Elst, bedrijventerrein De Aam

4.4 Bestemmingsplan

Voorliggend plan is beheersmatig van aard. Dit houdt in dat de bestaande situatie, zoals die bij het opstellen van het bestemmingsplan bekend is, wordt vastgelegd. Dit betekent echter niet dat de bestaande ruimtelijke situatie voor de komende tien jaar wordt bevroren. Binnen bestaande functies worden in meer of mindere mate mogelijkheden geboden voor veranderingen ten aanzien van het gebruik of de bebouwing. Onderstaand worden deze mogelijkheden per functie beschreven. In hoofdstuk 5, beschrijving van de bestemmingen, is vervolgens aangegeven hoe deze mogelijkheden in dit bestemmingsplan juridisch zijn vastgelegd.

Indien en voor zover zich binnen de planperiode van het bestemmingsplan “Elst, bedrijventerrein De Aam” alsnog nieuwe ontwikkelingen aandienen, zal op dat moment bezien moeten worden of daarvoor een afzonderlijke herziening van het bestemmingsplan kan worden gemaakt dan wel een afwijking kan worden verleend.

Bedrijven

De bedrijfsfunctie is de belangrijkste functie in het plangebied. Alle bedrijven zijn gekoppeld aan een milieucategorie ten behoeve van de zonering. De milieucategorieën in dit plan zijn beperkt tot en met 4.2. Dit betekent dat bedrijven en instellingen genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten in het plangebied zijn toegestaan (categorie 2 t/m 4.2). Bestaande bedrijven die vallen onder een hogere milieucategorie dan ter plaatse is toegestaan zijn specifiek bestemd met een aanduiding. Hiermee wordt recht gedaan aan de huidige juridisch-planologische situatie in het plangebied. Daar waar de aanwezigheid van gevoelige bestemmingen dat toestaat wordt een hogere milieucategorie toegestaan tot een maximum van categorie 4.2. Dit komt de flexibiliteit van het bestemmingsplan ten goede. De zoneringsmethode en de gebruikte Staat van bedrijfsactiviteiten zijn indicatief.

Voor de benodigde extra flexibiliteit is het daarom toegestaan om bedrijvigheid op te richten en in werking te hebben, zoals de VNG-publicatie deze kent in de naast hogere categorie dan die bestemd is. Dit mag echter pas nadat hiervoor een wijzigingsbevoegdheid is afgegeven. Daarnaast kunnen bedrijven middels een afwijking activiteiten uitvoeren die niet genoemd worden in de bedrijvenlijst als zij naar aard en intensiteit vergelijkbaar zijn met wel in de lijst genoemde bedrijven. Voor een deel van het plangebied is naar aanleiding van de Visie Elst Zuidoost langs de Aamsestraat de aanduiding 'bedrijven tot en met categorie 2', als opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, opgenomen.

Ten noorden/westen van de Eisenhowerplas is ter versterking van herkenbaarheid en (economische) structuur een clustering van volumineuze detailhandel beoogd. Voor dit gebied is de functieaanduiding “detailhandel volumineus” opgenomen.

Stedenbouwkundige toelichting n.a.v. aanpassing bouwhoogtes

De beleving van een gebied wordt bepaald door het samenspel van (openbare) ruimte, bebouwing en groen. Voor de leesbaarheid van het bestemmingsplan 'Elst, bedrijventerrein De Aam' is het daarom van belang een onderscheid aan te brengen tussen hoofdstructuren en substructuren.

Het onderscheid wat betreft deze structuren ligt tussen de hoofdontsluitingsroutes en overige wegen. Hoofdontsluitingswegen maken daarbij deel uit van een netwerk van een hogere orde of sluiten hier op aan. Voor bedrijventerrein de Aam betekent dit dat de Industrieweg Oost, de Pascalweg, de Archimesweg en het oostelijk deel van de Nijverheidsweg ruimtelijk behoren tot hoofdstructuur van de Aam.

Dit onderscheid wordt mede benadrukt door de toegestane bebouwingshoogte te variëren. Langs de wegen, die onderdeel uitmaken van de ruimtelijke hoofdstructuur, te stellen op 12 meter, terwijl voor de overige wegen wordt een bebouwingshoogte van 10 meter aangehouden. Bij de westentree van de parkway wordt daarbij een stedenbouwkundig accent mogelijk gemaakt door voor één specifiek kopgebouw de bouwhoogte te verhogen naar 13,5 meter.

De bebouwing langs de nieuwe westentree (waar ook het accent aan ligt) heeft een maximale bouwhoogte van 12 meter. Dit geldt ook voor het gebouw op de hoek Industrieweg Oost/ Platinaweg. Zo mag alle bebouwing langs de interne hoofdstructuren als de parkway een bouwhoogte van 12 meter hebben. Een uitzonderingen hierop is het accent en het bouwvlak waar een bouwhoogte geldt van maximaal 14 meter.

Een bijzonder element vormt de Eisenhowerplas, waarvoor nieuwe ontwikkeling is opgenomen in de visie Elst Zuid-oost is opgesteld. Hier liggen kansen voor een nieuwe typologie bebouwing, waardoor de nadruk voor de zone rond de Eisenhowerplas meer komt te liggen op verblijven.

Om de overgang tussen het bestaande bedrijventerrein op een juiste wijze vorm te geven is een beperking van de bouwhoogte rond de plas wenselijk. Bij percelen waarbij de volledige bouwhoogte in het huidige bestemmingsplan niet gebruikt is, betekent dit dat wordt teruggegaan naar een bouw/goothoogte van 10/10m. Voor bestaande situaties en lopende ontwikkelingen wordt de huidige hoogte aangehouden.

Wonen

De woonfunctie is een ondergeschikte functie in het plangebied. Wijziging van de woonfunctie in een bedrijfsfunctie is middels een wijzigingsbevoegdheid toegestaan. Het toevoegen van nieuwe woningen is niet toegestaan. Wel mogen bestaande woningen worden uitgebreid of veranderd binnen stedenbouwkundig aanvaardbare grenzen.

Binnen het plangebied is onderscheid gemaakt in de bestemmingen “Wonen” en “Tuin”, waarbij de bestemming “Wonen” meer toestaat op het gebied van aan- en uitbouwen. De hoofdgebouwen zijn binnen een bouwvlak opgenomen en strak begrensd, zodat niet verdekt grote bouwmogelijkheden ontstaan. Binnen en buiten het bouwvlak is wel ruimte voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en carports.

Bij recht is een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, indien aan de gestelde voorwaarden in de regels wordt voldaan. Dit omdat hiermee tegemoet wordt gekomen aan de wens van velen om ook thuis enige activiteiten/werkzaamheden te ontplooien. Het gebruik van een deel van de woning en/of de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis kan uitsluitend op basis van een afwijking mogelijk worden gemaakt. Op grond van de regels kunnen burgemeester en wethouders afwijken en een woon-/werkeenheid of een recreatieve voorziening toestaan, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Tevens is het mogelijk af te wijken en een bijgebouw te gebruiken als afhankelijke woonruimte, indien dit in het kader van mantelzorg noodzakelijk is. De noodzaak dient te worden aangetoond op basis van een indicatiestelling van het Centrum Indicatiestelling Zorg of een vergelijkbare instelling.

Groengebieden en agrarische percelen

Aan de randen van het plangebied en rondom de Eisenhowerplas bevinden zich (kleinschalige) groenvoorzieningen. Deze groengebieden hebben de bestemming “Groen” gekregen, waarbinnen onder andere de mogelijkheid bestaat voor paden. De bestaande agrarische percelen zijn met de bestemming “Agrarisch” vastgelegd. In het plan is de wijzigingsbevoegdheid overgenomen uit het voorgaande bestemmingsplan, om de agrarische bestemming te (kunnen blijven) wijzigen naar een bedrijfsbestemming.

Verkeer en water

De bestaande wegenstructuur en waterlopen zijn in het bestemmingsplan vastgelegd. Ook de (voormalige) railinfrastructuur op het oude emplacement is als zodanig bestemd (zie ook paragraaf 2.5.3). Ten aanzien van de inrichting van wegen, voet- en fietspaden met bijbehorende bermen, snippergroen, uitritten en waterlopen biedt het bestemmingsplan een grote mate aan flexibiliteit. In de huidige situatie is de spoorwegovergang ter plaatse van het station een drukke overweg. Het is van belang dat in de toekomst een goede ontsluiting en doorstroming van het verkeer van (woon)gebieden ten noorden van het plangebied en verkeer van de A325 gewaarborgd blijft.

Hierdoor is een nieuwe ontsluiting op de spoorwegovergang ter plaatse van Bemmelseweg voorzien. Deze nieuwe ontsluitingsweg takt aan op de Industrieweg Oost en vervolgens de Nieuwe Aamsestraat. Deze ontwikkeling vindt echter plaats buiten de kaders van voorliggend bestemmingsplan. De wegen in het plangebied zijn inclusief genoemde bijbehorende voorzieningen globaal als “Verkeer” bestemd. Dit is gedaan om aan de praktijk van alle dag tegemoet te komen, de inrichting van de openbare ruimte wil namelijk nog wel eens veranderen. De loop van een wandelpad, de aanpassing van een bocht in een weg en het verleggen van een groenstrook zal binnen de plantermijn op meerdere locaties kunnen voorkomen. Dit plan voorziet in die aanpassingen. De grotere groene gebieden en grotere waterlopen zijn wel als “Groen” of “Water” bestemd. De hoofdafvoerende watergangen hebben de bestemming “Water” gekregen. Zo garandeert het bestemmingsplan de huidige afwatering van het gebied. De hoofdafvoerende watergangen worden verder beschermd door een dubbelbestemming “Waterstaat – Waterlopen”

Basisregels verbeelding

Als ondergrond voor de bestemmingsverbeelding is gebruikt gemaakt van de meest actuele Grootschalige Basiskaart Nederland (GBKN). Doel van de ondergrond is om de gebruikers van het bestemmingsplan inzicht te geven in waar straten, percelen en gebouwen zich bevinden. Niet relevante informatie wordt niet getoond. De volgende zaken worden wel getoond: wegen, waterpartijen, bebouwing, straatnamen en huisnummers. De ondergrond wordt vanaf het moment van ter visie legging van het ontwerp bestemmingsplan niet meer gewijzigd. Diverse functies in het plangebied zijn niet opgenomen in het SVBP en zijn met een specifieke aanduiding weergegeven op de verbeelding. De volgende lettercodes worden toegepast:

Aanduiding	Lettercode	Omschrijving/toelichting
specifieke bouwaanduiding - VD1	sba-VD1	Dubbel- en vrijstaande woning in 1 bouwlaag
specifieke bouwaanduiding - VD2	sba-VD2	Dubbel- en vrijstaande woning in 2 bouwlagen
specifieke bouwaanduiding - geluidswerende voorziening	sba - gwv	geluidswerende voorzieningen
praktijkruimte	prr	praktijkruimte bestaand
specifieke vorm van bedrijventerrein - betonfabriek	sbt-bf	betonfabriek
specifieke vorm van bedrijventerrein - metaaloppervlaktebehandelingsbedrijf	sbt-mbb	metaaloppervlaktebehandelingsbedrijf
specifieke vorm van bedrijventerrein – zend-//ontvangstinstallatie	sbt-zo	zend-/ontvangstinstallatie
specifieke vorm van bedrijventerrein - olieinzameling	sbt-ol	olieinzameling
specifieke vorm van bedrijventerrein - slachterij	sbt-st	slachterij
specifieke vorm van bedrijventerrein - textielverwerkingsbedrijf	sbt-tvb	textielverwerkingsbedrijf
specifieke vorm van bedrijventerrein - sociale werkplaats	sbt-sw	sociale werkplaats
specifieke vorm van bedrijventerrein - dagcentrum	sbt-dc	een dagcentrum voor gehandicapten
specifieke vorm van bedrijventerrein - trainingscentrum	sbt-trc	een politie trainingscentrum
specifieke vorm van bedrijventerrein - dagcentrum	sbt-dc	dagcentrum

Retrospectieve toets

De toets behelst een inventarisatie van alle illegale situaties. Vervolgens worden al deze situaties getoetst aan het beleidskader waar het nieuwe plan op is gebaseerd. Hieruit blijkt op een inzichtelijke en transparante wijze of de bestemmingsplanovertreding al of niet kan worden gelegaliseerd. Op de inventarisatiekaart en in de inventarisatietabel (beide opgenomen in bijlage 1 en 2 bij deze toelichting) is verder te zien op welke punten dit bestemmingsplan een andere bestemming(regeling) kent dan het voorgaande bestemmingsplan. De inventarisatiekaart heeft ten grondslag gelegen aan dit bestemmingsplan.