| Plan: | Teylingen 's-Gravenzande |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1783.abp00000006-vas1 |
Opbouw planregels
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
Inleidende regels
Begrippen
Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Wijze van meten
Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
Bestemmingsregels en verbeelding
Op de verbeelding zijn vrijwel alle functies apart bestemd, waardoor het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksregels alsmede de afwijkingsregels en wijzigingsbevoegdheden te vinden.
Bestemmingsvlak en bouwvlak
De bestemmingen bestaan doorgaans uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. In sommige gevallen in het bestemmingsplan vallen het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samen. Op de verbeelding is dan uitsluitend een bouwvlak te zien (het bestemmingsvlak ligt hieronder).
Aanduidingen
Op de verbeelding is een onderscheid gemaakt in drie verschillende aanduidingen. Een aantal functieaanduidingen is gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van de gebruiksmogelijkheden, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking.
Alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen, percentages en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringaanduidingen.
Een gebiedsaanduiding is een aanduiding die verwijst naar een gebied waarvoor bij de toepassing specifieke regels gelden of waar nadere afwegingen moeten worden gemaakt. Bij gebiedsaanduidingen gaat het veelal om zones en (deel)gebieden die aan sectorale regelgeving zijn ontleend. In het bestemmingsplan zijn gebiedsaanduidingen opgenomen voor een tweetal typen wijzigingsgebieden (zie voor een toelichting het artikel algemene wijzigingsregels), voor de veiligheidszone in het gebied met de mogelijke aanwezigheid van conventionele explosieven en voor de zone industrielawaai die gedeeltelijk over het plangebied valt.
Bestemmingen
Agrarisch - Glastuinbouw
De gronden in het zuidoosten van het plangebied hebben de bestemming Agrarisch - Glastuinbouw gekregen. Op dit terrein is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de mogelijke realisering van een derde ontsluitingsweg van het bedrijventerrein.
Bedrijventerrein
De bestemming 'Bedrijventerrein' is toegekend aan de belangrijkste functie in het plangebied. Om deze reden wordt de uitleg van dit artikel uitgebreid toegelicht.
Op gronden met de bestemming Bedrijventerrein zijn zowel bedrijven toegestaan, alsmede wegen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en overige bijbehorende voorzieningen. De aanduiding 'verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder lpg' is toegekend aan het benzinestation.
Bedrijven zijn toegestaan voor zover deze behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijvigheid. De milieucategorie van de bedrijven wordt bepaald aan de hand van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die is opgenomen als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan. In Bijlage 1 is een toelichting op het gebruik van deze Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.
Voor het vaststellen van de milieuzonering is uitgegaan van de bestaande woonbebouwing langs de randen van het plangebied welke qua gebiedstype is ingedeeld. Bedrijven uit een zwaardere categorie dienen op een grotere afstand van de woonbebouwing te worden gesitueerd dan de bedrijven uit lagere milieucategorieën. Voor een uitgebreide toelichting op de aanpak van de milieuzonering zie ook paragraaf 3.2.
De zonering is op de verbeelding aangegeven door middel van categorieaanduidingen binnen de bestemming Bedrijventerrein. Op de verbeelding is na de letter die de bestemming aangeeft, de hoogst toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (tussen haakjes) aangegeven (bijvoorbeeld BT b<3.1). Op het bedrijventerrein worden bedrijven uit maximaal milieucategorie 4.1 algemeen toelaatbaar geacht. Een aantal bedrijven voldoet niet aan de aldaar maximale toelaatbare categorie, maar kunnen ter plaatse wel gehandhaafd blijven. Voor deze bedrijven zijn maatbestemmingen opgenomen. Dit betekent dat bij verplaatsing of beëindiging van een dergelijk bedrijf eenzelfde soort bedrijf is toegestaan of een bedrijf dat past binnen de toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Bebouwing ten dienste van de bestemming mag alleen worden gerealiseerd binnen de op de kaart aangegeven bestemmingsvlakken. Op de verbeelding en in de regels zijn de maximale hoogtematen van de bebouwing aangegeven. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in bedrijfsgebouwen en overkappingen, bedrijfswoningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
In dit lid is bepaald dat burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen omtrent de situering van de gebouwen mede in verband met de inrichting van de onbebouwde terrein voor wat betreft de aan- en afvoerroutes van goederen en de parkeerruimte voor (vracht)verkeer.
In dit lid zijn een aantal bepalingen opgenomen die bepaalde gebruiksvormen uitsluiten. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is in de regeling geïmplementeerd door middel van het uitsluiten van risicovolle inrichtingen. In de begrippen is het begrip 'risicovolle inrichtingen' verklaard. Ook geluidshinderlijke inrichtingen zijn niet toegestaan.
Daarnaast zijn een aantal zaken uit de beleidsregels voor publieksfuncties op bedrijventerrein (zie paragraaf 2.1.3) in de specifieke gebruiksregels opgenomen. Zo zijn bijvoorbeeld leisure, detailhandel en zelfstandige kantoren niet toegestaan.
Tot slot zijn er specifieke gebruiksregels opgenomen voor showrooms, onzelfstandige kantoren en opslag van goederen buiten het bouwvlak.
In dit lid zijn een aantal bepalingen opgenomen in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels. Het gaat hier om het vergroten van de goothoogte en bouwhoogte van gebouwen, alsmede het aanpassen van het maximum bebouwingspercentage.
Uit het oogpunt van flexibiliteit zijn in dit lid een aantal bepalingen opgenomen waarbij het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning van kan afwijken.
- Staat van bedrijfsactiviteiten
De eerste bepaling betreft het afwijken van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken om bedrijfsactiviteiten toe te staan die genoemd worden in twee categorieën hoger dan algemeen toelaatbaar is en voor bedrijven die niet genoemd worden in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, op voorwaarde dat deze bedrijfsactiviteiten (als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze) naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijfsactiviteiten genoemd in de lagere algemeen toegelaten milieucategorieën.
- Detailhandel in volumineuze goederen
Detailhandel is op het bedrijventerrein niet toegestaan, aangezien deze behoren gehuisvest te worden in de daarvoor aangewezen winkelcentra. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van deze gebruiksregel om bepaalde vormen van detailhandel in volumineuze goederen op het bedrijventerrein toe te staan, aangezien deze vorm van detailhandel zich vaak buiten de traditionele winkelcentra wil vestigen. Deze regeling sluit aan bij de Bedrijventerreinenvisie 2008 en de beleidsregels voor publieksfuncties op bedrijventerreinen.
- Zelfstandige kantoren
In overeenstemming met het de Bedrijventerreinvisie 2008 en de beleidsregels voor publieksfuncties op bedriijventerreinen kan het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning afwijken van de specifieke gebruiksregels voor het toestaan van zelfstandige kantoren. Alvorens omgevingsvergunning te verlenen dient te worden getoetst aan een aantal voorwaarden die zijn opgenomen in de regels.
Binnen de bestemming zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Om te voorkomen dat zich in het plangebied een planmer-plichtig bedrijf vestigt, waardoor er in dat kader een planMER voor het bestemmingsplan nodig is, zijn planmer-plichtige activiteiten niet rechtstreeks toegestaan. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid kunnen deze alsnog worden toegestaan, mits vooraf een milieueffectenrapportage wordt opgesteld zoals bedoeld in de Wet milieubeheer. De tweede wijzigingsbevoegdheid heeft betrekking op het verwijderen van de aanduiding 'bedrijfswoning'.
Groen
De grotere groenvoorzieningen met een structurerend karakter zijn ondergebracht in de bestemming Groen. Naast beplanting, zijn hier onder andere ook speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, oeververbindingen en water mogelijk. Tevens is in deze bestemming de fietsroute ten oosten van het bedrijventerrein ondergebracht.
Recreatie - Dagrecreatie
Binnen het plangebied ligt een aantal recreatieve voorzieningen, zoals een sportcomplex voor veld- en zaalsport en een park. Aan deze gronden is de bestemming Recreatie - Dagrecreatie toegekend en worden conform het huidige gebruik bestemd.
Tuin
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuinen bij de woningen.
Verkeer
De wegen in het plangebied zijn voorzien van de bestemming Verkeer.
Water
De bestaande watergangen in het plangebied zijn bestemd als Water. Op de gronden zijn bouwwerken ten behoeve van de bestemming toegestaan, zoals steigers, bruggen en duikers.
Wonen
De bestemming Wonen is opgenomen voor alle woningen in het plangebied. Ter plaatse van de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden' bedraagt het aantal woningen niet meer dan op de verbeelding is aangeduid. Dit geldt alleen voor bouwvlakken waar meer dan 1 woning is toegestaan.
Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden welke voortvloeien uit de vigerende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit bouwvlakken.
Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor alle woningen bepaald waar in de huidige situatie het hoofdgebouw (de woning zelf) en waar het bijgebouw (bijvoorbeeld garage) staat. Deze bestaande situatie is het uitgangspunt. Rekening houdend met karakteristieke voorgevelverspringingen en rooilijnen, zijn op de verbeelding bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd.
Binnen de bestemming is een regeling opgenomen voor de voorwaarden voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Zo mag een beperkt oppervlak en percentage van de gronden bebouwd worden met bijgebouwen en gelden er maximumgoot- en bouwhoogten voor de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Ook hier geldt dat als gevolg van kantoor- en/of praktijkruimte geen hinder voor de woonomgeving mag optreden.
Aan-huis-gebonden beroepen
Binnen de woonfunctie is het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen in hoofdgebouwen mogelijk, mits de woonfunctie blijft prevaleren, geen hinder optreedt naar de woonomgeving en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 25% van het vloeroppervlak worden benut ten behoeve van de kantoor, praktijk- of bedrijfsruimte met een maximum van 50 m².
Waterstaat
De Nieuwe Vaart is van belang voor waterstaatsdoeleinden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de bestemming Waterstaat en in de beschermingszones is ontheffing vereist van het Hoogheemraadschap.
Algemene regels
Antidubbeltelregel
Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).
Algemene bouwregels
Overschrijding bouwgrenzen
De op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen mogen worden overschreden met kleine bouwdelen. In dit artikel is geregeld hoe groot de overschrijding mag zijn en onder welke voorwaarden.
Ondergrondse bouwwerken
In dit artikel is geregeld dat ondergronds bouwen slecht is toegestaan voor zover de ruimten zijn gelegen tussen de buitenwerkse gevels van het bovengronds gelegen gebouw.
Algemene aanduidingsregels
In het bestemmingsplan zijn de mogelijke locaties van conventionele explosieven op de verbeelding aangeduid door middel van een gebiedsaanduiding. In de regels is in dit artikel een omgevingsvergunningsplicht opgenomen. Dit houdt in dat voor specifieke werkzaamheden, zoals ophogen, afgraven en/of heiwerkzaamheden, een omgevingsvergunning is vereist.
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.
Algemene wijzigingsregels
In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen van een wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt ingeval van gewenste dan wel noodzakelijke geringe afwijkingen van de bestemmingsgrenzen.
Daarnaast zijn twee gebiedsaanduidingen opgenomen voor op de verbeelding aangegeven wijzigingsgebieden. De eerste wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen betreft een gebied ten zuiden van het bedrijventerrein. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 1' wijzigen ten behoeve van de aanleg van een derde ontsluitingsweg van het bedrijventerrein. De tweede zone waarop een specifieke wijzigingsbevoegdheid van toepassing is, betreft de woningen die op en langs het bedrijventerrein zijn gelegen. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' wijzigingen naar de bestemming 'Bedrijventerrein' indien de woonfunctie is beëindigd.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaald.
De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.
Overige regels
In de bepaling is geregeld dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.
Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
In dit artikel is het overgangsrecht voor gebruik en gebouwen opgenomen conform artikel 3.2.2 Bro.
Slotregel
In dit laatste artikel wordt de titel van het bestemmingsplan genoemd.