Kesteren, Casterhoven kavel 171 t/m 175

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het initiatief

Op 27 maart 2008 heeft de gemeenteraad van Neder-Betuwe het Structuurplan Casterhoven vastgesteld. Dit structuurplan betreft een uitbreidingswijk van 30,6 hectare aan de zuidzijde van Kesteren. De ontwikkeling biedt ruimte aan circa 667 woningen en circa 20.000 m² bedrijvigheid. Om in te kunnen spelen op de actuele behoefte is het plan uitgewerkt in deelplannen. Hiertoe is op 27 september 2018 het bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelplan A, Fase 3' vastgesteld.

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing betreft de bescheiden wijziging in dit bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelplan A, Fase 3'. Het enige dat in voorliggend plan wordt mogelijk gemaakt is dat één woning ter plaatse van de kavels 171 t/m 175 wordt omgevormd van een vrijstaande woning naar een twee-onder-een-kap woning. De rest van de huidige gebruiks- en bouwregels uit het vigerende bestemmingsplan blijven van toepassing.

Deze ontwikkeling is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief gewenst is en passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan deze ontwikkeling. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Professor J. Bogaerslaan, aan de zuidrand van Kesteren in de nieuwbouwwijk Casterhoven. De woningen zijn gelegen in de noordelijke punt van het plangebied genaamd Deelplan A, fase 3. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van de om te zetten woning in de omgeving.

Ligging plangebied, rode arcering (bron: openstreetmap.nl)

Ligging plangebied in 'Deelgebied A, fase 3', rode arcering betreft de om te zetten woning (bron: Bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelgebied A, fase 3'

1.3 Vigerend bestemmingplan

Voor de in het bestemmingsplan begrepen gronden vigeert het bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelgebied A, fase 3', dat op 27-09-2018 door de gemeenteraad van Neder-Betuwe is vastgesteld. In navolgende afbeelding is een uitsnede opgenomen van dit bestemmingsplan.

Uitsnede uit het vigerende bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelgebied A, fase 3', ligging van de om te zetten woning ter plaatse van de rode gestippelde cirkel (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Ter plaatse van de gronden geldt de enkelbestemming 'Wonen-1'. Binnen het bouwvlak mogen 5 vrijstaande woningen worden gebouwd met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 11 meter. Daarnaast geldt de 'specifieke bouwaanduiding - 1' waarin diverse regels zijn opgenomen voor de ligging van hoofdgebouwen en bijgebouwen.

Het realiseren van een twee-onder-een-kap woning is om twee redenen niet toegestaan. In het plangebied zijn twee-onder-een-kap woningen niet toegestaan, het aantal woningen stijgt boven het maximale aantal van 5 uit naar 6 . In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het aantal wooneenheden te veranderen, daarnaast is er een binnenplanse afwijking opgenomen om een ander woontypologie toe te staan. Hiermee wordt er in feite al voorgesorteerd op dergelijke aanpassingen. Echter omdat het om een combinatie gaat, is er gekozen voor een uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure. Om het voorgenomen initiatief mogelijk te maken is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 is het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 5 in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van overleg en zienswijzen zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is het terrein nog onbebouwd. In navolgende afbeelding is de luchtfoto van de huidige situatie weergegeven, met daarop de ligging van de om te zetten woning aangegeven.

Luchtfoto huidige situatie plangebied, ter plaatse van de rode cirkel (bron: Google Maps)

In het vigerende bestemmingsplan is op deze locatie in een vrijstaande woning voorzien. In navolgende afbeelding is het concept stedenbouwkundig plan afkomstig uit het bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelgebied A, fase 3' opgenomen, waarop de vrijstaande woning is weergegeven (aan de uiteinde van de magenta pijl).

Huidige geplande woning ter plaatse van het plangebied, ter plaatse van het uiteinde van de magenta pijl (Bron: Bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelplan A, fase 3')

2.2 Toekomstige situatie

In de aanleiding is reeds beschreven dat voorliggende ruimtelijke onderbouwing 'slechts' het omzetten betreft van een geprojecteerde vrijstaande woning naar een twee-onder-een-kap woning. In navolgende afbeelding is de nieuwe terreinindeling weergegeven. Bij de vergunningaanvraag is de definitieve situatietekening opgenomen.

Terreinindeling van de nieuwe situatie, twee-onder-een-kap woning weergegeven in de rode cirkel (bron: Huibers bureau voor architectuur)

Navolgende afbeeldingen geven de maatvoering en een impressie van de architectuur weer van de twee-onder-een-kap woning.

Impressie van de voorgevel (bron: Huibers bureau voor architectuur)

Impressie van de voor-, zij- en achtergevels (bron: Huibers bureau voor architectuur)

Parkeren en wegenstructuur

De wegenstructuur is niet gewijzigd ten aanzien van het verkeersontsluitingsplan zoals opgenomen in het onderliggende bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelgebied A, fase 3'. De kavels en daarmee de twee-onder-een-kap woning zijn ontsloten via een toegangsweg vanaf de Professor J. Bogaerslaan die weer aantakt op de hoofdstructuur van de wijk, te weten de Hoofdstraat en de Broekdijk. Daarnaast is op eigen terrein voldoende ruimte om 2 auto's te parkeren op een brede inrit.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

3.1.1.1 Nationale belangen

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR. De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur.

Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Onderhavig plangebied ligt derhalve niet binnen een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

3.1.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder van duurzame verstedelijking' is in de SVIR geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen:

• 1. Is er een (regionale) behoefte?
• 2. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?
• 3. Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte.

ad 1. De behoefte is aangetoond in het regionale en gemeentelijke woonbeleid, zie paragrafen 3.3.1 en 3.4. De behoefte voor de de kern Kesteren bedraagt 475 woningen in de periode 2016-2021.

ad 2. De gemeente Neder-Betuwe beschikt over enkele inbreidingslocaties. Op basis van de thans bekende projecten voorzien deze inbreidingslocaties in een toename van 200 woningen. Daarmee wordt het benodigde woningaantal niet bereikt en is uitbreiding noodzakelijk. Het project Casterhoven vormt een van de uitbreidingslocaties in de gemeente.

ad 3. In paragraaf 3.4.3 is een beschrijving opgenomen van de ontsluitingsmogelijkheden van de gehele uitbreidingswijk voor auto, fiets en trein. Daaruit volgt dat de wijk voor alle drie de vervoermiddelen, en daarmee multimodaal, goed ontsloten is.

Voorliggend initiatief betreft slechts het omzetten van één geplande vrijstaande woning naar een twee-onder-een-kap woning en er is daarmee geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.1.3 Conclusie

Het plan is niet in strijd met het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.1.2 Overig nationaal beleid

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Gaaf Gelderland;
• Omgevingsverordening Gelderland.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik

De provincie en partners gaan nieuwe ontwikkelingen bezien in samenhang met de bestaande voorraad. Als leidend principe wordt de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik gehanteerd. De juridische basis hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De in voorliggend plan opgenomen woningen voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Aan het totaalplan Casterhoven ligt een zorgvuldig afwegings- en ontwerpproces ten grondslag, waarbij locatiekeuze, vormgeving alsmede watersysteem zijn meegenomen.

 

Conclusie

Het plan past binnen de Omgevingsvisie Gelderland.

3.2.2 Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening Gelderland stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat noodzakelijk maken.

Nieuwe woonlocaties

In artikel 2.2.1.1 van de omgevingsverordening is opgenomen dat: "nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts [worden] toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave voor wonen voor de betreffende regio".

Op dit moment werkt de regio Rivierenland, waarvan Neder-Betuwe deel uitmaakt, aan het opstellen van de regionale Woonagenda. Belangrijk onderdeel hierin is het opstellen van een kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma. Op 30 mei 2016 zijn er afspraken gemaakt tussen regio en provincie over het de kwantitatieve opgave wonen voor de periode 2015-2024. Deze afspraken zijn op 13 juli 2016 door Gedeputeerde Staten formeel bekrachtigd.

Intrekgebied

Het plangebied is onderdeel van een intrekgebied: het gebied rondom een waterwingebied dat door Provinciale Staten is aangewezen ter bescherming van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwaterwinning, waarbinnen de verblijftijd van het grondwater tot aan de pompputten van het waterbedrijf ten hoogste 1000 jaar bedraagt.

Conform artikel 2.38 van de omgevingsverordening mogen in intrekgebieden geen bestemmingen worden toegekend die de winning van fossiele energie, zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas, mogelijk maken.

Het plan staat geen winning van fossiele energie toe en voldoet derhalve aan de omgevingsverordening op dit onderdeel.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

3.2.3 Overig provinciaal beleid

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

3.3 Regionaal niveau

3.3.1 Regionaal woningbouwprogramma Rivierenland

De gemeenten van de regio Rivierenland hebben afspraken gemaakt voor het opstellen en monitoren/actueel houden van een regionaal woningbouwprogramma. Het regionale woningbouwprogramma is een dynamische lijst die jaarlijks wordt geactualiseerd.

Toetsing van projecten

Alle projecten worden getoetst op drie punten:

• I. Planstatus

Van alle projecten is de planstatus geïnventariseerd. Vanuit de provincie wordt mede gestuurd op planologische hardheid. Het is van belang om te monitoren of kansrijke plannen opgenomen zijn/worden in harde bestemmingsplancapaciteit. Voorkomen moet worden dat plancapaciteit gebruikt wordt voor niet-kansrijke plannen of projecten die pas op zeer lange termijn ontwikkeld worden. Plannen met harde plancapaciteit worden 'groen' gemarkeerd. Plannen met zachte plancapaciteit zijn 'rood'.

Voorliggende ontwikkeling scoort op dit punt nog 'rood'. Onderliggend bestemmingsplan en voorliggend plan leidt tot een omslag naar 'groen'.

• II. Urgentie

Onder deze noemer vallen in ieder geval de plannen waar sprake is van een verbetering van locatie en omgeving zoals bij herstructurering en bedrijfssanering. Daarnaast kan een bepaald woningbouwprogramma, zoals voor senioren geschikte woningen in combinatie met zorgvoorzieningen, aanleiding zijn om prioriteit te geven aan een project.

Voor de ontwikkeling van het plan Casterhoven betreft de herstructurering van een gebied waar diverse functies (agrarische bedrijven; verspreide bewoning) aanwezig waren. Hiervan is een deel reeds gerealiseerd.

Hiermee scoort de ontwikkeling 'groen'.

• III. Woonmilieu, prijs en woningtype

In het WBO is aangegeven waar de belangrijkste tekorten en overschotten zijn. Het regionale woningbouwprogramma wordt hieraan getoetst. Dit kan aanleiding zijn om een aantal projecten opnieuw te bezien en mogelijk meer af te stemmen op de actuele vraag. Projecten worden gespiegeld aan de geschetste behoefte uit het WBO waarbij maatwerk per gemeente en kern mogelijk is. Een groot deel van de projecten bedient immers een specifieke, lokale vraag.

Dit past binnen het aantal opgevoerde woningen in woonagenda voor Casterhoven en hiermee scoort de ontwikkeling 'groen'.

Indeling projecten

Alle bekende projecten zijn getoetst en ingedeeld in drie categorieën.

• 1. Kansrijke plannen en/of korte termijn (realisatie binnen vijf jaar)

Dit zijn plannen die goed aansluiten op de actuele marktvraag. Deels gaat het dan om projecten met woningen in de lagere huur- en koopprijscategorieën. Ook zorggerelateerde woningen scoren hoog. Daarnaast lijkt de markt voor middeldure, en soms zelfs dure, koopwoningen weer aan te trekken. Alle projecten in categorie 1 zijn opgenomen in harde plancapaciteit. Kansrijke plannen waar nog geen vastgesteld bestemmingsplan voor is, worden opgenomen in categorie 2.

• 2. Plannen met aandachtspunten en/of middellange termijn (realisatie over vijf tot tien jaar)

De projecten in categorie 2 zijn plannen met een (beïnvloedbaar) risico. Zo kan het een kansrijk project zijn met als enige aandachtspunt dat er nog geen vastgesteld bestemmingsplan ligt. Andere belemmeringen zijn omgevingsfactoren zoals milieubelemmeringen of een te verwachten weerstand vanuit de omgeving.

Bij de toetsing wordt onderscheid gemaakt tussen plannen in categorie 2A waarvan verwacht wordt dat de oplevering gepland is voor de middellange termijn (2020-2025) en plannen in categorie 2B met aandachtspunten of belemmeringen.

• 3. Risicovolle plannen en/of lange termijn (realisatie tien jaar of verder)

Een deel van deze plannen betreft een of meer fasen van een groter project. Ook zijn er projecten die nog niet aansluiten op de actuele marktomstandigheden of waar concrete knelpunten gesignaleerd zijn. Tot slot zijn het projecten die ooit een keer bedacht zijn, in de tijd dat er nog onbeperkt plannen gemaakt werden, maar waarvan nu ingeschat wordt dat deze niet meer tot ontwikkeling komen.

De projecten uit de categorieën 1 en 2 vormen gezamenlijk het Regionale Woningbouwprogramma Rivierenland. De voorliggende ontwikkeling is opgenomen in het regionale woningbouwprogramma in de lijst projecten categorie 2. Op planstatus, urgentie en programma scoort de ontwikkeling goed.

Conclusie

Voorliggende ontwikkeling is opgenomen in het regionale woningbouwprogramma en past hiermee in regionale afspraken.

3.3.2 Overig regionaal beleid

Het overige regionale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

3.4 Gemeentelijk beleid

In het bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelgebied A, fase 3' is reeds aangetoond dat de ontwikkeling van woningbouw gewenst is op deze locatie volgens de Structuurvisie Neder-Betuwe 2015. Deze ontwikkelrichting is niet veranderd bij de vaststelling van de Structuurvisie Neder-Betuwe 2018. In het Bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelplan A, fase 3' is daarnaast reeds aangegeven dat de aanpassingen van een appartementencomplex naar grondgebonden woningen ten opzichte van het Structuurplan passend waren.

Hierna is ingegaan op het woonbeleid en het Neder-Betuws Verkeer- en Vervoerplan van de gemeente.

3.4.1 Woonvisie 2016-2021

Het gemeentelijke woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie 2016-2021. De gemeente streeft naar een versterking en verbetering van het woonklimaat, zodat Neder-Betuwe een sterke gemeente met vitale kernen blijft. De woonvisie is gebaseerd op het regionale woningbehoefteonderzoek uit 2015.

De uitbreidingswijk Casterhoven is expliciet genoemd in de woonvisie. Daarbij wordt ingezet op het toevoegen van duurzaam aantrekkelijke woningen voor diverse doelgroepen. Het omzetten van de vrijstaande woning naar een twee-onder-een-kap woning past binnen deze ontwikkelrichting, waarmee het plan past in de Woonvisie 2016-2021.

3.4.2 Woningmarktmonitor

Met het omzetten van de vrijstaande woning naar een twee-onder-een-kap woning wordt één woning toegevoegd aan de uitbreidingswijk Casterhoven. Uit de woningmarktmonitor Gemeenten Neder-Betuwe en Buren 2013 blijkt dat er ruimte is voor een grotere toename aan woningen waardoor de extra woning goed passend is en geen significant effect heeft op de gehele woningbouwopgave en plannen die er reeds zijn.

3.4.3 Neder-Betuws Verkeer- en Vervoerplan

Het Neder-Betuws Verkeer- en Vervoerplan (NBVVP) geeft het gemeentelijke verkeersbeleid weer tot 2020 en vormt daarmee het kader voor de te realiseren maatregelen en vraagstukken op het gebied van verkeer en vervoer.

In deze paragraaf worden de voor de gehele uitbreidingswijk Casterhoven relevante delen uit het NBVVP beschreven.

• Autoverkeer:

• a. De Hoofdstraat en de Broekdijk krijgen de functie van gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom.
• b. De Hoofdstraat verbindt de wijk met de provinciale weg N233 en de autosnelweg A15 op kleine afstand aan de zuidzijde, en het centrum van de kern Kesteren aan de noordzijde.

• Fietsverkeer:

• a. De Hoofdstraat en de Broekdijk zijn opgenomen in het regionale fietsroutenetwerk. De Hoofdstraat heeft tevens de functie van recreatieve fietsroute.
• b. Via de Broekdijk is het treinstation van Kesteren bereikbaar.
• c. De Hoofdstraat draagt zorg voor de verbinding met het centrum van de kern.

• Openbaar vervoer:

• a. Kesteren ligt aan de regionale spoorlijn Tiel-Arnhem. Op korte afstand ten noordoosten van de uitbreidingswijk ligt het treinstation.
• b. Er loopt een buslijn over de Hoofdstraat. Van en naar het treinstation lopen meerdere (buurt)buslijnen naar de omliggende kernen.

Geconcludeerd wordt dat de uitbreidingswijk Casterhoven en daarmee voorliggend initiatief voor de twee-onder-een-kap woning voor de drie vervoersmiddelen goed ontsloten is.

3.4.4 Overig gemeentelijk beleid

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

Voor een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de uitvoerbaarheid aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

In het bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelgebied A, Fase 3' zijn alle relevante aspecten uitgebreid behandeld. De conclusies inzake deze aspecten in dit bestemmingsplan zijn grotendeels gelijk voor voorliggende omzetting van een vrijstaande woning naar een twee-onder-een-kap woning, gezien alleen het woningtype is aangepast en de dichtheid met 1 woning toeneemt. Desalniettemin zijn alle aspecten opnieuw kort beschouwd en nogmaals uitgebreid behandeld indien er sprake is van een verandering van de mogelijke effecten op deze aspecten. Voor de algemene informatie en regelgeving wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Casterhoven, Deelgebied A, Fase 3'.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

In het vigerende bestemmingsplan is het perceel reeds bestemd als 'Wonen - 1'. Daarnaast is met behulp van bodemonderzoek aangetoond dat er geen vervuiling in de grond aanwezig is die een belemmering vormt voor woningbouw. Sinds het uitvoeren van het bodemonderzoek hebben ter plaatse geen activiteiten plaatsgevonden die tot bodemverontreiniging leiden. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de gronden geschikt zijn voor de gevoelige functie van wonen.

4.1.2 Lucht

In het vigerende bestemmingsplan is reeds aangetoond dat er sprake is van een goede luchtkwaliteit ter plaatse en dat de gehele ontwikkeling van Casterhoven, Deelgebied A, fase 3 niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

In de toekomstige situatie wordt één van de reeds geprojecteerde vrijstaande woningen omgezet naar een twee-onder-een-kap woning. Daarmee is sprake van een nagenoeg gelijk blijvende planologische situatie, namelijk de toename van 1 woning. Geconcludeerd kan worden dat dit geen gevolgen heeft voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

4.1.3 Geluid

Uit het akoestisch onderzoek dat is uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan dat voor het vigerend bestemmingsplan is vastgesteld wordt geconcludeerd dat ter plaatse van het destijds bedachte appartementencomplex op enkele geveldelen meer dan 53 dB wordt behaald. In het vigerend bestemmingsplan is reeds geconcludeerd dat met het nieuwe bouwvlak en opzet er woningen kunnen worden gerealiseerd en dat dit in verantwoord is, eventueel met een hogere waarde. De twee onder één kapwoning is op groter afstand gelegen dan het bouwvlak toelaat. Dit komt alleen maar ten gunste van de geluidsbelasting op de gevel. Bij de gekozen uitgebreide omgevingsvergunningprocedure is geen hogere waarde procedure nodig. Bij de omgevingsvergunning zal worden aangetoond dat er wordt voldaan aan de gestelde eisen van de binnenwaarden uit het Bouwbesluit. Geconcludeerd wordt dat er geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het initiatief ten aanzien van akoestiek.

4.1.4 Geur

In het vigerende bestemmingsplan is reeds aangetoond dat geurhinder van veehouderijen geen knelpunt vormt voor de ruimtelijke ontwikkelingen. Sinds de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan zijn er geen nieuwe veehouderijen bij gekomen. Geconcludeerd wordt dat voorliggend initiatief daarmee uitvoerbaar is ten aanzien van het aspect geur.

4.1.5 Milieuzonering en spuitzonering

In het vigerende bestemmingsplan is reeds aangetoond dat het gehele deelgebied A, Fase 3 zich buiten de richtafstanden van de bedrijven in de buurt bevindt. Voorliggende ontwikkeling van de twee-onder-een-kap woning ligt daarnaast ook ver buiten het invloedsgebied van het aangehaalde fruitteelt bedrijf aan de Broekdijk 128. Geconcludeerd wordt dat voorliggend initiatief daarmee uitvoerbaar is ten aanzien van het aspect milieuzonering.

4.1.6 Externe veiligheid en explosieven

In het vigerende bestemmingsplan is reeds aangetoond dat er geen nadere eisen aan het plan gesteld hoeven te worden in het kader van het aspect externe veiligheid. Sinds de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan zijn er geen nieuwe risicovolle bronnen bij gekomen. Daarnaast is het plangebied in voldoende mate onderzocht op niet gesprongen explosieven en vrijgegeven voor ontwikkeling van de woningen. Geconcludeerd wordt dat voorliggend initiatief daarmee uitvoerbaar is ten aanzien van het aspect externe veiligheid.

4.2 Water

In het vigerende bestemmingsplan is in de berekening van de waterbalans voor het grondgebruik bij grondgebonden woningen rekening gehouden met een verhardingspercentage van 55%. Op basis van het verhard oppervlak is de benodigde waterberging uitgerekend, en uiteindelijk zelfs een overschot aan bergingsmogelijkheden gerealiseerd. Bij voorliggende ontwikkeling stijgt het bebouwd oppervlak van het perceel niet aangezien gezien er nog steeds sprake is van grondebonden woningen. Voorliggende omzetting van de vrijstaande woning naar een twee-onder-een-kap woning is uitvoerbaar ten aanzien van het aspect water.

4.3 Ecologie

In het vigerende bestemmingsplan is reeds aangetoond dat het plan niet leidt tot de aantasting van beschermde soorten en/of beschermde gebieden. Daarbij wordt aangegeven dat er tijdens de uitvoering echter rekening dient te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van vleermuizen en de grote modderkruiper. Deze aanbevelingen zullen ook voor voorliggend initiatief worden gedeeld met de uitvoerder van de werkzaamheden.

4.4 Verkeer

In het vigerende bestemmingsplan is voor de vijf vrijstaande woningen een kavelpaspoort met nadere stedenbouwkundige invulling van voorliggend perceel opgenomen. In dat plan was een toegangsweg ingetekend tot de zuidelijke rand van het kavel waar nu de twee-onder-een-kap is geprojecteerd. In de nieuwe situatie is deze toegangsweg doorgetrokken tot de noordelijke grens, om de meest noordelijke twee-onder-een-kap woning te kunnen bereiken. In paragraaf 2.2 is weergegeven hoe de verkeerssituatie gaat worden. De aansluiting op de overige toegangs- en ontsluitingswegen blijft gelijk. De hoeveelheid verkeer zal door de extra woning niet merkbaar toenemen waarmee geconcludeerd wordt dat deze omliggende wegen deze verkeersbewegingen gemakkelijk kunnen verwerken.

In mei 2017 heeft de gemeente Neder-Betuwe de Nota Parkeernormen 2017 vastgesteld. De parkeernorm voor een vrijstaande woning is 2,7 en voor een twee-onder-een-kap woning 2,6 parkeerplaatsen per woning. Hiermee neemt de parkeerdruk toe met 2,5, en komt de totale parkeerbehoefte voor de 4 vrijstaande woningen en de twee-onder-een-kap woningen uit op 16 parkeerplaatsen. Op eigen terrein van alle 6 de woningen is rekening gehouden met een dubbele oprit met garage, waarvan de middelste van de drie vrijstaande woningen een lange dubbele oprit heeft met garage. In het openbaar gebied zijn 5 parkeerplaatsen voor deze woningen beschikbaar. Conform de Parkeernota is er daarmee een overschot van 0,3 parkeerplaats en is het plan uitvoerbaar ten aanzien van het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

Archeologie

In het parapluplan archeologie heeft het plangebied een klein puntje met nog een dubbelbestemming Waarde Archeologie 2. Op basis van deze waarde geldt een onderzoeksplicht voor bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 1.000 m² en dieper dan 30 cm. Het gedeelte dat het plangebied raakt is vele malen kleiner. Bovendien zijn de woningen erbuiten geprojecteerd waardoor er ook ter plaatse van de dubbelbestemming niet dieper dan 30 cm wordt gegraven. Geconcludeerd wordt dat voorliggend initiatief daarmee uitvoerbaar is ten aanzien van het aspect archeologie.

Cultuurhistorie

In het vigerende bestemmingsplan zijn in het ontwerp voor de wijk Casterhoven de historische landschappelijke karakteristieken geïntegreerd. Daarnaast in dit bestemmingsplan aangetoond dat de Romeinse Limes door dit gebied liep, maar dat er met de ontwikkeling van de wijk geen Limes-onderdelen bekend zijn of zijn aangetroffen. Dit is met voorliggende omzetting van de vrijstaande woning naar een twee-onder-een-kap woning niet gewijzigd. Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect cultuurhistorie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door een overeenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Deze overeenkomst zal als een separate rapportage worden opgenomen. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Procedure

5.1 Inspraak en overleg

Inspraak

Gezien de beperkte omvang van voorliggend initiatief wordt de vergunning gelijk als ontwerp (voornemen) gepubliceerd. Belanghebbenden hebben vervolgens nog de ruimte om hun zienswijzen te geven.

Overleg

Met het vigerend bestemmingsplan is reeds in het kader van het wettelijk overleg besproken met het waterschap Rivierenland, omgevingsdienst Rivierenland en de provincie Gelderland. Voorliggend initiatief betreft geen wezenlijke verandering en raakt dan ook niet deze belangen.

5.2 Van ontwerp naar vaststelling

De omgevingsvergunning is voorbereid met toepassing van een uitgebreide procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo juncto artikel 3.10 Wabo. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken heeft voor een periode van zes weken, van woensdag 11 september 2019 tot en met woensdag 23 oktober 2019, voor eenieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen tegen het plan ingediend.