Molenpolder

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggend plan betreft een wijziging van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' van de gemeente Stichtse Vecht. Dit bestemmingsplan is op 18 mei 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Maarssen.

Op de locatie aan de Westbroekse Binnenweg 42 vigeert de bestemming Recreatie – 3. Voor het perceel is het mogelijk deze bestemming te wijzigen ten behoeve van de bestemming Wonen. Voor de globale ligging van het perceel en de plangrens wordt verwezen naar figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

In gezamenlijkheid hebben de besturen van zeven recreatieparken (Berkenhof, Vier Hoeven, Zwaluwpark, De Molenpolder, Kleihoeve, De Veenhoeve en De Willemshof) het voornemen om hun recreatiepark om te zetten naar een definitieve woonbestemming conform een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. De gemeente wil hieraan haar medewerking verlenen. Zij heeft hiertoe het stappenplan wijzigingsprocedure bestemmingsplan Parken Westbroekse Binnenweg (versie 23 november 2011) opgesteld.

Voor De Molenpolder zijn inmiddels de eerste stappen uit het stappenplan doorlopen. Er is een inmeting van het park, de kavels en chalets verricht. Deze inmeting is verwerkt in figuur 'nulmeting chalets en kavels' in bijlage 1.

In de wijzigingsbevoegdheid zijn randvoorwaarden opgenomen om voldoende ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woongebied te garanderen. Daarbij dient te worden voldaan aan onder meer parkeernormen, groenvoorzieningen en veiligheidsaspecten (waaronder het bouwbesluit).

Het voorliggend plan voorziet in de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o.' uit 2009. De regels uit het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen zijn dan ook van toepassing op dit wijzigingsplan.

Het wijzigingsplan Molenpolder bestaat uit een wijzigingskaart, regels, een wijzigingsbesluit en een bijbehorende toelichting waarin het project wordt beschreven alsmede de afweging van alle aan de orde zijnde belangen.

1.2 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen. De bijbehorende plankaart is als een afzonderlijk onderdeel opgenomen in het wijzigingsplan. De relevante milieuonderzoeken worden in hoofdstuk 3 toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt de juridische regeling toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het plan heeft betrekking op een bestemmingswijziging ten behoeve van de realisatie van (permanente) woningen binnen het plangebied.

2.1 Huidige situatie

Recreatiepark De Molenpolder ligt aan de Westbroekse Binnenweg 42 te Tienhoven. Dit park heeft een omvang van circa 3,3 hectare. Binnen het plangebied staan 88 chalets met vrijstaand bijgebouw. De huidige situatie is weergegeven in figuur 'nulmeting chalets en kavels', bijlage 1.

2.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer is gestart met het geschikt maken van de chalets voor permanente bewoning. De bestaande woningen (chalets) zijn inpandig aangepast, zo zijn onder meer rookmelders geplaatst en hebben er aanpassingen aan de rookgasafvoer plaatsgevonden. De bouwhoogte van elk hoofdgebouw blijft gelijk.

Om de beoogde functiewijziging mogelijk te maken dient aan een aantal voorwaarden, zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid, te worden voldaan. De wijzigingsbevoegdheid wordt alleen toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet.

Een van de voorwaarden is een goedgekeurd inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan moet voldoen aan enkele eisen. Het inrichtingsplan en bijbehorende toelichting zijn als bijlage 1 toegevoegd. Het inrichtingsplan van het recreatiepark De Molenpolder voldoet aan de vereisten die worden gesteld.

De omvang van de individuele percelen, het bebouwingsoppervlakte en de hoogte van de hoofd- en bijgebouwen zijn opgenomen in bijlage 1.

Hoofdstuk 3 Onderzoek

In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van het onderzoek dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening ten behoeve van dit wijzigingsplan heeft plaatsgevonden.

3.1 Verkeer en wegverkeerslawaai

Ontsluiting en verkeersafwikkeling

Het plangebied wordt voor alle modaliteiten ontsloten via de Westbroekse Binnenweg. Deze is gecategoriseerd als erftoegangsweg en heeft een snelheidslimiet van 50 km/h (Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan 2008-2012, Goudappel Coffeng 2008). Uit verkeersonderzoek (Bestemmingsplan Landelijk Gebied Maarssen, RBOI 2010) blijkt dat, bij ongewijzigde situatie, de verkeersintensiteiten op deze weg in 2020 circa 1.500 mvt/werkdagetmaal bedragen.

In de huidige situatie bedraagt de verkeersgeneratie van de recreatiewoningen maximaal 2,3 mvt/etmaal, uitgaande van een matig stedelijke omgeving in de rest bebouwde kom. De totale verkeersgeneratie van de 88 recreatiewoningen bedraagt dan circa 202 mvt/etmaal. Voor de functie wonen geldt een verkeersgeneratie van 5,8 mvt/etmaal, uitgegaan van woningen in een groen-stedelijke omgeving. De verkeersgeneratie van 88 woningen in dit gebiedstype bedraagt dan circa 510 mvt/etmaal. De netto verkeerstoename ten gevolge van de functiewijziging bedraagt dan 308 mvt/etmaal.

Permanente bewoning van de recreatiewoningen zal dus leiden tot een toename van de intensiteiten op de Westbroekse Binnenweg (circa 1.650 mvt/werkdagetmaal). Voor het type wegen waarbinnen deze weg gerekend wordt, geldt een maximale intensiteit van 5.000 tot 6.000 mvt/etmaal (ASVV, 2004). In de toekomstige situatie worden deze richtlijnen niet overschreden De inrichting van de weg biedt voldoende capaciteit.

Wegverkeerslawaai

Recreatiewoningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geen geluidsgevoelige functies. Voor normale woningen geldt dit wel, waardoor akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk is. Voor de woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een uiterste grenswaarde van 63 dB.

De woningen liggen binnen de wettelijke geluidszone van de Westbroekse Binnenweg (binnenstedelijk gebied en rijbaanindeling van 1-2 rijstroken). In 2007 heeft reeds akoestisch onderzoek naar wegverkeers plaatsgevonden ("Herzien akoestisch onderzoek ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Plassen", januari 2007). Hierin is geconcludeerd dat alle woningen in het plangebied buiten de 48 dB contour van de Westbroekse Binnenweg liggen. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de functiewijziging van recreatiewoningen naar permanente woningen weliswaar leidt tot een lichte toename van de verkeersintensiteiten, maar dat de Westbroekse Binnenweg voldoende capaciteit biedt om dit verkeer af te kunnen wikkelen. Verder wordt, in het kader van wegverkeerslawaai, voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De aspecten verkeer en wegverkeerslawaai staan de ontwikkeling niet in de weg.

3.2 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 3.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof			toetsing van	Grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)			jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
			jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)			jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

Onderzoek en conclusie

De omzetting van recreatiewoning naar permanente woning draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. De toename van de concentraties NO2 en PM10 bedraagt in geen geval meer dan 3% van de grenswaarden. Toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2011 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Westbroekse Binnenweg (als maatgevende doorgaande weg in de omgeving van het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de wetgeving lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

3.3 Bedrijven en milieuhinder

Beleid- en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met de afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (herziene versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden.

Onderzoek en conclusie

In de directe omgeving van het park zijn geen bedrijven aanwezig. Op het park zelf zijn wel meerdere bedrijfsgebouwen aanwezig die in het verleden ten dienste stonden van het park beheer. In het vigerende bestemmingsplan is met de herbestemming van deze gebouwen rekening gehouden met de transformatie naar een woongebied. De bedrijfsgebouwen aan de westbroeksebinnenweg 52 a b en c hebben een bedrijfsbestemming gekregen voor uitsluitend opslag capaciteit. De voormalige kantine heeft binnen de bestemming R3 een aanduiding horeca gekregen categorie 2 (eetcafé). Beide locaties mogen niet uitbreiden.

Geconcludeerd wordt dat het bestaande bedrijf niet in haar bedrijfsvoering wordt beperkt. Ter plaatse van de woningen zal geen sprake zijn van onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van de bedrijfsactiviteit.

3.4 Externe veiligheid

Beleid- en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie

In de vorige paragraaf is aangegeven dat in de omgeving van het projectgebied geen bedrijven liggen. Opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen bij bedrijven speelt in het kader van dit project dan ook geen rol.

Uit informatie van de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) en de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de realisatie van dit plan.

3.5 Bodem

Dit wijzigingsplan voorziet in een bestemmingswijziging. Met dit wijzigingsplan wordt permanente bewoning van de reeds aanwezige chalets mogelijk gemaakt. In de huidige situatie worden de chalets reeds (in ieder geval voor een groot gedeelte van de tijd) bewoond. Er worden geen extra bouwmogelijkheden geboden. Noodzaak tot bodemonderzoek is niet aan de orde.

3.6 Water

Waterbeheer en watertoets

Bij het tot stand komen van dit wijzigingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan

Waterschapsbeleid

Het Waterbeheerplan 2016-2021 bouwt voort op het plan voor de periode 2010-2015 en houdt tegelijk rekening met nieuwe ontwikkeling. Het waterbeheerplan is op 8 oktober 2015 goedgekeurd door het Algemeen Bestuur van het waterschap en is vanaf 1 januari 2016 van kracht.

In het Waterbeheerplan 2016-2021 beschrijft het waterschap wensbeelden per thema voor 2030, en daaruit afgeleid doelen voor de planperiode 2016-2021 op hoofdlijnen. Hierin staat wat het waterschap doet aan veiligheid, de beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en aan efficiënte zuivering van afvalwater. Ook zet het waterschap zich in voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed en de natuur. Het waterschap wil bereiken dat mensen zich bewuster worden van het belang van een veilig en 'robuust' (toekomstbestendig) watersysteem. Het waterschap wil open en toegankelijk zijn, actief naar samenwerking zoeken en de dialoog aangaan. De strategische uitgangspunten voor de langere termijn (2030) zijn: 

• Samenbrengen van alle regionale waterbeheertaken in één regionale waterautoriteit;'
• Een klimaatbestendig en daarmee waterrobuust gebied;
• Steden die beter bestand zijn tegen extreme regenbuien, wateroverlast, overstromingen, hitte en droogte;
• Een omgeving die zich bewust is van waterveiligheid;
• Water dat overal in het gebied geschikt is voor de vastgestelde gebruiksfunctie;
• Gebruik van afvalwater als grondstof en bron voor energie en water;
• Gebruik van vernieuwende oplossingen vanuit samenwerking met kennisinstellingen, andere overheden en marktpartijen;
• Vermindering van regeldruk en vergroting van kosteneffectiviteit voor burgers en bedrijven;
• Afstemming over alle watertaken per stroomgebied (i.c. Rijn-West);
• Behoud van de zelfstandige bevoegdheid.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen aan de Westbroekse Binnenweg 42 te Maarssen en bestaat in de huidige situatie uit een park met recreatiewoningen.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit veengrond. Er is sprake van grondwater trap II. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 en 0,8 m beneden maaiveld. De maaiveldhoogte in het projectgebied is circa NAP -0,2 m.

Het projectgebied ligt in peilgebied 62-6 met een zomerpeil van NAP -0,8 m en een winterpeil van NAP -0,9 m.

Figuur 3.2 Bodemsoort en grondwatertrap in het projectgebied (www.bodemdata.nl)

Waterkwantiteit

In het projectgebied is, naast de bestaande sloten rondom het park, een centrale vijver aanwezig. In de omgeving van het projectgebied is tevens veel oppervlaktewater aanwezig. Ten zuiden van het projectgebied zijn de Maarsseveense Plassen gelegen en ten noorden van het projectgebied De Molenpolder. De bestaande sloten blijven in de huidige vorm gehandhaafd, waarbij bestaande afspraken tussen het waterschap en de diverse eigenaren van kracht blijven.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Over het gehele park is een vrijvervalriolering aangelegd met buizen rond ø 160mm waar alle chalets op zijn aangesloten. De verantwoordelijkheid voor de aanleg, het onderhoud en het functioneren ligt bij de beheerstichting. Jaarlijks worden de putten geïnspecteerd, en indien nodig schoongemaakt. Al het huishoudelijk afvalwater word afgevoerd naar het hoofdriool in de Westbroeksebinnenweg. Het vrijvervalriool op het park de Molenpolder is met een leiding ø 250 mm aangesloten op een inspectieput in de Westbroeksebinnenweg tegenover huisnummer 42a. In de oostzijde van de weg ligt een vrijvervalriool ø 250 mm, welke via meerdere gemalen uiteindelijk in het rioolstelsel van Maarssen terechtkomt. Dit rioolstelsel loost op de rioolwaterzuivering (RWZI) van Waternet aan de Diependaalsedijk.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de functiewijziging van recreatie naar wonen. Doordat het project slechts bestaat uit het wijzigen van een functie biedt het wijzigingsplan weinig mogelijkheden om het watersysteem en -beheer te verbeteren.

Als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door toename van verhard oppervlak en/of dempingen binnen het gebied te compenseren. Ook combinaties met andere functies zoals groen en recreatie liggen voor de hand. Door de aanleg van natuurvriendelijke en ecologische oevers wordt bijvoorbeeld meer waterberging gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om bij eventuele ontwikkeling diffuse verontreinigingen te voorkomen door het gebruik van duurzame, niet-uitloogbare materialen (geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen), zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

3.7 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Aangezien het hier een functiewijziging betreft van een bestaande situatie vinden er geen ingrepen plaats die kunnen leiden tot effecten op beschermde gebieden of soorten. Bovengenoemd beleid en regelgeving staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

3.8 Archeologie

Regelgeving en beleid

Wet archeologische monumentenzorg

Op 1 september 2007 is de wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Gemeentelijk archeologiebeleid

Langs de Vecht, hebben de gemeenten Stichtse Vecht en Abcoude samen archeologische kaarten laten maken. In deze kaarten staat waar de kans het grootst is om archeologisch materiaal te vinden.

Onderzoek

De archeologische (verwachtings)waardenkaart geeft aan dat het plangebied niet is gelegen in een gebied met redelijke tot grote kans of grote tot zeer grote kans op archeologische sporen. Nabij het gebied zijn geen terreinen aanwezig, waarvan bekend is dat er archeologische waarden aanwezig zijn (archeologische monumenten).

Conclusie

Vanwege de lage archeologische verwachtingswaarde, is er geen noodzaak om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren voordat nieuwe bouwactiviteiten plaatsvinden. Tevens betreft dit wijzigingsplan geen bouwactiviteit maar de omzetting van een recreatiewoning naar een permanente woning.

Hoofdstuk 4 Juridische regeling

4.1 Toetsing aan de wijzigingsregels

In het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen is in artikel 11 lid 5 van de regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder een aantal voorwaarden de bestemming Recreatie 3 te kunnen wijzigen ten behoeve van de bestemming Wonen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• de wijzigingsbevoegdheid alleen mag worden toegepast op gronden waarvoor niet de dubbelbestemming 'Waarde Natuur' geldt;
  [de gronden binnen het plangebied hebben in het vigerende bestemmingsplan geen dubbelbestemming 'Waarde Natuur']
• geen nadelige gevolgen optreden voor de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan; [Zie hoofdstuk 5]
• sprake dient te zijn van een verbetering in ruimtelijk opzicht, blijkens een door Burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan;
  [B&w hebben het inrichtingsplan goedgekeurd op 22 april 2014]
• de minimale grondoppervlakte van een perceel 150 m² bedraagt;
  [Zie inrichtingsschets (figuur 'vernieuwd inrichtingsplan', bijlage 1 )]
• parkeren voor bewoners en bezoekers op eigen terrein geschiedt, waarbij uitgegaan wordt van ten minste 1,6 parkeerplaats per woning;
  [Er zijn in de huidige situatie op het park in totaal 132 parkeerplaatsen aanwezig. In de nieuwe situatie worden 11 extra plaatsen toegevoegd (totaal 143). Daarmee voldoet De Molenpolder aan de eis van minimaal 1,6 parkeerplaatsen per woning (88 chalets).]
• de gezamenlijke oppervlakte aan bebouwing op een perceel niet meer bedraagt dan 50%, waarbij tevens geen uitbreiding van de gezamenlijke bestaande oppervlakte en bouwmassa van de bebouwing mag plaatsvinden;
  [In de huidige situatie is hiervan geen sprake (zie figuur 'nulmetingchalets en kavels', bijlage 1) en in de regels is opgenomen dat de bestaande bebouwing niet mag worden vergroot]
• de goothoogte en hoogte van een hoofdgebouw niet meer dan respectievelijk 3 m en 5 m bedraagt;
  [In de huidige situatie is de maximale afwijking 15 cm. In het totaalbeeld dat rijk is aan zeer diverse hoogtes vallen deze afwijkingen niet uit de toon. Deze afwijkingen vallen binnen een toelaatbare marge. De maximale hoogtes zijn opgenomen in de regels, zodat dit in de toekomst is vastgelegd]
• de goothoogte en hoogte van erfbebouwing niet meer dan respectievelijk 2,5 m en 4 m bedraagt;
  [In de huidige situatie is hiervan geen sprake (bijlage 1) en de maximale hoogtes zijn opgenomen in de regels, zodat dit ook in de toekomst is vastgelegd]
• de maximale oppervlakte van erfbebouwing 10 m² bedraagt;
  [Zoals blijkt uit bijlage 1 is de erfbebouwing op circa 72 percelen maximaal 10 m². Op de overige percelen bedraagt de erfbebouwing meer dan 10 m². Voor deze percelen is gekeken in hoeverre er sprake is van vergunningsvrij bouwen omdat nadat het wijzigingsplan is vastgesteld de bepalingen uit het Besluit omgevingsrecht ten aanzien van het vergunningsvrij bouwen gelden. Na uitvoering van een toets blijkt dat kavels 4, 18, 27, 33, 64, 76, 80, 85 en 90 vallen onder het regime vergunningsvrij bouwen en de bijgebouwen gezien hun situering geen overlast veroorzaken is bij het vaststellen van het inrichtingsplan op dit punt coulance verleend. Voor kavels 3, 52, 62 en 102 geldt dat er 11 m² aan bijgebouw voor de voorgevellijn heeft en daarmee niet voldoet. Aangezien het gaat om een zeer geringe afwijking (10%) is op dit punt bij het vaststellen van het inrichtingsplan coulant omgegaan. Op 3 percelen zijn aanpassingen nodig. Op de kavels 26 en 90 staan meerdere bijgebouwen. Op deze kavels is 1 bijgebouw verwijderd, waarna beide percelen voldoen aan de gestelde eisen. Op kavel 100 + 101 is het bijgebouw verkleind tot 10 m2. Overigens is na het vaststellen van het inrichtingsplan het vergunningsvrije bouwen gewijzigd. Voor het park is geen nieuwe toets uitgevoerd omdat de praktijk leert dat de hiermee samenhangende wijzigingen in bijna alle gevallen gunstiger uitwerken. De maximale oppervlakte van bijgebouwen in opgenomen in de regels, zodat dit ook in de toekomst is vastgelegd]
• voldaan wordt aan de Woningwet waarbij de woningen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor bestaande bouw en in geval van gehele nieuwbouw voldaan wordt aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw;
  [Alle chalets zijn gekeurd. In eerste instantie waren er 28 chalets die aanpassingen nodig hadden. Na aanpassing zijn deze inmiddels ook goedgekeurd. De gemeentelijke keuring aan het bouwbesluit is als bijlage 2 opgenomen, de woningen voldoen inmiddels aan de eisen van het Bouwbesluit. Er is coulance verleend op te lage plafondhoogtes, deze eis is niet doorslaggevend geweest, omdat het niet met veiligheid maar met comfort te maken heeft. ]
• bebouwing achter (het verlengde van) de bebouwing langs de Westbroekse Binnenweg gebouwd dient te worden;
  [Hieraan wordt voldaan]
• wijziging van de bestemming milieuhygiënisch en vanuit brandveiligheid verantwoord is;
  [de wijziging van de bestemming is milieuhygiënisch verantwoord, zie hoofdstuk 3. Om aan de brandveiligheid te voldoen zijn op het terrein 11 hydranten aanwezig. Op 20 oktober 2010 is door de brandweer een bezoek gebracht aan De Molenpolder. In bijlage 3 is het bezoekverslag opgenomen waarin wordt geconcludeerd dat het park voldoet.
• op de terreinen 5% openbaar groen/water, inclusief speelvoorzieningen, aanwezig zijn;
  [Het totaal aan groenvoorziening in de nieuwe situatie bedraagt 5.768 m² 2.065 groen en 3.703 water). Aangezien hiermee 17 % van het totale terrein is ingericht ten behoeve van de algemene groenvoorziening voldoet recreatiepark De Molenpolder aan deze vereiste en zal geen nieuwe groenvoorziening behoeven te worden aangelegd, zie inrichtingsschets (bijlage 1)]
• de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast indien er overwegend sprake is van overgangsrechtelijke permanente bewoning;
  [Er is sprake van overgangsrechtelijke permanente bewoning]
• de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet.
  [Hieraan wordt voldaan, zie bovenstaande punten].

4.2 Juridische vormgeving van wijzigingsplan

In de bestemming Wonen zijn woningen uitsluitend binnen een bouwvlak toegestaan tot een maximale inhoud van 600 m³. Daarnaast mag de goot- en bouwhoogte respectievelijk ten hoogste 4,5 m en 10 m bedragen. De goot- en bouwhoogte van erfbebouwing mag maximaal respectievelijk 3 en 5 meter bedragen

Om aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid te kunnen voldoen worden er regels toegevoegd aan het vigerende bestemmingsplan. Zo moet opgenomen worden dat de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan respectievelijk 3 en 5 m. Voor erfbebouwing geldt dat de goot- en bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2,5 en 4 meter en het oppervlak maximaal 10 m2 mag bedragen.

Wanneer dit wijzigingsplan rechtskracht heeft verkregen, zal het wijzigingsplan integraal deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen e.o' uit 2009 (vastgesteld door de voormalige gemeente Maarssen).

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Het bouwplan is in gang gezet door een particuliere initiatiefnemer. De betreffende gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. De uitvoering van het project komt volledig voor rekening van deze initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd.

Aangezien het niet gaat om een aangewezen bouwplan als bedoeld in de Wro (er is geen sprake van een nieuwe bouwmogelijkheid) is kostenverhaal door middel van een anterieure overeenkomst of via een exploitatieplan niet aan de orde.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overlegreacties

In het kader van het overleg artikel 3.1.1. Bro is het ontwerpwijzigingsplan aan diverse instanties toegezonden. Op basis van de reactie van Waternet is de toelichting aangepast. Daarnaast is een positieve reactie ontvangen van de Provincie Utrecht (bijlage 4).

Zienswijzen

Het wijzigingsplan is tevens, als ontwerp, ter visie gelegd.