Ulsda 7 te Beerta

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan

het wijzigingsplan "Ulsda 7 te Beerta" van de gemeente Oldambt.

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1895.01BP0001W09-0401 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

1.3 aanbouw

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.4 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6 aan huis gebonden beroep of bedrijf

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate wordt behouden.

1.7 agrarisch bedrijf

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door het houden van dieren, waaronder tot een capaciteit van 100 ton per dag tevens wordt begrepen co-vergisting ten behoeve van energieopwekking.

1.8 archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

1.9 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.10 bebouwingspercentage

een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.11 bestaand

• a. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
• b. het onder a bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende Beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de Beheersverordening, of een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.12 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak.

1.13 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.14 bijgebouw

een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist, tenzij in de regels anders is bepaald.

1.15 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.16 bouwgrens

de grens van een bouwvlak.

1.17 bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

1.18 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.19 bouwperceelgrens

de grens van een bouwperceel.

1.20 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.21 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.22 carport

overkapping, bedoeld voor het stallen van een auto.

1.23 dak

elke bovenbeëindiging van een gebouw.

1.24 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.25 erf

een al dan niet omheind stuk grond dat in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht is ingericht ten dienste van en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een ander gebouw dat in beginsel behoort tot het perceel waarop de woning of het andere gebouw is geplaatst, zoals dat kan blijken uit de kadastrale gegevens en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

1.26 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.27 gebruik

het gebruiken, doen gebruiken en/of laten gebruiken;

1.28 hoofdgebouw

een gebouw dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1.29 houtteelt

het telen van hout gericht op uitsluitend de productie als onderdeel van een agrarisch bedrijf.

1.30 huishouden

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren.

1.31 kampeerplaats

een stuk grond van maximaal 100 m² voor het plaatsen van één kampeermiddel met bijzettentjes van maximaal 6 m².

1.32 kap

een geheel of gedeeltelijk niet-horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuinhellende dakschilden.

1.33 kleinschalige verblijfsrecreatie

het houden van een kampeerterrein voor ten hoogste 15 kampeerplaatsen al dan niet in combinatie met bijbehorende ondergeschikte dagrecreatieve voorzieningen zoals ondergeschikte horeca, ondergeschikte detailhandel en het verhuren van kano’s.

1.34 landschappelijke waarde

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur.

1.35 maatschappelijke doeleinden

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen, sportvoorzieningen en recreatieve voorzieningen, kinderopvang en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel ten dienste van deze voorzieningen.

1.36 paardenbak

een door middel van afscheiding afgezonderd stuk terrein met een andere ondergrond dan gras, kennelijk ingericht voor het africhten en/of trainen en berijden van paarden en pony's en/of het anderszins beoefenen van de paardensport, met of zonder de daarbij behorende voorzieningen.

1.37 peil

• a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
• b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

1.38 seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.39 trekkershutten

een kleinschalig gebouw, bestaande uit een lichte constructie, dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor kortdurend recreatief nachtverblijf.

1.40 uitbouw

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist.

1.41 verblijfsrecreatie

recreatief nachtverblijf, waarbij overnacht wordt in recreatieverblijven.

1.42 voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen

gebouwen die, na 14 december 1994, blijvend zijn of worden onttrokken aan het bedrijfsmatig gebruik waarvoor deze oorspronkelijk zijn opgericht en/of zijn bestemd.

1.43 woning

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en uitsluitend bestemd voor de huisvesting van één huishouden.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

2.1 dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.2 goothoogte van een bouwwerk

de snijlijn van een dakvlak en een evenwijdig aan de noklijn gelegen gevelvlak van een gebouw tot het peil.

2.3 inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.6 lengte, breedte en diepte van een gebouw

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren.

2.7 afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens

vanaf enig punt van een gebouw tot de zijdelingse grens van een bouwperceel;

Toegelaten overschrijding bouwgrenzen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

 

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen - Woonboerderij

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Woonboerderij' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

De voor 'wonen - woonboerderij' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. tuinen, erven, terreinen, watergangen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, groenvoorzieningen, straten en paden en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

met dien verstande dat onder het wonen zijn inbegrepen:

• 1. de inpandige opslag van caravans, boten en daarmee gelijk te stellen goederen;
• 2. de uitoefening van aan huis verbonden beroepen en bedrijven, met dien verstande dat:
  • a. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven;
  • b. de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep of bedrijf uitsluitend inpandig mogen worden verricht;
  • c. maximaal 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep of bedrijf met een maximum van 100 m²;
  • d. degene die de gebruiker is van de woning ook degene moet zijn die het aan huis verbonden beroep of bedrijf uitoefent;
  • e. het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu mag opleveren, dan wel geen afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de omringende woonomgeving, hetgeen betekent dat:
    • de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar moet zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
    • behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden beroep of bedrijf, geen detailhandel mag plaatsvinden;
    • het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat dient te worden geparkeerd op eigen terrein;
  • f. bedrijfsactiviteiten bovendien uitsluitend zijn toegestaan indien deze voorkomen in, of zijn gelijk te stellen met de categorieën 1 en 2 als vermeld in bijlage 1b van de bij deze regels behorende Staat van bedrijven;
• 3. kleinschalige verblijfsrecreatie is inbegrepen in de vorm van:
  • a. minicampings, met dien verstande dat deze uitsluitend zijn toegestaan voor zover deze staan vermeld op de bij deze regels behorende lijst met bestaande minicampings en voor zover deze voldoen aan de voorwaarden zoals genoemd in lid 3.6 sub b;
  • b. bed and breakfast met ten hoogste twee kamers, dan wel het bestaande aantal kamers indien dat meer bedraagt;
    

3.2 Bouwregels

• a. Bouwregels voor woonboerderijen

Hoofdgebouw

• 1. het aantal woningen bedraagt per woonboerderij ten hoogste één, tenzij op de gronden ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden’ een ander aantal wordt weergegeven;
• 2. de naar de weg gekeerde gevel van een woning dient op een afstand van ten minste 10 m van de weg te worden gesitueerd, dan wel de bestaande afstand indien deze kleiner is;
• 3. de oppervlakte van een woonboerderij bedraagt niet meer dan de bestaande oppervlakte van de oorspronkelijke boerderij;
• 4. de goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk maximaal 6 m en 12 m, dan wel ten hoogste de bestaande goot- en bouwhoogte indien deze meer bedragen;
• 5. de woonboerderij moet zijn voorzien van een kap, waarvan de dakhelling ten minste 30° moet bedragen;
• 6. in afwijking van het bepaalde onder 3 tot en met 5 geldt voor gebouwen die onderdeel uitmaken van voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen dat deze niet mogen worden vergroot, de bestaande verschijningsvorm en maatvoering behouden blijft, er geen nieuwe gebouwen worden opgericht en gebouwen niet geheel of nagenoeg geheel worden veranderd.

• b. Bouwregels voor aan-, uitbouwen en bijgebouwen

Aanbouwen en bijgebouwen

• 1. de goot- en bouwhoogte van aanbouwen en bijgebouwen ten behoeve van de woonfunctie bedragen respectievelijk maximaal 3 m en 6 m, dan wel ten hoogste de bestaande hoogten indien deze meer bedragen;
• 2. de oppervlakte van aanbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 70 m², dan wel de bestaande oppervlakte indien deze meer bedraagt;
• 3. indien een aanbouw of bijgebouw wordt voorzien van een kap, bedraagt de dakhelling ten minste 30°, dan wel de bestaande dakhelling indien deze minder is;
• 4. de afstand tot (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw bedraagt minimaal 4 m;

• c. Bouwregels voor bouwwerken geen gebouwen zijnde
   

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. carports zullen op ten minste 1 m achter de gevellijn van het hoofdgebouw worden gebouwd;
• b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 m bedragen, met dien verstande dat:
  • 1. voor erf- en terreinafscheidingen geldt dat de hoogte voor de naar de weg gekeerde gevel van de woonboerderij niet meer dan 1 m mag bedragen en daarachter niet meer dan 2 m mag bedragen;
  • 2. de hoogte van vlaggenmasten niet meer mag bedragen dan 6 m.

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het landschaps- en bebouwingsbeeld;
• de milieusituatie;
• het uitzicht van woningen;
• de verkeersveiligheid;

nadere eisen stellen aan de plaats van bebouwing, met dien verstande dat van de panden ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' de architectonische, cultuurhistorische en/of situatieve waarde zoveel mogelijk in stand wordt gehouden.

3.4 Afwijken van de bouwregels

• a. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van afwijken van het bepaalde onder lid 3.2, sub b, ten behoeve van de bouw van lichtmasten tot een hoogte van ten hoogste 6 m.
• b. De onder a bedoelde omgevingsvergunning mag:
  • 1. voor zover het bestemmingsvlak in een gebied is gelegen dat tot Agrarisch met waarden is bestemd, geen onevenredige afbreuk doen aan de waarden die voor het betreffende gebied zijn omschreven;
  • 2. geen negatieve invloed hebben op het milieu, de kwaliteit van de bodem en het grond- en oppervlaktewater;
  • 3. geen negatieve invloed hebben op de ontwikkelingsmogelijkheden van andere gronden en gebouwen.
• c. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van het afwijken van het bepaalde onder lid 3.2, sub b onder 2 ten behoeve van de vergroting van het oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en carports bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 110 m2, mits:
  • 1. de oppervlakte van het betreffende bouwperceel ten minste 1.000 m² bedraagt;
  • 2. het betreffende perceel een landelijke ligging heeft; en
  • 3. de vergroting noodzakelijk is ten behoeve van een aan huis verbonden beroep en bedrijf, dan wel ten behoeve van gehandicaptenvoorzieningen.

3.5 Specifieke gebruiksregels

Onder strijdig gebruik wordt in elk geval verstaan: het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.

3.6 Afwijken van de gebruiksregels

• a. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van het gebruik van de gronden ten behoeve van een paardenbak, met dien verstande dat:
  • 1. de oppervlakte niet meer bedraagt dan 800 m²;
  • 2. de afstand tussen de paardenbak en de woning van derden minimaal 30 m bedraagt;
  • 3. lichtmasten zijn toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
    • het aantal lichtmasten bedraagt niet meer dan vier;
    • de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 6 m;

• de verlichting mag uitsluitend worden gebruikt tussen 7.00 uur en 23.00 uur;
• de verlichting mag maximaal 60 LUX/m² produceren, gemeten 1 m boven de bodem van de bak;
• de lichtbundel wordt door afscherming gericht op de bak.

• b. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning ten behoeve van afwijking van het bepaalde in lid 3.1 onder 3a verlenen en toestaan dat minicampings worden gevestigd op percelen die niet voorkomen op de als bijlage 1c bij deze regels opgenomen lijst met bestaande minicampings met dien verstande dat aan het verlenen van een omgevingsvergunning de volgende voorwaarden worden gesteld:
  • 1. de afstand tussen de perceelgrens van het meest nabijgelegen kampeerterrein of terrein voor kleinschalig kamperen bedraagt minimaal 500 m;
  • 2. de afstand tussen het kleinschalig kampeerterrein en de erfgrens van woningen van derden bedraagt minimaal 50 m;
  • 3. het kleinschalig kampeerterrein dient te grenzen aan de woning van de betreffende beheerder;
  • 4. de oppervlakte van het terrein voor kleinschalig kamperen bedraagt minimaal 0,5 ha;
  • 5. chalets, trekkershutten of stacaravans zijn niet toegestaan op kleinschalige kampeerterreinen;
  • 6. de oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt maximaal 50 m²;
  • 7. het aantal kampeerplaatsen is beperkt tot 15;
  • 8. omgevingsvergunning wordt uitsluitend verleend voor percelen gelegen ter plaatse van de aanduiding ‘overige zone - verwevingsgebied’.

3.7 Wijzigingsbevoegdheid

Functiewijziging vrijgekomen (agrarische) bedrijven

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig de Wet ruimtelijke ordening het wijzigingsplan, voor zover het voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen met bijbehorende erven betreft die ten tijde van de inwerkingtreding van dit wijzigingsplan bestemd zijn als Wonen - Woonboerderij, wijzigen:

• a. ten behoeve van sociale, culturele, medische, maatschappelijke en educatieve functies, waaronder begrepen expositieruimten, een kinderboerderij, een kampeerboerderij, dan wel naar de aard en de omvang daarmee gelijk te stellen functies;
• b. ten behoeve van bedrijven genoemd in bijlage 1b van de bij deze regels behorende Staat van bedrijven, categorieën 1 en 2 van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009) van de VNG ofwel hiermee wat betreft het leefklimaat vergelijkbare bedrijven;

met dien verstande dat:

• de functies genoemd onder a en b uitsluitend zijn toegestaan in combinatie met de woonfunctie;
• de functies genoemd onder a en b uitsluitend mogen plaatsvinden binnen de bestaande gebouwen, met dien verstande dat bedrijfsactiviteiten (niet zijnde buitenopslag) kunnen worden uitgeoefend op het bijbehorende erf;
• gebouwen die onderdeel uitmaken van voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen niet mogen worden vergroot, de bestaande verschijningsvorm en maatvoering behouden blijft, er geen nieuwe gebouwen mogen worden opgericht en gebouwen niet geheel of nagenoeg geheel worden veranderd;
• landschappelijk verstorende bebouwing dient te worden afgebroken;
• geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen (agrarische) bedrijven en woningen;
• op basis van een inpassings- en beplantingsplan zorg wordt gedragen voor een goede landschappelijke inpassing;
• de genoemde functies met gebruikmaking van een nieuwe wijzigingsprocedure, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening, onderling uitwisselbaar zijn;
• de bestemming ook weer kan worden gewijzigd naar een agrarisch bedrijf.

Toetsingscriterium

Een besluit tot wijziging wordt niet genomen indien de wijziging een negatieve invloed heeft op de ontwikkelings- en/of gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en gebouwen.

 

Artikel 4 Waarde - Archeologie 1

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Archeologie 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden.

4.2 Bouwregels

Aanvullend op de bouwregels in de andere voor de betreffende gronden aangewezen bestemmingen gelden de volgende bouwregels:

• a. Voor bouwwerken groter dan 50 m2 moet alvorens een omgevingsvergunning voor bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin, naar het oordeel van burgemeester en wethouders:
  • 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
  • 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.
• b. Indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen zullen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meer van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunnning:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen in de zin van artikel 1.1, onder c, van de Erfgoedwet;
  • 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
• c. Indien burgemeester en wethouders voornemens zijn om aan de vergunning voorwaarden te verbinden als bedoeld onder b, wordt een archeologisch deskundige om advies gevraagd.

4.3 Omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
  • 1. het ontgronden, afgraven, egaliseren van gronden;
  • 2. het mengen, diepploegen, ontginnen van gronden dieper dan 40 cm;
  • 3. het graven of dempen van watergangen;
  • 4. het dempen van kolken;
  • 5. het aanbrengen van systematische drainage in agrarische percelen dieper dan 40 cm, met uitzondering van herdrainage;
  • 6. het graven van sleuven breder dan 50 cm en dieper dan 100 cm ten behoeve van het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen, drainage met uitzondering van herdrainage, funderingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
  • 7. het permanent verlagen van het waterpeil.

• b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt slechts verleend indien:
  • 1. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
  • 2. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad;
  • 3. één of meer van de volgende voorschriften in acht wordt genomen:
    • een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
    • een verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek door middel van opgravingen;
    • een verplichting de werken en of werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Indien burgemeester en wethouders voornemens zijn aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden, wordt een archeologisch deskundige om advies gevraagd.

• c. Het verbod als bedoeld onder a is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die:

• plaatsvinden in of op gronden waarvan schriftelijk is aangetoond dat de bodem ter plaatse reeds is verstoord;
• reeds in uitvoering zijn ten tijde van de inwerkingtreding van het plan;
• het normale onderhoud betreffen;
• mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning.

4.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door:

• a. deze bestemming te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
• b. aan gronden alsnog de bestemming Waarde – Archeologie 1 toe te kennen, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze dubbelbestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 4

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Archeologie 4 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden.

5.2 Bouwregels

Aanvullend op de bouwregels in de andere voor de betreffende gronden aangewezen bestemmingen gelden de volgende bouwregels:

• a. Voor bouwwerken groter dan 500 m2 moet alvorens een omgevingsvergunning voor bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin, naar het oordeel van burgemeester en wethouders:
  • 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
  • 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.
• b. Indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen zullen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meer van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunnning:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen in de zin van artikel 1.1, onder c, van de Erfgoedwet;
  • 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
• c. Indien burgemeester en wethouders voornemens zijn om aan de vergunning voorwaarden te verbinden als bedoeld onder b, wordt een archeologisch deskundige om advies gevraagd.

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
  • 1. het ontgronden, afgraven, egaliseren van gronden over een oppervlakte groter dan 500 m2 en dieper dan het aanwezige kleipakket;
  • 2. het mengen, diepploegen, ontginnen van gronden over een oppervlakte groter dan 500 m2 en dieper dan het aanwezige kleipakket;
  • 3. het graven of dempen van watergangen;
  • 4. het dempen van kolken;
  • 5. het graven van sleuven breder dan 50 cm en dieper dan 100 cm ten behoeve van het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen, drainage met uitzondering van herdrainage, funderingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
  • 6. het permanent verlagen van het waterpeil.

• b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt slechts verleend indien:
  • 1. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
  • 2. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad;
  • 3. één of meer van de volgende voorschriften in acht wordt genomen:
    • een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
    • een verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek door middel van opgravingen;
    • een verplichting de werken en of werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg

Indien burgemeester en wethouders voornemens zijn aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden, wordt een archeologisch deskundige om advies gevraagd.

• c. Het verbod als bedoeld onder a is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die:

• reeds in uitvoering zijn ten tijde van de inwerkingtreding van het plan;
• het normale onderhoud betreffen;
• mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning.

5.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door:

• a. deze bestemming te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
• b. aan gronden alsnog de bestemming Waarde – Archeologie 4 toe te kennen, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze dubbelbestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Artikel 6 Waarde - Geomorfologie

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Geomorfologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van het reliëf en de herkenbaarheid daarvan.

6.2 Bouwregels

In afwijking van het bepaalde bij de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen mogen op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, met dien verstande dat dit bouwverbod niet van toepassing is op gronden met de bestemmingen Agrarisch-Bedrijf, Wonen, Wonen – Woonboerderij en Bedrijven.

6.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van afwijking van het bepaalde in lid 6.2, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van het reliëf.

6.4 Specifieke gebruiksregels

Onder met dit wijzigingsplan strijdig gebruik wordt in elk geval begrepen:

• a. het diepploegen, egaliseren en afschuiven van de ruggen;
• b. het gebruik van de gronden voor houtteelt en de aanleg van boomgaarden.

6.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: de aanleg van houtopstanden voor houtteelt en de aanleg van boomgaarden.
• b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt niet verleend wanneer dit leidt tot aantasting van de waarden die met deze bestemming krachtens lid 6.1 worden beschermd.
• c. De onder a bedoelde omgevingsvergunning is niet vereist voor werken en/of werkzaamheden die:
  • 1. het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen;
  • 2. reeds in uitvoering zijn ten tijde van de inwerkingtreding van het plan.

Artikel 7 Waterstaat - Noodbergingsgebied

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Geomorfologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de noodberging van water.

Onder de bestemming zijn de aanleg van dijken, waterlopen, kaden, gemalen, inlaten en overige kunstwerken ten behoeve van het inlaten, bergen en afvoeren van boezemwater begrepen, conform het door het Waterschap Hunze en Aa's en de provincie voor het gebied vastgestelde inrichtingsplan.

Het is toegestaan de bij de verwezenlijking van de bestemming vrijkomende grond in depot te houden.

7.2 Bouwregels

• a. Ten behoeve van het bergingsgebied mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 5 m.
• b. Het bouwen van bouwwerken op grond van de bebouwingsbepalingen geldend voor de overigens voor deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen is niet toegestaan;
• c. het bepaalde onder b geldt niet voor gronden die mede zijn bestemd voor Agrarisch – Bedrijf.

7.3 Afwijken van de bouwregels

• a. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning ten behoeven van afwijking van het bepaalde in lid 7.2 onder b verlenen voor het bouwen van bouwwerken op grond van de bebouwingsbepalingen die voor de overigens voor deze gronden geldende bestemming van toepassing zijn.
• b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt uitsluitend verleend wanneer deze betrekking heeft op een bouwwerk dat door materiaalgebruik en/of situering als hoogwaterbestendig is aan te merken.

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werkzaamheden uit te voeren:
  • 1. het ontgronden, afgraven of egaliseren van gronden;
  • 2. het aanbrengen van oppervlakteverharding;
  • 3. het aanbrengen van opgaande beplanting;
  • 4. het aanbrengen van ondergrondse (transport)leidingen.
• b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt slechts verleend indien de functie van het gebied als noodbergingsgebied door de werkzaamheden niet onevenredig wordt geschaad.
• c. Het verbod als bedoeld onder a is niet van toepassing op werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen.
• d. Het verbod als bedoeld onder a is niet van toepassing op werkzaamheden die betrekking hebben op het inrichten van het gebied conform het inrichtingsplan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels

9.1 Overige zone - dijkenlandschap

Ter plaatse van de aanduiding ‘Overige zone - dijkenlandschap’ gelden de kenmerken, zoals die zijn vastgelegd in artikel 4.1 sub j onder 1 (Agrarisch met waarden) van het bestemmingsplan 'Consolidatieplan Buitengebied'.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

• 1. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van afwijking van:
  • a. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
  • b. het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

Gebouwen van openbaar nut

• 2. Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van openbaar nut zoals gemalen, transformatorstations, telefooncellen, wachthuisjes en dergelijke, een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van afwijking van de regels tot een maximum inhoud van 75 m³ en een maximum bouwhoogte van 3 m, mits deze op zorgvuldige wijze landschappelijk worden ingepast.

Aan huis verbonden bedrijf

• 3. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van afwijking van de regels voor een aan huis verbonden bedrijf voor kleinschalige activiteiten, met dien verstande dat:
  • a. de woonfunctie in overwegende mate moet worden gehandhaafd, hetgeen betekent dat:
    • de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven;
    • de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf uitsluitend inpandig mogen worden verricht;
    • maximaal 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf met een maximum van 45 m²;
    • degene die de gebruiker is van de woning ook degene moet zijn die het aan huis verbonden bedrijf uitoefent;
  • b. het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu mag opleveren, dan wel geen afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt, hetgeen betekent dat:
    • de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar moet zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
    • geen omgevingsvergunning wordt verleend aan bedrijven die vergunningplichtig of meldingplichtig zijn krachtens de milieuwetgeving;
    • bedrijfsactiviteiten bovendien uitsluitend zijn toegestaan indien deze voorkomen in of gelijk zijn te stellen met de categorieën 1 en 2 als vermeld in bijlage 1b van de bij deze regels behorende Staat van bedrijven;
    • behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden bedrijf, geen detailhandel mag plaatsvinden;
    • het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat dient te worden geparkeerd op eigen terrein.
• 4. Het verlenen van in dit artikel bedoelde omgevingsvergunningen mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
  • a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
  • b. het bebouwingsbeeld;
  • c. de verkeersveiligheid.
    

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

11.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid 11.1 onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in 11.1 onder a met maximaal 10%.
• c. Lid 11.1 onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

11.2 Overgangsrecht gebruik

• 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
• 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid van artikel 11.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
• 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid van artikel 11.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
• 4. Het eerste lid van artikel 11.2 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 12 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het 'wijzigingsplan Ulsda 7 te Beerta'.