Koppoellaan 12 te Rijpwetering

3.2 Toetsing aan de wijzigingsbevoegdheid

Voorwaarde voor het wijzigen van de bestemming op het perceel Koppoellaan 12 is, dat voldaan is aan de voorwaarden zoals deze zijn opgenomen in artikel 9, lid 5 van de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan 'Rijpwetering'. Deze voorwaarden zijn verwoord in paragraaf 3.1 van de toelichting van voorliggend wijzigingsplan.

 

1. De eerste voorwaarde is dat ter plaatse van de gronden met de nadere aanwijzing (c) de gronden uitsluitend gewijzigd mogen worden in de bestemming Centrumdoeleinden. In onderhavig plangebied zijn geen gronden opgenomen met de bestemming (c). Aan de eerste voorwaarde wordt voldaan;
2. Als tweede voorwaarde wordt gesteld dat de bestemming uitsluitend mag worden gewijzigd als de bedrijfsactiviteiten op de locatie zijn beëindigd en de bestemming van het gehele bedrijfsperceel wordt gewijzigd. In onderhavig geval is op de locatie het Konstruktiebedrijf J. Straathof bv gevestigd. Het bedrijf maakt momenteel gebruik van een tweetal geschakelde loodsen en zal volledig verdwijnen van de huidige locatie. Op het perceel is een bedrijfswoning gesitueerd. De woning zal behouden blijven en de bedrijfsbestemming van die gronden zal tegelijk worden gewijzigd met de ontwikkeling van de drie nieuwe woningen. Met het slopen van de bedrijfsloodsen en het wijzigen van die  de gronden waarop de bedrijfswoning is gesitueerd, wordt voldaan aan de voorwaarde;
3. De derde voorwaarde verbiedt horecabedrijven. In het kader van onderhavige ontwikkeling is er slechts sprake van de realisatie van een woonfunctie. Van een horecabedrijf is geen sprake;
4. In de vierde voorwaarde is opgenomen dat ten hoogste 40 % van de bij de wijziging betrokken gronden mag worden bebouwd met hoofdgebouwen. Uitgaande van de aanvraag bouwvergunning zal ongeveer 290 m² worden bebouwd. Gelet op de omvang van het totale perceel ca. 2100 m², is het plan niet in strijd met deze voorwaarde;
5. De vijfde voorwaarde stelt dat de hoofdgebouwen uitsluitend vrijstaand of twee-aaneen worden gebouwd. In onderhavig geval zal er één vrijstaande en twee woningen aaneen worden gebouwd;
6. De opgenomen goothoogte bedraagt minder dan 6 m. Hiermee wordt aan de zesde voorwaarde voldaan.
7. Volgens de zevende voorwaarde dienen gebouwen ten minste 4 m uit de bestemming Verkeersdoeleinden te worden gebouwd. Hier wordt in onderhavig geval aan voldaan, de beoogde bebouwing zal op circa 20 m vanaf de Koppoellaan worden gerealiseerd;
8. Als achtste voorwaarde is opgenomen dat de oppervlakte van de opgenomen bouwpercelen voor twee- aaneengebouwde hoofdgebouwen ten minste 200 m² dient te zijn en voor vrijstaande hoofdgebouwen ten minste 300 m². In onderhavig plan is sprake van beide vormen van bebouwing. De twee woningen achter op het perceel gelegen zijn middels een garage met elkaar verbonden. De woningen zijn aan één zijde met de zijgevel verbonden met de zijgevel van het naastgelegen gebouw. Uit de bouwplannen volgt dat beide percelen groter zijn dan 200 m², te weten 220 m² en 234 m². De percelen voldoen hiermee aan de gestelde voorwaarde. De derde woning betreft een vrijstaande woning. Hiervoor geldt dat de oppervlakte van het perceel ten minste 300 m² moet bedragen. Het bouwperceel van de vrijstaande woning is 362 m². Alle drie de bouwpercelen zijn in overeenstemming met de voorwaarde gesteld ten aanzien van de oppervlakte van de betreffende bouwpercelen;
9. De negende voorwaarde is ten aanzien van het aspect parkeren. Binnen het wijzigingsgebied dient het parkeren ten allen tijden volledig op eigen terrein te worden opgelost. Per woning moet worden voorzien in 1,8 parkeerplaats. Uitgaande van de bouwtekening worden er 3 pp op eigen terrein opgelost en worden er 5 pp gerealiseerd in het verblijfgebied ten zuiden van het perceel Koppoellaan 12. Aan de voorwaarde ten aanzien van de parkeren wordt hiermee voldaan;
10. Vooruitlopend op de planologische procedure is in het kader van de tiende voorwaarde een advies ingewonnen van de waterbeheerder. Het bouwplan is op 1 oktober voorgelegd aan het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap laat per brief van 7 oktober 2009 weten een positief wateradvies af te geven voor betrokken lokatie.
11. Als elfde voorwaarde is opgenomen dat het besluit tot wijziging pas is toegestaan indien de bodem geschikt is gebleken voor de beoogde functies. In het verleden is reeds een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie. Hieruit is gebleken dat de bovengrond sterk verontreinigd is met lood. Op de locatie kunnen vanwege de betonnen ondergrond geen boringen worden uitgevoerd. Aanvullend onderzoek zal pas na de sloop worden uitgevoerd en inzichtelijk maken in hoeverre aanvullende saneringswerkzaamheden noodzakelijk zijn. De bouwvergunning kan pas worden afgegeven nadat de resultaten van het onderzoek bekend zijn. Vooralsnog kan nog geen uitspraak worden gedaan over de geschiktheid van de bodem voor de beoogde functie.