| Plan: | Giel Peetershof Egchel |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1894.BPL0074-OH01 |
Om tot realisatie van het woongebied te komen, is een visie ontwikkeld onder de titel 'Gebiedsvisie Giel Peetershof'. Deze gebiedsvisie is een nadere uitwerking van de 'Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Egchel'. De gemeenteraad heeft deze visies vastgesteld op 13 maart 2012 respectievelijk 7 februari 2012.
De Gebiedsvisie Giel Peetershof valt onder het gemeentelijk beleid, maar wordt besproken in paragraaf 4.1 Gebiedsvisie Giel Peetershof.
In de Perspectievennota heeft de fusiegemeente Peel en Maas de strategische koers op sociaal, fysiek en economisch terrein vastgelegd voor de periode 2008 - 2016. De Perspectievennota beoogt netwerksturing, dat wil zeggen, dat burgers, maatschappelijke partners en bedrijven nadrukkelijk worden uitgenodigd om samen invulling te geven aan de gewenste ontwikkelingsrichting. De Perspectievennota bevat de volgende strategische uitgangspunten die doorwerken in de Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Egchel:
De gemeente Peel en Maas heeft het voornemen om een landbouwontwikkelingsgebied en een woongebied te realiseren in de buurt van het dorp Egchel. De gemeenteraad van de voormalige gemeente Helden heeft hierover al enkele besluiten genomen (d.d. 22 december 2008, 16 juli 2009 en 2 november 2009). In de 'Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Egchel' worden deze raadsbesluiten in een planologisch instrument gegoten. De inhoud van deze structuurvisie is dan ook gelijk aan de eerdere raadsbesluiten aangevuld met enkele nieuwe inzichten. In de structuurvisie worden de ambities en uitgangspunten voor de totale gebiedsontwikkeling Egchel vastgelegd.
Specifiek voor het plangebied heeft de gemeenteraad (als onderdeel van de structuurvisie) de volgende visie vastgesteld op 7 februari 2012 :
'De woningmarkt wordt momenteel getypeerd als een kopersmarkt. Daardoor stagneert de woningmarkt en kunnen starters moeilijk toetreden tot de woningmarkt en de doorstroming in zowel koopwoningen als huurwoningen komt niet op gang.
Binnen de gemeente Peel en Maas zijn diverse woningbouwprojecten in ontwikkeling. Door de situatie op de woningmarkt is er op dit moment weinig tot geen beweging in deze projecten. Uit de Woonvisie Plus 2011 - 2015 blijkt dat de vraag naar woonruimte in de komende jaren nog steeds groot is. Op de woningmarkt is een voorkeur waarneembaar voor bouwen in eigen beheer, (collectief) particulier opdrachtgeverschap.
Bij (collectief) particulier opdrachtgeverschap hebben de toekomstige eigenaren/bewoners maximale invloed op het ontwerp en de inrichting van hun woning. Deze kan dan met een behoorlijke besparing worden gerealiseerd. Daarnaast is in de maatschappij een steeds bredere aandacht voor beperking van het energieverbruik, duurzaam bouwen, -wonen en -werken en voor maatschappelijk verantwoord ondernemen.
De gemeente Peel en Maas heeft dan ook de ambitie om een duurzame woonwijk te realiseren die de leefbaarheid van het dorp Egchel ondersteunt en die de inwoners van de gemeente Peel en Maas en de regio de mogelijkheid biedt in eigen beheer hun duurzame woning te bouwen in een woongebied dat daar specifiek op is ingericht.
Het nieuwe woongebied biedt kansen voor het dorp Egchel. Omdat de nieuwe dorpsgenoten ook investeringskracht meebrengen en een impuls zijn kunnen geven voor het onderwijs en het verenigingsleven zoals een muziekvereniging, Jong Nederland en Kindervakantiewerk. Daarmee levert het ook een bijdrage aan het woon- en leefklimaat in Egchel.
Om tot de realisatie van de woningen te komen, wordt er een gebiedsvisie op het woongebied geformuleerd. Gezamenlijk met de huidige dorpsbewoners en (potentiële) toekomstige bewoners worden in de kaders, uitgangspunten en een programma van eisen voor dit duurzame woongebied ontwikkeld. Deze gebiedsvisie wordt vervolgens uitgewerkt in concrete plannen (zoals het bestemmingsplan en het inrichtings- en verkavelingsplan).'
Deze structuurvisie is nader uitgewerkt in de 'Gebiedsvisie Giel Peetershof' (zie paragraaf 4.1 Gebiedsvisie Giel Peetershof).
De gemeenteraad van Peel en Maas heeft de 'Woonvisie Plus 2011 - 2015' vastgesteld op 25 januari 2011. In de woonvisie zijn 6 kaders/ doelen benoemd. Deze kaders/ doelen gaan in op de gewenste ontwikkelingen binnen het programma wonen. Concreet gaan de kaders/doelen in op:
Het dorp Egchel maakt, gezien de ligging in de woonvisie, onderdeel uit van het centrumdorp. De woonvisie zegt hierover:
'Centrumdorp: Helden en Panningen zijn aangrenzende kernen die de afgelopen decennia naar elkaar toe zijn gegroeid. Grenzen tussen deze twee kernen zijn stedenbouwkundig niet direct herkenbaar en het is dan ook niet raar dat Helden-Panningen 'de dubbelkern'. wordt genoemd. In deze kern bevinden zich veel centrumvoorzieningen en woningbouw heeft zich om de dubbelkern uitgebreid in verschillende aangrenzende gebieden, onder meer in de kern Egchel. Deze kern ligt direct ten zuiden van Helden-Panningen en heeft een overloopfunctie voor mensen die graag in de buurt van het centrum van Panningen willen wonen. Zodoende kunnen we gaandeweg spreken van een 'triple-kern' oftewel: 'Egchel-Helden-Panningen'.
De nieuwe uitbreidingslocatie Egchel-Hook (circa 110 woningen aan de noordzijde van de kern) en de gebiedsontwikkeling Egchel (zie subparagraaf 3.3.2 Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Egchel) zijn 2 grotere nieuwbouwprojecten die in de huidige woningbouwplanning staan opgenomen - naast andere locaties - om vorm te geven aan de uitbreidingsmogelijkheden van het centrumdorp Egchel-Helden-Panningen in zijn totaliteit'.
De gemeente streeft naar levensloopbestendig en duurzaam (ver)bouwen en een optimale inspraak voor de consument in ver(nieuw)bouw.
Blijkens de woonvisie heeft de gemeente Peel en Maas een natuurlijke behoefte van 1430 woningen over een periode van 10 jaar. Daarnaast heeft de gemeente in de woonvisie aangegeven om naast de natuurlijke behoefte een ambitie te willen realiseren. Deze ambitie bestaat uit:
In totaal komt de gemeente dan uit op 1.865 woningen. Om dit aantal te kunnen realiseren is echter een grotere plancapaciteit nodig. Immers de plannen zijn nog niet allemaal hard en kunnen door allerlei externe omstandigheden niet, later of slechts gedeeltelijk worden uitgevoerd. Door de provincie wordt een overcapaciteit van 30 % in deze redelijk geacht. Dit komt neer op een acceptabele plancapaciteit van 1.865 x 130 % is afgerond 2.425 woningen.
De oorspronkelijke plancapaciteit, zoals aangegeven in de gemeentelijke woonvisie bedroeg ongeveer 2.750 woningen. Door de raad is aan het college op grond van het vorenstaande de opdracht gegeven om dit aantal te reduceren naar ongeveer 2.450 woningen. Door te besluiten een aantal woningbouwgebieden niet (meer) te ontwikkelen is het woningbouwprogramma teruggebracht naar ongeveer 2.450 reguliere woningen, wat overeenkomt met de door de raad gegeven opdracht en nagenoeg overeenkomt met het noodzakelijke aantal dat de gemeente nodig heeft om de natuurlijke behoefte en ambitie waar te kunnen maken.
In dit aantal van 2.450 woningen is ook het plangebied Giel Peetershof opgenomen met 150 woningen. Dit woningbouwgebied ligt op korte afstand van de voorzieningen in Panningen en is daarmee een aantrekkelijk vestigingsgebied voor de invulling van de gemeentelijke ambitie voor zowel de inwoners van Peel en Maas als daarbuiten. Dit laatste ook gezien het onderscheidende karakter van het plan op het gebied van (collectief) particulier opdrachtgeverschap en duurzaamheid.
Het plan Giel Peetershof in Egchel is ook binnen de regio afgestemd. De regio bestaat in deze uit de gemeenten Venlo, Beesel en Peel en Maas. Er is een regionale woonvisie opgesteld die gelijktijdig is vastgesteld met de lokale woonvisie. In beide visies is rekening gehouden met het plan Giel Peetershof. Wel is in de regionale woonvisie aangegeven dat de plancapaciteit in Peel en Maas naar beneden moet worden bijgesteld. Zoals hiervoor omschreven heeft de gemeente daaraan inmiddels voldaan.