Herontwikkeling voormalig kloostercomplex Rijksweg 8-18

4.1 Beschrijving bouwplan

Beschrijving bestaande toestand

Het kloostercomplex is prominent gelegen aan de Rijksweg 8-18 te Cadier en Keer en bestrijkt een gebied van in totaal ca. 15.000 m² waarop twee gemeentelijke monumenten en meerdere bestaande (woon)gebouwen staan. De twee gemeentelijke monumenten, een klooster en gymzaal, liggen direct aan de Rijksweg en zijn goed herkenbaar vanaf deze weg.

Op het terrein zijn naast het monumentale klooster en gymzaal diverse vervallen objecten gelegen, waaronder een appartementencomplex, woonhuis, woonboerderij, dagvoorziening voor ouderen, nog een gymzaal, garageboxen en bijgebouwen. Deze objecten waren in het verleden ondersteunend aan het klooster, maar hebben inmiddels na het vertrek van de gebruiker in 2006 hun gebruiksfunctie verloren.

Ad Hoc Beheer beheert in opdracht van de eigenaar momenteel het klooster en enkele objecten op het kloostercomplex in het kader van leegstandsbeheer.

Monumentale en historische waarden locatie

Het klooster van de "Zusters van Barmhartigheid" aan de Rijksweg 8-18 te Cadier en Keer is omstreeks 1900 gebouwd. Het monumentale klooster is heel herkenbaar en ligt prominent aan de Rijksweg. Iedereen die wel eens over de N278 heeft gereden, kent het klooster.

In de loop der jaren hebben er diverse verbouwingen plaatsgevonden aan het klooster en zijn er meerdere objecten op het terrein bijgebouwd en/of aangebouwd. In 1977 heeft er een grote verbouwing plaatsgevonden waarbij o.a. alle vensters zijn vernieuwd en 1988 zijn de zolders in het klooster nog tot kamers verbouwd. Sinds 1999 is het klooster met de gymzaal aan de Rijksweg aan de gemeentelijke monumentenlijst toegevoegd.

De Stichting Centrum Ontmoeting der Volkeren (SOV) was tot voor kort eigenaar van het klooster. Deze stichting houdt zich bezig met het opzetten van projecten in Derde Wereld Landen, met name in Afrika. Het kloostercomplex in Cadier en Keer bood onder andere onderdak aan de personen die belast waren met het opzetten van deze projecten. Verder werd gezorgd voor een aantal dagopvang plaatsen voor ouderen. Vanwege de leeftijd van de bewoners was het niet langer meer mogelijk projecten in Afrika op te zetten en heeft SOV deze mensen in aangepaste huisvesting in Maastricht geplaatst.

Tot 2006 is het klooster nog in gebruik geweest door de Stichting Centrum Ontmoeting der Volkeren (SOV) en tijdelijk in gebruik geweest voor dagopvang voor ouderen. Met het wegvallen van deze opvangfunctie voor ouderen heeft het huidige kloostercomplex haar belangrijkste functie in 2006 verloren en is vervolgens leeg komen te staan. Al geruime tijd wordt er geen planmatig preventief onderhoud meer aan het kloostercomplex uitgevoerd. Het klooster is hierdoor versneld in slechtere staat geraakt en de kloostertuin is inmiddels door het uitblijven van onderhoud vervallen. Voorts ondervindt het bestaande sociale huurwoningcomplex aan de Rijksweg 14 hinder van het leegstaande kloostercomplex.

Het kloostercomplex is sinds 2 mei 2011 in eigendom van Poort van Margraten BV, gevestigd te Oirschot.

Aantal eenheden

Het aantal voor 31-12-2000 bedroeg 23 wooneenheden. Volgens de huidige analyse bedraagt het aantal 23 wooneenheden en 7 kamers. Te weten 7 wooneenheden in het klooster, 2 wooneenheden in de woonboerderij, 14 appartementen en 7 kamers in het bestaande appartementencomplex dat aan de kloostertuin is gelegen.

Herontwikkelingsplan kloostercomplex

In de afgelopen jaren is door initiatiefnemer in nauwe samenwerking met de voormalige gemeente Margraten en de Provincie Limburg een herontwikkelingsplan voor het kloostercomplex tot stand gebracht. Het herontwikkelingsplan gaat uit van handhaving c.q. het renoveren van de gemeentelijke monumenten en het amoveren van de bestaande ouderen dagopvang, voormalige gymzaal, garageboxen, woonhuis, woonboerderij, appartementencomplex en enkele bijgebouwen. Hiervoor is reeds een sloopvergunning verstrekt.

Tevens worden er op de vrijkomende gronden van de te slopen opstallen nieuwe wooneenheden gerealiseerd. De beoogde planontwikkeling is vastgelegd in een ontwerp van de hand van HVNArchitecten. Onderstaande situatieschets geeft de totale situatie aan binnen het plangebied (d.d. 31 maart 2011).

Zoals ook uit deze situatieschets blijkt kan het plangebied opgedeeld worden in een aantal delen, die door middel van de aanduidingen A,B, C en D, E en F is weergegeven.

Voor een tweetal van de blokken zijn twee of meerdere modellen uitgewerkt. Onderstaand zijn de modellen weergegeven aan de hand van visualisaties en een korte tekstuele onderbouwing. De uiteindelijk te realiseren variant is hiermee geenzins gegeven. het betreft een indicatie van een mogelijke invulling.

Bouwblok A

Model 01

Het blok bestaat uit 2 clusters van 4 geschakelde levensloopbestendige woningen met op begane grond niveau het woonprogramma met hoofdslaapkamer, badkamer en inpandige garage. De verdieping bestaat uit een kleine opbouw voorzien van zadeldak waarin zich 2 slaapkamers en badkamer bevinden. De gevels worden gematerialiseerd in baksteen en daken gedekt met keramische pannen. De erfafscheidingen worden uniform uitgevoerd middels groen blijvende hagen.

Model 02

Als typologie is gekozen voor de vorm van de Limburgse carréboerderij. De U-vormige bebouwing wordt met de gesloten zijde naar de Rijksweg geprojecteerd waardoor er een geluidsluwe binnenhof wordt gecreëerd. Hierdoor is het niet noodzakelijk een geluidwal te realiseren aangezien de bebouwing hier zelf in voorziet. Aan de U-vormige bebouwing wordt een extra vleugel aangebouwd die als poortgebouw functioneert voor het totale complex. De 2 poten van de U bevatten een 6 tal medioren woningen van 1 laag met kap, met in de kap extra slaapkamer(s) en mogelijke 2e badkamer. De vleugel evenwijdig met de Rijksweg heeft op de begane grond 2, eenlaagse woningen met 2 slaapkamers. Op de eerste verdieping komen 3 appartement met een extra slaapkamer in de kapruimte. Op de hoek bevindt zich de gemeenschappelijke ruimte (rood) die dus zowel uitzicht heeft op de rijksweg als de binnenhof. De totale bebouwing bevat dus 11 wooneenheden en een gemeenschappelijke ruimte. De woningen op de begane grond hebben ieder een kleine privétuin en de woningen op de verdieping een balkon. Parkeren gebeurt op eigen terrein rechts van de hof bebouwing.

Bouwblok C

Het casco van dit gemeentelijk monument wordt gerenoveerd en kan worden ingevuld met 2 grondgebonden woningen, een multifunctionele ruimte of een combinatie van beide. De structuur van bestaande gevelopeningen zullen bij een nieuwe invulling worden gerespecteerd.

Bouwblok D

Model 01

Het blok bestaat uit 6 geschakelde grondgebonden woningen opgebouwd uit 2 lagen met kap. Het woonprogramma bevind zich op de begane grond en slaapprogramma op de verdieping. De entrees van de woningen bevinden zich aan de zijde van de gemeenschappelijke kloostertuin. De gevels worden gematerialiseerd in baksteen en daken gedekt met keramische pannen De tuinen aan de zuidwest zijde worden omsloten door een uniforme erfafscheiding.

Model 02

In de vleugel die grenst aan de kloostertuin bevinden zich op de begane grond 4 woningen met een eigen privétuin. Op de verdieping van dit bouwblok komen 3 appartementen met een balkon aan de zonzijde en een extra slaapkamer in de kapruimte. De galerijontsluiting bevindt zich aan de kloostertuinzijde. Deze is bereikbaar via een losstaand trappenhuis met lift. Op de locatie van de huidige garageboxen komen 2 woningen die als het ware worden ingegraven in het groene talud en een groendak hebben. De drie bouwblokken omsluiten een groene binnenhof. Parkeren gebeurt aan de randen. De totale bebouwing bevat dus 9 wooneenheden en een gemeenschappelijke ruimte.

Model 03

Het blok bestaat uit maximaal 20 wooneenheden opgebouwd uit een kelder en 4 woonlagen met kap. De ontsluiting is mogelijk door middel van een trappenhuis en een galerijontsluiting aan de zuidwest zijde of door het realiseren van 2 portiekontsluitingen. Het uitzicht en de buitenruimte zijn gericht op de kloostertuin en stadsbeeld van gemeente Maastricht.

De gevels worden gematerialiseerd in baksteen en daken gedekt met keramische pannen. De architectuur sluit aan bij die van het monumentale kloostercomplex.

Bouwblok E

Het casco van het monumentale kloostercomplex wordt gerenoveerd en verticaal gesplitst in 8 grondgebonden woningen. De hoofdstructuur van gevels en plattegronden dient te worden gerespecteerd. Elke woning heeft een eigen buitenruimte die zal worden afgeschermd met een uniforme terreinafscheiding. Aan de zuidoost zijde bestaat de mogelijkheid om een lift te realiseren met trappenhuis.

Bouwblok F

Bestaat uit 2 grondgebonden vrijstaande woningen opgebouwd uit 2 lagen met kap waarbij het souterrainniveau gebruikmakend van de geaccidenteerdheid van het terrein ook voor woondoeleinden gebruikt kan worden. De garage uitvoeren als onderdeel van het hoofdvolume. Voor de materialisatie dient gebruik te worden gemaakt van natuurlijke materialen zoals baksteen, hout.

Overzicht woningaantallen

Wanneer de verschillende bebouwingsmodellen op een rij worden gezet ontstaat het onderstaande overzicht met woningaantallen. Opgemerkt wordt dat het te handhaven blok B, bestaande uit 13 appartementen, niet is meegenomen in dit overzicht en ook geen deel uit maakt van het onderhavige bestemmingsplan.

Haalbaarheid en fasering

Naarmate de tijd vordert, nemen de renovatiekosten van het klooster en de gymzaal toe. Het herontwikkelingsproject is in zijn omvang, differentiatie en prijsvorming en de huidige marktomstandigheden een uitdagend project. Het herontwikkelingsproject zal mogelijk in fases worden gerealiseerd.