Ulsda 7 te Beerta

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Langs de weg Ulsda in Beerta is een perceel aanwezig dat de functie als zorgboerderij heeft verloren. Het betreft het perceel Ulsda 7. Het is de bedoeling om de functie van het perceel om te zetten naar een woonfunctie in combinatie met bedrijvigheid. Omdat het vigerende bestemmingsplan deze woonfunctie niet direct toelaat is voorliggende wijzigingsplan opgesteld voor het perceel. Met dit wijzigingsplan wordt de planologisch-juridische basis gelegd voor het gewijzigde gebruik van het perceel.

Voorliggend wijzigingsplan toont aan dat het initiatief ruimtelijk uitvoerbaar is.

1.2 Plangebied

Het plangebied bevindt zich iin het oosten van de provincie Groningen, langs de A7 tussen Winschoten en Bad Nieuweschans. Het plangebied ligt in de hoek van de weg Ulsda en Weg Par Aan Ryksweg. Het plangebied omvat de kadastrale percelen met nummers 232 en 233 en heeft een omvang van een kleine 1,5 hectare De begrenzing van het plangebied wordt in de navolgende afbeelding weergegeven met een blauwe contour.

Afbeelding: plangebied aangegeven met blauwe contour (bron: maps.google.nl)

1.3 Planvoornemen

1.3.1 Huidige situatie

Op dit moment is er een bedrijfswoning aanwezig dat behoort tot het bedrijf dat inmiddels niet meer aanwezig is. Specifiek is voor het perceel geregeld dat er een zorgboerderij mogelijk is. De bedrijfswoning heeft een grondoppervlakte van circa 100 m2. Aan de woning zit een loods vast bestaande uit een kleiner en een groter deel met een totale oppervlakte van circa 700 m2. Ook is er een paardenbak aanwezig. Alles is gelegen op een ruim stuk grond met her en der wat begroeiing. Het noordwestelijke deel van het gebied met kadastraal nummer 232 is vrijwel volledig begroeid met bomen.

De afstand van de bebouwing tot de perceelsgrens bedraagt ruim 25 meter. Op het westelijk naastgelegen perceel is een veehouderij gevestigd.

Afbeelding: zicht vanaf de weg (bron: maps.google.nl)

1.3.2 Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie vindt een functiewijziging plaats naar wonen (bestemming Wonen - Woonboerderij). Dit wordt gerealiseerd omdat er geen sprake meer is van een maatschappelijke functie op het perceel. De bestaande bebouwing blijft ongewijzigd. De bedrijfswoning wordt omgezet naar reguliere woning en de achterliggende loods wordt aangewend voor bedrijvigheid aan huis, zijnde een caravanstalling. Ook wordt een paardenbak mogelijk gemaakt ten behoeve van het hobbymatig houden van paarden.

Paardenbak

Binnen de bestemming Wonen - Woonboerderij is het mogelijk om via een binnenplanse afwijking een paardenbak te realiseren. De voorwaarden zijn als volgt:

• 1. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 800 m²;
• 2. de afstand tussen de paardenbak en de woning van derden bedraagt minimaal 30 m;
• 3. lichtmasten zijn toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. het aantal lichtmasten bedraagt niet meer dan vier;
  • b. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 6 m;
  • c. de verlichting mag uitsluitend worden gebruikt tussen 7.00 uur en 23.00 uur;
  • d. de verlichting mag maximaal 60 LUX/m² produceren, gemeten 1 m boven de bodem van de bak;
  • e. de lichtbundel wordt door afscherming gericht op de bak.

Aan de zuidoostzijde van de bestaande loods wordt een paardenbak gerealiseerd van maximaal 800 m2. De afstand tot aan woningen van derden bedraagt ruim 30 meter en als er lichtmasten worden gerealiseerd zullen deze voldoen aan de eisen die daarvoor gelden. De navolgende afbeelding toont de ligging van de paardenbak met een stippellijn aangegeven.

Afbeelding: luchtfoto van het perceel waarin de gewenste paardenbak met een stippellijn is aangegeven

1.4 Vigerend bestemmingsplan

1.4.1 Consolidatieplan Buitengebied

Het bestemmingsplan dat momenteel vigeert is het bestemmingsplan Consolidatieplan Buitengebied. Het voorliggende plangebied is in dat bestemmingsplan aangewezen als enkelbestemming 'Maatschappelijk' met de functieaanduiding 'zorgboerderij'. Daarnaast heeft het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 1', 'Waarde - Geomorfologie' en 'Waterstaat - Noodbergingsgebied'. Verder heeft het plangebied de gebiedsaanduiding 'overige zone - dijkenlandschap'.

De enkelbestemming laat bedrijfswoningen toe in combinatie met een zorgboerderij. Een reguliere woning met als ondergeschikte bedrijvigheid aan huis een caravanstalling past niet in de maatschappelijke bestemming. Een paardenbak past in de bedrijfsvoering van een zorgboerderij, maar omdat er in dit geval geen zorgboerderij meer is maar een woonbestemming wordt gerealiseerd, past de paardenbak niet.

Het perceel wordt aan de westzijde begrensd door een agrarische bestemming ten waarop een intensieve veehouderij mogelijk is. De navolgende afbeelding toont een uitsnede uit de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan waarin het voorliggende plangebied is aangegeven met een blauwe contour.

Afbeelding: uitsnede vigerende bestemmingsplan met voorliggend plangebied aangegeven met een blauwe contour

Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 16.5 van het vigerende bestemmingsplan geeft de mogelijkheid om vrijgekomen bedrijfsgebouwen met bijbehorende erven met de bestemming Maatschappelijk te wijzigen onder de volgende voorwaarden:

• a. ten behoeve van een woonfunctie, mits het aantal wooneenheden per voormalig agrarisch bedrijf niet meer dan twee bedraagt en met dien verstande dat:
  • 1. de oppervlakte van het te splitsen hoofdgebouw minimaal 180 m² bedraagt;
  • 2. de splitsing past binnen de door Gedeputeerde Staten vastgestelde nieuwbouwruimte;
  • 3. na wijziging de bepalingen van artikelen 27 of 29 van overeenkomstige toepassing zijn;
• b. ten behoeve van andere sociale, culturele, medische, maatschappelijke en educatieve functies, waaronder begrepen expositieruimten, een kinderboerderij, een kampeerboerderij, dan wel naar de aard en de omvang daarmee gelijk te stellen functies;
• c. ten behoeve van bedrijven genoemd in de als bijlage 1b bij deze regels opgenomen Staat van bedrijven, categorieën 1 en 2 van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009) van de VNG ofwel hiermee wat betreft het leefklimaat vergelijkbare bedrijven;

met dien verstande dat:

• I. de functies genoemd onder b en c uitsluitend zijn toegestaan in combinatie met de woonfunctie;
• II. de functies genoemd onder b en c uitsluitend mogen plaatsvinden binnen de bestaande gebouwen, met dien verstande dat bedrijfsactiviteiten (niet zijnde buitenopslag) kunnen worden uitgeoefend op het bijbehorende erf;
• III. gebouwen die onderdeel uitmaken van voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen niet mogen worden vergroot, de bestaande verschijningsvorm en maatvoering behouden blijft, er geen nieuwe gebouwen worden opgericht en gebouwen niet geheel of nagenoeg geheel worden veranderd;
• IV. landschappelijk verstorende bebouwing dient te worden afgebroken;
• V. geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen (agrarische) bedrijven en woningen;
• VI. op basis van een inpassings- en beplantingsplan zorg wordt gedragen voor een goede landschappelijke inpassing;
• VII. de genoemde functies met gebruikmaking van een nieuwe wijzigingsprocedure, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening, onderling uitwisselbaar zijn;
• VIII. de bestemming ook weer kan worden gewijzigd naar een agrarisch bedrijf.

Toets aan de wijzigingsvoorwaarden

Om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid moet worden voldaan aan de randvoorwaarden die zijn gegeven in de wijzigingsbevoegdheid. Hierna wordt een toets gedaan aan de wijzigingsvoorwaarden.

Artikel 16.5:

• a. De woning wordt niet gesplitst:
  • 1. het aantal woningen blijft gelijk en het hoofdgebouw is bovendien niet groter dan 180 m2;
  • 2. splitsing is niet aan de orde;
  • 3. de bestemming Wonen - Woonboerderij wordt van toepassing verklaart in voorliggend wijzigingsplan.
• b. nvt
• c. een opslag van caravans is een functie met een milieucategorie van maximaal 2.

Nadere voorwaarden:

• I. de functie onder c wordt gecombineerd met de woonfunctie;
• II. de caravanopslag vindt plaats in de bestaande loods;
• III. de gebouwen behouden hun bestaande uitstraling en worden niet vergroot;
• IV. er is geen landschappelijk verstorende bebouwing aanwezig;
• V. de bedrijfsvoering van het naastgelegen agrarische bedrijf ondervindt geen onevenredige afbreuk omdat ten opzichte van de bestaande planologische situatie geen wijziging plaatsvindt waardoor het agrarische bedrijf wordt benadeeld (zie verder paragraaf 3.2.5);
• VI. het wijzigingsplan dat voorligt wijzigt niets aan de bestaande situatie. Er is daarom ook geen aanleiding om een inpassings- en beplantingsplan op te stellen;
• VII. In de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die andere functies mogelijk maakt;
• VIII. De woonbestemming heeft een wijzigingsbevoegdheid naar een agrarisch bedrijf.

Het voorgaande laat zien dat wordt voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden en dat daarmee de basis aanwezig is voor voorliggend wijzigingsplan.

1.5 Inzet van dit wijzigingsplan

Het voorliggende wijzigingsplan wijzigt de maatschappelijke bestemming naar de bestemming 'Wonen - Woonboerderij'. De regels uit het artikel 'Wonen - Woonboerderij' van het vigerende bestemmingsplan zijn overgenomen.

Onderstaande afbeelding toont de nieuwe verbeelding voor het plangebied die de inzet van dit
wijzigingsplan vormt.

Afbeelding: verbeelding voorliggend wijzigingsplan

1.6 Leeswijzer

Het voorliggende wijzigingsplan 'Ulsda 7 te Beerta' is vervat in:

• de verbeelding, waarop de bestemmingen van de in het plan gelegen gronden en bijbehorende verklaringen zijn aangegeven;
• de planregels, waarin bepalingen zijn opgenomen over de inhoud van de bestemmingen en bepalingen omtrent het gebruik van gronden en de toelaatbaarheid van bebouwing.

Het wijzigingsplan gaat verder vergezeld van deze toelichting, waarin de opzet van het wijzigingsplan wordt beschreven en verantwoord. Ook worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld, alsmede de resultaten van inventarisatie en onderzoek. Tot slot worden de resultaten van inspraak en overleg in deze toelichting opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities tot 2040 en de ruimtelijke doelen, belangen en opgaven tot 2028. De SVIR heeft als ondertitel 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig en vervangt de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte, de Mobiliteitsaanpak en Randstad 2040. De hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor de middellange termijn (2020/2028) zijn:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid, waarbij de
  gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De versterking van de ruimtelijk-economische structuur richt zich voor een groot deel op de stedelijke
regio's rondom de mainports, brainports en greenports. Voor deze gebieden worden gebiedsgerichte
programma's opgezet. Maar ook op andere fronten wordt gezocht naar een versterkte ruimtelijk-economische structuur, zoals een verbetering van het hoofdnetwerk voor een (duurzame)
energievoorziening en ruimte voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via ondergrondse buisleidingen.

Bereikbaarheid is een andere doelstelling van het Rijksbeleid. Daartoe dient onder meer een robuust hoofdnetwerk te worden gerealiseerd. Dit ziet op wegen, het spoor en vaarwegen. Daarbij zet het Rijk tevens in op het beter benutten van onze huidige infrastructuur.

Een veilige leefomgeving blijft ook binnen het nieuwe beleid centraal staan. Daartoe wil het Rijk het milieu verbeteren en ons beschermen tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's. Maar een veilige leefomgeving bestaat uit meer. Daarom richt het Rijk zich bijvoorbeeld ook op bescherming tegen overstromingen en behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten binnen ons land.

In het ruimtelijk domein zullen beleid en uitvoering voor een nog groter deel dan voorheen de verantwoordelijkheid worden van provincies en gemeenten.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 deels in werking
getreden en op 1 oktober 2012 uitgebreid. Het is een doorvertaling van het beleid uit de SVIR in regels. Het omvat alle ruimtelijke Rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in bestemmingsplannen. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn onder andere de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet, de veiligheid rond Rijksvaarwegen, de verstedelijking in het IJsselmeer, de bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en de toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.

Het plangebied van voorliggend wijzigingsplan is gelegen nabij de Rijksweg A7. Het betreft hier een functieomzetting waarbij de functie niet dichter bij de A7 komt. De voorliggende wijziging heeft raakt verder ook geen belangen van een van de onderwerpen uit het Barro. Het Barro heeft voor het voorliggende plan geen consequenties en het plan is verder in overeenstemming met het SVIR opgesteld.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro schrijft voor dat de onderbouwing van een ruimtelijk plan, waar een nieuwe stedelijke ontwikkeling mee mogelijk wordt gemaakt, aan de Ladder voor duurzame verstedelijking moet voldoen. De met dit wijzigingsplan beoogde functiewijziging van een maatschappelijk bedrijfsperceel naar wonen waarbij het aantal woningen gelijk blijft en er geen bebouwing wordt toegevoegd wordt niet aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het doorlopen van de ladder is daarom niet aan de orde. Iedere ruimtelijke ontwikkeling dient echter te voldoen aan een behoefte die dient te worden gemotiveerd (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). In voorliggend geval is er geen zicht meer op voortzetting van een maatschappelijke functie. Daarentegen heeft een woonfunctie wel toekomstwaarde.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening

De Omgevingsvisie 2016 – 2020 van de provincie Groningen bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De geconsolideerde visie van 6 februari 2019 is de meest recente versie van dit plan. Uitgangspunt van deze omgevingsvisie is het verbeteren van het aantrekkelijke woon- en leefklimaat in de provincie. Vanuit dat perspectief kijkt de provincie naar de kansen die zich voordoen om hier met haar omgevingsbeleid hier een bijdrage aan te leveren. Naast bescherming van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen ligt de nadruk op het benutten van ontwikkelingsmogelijkheden.

Uit de Omgevingsvisie vloeien richtlijnen en voorschriften voort, die zijn vastgelegd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening is geactualiseerd in februari 2019. Hiermee laat de provincie het omgevingsbeleid (ruimtelijke ordening, water, mobiliteit en milieu) doorwerken in plannen van gemeenten en waterschappen.

Specifiek voor dit plan zijn de volgende onderwerpen van belang.

Gebruik vrijgekomen gebouwen in het buitengebied

Artikel 2.13.1 bepaalt dat bij vrijkomende bebouwing in het buitengebied de functie wonen is toegestaan in het hoofdgebouw, mits het toevoegen van nieuwe woningen past in de woonvisie en regionale behoefte. In dit geval worden er geen woningen toegevoegd. Bedrijfsactiviteiten blijven beperkt tot activiteiten die naar aard en omvang ruimtelijk, milieuhygiënisch en verkeerskundig inpasbaar zijn. Het voorliggende wijzigingsplan conformeert zich aan de mogelijkheden die de woonbestemming biedt in het buitengebied. Hierover is overeenstemming dat deze activiteiten acceptabel zijn.

Oppervlakte van woningen in het buitengebied

Artikel 2.13.8 geeft aan dat de oppervlakte vand e woning en bijbehorende bouwwerken niet groter mag bedragen dan de bestaande oppervlakte. Voorliggend wijzigingsplan maakt niet meer bebouwing mogelijk dan de bestaande oppervlakte.

Noodbergingsgebieden

Voor noodbergingsgebieden zijn bepalingen opgenomen ter waarborging van de functie van noodberging voor hoogwater. De bestaande dubbelbestemming uit het vigerende bestemmingsplan is in voorliggend wijzigingsplan opgenomen.

Bos- en natuurgebieden buiten het NNN

Het kadastrale perceel met nummer 232 is in de verordening aangewezen op kaart 6 als 'bos- en natuurgebied buiten het Natuurnetwerk Nederland'. Hiervoor is bepaald dat een wijziging van de bestemming niet mag voorzien in een significante afbreuk aan het areaal van de gronden die tot het bos- of natuurgebied behoren of aan de actuele natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het bos- of natuurgebied. De voorliggende wijziging van Maatschappelijk naar Wonen zorgt niet voor een significante afbreuk van het areaal of de aanwezig waarden.

Grootschalig open landschap

Een bestemmingsplan dient regels te bevatten over de landschappelijke openheid. De geomorfologische dubbelbestemmingen uit het vigerende bestemmingsplan zijn overgenomen in voorliggend wijzigingsplan, waarmee aan deze eis is voldaan.

Conclusie

De voorliggende ontwikkeling is in lijn met de belangen die zijn verwoord in de provinciale Omgevingsvisie en -verordening.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Omgevingsvisie

Ter voorbereiding op de nieuwe Omgevingswet heeft de gemeenteraad van de gemeente Oldambt op 30 oktober 2017 de gemeentelijke Omgevingsvisie vastgesteld. In de visie staat hoe de gemeente over de toekomst van Oldambt denkt en welke koers er de komende jaren gevolgd gaat worden.

Het voorliggende plangebied is gelegen in een overwegend landbouwgebied waarin de openheid een belangrijk kenmerk is. De openheid moet worden veiliggesteld door doorzichten naar het achterliggende landschap open te maken.

Het landschap vormt het raamwerk voor ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente heeft hiervoor verschillende hulpmiddelen beschikbaar. Onder andere het Kwalitatief Ruimtelijk ontwikkelingsperspectief, de kwaliteitsgids Groningen en de Welstandsnota en de Programma’s Dienstverlening en Gebiedsgericht werken. Dit zijn kaders en inspiratiebronnen voor nieuwe initiatieven. Het kan initiatiefnemers helpen om hun initiatief goed aan te laten sluiten bij landschappelijke waarden en de ruimtelijke kwaliteit te verhogen. De gemeente wil de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verhogen door bouwwerken op een goede manier in te passen in de omgeving.

In voorliggend geval is er sprake van een functiewijziging waarbij geen wijziging optreedt in de bebouwde oppervlakte. Hierna wordt ingegaan op Kwalitatief ruimtelijk ontwikkelperspectief.

2.3.2 Kwalitatief ruimtelijk ontwikkelperspectief 2011-2012

Het "Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief" van het Oldambt is een ruimtelijk document, bedoeld als ruimtelijk kwalitatief regiekader bij de ontwikkeling van structuurvisies, bestemmingsplannen, omgevingsinrichtingsplannen, erfgoednota's en welstandsplannen van de gemeente Oldambt. Het verbeeldt en verwoordt de ruimtelijke ontstaansgeschiedenis van het Oldambt, het benoemt en waardeert de ruimtelijke kernkarakteristieken van dit gebied en het benoemt regieaanwijzingen hoe hiermee om te gaan bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. En dit op elk schaalniveau: het landschap en de te onderscheiden hoofdgebieden daarin, de ruimtelijke bebouwingslinten, alsmede de dorpen en steden en de bebouwing daarin.

Het voorliggende plangebied is gelegen in de Wiede Leegte. Kenmerken van dit gebied zijn: polderlandschap, incidentele boerderijen, weidsheid, openheid, landbouw en donker/licht. De voorliggende functiewijziging heeft geen effecten op de kenmerken van het gebied omdat het een functiewijziging betreft en geen bouwontwikkeling.

2.3.3 Woonvisie Oldambt 2015-2020

Op 16 oktober 2015 is de Woonvisie Oldambt 2015-2020 vastgesteld. Met de woonvisie wil de gemeente een bijdrage leveren aan een aantrekkelijk woonklimaat voor alle typen huishoudens. In het licht van de demografische ontwikkelingen (bevolkingsdaling en vergrijzing) ligt de nadruk niet op nieuwbouw, maar op het aantrekkelijker maken van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving voor bewoners en nieuwe bewoners.

Voorliggend wijzigingsplan wijzigt niets aan het aantal woningen. De aanwezige bedrijfswoning wordt omgezet naar reguliere woning.

Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden

In dit hoofdstuk worden de verschillende relevante ruimtelijke- en milieuaspecten behandeld. Per aspect wordt beoordeeld of de voorliggende ontwikkeling die met het wijzigingsplan wordt beoogd ruimtelijk aanvaardbaar is.

3.1 Water

3.1.1 Algemeen

In onder andere de Europese 'Kaderrichtlijn water', het 'Nationaal Bestuursakkoord Water', het Deltaprogramma 2015: 'Nederland veilig en leefbaar in de 21e eeuw' en de adviezen van de 'Commissie Waterbeheer 21e eeuw' is het beleid met betrekking tot het water(-beheer) vastgelegd. Het beleid is gericht op het duurzaam behandelen van water. Dit betekent onder andere het waarborgen van voldoende veiligheid en het beperken van de kans op hinder vanwege water; dit ook in verhouding tot ontwikkelingen als de verandering van het klimaat, het dalen van de bodem en het stijgen van de zeespiegel.

Op 22 december 2009 is de Waterwet (Wtw) in werking getreden. Uitgangspunt van de Wtw is een volledig beheer van het watersysteem. Op grond van de Wtw is er ook een goede samenhang tussen het waterbeleid en de ruimtelijke ordening (Bro). Dit betekent dat effecten van nieuwe ontwikkelingen op de waterhuishouding inzichtelijk moeten worden gemaakt. In het wijzigingsplan moet daarom een waterparagraaf worden opgenomen. Voor nieuwe ruimtelijke plannen geldt bovendien de 'watertoets' die verplicht tot overleg met de waterbeheerder over voorgenomen ontwikkelingen, voordat een wijzigingsplan in procedure wordt gebracht.

Planspecifiek

Het voorliggende wijzigingsplan wijzigt niets aan de aanwezige bebouwing of de verhardingsmogelijkheden op het perceel. Het plan wordt daarom niet belemmerd door het wateraspect.

3.2 Milieu

3.2.1 Besluit milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van de m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage. In het besluit wordt onderscheid gemaakt in m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en m.e.r.-plichtige activiteiten. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Het voorliggende plan zou kunnen worden geschaard onder D11.2: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. In kolom 2 wordt onder andere genoemd dat het moet gaan om 2000 woningen of meer.

Vooropgesteld wordt dat het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' ruimte voor interpretatie laat. Mede daardoor kan ook discussie ontstaan over de vraag wanneer sprake is van een wijziging van een dergelijk project. Niet iedere mogelijk gemaakte wijziging van een stedelijke ontwikkeling, hoe ondergeschikt ook, kan aangemerkt worden als een wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject. Dat hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol.

Planspecifiek

Gelet de voorliggende functiewijziging naar een functie met een beperktere milieu-uitstraling en het feit dat het aantal woningen gelijk blijft , wordt beoordeeld dat geen sprake is van de wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject en daarom ook geen m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

3.2.2 Bodemkwaliteit

De Wet bodembescherming (Wbb) voorziet in maatregelen indien sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Het doel van de Wbb is in de eerste plaats het beschermen van de (land- of water-) bodem zodat deze kan worden benut door mens, dier en plant, nu en in de toekomst. Via de Wbb heeft de Rijksoverheid de mogelijkheid algemene regels te stellen voor de uitvoering van werken, het transport van stoffen en het toevoegen van stoffen aan de bodem.

Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem, waarop deze ontwikkelingen gaan plaatsvinden, geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij nieuwbouwactiviteiten dient de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te zijn gebracht. In het algemeen geldt dat nieuwe bestemmingen bij voorkeur op een schone bodem dienen te worden gerealiseerd.

Planspecifiek

In voorliggend geval is er reeds sprake van een woonfunctie. Het feit dat het een bedrijfswoning betreft die nu wordt omgezet naar reguliere woning doet niet af aan het feit dat de bodem geschikt mag worden geacht voor de functie. De bestaande maatschappelijke functie waar een zorgboerderij mogelijk is, is geen functie waarvan een bodemverontreinigingssituatie moet worden verwacht. Bovendien vindt er geen nieuwbouw plaats en hoeft de grond daarom niet te worden geroerd. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

3.2.3 Geluid

Eén van de grondslagen voor de ruimtelijke afweging is de Wet geluidhinder (Wgh). De Wet geluidhinder bevat geluidnormen en richtlijnen met betrekking tot de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai . Op grond van de Wet geluidhinder gelden zones rond geluidbronnen met een grote geluiduitstraling, zoals (spoor)wegen en industrieterreinen. De belangrijkste bestaande geluidzones bevinden zich langs bestaande wegen en spoorwegen en rond grote bestaande industrieterreinen.

Volgens de wet mag de geluidbelasting op de gevel van een nieuwe gevoelige bestemming niet hoger
zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai. Op plaatsen waar door
omstandigheden niet aan de hiervoor genoemde grenswaarde kan worden voldaan, kan een hogere
grenswaarde worden vastgesteld met een maximum van 53 dB voor buitenstedelijke situaties.

Planspecifiek

Het betreft hier de omzetting van een bedrijfswoning naar twee reguliere woningen. Een bedrijfswoning is reeds een geluidsgevoelig object, waardoor de omzetting naar een reguliere woning niet de realisatie van een geluidsgevoelig object betreft. Er is daarom geen noodzaak om akoestisch onderzoek op grond van de Wet geluidhinder uit te voeren.

3.2.4 Luchtkwaliteit

De kern van de Wet luchtkwaliteit (titel 5.2 luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer) is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is een bundeling maatregelen op regionaal, nationaal en internationaal niveau die de luchtkwaliteit verbeteren en waarin alle ruimtelijke ontwikkelingen/projecten zijn opgenomen die de luchtkwaliteit verslechteren.

Het doel van het NSL is om overal in Nederland te voldoen aan de Europese normen voor de luchtverontreinigende stoffen. Voor wegverkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) de belangrijkste stoffen. De in de Wet luchtkwaliteit gestelde norm voor NO2 en PM10 jaargemiddelde grenswaarde is voor beide stoffen 40 ìg/m3. Daarnaast mag de PM10 24 uurgemiddelde grenswaarde van 50 ìg/m3 maximaal 35 keer per jaar worden overschreden. Met het van kracht worden van het NSL zijn de tijdstippen waarop moet worden voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarden NO2 en PM10 aangepast. Voor PM10 is dat 11 juni 2011 en 1 januari 2015 voor NO2.

Naast de introductie van het NSL is de invoering van het begrip “niet in betekenende mate bijdragen” (NIBM) een belangrijk onderdeel van de Wet luchtkwaliteit. Een project draagt NIBM bij aan de luchtkwaliteit als zowel de jaargemiddelde grenswaarde NO2 als PM10 niet meer toeneemt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde van die stof. Dit betekent, kortweg, dat als de toename van de beide jaargemiddelde concentraties kleiner is of gelijk is aan 1,2 ìg/m3 een ontwikkeling kan worden beschouwd als een project dat NIBM bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Planspecifiek

De voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van een woning. De hoeveelheid verkeersbewegingen die wordt gerealiseerd als gevolg van de woning zijn dusdanig laag dat het initiatief kan worden bestempeld als NIBM. Bovendien verdwijnt een maatschappelijke functie. Wanneer een zorgboerderij wordt vergeleken met een woonfunctie dan kan worden gesteld dat deze functie een grotere verkeersaantrekkende werking heeft. Het aantal verkeersbewegingen neemt met voorliggend wijzigingsplan daarom af. Onderzoek naar luchtkwaliteit is niet aan de orde en de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan wordt niet belemmerd door het aspect luchtkwaliteit.

3.2.5 Milieuzonering

Ten aanzien van de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder. Uitgangspunt hierbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van een milieugevoelige functie, sprake is van een aanvaardbaar leef- en verblijfsklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige functies en bedrijven dient milieuzonering te worden toegepast. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ uit 2009. Het doel van de VNG-publicatie is het bieden van een handreiking voor maatwerk in de gemeentelijke ruimtelijke ordeningspraktijk en de publicatie biedt mogelijkheden voor maatwerk en flexibiliteit bij het inpassen van bedrijvigheid in de fysieke omgeving en bij het inpassen van woningen en andere gevoelige functies nabij bedrijven.

Planspecifiek

Aan de westkant van de planlocatie is een agrarisch bedrijf aanwezig. In voorliggend geval wordt een maatschappelijke bestemming omgezet naar een woonbestemming. Een bestaande bedrijfswoning behorende bij de maatschappelijke functie wordt omgezet naar reguliere woning. Een bedrijfswoning is alleen beschermt tegen de milieu-uitstraling van het bedrijf waartoe het behoort, niet tegen milieu-uitstraling van andere bedrijven. In voorliggend geval wijzigt er daarom niets in de milieusituatie ten opzichte van het naastgelegen agrarische bedrijf. Het bedrijf wordt niet meer in de bedrijfsvoering belemmerd dan in de bestaande situatie het geval is. Ten opzichte van het woon- en leefklimaat van de bestaande woning wijzigt ook niets.

Het aspect milieuzonering werkt niet belemmerend op de uitvoerbaarheid van voorliggend wijzigingsplan.

3.2.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten Bij externe veiligheid gaat het om het binnen aanvaardbare grenzen houden van risico's voor de omgeving voor het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen); het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen), het gebruik van luchthavens en het gebruik van windmolens.

De regelgeving voor externe veiligheid kent twee grootheden waaraan getoetst wordt bij het nemen van een besluit: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Deze begrippen vullen elkaar aan; met het PR wordt de aan te houden afstand geëvalueerd tussen de risicovolle activiteit en kwetsbare functies, terwijl met het GR wordt beoordeeld of er een groot aantal slachtoffers kan vallen als gevolg van een ongeval. Voor het PR worden risiconormen gesteld in de vorm van grens- en richtwaarden waaraan getoetst moet worden bij vaststelling van bestemmingsplannen.

Voor het GR geldt geen norm; het bevoegd gezag moet afwegen of de gevolgen van een ongeval al dan niet aanvaardbaar zijn. Er is wel een oriëntatiewaarde vastgesteld die weergeeft wat de algehele politiek-maatschappelijke opvatting is over de aanvaardbaarheid van een kans op een ramp met een groep slachtoffers. Naast de kans moet echter ook het mogelijk effect van een ongeval worden betrokken in de besluitvorming.

Het bevoegd gezag dient het groepsrisico in bepaalde gevallen te verantwoorden bij het ruimtelijk besluit, waarbij in ieder geval de mogelijkheden voor hulpverlening en rampbestrijding betrokken worden.

Planspecifiek

In de directe omgeving is de A7 aanwezig waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Ook is er een propaantank aanwezig op het agrarische bedrijf dat is gelegen op circa 200 meter afstand zuidwestelijk. De voorliggende ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt middels het wijzigingsplan treedt planologisch een vermindering op van het aantal aanwezige personen op het perceel Ulsda 7. Dit komt doordat de mogelijkheid van een maatschappelijk bedrijf zoals een zorgboerderij - waar veel mensen tegelijk aanwezig kunnen zijn - verdwijnt. Op een woonperceel waarop een woning aanwezig is zijn minder personen aanwezig. De caravanstalling is een zeer extensieve functie. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

 

3.3 Ecologie

Voor de bescherming van diersoorten is de Wet natuurbescherming van toepassing. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van nieuwe bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten op grond van de Wet natuurbescherming. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de betreffende bouwwerkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na ontheffing c.q. vrijstelling op grond van de Wet natuurbescherming.

Planspecifiek

Voor voorliggende ontwikkeling hoeft niet te worden gebouwd of verbouwd, het betreft puur een functiewijziging. Verstoring van beschermde diersoorten of invloed op beschermde gebieden hoeft daarom niet te worden verwacht.

3.4 Cultuurhistorie en archeologie

3.4.1 Cultuurhistorie

De bebouwing op het perceel heeft geen cultuurhistorische waarde. Ook de onbebouwde delen hebben geen cultuurhistorische waarde.

3.4.2 Archeologie

Op 1 september 2007 is de wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen, waarbij als uitgangspunt geldt: ‘de verstoorder betaalt’. Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van het bodemarchief in situ (ter plekke) omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Gemeenten moeten rekening houden met archeologie bij nieuwe bestemmingsplannen.

In het vigerende bestemmingsplan is het voorliggende plangebied grotendeels aangewezen met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 en voor een kleiner gedeelte aan zuidoost rand en de noordoostrand met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4. Deze dubbelbestemmingen vereisen archeologisch bureauonderzoek wanneer er grondroerende werkzaamheden plaatsvinden over een grotere oppervlakte dan respectievelijk 50 m2 en 500 m2. De dubbelbestemmingen uit het vigerende bestemmingsplan zijn overgenomen in voorliggend wijzigingsplan om de archeologische waarden te borgen.

3.5 Verkeer

De voorliggende ontwikkeling betreft de functiewijziging van een maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming. De toegestane functie zorgboerderij kent een grotere verkeersaantrekkende werking dan een woning. Een caravanstalling kent ook geen grote verkeersaantrekkende werking, waardoor gesteld kan worden dat er geen significante verhoging van het aantal verkeersbewegingen plaatsvindt als gevolg van voorliggend wijzigingsplan. Er hoeven daarom geen problemen te worden verwacht op het gebied van verkeersstromen.

Hoofdstuk 4 Juridische aspecten

4.1 Planmethodiek

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan.

Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de analoge verbeelding heeft geen juridische betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/GBKN ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding. Bij eventuele verschillen tussen de digitale en analoge verbeelding is de digitale verbeelding juridisch bindend.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het wijzigingsplan zijn opgebouwd conform de door het SVBP 2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en ten slotte de overgangs- en slotregels.

Het wijzigingsplan is gebaseerd op de systematiek van het vigerende bestemmingsplan.

Het plangebied bestaat uit een bestemmingsvlak Wonen waarbinnen één woning is toegestaan inclusief aanbouwen en bijgebouwen. Dit is conform de bestaande bestemming uit het vigerende bestemmingsplan. Ook de van toepassing zijnde dubbelbestemmingen en de gebiedsaanduiding zijn overgenomen.

4.2 Toelichting op de planregels

In het hoofdstuk 'Inleidende regels' is een aantal begrippen verklaard welke gebruikt wordt in de planregels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is in het artikel "Wijze van meten" bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan geïnterpreteerd dient te worden.

In het hoofdstuk 'Bestemmingsregels' zijn de in het plan opgenomen bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn, waar dat wenselijk is, flexibiliteitbepalingen opgenomen.

Voor een toelichting op de toegepaste bestemmingen wordt verwezen naar het vigerende bestemmingsplan.

4.3 Plansystematiek

Voor het verbeelden van de geometrisch bepaalde bestemmingen is een BGT-ondergrond gebruikt. Dit bestand is opgebouwd in coördinaten in het stelsel van de Rijksdriehoeksmeting, of kortweg Rijksdriehoekscoördinaten (ook wel: RD-coördinaten). Dit zijn de coördinaten die in Nederland worden gebruikt als grondslag voor ondermeer geografische aanduidingen, waarbij de exacte locatie van een gebied wordt vastgelegd. In het plan is met behulp van lijnen, coderingen en arceringen aan gronden (en in dit geval ook wateren) een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn met aanduidingen nadere regels aangegeven. Op een afdruk van de geometrische plaatsbepaling, de verbeelding, zijn alle bestemmingen en aanduidingen naast elkaar zichtbaar.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Vooroverleg

In het kader van het artikel 3.1.1 Bro - overleg is het wijzigingsplan toegestuurd aan de provincie Groningen en het waterschap Hunze & Aa's. Alleen van de provincie is een reactie ontvangen waarin zij aangeven geen opmerkingen te hebben op het wijzigingsplan.

5.2 Ter inzage legging

Op de voorbereiding van een wijzigingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet de kennisgeving over het ter inzage leggen van een ontwerp wijzigingsplan, als bedoeld in artikel 3:12 van de Awb, ook in het Gemeenteblad te worden geplaatst en via elektronische weg te geschieden. Deze kennisgeving is op 26 juni 2021 gedaan.

Het ontwerp wijzigingsplan heeft van 25 juni 2021 tot en met 5 augustus 2021 ter inzage gelegen. In deze periode bestond voor belanghebbenden de gelegenheid om een zienswijze op het ontwerp wijzigingsplan in te dienen. In de genoemde periode zijn echter geen zienswijzen ontvangen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Exploitatieverplichting

Bij de voorbereiding van een wijzigingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

De economische uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan is reeds vastgesteld bij de inwerkingtreding van het vigerende bestemmingsplan. De kosten die de gemeente maakt voor de procedure van het voorliggende wijzigingsplan, worden verhaald op de grondeigenaar via de legesverordening.