuidzijde van het plangebied een kleinschalig garagebedrijf met een verkooppunt van motorbrandstoffen. Hier is fase 1 inmiddels gerealiseerd, rekening houdend met de aanwezigheid van het bedrijf, zodat er sprake is van een aanvaardbare bestaande situatie. Met de tussenliggende Melkweg, bermen en sloten en de afstand van de woningbouw, is er voldoende afstand tot het garagebedrijf.

Aan de westzijde ligt een centrumgebied met supermarkt en enkele andere buurtgerichte winkels. Door middel van de bestaande infrastructuur, de voormalige tramdijk en de inrichting van het plangebied is rekening gehouden met voldoende afstand tot de woningbouw, zodanig dat geen belemmeringen worden opgeworpen voor de voorzieningen en er tevens een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

Tot slot zijn in het plangebied zelf een school en een begraafplaats gelegen. Met de stedenbouwkundige inrichting van het gebied is rekening gehouden met voldoende afstand tot deze voorzieningen. Daarmee is ook ten aanzien van die voorzieningen een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

Vanuit milieuzonering gelden er geen belemmeringen voor het plangebied.

4.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidsbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. In en rondom het plangebied zijn geen spoorwegen aanwezig of geluidzones voor industrielawaai.

In de Wgh is bepaald dat met uitzondering van 30 km/uur-wegen elke weg een geluidszone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Alle wegen in en nabij het plangebied zijn ingericht als 30 km/uur-gebied. Dit betekent dat de wegen dus geen geluidzone hebben. Uit akoestisch onderzoek, dat in het kader van het vigerende bestemmingsplan is uitgevoerd, is ook gebleken dat de realisatie van de woningen in het plangebied geluidtechnisch geen problemen oplevert.

Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat geluid geen belemmering is voor het plangebied.

4.3 Externe veiligheid

Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de daarop gebaseerde  Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) gelden bepaalde normeringsafstanden tussen risicovolle en risicogevoelige functies. Daarbij wordt er onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In het Bevi wordt aangegeven hoe met het plaatsgebonden risico en het groepsgebonden risico moet worden omgegaan.

De risicovolle inrichtingen zijn op de risicokaart van de provincie Fryslân weergegeven. In en nabij het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen die vallen onder het Bevi of worden mogelijkheden daartoe geboden. Wel bevinden zich in het plangebied twee hogedruk gasleidingen op de voormalige trambaan. Hier is bij de ontwikkeling van het gebied destijds rekening mee gehouden. Uit een door de Gasunie uitgevoerde risicoanalyse (kenmerk DET 2008.M.0283) blijkt dat de plaatsgebonden risicocontour voor de gasleidingen niet over de te bouwen woonwijk geprojecteerd is. Ook de groepsrisicoberekening blijft binnen de gestelde norm.

Brandweer Fryslân heeft tevens een advies uitgebracht voor het bestemmingsplan. Dit is opgenomen in bijlage 2. Hierin blijkt dat op het gebied van opkomsttijden en bereikbaarheid geen knelpunten worden verwacht. Wat betreft de bluswatervoorzieningen geldt dat voldoende brandkranen beschikbaar moeten zijn. Bij de verdere uitwerking treedt de gemeente hiermee met Brandweer Fryslân in overleg. Brandweer Fryslân adviseert tenslotte om een verantwoording van het groepsrisico op te stellen. Ten aanzien van dit groepsrisico is uitgerekend dat dit zich binnen de gestelde normen bevindt. De opzet van het plangebied laat een hoge dichtheid van personen niet toe. De verkaveling gaat uit van grondgebonden woningen tot ten hoogste vijf aaneen. Ten opzichte van de vorige verkaveling, waar sprake was van een appartementengebouw nabij de gasleiding, is dit een verbetering. De hoeveelheid te bouwen woningen neemt naarmate de afstand tot de gasleiding groter wordt strooksgewijs toe. Gezien de gekozen bestemmingen in fase twee van het plangebied mag verwacht worden dat de aanwezige personen zelfredzaam zijn in geval van een calamiteit. Op basis hiervan wordt het groepsrisico verantwoord geacht waarbij er tevens rekening gehouden moet worden dat er op basis van het vigerende bestemmingsplan al woningbouwmogelijkheden zijn.

De FUMO is eveneens om advies gevraagd voor het aspect externe veiligheid. Dit advies is opgenomen in bijlage 3. Uit het advies blijkt dat volgens de FUMO de externe veiligheidssituatie mogelijk een belemmering vormt voor het plan omdat er woningen worden gesitueerd binnen de 1% en 100% letaliteitszones. Voor dit bestemmingsplan geldt echter dat het groepsrisico (de personendichtheid) niet toeneemt ten opzichte van de huidige situatie omdat er op basis van het geldende bestemmingsplan binnen deze zones woningen gebouwd kunnen worden. Bij de vergelijking van de personendichtheid dient uitgegaan te worden van de bestemmingsplancapaciteit en dus niet van de feitelijke situatie. In het nieuwe bestemmingsplan wordt alleen een herverkaveling mogelijk gemaakt. Er wordt niet dichter op de hogedruk aardgasleiding gebouwd. De herverkaveling maakt grondgebonden woningen mogelijk in plaats van gestapelde woningen waardoor het aantal toegestane woningen en dus ook de personendichtheid afneemt. Het groepsrisico neemt daarom ten gevolge van de herverkaveling niet toe. Volgens het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) kan volstaan worden met een beknopte verantwoording van het groepsrisico indien het groepsrisico met niet meer dan 10% toeneemt bij een groepsrisico dat kleiner is dan de oriëntatiewaarde.

Ten aanzien van het groepsrisico is aangetoond dat het groepsrisico lager is dan de oriëntatiewaarde en dat deze gezien het karakter van het bestemmingsplan niet toeneemt. Er kan daarom worden volstaan met een beknopte verantwoording zoals in deze paragraaf is gemotiveerd. Hierbij hoeft niet ingegaan te worden op alternatieve locaties en maatregelen.

4.4 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit is een onderdeel van de Wet milieubeheer. In de wet zijn normen opgenomen voor de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen vormen onder andere geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of als een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt.

Het bestemmingsplan bevat een ontwikkeling die minder dan 1.500 woningen omvat waarvan de Wet milieubeheer aangeeft dat deze de luchtkwaliteit niet "in betekenende mate" zal verslechteren. Luchtkwaliteit is daarmee geen belemmering voor het plangebied.

4.5 Bodem

Met betrekking tot de bodem is in 2004 een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de bodemkwaliteit van een dusdanig kwaliteit was dat er een woonbestemming aan gegeven kon worden, met uitzondering van een locatie die is gelegen in fase 2 waar mogelijk een PAK-verontreiniging aanwezig is.

Hier is nader bodemonderzoek naar uitgevoerd, dat is opgenomen in bijlage 4. Uit het onderzoek blijkt dat op deze locatie geen verontreiniging meer is vastgesteld, waardoor het uitvoeren van een nader bodemonderzoek naar PAK niet noodzakelijk is. Uit aanvullend onderzoek is gebleken dat op het maaiveld en in de opgegraven/opgeboorde grond visueel geen asbestverdacht materiaal is aangetroffen.

Daarnaast is een waterbodemonderzoek (zie bijlage 5) uitgevoerd in verband met het baggeren van de waterbodem in fase 2 en de herinrichting van de watergang. In het onderzoek zijn geen belemmeringen voor het bestemmingsplan geconstateerd en het uitvoeren van een aanvullend waterbodemonderzoek is niet noodzakelijk.

4.6 Water

Het plangebied valt onder het beheer van het Wetterskip Fryslân, dat zorg draagt voor de kwaliteit van het oppervlaktewater in het gebied en dat de grotere boezemwateren en sloten beheert, alsmede de waterkeringen, zoals geregeld in de Waterwet. Ook is het waterschap belast met het peilbeheer in het plangebied.

Wat betreft de waterhuishoudkundige aspecten is de watercompensatie in het plangebied tot uitdrukking gebracht met de bestemming 'Water'. Ook in de andere bestemmingen behoort de realisatie van water tot de mogelijkheden. In het gebied moeten 3 waterpeilen worden onderscheiden:

• a. een peil van -2,10 meter in het meest zuidelijk gelegen gedeelte;
• b. een peil van -2,00 meter in het grootste deel van het plangebied;
• c. een peil van -1,65 meter; dat is een hoogwaterpeilverbinding die van het westelijk van de Tramdijk gelegen water een verbinding moet vormen met de hoogwaterlijn langs de Straatweg.

In het kader van de watertoets is het oorspronkelijke plan om uit te breiden in Lemmer op de locatie 'Tramdijk - Oost' enkele keren besproken met het Wetterskip Fryslân. Het waterschap heeft toen de volgende aandachtspunten en richtlijnen voor het ontwerp van het watersysteem aangegeven:

• 1. Uitgangspunt bij de bouw moet zijn dat de bovenkant van de vloer minimaal 1,00 meter hoger ligt dan het waterpeil.
• 2. Het huidige maaiveld ligt gemiddeld op -1,15 meter. Dat betekent dat in het noordelijk gedeelte van het plangebied het maaiveld moet worden opgehoogd tot minimaal -0,65 meter. In de rest van het plangebied kan dat minder zijn (maaiveld op minimaal -1,00 meter) maar er moet wel rekening worden gehouden met incidenteel hogere waterstanden bij extreme regenval.
• 3. De diepte van de sloten kan variëren van 0,5 meter tot 1,00 meter. Dat betekent dat op de meeste plaatsen waar in de toekomst water komt, 1,50 meter tot 1,85 meter moet worden afgegraven.
• 4. De gemeente gaat een waterbeheersplan op laten stellen, waarin rekening moet worden gehouden met buien die 1 keer per 100 jaar voorkomen (maatgevende buien).
• 5. Nagegaan zal moeten worden welke effecten een eventuele verlaging van het waterpeil van - 1,65 meter naar - 2,00 meter heeft op de fundering van de Straatweg.
• 6. Als gevolg van de peilwijzigingen zal een peilbesluitprocedure moeten worden doorlopen.
• 7. Ten aanzien van beheer en onderhoud kan worden opgemerkt dat de voeding voor het -1,65 meter circuit in beheer bij het Wetterskip zal komen. De overige beheersaspecten liggen bij de gemeente.
• 8. Ten aanzien van oeverwallen wordt gedacht aan natuurvriendelijke oevers en niet aan beschoeiingen.
• 9. Wat betreft de riolering kan worden aangesloten op de persleiding die onder de Tramdijk loopt. Aan weerszijden hiervan moet een strook van 3 meter bebouwingsvrij blijven. Het (nog op te stellen) rioleringsplan moet ter beoordeling aan het waterschap worden voorgelegd.

De bovengenoemde uitgangspunten zijn in de uitvoering van het stedenbouwkundig plan en het waterbeheerplan meegenomen. Dit heeft vervolgens geleid tot civieltechnische uitgangspunten ten aanzien van de ontwateringsdiepte en de grondwaterstanden zoals opgenomen in bijlage 6.

Het bestemmingsplan is conform de watertoets voor een wateradvies in het kader van het vooroverleg naar Wetterskip Fryslân gestuurd en voor het project is een watervergunning aangevraagd en ontvangen (zie bijlage 7). Uit de reactie van het Wetterskip blijkt dat het plangebied binnen de beschermingszone van een hoofdwatergang ligt. De voorkeur van Wetterskip Fryslân gaat er naar uit om het plan buiten de zone van de hoofdwatergang te bouwen, zodat deze te alle tijde goed bereikbaar is voor beheer en onderhoud. Wanneer de bouw (voor een deel) plaats vindt binnen de zone, geldt de verplichting om een watervergunning aan te vragen. Voor het bestemmingsplan geldt dat er geen bebouwingsmogelijkheden worden geboden binnen (de beschermingszone van) de hoofdwatergang. Deze watergang blijft bereikbaar voor beheer en onderhoud. In het kader van de watervergunning (zie bijlage 7) zijn afspraken gemaakt over de schouwwatersloten en watercompensatie. Daarnaast bevinden zich in het plangebied een syphon en een peil scheidende dam. Deze blijven bij het uitvoeren van het project intact.

Wetterskip Fryslân ziet met betrekking tot het voorliggende plan geen waterhuishoudkundige bezwaren en geeft een positief wateradvies. De watertoetsprocedure is hiermee afgerond.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

4.7.1 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Hiervoor is de Friese Archeologische MonumentenKaart Extra (FAMKE) van de provincie Fryslân gebruikt. Op deze kaart is op basis van zowel de aanwezige archeologische monumenten als de te verwachten archeologische waarden een advies aangegeven. De FAMKE bestaat uit twee provinciedekkende advieskaarten, één voor de periode Steentijd - Bronstijd, en één voor de periode Ijzertijd - Middeleeuwen. Deze kaart is ook gekoppeld aan de provinciale ruimtelijke verordening.

Voor het plangebied geldt dat onderzoek noodzakelijk is bij ingrepen vanaf 5.000 m2. In het kader van het vigerende bestemmingsplan is voor het plangebied een karterend bodemonderzoek uitgevoerd. Tijdens het karterend booronderzoek zijn in het plangebied dekzandopduikingen aangetroffen met intacte podzolbodem of lichte bodemvorming en houtskool. In sonderingen op deze drie opduikingen zijn behalve houtskool ook vuursteenafslagen gevonden. Het betreft met zekerheid archeologische vindplaatsen uit de Steentijd (Mesolithicum). Hun omvang is bij benadering bepaald. Hun kwaliteit is waarschijnlijk hoog. Het betreft behoudenswaardige vindplaatsen. Voor deze vindplaatsen is planinpassing aanbevolen door af te zien van bebouwing en van bodemingrepen dieper dan 0,3 meter onder het huidige maaiveld en zorg te dragen voor een bestemming die het behoud van de vindplaatsen garandeert. Hier is in de plannen rekening mee gehouden, en de vindplaatsen zijn in het bestemmingsplan voorzien van een beschermende regeling. Paragraaf 5.2.9 gaat hier nader op in. Voor het resterende deel van het plangebied gelden vanuit archeologisch oogpunt geen beperkingen ten aanzien van bodemingrepen.

Vanuit archeologie gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.7.2 Cultuurhistorie

Het is verplicht om in het bestemmingsplan aandacht te schenken aan de cultuurhistorische waarden in het plangebied. Het kan nodig zijn om cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan te beschermen. Hieronder vallen bijvoorbeeld monumenten, karakteristieke panden, maar ook cultuurhistorisch waardevolle landschappen. Uit paragraaf 2.2 en uit bijlage 1 blijkt dat bij de opzet van de woonwijk rekening is gehouden met de cultuurhistorische waarden van het gebied.

Vanuit cultuurhistorie gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.8 Ecologie

Het plangebied is getoetst aan de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. In 2007 is in het kader van het vigerende bestemmingsplan een ecologisch onderzoek uitgevoerd. In 2017 is opnieuw een (geactualiseerd) ecologisch onderzoek uitgevoerd, dat in bijlage 8 is opgenomen.

Wat betreft de gebiedsbescherming, maakt het plangebied geen deel uit van een Natura 2000-gebied of een gebied dat onder het regime van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) valt. Het meest nabijgelegen habitatrichtlijngebied is het Natura 2000-gebied 'Rottige Meenthe en Brandemeer', een waardevol laagveenmoerasgebied. De afstand tot dit gebied is bijna 10 kilometer. Het meest nabijgelegen vogelrichtlijngebied 'IJsselmeer' ligt op een afstand van circa 2,7 kilometer. Het IJsselmeer is een belangrijk broedgebied voor moerasvogels en kustbroedvogels. Het dichtstbijzijnde Beschermd Natuurmonument wordt gevormd door de ondiepe oeverdelen voor de IJsselmeerkust, waaronder de Steile Bank, op ruim 3 kilometer ten westen van het plangebied. Het plangebied ligt circa 800 meter ten oosten van het NNN. De NNN bestaat hier uit natte graslanden langs de Brekken. Uit de onderzoeken kan geconcludeerd worden dat het plan, op basis van de ligging en aard van de ruimtelijke ingrepen, geen negatieve effecten heeft op beschermde natuurgebieden.

Wat betreft de soortenbescherming is een ontheffing verleend voor de middelhoog beschermde kleine modderkruiper. De ecologische onderzoeken concluderen verder dat het aanvragen van ontheffingen en het nemen van mitigerende maatregelen niet aan de orde is. Wel dient verstoring van broedvogels te allen tijde voorkomen te worden. Het verwijderen van beplanting en het bouwrijp maken van het gebied moet dan ook buiten het broedseizoen van vogels worden uitgevoerd. Het broedseizoen loopt voor de meeste soorten globaal van 15 maart tot 15 juli, hoewel dit geen harde datumgrenzen zijn. Om schade aan zoogdieren te minimaliseren is het wenselijk, indien de planning van activiteiten dit toelaat, het bouwrijp maken van het plangebied zoveel mogelijk uit te voeren in de periode augustus-februari, waarbij de maanden september en oktober de voorkeur hebben. In deze periode zijn ook amfibieën relatief weinig kwetsbaar. Om te voorkomen dat de rugstreeppad zich in het gebied kan vestigen, wordt sterk aanbevolen om te voorkomen dat in de periode april-oktober (tijdelijke) ondiepe wateren aanwezig zijn. Bij de verdere uitwerking van het project wordt hier rekening mee gehouden.

Wat betreft de gebiedsbescherming en de soortenbescherming zijn er met de naleving van de voorgenoemde aanbevelingen geen belemmeringen te verwachten. Wat betreft ecologie, wordt in het plan ook ingezet op natuurinclusief bouwen met voorzieningen voor vogels en dergelijke.

Hoofdstuk 5 Bestemmingen en planuitgangspunten

In dit hoofdstuk wordt een motivatie gegeven van de gehanteerde bestemmingen en de daarbij behorende uitgangspunten van het bestemmingsplan.

5.1 Het juridisch systeem

5.1.1 Digitaal plan

Het bestemmingsplan omvat de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels. Dit is opgenomen in een GML-bestand. De bestemmingen zijn juridisch vastgelegd in de regels behorende tot dit plan en zijn vertaald naar de verbeelding.

Het bestemmingsplan is opgezet als een digitaal raadpleegbaar plan. Deze digitale versie is bedoeld om de burger 'online' informatie te verschaffen omtrent het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere overheidsinstanties. Het bestemmingsplan is opgezet volgens de verplichte landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP). Deze standaard is wettelijk verplicht en is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zo voorziet de SVBP in een standaardopbouw van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voldoet bovendien aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

5.1.2 Handboek Bestemmingsplannen De Fryske Marren

Na de herindeling van de voormalige gemeenten Lemsterland, Skarsterlân en Gaasterlân-Sleat in de gemeente De Fryske Marren zijn de verschillende bestemmingsplansystematieken die in de oude gemeenten golden, geharmoniseerd. In het handboek zijn standaardregels opgenomen die bij nieuwe bestemmingsplannen als basis genomen moeten worden. De bestemmingsplanregeling van dit bestemmingsplan is opgezet volgens de meest recent vastgestelde versie van het handboek. Paragraaf 5.2 gaat hier per bestemming specifiek op in.

5.1.3 De regels

De regels bevatten allereerst een bestemmingsomschrijving. Hierin staat beschreven voor welke functie(s) de gronden mogen worden ingericht, gebruikt en hoe de onderlinge rangorde van functies is. Indien van toepassing, worden ook de aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid is altijd gerelateerd aan het bestemmingsvlak en dient per geval geïnterpreteerd te worden vanuit de aard, omvang en tijd(sduur) van de ondergeschikte functie ten opzichte van de hoofdfunctie.

Naast de bestemmingsomschrijving zijn in de regels bouwregels en gebruiksregels opgenomen. In de bouwregels is - gerelateerd aan de toegelaten gebruiksfuncties - aangegeven welke gebouwen en andere bouwwerken in principe zijn toegestaan en welke maatvoering daarbij moet worden aangehouden.

De gebruiksregels verbieden bepaalde vormen van gebruik of begrenzen toegelaten vormen van gebruik binnen een bestemming (specifieke gebruiksregels) dan wel verbieden alle gebruik in strijd met de gegeven bestemming (algemene gebruiksregels).

In de toekomst kunnen zich omstandigheden voordoen (die op dit moment nog niet zijn voorzien), waaruit blijkt dat de bouw- en gebruiksregels niet voldoende zijn. In deze gevallen kan door het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de bouw- en gebruiksregels. Van geval tot geval zal een afweging worden gemaakt. Er zijn ook gebruiksvormen die beleidsmatig wel mogelijk zijn, maar die vanwege een zorgvuldige afweging onder een afwijking zijn gebracht. Deze vergunning wordt afgegeven na een zorgvuldige afweging van waarden en functies in de bestemmingen.

In het bestemmingsplan is in de overige regels een regeling opgenomen die voldoende parkeergelegenheid waarborgt. De gemeente hanteert hiervoor de parkeernormen uit de Nota beleidsregels parkeren De Fryske Marren (vastgesteld op 31 januari 2018 door de gemeenteraad en 19 februari 2018 door het college van burgemeester en wethouders).

Het overgangsrecht is gericht op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu, vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming geraakt met de gegeven bestemming.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Deze paragraaf geeft een toelichting op de uitgangspunten en de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van alle bestemmingen zoals die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen.

5.2.1 Agrarisch cultuurgrond

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Deze bestemming is gericht op het behoud van de agrarische gronden ten noorden van de begraafplaats. Het belangrijkste uitgangspunt voor deze gronden is dat ze voor agrarische doeleinden gebruikt kunnen worden en dat op deze gronden niet gebouwd mag worden (een nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf is dus niet toegestaan) zodat de openheid van dit gebied is gegarandeerd.

De gronden zijn bestemd voor agrarisch gebruik, waarbij ondergeschikt ook functies zijn toegestaan die dit hoofdgebruik versterken, zoals paden en sloten. Het is niet toegestaan om gebouwen, overkappingen en/of silo's te bouwen.

5.2.2 Bos

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Rondom de begraafplaats is afschermende boombeplanting aanwezig. Dit is van belang voor de inpassing en aankleding van de begraafplaats, om reden waarvan de gronden onder de bestemming 'Bos' zijn gebracht. Het behoud hiervan is het belangrijkste uitgangspunt.

De gronden zijn dus bestemd voor het gebruik als bos/bebossing, waarbij ondergeschikt ook functies zijn toegestaan die dit hoofdgebruik versterken, zoals paden en sloten en extensief dagrecreatief en/of educatief medegebruik. Het is niet toegestaan om gebouwen en overkappingen te bouwen. Ter bescherming van de bebossing zijn bepaalde werken en werkzaamheden (zie hiervoor artikel 4.3 van de regels) omgevingsvergunningsplichtig.

5.2.3 Groen

De groenbestemming is van toepassing op de verschillende locaties in het plangebied. Enerzijds hebben deze gronden een afschermende of afrondende werking naar omliggende gronden. Daarnaast zijn het gronden die een belangrijke stedenbouwkundige functie hebben ter versterking van de openbare ruimten. Het groen bepaalt in hoge mate de aantrekkelijkheid van het woonklimaat. Het behoud van de groenstroken en het open karakter hiervan staat voorop. Er zijn daarom geen gebouwen en overkappingen toegestaan. In de bestemming zijn functies die de openbare ruimte en de leefbaarheid versterken mogelijk. Het betreft bijvoorbeeld speelvoorzieningen, (wandel)paden en sloten.

5.2.4 Maatschappelijk en Maatschappelijk - Begraafplaats

Uitgangspunt 

De bestemming 'Maatschappelijk' is opgenomen voor de school in het plangebied en een perceel ten oosten van de school waar zich nog maatschappelijke voorzieningen kunnen vestigen. In de maatschappelijke bestemmingen binnen de gemeente wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke uitwisselbaarheid van qua zwaarte vergelijkbare maatschappelijke functies. Daarbij gaat het om educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. De uitwisselbaarheid van de verschillende maatschappelijke functies binnen de maatschappelijke bestemming is een belangrijk uitgangspunt.

Voor de begraafplaats is een specifieke regeling getroffen die als uitgangspunt heeft om de bestaande situatie te behouden. Dit geldt ook voor de bebouwing van de school en bij de begraafplaats.

Bestemmingsbeschrijving 

In de begripsbepaling in de maatschappelijke bestemming is in artikel 1.48 overeenkomstig het bovengenoemde uitgangspunt vastgelegd voor welke maatschappelijke functies de gebouwen en gronden gebruikt mogen worden.

De gebouwen en de overkappingen in beide bestemmingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd. Door middel van een afwijkingsmogelijkheid kan onder voorwaarden buiten het bouwvlak worden gebouwd.

5.2.5 Verkeer

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De woonstraten en paden in het plangebied zijn onder de bestemming 'Verkeer' gebracht. Daarmee is de structuur van de wijk vastgelegd. Ook bermen, sloten, begeleidende groenstroken, parkeerplaatsen en dergelijke zijn in deze bestemming meegenomen.

Het behoud van de (toekomstige) straten- en padenstructuur in de wijk en het opnemen van andere functies ter ondersteuning van de openbare ruimte in de bestemming zijn de belangrijkste uitgangspunten. Om deze reden zijn gebouwen en overkappingen niet toegestaan.

5.2.6 Water

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De bestemming 'Water' is van toepassing op de grotere waterpartijen en een stedenbouwkundig bepalende waterstructuur in het plangebied. Met de bestemming wordt gewaarborgd dat de gronden als water ingericht blijven. Ook deze waterpartijen bepalen in hoge mate de kwaliteit en beleving van het woongebied en zijn tevens van belang voor de waterberging.

Het behoud van deze (toekomstige) partijen is het belangrijkste uitgangspunt. Om het karakter van de openbare ruimte te bewaren zijn geen gebouwen en overkappingen in de bestemming toegestaan.

5.2.7 Wonen - 2

Uitgangspunt

Fase 1 en fase 2 van het woongebied en de oudere woning aan de Straatweg 35 zijn voorzien van een bestemming 'Wonen - 2', waar 'bij recht' mogelijkheden voor wonen worden geboden zoals beschreven in hoofdstuk 2. De bestemming biedt ruimte aan maximaal 208 (fase 1 + fase 2 + de bestaande oudere woning). Met het handboek bestemmingsplannen van de gemeente is gekozen voor een uniforme systematiek voor alle woonbestemmingen in de gemeente. Het bieden van woningbouwmogelijkheden voor nieuwe woningen en het regelen van de bestaande woning volgens de beoogde stedenbouwkundige opzet en de systematiek van het handboek is het belangrijkste uitgangspunt voor de bestemming.

Er wordt in het handboek gewerkt met twee woonbestemmingen: een bestemming voor woningen met één laag met kap en een bestemming voor woningen die bestaan uit maximaal twee lagen met een kap. In geheel fase 1 en 2 zijn woningen uit twee lagen met een kap mogelijk, vandaar dat de bestemming 'Wonen - 2' is toegekend. Vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen zijn binnen deze bestemmingen standaard toegestaan. Rijenwoningen zijn alleen toegestaan als deze als zodanig zijn aangeduid, met daarbij het maximum aantal aaneen te bouwen woningen.

In de woonbestemmingen wordt gewerkt met een vaste bouwvlakdiepte. Voor de woningen betreft dit twaalf meter, tenzij de bestaande afstand groter is. Zolang er geen ruimte is voor een nieuwe woning tussen bestaande woningen, worden de woningen gezamenlijk in een bouwvlak opgenomen. Door middel van een afwijkingsmogelijkheid is het mogelijk om extra woningen te bouwen.

De afstand tot de zijdelingse perceelgrens is, onder andere in verband met brandveiligheidsaspecten, in de regels standaard vastgelegd op minimaal drie meter (met uitzondering van bestaande situaties). Via een binnenplanse afwijking met bijbehorende toetsingscriteria kan deze afstand worden verkleind.

Binnen de woonbestemming is een uniforme erfbebouwingsregeling gehanteerd waarbij rekening is gehouden met een maximale oppervlakte en bebouwingspercentage aan bijbehorende bouwwerken (zoals aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen). Hiermee wordt voorkomen dat de percelen te vol worden gebouwd, dit is onder andere van belang voor de brandveiligheid. Afhankelijk van de oppervlakte van het bouwperceel gelden er afwijkingsmogelijkheden om de hoeveelheid erfbebouwing te vergroten. Verder zijn er mogelijkheden voor erkers opgenomen in de woonbestemming.

Er zijn onder voorwaarden verschillende functies bij het wonen toegestaan, zoals aan huis verbonden werkactiviteiten en 'bêd en brochje'. Het uitgangspunt hiervoor is dat deze functies ondergeschikt aan de woonfunctie worden uitgeoefend.

Bestemmingsbeschrijving

In de bestemming is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen (woonhuizen) en bijbehorende bouwwerken. De hoofdgebouwen moeten in de bouwvlakken gebouwd worden, er is een afwijkingsmogelijkheid in de bestemming opgenomen om het hoofdgebouw onder voorwaarden gedeeltelijk buiten het bouwvlak te bouwen. In de bestemming zijn woonhuizen met een goot- en bouwhoogte van maximaal 6,5 en 12 meter toegestaan (twee lagen met kap).

Bij de woonbestemming is ten hoogste 70 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan tot een maximaal oppervlak van 50% per bouwperceel. De oppervlakte van het hoofdgebouw telt hier niet in mee. Afhankelijk van de grootte van het bouwperceel kan deze oppervlakte onder voorwaarden vergroot worden tot ten hoogste 200 m2.

In de specifieke gebruiksregels is opgenomen dat de gronden en bouwwerken niet gebruikt mogen worden voor detailhandel en bedrijvigheid, met uitzondering van aan huis verbonden werkactiviteiten en bêd en brochje. Bij deze functies is het van belang dat ze ondergeschikt zijn aan de woonfunctie, zodat de woonfunctie voor het overgrote deel behouden blijft. De regeling is hierop afgestemd.

Het aantal woningen is uit te breiden met een afwijkingsmogelijkheid, mits dit niet leidt tot een onevenredige verhoging van de parkeerdruk en past in het woningbouwprogramma.

5.2.8 Leiding - Gas

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Aan de westzijde van het plangebied bevinden zich twee hogedruk aardgastransportleidingen. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat deze en een strook aan weerszijden van de leidingen beschermd moeten worden, zodat onderhoud en beheer aan de leiding niet worden belemmerd. Om deze reden is een beschermende regeling getroffen die waarborgt dat in de strook geen gebouwen en overkappingen gebouwd mogen worden. Ook zijn bepaalde werken en werkzaamheden (zie hiervoor artikel 11.5 van de regels) omgevingsvergunningsplichtig.

Deze regeling (dubbelbestemming) is van toepassing in een strook van 5 meter aan weerszijden van de leidingen.

5.2.9 Waarde - Archeologie

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

In het plangebied is op drie locaties sprake van archeologische waarden die beschermd moeten worden zoals in paragraaf 4.7.1 is aangegeven. Voor deze gronden geldt het uitgangspunt dat eerst archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden voordat bouwwerken groter dan 50 m2 gebouwd kunnen worden. Ook zijn bepaalde werken en werkzaamheden (zie hiervoor artikel 12.3 van de regels) omgevingsvergunningsplichtig.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan en de grondexploitatie. Bij de uitvoerbaarheid wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Omdat dit bestemmingsplan een herziening betreft van een relatief recent bestemmingsplan uit 2010 dat zich toespitst op een herverkaveling van fase 2, is besloten om een inspraakprocedure over te slaan. Bovendien zijn de plannen diverse malen aan de omgeving gepresenteerd. Wel is in het kader van het vooroverleg het plan voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg van het Besluit ruimtelijke ordening. Over alle ingekomen reacties is een standpunt bepaald. In bijlage 10 is dit opgenomen.

Daarna is het bestemmingsplan gereed gemaakt voor de wettelijke vaststellingsprocedure. Er is gelegenheid geboden tot het mondeling en schriftelijk kenbaar maken van zienswijzen bij de gemeenteraad. Er zijn geen zienswijzen ingediend en het bestemmingsplan is op 24 april 2019 ongewijzigd vastgesteld. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien sprake is van bepaalde bouwplannen, moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten, en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht. Een combinatie van een exploitatieplan en overeenkomsten is ook mogelijk.

In het kader van het vigerende bestemmingsplan is een exploitaitieplan opgesteld, dat als bijlage 9 is bijgevoegd. Dit exploitaitieplan blijft met de vaststelling van dit bestemmingsplan onveranderd van toepassing. De vaststelling van een nieuw exploitatieplan is daarbij niet noodzakelijk, ook niet gezien het feit dat de te ontwikkelen gronden in het bestemmingsplan in fase 2 in eigendom zijn van de gemeente.

Voor de ontwikkeling in het plangebied is ook een exploitatieopzet gemaakt. De kavels worden door de gemeente uitgegeven. De gemeente vraagt voor de kavels een reële grondprijs (per m2). Door de gronduitgifte worden opbrengsten gegenereerd, waarmee de kosten worden gedekt.