Zuidplas West

Artikel 17 Woongebied - Uit te werken Ringvartdorp

17.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied – Uit te werken Ringvaartdorp' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woningen, in de vorm van vrijstaande, halfvrijstaande en geschakelde woningen, patiowoningen, gestapelde en aaneengesloten woningen alsmede woongebouwen en bovenwoningen:

• 1. met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen / (open) erven, in- en uitritten;
• 2. in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw;

• b. maatschappelijke voorzieningen;
• c. bedrijven en bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in milieucategorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten als opgenomen in bijlage 3;
• d. toegangs- en ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten;
• e. (boven – en ondergrondse) parkeervoorzieningen;
• f. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;
• g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
• h. groenvoorzieningen;
• i. voorzieningen voor waterzuivering en infiltratie;
• j. voorzieningen van algemeen nut, met uitzondering van verkooppunten voor brandstoffen;
• k. leidingenzone(s) met de daarbij behorende vrijwaringszone(s);

alsmede ook voor:

• l. de aanleg en instandhouding van een langzaamverkeersverbinding (het Kreekrugpad) binnen het vlak met de functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer – kreekrugzone';
• m. sportvoorzieningen in de vorm van binnen en buitensport accommodaties;
• n. ontsluitingen ten behoeve van calamiteitenverkeer;

met de daarbij behorende:

• o. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• p. erven en (openbare)terreinen;
• q. verhardingen;
• r. bermen, bermsloten en greppels;
• s. beplanting, oeverbeschoeiingen en overige groen;
• t. speelvoorzieningen en (beeldende) kunstobjecten;
• u. straatmeubilair;
• v. werken en werkzaamheden alsmede bruggen, duikers, overige kunstwerken, infiltratievoorzieningen en overige voorzieningen, waaronder begrepen ecovoorzieningen, ten dienste van de bestemming en wat betreft aard en afmetingen passend bij de bestemming;

met uitzondering van:

• w. risicovolle inrichtingen, die niet zijn toegestaan;
• x. verkooppunten voor motorbrandstoffen, die niet zijn toegestaan.

17.2 Dubbelbestemmingen

De voor 'Woongebied - Uit te werken Ringvaartdorp' aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor:

• a. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Leiding – Gas 3' de bescherming en veiligstelling van de ondergrondse hogedruk aardgastransportleiding als bedoeld in artikel 19;
• b. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Leiding – Rivierwatertransport' de bescherming en veiligstelling van de ondergrondse watertransportleiding als bedoeld in artikel 20;
• c. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden als bedoeld in artikel 21;

17.3 Gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

• a. bedrijven, bedrijfsactiviteiten en functies anders dan genoemd in .1;
• b. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
• c. risicovolle inrichtingen, die niet zijn toegestaan;
• d. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen (incl. LPG);
• e. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de voorgevellijn en tot 3 meter erachter;
• f. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• g. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• h. seksinrichtingen;
• i. opslag en verkoop van vuurwerk.

17.4 Bouwen / aanleg van werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden

• a. Op de gronden mogen bouwwerken uitsluitend worden gebouwd alsmede werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden worden uitgevoerd in overeenstemming met een door burgemeester en wethouders uitgewerkt plan dat rechtskracht heeft.
• b. Zolang het uitwerkingsplan of een gedeelte daarvan nog niet onherroepelijk is, kan worden gebouwd overeenkomstig het ontwerp uitwerkingsplan dat ter visie heeft gelegen en gedurende de termijn van tervisielegging geen zienswijzen tegen het ontwerp uitwerkingsplan zijn ingediend.
• c. Zolang en voor zover het uitwerkingsplan of een gedeelte daarvan nog niet onherroepelijk is, mogen werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden welke zijn gericht op realisering van de bestemming uitsluitend worden uitgevoerd onder de voorwaarden, dat:
  • 1. deze werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden in overeenstemming zullen zijn met, dan wel op verantwoorde wijze kunnen worden ingepast in een daarvoor opgesteld ontwerp uitwerkingsplan, dat ter visie heeft gelegen, en
  • 2. gedurende de termijn van tervisielegging geen zienswijzen tegen het ontwerp uitwerkingsplan zijn ingediend.

17.5 Uitwerkingsregels

17.5.1 Uitwerking

Burgemeester en wethouders werken de bestemming uit in meerdere bestemmingen afgestemd op de geprojecteerde en te realiseren functies op de betreffende gronden in het uitwerkingsgebied en wel overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van de volgende bepalingen:

17.5.2 Voorwaarden bij de uitwerking

• a. burgemeester en wethouders stellen het uitwerkingsplan, al dan niet gefaseerd, niet vast voordat Gedeputeerde Staten heeft aangetoond middels een woningbouwmonitor of anderszins dat ontwikkeling van het Ringvaartdorp noodzakelijk is vanuit de woningbehoefte in de stadsregio Rotterdam en/of de Zuidvleugel;
• b. burgemeester en wethouders stellen het uitwerkingsplan, al dan niet gefaseerd, niet vast voordat er een definitief inzicht bestaat over de verkaveling en de exacte woningdifferentiatie in het gebied vastgelegd in een stedenbouwkundig masterplan dan wel een stedenbouwkundig verkavelingsplan;
• c. voor de vaststelling van het uitwerkingsplan dient vast te staan dat er een aanvaardbare milieuhygiënische woonsituatie zal zijn gewaarborgd. Dit betekent onder andere dat, de milieuhygiënische belemmeringen ten gevolge van binnen en buiten het plangebied aanwezige milieubelastende functies, op grond waarvan milieubelemmeringen zijn bepaald, genoegzaam dienen te zijn weggenomen en/of de voorwaarden in acht zijn genomen zoals neergelegd in de toepasselijke wet- en regelgeving betreffende relevante leefmilieuaspecten;
• d. de geluidsbelasting op geluidsgevoelige objecten binnen het woongebied zal niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde door het bevoegde gezag conform de Beleidsregel Hogere waarden van de regio Midden Holland. Dit betekent onder meer, dat bij de verdere uitwerking van het gebied nadrukkelijk rekening wordt gehouden met de situering en maatvoering van geluidgevoelige objecten om te voldoen aan het bepaalde in de Wet geluidhinder;
• e. de woningen worden in jaarfasen gerealiseerd afgestemd op de provinciale woningbouwmonitor, waaruit blijkt in welke omvang en voor welke doelgroep woningbouw gerealiseerd dient te worden;
• f. de aard, het aantal en de omvang van de te accommoderen voorzieningen in het gebied wordt afgestemd op het te realiseren voorzieningenniveau voor het Ringvaartdorp binnen de Zuidplas;
• g. in het uitwerkingsplan worden de bestaande woningen en bestaande functies, met uitzondering van (glas)tuinbouwbedrijven, overige agrarische bedrijven en overige bedrijven voor zover niet passend binnen het bepaalde in 17.1, waar mogelijk met inachtneming van de stedenbouwkundige uitwerking voor het gebied, zoveel mogelijk gehandhaafd en ingepast;
• h. de ruimtelijke en architectonische vormgeving en de inrichtingsprincipes van het gebied worden neergelegd in beeldkwaliteitregels. In de beeldkwaliteitregels wordt onderscheid gemaakt in gebieden met een 'zware' en met een 'lichte' regie. Waar bebouwing opvallend in beeld is vanuit de openbare ruimte (langs de hoofdontsluitingsroute), zullen strikte randvoorwaarden aan de architectuur worden gesteld, waaronder begrepen de kleur van de bouwmaterialen, de presentatie en bebouwingsvorm van de ter plaatse op te richten gebouwen;
• i. in het uitwerkingsplan wordt de normering voor het te hanteren vloerpeil opgenomen. Daarbij geldt dat, ter voorkoming van wateroverlast op basis van het waterbergend vermogen van het peilgebied waarin het uitwerkingsgebied is gesitueerd, het te hanteren vloerpeil nader wordt bepaald, met dien verstande dat vooraf het Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard schriftelijk heeft ingestemd met de op te nemen normering;
• j. bij het realiseren van het woongebied geldt als doelstelling dat de inrichting zodanig wordt vormgegeven dat optimaal gebruik gemaakt kan worden van duurzaamheidprincipes. In verband hiermee wordt bij de verkaveling uitgegaan van een goed evenwicht tussen intensief gebruik en natuurlijk groene en openbare ruimte, mogelijkheden van natuurlijke zuivering van water en gebruik van duurzame energie. Daarnaast wordt bij de inrichting van het woongebied uitgegaan van emissievrij bouwen en energiezuinig bouwen;
• k. In elk geval dient het te realiseren woongebied duurzaam ontwikkeld te worden met inachtneming van de volgende milieukwaliteiten:
  • 1. gekeken wordt naar mogelijkheden van meervoudig en intensief ruimtegebruik en flexibiliteit;
  • 2. er geldt een energieprestatie op locatie (EPL) voor het te ontwikkelen gebied van minimaal 8;
  • 3. de woningen worden uitgevoerd met een energieprestatiecoefficiënt (EPC) 20% lager dan de norm geldend ingevolge het bouwbesluit;
  • 4. tenminste 20% van het totale energieverbruik in het gebied dient afkomstig te zijn van duurzame energiebronnen;
  • 5. een GPR gebouwscore van 7 ten aanzien van duurzaamheid moet worden gerealiseerd;
  • 6. woningen worden zoveel mogelijk zongericht georiënteerd;
  • 7. woningen worden uitgevoerd met de vaste- en kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen;
  • 8. minimaal 75% van de woningen ondervindt een geluidniveau van 48 dB of lager;
  • 9. minimaal 40% van de woningen ondervindt een geluidniveau van 43 dB of lager;
  • 10. maximaal 25% van de woningen ondervindt een geluidniveau van meer dan 48 dB of hoger tot maximaal 63 dB;
  • 11. het geluidniveau binnen alle woningen mag niet meer bedragen dan 33 dB;
• l. bij de inrichting van de ecologische zone dient rekening gehouden te worden met de eisen vanuit het provinciaal beleid ten aanzien van de inrichting van ecologische verbindingszones.

17.5.3 Algemene inrichtingsbepalingen

• a. in het uitwerkingsplan worden de zogenaamde stedenbouwkundige dragers ruimtelijk bepaald en wordt bij de bebouwingsopzet rekening gehouden met zichtlijnen. Het totale Ringvaartdorp zal in verschillende deelgebieden tot ontwikkeling worden gebracht;
• b. bij de inrichting van het uitwerkingsgebied dient in de stedenbouwkundige uitwerkingen voor dit uit te werken bestemmingsgebied rekening gehouden te worden met de mogelijkheid van te realiseren lage en hoge dichtheden. Dit betekent dat bij een gefaseerde uitwerking van het gebied rekening gehouden dient te worden met een optimale situering en omvang van de te realiseren woningen om op latere termijn wenselijke hogere dichtheden niet onmogelijk te maken;
• c. in het uitwerkingsplan wordt per deelgebied de te realiseren woningdichtheid aangegeven, met dien verstande, dat de bebouwingsdichtheid aan te realiseren woningen aangepast kan worden, mits Gedeputeerde Staten heeft ingestemd met de ontwikkeling van de stedelijke variant voor het te ontwikkelen Ringvaartdorp op basis van de voorwaarde als bedoeld in 17.5.2, sub a;
• d. in het uitwerkingsplan wordt de exacte ligging van de (ontsluitings)weg(en) en overige infrastructuur vastgelegd;
• e. in het uitwerkingsplan wordt de exacte ligging van de waterstructuur vastgelegd;
• f. tenminste 50% van de oeverlengte van de watergangen, binnen het vlak met de 'specifieke bouwaanduiding – zone E' en 30% voor de gronden gesitueerd in het resterende bestemmingsvlak van 'Woongebied – uit te werken Ringvaartdorp', dient te worden voorzien van natuurvriendelijke oevers. Hiervan kan worden afgeweken, door middel van een op te nemen ontheffingsregel in het uitwerkingsplan, indien de doelstellingen voor ecologisch gezond water ook op andere wijze kunnen worden geborgd, dit in nader overleg met en ter beoordeling van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard;
• g. in het uitwerkingsplan worden parkeernomen opgenomen waaraan getoetst dient te worden. Als uitgangspunt geldt dat de parkeervoorzieningen zoveel mogelijk uit het straatbeeld op eigen terrein dienen te worden aangelegd. Hiervan kan worden afgeweken indien aangetoond kan worden dat uitvoering op eigen terrein niet mogelijk is maar in het openbaar gebied voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid;
  Voor de van toepassing te verklaren parkeernormering wordt gebruik gemaakt van de CROW die als minimum gelden.

17.5.4 Algemene bouwregels

• a. in het totale uitwerkingsgebied bedraagt de woningdichtheid maximaal 27 woningen per hectare;
• b. de woningdichtheid is afhankelijk van de woningbouwprogrammering. Daarbij wordt uitgegaan van de volgende woningaantallen:

• 1. in het totale uitwerkingsgebied bedraagt de woningdichtheid maximaal 20 woningen per hectare;
  • a. mits Gedeputeerde Staten instemt met de ontwikkeling van een stedelijke variant in het gebied op basis van de voorwaarde als bedoeld in 17.5.2, sub a; bedraagt de woningdichtheid maximaal 27 woningen per hectare;

• c. in het uitwerkingsplan wordt de omvang van de te realiseren oppervlakten aan voorzieningen als bedoeld in 17.1 vastgelegd;
• d. in het uitwerkingsplan worden de minimale en/of maximale bouw- en/of goothoogten, het maximale bebouwingspercentages, de minimaal in acht te nemen afstanden tot de perceelsgrenzen en de overige maatvoeringeisen en situeringeisen voor de op te richten gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde vastgelegd, met inachtneming van de uitgangspunten als verwoord in de navolgende bepalingen;
• e. in het uitwerkingsplan worden bouwvlakken opgenomen waarbinnen de gebouwen, waaronder mede begrepen woningen met aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen te worden gebouwd;
• f. de hoofdgebouwen moeten worden gebouwd in of achter de vastgelegde voorgevelrooilijn/voorgevelbouwgrens;
• g. de bouwhoogte bedraagt:

• 1. voor grondgebonden woningen maximaal 10 meter;
• 2. voor gestapelde woningen of woongebouwen maximaal 15 meter;
  • a. voor gebouwen, niet zijnde woningen maximaal 10 meter;

• h. in het uitwerkingsplan kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn onder voorwaarden ontheffing te verlenen voor verhoging van de maximaal toegestane hoogte van gebouwen als bedoeld in sub g, onder 2 en 3, tot ten hoogste 17 meter (5 bouwlagen), mits:
  • 1. de afwijking noodzakelijk is om vanuit milieukwaliteit een aanvaardbaar woonklimaat voor het achterliggend woongebied, ter zake het aspect wegverkeerslawaai, te kunnen garanderen (afschermende werking);
  • 2. dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is;
  • 3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig worden aangetast;
• i. voor het bouwen van aan- en uitbouwen, overkappingen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde behorende bij woningen op een bouwperceel, worden de bebouwingregels zoveel mogelijk van toepassing verklaard als bedoeld in artikel 12 (Wonen) en artikel 7 (Tuin), tenzij vanwege beeldkwaliteitaspecten de stedenbouwkundige invulling van het gebied aanvullende en/of afwijkende bouwregels verlangd;
• j. in afwijking van het bepaalde in sub g en sub h geldt, dat voorzieningen van algemeen nut zijn toegelaten tot een bouwhoogte van maximaal 4 meter en een oppervlak per gebouw van maximaal 50 m²;
• k. op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waaronder begrepen lichtmasten, informatieborden, wegwijzers, verkeerstekens en –regelinstallaties, schakelkasten, straatmeubilair en (beeldende) kunstobjecten;
• l. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde in het openbaar gebied, bedraagt, voor:

• 1. verlichting, masten, wegwijzers, verkeerstekeninstallaties, verkeersignaleringen en verkeersregelinstallaties en kunstwerken voorzieningen maximaal 15 meter;
• 2. overige andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal 8 meter;

• m. in het uitwerkingsplan kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn onder voorwaarden ontheffing te verlenen voor verhoging van de maximaal toegestane hoogte van bouwwerken met ten hoogste 3 meter, mits:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig worden aangetast;
  • 2. de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van een doelmatig en/of efficiënt gebruik van de bebouwing op het bouwperceel;
  • 3. voor woningen, dit noodzakelijk wordt geacht om het aantal woningen te realiseren conform de gemeentelijke woonvisie en het gemeentelijke woningbouwprogramma;
  • 4. dit noodzakelijk is vanuit stedenbouwkundig oogpunt;

ter uitvoering van de bestemmingsdoeleinden zijn burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen te stellen overeenkomstig het bepaalde in artikel 39 van het plan.

17.5.5 Aanlegvergunningstelsel

• a. In het uitwerkingsplan wordt een aanlegvergunningstelsel opgenomen voor een (aan te leggen) leidingenzone met daarbij behorende vrijwaringszone. De aanlegvergunning geldt voor de volgende uit te voeren werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden binnen de leidingenzone met daarbij behorende vrijwaringszone;
• b. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
• c. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen;
• d. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
• e. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, watergangen, vijvers en andere wateren;
• f. het aanleggen van geluidswallen.

17.6 Ontheffing ander gebruik

In het uitwerkingsplan kan bepaald worden dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn om ontheffing te verlenen van het bepaalde in 17.1, sub c voor de vestiging c.q. uitoefening van:

• a. bedrijven/bedrijfsactiviteiten die niet zijn vermeld in de Lijst van bedrijfactiviteiten, maar naar aard en invloed vergelijkbaar zijn met de in 17.1, sub c genoemde bedrijven en bedrijfsactiviteiten;
• b. bedrijven/bedrijfsactiviteiten behorend tot een hogere milieucategorie dan die vermeld in de Lijst van bedrijfsactiviteiten;

een en ander met inachtneming van de volgende bepalingen:

• de ontheffing mag uitsluitend worden verleend indien het bedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met de in 17.1, sub c rechtstreeks toegelaten milieucategorieën;
• bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingcomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluidhinder, geurproductie, stofuitworp, gevaar, het al dan niet continue karakter van de activiteit, visuele hinder, verontreiniging van lucht, bodem en water alsmede de verkeersaantrekking;
• bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting wordt voorafgaande aan het verlenen van vrijstelling advies ingewonnen bij de Milieudienst Midden Holland.