Esse-Kleinpolder

3.1 Ontwikkelingen

Hoewel het planvoornemen conserverend van aard is, zijn een tweetal kleine ontwikkelingen ten opzichte van de vigerende plannen meegenomen. De ontwikkeling voor de Kerklaan 19-21 is reeds inidividueel getoetst op milieutechnische aspecten en is in een bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

De toetsing op milieutechnische aspecten ten behoeve van de wijzigingsbevoegdheid voor de ontwikkeling aan de Beatrixstraat is opgenomen in dit plan en er is een toekomstige onderzoeksplicht voor dit perceel bij de uitoefening van de wijzigingsbevoegdheid.

Kerklaan 19-21 ontwikkeling kantoorvilla

Deze ontwikkeling betreft de bouw van een kantoorvilla aan de Kerklaan 19-21 in de wijk Kleinpolder. Op de huidige locatie staan twee woningen en het perceel heeft dan ook een woonbestemming. In het nieuwe bestemmingsplan zal het perceel de bestemming 'Kantoor' krijgen. Op 7 december 2010 heeft het bevoegd gezag in principe medewerking verleend aan het omschreven initiatief. De aanvrager zorgt zelf voor de toetsing van het planvoornemen aan het ruimtelijke beleid en de milieutechnische aspecten samen met de bijbehorende onderzoeken. De financiële haalbaarheid moet eveneens individueel aangetoond worden. De ruimtelijke onderbouwing voor dit initiatief is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Afbeelding 7; Schetsontwerp kantoorvilla

Beatrixstraat tussen 68 en 70

Tussen de percelen van de Beatrixstraat 68 en 70 zal het door middel van een wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden om in de toekomst een woning te realiseren. Het gaat hier om een vrijstaande woning op een leeg perceel aan de Ringvaart. In het vigerende bestemmingsplan is op deze locatie geen bouwblok opgenomen. In de wijzigingsbevoegdheid wordt opgenomen waar de woning mag komen. Ten behoeve van deze wijzigingsbevoegdheid zijn de milieutechnische aspecten nader bekeken en opgenomen in voorliggende toelichting.

Bedrijven en milieuzonering:

Voor wat betreft de ontwikkellocatie is beoordeeld of bedrijven worden belemmerd in de bedrijfsvoering of dat deze bedrijven een mogelijke belemmering vormen voor de geplande ontwikkeling.

Als gevolg van de beoogde bestemmingswijziging, zijn er geen bedrijfsmatige activiteiten in de omgeving van het perceel die in hun bedrijfsvoering zullen worden belemmerd. Omgekeerd zijn er evenmin omliggende bedrijfsactiviteiten die belemmerend of randvoorwaardelijk zijn voor de geplande woningbouw.

Geluid:

De ontwikkelingslocatie is gelegen buiten de geluidscontouren van het spoor zoals te zien is in afbeelding 12 (paragraaf 6.3). Locatiespecifiek geluidsonderzoek als gevolg van het wegverkeer dient plaats te vinden bij het gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid. Op basis van de thans ter beschikking staande gegevens is woningbouw in beginsel mogelijk.

Luchtkwaliteit:

De ontwikkelingslocatie is aan het einde van een doodlopende straat gelegen in een rustig deel van de wijk Esse. De toetsing van de in dit plan meegenomen ontwikkelingen zijn getoetst in paragraaf 6.4.

Externe veiligheid:

Deze ontwikkellocatie betreft het omzetten van een maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming voor 1 woning. Deze locatie ligt op meer dan 200 meter afstand van zowel het spoor als de N 219. In de “Visie Externe Veilgheid” van de gemeente Zuidplas is aangegeven dat kwetsbare objecten op meer dan 200 meter afstand van spoor en weg zijn toegestaan onder algemene voorwaarden. De enige relevante maatregel is dat nieuwe gebouwen worden voorzien van de mogelijkheid om de mechanische ventilatie met één druk op de knop uit te schakelen, zodat wordt voorkomen dat toxische gassen naar binnen worden gezogen.

Bodem:

In paragraaf 6.6 is opgenomen dat bodem bij elke ontwikkeling individueel wordt onderzocht. Betreffende de ontwikkelingslocatie op het perceel aan de Beatrixstraat tussen 68 en 70 hoeft in het kader van voorliggende actualisatie geen onderzoek plaats te vinden. Echter, in april 2007 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de beoogde locatie. De locatie was door de vroegere aanwezigheid van een kade verdacht en kunnen er verontreinigingen worden verwacht. Uit het onderzoek is gebleken dat de zandige toplaag ter plaatse van de kade licht verontreinigd is met zink, PAK en EOX. Tevens zijn in de zandige toplaag sporen van puin waargenomen. Elders op de locatie is de zandige toplaag met sporen van puin licht verontreinigd met PAK en minerale olie. De zandige ondergrond is licht verontreinigd met PAK. In de overige grond zijn geen verontreinigingen gevonden zowel in de bodem als in het grondwater. Geconcludeerd wordt dat de aangetroffen verontreinigingen geen aanleiding geven tot vervolgonderzoek of het nemen van saneringsmaatregelen. De locatie wordt geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

Flora en Fauna:

Op het gebied van flora en fauna is geen onderzoek gedaan in het kader van voorliggende actualisatie. Om uit te sluiten dat beoogde ontwikkeling nadelige gevolgen heeft voor de aanwezige flora en fauna zal bij het gebruiken van de wijzigingsbevoegdheid onderzoek plaats moeten vinden.

Archeologie en cultuurhistorie:

Het plangebied is gelegen in de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' welke de archeologische waarden in de bodem beschermt. Archeologisch onderzoek is vereist, maar zal pas noodzakelijk zijn als de wijzigingsbevoegdheid wordt gebruikt.

Conclusie ten aanzien van plan:

Met inachtneming van de toekomstige onderzoeksplicht op het perceel bij het daadwerkelijk gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid, is het plaatsen van een wijzigingsbevoegdheid op het perceel tussen Beatrixstraat 68 en 70 toelaatbaar. Er zijn geen belemmeringen geconstateerd die realisering van de nieuwe woonbestemming in de weg staan.