Molen- en Asserstraat in Beilen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Inleiding

De initiatiefnemer is van plan om op de locatie Asserstraat 8 te Beilen de bestaande, vervallen woning te slopen. De bestaande woning wordt vervangen door een dubbele woning aan de Asserstraat en een dubbele woning aan de Molenstaat. Deze ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan.

Om de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied planologisch-juridisch mogelijk te maken, is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Asserstraat 8 in Beilen. Het perceel ligt aan de voorzijde aan de Asserstraat en grenst aan de achterzijde aan de Molenstraat. In Bijlage 1 Situering plangebied is een kaart met de exacte begrenzing van het plangebied opgenomen.

Op de hierna volgende luchtfoto is de ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding: Ligging plangebied

1.3 Planologisch-juridische regeling

De huidige juridische regeling van de betreffende gronden is neergelegd in het bestemmingsplan 'Beilen'. Daarin hebben de gronden die deel uitmaken van dit herzieningsplan de bestemming 'Wonen'.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Molen- en Asserstraat in Beilen' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding, schaal 1:1.000 (tek. nr. NL.IMRO.1731.MolenAsserstraat-VST1);
• regels.

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten samen 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied en bouwplan

2.1 Beschrijving bestaande situatie

Het plangebied ligt aan de rand van het centrumgebied van Beilen. De Asserstraat is een oude uitvalsweg in de richting van Assen. Het perceel ligt in een kom van de splitsing Asserstaat en Molenstraat. Aan de voorzijde grenst het perceel aan de Asserstraat en aan de achterzijde aan de Molenstraat.

Op het perceel staat nu een oude vervallen boerderij. De voorgevel van het pand staat dicht op de weg en stoep, en in lijn met de voorgevels van de naburige panden. De goten aan de Asserstraat en Molenstraat zijn laag en de bebouwing relatief kleinschalig. De meeste panden zijn vrijstaand. Langs de wegen bevindt zich geen of nauwelijks openbaar groen.

Afbeelding: Voorzijde, Asserstraat (bron: Google Earth)

Afbeelding: Achterzijde, Molenstraat (bron: Google Earth)

2.2 Nieuwe invulling voor het perceel

Het plan gaat uit van de sloop van een bestaand, vervallen pand. Het pand wordt vervangen door twee halfvrijstaande woningen aan de Asserstraat en twee geschakelde woningen komen aan de zijde van de Molenstraat te staan.

Met dit plan wordt invulling gegeven aan het principe om inbreiding voor uitbreiding te laten gaan. Op een bestaande bebouwde locatie in het bestaand bebouwd gebied worden nu vier in plaats één woning toegestaan. Nieuwe woningen toestaan in dit gebied is een goede vervolgfunctie voor een herontwikkelingslocatie binnen het dorp. Gezien de hoge bebouwingsdichtheid zijn andere functies vaak ook niet passend op dit soort locaties (in verband met mogelijke overlast). Daarnaast is hier sprake van een kwaliteitsverbetering voor deze locatie. Een vervallen boerderij en een verrommeld perceel worden vervangen door nieuwe woningen.

Het plan voor de woningen is ontwikkeld op de plek waar nu een voormalige woning staat. De woning verkeert in een zeer slechte staat van onderhoud en is slooprijp. Het behouden van de woning is daarom niet mogelijk. Daarnaast is zoveel gewijzigd in de bestaande structuren en materialiseren dat de originele toestand onherkenbaar is geworden.

Een ander aspect wat hergebruik vrijwel onmogelijk maakt, is de afstand tot de zijdelingse perceelgrens maar ook de voorerfgrens. De voorgevel staat te dicht op het trottoir. Daarmee is deze woning ook gelijk uit de toon met de andere lintbebouwing langs de Asserstraat.

Voor wat betreft het ontwerp voor de nieuwbouw is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de bestaande bebouwingskarakteristiek. Hierbij valt te denken aan klassieke kapvorm, bouwhoogte (twee lagen met kap) en het doorzicht tussen de gebouwen. Laatstgenoemde wordt bereikt door een respectabele afstand tot de erfgrens in acht te nemen.

De woningen aan de Molenstraat worden opgenomen in het ritme en karakteristiek van de bebouwing in de straat.

2.2.1 Stedenbouwkundig plan

Het bestaande pand wordt gesloopt en vervangen door een dubbele woning aan de Asserstraat. Het pand wordt voorzien van een mansardekap. De goothoogte wordt 3,5 meter. De nokhoogte 9 meter. De voorgevel van het pand wordt in lijn met de voorgevels van de bestaande aangrenzende panden gezet. Het huidige bebouwingsbeeld (panden dicht langs de weg) blijft daarmee intact.

Aan de zijde van de Molenstraat worden twee geschakelde woningen teruggebouwd, met elk een mansarde. De woningen worden uitgevoerd met een goothoogte van 3,5 meter en een nokhoogte van 9 meter. De woningen sluiten hiermee aan bij het huidige bebouwingsbeeld van woningen met een kap en de goothoogte.

Parkeren vindt plaats op eigen terrein.

Het bouwplan voor de dubbele woning aan de Asserstraat is opgenomen in Bijlage 2 en voor de dubbele woning aan de Molenstraat is het bouwplan weergegeven in Bijlage 3.

2.2.2 Beeldkwaliteit en welstand

De Welstandsnota van de gemeente Midden-Drenthe regelt het welstandsbeleid in de gemeente. Omgevingsvergunningen voor nieuwe gebouwen moeten worden getoetst aan de welstandseisen.

Daarnaast heeft de gemeente Midden-Drenthe een beeldkwaliteitsplan voor het centrumgebied van Beilen opgesteld. Hierin zijn eisen opgenomen voor het zogenaamde historische lint, waar de Asserstraat deel uit van maakt. De richtlijnen uit het beeldkwaliteitsplan voor het centrum van Beilen zijn opgenomen in paragraaf 3.4.7.

Concreet is in dit geval van belang dat de nieuwe bebouwing past in de bestaande omgeving. In de bestaande situatie is zowel aan de Asserstraat als aan de Molenstraat sprake van een gevarieerd bebouwingsbeeld. De kapvorm en richting zijn verschillend, maar er is veelal sprake van een lage gootlijn. De beoogde bebouwing sluit daar bij beide wegen naadloos op aan. De kapvorm, mansardekap, is eveneens een toegepaste vorm die herkenbaar en acceptabel is langs deze wegen.

Voor wat de materialisatie betreft zal ook aansluiting worden gezocht bij wat er in de omgeving aan materiaal en kleuren is gebruikt. Het voornoemde kader draagt er toe bij dat de nieuwe bebouwing zich uitstekend voegt in de bestaande stedenbouwkundige setting.

2.2.3 Duurzaam bouwen

Duurzaam bouwen is het op zodanige manier bouwen dat gedurende de gehele levensloop van het gebouw en de gebouwde omgeving zo min mogelijk (milieu-)belasting ontstaat. Aandacht voor duurzaamheid betekent expliciete aandacht voor een gezond, leefbaar binnenmilieu van de woningen, beperkingen van de negatieve gevolgen voor mens en milieu en beperkingen van de woonlasten op termijn (energierekening).

Zoveel mogelijk zal het concept duurzaam bouwen worden toegepast. Hierbij moet voornamelijk gedacht worden aan:

• duurzaam slopen, om de materialen die vrijkomen bij de sloop opnieuw te kunnen gebruiken (hergebruik en recycling);
• gebruik van duurzame materialen die rekening houden het milieu en de gezondheid van bewoners;
• een gezond binnenmilieu bijvoorbeeld door goede ventilatie om vocht, schimmel en ophoping van schadelijke stoffen te voorkomen;
• verantwoord watergebruik;
• zo mogelijk vloerverwarming en laagwater temperatuursysteem;
• zo mogelijk een lagere energieprestatiecoëfficient (EPC) als de EPC-grenswaarde van 0,6.

Omdat het perceel in een grondwaterbeschermingsgebied ligt, gelden de regels uit de provinciale omgevingsverordening. Deze regels hebben tot doel het grondwater te beschermen tegen vervuiling. Voor nieuwe bebouwing gelden als regels dat het verboden is om afstromend water van gebouwen en verhardingen in de bodem te lozen. Parkeergelegenheden die niet bestemd zijn voor privégebruik moeten worden voorzien van aaneengesloten verharding.

In verband met een gescheiden rioleringssysteem geldt dat hemelwater en afvalwater gescheiden worden afgevoerd. Hemelwater wordt bovengronds afgevoerd (niet in riolering) via grindbakken of een vijver in de tuin.

2.2.4 Doelgroepen en prijsklasses

In het gemeentelijk Woonplan staat het volgende citaat:

"Het accent van de woningbouwopgave in Beilen zal liggen op jonge gezinnen (deze hebben zich het meeste van elders in onze gemeente gevestigd), starters en senioren. Om starters aan een woning te helpen zal onder andere de doorstroming worden gestimuleerd. Door woningen voor ouderen te bouwen (onder andere in het woonservicezonegebied) kunnen woningen voor starters vrijkomen".

De plek leent zich daar ook goed voor gezien de afstand van de winkels en de afstand naar het centrum toe. De grondgebonden woningen aan de Asserstraat en de Molenstraat zijn geschikt als gezinswoning en ook zeer geschikt voor starters. De woningen krijgen een vraagprijs van circa € 225.000,- (vrij op naam) .

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Algemeen

Het Europese, nationale en provinciale beleid voor ruimtelijke ordening is neergelegd in onder meer beleidsnota's, verordeningen en structuurvisies. Het beleid van hogere overheden werkt meestal door in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen.

Met het beleid van hogere overheden gaan over het algemeen heel andere belangen gepaard en is sprake van een ander schaalniveau dan het niveau van een (kleinschalig) bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt daarom uitsluitend ingegaan op beleid dat voor de ontwikkeling van het plangebied van toepassing is.

3.2 Rijksbeleid

Het ruimtelijk beleid van het Rijk heeft betrekking op de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid op nationaal en is onder meer verwoord in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur. Hierin worden geen uitspraken gedaan over lokale kleine inbreidingslocaties.

Met deze inbreiding worden geen nationale belangen geschaad en er wordt daarom op geen enkele wijze afbreuk gedaan aan het ruimtelijk beleid van het rijk.

3.3 Provinciaal beleid Drenthe

Omgevingsvisie Drenthe

Op 2 juni 2010 is de Omgevingsvisie door Provinciale Staten van de provincie Drenthe vastgesteld. Momenteel wordt de omgevingsvisie geactualiseerd (ontwerp, januari 2014). Het doel van de actualisatie is met name aanvulling en verheldering van de visie, waaronder verduidelijking van de omgang met kernkwaliteiten en kernwaarde.

De missie uit de Omgevingsvisie luidt: 'Het koesteren van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten'.

De kernkwaliteiten zijn:

• rust, ruimte, natuur en landschap;
• oorspronkelijkheid;
• naoberschap;
• menselijke maat;
• veiligheid;
• kleinschaligheid (Drentse schaal).

Om de missie te bereiken, wil de provincie vier robuuste systemen ontwikkelen. Deze vier systemen zijn: het sociaal-economisch systeem, het watersysteem, het landbouwsysteem en het natuursysteem. Daarnaast is voor het bereiken van de missie de ruimtelijke kwaliteit van belang. De provincie wil ontwikkelingen stimuleren die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. Deze kwaliteit zit voor de provincie in het zorgvuldig gebruikmaken van de ruimte, het behouden en waar mogelijk versterken van de kernkwaliteiten en het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving.

Verordening Ruimtelijk Omgevingsbeleid

Naast de Omgevingsvisie is op 9 maart 2011 de Verordening Ruimtelijk Omgevingsbeleid door Provinciale Staten van de provincie Drenthe vastgesteld. Deze is op 14 april 2011 in werking getreden en bevat voorschriften waaraan ruimtelijke plannen dienen te voldoen.

SER-ladder

Voor de SER-ladder geldt het volgende:

• 1. Gebruik de ruimte die al beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie of door herstructurering beschikbaar kan worden gemaakt.
• 2. Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen.
• 3. Indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde. Daarbij dienen de verschillende relevante waarden en belangen goed te worden afgewogen in een gebiedsgerichte aanpak. Door een zorgvuldige keuze van de locatie van 'rode' functies en door investeringen in kwaliteitsverbetering van de omliggende groene ruimte moet worden verzekerd dat het meerdere ruimtegebruik voor wonen, bedrijventerreinen of infrastructuur de kwaliteit van natuur en landschap respecteert en waar mogelijk versterkt.

Een belangrijk aspect bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is het 'zorgvuldig ruimtegebruik'. Bij het inpassen van ruimtevragende functies dient de SER-ladder te worden gehanteerd. Het model stelt onder meer dat extra ruimte voor wonen en werken zoveel mogelijk moet worden gezocht in of aansluitend aan bestaand bebouwd gebied en moet worden gebundeld rond de nationale en regionale infrastructuur en de OV-voorzieningen. Ook bij het ontwikkelen van recreatie en toerisme en landbouw dient dit model te worden toegepast.

Ten aanzien van het wonen, zet de provincie onder andere in op het realiseren van aantrekkelijke, gevarieerde, leefbare woonmilieus (die voorzien in de woonvraag). Daarnaast richt de provincie zich op regionale afstemming en kwaliteit. De kwaliteit van de inrichting van de woonomgeving is in de eerste plaats een gemeentelijke verantwoordelijkheid. De provincie gaat ervan uit dat de gemeenten woonplannen opstellen, waarin op planmatige en samenhangende wijze het woonbeleid van de gemeente invulling krijgt en eigen keuzes inzichtelijk worden gemaakt. De gemeentelijke woonplannen vormen de basis voor de op te stellen regionale woonvisies.

Kernkwaliteiten Beilen

Beilen ligt grotendeels in een blanco gebied. Voor het noordelijk deel van de kern is archeologie en landschap relevant. Voor de locatie Asserstraat-Molenstraat gelden dus geen specifieke provinciale kwaliteiten.

Cultuurhistorie

Het beleid van de provincie ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas. Het Cultuurhistorisch Kompas geeft de volgende ambitie voor dit gebied weer: 'respecteren'. Aangezien dit bestemmingsplan een kleine inbreidingslocatie op een bestaand bebouwd perceel betreft doet het plan geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarden. Een oude boerderij wordt weliswaar gesloopt, maar de nieuwe bebouwing wordt goed ingepast.

Grondwater

Vanwege de drinkwaterwinning is de provincie verantwoordelijk voor de kwaliteit van het grondwater. Het beschermingsgebied is opgebouwd uit twee zones: het waterwingebied en daaromheen het grondwaterbeschermingsgebied. Het plangebied ligt in een grondwaterbeschermingsgebied. Binnen dit gebied gelden beperkingen voor het oprichten van bepaalde bedrijven en het uitvoeren van bepaalde activiteiten die een mogelijke bedreiging kunnen vormen voor de kwaliteit van het grondwater. In de provinciale omgevingsverordening is aangegeven welke inrichtingen en activiteiten in de gebieden niet zijn toegestaan. Er is onder andere een lijst met verboden inrichtingen opgenomen. In de omgevingsvisie is het grondwaterbeschermingsbeleid opgenomen. Hierin is aangegeven welke ontwikkelingen ongewenst zijn binnen deze gebieden. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan nieuwe infrastructurele werken en grootschalige recreatieve ontwikkelingen. In paragraaf 4.3 is nader ingegaan op het grondwaterbeschermingsgebied in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling. In het voorliggende bestemmingsplan is ook een aanduiding opgenomen voor het grondwaterbeschermingsgebied.

Conclusie

Het realiseren van ruimtelijke kwaliteit, het voorzien in woonmilieus die voldoen aan de woonvraag en het zuinig omgaan met de ruimte zijn belangrijke thema's voor de provincie Drenthe. Er zijn geen specifieke gebiedsopgaven van toepassing op de kern Beilen en daarmee het plangebied. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt voldoende rekening gehouden met het grondwaterbeschermingsgebied.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie 'Platteland leeft'

Basis voor deze Structuurvisie is de in november 2008 door de gemeenteraad
vastgestelde visiefilm ‘Platteland leeft’. In de concept-structuurvisie is aangegeven dat Beilen zich ontwikkelt tot de centrale kern van de gemeente, met bijbehorende uitstraling en voorzieningen. Hier wordt ruimte geboden om te groeien voor woningen in het gebied ten oosten van Beilen. In Beilen zal met name worden ingezet op uitbreiding. Maar er is ook ruimte voor inbreiding.

3.4.2 Visiedocument Wonen

In 2010 is voor de gemeente het Visiedocument Wonen vastgesteld. Het Visiedocument Wonen is een visie op hoofdlijnen die een aantal beleidskeuzes voor het toekomstige woonbeleid bevat. Deze beleidsdoelen zijn nader uitgewerkt in het Woonplan 2012 - 2020.

De visie voor Midden-Drenthe is dat het in 2020 een groeiende woon- en leefgemeente is. Wonen is royaal, modern en landelijk, met goede voorzieningen dichtbij huis. De mensen wonen tevreden in Midden-Drenthe. Wie in Midden-Drenthe woont, wil er blijven wonen. De kwaliteit van de woonomgeving is een belangrijke factor. Meer groen in en rond de dorpen is belangrijk. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties krijgen duurzame woningen en het gebruik van alternatieve energiebronnen bijzondere aandacht.

Over tien jaar wil de gemeente onder andere de volgende resultaten hebben bereikt:

• Bestaande (naoorlogse) wijken zijn gerenoveerd en goed onderhouden.
• Er is een voldoende gevarieerd woningaanbod in alle kernen.
• Er is een aanbod aan woningen die ook in de toekomst blijven voldoen aan de woonwensen van de inwoners.
• Het stationsgebied in Beilen is verbeterd.
• Er zijn duurzame woningen en er wordt gebruikgemaakt van duurzame energiebronnen.
• Er is meer groen in en rond de dorpen aanwezig.

3.4.3 Woonplan 2012 - 2020

Voor de gemeente is het Woonplan opgesteld. Het woonplan is een uitwerking
van het Visiedocument Wonen. Hierin heeft gemeente Midden-Drenthe het woonbeleid voor de jaren 2012 - 2020 weer.

De visie en ambities en de uitkomsten van het woningmarktonderzoek hebben consequenties voor het benodigde woonaanbod. Zoals hieruit blijkt is er nieuwbouw van woningen nodig om de woningvoorraad aan te laten sluiten bij de verwachte huishoudensgroei. In paragraaf 2.2.4 is nader op het woonplan ingegaan. De voorgenomen ontwikkeling geeft invulling aan dit woonplan.

3.4.4 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoers Plan 2012 - 2020

Het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoers Plan (GVVP) is een strategisch beleidsdocument ten behoeve van het verkeers- en vervoersbeleid.

Het GVVP is een visie- en uitvoeringsplan en is er op gericht om de bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid in Midden-Drenthe te vergroten.

Het thema bereikbaarheid omvat vooral de aandacht voor het bereikbaar houden van de gemeente met auto en fiets. In de gemeente is de afstand tussen de kernen betrekkelijk groot. Hier dient rekening gehouden te worden door het behouden van een aantal 50 km/u en 80 km/u wegen. Om ook de bereikbaarheid per fiets te behouden en mogelijk te vergroten, wordt ingezet op ontbrekende fietsverbindingen.

Wat betreft het thema verkeersveiligheid moet in de eerste plaats rekening worden gehouden met de uitgangspunten van Duurzaam Veilig, waarin staat dat er verblijfsgebieden ingericht dienen te worden met een snelheidsregime van 30 km/u binnen de kom en 60 km/u buiten de kom. Dit kan uitgevoerd worden op plaatsen die uitdrukkelijk bestempeld kunnen worden als verblijfsgebieden. Ook behoeven plaatsen in de gemeente die als onveilig worden bestempeld extra aandacht.

Bij leefbaarheid gaat het om de gebruikswaarde en belevingswaarde van een wijk of een plaats. Leefbaarheid gaat dus om bepaalde waarden die wij als mensen belangrijk vinden om in te kunnen leven. Dit omvat veel aspecten, zoals groen, veiligheid, maar ook geluid- en luchtkwaliteit.

Vanuit deze thema's komen de volgende speerpunten uit het GVVP:

• Inzetten op ontbrekende fietsverbindingen.
• Inzetten op het realiseren van verblijfsgebieden (30 en 60 km/u zones).
• Het blijven handhaven van een aanzienlijk aantal 50 en 80 km/u wegen, in het kader van de bereikbaarheid.
• Het blijven inzetten op gedragsbeïnvloeding.
• Verkeersonveilige situaties aanpakken.

De voorgenomen ontwikkeling doet geen afbreuk aan de thema's en speerpunten. De wegen bij het plangebied zijn al 30 km/u zones. Voor het plangebied en de omgeving zijn in het GVVP geen concrete maatregelen genoemd.

3.4.5 Visie op Beilen

Door de economische ontwikkeling van Beilen is de oorspronkelijke structuur van het esdorp flink veranderd. Daardoor is de ruimtelijke kwaliteit van het dorp, en daarmee het imago, onder druk komen te staan. In de 'Visie op Beilen' is de gemeentelijke ambitie verbeeld. In de komende jaren wordt meer ingezet op kwaliteit, zowel wat betreft wonen, recreëren als werken. De visie is gebaseerd op het onderkennen van de gelaagdheid van het dorp. Door herontwikkeling van de oost-west gerichte dorpsstructuur kan Beilen zich sterker profileren als 'knooppunt' en substreekcentrum.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt ingezet op woningbouw waardoor de ruimtelijke kwaliteit van de locatie verbetert. Hiermee is de ontwikkeling passend binnen de visie.

3.4.6 Welstandsnota

Om de kwaliteit van de (bestaande) gebouwde omgeving te bewaken is door de gemeente welstandsbeleid opgesteld, dat is weergegeven in de Welstandsnota Midden-Drenthe 2011. In deze Welstandsnota zijn generieke richtlijnen opgenomen voor de gemeente. Door de hele welstandsnota heen loopt als rode draad de richtlijn: houd bij het bouwen rekening met je buren/omgeving.

In de welstandsnota gaat het om de relatie tussen de bebouwing en de omgeving. Elk bouwplan in de gemeente moet voldoen aan alle toetsingselementen en criteria uit de welstandsnota. Hoe dichter de bebouwing in een gebied, hoe nauwkeuriger de gemeente het welstandselement zal beoordelen. Als een bouwplan niet voldoet aan de toetsingselementen en criteria uit de welstandsnota, wijst de gemeente de aanvraag voor de vergunning om te mogen bouwen af. Voldoet een bouwplan aan alle toetsingselementen en criteria, dan betekent dit dat het plan voldoet aan de 'redelijke eisen van welstand'. De toetsingselementen in de nota zijn:

• de bebouwing en omgeving;
• de vormgeving van de bebouwing;
• de aankleding van de bebouwing.

In de overige bepalingen worden nog nadere eisen genoemd voor specifieke gevallen: zoals reclame-uitingen of karakteristieke panden.

De schetsplannen zijn positief beoordeeld door de welstandscommissie.

3.4.7 Beeldkwaliteitsplan Centrumgebied Beilen

Voor het centrumgebied van Beilen is een beeldkwaliteitsplan vastgesteld. In het beeldkwaliteitsplan zijn de volgende uitgangspunten verwoord voor het historisch lint. De Asserstraat maakt deel uit van dit historische lint. Voor deze categorie gelden de volgende beeldkwaliteitseisen:

• de bebouwing heeft een fijnkorrelige structuur en percellering;
• de rooilijn past zich aan het bochtige verloop van de straat;
• de breedte van de gevel voegt zich naar aangrenzende panden en refereert aan de breedte van oorspronkelijke boerderijen, woningen van notabelen en eengezinswoningen;
• de bouwhoogte bedraagt maximaal twee lagen met kap en voegt zich naar aangrenzende panden;
• gevels hebben een verticale geleding, gevelopeningen zijn uitgesneden uit het
• gevelvlak;
• gevels worden opgetrokken uit (rode) baksteen (plaatmateriaal is niet toegestaan) kozijnen zijn wit, dakbedekking bestaat uit zwarte, niet geglazuurde pannen of riet.

Het pand Asserstraat 8 is aangemerkt als 'cultuurhistorisch waardevolle bebouwing' en betreft een boerderij uit de tweede helft van de 19e eeuw. Dit soort panden hebben geen monumentale status. In paragraaf 2.2 wordt hier nader op ingegaan.

3.4.8 Bestemmingsplan voor de kern Beilen

Voor de kern van Beilen is op 28 februari 2013 het bestemmingsplan 'Beilen' vastgesteld. In dat bestemmingsplan heeft het pand Asserstraat 8 een woonbestemming. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het bestemmingsplan. Daarom is de voorliggende bestemmingsplanherziening opgesteld om de ontwikkeling mogelijk te maken.

3.4.9 Duurzaamheid

Duurzaam bouwen (dubo) is sterk in opmars. Overheid en markt vragen steeds meer om kwaliteit en duurzaamheid. Er is behoefte aan een duurzame leefomgeving met milieuvriendelijke gebouwen met een gezond binnenklimaat, een hoog comfort, een flexibel ontwerp en een laag energieverbruik. Duurzaam bouwen voorziet in deze vraag.

Met het ondertekenen van het Energieakkoord Noord-Nederland stelt de gemeente Midden-Drenthe zich tot doel een bijdrage te leveren aan de landelijke doelstellingen voor energiebesparing en het reduceren van broeikasgassen. Daarnaast wordt ingestoken op een intensievere samenwerking met andere overheden om de landelijke doelstellingen te kunnen behalen. Het akkoord is op 25 maart 2008 ondertekend.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichtte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht). Allereerst wordt inzicht gegeven in de bestaande situatie en toekomstige situatie van het plangebied. Vervolgens wordt per onderzoek aspect een beschrijving gegeven van de situatie ter plaatse.

4.2 Geluidhinder spoorweg- en wegverkeerslawaai

Spoorwegverkeerslawaai

Het plangebied ligt op circa 350 meter afstand van de spoorlijn Assen-Groningen. Het perceel ligt in de onderzoekszone voor verkeerslawaai als gevolg van de spoorlijn. Er is daarom een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de mate van geluidhinder van de spoorlijn en of de geluidhinder binnen de wettelijke normen blijft. De conclusie van het rapport is dat de voorkeursgrenswaarde van 55 dB op geen enkel toetspunt wordt overschreden. Het is daarom niet nodig om een beschikking hogere grenswaarde aan te vragen. Het uitvoeren van een nader onderzoek naar geluidswering van de gevels is nodig. Bij toepassing van de juiste geluidswerende materialen en maatregelen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd en is er dus te allen tijde sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 4 Akoestisch onderzoek spoorverkeerlawaai.

Wegverkeerslawaai 

Het plangebied ligt in een 30 km/u zone. Volgens artikel 74, lid 2 van de Wet geluidhinder heeft een weg met een maximale snelheid van 30 km/u geen onderzoekszone. Een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai hoeft hier daarom niet te worden uitgevoerd. Aangezien het hier om een drukke weg met klinkerbestrating gaat dient uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening de akoestische situatie nader te worden onderzocht. De achterliggende gedachte hierbij is om inzicht te krijgen in het verwachte geluid op de gevel en met name te onderzoeken of het geluidsniveau in de woningen (binnenwaarde) voldoet aan de kaders die zijn gesteld in het bouwbesluit. Hiermee kan bovendien worden vastgesteld welke isolatievoorzieningen in de gevels moet worden aangebracht.

Dit onderzoek zal in het kader van de omgevingsvergunning worden uitgevoerd en worden getoetst aan het Bouwbesluit.

Een overzicht van de rekengegevens is als Bijlage 5 bij de toelichting gevoegd.

4.3 Water

Het plangebied ligt in een grondwaterbeschermingsgebied. Op basis van de Provinciale omgevingsverordening Drenthe gelden hier regels om de kwaliteit van het grondwater te beschermen. Van gebouwen afstromend water mag niet in de bodem worden geloosd. Dit verbod geldt niet voor oppervlakkige infiltraties onder de volgende voorwaarden. Zo mogen er geen bouwmaterialen worden gebruikt die uitlogen of die schadelijke stoffen kunnen afspoelen. Diep-infiltratie is niet toegestaan. Niet-private parkeerterreinen moeten worden voorzien van een aaneengesloten verharding.

Voor dit bouwplan zullen daarom geen bouwmaterialen worden gebruikt die of uitlogen of anderszins schadelijke stoffen kunnen afvoeren. De panden krijgen een gescheiden rioleringssysteem

In het plangebied wordt een gescheiden rioleringssysteem toegepast. Hemelwater en afvalwater worden gescheiden afgevoerd. Hemelwater wordt bovengronds afgevoerd (niet in riolering) via grindbakken of een vijver in de tuin. Het grondwater wordt zo niet vervuild.

In de planregels zijn bepalingen opgenomen met het doel de kwaliteit van het grondwater te beschermen.

 

Het bestemmingsplan is voorbesproken met de Waterleiding Maatschappij Drenthe. Zij hebben aangegeven geen aanleiding te zien nadere opmerkingen te maken bij het plan in relatie tot het grondwaterbeschermingsgebied. De e-mail hierover is opgenomen als Bijlage 6.

Op 22 oktober 2014 is op www.dewatertoets.nl het digitale formulier van de watertoets ingevuld. Op basis van deze digitale toetsing valt de ontwikkeling onder de normale procedure. Na bestudering van de informatie door het waterschap Reest en Wieden komt het voorgenomen plan in aanmerking voor de korte procedure. De waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 7.

4.4 Bodemkwaliteit en asbest

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

In deze situatie, waar sprake is van sloop, is er voor gekozen om het onderzoek met betrekking tot zowel de aanwezigheid van asbest als het bodemonderzoek te laten uitvoeren in het kader van de omgevingsvergunning.

4.5 Archeologie

Omdat het bouwplan minder dan 1.000 m2 beslaat, is op basis van de gemeentelijke archeologische verwachtingswaardenkaart geen archeologisch onderzoek nodig. Het plangebied ligt daarnaast buiten de historische kern van Beilen.

4.6 Flora en fauna

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een quickscan natuurtoets uitgevoerd. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat planten- en dierensoorten niet worden aangetast door de voorgenomen ontwikkeling.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom en maakt geen onderdeel uit van de EHS, Natura 2000-gebied of een Beschermd Natuurmonument. De ingreep vindt lokaal plaats in de bebouwde kom en er worden geen uitstralende effecten verwacht met negatieve effecten op de te beschermen waarden in omliggende natuurgebieden.

Over de aangetroffen en te verwachten soorten wordt het volgende geconcludeerd:

• Er zijn geen spouwmuren aanwezig en ook de overige constructie maakt het pand voor vleermuizen (Flora- en faunawet Ffw tabel 3) weinig aantrekkelijk. De enige plek met enige potentie voor vleermuizen is een ruimte achter de aanwezige boeiboorden, hoewel ook daar nergens sporen zoals ontlasting zijn gevonden.
• Er zijn eveneens echter geen aanwijzingen aangetroffen voor de aanwezigheid van Steenmarter (Ffw tabel 2). Wel kunnen verblijfplaatsen van laag beschermde (Ffw tabel 1) grondgebonden zoogdieren als Huisspitsmuis en Bosmuis aanwezig zijn evenals van de niet beschermde Huismuis.
• Er zijn geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van nesten van vogels waarvan de nestplaats jaarrond beschermd is. Het pannendak is in potentie geschikt als broedplek voor Huismus, een soort waarvan de nestplaatsen en hun functionele leefomgeving jaarrond beschermd zijn. Tijdens het veldwerk zijn echter geen Huismussen op het betreffende erf aangetroffen, dus geen indicatie voor territoria op het erf. Ook overige broedvogels met jaarrond beschermde nestplaatsen, zoals Gierzwaluw, worden niet verwacht op basis van het uitgevoerde onderzoek en terreinkenmerken.
• Een soort als Spreeuw komt mogelijk wel tot broeden in het gebouw. Daarnaast zijn Houtduif, Merel en Heggenmus broedend te verwachten in de Klimop op de achtergevel.
• Mogelijk wordt het erf in beperkte mate gebruikt door overwinterende en laag beschermde amfibieën als Gewone pad, Kleine watersalamander en Bruine kikker.
• Reptielen, vissen, beschermde flora, libellen, dagvlinders en andere ongewervelden zijn niet aangetroffen en worden op basis van biotoopkenmerken en bekende verspreidingsgegevens ook niet op de onderzoekslocatie verwacht.

Voor de vervolgstappen en mitigerende maatregelen geldt het volgende:

• Als gevolg van de plannen zijn er geen effecten te verwachten op de functionele leefomgeving van strikt beschermde soorten van tabel 2 en 3 van de Flora- en faunawet. Het aanvragen van een ontheffing is in deze situatie dan ook niet aan de orde.
• Werkzaamheden die in gebruik zijnde broedbiotopen van aanwezige vogels verstoren of beschadigen dienen te allen tijde te worden voorkomen. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering op te starten in de periode voor half maart en na half juli. Voor het broedseizoen wordt echter geen standaardperiode gehanteerd, maar het is van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum.
• Zekerheidshalve wordt aangeraden de boeiboorden handmatig te verwijden voorafgaand aan de sloop, met als voorkeursperiode de periode oktober-maart (dan is dit een te koude plek voor vleermuizen) of de voor vleermuizen relatief minder kwetsbare maanden april of september/oktober. Gezien de lage verwachtingswaarde en omdat alternatieve zomerverblijven voorhanden zijn, wordt het uitvoeren van gericht nachtelijk onderzoek in deze situatie niet nodig geacht (niet proportioneel).
• Bij de beoogde plannen kunnen exemplaren en verblijfplaatsen van enkele algemene en laag beschermde kleine grondgebonden zoogdieren verloren gaan. Voor de in voorliggende situatie aanwezige of te verwachten tabel 1-soorten geldt in deze situatie echter automatisch vrijstelling van artikel 75 van de Flora- en faunawet.
• Aan te raden is om de nieuwbouw geschikt te maken voor gebouwbewonende fauna zoals Huismussen vleermuizen. Een handig alternatief voor vogelschroot is de zogenaamde ‘vogelvide’, die het dakbeschot conform het Bouwbesluit afdicht én broedgelegenheid biedt aan diverse vogelsoorten. Voor vleermuizen kan een kleine opening achter betimmering of naar de spouw voldoende zijn.

De quickscan natuurtoets is bij de toelichting opgenomen in Bijlage 8.

4.7 Luchtkwaliteit

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening gehouden worden met het gestelde in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde die behoort bij de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen, of
• het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: minimaal 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Het bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk, die van geringere omvang is dan wat hiervoor is aangegeven en daarom kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit niet 'in betekenende mate' zal verslechteren. Daarom hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Het plangebied ligt in een woonwijk. In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven met milieuzone gevestigd. Het meest nabijgelegen bedrijf betreft een fietsenwinkel op de locatie Hekstraat 46 op een afstand van circa 70 meter. Een fietsenwinkel heeft volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzoneringen' een maximale richtafstand van 10 meter. Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Daarom hoeft geen nadere aandacht te worden besteed aan het aspect bedrijven en milieuzonering.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid (EV) gaat over het beheersen van risico’s die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving.

Het beleid van de gemeente hieromtrent wordt beschreven in het externe veiligheidsbeleidsplan 2009-2012 van de gemeente. Landelijk is hiervoor de nodige wet- en regelgeving opgesteld. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Wet vervoer van gevaarlijke stoffen zijn daar twee voorbeelden van.

In de gemeente Midden-Drenthe zijn risicobronnen aanwezig zoals LPG-tankstations, en daarnaast vindt er vervoer van gevaarlijke stoffen (LPG, benzine, diesel, munitie, bestrijdingsmiddelen) over de wegen en het spoor. Het gaat hierbij met name om de wegen A28, N381, N371, N374 en de spoorlijn Groningen-Zwolle. Daarnaast zijn er nog 3 tracés van hogedruk aardgastransportleidingen in het buitengebied en 3 tracés van hoogspanningsleidingen in het buitengebied.

Er zijn in de gemeente geen knelpuntsituaties in het kader van externe veiligheid. Dit houdt in dat er geen kwetsbare objecten, zoals woningen, binnen de wettelijke risicocontour van een bedrijf liggen. Indien dit wel het geval was, is het nodig danwel de risicovolle activiteit te beperken of te saneren of om het kwetsbare object te verplaatsen.

Wel zijn er twee belangrijke aandachtspunten om nieuwe saneringsopgaven te voorkomen:

• het vastleggen van de wettelijke risicocontour in ruimtelijke plannen;
• het uitsluiten van risicovolle bedrijvigheid danwel kwetsbare objecten in ruimtelijke plannen op die plekken waar de gemeente deze niet toestaat (zie gebiedsgericht beleid).

De gemeente heeft gekozen voor een gebiedsgericht beleid om optimaal per gebied de veiligheidssituatie vast te leggen. Niet overal in de gemeente zullen immers de afwegingen hetzelfde zijn. Op de ene plek ligt het voor de hand om te kiezen voor de functie wonen, op de andere plek ligt het accent op bedrijvigheid of transport. Er is daarbij een onderscheid gemaakt in vijf gebieden:

• Dorpen, buurtschappen en lintbebouwing.
• Buitengebied.
• Bedrijventerreinen.
• Transportzones spoor en weg.
• Risicozones hogedruk aardgastransportleidingen en hoogspanningsleidingen.

Voor dorpen, buurtschappen en lintbebouwing is de volgende veiligheidsambitie weergegeven: de gemeente wil haar burgers een zo veilig mogelijke woonomgeving bieden. Daarom worden geen nieuwe bedrijven in dorpen, buurtschappen en lintbebouwing toegelaten die een externe veiligheidsrisico veroorzaken.

Over de A28 en het spoor Groningen-Zwolle vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Voor beide geldt dat – vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen – binnen 30 meter vanaf de kant van de weg of het spoor geen kwetsbare objecten zoals woningen en scholen mogen worden gebouwd in verband met plasbranden. Deze zone wordt een plasbrandaandachtgebied (PAG) genoemd. De PR 10-6-contour ligt op de as van het spoor of de weg. Tenslotte geldt voor de A28 en het spoor dat bij bebouwing binnen 200 meter vanaf de kant van de weg of het spoor rekening moet worden gehouden met de hoogte van het groepsrisico (GR). Er dient dan een verantwoording van het GR plaats te vinden. Het perceel Asserstraat-Molenstraat ligt op ruim 350 meter afstand van het spoor. Een berekening van het groepsrisico is om die reden niet zinvol.

Langs deze spoorlijn ligt ook een aardgastransportleiding met een werkdruk van 40 bar en een buisdiameter van 6 inch. Het invloedsgebied van deze leiding bedraagt 70 meter. Het plangebied ligt op ruim 350 meter afstand van de leiding. Op de risicokaart is aangegeven dat de PR 10-6 op 0 meter afstand uit de leiding ligt. Voor de gasleiding geldt geen plaatsgebonden risicocontour 10-6 (de PR 10-6-contour ligt op 0 meter van de leiding). Er hoeft daarom geen berekening van het groepsrisico te worden uitgevoerd.

Er zijn twee laagspanningskabels aan de Molenstraat zijde gelegen binnen het plangebied bij eventuele bouwplannen moeten deze verlegd worden.

4.10 Parkeren

Het plan moet voldoen aan de gemeentelijke beleidslijn voor parkeren bij nieuwe ontwikkelingen: op het terrein zelf moet voorzien worden in de benodigde parkeerplaatsen. Het parkeren vindt plaats op eigen erf. De parkeernorm is 2,4 parkeerplaatsen per woning. Dit betekent een totaal aantal van 10 parkeerplaatsen binnen het plangebied. Op de volgende afbeelding is dit weergegeven.

Afbeelding: Terreinindeling inclusief parkeren

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving en toelichting op de regels

In dit hoofdstuk wordt aangegeven op welke wijze de voorkomende functies in het bestemmingsplan worden geregeld. In de planopzet is aansluiting gezocht bij de recente uitgave 'Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen', kortweg SVBP en het bestemmingsplan voor de kern Beilen.

De planregels

De planregels geven inhoud aan de op de plankaart gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan ontheffingen opgenomen. De bevoegdheid om ontheffing van bepaalde regels te verlenen is gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. Deze ontheffingen maken kleine afwijkingen mogelijk binnen de aan de grond toegekende bestemming.

De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen moeten worden gemeten.

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de op de plankaart gegeven
bestemmingen. De artikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en zo nodig uit ontheffing- en specifieke gebruiksregels. De bestemmingsomschrijving is bepalend voor het gebruik van de grond.

De hoofdstukken 3 en 4 bevatten regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen. Uit praktische overwegingen wordt de voorkeur gegeven om deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.

Het perceel Molen- en Asserstraat 8 heeft de bestemming 'Wonen' gekregen. Binnen dit bestemmingsvlak zijn twee bouwvlakken aangegeven. Bij beide bouwvlakken zijn bouwaanduidingen opgenomen die regelen dat de woningen twee-aaneen gebouwd mogen worden en is de maximale goot- en nokhoogte opgenomen, namelijk voor beide locaties een goothoogte van 3,5 meter en een nokhoogte van 9 meter.

Het plangebied ligt in het grondwaterbeschermingsgebied. Daarom is de gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' opgenomen.

De planregels sluiten aan bij de planregels zoals deze zijn opgenomen in het bestemmingsplan 'Beilen', dat voor de gehele kern Beilen geldt.

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In deze paragraaf worden, wanneer deze beschikbaar zijn en indien noodzakelijk, de resultaten van het overleg op grond van artikel 3.1.1. Bro uiteengezet. Ook de resultaten van de inspraak dan wel tervisielegging worden hier uiteengezet wanneer deze beschikbaar zijn.

Het vooroverleg met het ministerie van Infrastructuur en Milieu, omdat er geen sprake is van een plan met een nationaal belang. Het ministerie heeft per brief van 26 mei 2009 aan alle gemeenten meegedeeld over welke nationale plannen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid gemeenten altijd overleg moeten voeren met het Rijk. Een project als deze valt daar niet onder.

Verder heeft Provinciale Staten pro-actief aangegeven welke onderdelen van het ruimtelijk beleid van de provincie, zoals vastgelegd in de op 2 juni 2010 vastgestelde Omgevingsvisie Drenthe, van provinciaal belang worden geacht. De gemeente heeft hieraan getoetst en geconstateerd dat er geen sprake is van een provinciaal belang en er derhalve is afgezien van vooroverleg.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient een onderzoek te worden verricht naar de uitvoerbaarheid van het plan.

Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een gemengd stelsel met een publiekrechtelijk en een privaatrechtelijk spoor, dat voorziet in kostenverhaal, binnenplanse verevening en de mogelijkheid tot het stellen van locatie-eisen. Dit stelsel is opgenomen als afdeling 6.4 in de Wro en ook wel bekend als de zogenaamde Grondexploitatiewet.

De Grondexploitatiewet geeft gemeenten de mogelijkheid en verplichting om de kosten van grondexploitaties te verhalen op en te verdelen tussen de grondeigenaren in het plangebied. Daarnaast biedt het stelsel gemeenten de mogelijkheid om eisen te stellen aan de kwaliteit van de inrichting van het gebied en de fasering van de ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is, dat een grondeigenaar in beginsel de mogelijkheid heeft om zijn eigen perceel te ontwikkelen.

In dit geval is het verhaal van kosten anderszins verzekerd, namelijk via de gesloten overeenkomst met de initiatiefnemer. De gemeenteraad zal dan ook geen exploitatieplan vaststellen. Het ontwerpbesluit om geen exploitatieplan vast te stellen wordt gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

Hoofdstuk 7 Overleg

In het kader van het vooroverleg heeft de Provincie en de Waterleidingmaatschappij Drenthe beide per mail laten weten geen opmerkingen te hebben over het voorgenomen plan.

Bij besluit van 14 oktober 2014 hebben Burgemeester en Wethouders ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan Molen- en Asserstraat in Beilen en besloten om het plan, op grond van artikel 3.8 Wro jo. Art. 3:11 Awb. voor zienswijzen ter inzage te leggen. Naast het ontwerpbestemmingsplan heeft gelijktijdig het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage gelegen. De procedure van deze 2 zaken wordt gecoördineerd.

Het ontwerpbestemmingsplan Molen- en Asserstraat in Beilen heeft met ingang van 23 oktober 2014 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode had eenieder de gelegenheid om een zienswijze in te dienen. Er is één zienswijze ingediend. De gemeente heeft hier op gereageerd in de Nota van zienswijzen en heeft naar aanleiding van deze zienswijzen het plan aangepast. De Nota van zienswijzen is bijgevoegd als Bijlage 9.

maart 2015.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Situering plangebied

Bijlage 2 Bouwplan dubbele woning Asserstraat

Bijlage 3 Bouwplan dubbele woning Molenstraat

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek spoorverkeerlawaai

Bijlage 5 Berekening geluidsbelasting

Bijlage 6 Watertoets waterleidingmaatschappij

Bijlage 7 Watertoets

Bijlage 8 Quickscan natuurtoets

Bijlage 9 Nota van zienswijzen