Hooghalen

Artikel 17 Wonen

Link naar de toelichting op de bestemming "Wonen".

17.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, al dan niet in combinatie met:
  • 1. bestaande aan huis verbonden bedrijven, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf aan huis';
  • 2. bed and breakfast ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast';
  • 3. een zadelmakerij ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - zadelmakerij';
  • 4. detailhandel, ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
  • 5. een zorgwoning, ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning';

met daaraan ondergeschikt:

• b. groenvoorzieningen;
• c. infrastructurele voorzieningen;
• d. openbare nutsvoorzieningen;
• e. waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

• f. tuinen, erven en terreinen;

met dien verstande dat:

• g. ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek', de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm wordt nagestreefd.

17.2 Bouwregels

17.2.1 Bouwwerken

Ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom' mogen geen gebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

17.2.2 Hoofdgebouwen ten behoeve van wonen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen ten behoeve van wonen, gelden de volgende regels:

• a. de hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. het aantal woningen bedraagt ten hoogste het bestaande aantal woningen;
• c. de voorgevel van het hoofdgebouw dient in de naar de weg gekeerde bouwgrens te worden gebouwd;
• d. ter plaatse van de aanduidingen 'vrijstaand', 'twee-aaneen', 'aaneengebouwd' mag een hoofdgebouw worden gebouwd in de aangegeven bebouwingstypen;
• e. de afstand van een hoofdgebouw of een blok van aaneen gebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt ten minste 3 m, dan wel niet minder dan de afstand van het bestaande hoofdgebouw tot die perceelgrens voor zover deze minder bedraagt;
• f. de diepte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste:
  • 1. 15 m bij vrijstaande woningen;
  • 2. 12,5 m bij halfvrijstaande en/of geschakelde woningen;
  • 3. de volledige diepte van het bouwvlak bij aaneengebouwde woningen;
• g. de dakhelling bedraagt ten minste 30° en ten hoogste 60°, dan wel de bestaande dakhelling indien deze meer of minder is;
• h. de goothoogte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste wat is
  aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte
  (m)', met dien verstande dat indien de bestaande goothoogte
  meer bedraagt dan is aangegeven, deze bestaande goothoogte de
  maximale goothoogte betreft;
• i. de bouwhoogte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste wat is
  aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte
  (m)', met dien verstande dat indien de bestaande bouwhoogte
  meer bedraagt dan is aangegeven, deze bestaande bouwhoogte de
  maximale bouwhoogte betreft.

17.2.3 Hoofdgebouwen ten behoeve van het wonen, afwijkende bouwregels

Voor het bouwen van hoofdgebouwen ten behoeve van wonen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende bouwregels', gelden in afwijking van het bepaalde in lid 17.2.2 de volgende regels:

• a. de hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. het totaal aantal woningen bedraagt niet meer dan 45;
• c. een hoofdgebouw zal vrijstaand worden gebouwd, dan wel:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' tot maximaal twee aaneen;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' tot maximaal drie aaneen;
  • 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' tot maximaal zeven aaneen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - gestapeld', gestapeld bouwen is toegestaan
• d. de afstand van een hoofdgebouw of een blok van aaneen gebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt ten minste 3 m;
• e. de horizontale diepte van een hoofdgebouw, gemeten vanaf de voorgevel, mag niet meer bedragen dan 12,5 m, met dien verstande dat de horizontale diepte van vrijstaande woningen maximaal 15 m mag bedragen;
• f. de dakhelling zal niet minder dan 30° en niet meer dan 60° bedragen;
• g. de goothoogte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste wat is
  aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte
  (m)';
• h. de bouwhoogte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste wat is
  aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte
  (m)';
• i. van een bouwperceel mag niet meer dan 50% worden bebouwd.

17.2.4 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij hoofdgebouwen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag maximaal 110% van het grondoppervlak van het hoofdgebouw bedragen, met dien verstande dat:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen op het achtererf maximaal 50% van het achtererf mag bedragen;
  • 2. onverminderd het bepaalde onder a de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen maximaal 80% van het oppervlak van het hoofdgebouw mag bedragen;
  • 3. onverminderd het bepaalde onder 1 en 2 de oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen maximaal 85 m2 mag bedragen;
• b. indien de oppervlakte van het hoofdgebouwen kleiner is dan 63 m² mag de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen maximaal 50% van het achtererf bedragen met een maximum van 50 m²;
• c. de breedte van een aan- en uitbouw, aangebouwd bijgebouw of aangebouwde overkapping naast het hoofdgebouw mag maximaal de helft van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw bedragen met een maximum van 7,5 m. Indien het hoofdgebouw in de voorgevel smaller is dan 7 m, mag de breedte van een aan- of uitbouw, aangebouwd bijgebouw of aangebouwde overkapping maximaal 3,5 m bedragen;
• d. de bouwhoogte van platte aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag maximaal 3 m bedragen;
• e. de goothoogte van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen bedraagt maximaal de goothoogte van het hoofdgebouw, met dien verstande dat de goothoogte maximaal 3,3 m mag bedragen;
• f. de bouwhoogte van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen mag maximaal 7 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte minimaal 1 m lager is dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
• g. de goot- en boeihoogte van vrijstaande bijgebouwen en overkappingen mogen maximaal 3 m bedragen;
• h. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen en overkappingen mag maximaal 6,6 m bedragen;
• i. een erker mag de bouwgrens/bouwvlak/voorgevelrooilijn overschrijden, mits de afstand van de voorgevel van de erker tot de perceelsgrens minimaal 3,5 m bedraagt;
• j. de breedte van de erker mag, buitenwerks gemeten, maximaal 50% van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw waarin de erker wordt geplaatst, bedragen;
• k. de diepte van de erker mag, buitenwerks gemeten, maximaal 1,5 m bedragen;
• l. de bouwhoogte van de erker mag maximaal 3 m bedragen;
• m. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen dienen op de zijdelingse perceelgrens, dan wel op een afstand van minimaal 1 m hiervan te worden gebouwd;
• n. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen dienen te worden gebouwd op een afstand van minimaal 1 m achter het verlengde van de voorgevel en bij hoekwoningen bovendien op een afstand van minimaal 1 m achter het verlengde van de voorgevel van het naastliggende perceel, tenzij in het bestemmingsplan anders is aangegeven;
• o. bij vrijstaande hoofdgebouwen dienen de aan- en uitbouwen, de aangebouwde bijgebouwen en de aangebouwde overkappingen zodanig te worden geplaatst dat aan één zijde een vrije strook overblijft met een breedte van minimaal 2,7 m, gerekend vanaf de zijdelingse perceelgrens;
• p. bij woningen waarvan er horizontaal meer dan twee aaneen zijn gebouwd, mag de diepte van een aan- en uitbouw, aangebouwd bijgebouw en aangebouwde overkapping achter de achtergevel van het hoofdgebouw, indien deze aan- of uitbouw, dit aangebouwde bijgebouw of deze aangebouwde overkapping breder is dan 50% van de breedte van de achtergevel van het hoofdgebouw, niet meer bedragen dan 4 m.

17.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. op een bouwperceel mag maximaal één vlaggenmast van ten hoogste 6 m worden geplaatst;
• b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt tot 1 m achter de voorgevelrooilijn ten hoogste 1 m en daarachter ten hoogste 2 m;
• c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, bedraagt tot 1 meter achter de voorgevelrooilijn ten hoogste 1 meter en daarachter ten hoogste 3 m.

17.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van een goede woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan:

• a. de plaats en de afmetingen van de bebouwing;
• b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen ten aanzien van het erf
  grenzend aan de openbare weg of openbaar groen.

17.4 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan, mits de noodzaak wordt aangetoond en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, een omgevingsvergunning verlenen waarmee mag worden afgeweken van het bepaalde in:

• a. lid 17.2.1 voor de bouw van (delen van) gebouwen en andere bouwwerken indien is aangetoond dat dit het behoud van de monumentale boom niet in gevaar brengt en de landschappelijke waarde van de boom niet aantast;
• b. lid 17.2.2 sub a en lid 17.2.3 sub a, in die zin dat een hoofdgebouw aan de achterzijde buiten het bouwvlak wordt gebouwd, tot ten hoogste 3 m buiten het bouwvlak, mits:
  • 1. de bouwdiepte van de vrijstaande woning in totaal maximaal 15 m bedraagt en die van een aaneen gebouwde woning in totaal maximaal 12,5 m bedraagt;
  • 2. de afstand van een hoofdgebouw of een blok van aaneen gebouwde hoofdgebouwen tot de achterste perceelsgrens ten minste 3 m bedraagt;
  • 3. de geluidbelasting van geluidgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;
  • 4. er, indien sprake is van aaneen gebouwde woningen, een stedenbouwkundige samenhang is;
• c. lid 17.2.2, sub c en lid 17.2.3 sub d in die zin dat de afstand tussen het hoofdgebouw en de zijdelingse perceelsgrens wordt verkleind, met dien verstande dat voornoemde afstand niet minder mag bedragen dan 2,5 m;
• d. lid 17.2.2, sub f en g en lid 17.2.3 sub g en h in die zin dat de goot- en bouwhoogten worden vergroot tot niet meer dan 10% van die hoogtes;
• e. lid 17.2.4, sub b, met dien verstande dat per woning de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen maximaal 70 m² mag bedragen, indien een medische indicatie of mantelzorg daartoe aanleiding geeft;
• f. lid 17.2.4, sub d, e, f, g en h, met dien verstande dat bij uitbreiding van een bestaande aan- of uitbouw, bijgebouw of overkapping de goot- en bouwhoogte gelijk mogen zijn aan de goot- en bouwhoogte van het bestaande.

17.5 Specifieke gebruiksregels

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

• a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor zelfstandige bewoning;
• b. het gebruik van een hoofdgebouw inclusief aan- en uitbouw en aangebouwd bijgebouw voor meer dan één woning;
• c. het gebruik van gronden en bouwwerken in combinatie met bedrijfsdoeleinden anders dan een aan huis verbonden beroep;
• d. het gebruik van de gronden en bouwwerken in combinatie met een aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat de uitoefening van een aan huis verbonden beroep uitsluitend is toegestaan voor zover de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd en er geen ernstige hinder of afbreuk aan het woonmilieu wordt gedaan en dat voldoet aan de volgende voorwaarden:
  • 1. de woonfunctie moet in ruimtelijke en visuele zin primair blijven;
  • 2. aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep mogen uitsluitend inpandig worden verricht;
  • 3. maximaal 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep met een maximum van 45 m²;
  • 4. degene die de gebruiker is van de woning moet ook degene zijn die het aan huis verbonden beroep uitoefent;
  • 5. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten moet qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
  • 6. behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden beroep, mag geen detailhandel plaatsvinden;
  • 7. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein;
• e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, tenzij de gronden zijn aangeduid als 'detailhandel';
• f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bed en breakfast, tenzij de gronden zijn aangeduid als 'bed & breakfast'.

17.6 Afwijken van de gebruiksregels

Mits de noodzaak wordt aangetoond en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in:

• a. lid 17.5, sub c in die zin dat gronden en bouwwerken worden gebruikt ten behoeve van aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf uitsluitend is toegestaan voor zover de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd en er geen ernstige hinder of afbreuk aan het woonmilieu wordt gedaan en dat voldoet aan de volgende voorwaarden:
  • 1. de woonfunctie moet in ruimtelijke en visuele zin primair blijven;
  • 2. de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf mogen uitsluitend inpandig worden verricht;
  • 3. maximaal 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf met een maximum van 45 m²;
  • 4. degene die de gebruiker is van de woning moet ook degene zijn die het aan huis verbonden bedrijf uitoefent;
  • 5. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten moet qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
  • 6. het gebruik levert geen ernstige hinder op voor het woonmilieu, dan wel doet geen afbreuk aan het woonkarakter van de wijk of de buurt;
  • 7. van deze afwijkingsbevoegdheid wordt geen gebruik gemaakt ten behoeve van bedrijven die vergunningsplichtig of meldingsplichtig zijn krachtens de milieuwetgeving;
  • 8. bedrijfsactiviteiten zijn bovendien uitsluitend toegestaan voor zover deze voorkomen in, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen zijn met de bedrijven categorie 1 en 2 van de in de bijlage opgenomen Staat van bedrijven;
  • 9. behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden bedrijf, mag geen detailhandel plaatsvinden;
  • 10. het gebruik zal geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein;
• b. lid 17.5, sub f in die zin dat gronden en bouwwerken worden gebruikt ten behoeve van bed and breakfast, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • 1. de bed and breakfast moet plaatsvinden binnen de bestaande bebouwing en mag zowel in hoofdgebouw als bijgebouw worden gerealiseerd. Er wordt uitgegaan van een al bestaande entree;
  • 2. in een bijgebouw mogen voor de bed and breakfastfunctie uitsluitend slaapplaatsen met sanitaire voorzieningen worden gerealiseerd. Hieraan gekoppeld, moet in het hoofdgebouw een ontbijtruimte en mag een eventuele woonkamer worden gerealiseerd;
  • 3. het bijgebouw moet in de directe nabijheid van het hoofdgebouw staan en een duidelijke relatie hebben met het hoofdgebouw;
  • 4. de uiterlijke kenmerken van het hoofdgebouw moeten behouden blijven. Er mogen geen uiterlijke kenmerken aan de woning worden toegevoegd;
  • 5. er mogen maximaal drie bed and breakfasteenheden worden gerealiseerd;
  • 6. er mag geen keukenblok in de bed and breakfasteenheden worden gemaakt;
  • 7. het parkeren voor de bed and breakfast moet op eigen erf plaatsvinden;
  • 8. er mag geen extra inrit worden aangelegd in verband met de vestiging van bed and breakfast;
  • 9. de vestiging van bed and breakfast is alleen toegestaan aan een verkeersontsluiting van voldoende omvang;
  • 10. er is geen sprake van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
  • 11. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

17.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:
  • 1. het aanleggen van verharding voor de naar de weg gekeerde gevels van gebouwen, met uitzondering van een oprit voor motorvoertuigen met een breedte van ten hoogste 4 m.
• b. De onder sub a. bedoelde vergunning is niet vereist voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die:
  • 1. reeds in uitvoering zijn ten tijde van het van kracht worden van het plan;
  • 2. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen;
  • 3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

17.8 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

• a. Het is verboden zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk gebouwen of delen daarvan te slopen, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'.
• b. Het onder sub a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden, die:
  • 1. het normale onderhoud betreffen;
  • 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
  • 3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning.
• c. De onder sub a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het pand kan worden hersteld, de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet is te handhaven, en/of het delen van het pand betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door sloop daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm veroorzaken.