Noordeinde 61

Toelichting 

1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Het kantoorgebouw aan het Noordeinde 61 te Roelofarendsveen staat sinds ruime tijd leeg. Gelet op de huidige kantorenmarkt wordt niet verwacht dat zich een nieuwe gebruiker gaat melden. Samen met de 'Stichting Wonen en Leven in de Veense Tuin' is initiatiefnemer voornemens het kantoorgebouw te slopen en de locatie te herontwikkelen.

 

De beoogde ontwikkeling, genaamd 'de Veense Tuin', betreft een nieuw woonconcept met maximaal 44 appartementen voor een brede doelgroep met mogelijk een zorg- of hulpvraag. Vanuit het woonconcept wordt daarnaast voorzien in enkele gemeenschappelijke voorzieningen zoals een tuin, ondergrondse parkeerfaciliteiten, gemeenschappelijke ruimte en collectieve vormen van hulp aan huis.

 

In het vigerende bestemmingsplan "Braassemerland" is de locatie bestemd als 'Kantoor' en 'Woongebied uit te werken - 3'. Het beoogde bouwplan is niet passend binnen de bestemmingsplanbepalingen van het vigerende plan.

Om in de toekomst de beoogde woningbouw te kunnen realiseren is derhalve een nieuw planologisch kader noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Dit nieuwe planologische kader beperkt de flexibiliteit voor de ontwikkeling maar geeft tegelijkertijd rechtszekerheid voor omwonenden en andere belanghebbenden.   

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied wordt gevormd door de voormalige Rabobanklocatie aan het Noordeinde 61 te Roelofarendsveen. Hiernavolgende afbeeldingen tonen de ligging en begrenzing van het plangebied. In basis wordt het plangebied aan de westzijde begrensd door het Noordeinde, aan de noordzijde zijn twee bestaande woningen gesitueerd alsmede de Braassemerdreef. Aan de oostzijde sluit het plangebied aan op het thans in ontwikkeling zijnde centrumplan. De zuidzijde wordt begrensd door de ontsluiting van de woningen Noordeinde 65 t/m 67.

 

Ligging plangebied op lokale schaal

 

Begrenzing plangebied

1.3 Opbouw bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en hetgeen daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.

 

Toelichting

De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Daarnaast voldoet de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro aan de volgende voorwaarden:

• er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• indien blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Voor zover bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer wordt opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6 lid 4 Bro, ten minste neergelegd:

• een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
• voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
• een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Verbeelding

De verbeelding, een kaart, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bijvoorbeeld bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding omvat de laatste afspraken omtrent InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

 

Planregels

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en, vaak ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2012.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale, en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

2 Het initiatief

2.1 Huidige situatie

Zoals beschreven in paragraaf 1.1 van de voorliggende toelichting staat het kantoorgebouw leeg. Begin 2013 heeft de vorige gebruiker, de Rabobank, elders huisvesting betrokken. Sindsdien staat het kantoorgebouw leeg en bevindt zich enkel nog een geldautomaat in de huidige bebouwing. Het gebouw is in 1969 gerealiseerd, inmiddels gedateerd en kent een bruto vloeroppervlak van circa 1.840 m². Gelet op de huidige kantorenmarkt is het niet aannemelijk dat een nieuwe gebruiker zal worden gevonden.

 

Naast het kantoorgebouw maken de omliggende bijhorende parkeervoorzieningen, enkele groenvoorzieningen en een watergang onderdeel uit van het plangebied. Hiernavolgende afbeelding geeft een impressie van het plangebied. De vorige gebruiker was toen nog niet vertrokken.

 

Impressie plangebied

 

In de directe omgeving van het plangebied zijn voornamelijk woningen gesitueerd. Direct ten oosten van het plangebied en ten noorden (aan de andere zijde van de Braassemerdreef) wordt momenteel het centrumplan ontwikkeld. Aan de oostzijde wordt voorzien in een nieuwe supermarkt met bovenliggende appartementen. Direct ten noorden van de Braassemerdreef worden enkele grondgebonden en gestapelde woningen gerealiseerd.

2.2 Toekomstige situatie

 

2.2.1 Woonconcept

De planlocatie zal worden herontwikkeld met een nieuw woonconcept. Het concept behelst de realisatie van woningen in de categorie 'Geschikt Wonen' (4 sterren) zoals genoemd in de Woonzorgmonitor 2011 Zuid-Holland Noord. Deze woningen zijn, zonder ingrijpende bouwkundige aanpassingen, ook geschikt voor 'Verzorgd Wonen'. Het betreft ruim opgezette woningen, voorzien van huisautomatisering (domotica) die zowel voor luxe en gemak als voor eventueel noodzakelijke zorg geschikt zijn. Door de opzet van de woningen zijn bouwkundige aanpassingen niet of nauwelijks noodzakelijk als verzorging in de vorm van bijvoorbeeld thuishulp onverhoopt noodzakelijk wordt. Daarmee is een mogelijke toekomstige inzet van WMO gelden, bij verslechtering van de toestand van de bewoner, niet of nauwelijks noodzakelijk.

 

Het concept kenmerkt zich verder door leefcomfort voor alle leeftijden en ruimte voor zorg op maat. Hierbij staat de behoefte van de bewoner centraal. Door middel van een landelijk netwerk van dienstverleners heeft de bewoner toegang tot diverse vormen van woonservice zoals: thuiszorg, huishoudelijke hulp, boodschappenservice, maaltijdservice, huisdierenservice of een kapper/pedicure aan huis.

 

Verdere gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en een tuin, bieden ruimte voor ontmoeting en activiteiten. De parkeervoorzieningen voor de bewoners zijn direct onder de woning gelegen. Daarmee is een droge loop, zonder trappen of obstakels, naar de woning gegarandeerd.

 

Bij vertrek van de bewoners zijn de woningen ook verkoopbaar als reguliere appartementen. Hierdoor wordt door de ontwikkelaar optimaal ingespeeld op de demografische ontwikkeling in Nederland. Met name hierdoor zijn de woningen zeer duurzaam en toekomst bestendig.   

 

Doelgroep

Door de realisering in nieuwbouw, een uitgekiende opzet van het ontwerp, slimme toepassing van technologie en dienstverlening is het wonen in dit concept voor een grote groep haalbaar en betaalbaar. De verwachting is dat deze groep aanvankelijk bestaat uit mensen met een zorg- of hulpvraag. De demografische ontwikkeling volgend zal doelgroep naar loop van de tijd gevarieerder en breder worden.

 

Terugtredende overheid en vergrijzende samenleving

Met dit unieke woonconcept spelen Holland Huis en Stichting ‘Wonen en leven in een Veense Tuin’ in op de ontwikkelingen van een terugtredende overheid en de vergrijzing van de samenleving. Bij de totstandkoming van het woonconcept zijn diverse belanghebbende partijen betrokken geweest zoals het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen en Zorg, VU Medisch Centrum, thuiszorgorganisaties, architecten en overheden. Potentiële kopers krijgen de mogelijkheid mee te denken over de specifieke indeling van hun eigen appartement.

2.2.2 Ruimtelijke ingrepen

Zoals hiernavolgende afbeelding weergeeft bestaat de beoogde bouwplan uit twee grotere bouwmassa’s. De bouwmassa gesitueerd aan het Noordeinde kent twee bouwlagen en een bewoonde kapverdieping. Daarmee voegt de bouwmassa zich naar het lint Noordeinde. Dit lint heeft een kleinschalig karakter met doorgaans gebouwen en woningen bestaande uit één tot twee lagen met kap. De tweede bouwmassa vormt, met drie bouwlagen en een bewoonde kapverdieping, de opmaat voor het oostelijk gelegen centrumplan. Binnen het centrumplan is het mogelijk tot 15 meter hoog te ontwikkelen.

 

Beoogde situatie

 

De twee bouwmassa's worden gekoppeld door een gemeenschappelijke ruimte van één bouwlaag. Deze ruimte krijgt een open, serre-achtig karakter. In het totaal worden maximaal 44 appartementen gerealiseerd. Direct onder deze appartementen is een ondergrondse parkeervoorziening, incl. bergruimte, beoogd. Rondom de bouwmassa's zijn parkeerplaatsen, toegangspaden en een gemeenschappelijke tuin gepland. Onderdeel van deze buitenruimte is een verplaatste watergang. Omdat de bouwmassa's zijn gesitueerd op de huidige watergang zal deze worden verplaatst richting de woningen Noordeinde 65 - 65d. Het is technisch niet haalbaar de bouwmassa verder naar achter te plaatsen in verband met de aanleg van de fundering en ondergrondse parkeervoorziening. Daarbij is tevens rekening gehouden met de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen en de ter plaatse geldende stramienen. De totale ontwikkeling wordt ontsloten op het Noordeinde. Het gedeelte van de toekomstige parkeerplaats maakt geen onderdeel uit van het plangebied. Het gebruik en de inrichting als parkeerplaats van dit gebied is reeds mogelijk op basis van het vigerende plan.

 

Zoals aangegeven wordt de huidige watergang verplaatst naar de zuidzijde van het perceel. De nieuwe watergang kent een gelijke oriëntatie. Hierdoor blijft de 'veengebiedbeleving' vanaf het Noordeinde behouden. Wel wordt de watergang zodanig verbreed dat het mogelijk is hier enkele boten of sloepen aan te leggen. Hiermee wordt aangesloten bij het (water)recreatief karakter van de gemeente. Voorts wordt de kavel, waar mogelijk, beperkt verhoogd. Omdat het perceel in veengebied is gesitueerd is de kavel een stuk ingeklonken. Door de kavel op onderdelen te verhogen wordt aangesloten bij de recent aangelegde Braassemerdreef en wordt geanticipeerd op een mogelijke toekomstige verhoging van het Noordeinde.

   

Bezonningsstudie

Om te bepalen welk schaduweffect het te realiseren project creëert, is een bezonningsstudie (VRP Architecten, werknr. 09051, BA- 101, 28-09-2015) uitgevoerd. Hiermee wordt een indruk gegeven of, en in hoeverre voor de woningen in de directe omgeving een ongunstige situatie dreigt te ontstaan ten gevolge van de nieuwe ontwikkeling. Uit de Zonnestudie blijkt dat de woningen ten zuiden van de projectlocatie geen hinder zullen ondervinden van schaduw. Voor de woningen ten westen van de projectlocatie geldt dat in de periode van september t/m maart er op de vroege ochtend sprake is van (beperkte) schaduweffecten ten gevolge van de projectlocatie. In de tussengelegen periode - april t/m augustus - is hier geen sprake van.

   

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de geldende beleidsnota's gedateerd.

 

De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
• een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Nederland concurrerend

Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.

 

Nederland bereikbaar

De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.

 

Nederland leefbaar en veilig

De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen moet toenemen.

 

Planspecifiek

Het project omvat geen rijksverantwoordelijkheid. Voorts is het reduceren van aantal m² kantoorfunctie niet strijdig aan de gestelde doelstellingen. Zoals uit paragraaf 3.1.3 zal blijken sluit de woonlocatie en het woonprogramma aan op de kwalitatieve vraag. Door het gebruiken van de locatie ten behoeve van herstructurering draagt het plan, hetzij beperkt, bij aan de doelstelling 'Nederland leefbaar en veilig'.

  

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Vervolgens is op 1 oktober 2012 een 1e aanvulling van kracht geworden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken.

 

In het Barro worden een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

 

In het Barro worden vijftien onderwerpen beschreven zoals Kustfundament, Waddenzee en Waddengebied, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Elektriciteitsvoorziening, Veiligheid rond rijksvaarwegen en Verstedelijking in het IJsselmeer.

 

Planspecifiek

De voorliggende ontwikkeling valt niet binnen één van de vijftien beschreven onderwerpen uit het Barro. Daarmee is de ontwikkeling niet strijdig aan het gestelde in dit besluit.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, heeft de rijksoverheid de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 juridisch verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:

1. eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
2. vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
3. mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.   

De provincie Zuid-Holland heeft in haar Verordening Ruimte (2014) een vergelijkbare ladder opgenomen. In de Verordening wordt voorgeschreven dat bestemmingsplannen welke nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken moeten voldoen in moeten gaan op de volgende eisen:

1. de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
2. in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of
3. indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die,
   1. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld,
   2. passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1. (voldoende ruimtelijke kwaliteit) van toepassing is, en
   3. zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

Planspecifiek

Gelet op de overeenkomsten van beide ladders wordt de beantwoording gecombineerd. Met de ontwikkeling van het centrumplan en het woningbouwplan de Akkers is in de directe omgeving van het plangebied veel plancapaciteit voor nieuwe woningen voorhanden. Vanuit duurzame verstedelijking is het gewenst af te wegen op welke manier de voorliggende ontwikkeling zich verhoudt tot deze capaciteit. De binnenstedelijke locatie is reeds multimodaal ontsloten voor regionale behoeften.

 

In de provinciale woonvisie is de voorgenomen ontwikkeling opgenomen. Hiermee is de stedelijke ontwikkeling regionaal afgestemt, zoals gevraagd in trede 1 van de provinciale ladder. De woningen zijn ook meegenomen in de regionale woonagenda waar de provincie Zuid-Holland haar goedkeuring aan heeft gegeven.

 

In de MRSV geeft de gemeente, op basis van een onderzoek uit 2011, inzicht in de woonbehoefte. Aangegeven wordt dat de verdubbeling van het aantal 75-plussers in de komende twintig jaar vraagt om een toename in het aantal woningen dat geschikt is voor deze doelgroep. Het gaat om zorgplekken en zelfstandige woningen waar men zorg kan leveren en 24-uurs zorggarantie kan bieden. Voorliggende plan voorziet in maximaal 44 appartementen in de categorie 'Geschikt Wonen' (4 sterren). Deze appartementen zijn specifiek ontworpen voor een brede doelgroep (ZZP 1 t/m 4) met een mogelijke aanvullende hulp- of zorgvraag en zorggarantie. Met het woonconcept, zoals uiteengezet in paragraaf 2.2, vormt het voorliggende plan derhalve aan aanvulling op de bestaande woningen en de nog te realiseren woningen. Daarbij speelt niet alleen de domotica en de beoogde woonservice maar zeker ook het overdekt parkeren en een gemeenschappelijke ruimte met tuin een doorslaggevende rol. 

Initiatiefnemer ontwikkelt de woningen samen met de 'Stichting Wonen en Leven in de Veense Tuin'. De leden van deze stichting hebben reeds een aantal woningen afgenomen. Daarmee is de vraag vanuit de markt naar de voorliggende ontwikkeling evident en aantoonbaar.  

Voorts kan worden gesteld dat als direct gevolg van de ontwikkeling circa 1.840 m² kantoor van de markt wordt gehaald. Het verdwijnen van dit metrage draagt, beperkt, bij aan het verder op elkaar afstemmen van vraag en aanbod binnen de regionale kantorenmarkt. Gelet op het zeer specifieke aanbod, de verwachte demografische ontwikkelingen en de gebleken interesse is er voldoende vraag naar de voorliggende ontwikkeling.

       

De planlocatie is gesitueerd in bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) alsmede bestaand stedelijk gebied. Hergebruik van het bestaande pand is niet mogelijk. De zeer specifieke bouweisen (domotica, drempelvrij, parkeervoorzieningen) zijn niet realiseerbaar in het bestaande pand. Daarnaast is het pand, gelet op leeftijd en andere eigenschappen, zeer verouderd. Omdat het in casu een binnenstedelijke herstructureringslocatie betreft voldoet de beoogde ontwikkeling daarmee aan de redeneerlijn vanuit de twee verschillende ladders.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Algemeen

Provincie Zuid-Holland heeft voor haar ruimtelijke visie de Visie Ruimte en Mobiliteit, de Verordening Ruimte 2014 en het Programma Ruimte vastgesteld. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte. De verplichtingen voor ruimtelijke plannen van de provincie of lagere overheden zijn opgenomen in de Verordening.

   

3.2.2 Visie Ruimte en Mobiliteit

De Provinciale Staten van provincie Zuid-Holland hebben op 9 juli 2014 de Visie Ruimte en Mobiliteit vastgesteld. Met het vaststellen van de VRM is de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie uit 2010, incl. onderliggende herzieningen, komen te vervallen.

  

In de VRM signaleert de provincie de structurele veranderingen in samenleving, economie en milieu. De voorspelbaarheid van nieuwe ontwikkelingen vermindert, demografische ontwikkelingen verschillen en de regionale economie internationaliseert en is kwetsbaar voor externe schokken. Tegelijkertijd gaan technologische innovaties snel en kunnen oplossingen in beeld brengen die nu nog onhaalbaar lijken. Deze tijd vraagt om maatwerk, flexibiliteit en aanpassingsvermogen. De economische, technologische en demografische ontwikkelingen werken door in de wijze waarop mensen en bedrijven de ruimte en het mobiliteitsnetwerk gebruiken. De provincie wil aansluiten op de bestaande en toekomstige dynamiek door waar mogelijk flexibiliteit in regelgeving te bieden. De Visie Ruimte en Mobiliteit is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen.

 

De Visie Ruimte en Mobiliteit biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De gewenste ontwikkeling is verwoord in vier rode draden:

1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
2. vergroten van de agglomeratiekracht;
3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Vanuit het besef dat stad en land één leefomgeving vormen met elkaar aanvullende kwaliteiten, kent deze Visie Ruimte en Mobiliteit een indeling in functionele hoofdstukken. Het hoofdstuk 'Mobiliteit en bebouwde ruimte' geeft uitwerking aan de eerste en tweede rode draad. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit (derde rode draad) komt hoofdzakelijk tot uiting in het hoofdstuk 'Kwaliteit van landschap, groen en erfgoed’ en het bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving hoofdzakelijk bij ‘Water, bodem en energie’. Onder planspecifiek wordt voor voorliggende ontwikkeling nader ingegaan op de hoofdstukken.

  

Planspecifiek

Aan de hand van voorgaande hoofdstukindeling wordt hiernavolgend de relatie tussen beoogde ontwikkeling en de VRM beschreven.

 

Mobiliteit en bebouwde ruimte

Om de bebouwde ruimte beter te laten benutten heeft de provincie het bestaand stads- en dorpsgebied en de linten in het buitengebied aangegeven en gesteld dat, in beginsel, hierbinnen de verstedelijking dient plaats te vinden. Hiernavolgende afbeelding toont een uitsnede uit de VRM. Het plangebied is binnen het bestaande dorpsgebied gesitueerd. Daarmee past het planvoornemen binnen het provinciale voornemen de bebouwde ruimte beter te laten benutten. De huidige infrastructuur is reeds berekend op het gebruik van het plangebied ten behoeve van een kantoor. Zoals uit hoofdstuk 4 zal blijken heeft het planvoornemen een zeer beperkte stijging van verkeersbewegingen tot gevolg. 

 

Uitsnede VRM (plangebied rood omlijnd) 

 

De voorgaande uitsnede is inmiddels, gelet op het centrumplan en woningbouwplan de Akkers, verouderd. Waar op de uitsnede de locatie aan de rand van de bebouwde ruimte is gesitueerd ligt de locatie thans midden in de bebouwde ruimte. Het plangebied is niet gesitueerd in gebieden met beschermingscategorieën, beschermde natuur of gebieden met bijzondere wateropgaven. Daarmee is de beoogde ontwikkeling niet in strijd met de VRM. De VRM vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.2.3 Programma Ruimte

Tegelijk met de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland ook het Programma Ruimte vastgesteld. Dit Programma kent, net als de Visie Ruimte en Mobiliteit, de status van structuurvisie. Gezamenlijk beschrijven ze het integrale ruimtelijk beleid. De vier rode draden die beschreven zijn in de Visie Ruimte en Mobiliteit en die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie, komen ook terug in het Programma Ruimte.

Dit programma biedt daarom ook zoveel mogelijk de ruimte om kansen, vernieuwende ideeën en plannen uit de samenleving, gezamenlijk door te vertalen naar concrete handelingsperspectieven. Door bijvoorbeeld het proces van gebiedsgerichte verkenningen, kennisontwikkeling, strategisch onderzoek en beleidsinformatie op onderdelen meer in samenwerking met partners in de regio te organiseren, schept de provincie belangrijke voorwaarden voor het (laten) ontstaan van nieuwe vitale coalities van partijen en initiatieven uit de samenleving aan de voorkant van ontwikkelingen gefaciliteerd worden. De verschillende activiteiten zijn inzichtelijk gemaakt in de Actieagenda ruimte.

Het Programma Ruimte beschrijft de operationele doelen en de realisatiemix om deze doelen te (doen) bereiken. Ook wordt ingegaan op de rolverdeling en afspraken tussen gemeenten, regio’s en provincie. De realisatiemix uit het Programma Ruimte bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. In de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet.

 

Planspecifiek

Voorliggend planvoornemen maakt geen onderdeel uit van één van de in het Programma Ruimte beschreven projecten. De sloop-nieuwbouw opgave kent ook geen verdere raakvlak met het Programma Ruimte. Daarmee vormt dit provinciale programma geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend planvoornemen.

3.2.4 Verordening Ruimte

Tegelijk met de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland ook de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Verordening Ruimte draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd zijn in de VRM. De verordening omvat in aanvulling op de Visie Ruimte en Mobiliteit toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.  

 

Planspecifiek

De Verordening wijst het plangebied aan als bestaand dorps- of stadsgebied. Daarmee worden, aanvullend aan de ladder (zie paragraaf 3.1.3), enkel eisen gesteld rondom de ruimtelijke kwaliteit. De ruimtelijke ontwikkeling dient binnen de aard en schaal van het gebied te passen en te voldoen aan de richtpunten van de kwaliteitskaart. Hiertoe is het initiatief getoetst aan het provinciale gebiedsprofiel en de gemeentelijke nota inbreidingslocaties. De ontwikkeling past binnen de kaders van beide documenten.

 

In de provinciale woonvisie is de voorgenomen ontwikkeling opgenomen. Hiermee is de stedelijke ontwikkeling regionaal afgestemt, zoals gevraagd in trede 1 van de provinciale ladder. De woningen zijn ook meegenomen in de regionale woonagenda waar de provincie Zuid-Holland haar goedkeuring aan heeft gegeven. Ook hiermee wordt voldaan aan de eerste trede van de ladder.  

 

Gezien bovenstaande voldoet de ruimtelijke kwaliteit aan de vereisten van de locatie.

3.2.5 Gebiedsprofiel Hollandse Plassen

Het gebiedsprofiel staat tussen de kwaliteitskaart van de structuurvisie en bijvoorbeeld een beeldkwaliteitplan van de gemeente. Begin 2012 is het gebiedsprofiel ‘Hollandse Plassen’ vastgesteld door Gedeputeerde Staten en vormt een handreiking om de ruimtelijke kwaliteit mee te nemen in de ruimtelijke planvorming. Het profiel is een gezamenlijk vertrekpunt ten aanzien van de karakteristiek, de ruimtelijke kwaliteit en de ambitie voor dit specifieke gebied. Het profiel verbeeldt en beschrijft wat wordt verstaan onder ‘ruimtelijke kwaliteit’, welke elementen aan die kwaliteit ten grondslag liggen in relatie tot de kwaliteitskaart en hoe sturing gegeven kan worden aan behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit.

 

Het gebiedsprofiel is opgebouwd uit 13 elementen zoals onder andere 'veenweidelandschap', 'water als structuurdrager', 'kwaliteit in stads- en dorpsgebied' ‘Linten blijven linten’ en ‘Identiteitsdragers van Zuid-Holland’.

 

Planspecifiek

Vanuit het element veenweidelandschap volgt de aanwijzing van het plangebied als droogmakerij met veen in de ondergrond. Ten opzichte van de droogmakerij met klei in de ondergrond is dit gebied waterrijker, vaak wat kleinschaliger (met name de kavelmaat) en is de bodem minder draagkrachtig. Deze droogmakerijen bestaan veelal uit open grasland en zijn waardevolle weidevogelgebieden. Bij ontwikkelingen in deze droogmakerijen wordt rekening gehouden met:

• de droogmakerij blijft herkenbaar als een polderentiteit met een rationele opzet, begrensd door hooggelegen dijken;
• openheid, maat, schaal, kavelrichting en structuur van de polder dienen herkenbaar aanwezig te blijven;
• nieuwe eenvoudige recreatieve verbindingen door het gebied zijn gewenst.

De planontwikkeling is, in tegenstelling tot het gebiedsprofiel aangeeft, niet gesitueerd in een droogmakerij die bestaat uit open grasland met eventuele waardevolle weidevogelgebieden. De ontwikkeling is gesitueerd in bestaand stedelijk gebied. Het oude ontginningslint, het Noordeinde, wordt gerespecteerd. Bewust wordt op gepaste afstand van dit lint gebouwd en de bebouwing past, qua goot- en nokhoogte, in het beeld van 1 tot 2 lagen met kap. Het gebied kent geen benoemenswaardige openheid. De kavelrichting blijft behouden. Hoewel de bestaande watergang wordt verplaatst leidt de ontwikkeling niet tot een onacceptabele aantasting van de structuur van de polder. De nieuwe locatie van de watergang sluit bovendien goed aan op de herontwikkeling van het centrumplan. Door het overeind houden van de watergang en het verbreden worden nieuwe mogelijkheden geboden voor sloepjes en bootjes. Dit draagt bij aan de beoogde recreatieve verbindingen.

 

Met de aanwijzing van historische kern stuurt het gebiedsprofiel op de ligging in een bestaand dorp. Vanuit het gebiedsprofiel worden de volgende aspecten geambieerd:

• behoud en versterking van een brede waaier aan woon- en werkmilieus; elk dorp en stad zijn eigen kleur; vergroten van de diversiteit van steden;
• hoogteaccenten; (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met 'zwaartepunten' in de stedelijke structuur;
• elke kern (dorp) ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp;
• cultuurhistorisch waardevolle gebouwen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd;
• als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. 
• als herstructurering, transformatie of uitbreiding plaatsvindt binnen de stad, dan draagt dit bij aan het in balans brengen van de mix aan woonmilieus.

Bij de ladder voor duurzame verstedelijk is gemotiveerd dat de voorliggende ontwikkeling voorziet in een toevoeging van woningen met een bijzondere doelgroep. Gelet op het woonzorgconcept wordt een bijzondere woonvorm toegevoegd in Roelofarendsveen. Dit versterkt de brede waaier aan woonmilieus en draagt bij aan de balans in de mix van woonmilieus. Het van de markt halen van het kantoor doet niets met de waaier van werkmilieus. Er is aantoonbaar geen vraag naar kantoren, met deze leeftijd, op deze locatie. Voorts zijn elders binnen de regio voldoende kantoren voorhanden om de vraag naar kantoren op te vangen. Zoals reeds in paragraaf 2.2 uiteengezet bestaat de ontwikkeling uit twee woonblokken. Het woonblok aan de westzijde bestaat uit twee lagen met een kap en voegt zich daarmee naar andere gebouwen aan het Noordeinde. Het oostelijk woonblok vormt een opmaat naar de oostelijk gelegen voorzieningen (detailhandel) en daarvoor te realiseren beperkte hoogbouw. Daarmee wordt een zwaartepunt gerealiseerd richting het nieuwe centrumgebied.

   

De identiteit van het gebied wordt met name ingegeven door de relatie met het water, de verspringende rooilijn aan het Noordeinde en de diversiteit van gebouwen aan het Noordeinde. In het plangebied wordt de watergang zodanig verbreed dat de beleving van de waterstructuur verbetert. Voorts sluit, zoals gesteld, de ontwikkeling aan bij de overige punten. In hoofdstuk 4 wordt aangegeven dat de ontwikkeling niet ten koste gaat van cultuurhistorische bebouwing.

 

Uitsnede kaartblad linten blijven linten (plangebied in rode cirkel)

 

De bewoning in het Hollands Plassengebied bestaat grotendeels uit langgerekte bebouwingslinten met woon- en werkfuncties langs water, wegen of dijken en met een sterke relatie met het omliggend landschap. Elk lint bezit een eigen kenmerkend karakter. Vanuit het element 'linten blijven linten' is het gedeelte Noordeinde ter hoogte van het plangebied aangewezen als ingesloten lint. Binnen deze linten is weinig ruimte voor ontwikkelingen door de dichtheid van het lint, tenzij bebouwing vervangen wordt. Het is wenselijk dat bij ontwikkelingen rekening gehouden wordt met:

• behouden van de cultuurhistorisch waardevolle ligging, maat en vorm van de lijn;
• versterken van de recreatieve bruikbaarheid.

Het voorliggende initiatief voegt zich naar de omgeving. De ligging en maat van de bebouwing sluit daarmee nauw aan bij de bestaande gebiedskarakteristieken. Hoewel de bijdrage aan de recreatieve bruikbaarheid beperkt is, is deze wel aanwezig. De bestaande, niet toegankelijke, watergang wordt verbreedt en toegankelijk gemaakt. Daarmee ontstaan zeer kleinschalige mogelijkheden voor ligplaatsen van bootjes. Middels het waterstelsel is het Braassemermeer bereikbaar. 

 

Conclusie

De ontwikkeling is in lijn met het gestelde in het provinciale gebiedsprofiel. 

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie 2025

De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 12 december 2011 de Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie (MRSV) vastgesteld. De MRSV is de gemeentelijke visie op de maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling in het jaar 2025.

 

De MRSV integreert het beleid vanuit verschillende beleidssectoren tot een logisch en samenhangend geheel. De MRSV biedt een beleidslijn op hoofdlijnen vanuit de gedachte dat de gemeente zich niet (meer) tot in detail met alles gaat bemoeien. Voor zaken en activiteiten waar de gemeente de komende jaren nog wel een duidelijke verantwoordelijkheid heeft of wil hebben, moet aanvullend beleid worden ontwikkeld. Voor dit aanvullende beleid geldt de MRSV als basis.

 

De MRSV is in lijn gebracht met de beleidsdoelen van het Rijk en de provincie. Zo zijn de ‘gebiedsprofielen’ van de provincie gebruikt als basis voor de ruimtelijke structuur. Op regionale schaal zijn de beleidsdoelen van Holland Rijnland in deze MRSV geïntegreerd. Ook is gekeken naar de verschillende beleidsdoelen van de voormalige gemeenten Alkemade en Jacobswoude. De gemeente maakt in de MSRV vijf strategische keuzes:

1. geen nieuwe woningbouwplannen; wel afronding huidige projecten en versterken bestaande woonmilieus. 
2. delen verantwoordelijkheid; de gemeente neemt niet meer zelf initiatief, maar faciliteert.
3. verschil tussen groei- en groenkernen; het behoud van voorzieningen is ondergeschikt aan de kwaliteit van (samen)leven. Bundelen van voorzieningen en woningaanbod enkel in de groeikernen. Dit versterkt de levensvatbaarheid van die voorzieningen.
4. ruimtelijke kwaliteit staat voorop; economische ontwikkelingen worden gestimuleerd langs de hoofdverkeersaders en langs de intensievere recreatieve routes. Daarmee worden de waardevolle landschappen beschermd.
5. ontwikkeling door beheer; de focus komt steeds meer te liggen op de ontwikkeling van kleinschalige herstructureringen binnen de bestaande woonomgeving. 

Planspecifiek

Het plangebied is gesitueerd in Roelofarendsveen. Deze kern is aangewezen als groeikern. Het verdichten van het bestaand stedelijk gebied met nieuwe woningen is in lijn met de MRSV. Zoals onder meer uit de paragraaf 'Nota inbreidingslocaties' en de paragraaf 'gebiedsprofiel Hollandse Plassen' blijkt voegt de ontwikkeling zich naar haar omgeving. De beoogde ruimtelijke kwaliteit is daarmee in voldoende mate aangetoond. Voorliggend initiatief is aan te merken als kleinschalige herstructurering, hetgeen geheel in lijn is met de strategische keuzes.

 

Het woningbouwprogramma komt overeen met de behoefte uit de MRSV. Door het woningbouwvoornemen wordt een verdere diversificatie van het woningbouwaanbod in Roelofarendsveen gerealiseerd. Conform het gestelde in paragraaf 3.1.3 bestaat er voldoende vraag naar de beoogde ontwikkeling. De sociale component voor de beoogde ontwikkeling wordt in paragraaf 'Nota vereveningsfondsen' verder behandeld. De ontwikkeling is passend binnen de kaders van de MRSV.

3.3.2 Nota Inbreidingslocaties

Op 7 februari 2011 is de Nota inbreidingslocaties vastgesteld door de gemeenteraad van Kaag en Braassem. De ‘nota Inbreidingslocaties’ heeft als doel om een ruimtelijk beleidskader te bieden aan woningbouwinitiatieven binnen de rode contour. Hierdoor worden deze uniform en transparant beoordeeld. Er wordt in de nota een beschrijving gegeven van de bestaande stedenbouwkundige situatie en kwaliteiten binnen elke kern. Uitgangspunt is om nieuwe initiatieven aansluiting te laten vinden bij deze bestaande situatie en kwaliteiten. Hiervoor wordt een afwegingskader gegeven, waardoor ruimtelijke beslissingen gemotiveerd kunnen worden genomen. Dit leidt tot een duurzame ruimtelijk/functionele ontwikkeling van de locaties zelf en de kern als geheel.

 

De nota geeft geen kant en klaar antwoord op de wenselijkheid van een initiatief. De beschreven gebiedskenmerken en samenhangende waardeoordelen gelden als basis voor het verdere onderhandelings- en ontwerptraject bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het kader biedt de gemeente enerzijds houvast om te kunnen sturen op kwaliteit, maar zorgt anderzijds ook voor flexibiliteit om in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen.

 

Planspecifiek

De nota doet in beginsel geen uitspraken over ontwikkelingen van meer dan 10 woningen. Wel is er een beschrijving van het lint die als leidraad kan dienen. De nota schetst een beeld van een lint door een veengebied. Het lint en het achterliggende landschap liggen hoger dan het omliggende landschap. Passend hierbij is dat de kavel beperkt opgehoogd wordt. Deze verhoging zorgt ervoor dat ook de komende jaren de kavel hoger blijft liggen dan het achterliggende landschap.

 

Verder benoemd de nota waardevolle doorsteken. Het landelijke karakter dient behouden te blijven. Derhalve wordt vastgehouden aan de fijnmazige verkaveling en de vele kleinschalige bouwvolumes. Deze bouwvolumes zijn bijna altijd uitgevoerd in één of twee lagen met kap. Kenmerkend is verder de diversiteit van bebouwingsvormen. Naast oude agrarische complexen zijn afgelopen eeuw veel woningen en bedrijfsgebouwen verschenen. Elke realisatieperiode kent zijn specifieke eigenschappen. Het noorden van het Noordeinde wordt gedomineerd door centrumfuncties. De ontwikkeling voegt zich naar het beeld van het Noordeinde. Door de ontwikkeling zal een bedrijfsfunctie verdwijnen, waarmee het lint monofunctioneler wordt. Hoewel functiemenging kenmerkend is voor het Noordeinde is het niet aannemelijk dat een bedrijfsfunctie, binnen het bestaande pand, ooit zal terugkeren. Het gevaar van verval en de daarmee verband houdende kwaliteitsverbetering van de voorliggende ontwikkeling prevaleert boven de wens het Noordeinde functioneel zo breed mogelijk te houden.

 

Centrumplan

De nota geeft verder aan dat bij de beoordeling van inbreidingsverzoeken getoetst dient te worden aan de actuele plannen. In het kader hiervan is toetsing aan het centrumplan gewenst. Het centrumplan sluit aan op het plan aan de noord- en oostzijde. Aan de oostzijde is een supermarkt met sociale appartementen gepland met voorlopig een goothoogte van 8,5 meter en een nokhoogte van circa 11 meter. Er bestaat echter de mogelijkheid dat de maximale bouwhoogte 15 meter gaat bedragen. Ten noorden is een mix van appartementen en rijwoningen gepland met een goothoogte van 7 meter en een nokhoogte van 12 meter. Ook hier bestaat de mogelijkheid dat de uiteindelijke bouwhoogte 15 meter kan bedragen. Daarmee is de bouwhoogte en de korrel van aangrenzende deel van het centrumplan sterk afwijkend van het Noordeinde. Voorliggende ontwikkeling koppelt beide gebieden waardoor een harde confrontatie wordt gemeden. Daarmee is de voorliggende ontwikkeling stedenbouwkundig gewenst.

     

3.3.3 Welstandsnota

Op 6 september 2010 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstands-aspecten getoetst zullen worden en het legt voor bepaalde gebieden beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De gemeentelijke welstandsnota richt zich daarmee op bestaande karakteristieken.

 

In het welstandsbeleid heeft de initiatiefnemer veel vrijheid. Dit betekent dat er in principe geen welstandstoets wordt gedaan, met uitzondering van de monumenten en beschermde dorpsgezichten. Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en gebieden beschermd worden. Alle bouwwerken aan- of bij (het perceel van) een monument of in een beschermd dorpsgezicht zijn vergunningsplichtig. Deze vergunningsplichtige gebieden zijn weergegeven op de welstandskaart.

 

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen in welstandsluw gebied. Er zijn geen monumenten aanwezig binnen het plangebied en het plangebied maakt eveneens geen onderdeel uit van een beschermd dorpsgezicht. Aan de ontwikkeling worden vanuit het gemeentelijk welstandsbeleid geen nadere voorwaarden gesteld. Hiernavolgend is een uitsnede van de welstandskaart opgenomen.

 

Uitsnede welstandskaart

3.3.4 Nota Vereveningsfondsen

Als uitwerking op de MRSV is op 17 juni 2013 de Nota Vereveningsfondsen door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin worden bestemmingsreserves sociale woningbouw en parkeren aangewezen. Doel van deze reserves is tenminste 30% sociale woningbouw te realiseren bij nieuwbouwprojecten en te voorzien in voldoende parkeervoorzieningen bij nieuwbouwontwikkelingen (niet alleen voor sociale woningbouw).

 

Indien in uitzonderlijke gevallen niet aan de gestelde normen kan worden voldaan zal op basis van een overeenkomst met de initiatiefnemer van een bouwplan een bijdrage aan de betreffende bestemmingsreserve(s) worden afgesproken. Conform de ambitie uit de MRSV is deze norm voor sociale woningbouw op 30% gesteld. Deze bijdrage kan vervolgens worden ingezet bij projecten die meer sociale woningbouw realiseren dan de gestelde norm, dit alles met als doel gemiddeld 30% sociale woningbouw bij nieuwbouw projecten te realiseren. De bijdrage aan de parkeerbestemmingsreserve wordt gebruikt om in geval van nieuwbouw in de openbare ruimte ontbrekende parkeergelegenheid aan te leggen.

 

Planspecifiek
Het beoogde bouwplan betreft maximaal 44 woningen. In de planregels is een regeling opgenomen dat 30% van deze woningen als sociale woning wordt gerealiseerd. Specifiek gaat het hier om maximaal 13 woningen. Omdat het uiteindelijke ontwikkelprogramma flexibel is, er wordt immers gesproken van een maximum, is in de regeling van het voorliggende plan dit percentage doorvertaald. Uit paragraaf 4.6 blijkt dat voldaan kan worden aan de parkeernorm binnen het plangebied. Daarmee wordt voldaan aan de bepalingen uit de Nota Vereveningsfondsen.

3.3.5 Bestemmingsplan 'Braassemerland'

Het vigerende bestemmingsplan voor de planlocatie is het bestemmingsplan 'Braassemerland'. Dit bestemmingsplan is op 1 oktober 2008 vastgesteld. Het grootste deel van de voorgestelde bebouwing valt binnen de kantoorbestemming. Woningbouw aldaar is uitgesloten. Verder valt de ontwikkeling deels binnen de bestemming 'Woongebied uit te werken - 3', maar buiten het gebied van de GEM en het centrumplan. Volgens het procesdocument voor initiatieven voor Braassemerland is ontwikkeling van woningen in beginsel mogelijk.

   

Uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan

4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vijf mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht;
5. aan de hand van een passende beoordeling in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 kan geconcludeerd worden dat het plan mogelijk m.e.r.-plichtig is.

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 of meer woningen. Omdat er slechts maximaal 44 woningen worden gerealiseerd (2% van de drempelwaarde) kan afgezien worden van een m.e.r.-beoordeling en kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r. beoordeling. Ook  bestaat, gelet op het gestelde in paragraaf 4.5.1, geen noodzaak voor het uitvoeren van een passende beoordeling. De vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; 
2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt gevormd door de hiernavolgende paragraven. Daarin worden geen belangrijke nadelige milieugevolgen gesignaleerd. Deze gevolgen kunnen derhalve worden uitgesloten; een nadere m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk. 

4.2 Milieu

4.2.1 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij herinrichtingssituaties is doorgaans een bodemonderzoek noodzakelijk in het kader van de Woningwet. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Voor bodemgebruik wordt uitgegaan van acht verschillende bodemfuncties:

1. landbouw;
2. moestuin/volkstuin;
3. wonen met tuin;
4. kinderspeelplaatsen;
5. natuurgebieden;
6. groen met natuurwaarden;
7. industrie en ander groen;
8. bebouwing en infrastructuur.

In het kader van de Wet bodembescherming worden de acht bodemfuncties in het Besluit Bodemkwaliteit onderscheiden in drie bodemklassen:

• klasse landbouw en natuur (1,  2 en 5);
• klasse wonen (3, 4 en 6);
• klasse industrie/bedrijven (7 en 8).

Wanneer onderzoek noodzakelijk is wordt in eerste instantie volstaan met een historisch vooronderzoek. Wanneer uit het vooronderzoek blijkt dat op grond van de resultaten een verontreiniging te verwachten is, dient een verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

 

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling voorziet in een bestemmingswijziging waarbij voor de nieuwe bestemming een strenger bodemregime van toepassing is. Gekozen is een middels een verkennend onderzoek (Econsultancy, 14083670, 29 september 2014, zie bijlage) uit te voeren naar de bodemkwaliteit en de waterbodemkwaliteit.

Verkennend bodemonderzoek

De bodem op het zuidelijk deel van de locatie bestaat voornamelijk uit zwak tot sterk zandig veen. De bodem op het noordelijk deel bestaat tot ca. 0,8 m -mv uit matig siltig, matig humeus, matig fijn zand. Vanaf 0,8 m -mv bestaat de ondergrond volledig uit veen. De ondergrond is tevens matig plantenhoudend.

Ter plaatse van het zuidwestelijk deel van het terrein is de bovengrond zwak puinhoudend. Dit is vermoedelijk te relateren aan de sloop van de voormalige bebouwing in de jaren '90. Tevens is de bodem bij boring 10 tot 1,3 m -mv zwak puinhoudend. Ter plaatse van het zuidelijke parkeerterrein is tot 0,5 m -mv sprake van puingranulaat (aangelegd in de jaren '90. Verder zijn er zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

Tijdens de veldwerkzaamheden is ter plaatse van het zuidoostelijke parkeerterrein een stabilisatielaag (puingranulaat) aangetroffen. In deze stabilisatielaag zijn géén asbestverdachte materialen aangetroffen.

De bovengrond ter plaatse van het zuidelijk terreindeel is licht verontreinigd met kwik, lood, zink, PCB en PAK. Deze is te relateren aan de zwakke bijmenging van puin ter plaatse. In de zintuiglijk schone bovengrond van het noordelijk terreindeel zijn geen verontreinigingen aangetroffen. De ondergrond is licht verontreinigd met kobalt, kwik en lood. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Deze metaalverontreiniging is te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondconcentraties in het grondwater.

 

Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er geen reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie, mits ter plaatse van de gedempte sloot (ALKEMADE K 3353 1900), welke het noordelijk deel van de onderzoekslocatie doorsnijdt, geen werkzaamheden worden uitgevoerd aan de verharding of de onderliggende bodem. Op deze gronden wordt niet gebouwd. De bestaande verhardingen worden gehandhaafd.

 

Verkennend waterbodemonderzoek

Omdat de bestaande sloot zal worden gedempt dient de kwaliteit van de waterbodem inzichtelijk te worden gemaakt. Dit slib is over de gehele onderzoekslocatie licht verontreinigd met arseen, cadmium, koper, kwik, lood, zink, molybdeen, chloordaan, pentachloorbenzeen, pentachloorfenol en PAK. Getoetst aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet het slib voor toepassing op de landbodem aan de functieklasse Industrie en voor de toepassing onder water aan klasse B. Uit de msPAF toetsing blijkt dat het slib niet verspreidbaar is over de aangrenzende percelen.

 

Conclusie

De bodemkwaliteit van de planlocatie vormt geen belemmering voor de herontwikkeling mits ter plaatse van een voormalige sloot de erfverharding wordt gehandhaafd en het slib uit de bestaande sloot niet wordt verspreid over de percelen.

4.2.2 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek

Het plangebied is buiten de onderzoekszone van het treintraject Rotterdam - Amsterdam gesitueerd. Voorts is het plangebied niet gesitueerd binnen het invloedsgebied van bedrijven (zie paragraaf 4.2.4) of van industrieterreinen. Daarmee dient enkel onderzoek te worden gedaan naar wegverkeerslawaai. Ingevolge de Wet geluidhinder is onderzoek naar wegverkeerslawaai enkel noodzakelijk bij een snelheidsregime van 50 km/uur. Blijkens het Verkeersstructuurplan Roelofarendsveen en het Categoriseringsplan wegen Kaag en Braassem wordt het snelheidsregime in de omgeving van het plangebied bijgesteld naar 30 km/uur.

 

Ondanks dat bij 30 km/uur-wegen onderzoek niet noodzakelijk is, is er wel een akoestisch onderzoek uitgevoerd (weergegeven in bijlagen bij toelichting). Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de gevels van de te realiseren woningen ten hoogste Lden=56 dB bedraagt (zonder aftrek artikel 110 g Wgh). De meeste appartementen ondervinden een lagere geluidbelasting. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zijn deze waarden niet ideaal maar wel acceptabel. Voorts zal het wettelijk binnenniveau wel worden behaald. Hiertoe worden mogelijk extra geluidsisolerende maatregelen genomen. Daarmee vormt het aspect geluid geen belemmering. Een Hogere waardeprocedure is niet noodzakelijk. Ten tijde van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor bouwen zal uit aanvulling blijken dat er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat zal ontstaan.

 

4.2.3 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.

 

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

 

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

 

Planspecifiek

Uit paragraaf 4.4.1 blijkt dat het plan een maximale verkeergeneratie van 187 verkeersbewegingen per etmaal kent. Hoewel gemotiveerd kan worden dat het bestaande planologische regime een groter aantal verkeersbewegingen toelaat, vinden er in de huidige situatie van en naar het plangebied niet tot nauwelijks verkeersbewegingen plaats. Derhalve is besloten de 278 verkeersbewegingen, in het kader van de milieutoetsing, als nieuwe verkeersbewegingen te beoordelen. Blijkens de NIBM tool (zie hiernavolgend) dragen deze verkeersbewegingen niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarmee valt het voorliggende project onder de genoemde NIBM regeling.

 

   

NIBM tool (versie mei 2014)

 

Voorts dient beoordeeld te worden of de luchtkwaliteit op de planlocatie de beoogde functie toelaat. De ontwikkeling kan worden gezien als gevoelige bestemming. Het plangebied is echter niet gelegen binnen de gestelde zones langs rijks- en provinciale infrastructuur. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de onderzoek gedaan naar de aanwezige luchtkwaliteit. Daarbij is gebruik gemaakt van de NSL monitoringstool. Het gekozen rekenpunt is direct ten westen van het plangebied gesitueerd. Zoals uit hierna opgenomen overzicht blijkt voldoet deze aan de grenswaarden. Daarmee vormt de aanwezige luchtkwaliteit geen verdere belemmering. 

 

Uitsnede NSL-kaart (ligging rekenpunt)

	Grenswaarde	Rekenwaarde 2015	Rekenwaarde 2020	Voldoet
NO2	40 µg/m³	22,1 µg/m³	22,6 µg/m³	Ja
PM10	40 µg/m³	18,3 µg/m³	21,4 µg/m³	Ja
PM2,5	25 µg/m³	13 - 14 µg/m³	-	Ja

Gegevens NSL Monitoringstool

4.2.4 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

In de directe omgeving van het plangebied zijn voornamelijk woningen gesitueerd. Behalve deze woningen zijn in de directe omgeving de volgende bedrijven aanwezig of kunnen de hierna volgende bedrijven worden gerealiseerd. In het overzicht is rekening gehouden met de ligging in gemengd gebied.

 

Voorzieningen Centrumplan

Hoewel feitelijk nog niet gerealiseerd maakt het naastliggende centrumplan detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca in de categorieën 1, 2 en 3 in de bestemming 'Gemengd' mogelijk. Deze bestemming is op circa 20 meter van de grens van het plangebied gesitueerd. De mogelijke functies vallen allen binnen categorie 1 van de VNG-publicatie. Daarmee is een richtafstand van 0 meter voldoende om een goed woon- en leefklimaat bij de woningen te garanderen. De woningen zullen de (milieu planologische) mogelijkheden voor de toekomstige bedrijfsvoeringen eveneens niet belemmeren.

 

Omliggende inrichtingen/bedrijven

In de omgeving van het plan zijn drie inrichtingen en/of bedrijven geleven, vallend in verschillende milieucategorieën (zie onderstaande tabel). Gelet op de aanwijzing van gemengd gebied kennen deze inrichtingen een richtafstand (milieuzonering) van 0, 10 en 30 meter. De bedrijven zijn met een minimale afstand van 50 meter van het plangebied gesitueerd. Daarmee is voldoende afstand tussen de inrichtingen en het plangebied aanwezig om te veronderstellen dat de te realiseren woningen de bedrijfsvoering niet belemmeren en een goed woon- en leefklimaat kan worden geboden binnen het plangebied.

     

bedrijf/ activiteit	Adres	SBI-2008	Milieu cat.	Minimale gewenste afstand	Huidige afstand tot het plangebied
Aannemersbedrijf	Noordeinde 38	41, 42, 43	3.1	30	50	voldoet
Detailhandel	Noordeinde 43	47	1	0	50	voldoet
Autobedrijf	Noordeinde 91	451, 452, 454	2	10	87	voldoet

   

4.2.5 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico (voorheen individueel risico) wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen en de Structuurvisie buisleidingen van belang. Deze Structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen. Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het PR in acht te nemen en het GR te verantwoorden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat beschreven in de nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). In de circulaire Rnvgs is dit beleid nader uitgewerkt. In de nota en circulaire Rnvgs staan normen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen via weg, water en spoor. Deze normen hebben echter geen wettelijke status.

 

Thans is het Basisnet voor vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor in voorbereiding. Dit Basisnet geeft de relatie aan tussen de ruimtelijke ordening en de vervoersrisico’s. Zo wordt beschreven welke ruimtelijke ontwikkelingen wel en niet zijn toegestaan in een gebied tot 200 meter vanaf de infrastructuur. Om het Basisnet wettelijke grondslag te geven zal bestaande wetgeving aangepast en nieuwe wetgeving ontwikkeld moeten worden. Derhalve wordt een nieuwe Algemene Maatregel van Bestuur opgesteld om de regels voor de ruimtelijke ordening van het Basisnet vast te leggen: het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). Het Btev zal op korte termijn de circulaire Rnvgs vervangen. Vanuit het Btev moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) opgenomen worden en moet een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

De Wet Basisnet, het Btev en de ontwerp regeling Basisnet zijn reeds gepubliceerd maar nog niet in werking getreden. Vooruitlopend op de inwerkingtreding zijn de Basisnetten Weg en Water al als bijlage bij de circulaire Rnvgs opgenomen.

 

Planspecifiek

In de directe omgeving zijn geen risicobronnen aanwezig. Wel is het plangebied op circa 960 meter van de A4 gesitueerd. Deze rijksweg is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Daarmee is de planlocatie in het effectgebied (1% letaliteit) van de A4 gesitueerd. Vanwege het transport van toxische stoffen van klasse LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 km. Voor de bestemmingsplannen 'Floraweg en Geestweg', 'Sotaweg 134-150' en 'Bedrijventerreinen A4' heeft de Omgevingsdienst risicoberekeningen voor de A4 uitgevoerd. Het groepsrisico van de A4 in de omgeving van Roelofarendsveen en Oude Wetering ligt onder de oriëntatiewaarde.

 

Deze conclusie wordt bevestigd in de toelichting van het uitwerkingsplan 'Centrumplan'. In het kader van het centrumplan is berekend dat het groepsrisico lager is dan 0,01 maal de oriëntatiewaarde. Het voorliggende plan maakt maximaal 44 woningen mogelijk. De komst van deze woningen heeft automatisch het verdwijnen van 1840 m² kantoorruimte tot gevolg. Uitgaande van een gemiddelde werkplek, incl. algemene ruimten, van ongeveer 20 - 25 m², biedt het bestaande kantoor ruimte aan circa 75-90 mensen. Het toekomstige gebruik laat ruimte aan maximaal 44 woningen en 50 tot 100 inwoners.

 

Het aantal mensen in de toekomstige situatie ligt ongeveer gelijk op het aantal mensen in de situatie dat het bestaande gebouw als kantoor in gebruik is. Gelet op de afstand tot de Rijksweg kan daarmee worden gesteld dat de oriëntatiewaarde niet tot zeer beperkt zal worden beïnvloed. De huidige oriëntatiewaarde is zodanig laag dat dit niet leidt tot problemen.      

4.3 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.3.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.  

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. 

4.3.2 Hoogheemraadschap van Rijnland

Waterbeheerplan

Op 9 december 2009 is het waterbeheerplan (WBP) van het hoogheemraadschap van Rijnland vastgesteld. Voor de planperiode 2010-2015 is dit WBP van toepassing. In het plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn:

1. veiligheid tegen overstromingen;  
2. voldoende water;  
3. gezond water.

Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelstijging.

Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is, evenals het WBP5 2016-2021, te vinden op de website: www.rijnland.net.

 

Keur en Beleidsregels

Per 11 maart 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
• de bodem van kwelgevoelige gebieden;

Maar ook aan:

• onttrekken en lozen van grondwater;
• het aanbrengen van verhard oppervlak.

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Wie bv. op een waterkering wil bouwen, moet een watervergunning aanvragen bij Rijnland (én een omgevingsvergunning bij de gemeente). In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt. De Keur en Uitvoeringsregels zijn te vinden op de website: www.rijnland.net.

4.3.3 Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

 

Planspecifiek

In de bestaande situatie is reeds een aanzienlijk deel van het plangebied verhard. De totale bestaande verharding bedraagt circa 4100 m². In de beoogde situatie bedraagt de verharding 3800 m². Door de reductie van 300 m² zal het wateropvangend vermogen van het plangebied toenemen.

 In de bestaande situatie is binnen het plangebied een watergang aanwezig. Middels haar legger geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland aan dat deze watergang een overige watergang is.  

Uitsnede legger oppervlaktenwater (bestaande watergang in wit kader)

 

Als gevolg van de ontwikkeling wordt de watergang richting het zuiden verplaatst. In de beoogde situatie is aan alle zijde van de watergang een beschermingszone van 2 meter aanwezig. Het te dempen oppervlaktewater wordt voor 100% gecompenseerd in functioneel oppervlaktewater.

  

        

Te dempen en te maken watergang   

   

Het afvalwatersysteem van de ontwikkeling wordt zodanig vormgegeven dat het regenwater kan worden afgekoppeld. Het overige vuilwater afgevoerd worden middels de riolering.

    

4.4 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

4.4.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' deze kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Planspecifiek

In de huidige situatie is het gebruik als kantoor (met baliefunctie) mogelijk. In het verleden is de planlocatie ook als zodanig gebruikt. Een kantoor, met baliefunctie, kent op basis van de CROW-publicatie een verkeersgeneratie van 14,8 ('schil centrum' en 'weinig stedelijke' gemeente). Daarmee bedroeg de totale verkeersgeneratie circa 272 verkeerbewegingen per weekdagetmaal. Door de in het pand aanwezige pinautomaat zou deze verkeersbeweging hoger uit kunnen vallen.

 

In de beoogde situatie wordt de locatie geherstructureerd ten behoeve van maximaal 44 woningen. Deze woningen worden allen middels een specifiek woonconcept gerealiseerd. Daarnaast worden van de maximaal 44 te realiseren woningen maximaal 13 als sociale woning verkocht (30%). Voor de vrije sectorwoningen kan in de CROW publicatie de categorie 'koop, etage, midden' worden gevolgd. De sociale woningen vallen onder 'koop, etage, goedkoop'. De totale verkeersgeneratie voor de woningen bedraagt (6,3 * 31 + 5,8 * 13) circa 270. Bij de maximale ontwikkeling van 44 woningen zal het totale aantal verkeersbewegingen per weekdagetmaal afnemen met 2. Door het weghalen van de pinautomaat zal het aantal verkeersbewegingen vermoedelijk meer afnemen.

 

Gelijk als in de bestaande situatie wordt het totale perceel ontsloten via het Noordeinde. Vanaf de inrit van de parkeergarage zal sprake zijn van éénrichtingsverkeer. Hiermee heeft de parkeergarage een beperkte uitrijmogelijkheid aan het Noordeinde, en zullen de op straatniveau gelegen parkeerplaatsen door de éénrichtingsweg aantakken aan de Braassemdreef. De gemeente heeft middels enkele verkeersmodellen onderzoek gedaan naar de totale verkeersbelasting van de infrastructuur op het Noordeinde en de Braassemdreef. Deze verkeersmodellen toonden aan dat de ontsluiting via het Noordeinde leidt tot de beste doorstroming op het onderliggende wegennet. Er worden als gevolg van de ontwikkeling geen nieuwe knelpunten verwacht. Dit beeld bevestigt de bovenstaande berekening.

4.4.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. 

 

Planspecifiek

Onder meer vanuit de gemeentelijke Nota Vereveningsfondsen wordt het parkeren geheel op eigen terrein opgevangen. Een aanzienlijk deel van het parkeren voor zowel auto als fiets wordt middels een parkeerkelder onder de woonappartementen opgelost. 

 

Conform de CROW (zelfde aanwijzingen als onder paragraaf 4.4.1) dienen 68 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Een eerste verkenning toont aan dat de gebouwde parkeervoorziening in combinatie met parkeren op maaiveld voldoende ruimte kan bieden aan de benodigde plaatsen. Voorliggend plan voorziet in een regeling welke ten aanzien van parkeren maatwerk mogelijk maakt. Daarmee is ten alle tijden het aantal parkeerplaatsen in verhouding tot de ontwikkeling.

 

	Aantal woningen	Parkeernorm CROW publicatie 317 etage woningen	Parkeerplaatsen
Koop, midden	31	1.6	50
Koop, goedkoop	13	1.4	18
Totaal	44		68

4.5 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

4.5.1 Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Planspecifiek

Het plangebied ligt centraal in de kern van Roelofarendsveen. Door deze centrale ligging in het bestaand bebouwd gebied maakt het plangebied geen onderdeel uit van beschermde natuurgebieden. Ook in de directe omgeving zijn geen beschermde EHS gebieden of natuurgebieden beschermd middels de Natuurbeschermingswet aanwezig. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied zijn De Wilck en de Nieuwkoopse Plassen. Omdat deze gebieden op circa 11 km van het plangebied liggen en de beoogde ingreep relatief kleinschalig is wordt een toename van ammoniak- of stikstofdepositie uitgesloten.

4.5.2 Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek

Het voorliggende plan voorziet in de sloop van een gebouw en totale herinrichting van een terrein. Omdat bij zulke werkzaamheden op voorhand negatieve effecten niet uit te sluiten zijn voor beschermde flora en fauna is onderzoek verricht.

 

Middels een quickscan flora en fauna (zie bijlage) is een eerste verkenning uitgevoerd naar de mogelijk aanwezige flora en fauna. Hieruit volgde dat de voorgenomen ingrepen mogelijk negatieve effecten op vleermuizen, vissen en broedvogels hebben. Specifieker: het te slopen bankgebouw zou mogelijk als vaste rust- en verblijfplaats voor vleermuizen fungeren, de watergang is een potentieel habitat voor de kleine modderkruiper en de bittervoorn en de overstorten van het gebouw kunnen mogelijk geschikt zijn als nestlocatie voor de huismus en gierzwaluw.

 

Middels een veldonderzoek (bijlage) is nader onderzoek verricht naar deze locaties en faunasoorten. Hieruit volgde dat de bestaande bebouwing geen essentiele functie heeft voor vleermuizen en significant negatieve effecten kunnen worden uitgesloten voor alle vormen van verblijfplaatsen. Tevens is uitgesloten dat de te slopen gebouwen een functie hebben die voorziet in een vaste rustplaats van vleermuizen. Gedurende het veldonderzoek zijn geen vissen aangetroffen. Op basis van het ontbreken van waarnemingen en de specifieke omstandigheden heeft de ecoloog significant negatieve effecten op beschermde soorten uitgesloten. Bij werkzaamheden in de sloot en het graven van de nieuwe sloot wordt wel geadviseerd de bestaande watergang te dempen vanaf het Noordeinde en de nieuwe sloot geheel te realiseren voor deze aan te sluiten op het watersysteem.

 

Voorts zijn de overstorten geïnspecteerd. Hier zijn geen sporen aangetroffen die duiden op het gebruik als nestlocatie door de huismus en gierzwaluw. Blijkens de huidige gegevens zijn er geen belemmeringen vanuit de flora- en faunawetgeving voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet en de Wet op Archeologie en Monumentenzorg. Op basis van deze wetten zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

 

Planspecifiek

In mei 2011 is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem vastgesteld. In het kader van een aantal bestemmingsplanprocedures en het voornemen tot vaststellen van een erfgoedverordening is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie zijn de ondergrenzen herijkt en de archeologische verwachting op bepaalde plaatsen in de gemeente aangepast. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 13 mei 2013 deze herziening van het beleid vastgesteld.

 

Het plangebied valt binnen de archeologische zones 'historische kernen' en 'ontginningsassen'. De aanwijzing brengt een nadere onderzoeksverplichting met zich mee voor bodemingrepen groter dan 150 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld. Voorliggend initiatief overschrijdt deze drempel.

 

Uitsnede archeologische beleidskaart

 

Nader onderzoek (zie bijlage) geeft aan dat de werkzaamheden voor het oostelijk gelegen gebouw zonder verder vooronderzoek of begeleiding kunnen plaatsvinden. Onder deze gronden wordt geen archeologisch materiaal verwacht. Het westelijk gelegen gebouw kan echter niet zonder aanvullende maatregelen worden gerealiseerd. Het zou wenselijk zijn proefsleuven te graven, echter gelet op de bestaande inrichting van het terrein is dit technisch niet mogelijk. Derhalve wordt begeleiding van de werkzaamheden geadviseerd. Hiertoe zal na vaststelling van het voorliggende plan een Programma van Eisen worden opgesteld. Met de begeleiding van de werkzaamheden wordt voldaan aan de onderzoeksverplichting en de archeologische wetgeving. Gelet op de conclusie is in het voorliggende bestemmingsplan voor het westelijke gebouw een beschermingsregeling opgenomen.

4.7 Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in de diverse ruimtelijke plannen. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

 

De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden.

 

Planspecifiek
Binnen het plangebied zijn geen monumenten of cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig. Zoals blijkt uit de gemeentelijke Welstandsnota zijn er in de directe omgeving eveneens geen monumenten aanwezig. Daarmee is uitgesloten dat de ontwikkeling eventuele monumentale waarden aantast.

 

Zoals omschreven in de behandeling van de 'Nota Inbreidingslocaties' kent het lint Noordeinde een landelijk karakter. Dit karakter is vanuit het aspect cultuurhistorie waardevol. In dezelfde paragraaf (§ 3.3.2) is omschreven dat de ontwikkeling aansluit bij dit karakter. Daarmee vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering bij de voorliggende ontwikkeling.

4.8 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan is tussen de gemeente Kaag en Braassem en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten waarmee de gemeentelijke plankosten, alsmede mogelijke planschadekosten kunnen worden verhaald op de intitiatiefnemer. Daarmee is het kostenverhaal voldoende geregeld.

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).     

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.   

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. 

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

 

Groen

De bestemming ‘Groen’ is opgenomen voor het openbaar groen in het plangebied. Het betreft hier een strook groen langs de woningen Noordeinde 65 t/m 67. De bestemming Groen maakt het niet mogelijk dat de gronden in gebruik worden genomen als tuin ten behoeve van de naastgelegen percelen. 

  

Water

De bestemming Water is opgenomen voor het open water in het plangebied. Dit betreft enkel de nieuw te graven watergang. Binnen de bestemming Water is het mogelijk een bootje aan te leggen. Daartoe is een regeling voor steigers opgenomen. 

 

Wonen

De beoogde functie van wonen is bepalend voor de toekenning van deze bestemming. De gebouwen dienen binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken te worden gebouwd. Tevens vallen de beoogde erven en (achter)tuinen ook onder de bestemming ‘Wonen’. Typologisch is er voor gekozen de gestapelde woningen vast te leggen middels een aanduiding. De gemeenschappelijke ruimte is geregeld middels in de planregels, alsmede de ondergrondse parkeerkelder.

 

De maximale goot- en bouwhoogte is geregeld middels een aanduiding op de verbeelding. Conform de wijze van meten dient de goothoogte gelijk gesteld te worden aan de hoogte van de goot en niet aan de hoogte van het punt waar het verticale vlak (wand) snijdt met het diagonale vlak (dak).

 

Naast de woonfunctie is het toegestaan een gedeelte van de woning te gebruiken voor een aan huis verbonden beroep. Na afwijking kan tevens een aan huis verbonden bedrijf worden toegestaan. 

 

Voorwaardelijke verplichting

Binnen de bestemming Wonen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze verplichting ziet toe op de realisatie van 30% sociale woningbouw en voldoende parkeervoorzieningen. Indien minder dan een hele woning, bijvoorbeeld 0,4 woning, moet worden gerealiseerd kan deze woning worden afgekocht door een bijdrage in het gemeentelijke vereveningsfonds. Na deze afkoop blijft deze afgekochte 0,4 woning meetellen in het percentage, met andere woorden: na de afkoop zal het uiteindelijke percentage feitelijke sociale woningen onder de 30% kunnen en mogen uitkomen. Voor de verplichting van parkeren is gewerkt met een parkeernorm uit de CROW publicatie 317 (paragraaf 4.4), waarbij zowel de gebouwde parkeervoorzieningen als de reguliere parkeervoorzieningen (parkeren op maaiveld) op eigen terrein mogen worden meegerekend.

   

Waarde - Archeologie 1

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 beschermd de archeologische waarden in het plangebied. Bij ingrepen in de bodem is in verschillende gevallen een aanvullende omgevingsvergunning nodig. Gelet op de uitkomst van het archeologisch onderzoek is de bestemmingslegging aangepast.

6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

6.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is op 11 februari 2015 een reactie ontvangen van het Hoogheemraadschap van Rijnland (zie bijlagen bij toelichting). 

Het Hoogheemraadschap verzoekt om op de verbeelding aan te geven waar de compensatie van het te dempen oppervlakte water plaatsvindt. Tevens dient in de toelichting te worden aan gegegeven hoeveel m² oppervlaktewater wordt gedempt en ter compensatie wordt gegraven.  

Op de verbeelding is de compensatie middels de bestemming Water opgenomen. In de watertoets (toelichting paragraaf 4.3.3) is nader beschreven hoe de compenstatie plaatsvindt en de maatvoering hiervan. 

6.3 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft in de periode van 18 juni 2015 tot en met 29 juli 2015 ter inzage gelegen. In deze periode zijn de onderstaande zes zienswijze ingediend. Deze zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een inhoudelijke beantwoording in de Nota zienswijzen. De nota is als bijlage bij dit bestemmingsplan toegevoegd.