Balk - Zuid 2017

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente De Fryske Marren is bezig de geldende bestemmingsplannen te actualiseren. Voor ligt nu de actualisatie van het bestemmingsplan Balk - Zuid zoals dat op 14 februari 2006 is vastgesteld. Het plangebied is gewijzigd als gevolg van drie recente bestemmingsplannen die ten behoeve van uitbreiding met woningbouw zijn vastgesteld. Het betreft de bestemmingsplannen Balk - Havendiken/Groene Wal (vastgesteld op 20 januari 2009), Balk - Boslust Zuidwest (vastgesteld op 8 november 2011) en Balk - Boslust Noordoost (vastgesteld op 14 september 2010). Deze locaties zijn nog niet geheel ingevuld met woningbouw. Er zijn nog vrije kavels. Om tot een afgerond bestemmingsplan voor het zuidelijk deel van Balk te komen en voor de verschillende gebieden geen afzonderlijke bestemmingsplannen in stand te laten, is besloten om de plannen mee te nemen in deze actualisatie. Het bestemmingsplan Balk - Havendiken/Groene Wal is één op één overgenomen.

Het nieuwe bestemmingsplan geeft één regeling voor het zuidelijk deel van Balk en heeft overwegend een conserverend karakter. Dit betekent dat er in het nieuwe bestemmingsplan geen (grootschalige en planologisch) nieuwe ontwikkelingen zijn opgenomen. Een uitzondering hierop vormt het gebied bij de Jachthaven dat ontwikkeld kan worden tot een 'havenkwartier'. Verder is het uitgangspunt dat de bestaande (planologische en/of vergunde) situatie wordt vastgelegd en dat waar mogelijk wordt aangesloten bij de geldende planologische regelingen. Het plangebied is daarvoor geïnventariseerd, zodat de meest actuele situatie in beeld is voor het leggen van de meest passende bestemmingen. Ook is rekening gehouden met recent beleid en regelgeving. In een klein deel van het plangebied is het beschermd dorpsgezicht van toepassing.

Op de gronden, bekend als het terrein van De Volharding, spelen ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw. Voor deze ontwikkelingen wordt een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure gevolgd. De betreffende gronden maken om die reden geen deel uit van dit plan.

1.2 Ligging plangebied

In de volgende figuur is de exacte begrenzing van het plangebied aangegeven. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de omliggende bestemmingsplannen.

Figuur 1: Ligging plangebied

1.3 Leeswijzer

De toelichting bij het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 beschrijft kort de bestaande situatie van het plangebied;
• hoofdstuk 3 vat de relevante beleidsstukken samen en geeft zo nodig aan welke consequenties dit heeft voor het plangebied;
• hoofdstuk 4 staat stil bij de relevante milieu- en omgevingsaspecten;
• hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de gehanteerde bestemmingen met de uitgangspunten hiervoor;
• hoofdstuk 6 bevat tenslotte een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie en ontwikkeling

2.1 Bestaande situatie

De wijk Balk Zuid betreft zoals de naam al zegt het zuidelijke deel van het dorp Balk. Aan de noordzijde sluit het plangebied aan op het centrum van Balk waarvoor een apart bestemmingsplan geldt en een beschermd dorpsgezicht van toepassing is. Een uitloper van het centrum langs de Dubbelstraat valt binnen het plangebied voor Balk - Zuid, evenals een klein deel van het beschermd dorpsgezicht. Langs deze straat zijn nog enkele centrumvoorzieningen aanwezig. Voorts kenmerkt het plangebied zich in hoofdzaak met woningbouw, waarbij ook een groot woon-/zorgcentrum met een appartementengebouw aanwezig is en een tweetal woongebouwen. Naast de woningbouw en de centrumvoorzieningen komen enkele grotere maatschappelijke functies in het plangebied voor, zoals vier scholen, een zalencentrum, een buurtzorgcentrum, een huisartsenpraktijk en een begraafplaats. In de noordoostelijke punt van het plangebied is een jachthaven aanwezig. Dit gebied kan ontwikkeld worden tot havenkwartier, de volgende paragraaf gaat hierop in. Het plangebied kent ook twee grote sportvoorzieningen, bestaande uit sportvelden en een sporthal/gymzaal. Opvallend is voorts het grote boscomplex in de zuidwesthoek van de wijk, dat vooral een dagrecreatieve functie heeft, alsmede de groen- en waterstructuur als buffer tussen de provinciale weg en de wijk. In het zuidwesten van het plangebied (in het gebied Boslust) kunnen op basis van de geldende planologische mogelijkheden nieuwe woningen worden ontwikkeld. Een luchtfoto van het plangebied is opgenomen in de volgende figuur.

Figuur 2: Luchtfoto Balk - Zuid (bron: Google maps)

De Suderseewei en de Wikelerdyk, alsmede de recent daartussen aangelegde verbindingsweg ten zuiden van Balk, zijn de belangrijkste (regionale) ontsluitingswegen waarop het zuidelijke deel van Balk via meerdere straten aantakt. De open(bare) ruimte(n) in het plangebied vertaalt/vertalen zich, naast de hiervoor al eerder genoemde groen-/waterstructuur en het boscomplex, verder in enkele agrarische percelen aan de noordoostzijde, enkele groenstroken en waterpartijen in met name de nieuwere uitbreidingen, en het stratenpatroon. Naast de (bedrijfs)woningen zijn in Balk Zuid de volgende andere functies aanwezig:

• (reguliere) bedrijven;
• detailhandel, waaronder een supermarkt;
• horeca;
• een jachthaven;
• maatschappelijke voorzieningen;
• sportvelden en een sporthal/gymzaal.

In hoofdstuk 5 is aangegeven hoe deze functies zijn vertaald in de bestemmingen en welke uitgangspunten hiervoor gelden.

2.2 Havenkwartier

Bijzonder aan Balk is enerzijds de historische kwaliteit van het dorp zelf, maar anderzijds ook de mogelijkheid om waterrecreatie met landrecreatie te combineren. In het bestemmingsplan is in dit kader één grotere ontwikkeling mogelijk, namelijk de herontwikkeling van (een deel van) het gebied van de Jachthaven tot Havenkwartier. De gemeente heeft dit stuk grond nabij het centrum van Balk en grenzend aan de daar lopende rivier de Luts in eigendom. De locatie is gelegen aan de Elfstedenroute, nabij het Slotermeer.

De gemeente wil de locatie ontwikkelen tot een kwalitatief hoogwaardig havenkwartier met uitstekende voorzieningen, en biedt daarbij de mogelijkheid tot het realiseren van een zelfstandige of een aan horeca gekoppelde recreatieve verblijfsfunctie zoals een hotel. Door de gemeente en de provincie Fryslân is een masterplan opgesteld waarin onder andere deze beoogde ontwikkeling is omschreven. Hierna is de plankaart uit het masterplan aangegeven met daarop indicatief de beoogde ontwikkeling.

Figuur 3: Ontwikkeling Havenkwartier (bron: Balk: Water & Bos Masterplan Waterfront Balk)

Omdat de markt gevoelig is en eerdere plannen voor een hotel/restaurant het niet haalden, is er voor gekozen om het geldende planologisch kader voor het gebied te continueren. Dat liet watersportgerelateerde functies (onderhoud/berging en daaraan gerelateerde detailhandel (in beperkte mate)) toe. De realisatie van de passantenhaven (ook passend binnen de bestaande regeling) is door de gemeente zelf opgepakt. Om in een hotel/restaurant geïnteresseerde partijen een vlotte realisatie te kunnen bieden, is een wijzigingsbevoegdheid met een 'ruimtelijk ontwikkelkader'- bestemming in dit plan opgenomen. Paragraaf 5.2.4 gaat hier nader op in. De criteria en randvoorwaarden zoals die genoemd zijn in het masterplan zijn onverkort van toepassing voor de ontwikkeling van het havenkwartier.

De realisatie van het havenkwartier in Balk kan een onderscheidend product bieden in de toeristische markt. Een product wat kan beantwoorden aan de vraag naar meer afwisseling. Er liggen kansen om de locatie om te vormen tot een havenkwartier met waterplein, aanlegsteigers, een havengebouw met nader te bepalen commerciële invullingen, horeca - hotel/restaurant, of andere recreatieve verblijfsfuncties (bed and breakfast) en voorzieningen voor passanten.

Hoofdstuk 3 Beleid

Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het plangebied. Op rijks- en provinciaal niveau zijn dit onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Streekplan Fryslân 2007, die verder zijn uitgewerkt in respectievelijk het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de Verordening Romte Fryslân.

Verder zijn op basis van zowel rijks- als provinciaal beleid diverse thema's op het plangebied van toepassing. Hierbij worden uitsluitend regels gesteld ten aanzien van ontwikkelingen. Omdat de bestaande situatie wordt vastgelegd en er geen sprake is van nieuwe, ruimtelijk relevante ontwikkelingen, zijn deze thema's niet van belang. In algemene zin wordt gestreefd naar een voortzetting en verbetering van het bestaande kwaliteitsniveau. Dit geldt dan ook voor het plangebied.

In het voorliggende plan zijn (uitgezonderd de ontwikkelingen bij het Havenkwartier) ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen geen grootschalige ontwikkelingen aan de orde die raken aan nationale ruimtelijke belangen. Het plangebied bevat geen ontwikkelingen die strijdig zijn met het provinciale beleid ten aanzien van regionale kernen.

Ook op gemeentelijk niveau gelden er diverse beleidsnota's. De gemeentelijke beleidsnota's geven voor het plangebied (met uitzondering van het in paragraaf 2.2 genoemde masterplan voor het havenkwartier) geen ontwikkelingen aan die voor het bestemmingsplan van belang zijn. Net als op rijks- en provinciaal niveau wordt gestreefd naar voortzetting en verbetering van het bestaande kwaliteitsniveau.

Uit het gemeentelijk beleid vloeien geen concrete uitgangspunten voor het bestemmingsplan voort.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de in en rond het plangebied voorkomende relevante milieu- en omgevingsaspecten. Voor het gebied Boslust Zuidwest is in 2011 een bestemmingsplan vastgesteld waarin een toets is uitgevoerd naar de milieu- en omgevingsaspecten. Hieruit bleek dat er geen belemmeringen waren voor de beoogde woningbouwontwikkeling. Deze conclusies worden in dit nieuwe bestemmingsplan gecontinueerd.

Voor het gebied bij het Havenkwartier is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen naar een gemengde bestemming met onder andere mogelijkheden voor een hotel. Bij de uitwerking van de wijzigingsbevoegdheid zal de concrete ontwikkeling getoetst worden aan de milieu- en omgevingsaspecten en worden indien nodig hiervoor onderzoeken uitgevoerd. Gezien de huidige aanwezige functies zijn er op voorhand geen belemmeringen te verwachten.

4.1 Milieuzonering

Ten behoeve van de milieuzonering is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) het systeem 'Bedrijven en milieuzonering' ontwikkeld, in de vorm van een bedrijvenlijst, waarin de bedrijven zijn gecategoriseerd op hun milieueffecten. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie) kunnen veroorzaken, kent de lijst aan de bedrijven een milieucategorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieu-indeling op van 1 tot en met 6, met bijbehorende richtafstanden.

Dit bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast. De bestaande milieuhygiënische situatie is en blijft gehandhaafd en een planologische verslechtering is niet mogelijk. Eventuele omgevingsvergunningen voor milieu van de bedrijven en voorzieningen zijn afgestemd op de aanwezigheid van de woningen in het plangebied, waarmee ze in het plangebied op de huidige locaties kunnen blijven functioneren. Voor de (reguliere) bedrijven in het plangebied geldt dat naast de bestaande bedrijven ook andere bedrijven uit milieucategorie 1 of 2 zijn toegestaan. Zie hiervoor paragraaf 5.2.2. Voor de maatschappelijke voorzieningen in het plangebied geldt dat hier ook andere, qua zwaarte vergelijkbare soorten zijn toegestaan, paragraaf 5.2.10 gaat hier nader op in.

Vanuit milieuzonering gelden er geen belemmeringen voor het plangebied.

4.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. In en rondom het plangebied zijn geen spoorwegen aanwezig of geluidszones voor industrielawaai.

In de Wgh is bepaald dat met uitzondering van 30 km/uur-wegen elke weg een geluidszone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Vrijwel alle wegen en straten in het plangebied zijn ingericht als 30 km/uur-gebied. Dit betekent dat de wegen en straten in dat deel dus geen geluidszone hebben. Daarnaast is er de provinciale weg waar een maximum snelheid geldt van 100 km/uur (deel 70 km/uur ter hoogte van de rotonde). De afstand van de woningen tot deze weg zijn zodanig ruim dat geen sprake is van onevenredige geluidhinder. Een klein deel van de Wikelerdyk ter plaatse van het plangebied is nog ingericht als 60 km/uur-weg. Ook hier is de afstand dusdanig dat sprake is van het voldoen aan de wettelijke normen. Tevens is het maximaal aantal rijstroken in de verkeersbestemming op twee vastgelegd en is de realisatie van een nieuwe woning of de uitbreiding van een bestaande woning gekoppeld aan een toetsing aan de voorkeursgrenswaarde van de Wgh.

Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat geluid geen belemmering is voor het plangebied.

4.3 Externe veiligheid

Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de daarop gebaseerde Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) gelden bepaalde normeringsafstanden tussen risicovolle en risicogevoelige functies. Daarbij wordt er onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In het Bevi wordt aangegeven hoe met het plaatsgebonden risico en het groepsgebonden risico moet worden omgegaan.

De risicovolle inrichtingen zijn op de risicokaart van de provincie Fryslân weergegeven. In en nabij het plangebied bevinden zich (uitgezonderd de N359) geen risicovolle inrichtingen en/of transportroutes/transportleidingen voor gevaarlijke stoffen die vallen onder het Bevi.

Uit het advies van de FUMO en Brandweer Fryslân, dat in bijlage 1 is opgenomen, blijkt dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor het plangebied. Op basis van de adviezen wordt (gezien het feit dat het een conserverend plan betreft en de groepsrisico lager is dan de orriënterende waarde) het groepsrisico verantwoord geacht.

4.4 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit is een onderdeel van de Wet milieubeheer. In de wet zijn normen opgenomen voor de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen vormen onder andere geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of als een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt. In het plangebied zijn geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk die nader luchtkwaliteitsonderzoek vereisen. Luchtkwaliteit is daarmee geen belemmering voor het plangebied.

4.5 Bodem

Met betrekking tot de bodem wordt aangegeven dat in het plangebied geen nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen worden toegestaan waarvoor op voorhand bodemonderzoek noodzakelijk is. Vanuit het omgevingsaspect bodem zijn er dan ook geen belemmeringen voor het plangebied.

4.6 Water

Het plangebied valt onder het beheer van het Wetterskip Fryslân, dat zorg draagt voor de kwaliteit van het oppervlaktewater in het gebied en dat de grotere boezemwateren en sloten beheert, alsmede de waterkeringen, zoals geregeld in de Waterwet. Ook is het waterschap belast met het peilbeheer in het plangebied.

In het plangebied zijn hoofdwatergangen, schouwwatergangen, een regionale kering en een rioolwaterpersleiding aanwezig. Deze functies zijn geregeld in aparte (dubbel)bestemmingen dan wel zijn mogelijk in de bestemmingen waar deze aanwezig zijn.

Bij ontwikkelingen in het plangebied waarbij sprake is van een toename van verhard oppervlak met meer dan 200 m2 in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied is eveneens de Keur van toepassing waarbij een vergunning van het Wetterskip benodigd is. Bij de uitwerking van de wijzigingsbevoegdheid dient hier rekening mee gehouden te worden.

Voor de watergangen en waterpartijen in het plangebied geldt dat de bestaande situatie wordt gecontinueerd. De kwaliteit- en kwantiteitsfunctie van het water in het plangebied is hiermee gewaarborgd. Het bestemmingsplan is conform de watertoets voor een wateradvies in het kader van het vooroverleg naar Wetterskip Fryslân gestuurd. De resultaten hiervan worden in het bestemmingsplan opgenomen. Het wateradvies is in bijlage 2 opgenomen en de resultaten hiervan zijn hiermee in het bestemmingsplan opgenomen. De watertoets is afgerond en is er een positief wateradvies.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

4.7.1 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Hiervoor is de Friese Archeologische MonumentenKaart Extra (FAMKE) van de provincie Fryslân gebruikt. Op deze kaart is op basis van zowel de aanwezige archeologische monumenten als de te verwachten archeologische waarden een advies aangegeven. De FAMKE bestaat uit twee provinciedekkende advieskaarten, één voor de periode Steentijd - Bronstijd, en één voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen. Deze kaart is ook gekoppeld aan de provinciale ruimtelijke verordening.

Figuur 4: Kaart Steentijd-Bronstijd (bron: FAMKE)

Voor de Steentijd-Bronstijd geldt in het plangebied de aanwezigheid van een bekende vuursteenvindplaats (paars). De provincie adviseert binnen deze gebieden bij ingrepen van meer dan 50 m² deze vindplaatsen middels een waarderend archeologisch onderzoek te onderzoeken. De resultaten van dit onderzoek, dat zich vooral moet richten op de waarde en de begrenzing van de vindplaats, kunnen inzicht geven in de behoudenswaardigheid van de vindplaats en de mogelijkheid of onmogelijkheid van de gewenste ingreep. De gronden zijn op de verbeelding voorzien van een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' om de archeologische waarden op een goede wijze te onderzoeken en in de planvorming te begrijpen. Paragraaf 5.2.22 gaat hier nader op in. Voor het overige geldt een onderzoeksplicht vanaf 500 m² (bruin) of 5.000 m² (lichtroze). In het bestemmingsplan worden ingrepen met een dergelijke omvang niet mogelijk gemaakt. Vandaar dat daarvoor in het plan geen beschermende regeling is opgenomen. Dit geldt ook voor de gebieden die op de advieskaart voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen zijn aangegeven. Hier is pas onderzoek noodzakelijk bij ingrepen vanaf 5.000 m2 bruin. De kern van Balk, waarvan een klein deel in dit bestemmingsplan is geregeld, valt binnen een gebied dat zich kenmerkt als 'streven naar behoud'. De provincie adviseert ook hier bij ingrepen van meer dan 50 m² archeologisch onderzoek te doen. Deze gronden zijn eveneens voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' om de archeologische waarden op een goede wijze te onderzoeken en in de planvorming te begrijpen.

Figuur 5: Kaart IJzertijd - Middeleeuwen (bron:FAMKE)

4.7.2 Cultuurhistorie

Het is verplicht om in het bestemmingsplan aandacht te schenken aan de cultuurhistorische waarden in het plangebied. Het kan nodig zijn om cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan te beschermen. Hieronder vallen bijvoorbeeld monumenten, karakteristieke panden, maar ook cultuurhistorisch waardevolle landschappen.

In een klein deel in het noorden van het plangebied is op grond van de Monumentenwet een beschermd dorpsgezicht van toepassing. In bijlage 3 van de regels is dit nader beschreven. Het beschermd dorpsgezicht wordt in de planregels beschermd via een dubbelbestemming. In paragraaf 5.2.23 is dit nader toegelicht.

In het plangebied zijn verder geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Wel zijn er enkele cultuurhistorisch waardevolle voormalige boerderijpanden, die iets over de geschiedenis van het dorp vertellen. In het 'Handboek Bestemmingsplannen De Fryske Marren' (zie hoofdstuk 5) is hiervoor een aparte woonbestemming opgenomen, die ziet op het behoud van de waarden van deze boerderijpanden. Aan de boerderijpanden is deze specifieke bestemming 'Wonen - 3' toegekend. Verder betreft het een conserverend bestemmingsplan waar het behoud en versterking van het bestaande karakter van het plangebied voorop staat.

Vanuit cultuurhistorie gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.8 Ecologie

Het plangebied is getoetst aan de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Wat betreft de gebiedsbescherming, maakt het plangebied geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Wel maakt het nabijgelegen Slotermeer deel uit van het NatuurNetwerkNederland (NNN) (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur), als EHS Water. Ook het boscomplex in de zuidwestzijde van het plangebied is als 'Beheergebied en natuur buiten EHS' opgenomen in het NNN. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen mogelijk die negatieve gevolgen hebben voor het Slotermeer of voor andere Natura 2000- of EHS-gebieden in de omgeving. In het plangebied wordt een conserverende regeling getroffen voor de bestaande (planologische) situatie. Wat betreft de gebiedsbescherming, zijn er daarom geen belemmeringen te verwachten. Hetzelfde geldt ook voor de soortenbescherming.

Hoofdstuk 5 Bestemmingen en planuitgangspunten

In dit hoofdstuk wordt een motivatie gegeven van de gehanteerde bestemmingen en de daarbij behorende uitgangspunten van het bestemmingsplan.

5.1 Het juridisch systeem

5.1.1 Digitaal plan

Het bestemmingsplan omvat de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels. Dit is opgenomen in een GML-bestand. De bestemmingen zijn juridisch vastgelegd in de regels behorende tot dit plan en zijn vertaald naar de verbeelding.

Het bestemmingsplan is opgezet als een digitaal raadpleegbaar plan. Deze digitale versie is bedoeld om de burger 'online' informatie te verschaffen omtrent het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere overheidsinstanties. Het bestemmingsplan is opgezet volgens de verplichte landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP). Deze standaard is wettelijk verplicht en is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zo voorziet de SVBP in een standaardopbouw van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voldoet bovendien aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die per 1 oktober 2010 in werking is getreden.

5.1.2 Handboek Bestemmingsplannen De Fryske Marren

Na de herindeling van de voormalige gemeenten Lemsterland, Skarsterlân en Gaasterlân-Sleat in de gemeente De Fryske Marren zijn de verschillende bestemmingsplansystematieken die in de oude gemeenten golden, geharmoniseerd. In het handboek zijn standaardregels opgenomen die bij nieuwe bestemmingsplannen als basis genomen moeten worden. De bestemmingsplanregeling van dit bestemmingsplan is opgezet volgens het handboek. Paragraaf 5.2 gaat hier per bestemming specifiek op in.

5.1.3 De regels

De regels bevatten allereerst een bestemmingsomschrijving. Hierin staat beschreven voor welke functie(s) de gronden mogen worden ingericht, gebruikt en hoe de onderlinge rangorde van functies is. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid is altijd gerelateerd aan het bestemmingsvlak en dient per geval geïnterpreteerd te worden vanuit de aard, omvang en tijd(sduur) van de ondergeschikte functie ten opzichte van de hoofdfunctie.

Door middel van aanduidingen worden op enkele specifieke locaties extra bestaande functiemogelijkheden geboden. Naast de bestemmingsomschrijving zijn in de regels bouwregels en gebruiksregels opgenomen. In de bouwregels is - gerelateerd aan de toegelaten gebruiksfuncties - aangegeven welke gebouwen en andere bouwwerken in principe zijn toegestaan en welke maatvoering daarbij moet worden aangehouden.

De specifieke gebruiksregels verbieden bepaalde vormen van gebruik ter verduidelijking van de reikwijdte van de bestemming of om er vervolgens een afwijking van te kunnen verlenen. Daarnaast geven de regels objectieve grenzen aan toegelaten vormen van gebruik binnen een bestemming. De algemene gebruiksregels verbieden bepaalde vormen van gebruik die in strijd zijn met alle bestemmingen.

In de toekomst kunnen zich omstandigheden voordoen (die op dit moment nog niet zijn voorzien), waaruit blijkt dat de bouw- en gebruiksregels niet voldoende zijn. In deze gevallen kan door het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de bouw- en gebruiksregels. Van geval tot geval zal een afweging worden gemaakt. Er zijn ook gebruiksvormen die beleidsmatig wel mogelijk zijn, maar die vanwege een zorgvuldige afweging onder een afwijking zijn gebracht. Deze vergunning wordt afgegeven na een zorgvuldige afweging van waarden en functies in de bestemmingen.

Het plan bevat voor een aantal gevallen mogelijkheden om bestemmingen te wijzigen binnen de in de regels aangegeven grenzen. Voor zo'n wijziging bestaan aparte procedureregels. De gemeenteraad heeft het college van Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid gegeven om het plan te wijzigen. Voor zover het een wijziging binnen de bestemming zelf betreft, bijvoorbeeld het verwijderen van een aanduiding, staat deze in het betreffende artikel genoemd. Voor zover het een wijziging naar een andere bestemming betreft, kan deze in het betreffende artikel zijn opgenomen of in een algemeen artikel.

Het overgangsrecht is gericht op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu, vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Ook tientallen jaren aanwezige bouwwerken of langdurig aanwezig gebruik worden met het overgangsrecht beschermd. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming geraakt met de gegeven bestemming.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Deze paragraaf geeft een toelichting op de uitgangspunten en de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van alle bestemmingen zoals die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen.

Het algemene uitgangspunt voor het plangebied is het behoud en de versterking van de aanwezige functies en de huidige ruimtelijke kwaliteit. De mogelijkheden in het plangebied zijn afgestemd op de huidige situatie. Hierbinnen is er ruimte voor kwaliteitsverbetering. Voor het havenkwartier is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

5.2.1 Agrarisch - Cultuurgrond

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Deze bestemming is gericht op de agrarische gronden aan de noordoostzijde van het plangebied. Het belangrijkste uitgangspunt voor deze gronden is dat ze overeenkomstig het feitelijk gebruik voor agrarische doeleinden gebruikt kunnen worden en dat op deze gronden niet gebouwd mag worden (een nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf is dus niet toegestaan). Hierbij geldt dat de landschappelijke waarden in stand gehouden moeten worden. Deze landschappelijke waarden worden hier bepaald door het agrarisch gebruik en de openheid van de gronden. Die openheid zorgt voor de visuele relatie met het omliggende land, alsmede voor het zicht op het dorp vanuit het agrarisch gebied en het zicht op het buitengebied vanuit het dorp.

De gronden zijn dus bestemd voor agrarisch gebruik, waarbij ondergeschikt ook functies zijn toegestaan die dit hoofdgebruik versterken, zoals paden en sloten. Het is niet toegestaan om gebouwen, overkappingen en/of silo's te bouwen.

Om de landschappelijke waarden te beschermen, is het aanbrengen van opgaande boom- en struikbeplanting (zie hiervoor de regels in artikel 3.3.1) omgevingsvergunningsplichtig.

5.2.2 Bedrijf

Uitgangspunt

Deze bestemming is gegeven aan de reguliere bedrijven in het dorp die op verschillende locaties voorkomen. Het gaat specifiek om een meubelmakerij, een garagebedrijf en een brandweerkazerne. Bij de eerste twee bedrijven vindt ook specifieke detailhandel plaats. Het behoud van de bestaande bedrijven en een goede milieuzonering naar de omliggende woningen zijn de belangrijkste uitgangspunten voor de bestemming. In verband met de milieusituatie zijn binnen deze bestemming alleen de bestaande bedrijven en bedrijven uit categorie 1 en 2 toegestaan en zijn de bouwvlakken zo veel mogelijk 'strak' om de bestaande gebouwen gelegd.

Daar waar sprake is van een bedrijfswoning, is deze ook ter plekke geregeld met een aanduiding.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten en voor zover van toepassing de bebouwingspercentages volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. In de bedrijvenlijst in bijlage 1 van de regels is aangegeven welke bedrijven zijn toegestaan. Voor bedrijven die niet zijn opgenomen in deze lijst, of bedrijven uit een hogere categorie is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om ze (onder voorwaarden) toe te staan. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen en bedrijfswoningen gedeeltelijk buiten het aanduidingsvlak te bouwen. Verder zijn bij de bedrijfswoning ook bijbehorende bouwwerken toegestaan en is de uitoefening van een aan huis verbonden werkactiviteit en/of bêd en brochje onder voorwaarden mogelijk.

5.2.3 Bedrijf - Nutsvoorziening

Uitgangspunt

Deze bestemming regelt de nutsgebouwen die niet vergunningsvrij zijn (groter dan 15 m2 en 45 m3). In dit geval betreft het een nutsgebouw aan de Jelle Meineszleane. Het behoud van de bestaande gebouwen is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving

De bestemmingsregeling is afgestemd op de bestaande afmetingen van de gebouwen. De bouwvlakken zijn hier strak omheen getrokken.

5.2.4 Bedrijf - Watersportgebonden

Uitgangspunt

Aan de noordoostzijde van het plangebied aan De Luts is tussen de passantenhaven en de schiphuizen de uitoefening van een watersportgebonden bedrijf met een bedrijfswoning mogelijk. Dit gebied kan (deels) ontwikkeld worden tot een havenkwartier zoals in paragraaf 2.2 is aangegeven. Hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid in de bestemming opgenomen. Het aanwezig bouwvlak in de bestemming is afgestemd op zowel de toekomstige als de huidige situatie.

Bestemmingsbeschrijving

Op de gronden zijn watersportgerelateerde bedrijven mogelijk en activiteiten die gericht zijn op het onderhoud en stallen van recreatievoertuigen. Ook is watersportgebonden detailhandel mogelijk tot maximaal 100 m2. De bedrijfswoning mag maximaal 150 m2 groot zijn met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 9 meter. Vanwege de omgeving en de grootte van het perceel zijn hier geluidzoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en/of vuurwerkbedrijven niet mogelijk.

De gebouwen en overkappingen (inclusief de bedrijfswoning) moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale bouwhoogte volgens de bestaande afmetingen is vastgelegd op de verbeelding. Teneinde te voorkomen dat het hele terrein wordt volgebouwd, is een bebouwingspercentage opgenomen. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen.

Door het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming onder voorwaarden worden gewijzigd naar de bestemming 'Horeca - Hotel-restaurant' die als bijlage 4 bij de regels is opgenomen. Hierbij worden onder andere mogelijkheden geboden voor een hotel en en restaurant maar ook voor een bedrijfswoning. Binnen het aangewezen bouwvlak kan een gebouw gerealiseerd worden met een goot- en bouwhoogte van maximaal 7 en 9 meter met een hoogteaccent langs de Luts van ten hoogste 15 meter (maximaal 250 m2). Er geldt dan een maximaal bebouwingspercentage van 35%.

5.2.5 Bos

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Aan de zuidwestzijde van het plangebied is een omvangrijk boscomplex aanwezig. Dit boscomplex heeft een belangrijke landschappelijke en natuurlijke waarde, om reden waarvan de gronden onder de bestemming 'Bos' zijn gebracht. Daarnaast heeft het bos een belangrijke recreatieve waarde voor het dorp.

De gronden zijn dus bestemd voor het gebruik als bos/bebossing, waarbij ondergeschikt ook functies zijn toegestaan die dit hoofdgebruik versterken, zoals paden en sloten en extensief dagrecreatief en/of educatief medegebruik. Het is niet toegestaan om gebouwen en overkappingen te bouwen.

Om de landschappelijke en natuurlijke waarden te beschermen, zijn bepaalde werken en werkzaamheden (zie hiervoor artikel 7.3 van de regels) omgevingsvergunningsplichtig.

5.2.6 Detailhandel

Uitgangspunt

Deze bestemming is van toepassing op de supermarkt aan de Bogermanstraat 32. Hier is de uitoefening van detailhandel in zijn algemeenheid mogelijk en specifiek is een supermarkt toegelaten. Het behoud van de bestaande functie en bebouwingskarakteristieken is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goothoogte volgens de bestaande afmetingen is vastgelegd op de verbeelding. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen. Tenslotte geldt er een afwijkingsmogelijkheid om onder voorwaarden horeca toe te staan. Het gaat hierbij alleen om vormen van horeca die wat betreft exploitatievorm en openingstijden aansluiten bij de detailhandelsfunctie, zoals een lunchroom, koffiehuis, ijssalon, broodjeszaak, croissanterie, patisserie en crêperie.

5.2.7 Gemengd

Uitgangspunt

Deze bestemming ziet op het perceel Wikelerdyk 1-23. Hier is een gebouw neergezet waarin in de eerste bouwlaag detailhandel en dienstverlening is toegelaten en waarbij in de tweede en hogere bouwlagen woningen zijn toegestaan. Omdat deze verzameling aan functies zich niet onder één specifieke bestemming laat benoemen, is gekozen voor de bestemming 'Gemengd'.

Het behoud van de mogelijkheden en een goede milieuzonering naar de omliggende woningen zijn de belangrijkste uitgangspunten voor de bestemming. In verband met de milieuzonering is het bouwvlak zo veel mogelijk 'strak' om de bestaande bebouwing gelegd, zodat het gebouw en daarmee de functies niet dichter naar omliggende woonbebouwing gebouwd kan worden.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogte volgens de bestaande afmetingen dan wel de bestaande planologische mogelijkheden is vastgelegd op de verbeelding. In de bestemmingsomschrijving zijn alle aanwezige functies benoemd, zodat deze toelaatbaar zijn geacht binnen deze bestemming. Er zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen.

5.2.8 Groen

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De groenbestemming is van toepassing op de verschillende locaties in het plangebied. Enerzijds hebben deze gronden een afschermende of afrondende werking naar omliggende gronden. Daarnaast zijn er gronden die een belangrijke stedenbouwkundige functie hebben ter versterking van de openbare ruimten. Het behoud van de groenstroken en het open karakter hiervan staat voorop. Er zijn daarom geen gebouwen en overkappingen toegestaan.

Vervolgens zijn binnen de bestemming functies die de openbare ruimte en de leefbaarheid in de dorpen versterken mogelijk. Het betreft bijvoorbeeld speelvoorzieningen, (wandel)paden en sloten.

5.2.9 Horeca

Uitgangspunt

Deze bestemming is van toepassing op een tweetal percelen, te weten het café-restaurant aan de Dubbelstraat 5 en de snackbar aan het Westein 1. Hier zijn op basis van bestaande planologische rechten verschillende vormen van horeca (categorie 1 t/m 5) en de specifieke horeca in categorie 6 en 7 mogelijk. Daarvoor geldt dat bij de categorie toekenning is uitgegaan van de zwaarste functie die ter plaatse aanwezig is, in dit geval een café en een snackbar. Het behoud van de bestaande functies en bebouwingskarakteristieken (waaronder de bedrijfswoningen) is het belangrijkste uitgangspunt. Het behoud van deze mogelijkheden en een goede milieuzonering naar de omliggende woningen zijn tevens belangrijke uitgangspunten voor de bestemming. In verband met de milieuzonering is het bouwvlak zo veel mogelijk 'strak' om de bestaande bebouwing gelegd, zodat het gebouw en daarmee de functies niet dichter naar omliggende woonbebouwing gebouwd kan worden.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen.

5.2.10 Maatschappelijk

Uitgangspunt

De bestemming 'Maatschappelijk' komt op meerdere plaatsen voor. Het betreft hier enkele scholen, enkele culturele voorzieningen met podia voor muziek en theater, een buurtzorggebouw, een thuiszorgpraktijk, een dierenartsenpraktijk, een kerk, een gezondheidscentrum, een fysiotherapie en een huisartsenpraktijk. Er wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke uitwisselbaarheid van qua zwaarte vergelijkbare maatschappelijke functies. Daarbij gaat het om educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. De uitwisselbaarheid van de verschillende maatschappelijke functies binnen de maatschappelijke bestemming is een belangrijk uitgangspunt. Voor de bebouwing geldt als uitgangspunt dat de bestaande situatie wordt gehandhaafd. Dit geldt ook voor de antennemast bij de Dubbelstraat 10.

Bestemmingsbeschrijving

In de begripsbepaling in artikel 1.54 is overeenkomstig het bovengenoemde uitgangspunt vastgelegd voor welke maatschappelijke functies de gebouwen en gronden gebruikt mogen worden. Detailhandel en horeca anders dan ten dienste van de maatschappelijke voorzieningen is niet toegestaan.

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten en de bebouwingspercentages volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. In verband met de afwijkende bouwhoogte is voor de antennemast een specifieke regeling genomen. Door middel van een afwijkingsmogelijkheid kan onder voorwaarden buiten het bouwvlak worden gebouwd.

5.2.11 Maatschappelijk - Begraafplaats

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Achter de kerk aan de Raadhuisstraat 42 (buiten plangebied) ligt een grote begraafplaats, die toegankelijk is vanaf de Ludgerusstraat. De begraafplaats is op een fraaie wijze in het dorp ingepast. Daarmee heeft de begraafplaats een belangrijke ruimtelijke kwaliteit. Op het terrein zijn gebouwtjes en overkappingen ten behoeve van de begraafplaats mogelijk tot een gezamenlijke oppervlakte van 60 m² met een bouwhoogte van maximaal 3,5 meter.

5.2.12 Recreatie - Passantenhaven

Uitgangspunt

Aan de Jachthavedijk is de uitoefening van een passantenhaven mogelijk. Het bieden van de mogelijkheden hiertoe met bijbehorende voorzieningen is het belangrijkste uitgangspunt voor deze bestemming.

Bestemmingsbeschrijving

In de bestemming is onder andere aanleggelegenheid en water geregeld en zijn mogelijkheden voor gebouwen en overkappingen ten behoeve van het beheer, onderhoud en sanitaire voorzieningen van de passantenhaven. Deze kunnen in het gehele bestemmingsvlak worden gebouwd tot een maximale oppervlakte van 100 m2 met een goothoogte van 3,5 meter en een bouwhoogte van 5 meter. Hierbij kunnen de gebouwen flexibel in het bestemmingsvlak worden geplaatst en wordt tevens voorkomen dat de gronden te vol worden gebouwd. Tevens is kampeergelegenheid mogelijk tot ten hoogste 15 tenten van 15 maart tot en met 31 oktober.

5.2.13 Recreatie - Schiphuizen

Uitgangspunt

De bestaande schiphuizen aan de Jachthavendijk zijn geregeld in deze bestemming. Het behoud van deze functie en de bestaande gebouwen is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving

De schiphuizen dienen in het bouwvlak en binnen de daarin aangegeven maximale goot- en bouwhoogte gebouwd te worden. Er geldt een bebouwingspercentage van 100%. Dit is afgestemd op de geldende mogelijkheden. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen.

5.2.14 Sport

Uitgangspunt

De bestemming 'Sport' is van toepassing op het sportcomplex in het westen van het plangebied en de sporthal en gymzaal aan de Herman Gorterstraat 3 en 5. Het behoud van het complex en een goede inpasbaarheid in de omgeving zijn de belangrijkste uitgangspunten voor de sportvelden. In de bestemming is de uitoefening van uiteenlopende sporten en recreatieve activiteiten toegestaan. De kantines en de kleedruimten zijn in verband met het ruimtebeslag in een bouwvlak vastgelegd volgens de bestaande maatvoeringen. Realisatie van dergelijke gebouwen is buiten de bouwvlakken alleen mogelijk door het toepassen van een afwijkingsmogelijkheid. De inpassing in de omgeving is een belangrijke voorwaarde bij het toepassen hiervan. Voor gebouwen die minder impact hebben op de omgeving (gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer, dugouts en kassahokjes) is een meer algemene regeling van toepassing. Specifiek ten behoeve van de sportbestemming is er verder nog een regeling getroffen om lichtmasten en ballenvangers mogelijk te maken.

Wat betreft de sporthal en de gymzaal geldt dat deze binnen een bouwvlak zijn vastgelegd om te voorkomen dat deze dichter naar woonbebouwing toe gebouwd kan worden.

Bestemmingsbeschrijving

De kantines en kleedruimten en de sporthal zijn volgens de bestaande mogelijkheden vastgelegd op de verbeelding. Daarbuiten zijn ze zoals hiervoor gezegd alleen met een afwijkingsmogelijkheid te realiseren. Per bestemmingsvlak zijn maximaal 25 m2 aan gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer en kassahokjes toegestaan. Dit kan - al naar gelang de behoefte - dus flexibel ingevuld worden in het bestemmingsvlak. Lichtmasten en ballenvangers zijn toegestaan tot respectievelijk 20 en 15 meter hoogte, tenzij de bestaande hoogte meer bedraagt, in welk geval de bestaande hoogte geldt.

5.2.15 Verkeer

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De wegen en woonstraten in het plangebied zijn onder de bestemming 'Verkeer' gebracht. Ook bermen, sloten, begeleidende groenstroken, parkeerplaatsen en dergelijke zijn in deze bestemming meegenomen. In de verkeersbestemming zijn ook enkele bouwwerken aanwezig, zoals garageboxen.

Het behoud van de bestaande wegen- en stratenstructuur in het dorp en het opnemen van andere functies ter ondersteuning van de openbare ruimte in de bestemming zijn de belangrijkste uitgangspunten. Om deze reden zijn behalve de bestaande gebouwen, geen andere gebouwen en overkappingen toegestaan. De garageboxen zijn volgens de bestaande omvang vastgelegd in de bestemming. In verband met de akoestische aspecten vanuit de Wet geluidhinder is het niet mogelijk het aantal rijstroken uit te breiden naar meer dan twee.

5.2.16 Verkeer - Parkeerterrein

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Op enkele plekken zijn gronden ingericht als parkeerterrein. Deze gronden zijn specifiek bestemd. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Omdat op de parkeerterreinen aan de Dubbelstraat en de Bogermanstraat evenementen plaatsvinden, is hiervoor een regeling geboden aan de hand van een aanduiding.

5.2.17 Water

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De bestemming 'Water' is van toepassing op waterpartijen in de oudere uitbreidingen aan de west- en zuidzijde van het dorp en in de recente uitbreiding aan de oostzijde van het plangebied. Een deel van De Luts aan de noordwestzijde van het plangebied en ter hoogte van de jachthaven maakt eveneens deel van deze bestemming uit. Het behoud van het water is het belangrijkste uitgangspunt, waarbij er ondergeschikt ook mogelijkheden bestaan voor extensief dagrecreatief medegebruik en visserij, aanleggelegenheid en groenvoorzieningen. Daar waar ligplaatsen mogelijk zijn, is dit geregeld met een aanduiding in het water.

Om het karakter van de openbare ruimte te bewaren zijn geen gebouwen en overkappingen in de bestemming toegestaan. Wat betreft de aanleggelegenheid geldt dat dit voor maximaal drie aaneengesloten dagen is toegestaan, met uitzondering van de vaartuigen die gebruik maken van de daarvoor aangeduide ligplaatsen. Hiermee wordt voorkomen dat het water voor langere periode wordt gebruikt voor de aanleg van boten en dergelijke.

5.2.18 Wonen - 1, Wonen - 2 en Wonen - 3

Uitgangspunt

Het overgrote deel van het plangebied is ingevuld met een woonbestemming. Het behoud en de versterking van de woonfunctie en aan de woonfunctie aanverwante functies is het belangrijkste uitgangspunt. Met het handboek bestemmingsplannen van de gemeente is gekozen voor een uniforme systematiek voor alle woonbestemmingen in de gemeente. Er wordt gewerkt met drie woonbestemmingen. De bestemming 'Wonen - 1' is gebruikt voor woningen uit één laag met kap, de bestemming 'Wonen - 2' voor woningen uit twee lagen met kap en de bestemming 'Wonen - 3' voor de overige woningen (voormalige boerderijen). Vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen zijn binnen deze bestemmingen standaard toegestaan. Rijenwoningen zijn alleen toegestaan als deze als zodanig zijn aangeduid, met daarbij het maximum aantal aaneen te bouwen woningen.

In de woonbestemmingen wordt gewerkt met een vaste bouwvlakdiepte. Voor vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen betreft dit twaalf meter, tenzij de bestaande afstand groter is. Bij rijenwoningen ligt de achterbouwgrens tegen de achtergevel van de woningen aan. Zolang er geen ruimte is voor een nieuwe woning tussen bestaande woningen, worden de woningen gezamenlijk in een bouwvlak opgenomen. Het bestaande aantal woningen is in de regels vastgelegd, door middel van een afwijkingsmogelijkheid is het mogelijk om extra woningen te bouwen.

De afstand tot de zijdelingse perceelgrens is, onder andere in verband met brandveiligheidsaspecten, in de regels standaard vastgelegd op minimaal drie meter (met uitzondering van bestaande situaties). Via een binnenplanse afwijking met bijbehorende toetsingscriteria kan deze afstand worden verkleind.

Binnen alle woonbestemmingen is een uniforme erfbebouwingsregeling gehanteerd waarbij rekening is gehouden met een maximale oppervlakte en een bebouwingspercentage aan bijbehorende bouwwerken (zoals aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen). Hiermee wordt voorkomen dat de percelen te vol worden gebouwd, dit is onder andere van belang voor de brandveiligheid. Afhankelijk van de oppervlakte van het bouwperceel gelden er afwijkingsmogelijkheden om de hoeveelheid erfbebouwing te vergroten. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat voor grotere bouwpercelen meer mogelijkheden gelden. Verder zijn er mogelijkheden voor erkers opgenomen in de woonbestemmingen.

Er zijn onder voorwaarden verschillende functies bij het wonen toegestaan, zoals aan huis verbonden werkactiviteiten en 'bêd en brochje'. Het uitgangspunt hiervoor is dat deze functies ondergeschikt aan de woonfunctie worden uitgeoefend. In de woonbestemmingen is een afwijkende functie aanwezig die specifiek is geregeld in de bestemming. Het betreft een dierenartsenpraktijk aan de Auke Stellingwerfstraat 6 en een handelsonderneming, twee recreatieappartementen en kanoverhuur aan de Lutswal 14, omdat deze functies de omvang van een bedrijf aan huis overstijgen. Hiervoor geldt als uitgangspunt dat deze functies ter plekke kunnen blijven functioneren volgens de huidige kenmerken.

Bestemmingsbeschrijving

In de bestemmingen is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen (woonhuizen) en bijbehorende bouwwerken. De hoofdgebouwen moeten in de bouwvlakken gebouwd worden, er is een afwijkingsmogelijkheid in de bestemmingen opgenomen om het hoofdgebouw onder voorwaarden gedeeltelijk buiten het bouwvlak te bouwen. In de bestemming 'Wonen - 1' zijn woningen met een goot- en bouwhoogte van maximaal 3,5 en 11 meter toegestaan (een laag met kap), in de bestemming 'Wonen - 2' is dit op 6,5 en 12 meter bepaald (twee lagen met kap). De bestemming 'Wonen - 3' ziet op voormalige boerderijen, hier zijn alleen de bestaande goot- en bouwhoogten toegestaan. In verband met bouwplan bij een woning aan It Bjirkenbosk 12 met een hogere goothoogte is hier door middel van een aanduiding geregeld dat een goothoogte van 4,0 meter is toegestaan.

Bij de woonbestemmingen zijn ten hoogste 70 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan tot een maximaal oppervlak van 50% per bouwperceel. De oppervlakte van het hoofdgebouw telt hier niet in mee. Afhankelijk van de grootte van het bouwperceel kan deze oppervlakte onder voorwaarden vergroot worden tot ten hoogste 200 m2. In de recente uitbreiding aan de noordzijde van het plangebied zijn de stroken waar geen bijbehorende bouwwerken gewenst zijn, overgenomen overeenkomstig de geldende bestemmingsplannen teneinde te voorkomen dat tot op de oevers van het water gebouwd kan worden.

In de specifieke gebruiksregels is opgenomen dat de gronden en bouwwerken niet gebruikt mogen worden voor detailhandel en bedrijvigheid, met uitzondering van aan huis verbonden werkactiviteiten en bêd en brochje. Bij deze functies is het van belang dat ze ondergeschikt zijn aan de woonfunctie, zodat de woonfunctie voor het overgrote deel behouden blijft. De regeling is hierop afgestemd.

Het bestaande aantal woningen is uit te breiden met een afwijkingsmogelijkheid, mits dit niet leidt tot een onevenredige verhoging van de parkeerdruk.

5.2.19 Wonen - Wooncentrum

Uitgangspunt

Deze bestemming is enerzijds gericht op een groot woon-/zorgcomplex Talma Hiem en anderzijds om een kleine woon-/zorgvoorziening aan de Sate Steenbergenstrjitte 50-52. In beide complexen wordt het wonen gecombineerd met zorg. De bestemming is afgestemd op de feitelijke situatie, maar laat daarnaast meerdere vormen van zorg toe, zodat een uitwisseling van zorgfuncties binnen de complexen mogelijk is. Bestaande bijbehorende bouwwerken en garageboxen zijn meegenomen in de bestemming.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen zijn volgens de bestaande omvang vastgelegd in het bouwvlak. De hoogteregelingen hiervan zijn afgestemd op de feitelijke hoogte. Voor de bijbehorende bouwwerken de standaardregelingen daarvoor opgenomen. De garageboxen zijn aangeduid in de bestemmingsplanregeling.

5.2.20 Wonen - Woongebouw

Uitgangspunt

De bestemming 'Wonen - Woongebouw' is van toepassing op de Tribune 16 t/m 48 en de Siemen de Jongsstrjitte 2 t/m 36. Dit betreft twee gebouwen die uit meerdere lagen al dan niet met kap bestaan waarin zich meerdere appartementen bevinden. Het behoud van deze bestaande functie en bebouwingskarakteristieken is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving

De appartementengebouwen zijn volgens de bestaande omvang vastgelegd in het bouwvlak. De hoogteregeling hiervan is afgestemd op de feitelijke hoogte. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen.

5.2.21 Leiding - Riool

In de noordzijde van het plangebied bevindt zich een rioolpersleiding. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat deze en een strook aan weerszijden van de leiding beschermd moet worden, zodat onderhoud en beheer aan de leiding niet wordt belemmerd. Om deze reden is een beschermende regeling getroffen die waarborgt dat in de strook geen gebouwen en overkappingen gebouwd mogen worden. Ook zijn bepaalde werken en werkzaamheden (zie hiervoor artikel 25.4 van de regels) omgevingsvergunningsplichtig.

Deze regeling (dubbelbestemming) is van toepassing in een strook van 5 meter aan weerszijden van de leiding.

5.2.22 Waarde - Archeologie

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Op basis van FAMKE (zoals beschreven in paragraaf 4.7.1) is een gebied aangemerkt als een archeologisch waardevol gebied, waar het streven is gericht op het behoud van de aanwezige waarden. Om die reden is een dubbelbestemming aan de gronden toegekend die moet voorkomen dat er grondbewerkingen plaatsvinden, zonder dat daar eerst archeologisch onderzoek aan vooraf is gegaan. In de bestemming is aangegeven onder welke condities archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd en wat er met eventueel aanwezige archeologische waarden moet gebeuren.

5.2.23 Waarde - Beschermd dorpsgezicht

Via de dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd dorpsgezicht’ worden (bouw)regels aan het beschermd dorpsgezicht toegekend die zijn gericht op het behoud van aanwezige waarden. Er is gekozen voor een dubbelbestemming, zodat deze regeling niet aan elke onderliggende bestemming hoeft te worden toegevoegd. Dat leidt tot een meer eenduidige en beter leesbare regeling. De uitgangspunten voor het beschermd dorpsgezicht zijn beschreven in paragraaf 4.7.2.

5.2.24 Vrijwaringszone - Straalpad

Er is één algemene aanduidingsregel opgenomen voor de vrijwaringszone van het straalpad. Er mogen geen gebouwen worden gerealiseerd hoger dan 18 meter om de werking van de straalverbinding te beschermen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan en de grondexploitatie. Bij de uitvoerbaarheid wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het vooroverleg bestond voor belangenorganisaties en burgers de mogelijkheid te reageren op de gemeentelijke beleidsvoornemens, zoals die zijn opgenomen in dit bestemmingsplan. Om een ieder de gelegenheid te geven zijn visie naar voren te brengen, werd een inspraakprocedure gevolgd, zoals die is opgenomen in de gemeentelijke Inspraakverordening.

In dezelfde fase is het plan ook voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg van het Besluit ruimtelijke ordening. Over alle eventueel ingekomen reacties is een standpunt bepaald. Hiervoor is een Reactienota opgesteld, die in bijlage 2 is opgenomen. In de Reactienota is aangegeven in hoeverre de reacties aanleiding geven tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Daarna is het bestemmingsplan gereed gemaakt als ontwerp voor de wettelijke vaststellingsprocedure. Er is gelegenheid geweest tot het kenbaar maken van zienswijzen bij de gemeenteraad. Op basis hiervan is het bestemmingsplan op 27 juni 2018 gewijzigd vastgesteld. In bijlage 3 zijn de raadsstukken van de vaststelling opgenomen. Uiteindelijk is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien sprake is van bepaalde bouwplannen, moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten, en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht. Een combinatie van een exploitatieplan en overeenkomsten is ook mogelijk.

Dit bestemmingsplan (de toegestane functies en de bouwregels) is gebaseerd op de bestaande situatie en geldende regelingen voor het plangebied. Geheel nieuwe bouwplannen (volgens het Bro) worden niet mogelijk gemaakt. De grondexploitatieregeling is niet van toepassing en de vaststelling van een exploitatieplan daarom niet nodig. Indien gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid bij het Havenkwartier dan worden hier indien nodig afspraken over de grondexploitatie over gemaakt.

In principe verandert de economische onderbouwing niet ten opzichte van de eerder geldende plannen. Het weergeven van de economische uitvoerbaarheid voor de inzet van gemeentelijke middelen door middel van een cijfermatige opzet, is daarom voor dit bestemmingsplan niet relevant.