Landelijk Gebied Goedereede

4.7 Wonen

4.7.1 Algemeen

Aan bestaande (legale) burgerwoningen met de bijbehorende erven en tuinen wordt een bestemming Wonen (W) toegekend. In de bestemmingsplannen voor de kernen wordt onderscheid gemaakt in de bestemmingen W - 1 en W - 2. Deze regelingen zijn niet toepasbaar in het landelijk gebied. Om duidelijk onderscheid te maken tussen de verschillende woonbestemmingen in de gemeente is er voor gekozen om de specifieke woonbestemmingen in het landelijk gebied als W - 3 en W - 4 op te nemen. De bestemming W - 3 bevat een algemene regeling, in W - 4 wordt een specifieke regeling voor de Oostdijkseweg en omgeving opgenomen.

Algemene regeling (W - 3)

Woningen zijn voorzien van een bouwvlak waarbinnen de woning en de bijbehorende erfbebouwing is gesitueerd. Het maximaal aantal woningen per bouwvlak is op de verbeelding aangegeven.

Woningen mogen een maatvoering hebben met een maximum inhoud van 750 m³ en een goothoogte van maximaal 6 m.

Binnen het bouwvlak wordt gestreefd naar een concentratie van bebouwing. Woningen en bijgebouwen mogen alleen binnen het bouwvlak gebouwd worden.

In het buitengebied komt hobbymatig agrarisch gebruik veelvuldig voor. Vaak is 100 m² aan bijgebouwen onvoldoende voor dit hobbymatig gebruik. Gezien de omvang ervan, vervult deze functie een steeds belangrijkere rol in het beheer van het landschap. Om die reden is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om het oppervlak aan bijgebouwen te vergroten tot 150 m². Als voorwaarde geldt dat aangetoond moet worden dat hierdoor daadwerkelijk een bijdrage wordt geleverd aan natuur- en/of landschapsbeheer.

Ook het hobbymatig houden van paarden komt her en der voor bij burgerwoningen. Vaak wil men daarvoor een paardenbak realiseren. Binnen het bouw- of bestemmingsvlak is dat zonder meer mogelijk. Vaak ontbreekt echter de ruimte voor een paardenbak binnen de bestemming. Om toch mogelijkheden te bieden, kan via een afwijkingsbevoegdheid en onder voorwaarden een paardenbak aansluitend aan de bestemming Wonen mogelijk worden gemaakt.

Specifieke regeling (W - 4)

De bestemming W - 4 is opgenomen voor woningen bij de Oostdijkseweg en omgeving. De regeling voor W - 4 is gebaseerd op de regeling in het vigerende bestemmingsplan Oostdijkseweg.

De maximale goothoogte van woningen is binnen deze bestemming middels een maatvoeringaanduiding op de verbeelding aangegeven.

In dit gebied zijn veel woningen aanwezig met de voor het gebied kenmerkende ruimtelijke hoofdopbouw. Het betreft hier niet alleen panden die rijksmonument zijn, op de gemeentelijke lijst van historisch belangrijke panden of op de gemeentelijke monumentenlijst voorkomen. Deze panden waren in het vigerende bestemmingsplan al opgenomen als beeldbepalende panden en voorzien van de aanduiding 'cultuurhistorische waarde'. Ook 'gewone' panden die aan de basiskenmerken voldoen hebben conform het vigerende bestemmingsplan deze bestemming gekregen.

Voor de woningen met de aanduiding cultuurhistorische waarde is naast de maximale goothoogte, ook de maximale bouwhoogte aangegeven. Daarnaast zijn specifieke regels opgenomen ten aanzien van nokrichting en dakhelling. Bij verbouw of nieuwbouw dienen deze woningen te worden voorzien van een zadeldak. Ook bij uitbreiding van het hoofdgebouw zijn specifieke bepalingen opgenomen ten aanzien van de plaats en de richting van de uitbreiding, alsmede ten aanzien van de nokrichting en de dakhelling.

4.7.2 Inwoning, mantelzorg en woningsplitsing

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan zijn de beleidsregels Woningsplitsing en Mantelzorgwoningen.

Woningsplitsing

In de beleidsregels is geconstateerd dat het niet noodzakelijk is om in alle situaties woningsplitsing tegen te gaan. Wel is het wenselijk om een aantal voorwaarden te verbinden aan het verlenen van medewerking aan woningsplitsing. Deze zijn:

• het te splitsen pand moet minimaal 800 m³ zijn, zodat twee volwaardige woningen van minimaal 400 m³ binnen de bestaande bebouwing kunnen worden gerealiseerd;
• de woningsplitsing moet in principe betrekking hebben op een bestaand pand dat een zekere cultuurhistorische waarde heeft, zodat de bewoning door twee huishoudens mede kan bijdragen aan de instandhouding van het pand. Hierbij vallen niet alleen monumenten en beeldbepalende panden, maar ook panden waarvan de cultuurhistorische waarde zelf misschien van minder betekenis is, maar die bijvoorbeeld door hun ligging nabij monumenten of beeldbepalende panden bijdragen aan de instandhouding van het totale beeld. Er kunnen zich echter ook situaties voordoen, waarbij geen sprake is van cultuurhistorische waarden, maar waarbij splitsing van panden bijvoorbeeld bijdraagt aan een doelmatige vorm van huisvesting. Ook in dat soort situaties moet woningsplitsing niet bij voorbaat worden uitgesloten;
• de uiterlijk zichtbare kenmerken van het pand na splitsing moeten zoveel mogelijk worden gehandhaafd;
• het is voorts niet toegestaan dat het oorspronkelijke pand na splitsing wordt uitgebreid. De afzonderlijke woningen die door de splitsing zijn ontstaan kunnen niet worden vergroot tot de nu gehanteerde maat van 750 m³ in het buitengebied. Per situatie zal worden bezien in hoeverre uitbreiding van erfbebouwing mogelijk is die verder gaat dan de gebruikelijke regeling voor erfbebouwing die van toepassing zou zijn in de situatie vóór woningsplitsing (maximaal 75 m² met eventueel een grotere oppervlakte bij sanering van 'bovenmaatse' erfbebouwing);
• er moet voldoende worden vastgelegd dat het pand te zijner tijd niet wordt vervangen door twee nieuwe vrijstaande of twee-aaneengebouwde woningen. Het gaat immers om het zo goed mogelijk benutten van (te)omvangrijke bebouwing;
• ook uit milieuoogpunt moet de woningsplitsing geen negatieve gevolgen hebben, bijvoorbeeld in verband met de aanwezigheid van bedrijven in de nabijheid. Ook zal moeten worden voldaan aan de wettelijke bepalingen zoals de Wet geluidhinder;
• bij woningsplitsing moeten beide woningen kunnen worden opgenomen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), waarbij beide woningen moeten kunnen worden aangemerkt als een 'verblijfsobject' in de zin van de BAG. Hiervoor gelden de volgende criteria:
  • 1. er moet sprake zijn van een aaneengesloten samenhangend gebruik;
  • 2. de ruimte moet geschikt zijn voor woondoeleinden;
  • 3. de ruimte moet zijn ontsloten via een eigen toegang vanaf de openbare weg, dan wel vanaf een erf of vanaf een gedeelde verkeersruimte;
  • 4. de ruimte moet voldoende groot zijn dat een persoon er duurzaam in kan verblijven;
  • 5. de ruimte moet een afsluitbare toegang hebben;
  • 6. de ruimte moet onderwerp van goederenrechtelijke rechtshandelingen kunnen zijn;
  • 7. de ruimte is de kleinste eenheid die aan de bovenstaande criteria voldoet;
  • 8. de ruimte is niet dienstbaar aan een andere eenheid van gebruik;
  • 9. het bouwwerk vormt geen uitzondering.

Bij woningsplitsing worden de mogelijkheden voor de betrokkenen verruimd. Als compensatie daarvoor kan van betrokkenen ook een inspanning worden gevraagd in de vorm van kwaliteitsverbetering van de locatie. Dit kan bijvoorbeeld extra onderhoud van een aanwezige zandwal zijn, verbetering van erfbeplanting of afbraak van een niet meer in gebruik zijnd bijgebouw. Concrete mogelijkheden zullen per locatie moeten worden beoordeeld, eventueel met raadpleging van deskundigen zoals de Monumentencommissie.

Inwoning en mantelzorg

Vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt is er een toenemende behoefte aan mogelijkheden voor inwoning van bijvoorbeeld zorgbehoevende familieleden (mantelzorg). Om van inwoning te kunnen spreken, dient op zijn minst sprake te zijn van gemeenschappelijke voorzieningen en een gezamenlijke toegang.

Een bijzonder aandachtspunt vormt wonen in verband met mantelzorg. Het kan voorkomen dat woningsplitsing wordt aangevraagd om het mogelijk te maken dat ouders en kinderen of anderen in elkaars nabijheid komen te wonen, veelal ook om direct of op langere termijn zorg gemakkelijk te kunnen verlenen. Indien in het buitengebied een verzoek om woningsplitsing wordt gedaan met het oogmerk om mantelzorg te kunnen verlenen en er wordt voldaan aan de in hoofdstuk 2 genoemde voorwaarden, dan is er geen enkel bezwaar om medewerking te verlenen aan het verzoek. Veelal zal het dan gaan om de behoefte aan mogelijkheden voor mantelzorg op de wat langere termijn, omdat voor woningsplitsing een relatief ingrijpende verbouwing nodig zal zijn. Niet in alle gevallen zal kunnen worden voldaan aan de voorwaarden die zijn aangegeven bij woningsplitsing. Ook zal meestal geen woningsplitsing nodig zijn, omdat het bij het verlenen van mantelzorg bovendien vaak om tijdelijke situaties gaat, waarbij in principe geen geheel zelfstandige woonruimte noodzakelijk is. De woonruimte hoeft dan ook niet te voldoen aan de criteria voor een verblijfsobject ingevolge de BAG en krijgt geen eigen adres in de betreffende gemeentelijke basisadministratie.

In situaties waarin direct mantelzorg nodig is gelden dan de volgende voorwaarden:

• de noodzaak van het verlenen van mantelzorg moet voldoende worden aangetoond;
• voor het perceel worden geen extra bouwmogelijkheden geboden naast de in het Handboek ruimtelijk beleid aangegeven maxima voor woningen in het buitengebied, te weten 750 m³ voor de woning (inclusief aan- en uitbouwen) en daarnaast 75 m² voor bijgebouwen. Deze maten worden voldoende geacht om tijdelijk te voorzien in woongelegenheid ten behoeve van mantelzorg. Indien in specifieke situaties onoverkomelijke problemen ontstaan om binnen deze maatvoering extra woongelegenheid te creëren, dan kan tijdelijk een extra woonunit op het erf worden geplaatst met een maximale oppervlakte van 60 m². Hierop zijn de gebruikelijke bouwregels voor erfbebouwing van toepassing (hoogte, afstand tot perceelsgrenzen), met uitzondering van de maximale oppervlakte;
• indien de noodzaak van mantelzorg niet langer aanwezig is, vervalt ook de woonmogelijkheid. Om dit zeker te stellen wordt met de aanvrager een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten;
• de woning dient bij gebruik door twee huishoudens de uitstraling te behouden van één woning met bijgebouwen;
• de woning mag maximaal één hoofdtoegang hebben;
• er mogen geen extra inritten worden aangelegd.

4.7.3 Nevenfuncties

Voormalige bedrijfscomplexen die nu een woonfunctie hebben, bieden door de aanwezige (voormalige) bedrijfsbebouwing mogelijkheden voor diverse nevenfuncties. De nevenfuncties die ter plaatse van deze bestemming zijn toegestaan, komen overeen met de nevenfuncties die toelaatbaar worden geacht voor de agrarische bedrijven (zie paragraaf 4.2.6). De woonfunctie moet wel te allen tijde de hoofdfunctie blijven. Nieuwbouw van bedrijfsgebouwen ter plaatse van deze voormalige agrarische bedrijfslocaties is uitgesloten, met uitzondering van nieuwbouw ten behoeve van hobbymatige agrarische activiteiten of terreinbeheer en -onderhoud (zie paragraaf 4.2.7).

4.7.4 Kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis

Bij woningen zijn ondergeschikte beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten mogelijk, waaronder bedrijvigheid behorend tot de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis worden bij recht toegestaan tot maximaal 25% van de aanwezige bebouwing. Een nevenactiviteit kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis is zowel toegestaan in het hoofdgebouw als in het bijgebouw.

De volgende voorwaarden zijn eveneens van toepassing:

• er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
• ten behoeve van de gewijzigde functie wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
• het gebruik heeft geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer;
• horeca of detailhandel mag uitsluitend plaatsvinden voor zover gerelateerd en ondergeschikt aan de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten;
• één van de bewoners van het hoofdgebouw dient eigenaar/bedrijfsleider te zijn van het bedrijf.

4.7.5 Overige functies

Naast de kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis worden er mogelijkheden geboden voor overige functies die naast het wonen kunnen uitgeoefend. Dit wordt niet in direct zin toegestaan, maar via een afwijkingsbevoegdheid. Het betreft mogelijkheden voor een bed & breakfast, recreatieappartementen, theetuin en kleinschalige horeca en detailhandel.

4.7.6 Nieuwbouw van woningen

Nieuwbouw van burgerwoningen in het buitengebied is in principe uitgesloten. Nieuwe woningen zijn alleen in de volgende situaties mogelijk:

• een extra woning middels toepassing Ruimte voor Ruimte (zie paragraaf 4.2.7);
• nieuwbouw van een woning via de provinciale Landgoederenregeling.

Deze uitzonderingen worden gezien de ruimtelijke impact in het bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Indien hier verzoeken voor komen, wordt hiervoor een aparte procedure gevolgd.