Oude Deventerweg 2 te Olst en Boerlestraat 24 te Wijhe

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Oude Deventerweg 2 te Olst is een voormalige autogarage en autoshowroom aanwezig. Bij de gemeente is het verzoek binnen gekomen om een deel van de voormalige bedrijfsbebouwing te slopen en in het deel dat blijft staan twee woningen te realiseren.

Aan de Boerlestraat 24 te Wijhe is een voormalige slachterij aanwezig. Voor dit perceel is het verzoek deze te slopen. De bedrijfswoning bij de slachterij blijft behouden en krijgt een reguliere woonbestemming.

Beide projecten zijn aan elkaar gekoppeld. Ter compensatie van de kosten van sanering van de landschapsontsierende voormalige bedrijfsbebouwing, behoud en hergebruik van de aanwezige karakteristieke bedrijfsbebouwing, en de landschappelijk passende herinrichting van beide erven, wordt er nabij de Oude Deventerweg 2 een nieuwe woningbouwkavel gevestigd aan de M. van Doorninckweg. Dit in het kader van de provinciale regeling 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'. Met de uitvoering van dit plan verbetert de ruimtelijke kwaliteit op twee locaties in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe.

De plangebieden zijn weergegeven in figuur 1.

figuur 1 . De ligging van het plangebied

1.2 Planologische regeling en doel

Het geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 21 mei 2012). In dat plan heeft het plangebied aan de Oude Deventerweg de bestemming 'Bedrijf', de compensatiekavel aan de M. van Doorninckweg heeft de bestemming 'Agrarisch'. Het plangebied aan de Boerlestraat heeft de bestemming 'Wonen', met een aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing'.

De beoogde herontwikkeling naar woningen is binnen het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. De gemeente wil echter medewerking verlenen aan het initiatief. Hiervoor moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Dit bestemmingsplan biedt een juridisch-planologische regeling om de realisatie van de woningen toe te staan.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens staat in hoofdstuk 3 een beschrijving van het provinciaal en gemeentelijk beleid dat een relatie heeft met het plangebied en/of de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan is gegeven in hoofdstuk 5. In dat hoofdstuk wordt onder andere ingegaan op de bestemming. Tenslotte gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Ook wordt er in dit hoofdstuk aandacht besteed aan grondexploitatie.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de huidige situatie en het voorgenomen initiatief. De huidige situatie is van belang, omdat dit het kader geeft waarbinnen het voorgenomen initiatief ingepast moet worden. Het voorgenomen initiatief is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan.

2.1 Huidige situatie

Oude Deventerweg 2

Het plangebied aan de Oude Deventerweg ligt in het buitengebied tussen Olst en Wesepe. Het kadastrale perceel bepaalt de begrenzing van dit plangebied. Ten oosten en westen grenst dit plangebied aan agrarisch gebied. Ten noorden van het plangebied ligt een woonperceel. Ten zuidoosten van het bedrijfsperceel, aan de M. van Doorninckweg, ligt een woning van derden. Ten zuiden van het plangebied ligt een bosgebied. De Oude Deventerweg is de (erf)ontsluitingsweg voor dit perceel.

Het plangebied zelf bestaat uit een voormalig autobedrijf en een naastgelegen agrarisch perceel. Het ten zuidoosten van het bedrijfsperceel gelegen woonperceel (woning van derden) behoort niet tot het plangebied. Op het bedrijfsperceel zijn  een garage, een showroom en een bedrijfswoning aanwezig. Bovendien is op het perceel een bedrijfswoning aanwezig. Ook het gebied ten oosten van het autobedrijf behoort tot het plangebied. Dit gebied is momenteel agrarisch in gebruik. Een detail van de luchtfoto van de Oude Deventerweg is opgenomen in figuur 2.

figuur 2 . Een overzicht van het plangebied aan de Oude Deventerweg 2

Boerlestraat 24

Het plangebied aan de Boerlestraat ligt in het buitengebied ten noordoosten van Olst en ten zuidoosten van Wijhe. Het kadastrale perceel bepaalt de begrenzing van dit plangebied. Dit plangebied wordt aan de noord-, oost- en zuidzijde begrensd door agrarisch gebied. Ten westen van het plangebied ligt een woning. De Boerlestraat is de (erf)ontsluitingsweg voor dit perceel.

Aan de Boerlestraat 24 is een voormalige slachterij gevestigd. Het bestaat uit een slachthuis en een bedrijfswoning. De gebouwen en het terrein zijn verwaarloosd. Het plangebied aan de Boerlestaat is weergegeven op figuur 3.

figuur 3. Een overzicht van het plangebied aan de Boerlestraat 24

2.2 Het voorgenomen initiatief

Oude Deventerweg 2

De voormalige autogarage en autoshowroom worden deels gesloopt. Een deel van beide bouwerken (ca. 40%) blijft staan. Binnen de bestaande karakteristieke schil hiervan worden twee woningen gerealiseerd, een ander karakteristiek deel wordt getransformeerd tot bijgebouw bij de voomalige bedrijfswoning. In figuur 4 is de te slopen bebouwing in rood weergegeven. De nieuwe woningen zijn als een grijze parallelgerichte arcering weergegeven. Het bijgebouw bij de voormalige bedrijfswoning tenslotte is weergegeven met een grijze kruislingse arcering.

Door deze herstructurering ontstaat één woning met bijgebouw (de voormalige bedrijfswoning) en twee woningen zonder bijgebouwen. Doordat de nieuwe woningen ontstaan binnen de schil van de te handhaven bedrijfsgebouwen en door de toe te passen materialisering en detaillering krijgen deze woningen de uitstraling en het karakter van de voormalige bedrijfsbebouwing. De karakteristiek van het erfensemble blijft hierdoor behouden.

figuur 4. Een overzicht van te slopen en te behouden bebouwing aan de Oude Deventerweg 2

Ter compensatie de kosten van sanering, tranformatie en de landschappelijk passende herinrichting van dit perceel en het perceel aan de Boerlestraat 24, mag er een nieuwe woning worden gebouwd. Deze woning wordt gesitueerd op het agrarisch perceel ten oosten van de bestaande woning aan de M. van Doorninckweg en voegt zich naar het bestaande lint.

Voor het hele gebied is een erf- en landschapsplan opgesteld gebaseerd op het Landschapontwikkelingsplan van de gemeente Olst-Wijhe en het advies van de ervenconsulent van Het Oversticht. Dit plan gaat uit van sloop van de voormalige bedrijfsbebouwing en een goede landschappelijke inpassing van de percelen. De gronden rondom de woonpercelen worden ingericht als agrarisch gebied. In het agrarisch gebied achter de woningen is een poel/retentievijver aangelegd en staan enkele solitaire bomen. De uitstraling van dit gebied wordt versterkt door de aanleg van een boomgaard en een struikensingel als overgang tussen de achtertuinen van de woningen en dit gebied. De karakteristieke laanbeplanting aan de Oude Deventerweg wordt ter hoogte van het perceel hersteld met de aanplant van nieuwe inlandse eiken. De twee woningen die ontstaan uit de voormalige bedrijfsgebouwen worden, net als in de huidige situatie, met een gezamenlijke op/uitrit ontsloten op de Oude Deventerweg. Het gebied tussen de weg en het voorterrein van de woningen wordt als grasland ingericht dat ter hoogte van de woningen wordt omzoomd met een beukenhaag. Voor alle woningen geldt dat er voldoende ruimte is voor parkeren op eigen terrein. Het erf- en landschapsplan is weergegeven in figuur 5.

figuur 5. Het erf- en landschapsplan voor de locatie Oude Deventerweg 2

De twee nieuwe woningen die ontstaan uit de voormalige bedrijfsgebouwen worden net als de voormalige bedrijfswoning ontsloten via de Oude Deventerweg. De compensatiewoning wordt ontsloten via de M. van Doorninckweg. Voor alle woningen geldt dat er voldoende ruimte is voor parkeren op eigen terrein.

Boerlestraat 24

Aan de Boerlestraat wordt de voormalige slachterij gesloopt. De woning blijft staan. De te slopen bebouwing is in figuur 6 in het rood weergegeven. De woning die overblijft is weergegeven in een grijze kruislingse arcering.

figuur 6. Een overzicht van te slopen en te behouden bebouwing aan de Boerlestraat 24

Om het perceel op een goede wijze in het landschap in te passen is een erf- en landschapsplan opgesteld (zie figuur 7). Het plan gaat uit van sloop van de voormalige bedrijfsbebouwing en landschappelijk passende inpassing van het erf. Hiertoe is een erf- en landschapsplan opgesteld (figuur 7). Aan de achterzijde wordt een boomgaard aangeplant. Het perceel wordt omzoomd door een meidoornhaag. Het plan geeft enkele suggesties voor de inrichting van het naastgelegen erf.

Het perceel wordt ontsloten via de Boerlestraat. Op het perceel is voldoende ruimte voor parkeren op eigen terrein.

figuur 7. Erf- en landschapsplan Boerlestraat 24

2.3 Uitgangspunten

Het is van belang dat er een kwaliteitsimpuls voor het gebied ontstaat. In dat kader is het van belang dat de storende bebouwing wordt gesloopt en de percelen op een goede manier in het landschap worden ingepast. Het gaat hierbij zowel om het plangebied van de Oude Deventerweg 2 als de Boerlestraat 24. De sloop en landschappelijke inpassing van beide plangebieden moet worden gerealiseerd overeenkomstig de erf- en landschapsplannen voor beide gebieden. Om te garanderen dat deze kwaliteitsimpuls daadwerkelijk plaatsvindt is de ontwikkeling gekoppeld aan twee voorwaardelijke verplichtingen.

Zo mogen de woningen die ontstaan uit de voormalige garage en showroom pas worden bewoond nadat alle te slopen bedrijfsbebouwing is gesloopt. Vervolgens mag de compensatiewoning pas worden gebouwd nadat de erf- en landschapsplannen voor zowel de Oude Deventerweg 2 als de Boerlestraat 24 zijn gerealiseerd.

De ontwikkelruimte voor het perceel Boerlestraat 24 wordt planologisch beperkt door van dit perceel de huidige aanduiding SW-vbb te verwijderen. De extra ontwikkelruimte die het bestemmingsplan biedt aan woonfuncties in voormalige bedrijfsbebouwing komt hiermee te vervallen.

Hoofdstuk 3 Beleid

Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan. Gezien de kleinschaligheid van de voorgestelde ontwikkeling, is het rijksbeleid niet van belang. Daarom wordt alleen ingegaan op het provinciaal en gemeentelijk beleid dat een relatie heeft met de genoemde ontwikkeling en/of het plangebied.

3.1 Provinciaal beleid

3.1.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening (2009)

In de Omgevingsvisie Overijssel (2009) wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening (2009) opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. Actualisatie van beide documenten heeft inmiddels plaatsgevonden. Deze actualisatie heeft geen nieuwe gevolgen voor het plangebied, ten opzichte van de visie en verordening van 2009.

De ambitie van de provincie voor de woonomgeving is het realiseren van aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus, die voorzien in de woonvraag. Om dit te bereiken wordt ingezet op maatwerk. Het is de bedoeling om daarbij vooral ook de uitersten (kleinschalige extensieve milieus en aan de andere kant hoogstedelijke compacte mixmilieus) te bedienen. De inhoud van woningen en bijgebouwen wordt niet als provinciaal belang gezien.

Het plangebied ligt in de Groene omgeving. Met de Groene omgeving wordt het grondgebied buiten steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. In de Groene omgeving staat de volgende uitdaging centraal: "behoud en versterking van het landschap en het realiseren van de groenblauwe hoofdstructuur in combinatie met ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers."

Voor ontwikkelingen in de groene omgeving geldt het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik als uitgangspunt. De principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn gebaseerd op de SER-ladder. De principes zijn als volgt samen te vatten:

• (her)benutting van bestaande bebouwing;
• combinatie van functies conform de gebiedskenmerken;
• uitbreiding in aansluiting op bestaande bebouwing, rekening houden met ontsluiting, conform de gebiedskenmerken.

In deze situatie gaat het om het zoveel mogelijk herbenutten van bestaande bebouwing. De gebiedsvreemde functie bedrijvigheid wordt verwijderd. Daarvoor in de plaats komt de functie wonen. Hiermee wordt voldaan aan de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt.

Hieronder wordt een korte samenvatting gegeven van de voor beide locaties in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

• de natuurlijke laag: Dekzandvlakte

In dit gebied moeten ontwikkelingen bijdragen aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. De (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, vormt hierbij het uitgangspunt.

De werkzaamheden vinden plaats op het erf. De landschapverbetering beperkt zich tot het erf en zijn directe omgeving. De ontwikkeling doet in ieder geval geen afbreuk aan de hoogteverschillen en het watersysteem.

• de laag van het agrarisch cultuurlandschap: Oude Hoevenlandschap

Ontwikkelingen in dit gebied moeten bijdragen aan het behoud en de accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap. Verder moet de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen, voormalige heidevelden en de mate van openheid en kleinschaligheid versterkt worden.

Zoals hierboven is aangegeven, beperkt de landschapsverbetering tot het erf en zijn directe omgeving. De ontwikkeling doet in ieder geval geen afbreuk aan de dragende structuren van het oude hoevenlandschap.

• de stedelijke laag: niet van toepassing
• de lust- en leisurelaag: donkerte

In dit gebied moet het gebruik van kunstlicht tot een minimum beperkt blijven.

Bij de woningen wordt de reguliere woonverlichting toegepast. Uitgangspunt is dat er 's nachts geen buitenverlichting brand.

In de groene omgeving kan worden voorzien in nieuwvestiging van functies, als hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Dit wordt de 'Kwaliteitsimpuls Groene Ruimte' genoemd. In hoofdstuk 2 is beschreven hoe investeringen worden gedaan in de ruimtelijke kwaliteit. In het kort komt het er op neer dat in de groene omgeving storende functies worden verwijderd. De nieuwe functie wonen wordt zorgvuldig in het landschap ingepast. In het bestemmingsplan worden waarborgen ingebouwd in de vorm van voorwaardelijke verplichtingen om de kwaliteitsimpuls te garanderen.

In dit bestemmingsplan wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Uit de verordening blijkt dat een bestemmingsplan dat voorziet in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties in overeenstemming moet zijn met de woonvisie van de gemeente. Over de aard, omvang en locatie van de woningbouwlocatie moet overeenstemming zijn bereikt met buurgemeenten en Gedeputeerde Staten van Overijssel. De inpassing in de woonvisie is beschreven in de volgende paragraaf.

3.1.2 Conclusie provinciaal beleid

Het voornemen voldoet aan het provinciaal beleid. De provinciale belangen zijn niet in het geding en een kwaliteitsimpuls van de groene omgeving vindt plaats. Het provinciaal beleid heeft geen invloed op de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Toekomstvisie Olst-Wijhe

De Toekomstvisie Olst-Wijhe is door de raad op 22 juni 2009 als structuurvisie vastgesteld voor het hele grondgebied van de gemeente Olst-Wijhe. De structuurvisie 'Versterken van een dijk van een gemeente' (7 april 2008), beschrijft in eerste instantie hoe de gemeente wil anticiperen op demografische ontwikkelingen, nieuwe vormen van werkgelegenheid, groei van het autoverkeer, stedelijke uitbreidingen en transformaties in het buitengebied. Daarnaast wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot 2025 aangegeven. Met de visie positioneert de gemeente zich als dynamisch gebied in de luwte tussen twee netwerksteden, waar het aangenaam wonen, werken en recreëren is.

Wonen wordt in de Toekomstvisie gezien als krachtig middel voor een vitale gemeente. De inwoners van de gemeente moeten ook in de toekomst prettig kunnen wonen in woningen die aansluiten op hun behoefte. De gemeente wenst een zo gevarieerd mogelijk aanbod van woningen en woonmilieus tot stand te brengen. Daarbij gaat het niet alleen om nieuwe gebieden maar zeker ook om inbreidingslocaties, waar in de toekomst grote behoefte aan bestaat.

De gewenste ontwikkeling voldoet aan het beleid van de Toekomstvisie. Bij de realisatie van de woningen is er sprake van hergebruik van bestaande locaties.

3.2.2 Actualisatie Structuurvisie 2011

In 2011 is een actualisatie van de Toekomstvisie vastgesteld. De reden van de actualisatie waren de economische crisis, de demografische ontwikkelingen (vergrijzing etc) en de doorwerking daarvan op de woningmarkt. Deze actualisatie geeft daarom specifiek een actualisatie en concretisering van de woningmarkt. De gemeente streeft naar de toevoeging van ongeveer 800 tot 900 woningen in de periode tot en met 2020. Het gaat daarbij om reguliere woningen, dus uitgezonderd de woningbouw voor bijzondere doelgroepen. Met betrekking tot de woningdifferentiatie wordt zoveel mogelijk geanticipeerd op de demografische ontwikkelingen en rekening gehouden met de wensen van de verschillende doelgroepen.

Aan de uitgangspunten, die in de Toekomstvisie zijn genoemd, veranderd de actualisatie ervan niets. Ook in het beleid van de actualisatie van de Toekomstvisie past de gewenste ontwikkeling van de woningen.

3.2.3 Woonvisie Olst-Wijhe 2006 - 2015

In de Woonvisie Olst-Wijhe 2006 - 2015 beschrijft de gemeente voor welke opgave ze staat en wat haar inzet is in het overleg met derden. De Woonvisie is in nauwe samenwerking met de gemeente Raalte en de lokale woningcorporaties tot stand gekomen. In 2011 is het Uitvoeringsplan woningmarkt Olst-Wijhe 2010-2015 opgesteld en is de groeiambitie naar beneden toe bijgesteld. Dit Uitvoeringsplan vervangt de woningbouwplanning uit de Woonvisie 2006-2015 en vormt samen met die Woonvisie de geactualiseerde Woonvisie.

In de Woonvisie staat dat uitbreiding van de woningvoorraad nodig is om de huidige spanning op de woningmarkt aan te pakken en in te kunnen spelen op groei van het aantal huishoudens richting 2015. Olst-Wijhe wil, naast het aantal dat nodig is om de eigen behoefte op te kunnen vangen, extra woningen bouwen. De gemeente wil verder groeien, binnen de kaders van een groen en dorps karakter.

De woonvisie is de basis voor de met de provincie Overijssel afgesproken prestatieafspraken woningbouw 2010-2015. De realisatie van de drie nieuwe woningen in het plangebied passen binnen het woonbeleid en de prestatieafspraken met de provincie Overijssel.

3.2.4 Landschapsontwikkelingsplan

Om te komen tot een integraal ruimtelijk beleid voor het buitengebied van Salland is het landschapontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. De visie van het LOP is vastgesteld in het najaar van 2008 en de aanvullende stukken thematische uitwerking en het uitvoeringsprogramma zijn eind 2009 afgerond. Op dit moment wordt aan de uitvoering van het LOP gewerkt.

Het LOP biedt op hoofdlijnen kaders en spelregels voor de toekomst van het landschap van Salland. Vanuit de visie wordt duidelijk welke ontwikkelingen op welke manier passen in het Sallandse landschap en hoe het karakter van dit landschap versterkt kan worden. De visie streeft naar een duurzaam en vitaal landschap met een hoge gebruikswaarde voor landbouw, wonen, werken en recreatie. De opgave is telkens bestaande waarden te behouden (beschermen) en de ruimtelijke karakteristiek van de onderscheiden deelgebieden (verder) te versterken en te ontwikkelen.

Uitgangspunt voor alle ontwikkelingen in het buitengebied van Salland zijn de kenmerken van de deelgebieden uit de visie. Deze deelgebieden omvatten landschappelijke eenheden en geven inzicht in de ontstaansgeschiedenis (genese) van het landschap en de bewerking door de mens (cultuurhistorie). Het landschap van Salland is grofweg in tweeën te delen: het rivierenlandschap en het dekzandlandschap. Binnen deze tweedeling zijn vervolgens zeven deelgebieden onderscheiden.

Beide locaties van het plangebied liggen in het "Zandgebied". Het gehele zandgebied bestaat uit een afwisseling van oost-westgeoriënteerde dekzandruggen en laagten met weteringen. Binnen het zandgebied is een verdeling waar te nemen: gebieden waar de ruggen een meer uitgesproken karakter hebben in hoogteligging en ruimtelijke verdichting (groen, locatie Oude Deventerweg) en het landschap waar de ruggen en laagten ruimtelijk minder structurerend zijn en het ontginningslandschap de boventoon voert (bruin, locatie Boerlestraat). Naast de ondergrond speelt de ontginningsgeschiedenis (rationele aanpak, periode van ontginningen) een bepalende rol in het karakter van deze gebieden.

De gebiedskenmerken zijn vertaald in de beplantingsplannen voor de locaties; het LOP was hiervoor een belangrijke basis. In de beplantingsplannen komt naar voren hoe de nieuwe inrichting op de locaties op een goede manier in het "Zandgebied" ingepast wordt.

3.2.5 Welstand

Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld met welstandcriteria voor de toetsing van de woningbouwplannen binnen het plangebied. De gemeenteraad stelt dit plan gelijktijdig vast met dit bestemmingsplan. Hiermee wordt verdere sturing gegeven aan de herontwikkeling van het gebied.

3.2.6 Nota van Uitgangspunten bestemmingsplan Buitengebied (september 2008)

Deze nota is een kaderstellend gemeentelijke beleidsdocument voor het buitengebied en vormt de basis van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied. In de nota is expliciet uitgesproken dat niet-agrarische bedrijven niet thuishoren in het buitengebied omdat ze niet aan het buitengebied gebonden zijn. Nieuwvestiging van niet-agrarische bedrijven in het buitengebied wordt niet toegestaan, evenals structurele groei van bestaande bedrijven. De gewenste ontwikkeling, waarbij een niet aan het buitengebied gebonden functie wordt omgezet naar de woonfunctie, past uitstekend in dit beleid.

3.2.7 Conclusie gemeentelijk beleid

Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het beleid heeft geen invloed op de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden beschreven die voortvloeien uit de omgevingsaspecten.

4.1 Ecologie

Normstelling en beleid

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Gebiedsbescherming

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied 'Uiterwaarden IJssel'. De uiterwaarden zijn ook aangewezen als EHS-gebied. Het plangebied ligt op een ruime afstand van ruim 4,5 kilometer vanaf het plangebied. Vanwege de aard van de ontwikkeling en de relatief grote afstand zijn er geen negatieve effecten op de instandhoudingdoelstellingen van het Natura 2000-gebied.

Verder ligt een bosgebied ten zuiden van het plangebied aan de Oude Deventerweg in de EHS. De beide locaties in het plangebied valt nadrukkelijk buiten de EHS. Bovendien zijn de ingrepen op beide percelen van dusdanige aard dat geen negatieve effecten voor de EHS wordt verwacht. Dit blijkt ook uit de uitgevoerde ecologische onderzoeken (zie bijlage 1 en bijlage 2).

Soortenbescherming

Oude Deventerweg

Uit het onderzoek voor de Oude Deventerweg (zie bijlage 1) komt naar voren dat het plan een negatief effect kan hebben op algemeen beschermde soorten (tabel 1) en op strikter beschermde vleermuizen en broedvogels zonder vaste nestplaats. Het is verboden om vaste verblijfplaatsen van vleermuizen en vogels te vernietigen of onbruikbaar te maken. Daarnaast is het verboden verblijfplaatsen van vleermuizen en broedsels van vogels in het algemeen te verstoren.

De potentie van de gebouwen voor vleermuizen en de kans op aanwezigheid van verblijfplaatsen wordt laag geschat. Bovendien blijft de meest geschikte bebouwing behouden. In het onderzoek zijn maatregelen aangegeven waarmee negatieve effecten voor mogelijk aanwezige vleermuizen zo veel mogelijk wordt voorkomen. Deze maatregelen zijn vooral van belang tijdens de uitvoer van de werkzaamheden en hebben geen gevolgen voor dit bestemmingsplan.

Voor broedvogels in het algemeen moet het slopen en renoveren van de gebouwen buiten het broedseizoen plaatsvinden. De piek van het broedseizoen valt in de periode half maart - half juli. Latere en eerdere broedgevallen zijn mogelijk. In de periode november - februari is de kans op broedsels nihil. Bij de sloopwerkzaamheden is een goede afstemming tussen de perioden van de werkzaamheden in relatie tot de vleermuizen en de broedvogels van belang.

Boerlestraat

Voor de locatie aan de Boerlestraat is een onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2). De resultaten uit dit onderzoek zijn nagenoeg gelijk aan de resultaten van het onderzoek voor de locatie aan de Oude Deventerweg. Op de locatie aan de Boerlestraat zijn ringmussen aangetroffen. Hiervoor kunnen ook maatregelen worden getroffen, bijvoorbeeld door het ophangen van nestkasten. De werkzaamheden hebben dan geen negatieve effecten op de aanwezige soorten.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Normstelling en beleid

Ter implementatie van het Verdrag van Malta is de Monumentenwet gewijzigd. De kern van Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven.

Het archeologiebeleid van de gemeente Olst-Wijhe is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe (vastgesteld op 4 oktober 2010). Door een archeologische verwachtingskaart wordt het duidelijk waar zich (mogelijk) archeologische resten bevinden. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Beide plangebieden hebben in de archeologische verwachtingskaart behorende bij de gemeentelijke Beleidsnota Archeologie (vastgesteld in oktober 2010) een hoge verwachtingswaarde. Archeologisch onderzoek is niet nodig bij vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing en als het gebied waar de bodem daadwerkelijk wordt verstoord kleiner is dan 2.500 m2.

Deze ontwikkeling heeft grotendeels betrekking op verandering van bestaande bebouwing. De bodemverstoring als gevolg van de bouw van de nieuwe woning aan de M. van Doorninckweg is kleiner dan 2.500 m2. Op grond hiervan is geen archeologisch onderzoek nodig.

4.3 Water

Normstelling en beleid

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is het aspect water. De 'watertoets' is dan ook wettelijk verplicht gesteld. De watertoets wordt vooral gezien als een procesinstrument. Dit procesinstrument moet waarborgen, dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is een vroegtijdige afstemming van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het desbetreffende plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Groot Salland.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het beoogde voornemen heeft beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van de ontwikkeling af. Regenwater dat op de verharding valt wordt afgevoerd naar de omgeving. Het plan heeft geen invloed op gronden die voor het waterschap van belang zijn zoals waterkeringen, boezemkades en watergangen.

Ter invulling van de watertoets is het bestemmingsplan aangemeld via www.dewatertoets.nl. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen blijkt dat het plan geen waterschapsbelang heeft. Het automatisch gegenereerde rapport is als bijlage 2 opgenomen. Het plan wordt in het kader van het vooroverleg niet voorgelegd aan het waterschap. Uit de watertoets blijkt immers dat er geen waterschapsbelang is.

4.4 Milieuzonering

Normstelling en beleid

Onder andere vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt bedrijvigheid een goede afstemming met andere, in de omgeving aanwezige functies. Voor het bepalen welke categorieën bedrijfsactiviteiten toelaatbaar zijn is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

In de omgeving van de beide plangebieden liggen geen bedrijfsactiviteiten of functies die hinder kunnen veroorzaken voor de woningen in de plangebieden. Ook veroorzaken de woningen zelf geen hinder voor de omgeving. Er zijn dan ook geen belemmeringen vanuit de milieuzonering.

4.5 Agrarische bedrijven

Normstelling en beleid

Voor veehouderijen met een milieuvergunning geldt de Wet geurhinder en veehouderij. In deze wet zijn voor bepaalde typen dieren geurnormen opgenomen. Voor dieren waarvoor geen geurnorm is vastgesteld, gelden afstanden. Op grond van een gemeentelijke geurverordening is binnen een bepaalde bandbreedte afwijking van deze normen en afstanden mogelijk.

Voor kleinschalige veehouderijen en akkerbouwbedrijven gelden de vaste afstanden uit het Activiteitenbesluit. Deze afstanden zijn afhankelijk van het type omgeving (binnen of buiten de bebouwde kom). Daarnaast gelden grotere afstanden voor inrichtingen waar landbouwhuisdieren worden gehouden.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

De nieuwe woningen aan de Oude Deventerweg worden gebouwd in het buitengebied. Op basis van het Activiteitenbesluit moeten deze woningen minimaal 50 meter vanaf melkveebedrijven liggen. Binnen deze zone komen geen melkveebedrijven voor. Er wordt dan ook voldaan aan het Activiteitenbesluit.

In de omgeving van het plangebied aan de Oude Deventerweg liggen vier varkenshouderijen. Varkenshouderijen vallen niet onder de vaste afstanden van het Activiteitenbesluit. Daarom is voor deze varkenshouderijen een berekening gemaakt (zie bijlage 3). Uit de berekeningen blijkt dat de varkenshouderijen geen belemmering vormen voor de nieuwe woningen.

Voor de Boerlestraat is de Wet geurhinder en veehouderij niet relevant. De woning is immers al op dat perceel aanwezig. Er komt geen nieuwe woning bij.

4.6 Bodem

Normstelling en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Oude Deventerweg

Voor deze locatie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4). Tijdens het onderzoek zijn in de vaste bodem licht verhoogde gehalten aan PAK en PCB's en licht tot matig verhoogde gehalten aan minerale olie aangetoond. De licht verhoogde gehalten overschrijden de achtergrondwaarden, maar vormen geen aanleiding tot nader onderzoek. Het aangetoonde gehalte aan minerale olie, ter plaatse van de voormalige olie-benzineafscheider, overschrijdt in geringe mate de toetsingswaarde voor nader onderzoek, maar blijft beneden de interventiewaarde. Verwacht wordt dat het gaat om circa 10 m3 vaste bodem die is verontreinigd met oliecomponenten boven de achtergrondwaarde. Het is geen geval van ernstige bodemverontreiniging, omdat het gaat om een verontreiniging kleiner dan 25 m3. Geadviseerd wordt de verontreiniging onder milieukundige begeleiding te verwijderen. De gemeente gaat mee in dit advies en de bodem wordt hier gesaneerd.

In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan barium, koper en vluchtige aromaten aangetoond. De aangetoonde gehalten overschrijden de streefwaarde, maar vormen geen aanleiding tot nader onderzoek.

Boerlestraat

Ook aan de Boerlestraat is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5). Uit dit onderzoek blijkt dat de grond licht verontreinigd is met PAK en het grondwater licht verontreinigd is met zware metalen. Op basis van deze resultaten kan met voldoende zekerheid worden gesteld dat de kwaliteit van de bodem geen belemmering vormt voor deze ontwikkeling.

4.7 Geluid

Normstelling en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Voor de drie nieuwe woningen aan de Oude Deventerweg is akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 6). Uit het onderzoek blijkt dat alle nieuwe woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde. Dit betekent dat de geluidsbelasting op de gevels van de woningen lager is dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB). Geluid vormt daarom geen belemmering voor de nieuwe woningen.

Aan de Boerlestraat staat al een woning. Er wordt geen nieuwe woning bij gebouwd. De geluidssituatie blijft dan ook hetzelfde, waardoor onderzoek niet nodig is. Dit bestemmingsplan voorziet erin dat de woning niet dichter bij de weg kan worden gebouwd.

4.8 Luchtkwaliteit

Normstelling en beleid

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

In het plangebied is sprake van de toevoeging van drie woningen. Het plan draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging. Het aantal woningen blijft ruim binnen de normstelling uit het NSL. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de Wet milieubeheer en zijn op het gebied van de luchtkwaliteit geen belemmeringen voor de ontwikkeling en uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

4.9 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in diverse wet- en regelgeving.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

In de omgeving van beide plangebieden liggen geen risicovolle inrichtingen en gasleidingen. Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Ten aanzien van externe veiligheid zijn er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkelingen en uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

4.10 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied liggen geen kabels en leidingen die van invloed zijn op de planvorming en dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de juridische opzet van dit bestemmingsplan. Daarbij wordt eerst een algemene toelichting gegeven. Daarna volgt een toelichting op de gehanteerde bestemmingen.

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet Algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan.

5.2.1 Agrarisch

Het gebied rondom de woonpercelen aan de Oude Deventerweg heeft deze bestemming gekregen. Dit gebied moet een agrarische uitstraling krijgen. Daarbij wordt vooral ingestoken op agrarisch gebied; agrarische bebouwing is niet gewenst. Om het gebied open te houden mogen in deze bestemming geen gebouwen worden gebouwd.

5.2.2 Wonen

Alle woningen vallen onder deze bestemming. Deze bestemming is bedoeld voor woningen al dan niet in combinatie met kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, nevenfuncties en bed & breakfast. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Voor de nieuw te bouwen woning aan de M. van Doorninckweg gelden de gebruikelijke bouwregels voor nieuwe woningen in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe. Voor de voormalige bedrijfswoning wordt in afwijking hiervan een bijgebouw toegestaan ter grootte van het tot bijgebouw te transformeren deel van de voormalige autogarage. De woningen die worden gerealiseerd binnen de voormalige bedrijfsbebouwing moeten de ruimtelijke uitstraling krijgen van bijgebouwen bij de bestaande woning. Daarom is het bouwvlak strak om de schil van het te transformeren deel van de voormalige bedrijfsbebouwing gelegd en zijn er geen bijgebouwen toegestaan buiten het bouwvlak.

Om de kwaliteitsimpuls voor het gebied voldoende af te dwingen zijn twee voorwaardelijke verplichtingen in het plangebied opgenomen. Zo mogen de twee nieuwe woningen aan de Oude Deventerweg pas worden bewoond nadat de storende bedrijfsbebouwing daar omheen en de storende bedrijfsbebouwing aan de Boerlestraat is gesloopt. Verder is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de bouw van de compensatiewoning aan de M. van Doorninckweg. Deze woning mag pas worden gebouwd nadat de storende bebouwing aan de Oude Deventerweg en Boerlestraat is gesloopt en nadat de inrichtingsplannen voor de Oude Deventerweg en Boerlestraat zijn gerealiseerd. De ontwikkelruimte voor het perceel Boerlestraat 24 wordt planologisch ingeperkt, doordat van dit bestemmingsvlak de voorheen aanwezig aanduiding “specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing” is vervallen.

5.2.3 Dubbelbestemmingen

In het bestemmingsplan komen diverse dubbelbestemmingen voor, namelijk "Waarde - Archeologie - 1", "Waarde - Archeologie - 2" en "Waterstaat - Intrekgebied". Deze bestemmingen hebben tot doel de mogelijk aanwezige archeologische waarden en specifieke waterstaatkundige gebieden te beschermen. De regels laten daarom alleen (bouw)activiteiten toe wanneer onderzoek is uitgevoerd of overleg is geweest. De regels van de bestemmingen zijn gebaseerd op de regels van het voorheen voor het plangebied geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk ingegaan op grondexploitatie.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan moet aangetoond worden. Een van de manieren om dit te achterhalen is het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn verschillende momenten aanwezig waarop instanties, omwonenden en anderen een reactie kunnen geven op het bestemmingsplan. Daarbij gaat het achtereenvolgens om overleg, zienswijzen en beroep. Wanneer nodig wordt het bestemmingsplan aangepast op grond van ingediende reacties.

6.1.1 Vooroverleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het conceptplan is voorgelegd aan de provincie in het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg (artikel 3.11 Bro). De provincie beschouwt alle nieuwe ontwikkelingen in de groene ruimte van provinciaal belang. De provincie heeft het plan positief beoordeeld met de navolgende motivatie. Op de locatie Boerlestraat wordt alle voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt. Op de locatie Oude Deventerweg wordt een deel van de bebouwing gesloopt, de resterende karakteristieke bebouwing wordt hergebruikt. Herinrichting van beide erven en investeringen in het landschap zorgen ervoor dat er sprake is van een balans tussen de geboden ontwikkelruimte en de kwaliteitsimpuls, waarbij het behoud van karakteristieke bebouwing meetelt.

6.1.2 Zienswijzen

Zoals voorgeschreven in de wetgeving, heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter visie gelegen. Een ieder was daarbij in de gelegenheid gesteld zienswijzen in te dienen. Tegen het plan zijn geen zienswijzen ingediend.

6.1.3 Vaststelling

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit staat beroep bij de Afdelings bestuursrechtspraak van de Raad van State open. Wanneer geen beroep wordt ingesteld is het plan op de eerste dag van de zevende week na publicatie van de vaststelling onherroepelijk.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij een bestemmingsplan moet aangetoond worden of het plan economisch uitvoerbaar is. Dit is enerzijds afhankelijk van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling en anderszins van de grondexploitatie van het gebied. Beide aspecten hangen nauw met elkaar samen.

6.2.1 Financiële haalbaarheid

De initiatiefnemers hebben een financiële onderbouwing opgesteld waaruit blijkt dat de waardevermeerdering van de grond als gevolg van dit plan in evenwicht is met de investeringen die gedaan worden ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Op grond hiervan hebben zij beoordeeld dat de kosten van de exploitatie gedragen kunnen worden. Een aanzienlijk deel van de kosten worden gedekt uit de opbrengsten van de verkoop van de woningen. Alle kosten, waaronder eventuele planschade die mocht ontstaan als gevolg van dit plan, komen voor rekening van de initiatiefnemers. Dit is in een anterieure exploitatieovereenkomst tussen initiatiefnemers en gemeente overeengekomen.

6.2.2 Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het projectbesluit. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden, diverse eisen en regels gesteld kunnen worden.

Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van woningen. Dit valt onder de bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. In de Wro is opgenomen dat voor dergelijke bouwplannen, in verband met het kostenverhaal van de gemeente, in beginsel een exploitatieplan vastgesteld moet worden. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten, en het stellen van eisen en een fasering niet noodzakelijk worden geacht.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemers is een overeenkomst gesloten. De gemeenteraad besluit geen exploitatieplan bij dit bestemmingsplan vast te stellen. Enerzijds omdat met deze overeenkomst het kostenverhaal geregeld is, en anderzijds omdat het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.