Ballemanseweg

4.4 Stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundige plan is een ruimtelijke vertaling van het planconcept. De locatie wordt op één plek aan de Ballemanseweg ontsloten. Zeven woningen worden ontsloten via de nieuwe straat. Een woning wordt direct ontsloten aan de Ballemanseweg. Op het eind van de ontsluitingsstraat is een keervoorziening in de vorm van een pleintje voorzien. Drie woningen zijn op dit pleintje georiënteerd. Het pleintje zorgt tevens voor visueel contact met het buitengebied.

Figuur 4.4: Stedenbouwkundig plan

Programma

In het plan wordt ruimte geboden aan diverse woningtypes en kavelgroottes. Het plan bevat acht Ruimte voor Ruimte-kavels met een kavelgrootte tussen 950 m2 en 1130 m2.

Bebouwing
Voor de keuze van het type en bouwhoogte van de woningen hebben vier ingrediënten een rol gespeeld:

• 1. De locatie grenst aan de westzijde aan het landelijk gebied.
• 2. Langs de Ballemanseweg staan diverse boerderijtypen (lintbebouwing) uit verschillende periodes.
• 3. Aan de noordkant van de locatie grenst een bosgebied met forse grote bomen.
• 4. Het betreft een op zichzelf staande ontwikkeling met een introvert karakter van de locatie.

Doordat de locatie een op zichzelf staande ontwikkeling is, biedt de locatie ruimte aan het bouwen van moderne / eigentijdse woningen. Dit kunnen woningen zijn met een kap of met een plat dak. Indien de woning wordt voorzien van een kap, dan kan bij voorkeur een zadeldak of lessenaarsdak worden toegepast. De maximale bouwhoogte bedraagt 10 meter, de maximale goothoogte bedraagt 6 meter. De hellingshoek en nokrichting zijn vrij te bepalen. Wanneer de woning met een plat dak wordt gebouwd, kan worden gebouwd in één of twee lagen. De maximale bouwhoogte is dan 6 meter.

De bebouwing bestaande uit zeven woningen volgt de ontsluitende straat en het pleintje. Een zorgvuldige inpassing van één hoekpunt is cruciaal: dit betreft de woning ten oosten van de entree van de locatie. Een dubbele oriëntatie van deze woning zorgt ervoor dat er geen blinde gevels naar de ontsluitingsweg of naar de Ballemanseweg zijn gericht.

Daarnaast staat één woning (aangegeven met gele ster) meer op zichzelf; deze woning is naar de Ballemanseweg gericht en sluit aan bij de lintbebouwing langs de Ballemanseweg. Voor deze woning geldt dat het aansluit op de vorm en hoogtes van de woningen langs het lint. De woning krijgt een zadeldak. De nokrichting is vrij te bepalen. De maximale bouwhoogte is 9 meter, maximale goothoogte van deze woning bedraagt 3,5 meter. De hellingshoek van de kap van deze woning ligt tussen 40 en 50 graden.

Figuur 4.5 Oriëntatie bebouwing (rode lijnen) en woning aan het lint (gele ster)

Groen
Aan de noordkant van het plangebied (uiten het plangebied) staan forse eikenbomen. Deze bomen bieden een decor voor de locatie. Behoud van deze bomen geeft kwaliteit aan de ruimte.

De verharding van de straat wordt aan weerszijden begeleid door grasbermen. Aan een zijde van de weg worden onder de bermen kabels en leidingen gelegd. Deze zijde van de weg kan als trottoir worden ingericht. De berm aan de westzijde biedt ruimte aan de opvang van het hemelwater van de straat. Rondom het pleintje gaan de bermen over in een breder grasvlak waar ruimte is voor enkele nieuwe bomen. De bomen sluiten aan op de soorten in het landelijk gebied en kunnen variëren in boomgrootte en soort.

Aansluitend bij de filosofie van Cittaslow worden in het openbaar gebied slechts inheemse groensoorten aangelegd (zie ook paragraaf 4.5.2) . Onder inheems (ook wel autochtoon) worden soorten verstaan die zich sinds de laatste ijstijd hebben gevestigd en verjongd of die kunstmatig zijn verjongd met uitsluitend lokaal plantmateriaal. Inheemse groensoorten zijn ondermeer:

Bomen
Eik	Quercus robur	Zomereik
Esdoorn	Acer campestre	Veldesdoorn
Hagen
Liguster	Ligustrum vulgare
Haagbeuk	Carpinus betulus
Beuk	Fagus sylvatica
Linde	Tilia cordata
Esdoorn	Acer campestre

De definitieve keuze van het plantmateriaal komt tot stand in de fase voor het besteksgereed maken van het stedenbouwkundig plan. De plantkeuze wordt net als de toe te passen verhardingsmaterialen voorgelegd aan de gemeente.

Figuur 4.6: Groen

Verkeer en parkeren

Parkeren
Op de acht Ruimte voor Ruimte kavels worden minimaal twee parkeerplekken op eigen terrein gerealiseerd. Het pleintje biedt daarnaast ruimte voor incidenteel parkeren in het openbaar gebied.

Inritten
In het plan zijn brede grasbermen opgenomen. De berm zal steeds onderbroken worden door inritten. Om te voorkomen dat de grasberm te vaak wordt onderbroken zijn er eisen gesteld aan de ligging van de inritten:

• Elke kavel wordt voorzien van maximaal één inrit.
• De inritbreedte bij woonkavels bedraagt maximaal 9 meter (2 maal 4,5 meter) bij gecombineerde inritten en maximaal 4 meter bij enkele inritten.

Openbare ruimte

Om effectief gebruik te maken van de ruimte overlappen de functies in de openbare ruimte elkaar voor een deel. Openbaar groen gaat samen met waterberging en biedt ruimte aan een informele speelplek. De kabels en leidingen liggen onder de oostelijke berm. In verbrede grasbermen kunnen bomen worden geplant. De opbouw van de straat is weergegeven middels een dwarsdoorsnede, die in onderstaande figuur is afgebeeld.

Figuur 4.7: Profiel interne ontsluitingsweg

De rijbaanbreedte, inclusief banden, bedraagt 5 meter. De noordelijke keerlus is gedimensioneerd op het draaien van een vuilnisauto.

Watersysteem

Het hemelwater dat op de particuliere kavels valt wordt op eigen terrein geborgen. Het hemelwater in het openbaar gebied wordt binnen het plangebied oppervlakkig geborgen waarna infiltratie en vertraagde afvoer kan plaats vinden. De straat wordt op één oor gelegd en watert af in een verlaagde berm aan de westzijde van de nieuwe straat. Nabij het pleintje is voorzien in een grotere wadi/bergingsvoorziening. De verlaagde berm wordt op enkele plaatsen door inritten onderbroken. De wadi's worden daar functioneel met elkaar verbonden door smalle roostergoten.

Het principe van het duurzaam watersysteem wordt nader beschreven in paragraaf 3.2.