Emerald

6.3 Bestemmingsregels

De planregels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk I bevat de algemene voor de gehele projectlocatie geldende bepalingen, de inleidende regels. Hoofdstuk II regelt de bestemmingen en het daarop toegestane gebruik. Hoofdstuk III bevat de algemene regels, zoals de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene regels afwijking bestemmingsplan en vervolgens de algemene procedureregels. Tot slot komt in hoofdstuk IV de slotbepaling aan bod.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd welke in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Wijze van meten (artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe de verschillende maten die bij het bouwen in acht worden genomen, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Agrarisch - Weide (artikel 3)

De gronden met de bestemming 'Agrarisch - Weide zijn bedoeld voor een weide, het hobbymatig gebruik van de gronden en sloten en andere watergangen. Ten behoeve van het schuilen van kleinvei mag er, binnen de gestelde voorwaarden, bebouwing worden opgericht.

Bedrijf - 1 (artikel 4)

Binnen deze bedrijfsbestemming worden er twee verschillende bedrijfscategorieën weergegeven. Hierbij gaat het om bedrijven die vallen binnen de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en bedrijven die vallen binnen de categorieën 1 t/m 3.1. De gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd conform de in de regels opgenomen maximale bouwhoogte van 15 meter.

In dit artikel zijn tevens afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze zien toe op de mogelijkheid om een andersoortig bedrijf te realiseren en de afwijkingsmogelijkheid om detailhandelsvestigingen te realiseren binnen de bestemming. De voorwaarden om van deze afwijkingsmogelijkheden gebruik te maken zijn opgenomen in de regels.

Bedrijf - 2 (artikel 5)

De bestemming 'Bedrijf - 2' is grotendeels gelijk aan die van 'Bedrijf - 1' met dien verstande dat de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen ten hoogste 70% mag bedragen van het bouwperceel. Tevens is opgenomen dat binnen de bestemming ontsluitingswegen met een breedte van tenminste 7 meter en ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook kunnen worden gerealiseerd, alsmede opstelstroken, voet- en fietspaden.

Bedrijf - Uit te werken (artikel 6)

De bestemming 'Bedrijf - Uit te werken' is afkomstig uit het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Ruyven' (vastgesteld 27 november 2008) en is analoog aan de in dat bestemmingsplan opgenomen bestemming 'Bedrijven - Uit te werken'. Om meer flexibiliteit te bieden is de mogelijkheid toegevoegd om water binnen de bestemming te realiseren.

De bestemming ziet toe op het terrein ten zuiden van het terrein van Rijkswaterstaat (bestemming 'Maatschappelijk) en maakt het mogelijk om hier bedrijven te realiseren. Tevens zijn er diverse mogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders om een afwijkingsbepaling op te nemen in een op te stellen uitwerkingsplan.

De gronden mogen pas worden uitgewerkt als de ontsluiting van dat terrein op de bestaande wegenstructuur van het bedrijvenpark (dus niet via de Rijksstraatweg) verzekerd is. De meest voor de hand liggende oplossing daarvoor is via het terrein van Rijkswaterstaat. Het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Ruyven' voorziet daar ook in. Daarnaast is er de mogelijkheid om een ontsluiting aan te leggen ter plaatse van de (hoofd)watergang die onder meer om de locatie heen loopt. Die oplossing ziet toe op het dempen van de bestaande (hoofd)watergang, het op die plaats aanleggen van een weg en het graven van vervangend water.

Detailhandel (artikel 7)

In het plangebied is een tuincentrum gelegen. Dit centrum heeft de bestemming 'Detailhandel' gekregen. De bepaling zijn conform het bestemmingsplan 'Duurzame glastuinbouwgebieden'.

Gemengd (artikel 8)

De gronden met de bestemming 'Gemengd' zijn bestemd voor diverse doeleinden. Detailhandel, horecabedrijven en onderwijs zijn slechts mogelijk ter plaatse van de daarvoor bepaalde aanduiding. Daarnaast zijn er binnen deze bestemming woningen, maatschappelijke voorzieningen en kantoor- en praktijkruimten voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep toegestaan.

Groen (artikel 9)

Binnen de bestemming 'Groen' zijn de gronden bestemd voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, waterlopen, fiets- en voetpaden en dergelijke. Tevens is het ter plaatse van de betreffende aanduiding mogelijk om een ijsbaan of een kas te realiseren. Daarnaast is het in het gebied waar de bedrijven gevestigd zijn, toegestaan om ter plaatse van de aanduiding te parkeren in de bestemming 'Groen'.

Maatschappelijk (artikel 10)

De bestemming 'Maatschappelijk' is gelegen op de gronden van Rijkswaterstaat, zij beheren hier een werkterrein. Dit terrein wordt als zodanig bestemd. In de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen 'wro-zone - wijzigingsgebied 1'. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om de gronden te wijzigen in de bestemming 'Bedrijf - 1'.

De wijzigingsbevoegdheid is afkomstig uit het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Ruyven'. Dit plan is vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 27 november 2008. De mogelijkheden die de wijzigingsbevoegdheid biedt zijn direct overgenomen uit dit bestemmingsplan, voor de motivatie achter deze wijzigingsbevoegdheid wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Ruyven'.

Tuin (artikel 11)

Binnen de bestemming 'Tuin' is het niet toegestaan om gebouwen te bouwen. Slechts aan- en uitbouwen, erkers, serres, luifels, dakoverstrekken, balkons en andere gebouwen op de begane grond behoren binnen deze bestemming tot de mogelijkheden. Bovendien is het onder bepaalde voorwaarden toegestaan om bouwwerken, geen gebouwen zijnde te realiseren.

Binnen de bestemming 'Tuin' is het tevens toegestaan om te parkeren.

Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 12)

De voor 'Verkeer' aangeduide gronden zijn bedoeld voor verkeersdoeleinden zoals woonstraten, parkeervoorzieningen, paden en dergelijke. Binnen deze bestemming mogen slechts een beperkt aantal gebouwen worden gebouwd, dit betreffen slechts ondergeschikte gebouwen zoals abri's en kabelkasten.
Verkeer - Wegen (artikel 13)

De wegen in de woonwijken hebben de bestemming 'Verkeer - Wegen' gekregen. Deze bestemming maakt een flexibele invulling van de openbare ruimten mogelijk, door onder andere groen, water, verhardingen en kunstwerken mogelijk te maken.

Water (artikel 14)

De gronden met de bestemming 'Water' zijn uitsluitend bedoeld voor waterberging en aanverwante zaken. Behoudens bouwwerken geen gebouwen zijnde, die ten dienste staan van de bestemming, mag er niet gebouwd worden. Ter plaatse van de aanduiding 'brug', is een brug toegestaan ten behoeve van een calamiteitenroute.

Wonen -1 (artikel 15)

Binnen de bestemming 'Wonen - 1' is het toegestaan om woningen en zaken als aan- of uitbouwen en dakopbouwen te realiseren. Daarnaast is beroep aan huis in zowel de woningen toegestaan, met de daaraan verbonden beperkingen.

Voor de woningen gelden een aantal bouwregels. De goot- en bouwhoogtes van de woningen worden weergegeven op de verbeelding. Daarnaast wordt op de verbeelding weergegeven om welk woningtype het gaat zoals vrijstaand, twee-aaneen, gestapeld of aaneengebouwd. Tevens zijn er bouwregels opgenomen voor bijvoorbeeld dakopbouwen en aan- of uitbouwen.

Dakopbouwen zijn binnen het plangebied toegelaten, wanneer deze voldoen aan de bouwregels. Op de verbeelding zijn drie aanduidingen opgenomen waar afwijkende bouwregels voor gelden. Dit betreffen de aanduidingen 'wro-zone - ontheffingsgebied 1', 'wro-zone - ontheffingsgebied 2' en 'wro-zone - ontheffingsgebied 3'. Door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning zijn op deze locaties dakopbouwen toegestaan. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning dient de economische uitvoerbaarheid te zijn verzekerd. Degene die een dakopbouw realiseert ter plaatse van deze aanduidingen zal een planschadeovereenkomst moeten afsluiten, waaruit blijkt dat de aanvrager eventuele planschade voor zijn of haar rekening neemt.

Wonen - 2 (artikel 16)

Voor de woningen aan de oostzijde van het plangebied geldt de bestemming 'Wonen - 2'. Voor deze tweede woonbestemming is gekozen, aangezien deze woningen vanuit stedenbouwkundig oogpunt wezenlijk anders zijn dan de woningen in 'Wonen - 1'.

Waarde - Archeologie 1, 2 en 3 (artikel 17, 18 en 19)

Op de gronden van het bestemmingsplan 'Emerald' gelden verschillende archeologische waarden. Op grond van de gemeentelijk archeologische verwachtings- en beleidskaart wordt onderscheid gemaakt in 3 verschillende waarden, deze zijn als dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie terug te vinden in het bestemmingsplan.

• dubbelbestemming Waarde – Archeologie 2: hoge verwachtingswaarde met een vrijstelling van archeologisch onderzoek bij een maximale verstoring van 100 m² en 0,30 m –MV.
• Dubbelbestemming Waarde – Archeologie 3: middelhoge/lage verwachtingswaarde met een vrijstelling van archeologisch onderzoek bij een maximale verstoring van 200 m² en 0,3 m –MV.
• Dubbelbestemming Waarde – Archeologie 3: middelhoge/lage verwachtingswaarde met een vrijstelling van archeologisch onderzoek bij een maximale verstoring van 200 m² en 1 m –MV.

Als uit archeologisch onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden worden aangetoond, kunnen deze terreinen door middel van een wijzigingsbevoegdheid van Burgemeester en wethouders van deze dubbelbestemming worden ontheven.

Mocht uit archeologisch onderzoek blijken dat er wel archeologische waarden aanwezig zijn en behoud in situ is door middel van planaanpassing niet mogelijk, en er naar het oordeel van Burgemeester en wethouders zwaarwegende argumenten zijn om het plan uit te voeren, dan worden de archeologische waarden eerst veilig gesteld door de oudheidkundige resten op te graven.

Waarde - Ecologie (artikel 20)

De bestemming 'Waarde - Ecologie' betreft een dubbelbestemming waarin de bescherming van het ecologisch netwerk en wettelijk beschermde groeiplaatsen van plantensoorten en verblijfplaatsen van diersoorten wordt geregeld. De regels binnen deze dubbelbestemming bepalen dat het bouwen, gebruik en toestaan van andere werkzaamheden alleen mogelijk is, indien deze geen afbreuk doen aan het ecologisch netwerk en de beschermde groei- en/of verblijfplaatsen.

Waterstaat - Waterkering (artikel 21)

In het plangebied heeft een deel van het gebied de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' gekregen. In deze bestemming worden zowel bouwbepalingen als gebruiksbepalingen gegeven ten aanzien van de waterkering. Bovendien worden er bouwbepalingen en gebruiksbepalingen gegeven voor de aanvullende bestemmingen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 22)

In dit artikel is opgenomen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Algemene bouwregels (artikel 23)

In dit artikel zijn bepalingen opgenomen omtrent bestaande goothoogten, oppervlaktes en dergelijke.

Algemene gebruiksregels (artikel 24)

Dit artikel ziet toe op hetgeen dat wordt gezien als verboden gebruik.

Algemene afwijkingsregels (artikel 25)
In dit artikel zijn enkele algemene afwijkingsregels opgenomen, toepassing van deze mogelijkheid tot afwijking is de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders.

Algemene wijzigingsregels (artikel 26)

Dit artikel ziet toe op algemene wijzigingen alsmede de mogelijk om wijzigingen aan te brengen in de Staat van bedrijfsactiviteiten en de bijlage Inrichtingen Wet Geluidhinder. Tevens is in dit artikel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de bestemmingen 'Groen', 'Water', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Verkeer - Wegen' binnen dit bestemmingsplan onder voorwaarden kunnen worden gewijzigd naar de bestemmingen 'Wonen -1', 'Wonen - 2' en 'Tuin'. Hiermee kunnen publieke gronden worden gewijzigd naar particulier gebruik.

Algemene procedureregels (artikel 27)

Indien er sprake is van toepassing van een omgevingsvergunning die onderdeel uitmaakt van het plan, is er een procedure vastgesteld. Deze is opgenomen in dit artikel. Voor de toepassing van een wijzigingsbevoegdheid wordt verwezen naar de procedure als bedoeld in artikel 3.9a Wro.

Hoofdstuk 4

Overgang- en slotregels (artikel 28)

Dit artikel handelt over het overgangsrecht ten aanzien van bouwwerken en het gebruik.

Slotregel (artikel 29)

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.