Weststraat 14-18 Aardenburg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Projectbeschrijving en conclusie

1.1 Aanleiding en doel

Aanleiding

Aan de Weststraat 14-18 te Aardenburg zijn 7 appartementen beoogd. De beoogde ontwikkeling is in strijd met het bestemmingsplan "Kom Aardenburg". Het perceel heeft daarbinnen namelijk de bestemming "Centrum", waarvoor de maximale goothoogte is vastgesteld op 6 meter. Het initiatief gaat echter uit van een goothoogte van 9 meter.

Het bestemmingsplan beschikt over een wijzigingsbevoegdheid. De gronden kunnen op basis hiervan onder voorwaarden worden gewijzigd naar de bestemming 'Wonen', met een aanduiding 'gestapeld' en een goothoogte van 9 meter. Buiten het bouwvlak mag de maximale goothoogte daarbij 6 meter bedragen. Er mogen ter plaatse maximaal 7 appartementen worden gerealiseerd.

De gemeente is bereid onder voorwaarden van het toepassen van de criteria in de wijzigingsbevoegdheid medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling.

Doel

Voorliggend wijzigingsplan bevat de toelichting op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. De ligging van het plangebied is globaal weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied

1.2 Huidige situatie

Ligging

Het plangebied omvat het perceel van de woninginrichtingszaak die is gevestigd in de panden Weststraat 14-20 in Aardenburg, nabij de kruising met de Sassenstraat en de Marktstraat. Figuur 1.2. geeft de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving weer. Het plangebied is grotendeels bebouwd en volledig verhard.

Het plangebied maakt deel uit van de historische stadskern: het oudste gedeelte van Aardenburg tussen de Kaaipoort en de Markt. Dit gebied dateert uit de middeleeuwen en wordt gekenmerkt door een veelheid aan historische panden, waaronder rijksmonumenten. Door de krappe straatprofielen en aaneengesloten gevels heeft het gebied een stedelijke uitstraling. Het merendeel van de bebouwing staat direct aan de straat waardoor een stenig en compact beeld ontstaat. De bebouwing in de directe omgeving kenmerkt zich onder andere door een verticale gevelgeleding, wisselend langs- en dwarsgerichte kappen en goothoogten tot 8 á 9 meter en nokhoogten tot 12 meter en meer.

Figuur 1.2. Huidige situatie omgeving plangebied

Het pand(deel) Weststraat 20 maakte voorheen onderdeel uit van en is bouwkundig verbonden met het voormalig burgerweeshuis (rijksmonument) Weststraat 22 en 24. Dit pand is zelf ook cultuurhistorisch karakteristiek en krijgt eveneens een beschermde status (zie paragraaf 1.3).

De panden 14-18 en de achterliggende erfbebouwing hebben geen bijzondere (beschermenswaardige) karakteristiek. Deze panden zijn onderling met elkaar verbonden en voldoen grotendeels niet meer aan de hedendaagse eisen: zowel bouwtechnisch als ook wat betreft de winkelfunctie en de op de bovenverdieping aanwezige woning. De hier aanwezige woninginrichtingszaak wordt op korte termijn beëindigd. Gelet hierop en vanwege de huidige en toekomstige markt is hergebruik met vergelijkbaar gebruik redelijkerwijs niet te verwachten en/of goed mogelijk.

Met vervangende nieuwbouw kan leegstand en een dreigend verval/verloedering ter plaatse en daarmee een negatieve uitstraling op de omgeving worden voorkomen. Daartoe voorziet het geldende bestemmingsplan Kom Aardenburg in een wijzigingsmogelijkheid ten behoeve van het realiseren van maximaal 7 appartementen onder de voorwaarde van een adequate ruimtelijke inpassing van het bouwplan. Het gaat hierbij om bestaande structuren, kwaliteiten en karakteristieken van het plangebied zelf en haar directe omgeving (de Weststraat in het algemeen en specifiek de belendende panden Weststraat 22 en 24).

Figuur 1.3. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Kom Aardenburg

1.3 Beoogde ontwikkeling

Voor het plangebied is door MAS architectuur een bouwplan ontwikkeld. Figuur 1.4 geeft hiervan een beeldimpressie.

Het pand Weststraat 20 blijft behouden. De initiatiefnemer van voorliggende ontwikkeling heeft met de eigenaar van het weeshuis een principe-akkoord bereikt over de verkoop van pand nummer 20 zodat dit pand opnieuw onderdeel kan gaan uitmaken van het weeshuiscomplex. Hierover heeft overleg plaatsgevonden met de Rijksdienst. Dit heeft erin geresulteerd dat op korte termijn een aanwijzingsprocedure wordt gestart voor het aanwijzen van pand nummer 20 als rijksmonument (zie bijlage 1 voor de hiervoor opgestelde objectbeschrijving). Op deze manier kunnen de drie gebouwen weer, zoals ooit het geval was, als één complex worden beschouwd. Het pand Weststraat 20 zal na restauratie met name gebruikt worden voor bewoning. Dit kan al op basis van de vigerende bestemming (Centrum).

De panden 14-18 en de achterliggende erfbebouwing worden gesloopt en vervangen door een gebouw met 7 appartementen.
Het beoogde appartementengebouw sluit door de architectonische vormgeving met drie bouwlagen met een langs- en dwarskap en een verticale voorgevelindeling en door te bouwen in de bestaande rooilijn aan op de stedenbouwkundige en architectonische bebouwingskarakteristiek in de omgeving, waaronder die van het naastgelegen voormalige burgerweeshuis. De goot- en nokhoogte bedragen circa 9 meter respectievelijk 12 meter.

Op het achterterrein worden een buitenruimte voor de bewoners, een containerberging en 12 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 10 garages. De ontsluiting van het achterterrein blijft gehandhaafd op dezelfde plek als in de huidige situatie.

Figuur 1.4. Impressiebeeld (bron MAS architectuur)

Het oorspronkelijke plan was gericht op de realisatie van appartementen op het perceel Weststraat 14 tot en met 20 in Aardenburg. Nu het pand Weststraat 20 geen onderdeel meer uitmaakt van het plan is het bouwplan kleinschaliger van opzet.
Hierdoor, door de architectonische vormgeving en door behoud en renovatie van pand 20 wordt met de nu voorliggende opzet ter plaatse een belangrijke bijdrage geleverd aan versterking en waarborging van de beeldkwaliteit en de cultuurhistorische waarden in de omgeving.
Ook zijn hierdoor de appartementen kleiner van omvang dan de appartementen in het oorspronkelijke plan: aan deze kleinere appartementen is meer behoefte in Aardenburg.

1.4 Afweging beleid en sectorale toetsing

Toetsing aan wijzigingsregels

De planontwikkeling is in hoofdstuk 2 Toetsing aan de wijzigingsregels getoetst aan de wijzigingsregels. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat hieraan wordt voldaan.

Toetsing aan planologische en overige aspecten

Voorliggende ontwikkeling is tevens (in hoofdstuk 3 Toetsing planologische uitvoerbaarheid project) beoordeeld aan het beleid en sectorale aspecten, waaronder archeologie en cultuurhistorie. Er gelden geen beleidsmatige, milieuhygiënische en andere belemmeringen voor de locatie.

Conclusie

De uitgevoerde toetsen (zie hoofdstukken 2 en 3) en het in bijlage 2 opgenomen archeologisch onderzoek tonen aan dat er geen planologische belemmeringen zijn voor het voorgenomen project. Geconcludeerd wordt dat de wijzigingsbevoegdheid verantwoord kan worden toegepast.

Hoofdstuk 2 Toetsing aan de wijzigingsregels

Het pand Weststraat 20 zal zoals aangegeven in paragraaf 1.3 na restauratie met name gebruikt worden voor bewoning. Dit kan al op basis van de vigerende bestemming (Centrum). Een aanvullende planologische toetsing en/of regeling is hiervoor dan ook niet nodig.

Voor de vervangende nieuwbouw ter plaatse van Weststraat 14-18 gelden de wijzigingsregels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Kom Aardenburg. In dit hoofdstuk is beschreven welke voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid van dat bestemmingsplan van toepassing zijn en is getoetst of hieraan wordt voldaan.

2.1 Wijzigingsbevoegdheid

2.1.1 Analyse

Wijzigingsbevoegdheid.

Van toepassing is de wijzigingsbevoegdheid voor de wro-zone - wijzigingsgebied 3. in artikel 24 is in het zesde lid daarvoor de volgende tekst opgenomen:

 

• a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemming 'Centrum' ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 3' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' met de aanduiding 'gestapeld' waarbij de maximale goothoogte binnen het bestaande bouwvlak niet meer bedraagt dan 9 meter en buiten het bouwvlak 6 meter, met een maximum van totaal 7 appartementen;
• b. De wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in sub a mag slechts worden toegepast indien het plan financieel uitvoerbaar is en voor zover wordt gebouwd in de bestaande voorgevellijn, de voorgevel van het pand Weststraat 20 behouden blijft en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en het belang dat met de wijziging wordt gediend, geen onevenredige afbreuk doet aan:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies;
  • 2. de verkeersveiligheid;
  • 3. de inrichting van de openbare ruimte;
  • 4. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
  • 5. de archeologische waarden; Hiervoor dient advies te worden ingewonnen bij een archeologisch deskundige;
  • 6. de waterhuishoudkundige situatie; Hiervoor dient advies te worden ingewonnen bij het waterschap.

In paragraaf 2.1.2 is getoetst aan de onder lid a en lid b genoemde wijzigingsregels.

2.1.2 Toetsing

Lid a

Ter plaatse zijn niet meer dan 7 appartementen beoogd. De verdeling van het aantal appartementen is als volgt:

• begane grond: 2 appartementen
• eerste verdieping: 2 appartementen
• tweede verdieping: 2 appartementen;
• derde verdieping: penthouse.

De bestaande bouwstrook heeft een bouwdiepte van circa 16 meter. Het geprojecteerde nieuwe appartementengebouw heeft eveneens een bouwdiepte van circa 16 meter. Vergroting van het bouwvlak is derhalve niet noodzakelijk. De goothoogte bedraagt 9 meter.

Nu het maximum aantal wooneenheden niet wordt overschreden, geen vergroting van het bouwvlak noodzakelijk is én wordt voldaan aan de in de wijzigingsbevoegdheid maximaal voorgeschreven bouwhoogte, wordt geconcludeerd dat is voldaan aan de voorwaarden in dit lid.

Lid b

Voorafgaand aan de wijzigingsregels onder lid b.1 tot en met lid b.6 is het volgende opgenomen. De wijzigingsbevoegdheid mag alleen worden toegepast indien:

• het plan financieel uitvoerbaar is;
• voor zover wordt gebouwd in de bestaande voorgevellijn;
• de voorgevel van het pand Weststraat 20 behouden blijft;
• wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Navolgend wordt eerst ingegaan op deze aspecten. Daar wordt ingegaan op de wijzigingsregels b.1 tot en met b.6.

Financiële uitvoerbaarheid

Regelgeving

Belangrijk onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de Grondexploitatiewet, waarbij een exploitatieplan verplicht wordt gesteld indien nieuwe bouwplannen rechtstreeks mogelijk worden gemaakt door middel van een bestemmingsplan en er voor de gemeente sprake is van verhaalbare kosten (kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening). Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling is tussen initiatiefnemer en de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over het plan zijn vastgelegd, inclusief kostenverhaal. Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst. Uit de door de initiatiefnemer aan de gemeente voorgelegde gegevens blijkt afdoende financiële uitvoerbaarheid van het project.

Conclusie

Voor de gemeente Sluis zijn er ten aanzien van de uitvoering geen financieel-economische risico's aan verbonden. De risico's daaromtrent liggen bij de initiatiefnemer.

Gebouwd wordt in de bestaande voorgevellijn

Toetsing

Er wordt gebouwd binnen het bestaande bouwvlak. De voorgevel van de appartementen is binnen de bestaande voorgevellijn geprojecteerd.

Conclusie

Voldaan wordt aan de voorwaarde in de wijzigingsbevoegdheid.

De voorgevel van het Pand Weststraat 20 blijft behouden

Toetsing

Het pand Weststraat 20 is niet betrokken in de herontwikkeling en blijft behouden. Voorts komt met dit wijzigingsplan de op grond van het bestemmingsplan Kom Aardenburg geldende wijzigingsbevoegdheid te vervallen.

Daarmee is ook het behoud van de voorgevel veilig gesteld.

Conclusie

Voldaan wordt aan de voorwaarde in de wijzigingsbevoegdheid.

Voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.

Toetsing

Het plan voorziet in de realisering van 12 parkeervoorzieningen, waarvan 10 garages en 2 in de open lucht. Het plangebied omvat een appartement (bovenwoning) in het te behouden pand Weststraat 20 en de realisering van 7 nieuwe appartementen in het aangrenzend beoogde gebouw.

Op grond van de CROW-publicatie 317 "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie" en op basis van CBS gegevens geldt een benodigde parkeercapaciteit van ten minste 1,2 en parkeerplaats per koopappartement (gebaseerd op de ligging in het centrum in een "niet stedelijk" omgevingstype en op de CBS gegevens over het autobezit in de gemeente Sluis). Voor huurappartementen geldt een minimale parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per appartement.

Dit resulteert voor voorliggende plansituatie in een parkeerbehoefte van circa 10 parkeerplaatsen (8x1,2= 9,6) ingeval van meneten en van 8 parkeerplaatsen in geval van huurappartementen. Het plan voldoet met de realisering van 12 parkeerplaatsen (1,5 parkeerplaats per appartement) aan deze normering.

Conclusie

In het plan wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

b.1 De gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies; 

Toetsing

Het plangebied is gesitueerd in een centrumgebied. Binnen het centrum is op basis van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' sprake van zogenoemd 'gemengd gebied'. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals, winkels, horeca en kleine bedrijven. Ter plaatse geldt een bestemming 'Centrum, waarbinnen bedrijvigheid tot categorie A uit de staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging is toegestaan. Categorie A bedrijfsactiviteiten zijn bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.

In het wijzigingsplan wordt bestemming 'Centrum' gewijzigd in 'Wonen'. Nu sprake is van gemengd gebied en op omliggende gronden, voorzover geduid met de bestemming 'Centrum', alleen categorie A bedrijven zijn toegestaan, is geen sprake dat de gebruiksmogelijkheden van naastgelegen bestemmingen en functies onevenredig worden aangetast.

Conclusie

De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen bestemmingen en functies worden niet onevenredig aangetast.

b.2. De verkeersveiligheid;

Toetsing

Ter plaatse worden 7 nieuwe appartementen gebouwd. Dit levert per dag een verkeersgeneratie van 42 motorvoertuigen (7x6 mvt), hetgeen een zeer geringe toename betreft. Ten aanzien van de perceelsontsluiting geldt dat deze niet zal worden gewijzigd. Nu sprake is van een gering aantal verkeersbewegingen en de toegang tot het perceel niet wordt gewijzigd, is geen sprake van een verslechtering van de verkeersveiligheid.

Conclusie

De verkeersveiligheid is niet in het geding. Er is sprake van een goede verkeersveiligheid.

b.3. De inrichting van de openbare ruimte;

Toetsing

De inrichting van de openbare ruimte verandert niet met voorliggende ontwikkeling. Het beoogde bebouwingsbeeld past binnen het historisch karakter van de straat. Zie ook hierna onder samenhangend straat- en bebouwingsbeeld.

Conclusie

Er wordt geen afbreuk gedaan aan de openbare ruimte.

b.4. Een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

Toetsing

Het beoogde appartementengebouw sluit met drie bouwlagen met een langs- en dwarskap (goot- en nokhoogte bedragen circa 9 meter respectievelijk 12 meter), een verticale voorgevelindeling en door te bouwen in de bestaande rooilijn goed aan op de stedenbouwkundige en architectonische bebouwingskarakteristiek in de omgeving. Het bouwplan is positief beoordeeld door de welstandscommissie.

Conclusie

Het positieve welstandsadvies geeft aan dat sprake is van een goede inpassing binnen het bestaand stratenpatroon en het straat en bebouwingsbeeld. Daaraan wordt derhalve geen afbreuk gedaan.

b.5.Archeologische waarden; Hiervoor dient advies te worden ingewonnen bij een archeologisch deskundige;

Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 3.2.3.

b.6. de waterhuishoudkundige situatie; Hiervoor dient advies te worden ingewonnen bij het waterschap.

Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 3.2.1.

2.2 Conclusie

De beoogde planontwikkeling voldoet aan de wijzigingsregels

Hoofdstuk 3 Toetsing planologische uitvoerbaarheid project

Dit hoofdstuk omvat de resultaten van de uitgevoerde toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan het relevante planologische beleidskader en aan omgevingsaspecten (inclusief sectorale wet- en regelgeving). Verschillende onderdelen staan uitgebreider beschreven in de bijlagen.

3.1 Toetsing aan beleid

In deze paragraaf wordt de realisering van het project getoetst aan het hiervoor relevante ruimtelijke ordeningsbeleid voor zover planologisch / ruimtelijk van belang.

beleidskader		beleidsdoelstelling / beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Rijk en Provincie Zeeland Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012) Omgevingsplan Zeeland 2012 - 2018 Verordening Ruimte (PRVZ) Handreiking verevening (2008) Duurzaamheids- ladder Gemeente Sluis Structuurvisie 'Goed Leven' woonvisie Sluis bestemmingsplan Kom Aardenburg		Nationale Landschappen en rijksbufferzones zijn geen rijksbelang meer. Niettemin wordt belang geacht aan het waarborgen van de kernkwaliteiten van het Nationale Landschap. Bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiding, herstructurering, hergebruik) Stimuleren integrale woningkwaliteit / verbeteren woningvoorraad (kwaliteit en differentiatie) Afstemmen woningvoorraad op woonwensen huidige en toekomstige inwoners en veranderende samenstelling en omvang bevolking Geen toename van het aantal (reguliere) woningen. Geen nieuwe woningen tenzij: - eenzelfde aantal wordt gesloopt; - sprake is van bestaande afspraken; - sprake is maatwerk plan draagt bij aan ruimtelijke kwaliteit Toetsen vereveningsdoelen	Afweging De voorgenomen ontwikkeling stemt overeen met het rijks-, provinciaal en het gemeentelijk beleid. Op basis van de volgende overwegingen is de beoogde ontwikkeling beleidsmatig gewenst en stedenbouwkundig en landschappelijk verantwoord geacht. De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen zijn niet in het geding en concreet wordt invulling gegeven aan bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik. De planontwikkeling heeft immers betrekking op inbreiding/herstructurering binnen bestaand bebouwd gebied in de vorm van vervangende nieuwbouw. Van groot belang hierbij is dat in directe samenhang met voorliggende planontwikkeling het karakteristieke en waardevolle pand Weststraat 20 behouden blijft, weer een geheel gaat vormen met de aangrenzende panden 22 en 24 (voormalig burgerweeshuis) en dat de ruimtelijke en cultuurhistorische karakteristiek ook daadwerkelijk gewaarborgd wordt in de toekomst door de aanwijzing(sprocedure) van dit pand als rijksmonument. Voorts sluit de daaraan grenzend beoogde vervangende nieuwbouw stedenbouwkundig en architectonisch goed aan op de bebouwingskarakteristiek in de omgeving, waaronder voornoemde panden 20, 22 en 24. Met deze ontwikkeling wordt leegstand en verloedering van de locatie en de omgeving voorkomen. Ook draagt het plan bij aan de door de gemeente gewenste woningdifferentiatie. In samenhang daarmee is sprake van waarborging van verbetering van de woon- en leefkwaliteit en daarmee van de leefbaarheid in (het centrum van) Aardenburg. Verder is sprake van reeds vastgelegde afspraken tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Deze zijn onder andere vastgelegd door middel van de in het bestemmingsplan Kom Aardenburg opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Het voorliggende wijzigingsplan is hiervan een direct uitvloeisel. Daarnaast is (vóór de vaststelling van dit wijzigingsplan) een anterieure overeenkomst gesloten. In de gemeentelijke woningbouwplanning is rekening gehouden met voorliggend plan. Op basis van het bestemmingsplan Kom Aardenburg zijn in het plangebied 4 woningen mogelijk. Binnen de bestaande bebouwing kunnen deze niet gerealiseerd worden. Het slopen van de bestaande bebouwing is uit oogpunten van ruimtelijke, culturhistorische en woon- en bouwtechnische kwaliteit gewenst en/of noodzakelijk. Dit brengt een dermate kostenpost met zich mee waarvoor de dekking van vier woningen niet toereikend is om de beoogde ontwikkeling en kwaliteitsimpuls te kunnen realiseren. Met het realiseren van 3 extra woningen/appartementen (dus in totaal 7 wooneenheden) kan dit doel wel worden bewerkstelligd. Dit beperkte aantal extra woningen wordt alleszins acceptabel geacht. Gemeente en initiatiefnemer hebben overeenstemming hierover en over het voldoen van een herstructureringsbijdrage per extra woning c.q. met de met voorliggende planontwikkeling gepaard gaande extra wooneenheden overeenkomstig het in het gemeentelijke beleid vastgelegde verevingsprincipe. Dit is (vóór de vaststelling van dit wijzigingsplan) vastgelegd in een overeenkomst tussen beide partijen. Duurzaamheidsladder De duurzaamheidsladder werkt met de volgende stappen: 1. De ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. Realisatie vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied in de regio, waarbij wordt bezien of sprake kan zijn van herstructurering, transformatie of dat er sprake is van realisatie anderszins; 3. De bereikbaarheid wordt onderbouwd. Gelet op de kleinschalige woningbouw die het plan mogelijk maakt, is de gemeente van oordeel dat het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. De feitelijke toename bedraagt namelijk slechts 3 woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Dit neemt niet weg dat de behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling in het kader van de uitvoerbaarheid van het voorliggende plan dient te zijn onderbouwd. Dit is eveneens opgenomen in het relevante ruimtelijk provinciaal beleid (Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 en de Provinciale Ruimtelijke verordening Zeeland (PRVZ)). In artikel 2.0 van de PRVZ is een afwegingskader vastgelegd. Het gaat hier om de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Essentie van deze bepaling is dat bij een voorgenomen stedelijke ontwikkeling steeds sprake moet zijn van een aantoonbare regionale behoefte en dat er een voorkeursvolgorde geldt: eerst ruimte binnen bestaand bebouwd gebied en bestaande infrastructuur benutten en pas als dat niet mogelijk is, voorzien in de behoefte op locaties die met verschillende middelen van vervoer zijn of worden ontsloten. De beoogde ontwikkeling betreft functiewijziging van een leegstand winkelpand. Hiermee wordt verdere verpaupering voorkomen en wordt voorzien in een actuele behoefte. Geconcludeerd wordt dat sprake is van duurzame verstedelijking. De behoefte is aangetoond nu feitelijk slechts sprake is van een toename van 3 nieuwe woningen. De doelgroep is 60+. en in mindere mate starters. De afmetingen van de appartementen zijn divers: * 3 appartementen van 92 m²; * 1 van 117 m² ; * 2 van 139 m². Enkele appartementen zijn reeds verkocht en initiatiefnemer beschikt over een lijst met geïnteresseerde kandidaten. De gemeente heeft de taak woningbouwmogelijkheden te bieden om zo te voldoen aan de woningbehoefte van de inwoners. Het aanbod van appartementen is klein. Tevens wenst de gemeente panden, die niet meer geschikt zijn voor het doel waarvoor ze zijn opgericht (zoals het betreffende winkelpand) te behoeden voor verpaupering. Het opnieuw gebruiken van dit pand voor detailhandelsactiviteiten op deze locatie is niet langer mogelijk. Daarnaast kan door uitvoering van het plan het pand Marktstraat 20 (waarvoor een procedure is opgestart om dit aan te wijzen als Rijksmonument) behouden blijven. Conclusie Op basis van het voorgaande concludeert de gemeente het volgende: * er is sprake van een kleinschalige stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied; * de ontwikkeling voorziet niet in een stedelijke ontwikkeling zoals benoemd in het Bro; * er is voldoende vraag naar de appartementen door het kleinschalige en gemeleerde aanbod. De uitvoerbaarheid is zodoende aannemelijk.

3.2 Toetsing aan sectorale en omgevingsaspecten

3.2.1 Water

De voorgenomen ontwikkeling stemt overeen met het rijks-, provinciaal en het gemeentelijk beleid. Op basis van de volgende overwegingen is de beoogde ontwikkeling beleidsmatig gewenst en stedenbouwkundig en landschappelijk verantwoord geacht. De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen zijn niet in het geding en concreet wordt invulling gegeven aan bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik. De planontwikkeling heeft immers betrekking op inbreiding/herstructurering binnen bestaand bebouwd gebied in de vorm van vervangende nieuwbouw. Van groot belang hierbij is dat in directe samenhang met voorliggende planontwikkeling het karakteristieke en waardevolle pand Weststraat 20 behouden blijft, weer een geheel gaat vormen met de aangrenzende panden 22 en 24 (voormalig burgerweeshuis) en dat de ruimtelijke en cultuurhistorische karakteristiek ook daadwerkelijk gewaarborgd wordt in de toekomst door de aanwijzing(sprocedure) van dit pand als rijksmonument. Voorts sluit de daaraan grenzend beoogde vervangende nieuwbouw stedenbouwkundig en architectonisch goed aan op de bebouwingskarakteristiek in de omgeving, waaronder voornoemde panden 20, 22 en 24. Met deze ontwikkeling wordt leegstand en verloedering van de locatie en de omgeving voorkomen. Ook draagt het plan bij aan de door de gemeente gewenste woningdifferentiatie. In samenhang daarmee is sprake van waarborging van verbetering van de woon- en leefkwaliteit en daarmee van de leefbaarheid in (het centrum van) Aardenburg. Verder is sprake van reeds vastgelegde afspraken tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Deze zijn onder andere vastgelegd door middel van de in het bestemmingsplan Kom Aardenburg opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Het voorliggende wijzigingsplan is hiervan een direct uitvloeisel. Daarnaast is (vóór de vaststelling van dit wijzigingsplan) een anterieure overeenkomst gesloten. In de gemeentelijke woningbouwplanning is rekening gehouden met voorliggend plan. Op basis van het bestemmingsplan Kom Aardenburg zijn in het plangebied 4 woningen mogelijk. Binnen de bestaande bebouwing kunnen deze niet gerealiseerd worden. Het slopen van de bestaande bebouwing is uit oogpunten van ruimtelijke, culturhistorische en woon- en bouwtechnische kwaliteit gewenst en/of noodzakelijk. Dit brengt een dermate kostenpost met zich mee waarvoor de dekking van vier woningen niet toereikend is om de beoogde ontwikkeling en kwaliteitsimpuls te kunnen realiseren. Met het realiseren van 3 extra woningen/appartementen (dus in totaal 7 wooneenheden) kan dit doel wel worden bewerkstelligd. Dit beperkte aantal extra woningen wordt alleszins acceptabel geacht. Gemeente en initiatiefnemer hebben overeenstemming hierover en over het voldoen van een herstructureringsbijdrage per extra woning c.q. met de met voorliggende planontwikkeling gepaard gaande extra wooneenheden overeenkomstig het in het gemeentelijke beleid vastgelegde verevingsprincipe. Dit is (vóór de vaststelling van dit wijzigingsplan) vastgelegd in een overeenkomst tussen beide partijen. tekst. Duurzaamheidsladder Op grond van zowel het rijksbeleid (het Bro), als het provinciaal beleid (het Omgevingsplan en de Verordening Ruimte) dient bij een bestemmingsplan, een wijzigingsplan daaronder begrepen, uitgegaan te worden van de duurzaamheidsladder. Het doel hiervan is een zorgvuldig ruimtegebruik, de herstructurering van bebouwde terreinen/gebieden en de bundeling van functies. De duurzaamheidsladder werkt met de volgende stappen: 1. De ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. Realisatie vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied in de regio, waarbij wordt bezien of sprake kan zijn van herstructurering, transformatie of dat er sprake is van realisatie anderszins; 3. De bereikbaarheid wordt onderbouwd De beoogde ontwikkeling voldoet aan de genoemde stappen. Enerzijds heeft de gemeente de taak woningbouwmogelijkheden te bieden om zo te voldoen aan de woningbehoefte van de inwoners. Anderzijds wenst zij de in haar eigendom zijnde panden, die niet meer geschikt zijn voor het doel waarvoor ze zijn opgericht zoals dit winkelpand te behoeden voor verpaupering. Het opnieuw gebruiken van dit pand voor detailhandelsactiviteiten op deze locatie is niet langer mogelijk. Daarnaast kan door uitvoering van het plan het pand Marktstraat 20 )waarvoor een procedure is opgestart om dit aan te wijzen als Rijksmonument) behouden blijven. Daarbij ligt het plangebied binnen het bestaand stedelijk gebied. De provincie geeft in haar brief van 17 december 2013 ook aan dat het toevoegen van woningen in beeldbepalende leegstaande panden in centra van steden of dorpen erg belangrijk is voor de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid. Daarom achten zij het mogelijk om nieuwe initiatieven, waarbij dergelijke panden herontwikkeld worden door toevoeging van woningbouw, los te zien van de huidige regionale woningmarktafspraken. Een ontwikkeling als deze wordt dan ook niet belemmerd bij de voortgang. Bij de eerstvolgende herijking kan het onderhavige plan opgenomen worden in de regionale woningmarktafspraken. Het plangebied wordt via de bestaande wegenstructuur in het dorp ontsloten. Op dit aspect wordt in paragraaf 2,1,2 nader ingegaan. Ook zijn er diverse bushaltes in Aardenburg.

Overleg voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen op basis van een waterparagraaf.

Over de waterhuishoudingsaspecten van het plan is op basis van een concept waterparagraaf overleg gevoerd met het waterschap Scheldestromen. Het op 29 augustus 2013 uitgebrachte wateradvies van het waterschap is verwerkt in deze waterparagraaf. De beoogde planontwikkeling heeft geen gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie. Het plangebied is in de huidige situatie reeds volledig verhard (bebouwing en geasfalteerd achterterrein). De beoogde ontwikkeling bewerkstelligt geen toename aan verharding. Compenserende maatregelen zijn niet nodig. Het hemelwater afkomstig van de bebouwing wordt gescheiden van het huishoudelijk afvalwater aangesloten op het bestaande rioolstelsel. Volgens de provinciale Waterkansenkaart biedt de ondergrond van het plangebied kansen voor infiltratie. Voor het achterterrein wordt overeenkomstig het wateradvies van het waterschap het toepassen van waterdoorlatende verharding overwogen, indien op het moment van concrete planrealisering blijkt dat de bestaande asfaltverharding aan vervanging toe is. Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling (zie ook bijlage 3).

3.2.2 Bodem

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet milieubeheer Besluit Bodemkwaliteit Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6)		Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor beoogde functie Functie mag geen bedreiging vormen voor bodemkwaliteit	De gemeente heeft een historisch bodemonderzoek uitgevoerd en op basis daarvan geconcludeerd dat er geen aanleiding is voor nader bodemonderzoek en dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde woonfunctie. Het historisch onderzoek wijst uit dat er geen verontreinigingen bekend of te verwachten zijn die een belemmering kunnen vormen voor de beoogde ontwikkeling.

3.2.3 Archeologie en overige cultuurhistorie

kader			beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Rijk Monumentenwet 1988 Provincie Nota Archeologie 2006-2012 beleidsnota 'Archeologie naar deltahoogte' (2008) Provinciale richtlijn (2009) 'De Provinciale Onderzoeks- Agenda Zeeland 2009-2012' (POAZ, 2009) Archeologische MonumentenKaart (AMK) Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) Gemeente Verordening Interimbeleid Archeologie Sluis 2012 (2012)			Voldoen aan het voor de ontwikkeling geldende archeologie beleid Overleg voeren met Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) Voldoen aan de wettelijke meldingsplicht ex. artikel 53 van de Monumentenwet 1988	Het plangebied is op de IKAW aangeduid als gebied met een hoge trefkans en op de AMK aangeduid als een terrein van hoge archeologische waarde voor archeologische vondsten. In verband hiermee is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Door Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed is, conform het gemeentelijke archeologiebeleid, een archeologisch bureauonderzoek aangevuld met controleboringen uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is beoordeeld en goedgekeurd door de bevoegde overheid (de gemeente Sluis) en diens adviseur archeologie en is opgenomen in bijlage 2. Voor uitgebreid inzicht in de onderzoeksresultaten wordt daarnaar verwezen. Hier wordt volstaan met de volgende daarin opgenomen samenvatting en conclusie. Het archeologische potentieel van de omgeving waarbinnen het plangebied is gesitueerd wordt in het onderzoek duidelijk onderstreept. Binnen het plangebied bevinden zich op basis van cartografische bronnen, naar alle waarschijnlijkheid, resten van stedelijke bewoning uit de late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd. Het booronderzoek bevestigt de verwachting op de mogelijke aanwezigheid van dergelijke vindplaatsen binnen het plangebied. In de boringen werden archeologische indicatoren, intacte ophoogpakketten en cultuurlagen aangetroffen die de hoge archeologische verwachting bevestigen. Eventuele archeologische vindplaatsen bevinden zich direct onder de bouwvoor in, en in de top van de ophoogpakketten, vanaf circa 0,30 meter beneden maaiveld. De exacte bouwplannen zijn op dit moment nog niet bekend. Volgens de huidige planvorming (nog niet de exacte bouwplannen) dient de huidige bebouwing gesloopt te worden en wordt er behalve funderingssleuven ook een liftkoker aangelegd te worden. Dit impliceert dat, indien de geplande werkzaamheden onveranderd doorgang vinden, dit negatieve gevolgen heeft voor de eventueel aanwezige archeologische waarden in het ophoogpakket en cultuurlaag. Het advies luidt dat er planaanpassing wordt voorzien op die wijze dat de archeologische waarden niet worden aangetast. Dit kan bijvoorbeeld door de nieuwe funderingen zo veel mogelijk ter plaatse van de huidige funderingen te plannen. Indien planaanpassing niet tot de mogelijkheden behoort, wordt vervolgonderzoek noodzakelijk geacht voor die zones waar dieper gegraven wordt dan 0,30 meter beneden maaiveld. Vervolgonderzoek kan bestaan uit een Archeologische Begeleiding van de civiele graafwerkzaamheden voor de aanleg van de funderingsstroken. Hiertoe dient een Programma van Eisen opgesteld dat ter goedkeuring aan de bevoegde overheid dient voorgelegd te worden. Een degelijk en op maat gesneden advies over de noodzaak tot, en de aard en omvang van eventueel vervolgonderzoek kan echter pas worden opgesteld op het moment dat de exacte planvorming, met overzicht van de te verstoren oppervlaktes en verstoringsdieptes, bekend zijn. Indien er geen onderzoek noodzakelijk zou worden geacht op basis van de planvorming geldt de Meldingsplicht Archeologie. Het is echter niet uit te sluiten dat ondanks er op bovenvermelde locatie geen nader onderzoek noodzakelijk wordt geacht, er toch relevante archeologische sporen en vondsten in de bodem verborgen zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van toekomstige graafwerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van artikel 53 en 54 van de herziene Monumentenwet. Om er voor te zorgen dat aan deze wettelijke plicht wordt voldaan bij het eventueel aantreffen van sporen en/of vondsten tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, dient bij een omgevingsvergunning de navolgende tekst te worden opgenomen: "Ondanks er voortkomende uit de plannen er geen verplichting ligt voor een nader archeologisch onderzoek, is niettemin de kans aanwezig dat archeologische sporen en vondsten in de bodem aanwezig zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de graaf- en inrichtingswerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht ex. artikel 53 en 54 van de herziene Monumentenwet. Bij graafwerkzaamheden dient men dan ook attent te zijn op eventuele vondsten. Opdrachtgever verplicht de aannemers om attent te zijn op eventuele vondsten en/of sporen tijdens de werkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten onverwijld te melden bij de Minister." Archeologie vormt zodoende geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
Modernisering Monumentenzorg (MoMo) verankerd in: Bro, Besluit omgevingsrecht (Bor), Monumentenwet			cultuurhistorisch karakter op gebiedsniveau behouden en versterken	In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Het pand Weststraat 20 blijft behouden. De initiatiefnemer van voorliggende ontwikkeling heeft met de eigenaar van het weeshuis een principe-akkoord bereikt over de verkoop van pand nummer 20 zodat dit pand opnieuw onderdeel kan gaan uitmaken van het weeshuiscomplex. Hierover heeft ook overleg plaatsgevonden met de Rijksdienst. Dit heeft erin geresulteerd dat op korte termijn een aanwijzingsprocedure wordt gestart voor het aanwijzen van pand nummer 20 als Rijksmonument. Op deze manier kunnen de drie gebouwen weer, zoals ooit het geval was, als één complex worden beschouwd. Voor het overige zijn er geen cultuurhistorische waarden in het plangebied. Bij de vormgeving van het appartementengebouw wordt aangesloten op de stedenbouwkundige en architectonische karakteristiek in de omgeving.

3.2.4 Ecologie / natuur

kader					beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Gebiedsbescherming:
Natuurbeschermings-wet 1998: Natura 2000 Ecologische Hoofdstructuur (EHS)					Onderzoeken of de ontwikkeling significant negatieve effecten kan hebben op beschermde gebieden (binnen en buiten plangebied). Aantasting van de kwaliteiten van de EHS is in principe niet toegestaan.	De locatie maakt geen deel uit van een Natura 2000 gebied en is ook niet gesitueerd in de directe nabijheid van een dergelijk gebied. De locatie is niet aangewezen als EHS. Door de ligging in het centrum van Aardenburg en de beperkte omvang van het project zijn geen significante effecten daarvan te verwachten op de rond de kern gelegen EHS-gebieden of verder weg (> 3 km) gelegen Natura 2000-gebieden.
Soortbescherming:
Flora- en faunawet					Voorkomen van aantasten, verontrusten en/of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen.	De vervangende nieuwbouw wordt in bestaand bebouwd gebied gerealiseerd. De huidige locatie is geheel verhard. Op grond van de beschikbare gegevens zijn geen waarnemingen van matig of zwaar beschermde soorten bekend. Indien bij de sloop van de bebouwing toch beschermde soorten worden waargenomen, zullen maatregelen worden getroffen om overtreding van de Flora- en faunawet te voorkomen. De Flora- en faunawet vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.2.5 Verkeer

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Jurisprudentie:  goede ruimtelijke ordening		Kwaliteit van de bereikbaarheid voor de verschillende vervoersmodaliteiten Goede verkeersafwikkeling Voldoende parkeergelegenheid.	De planontwikkeling voorziet in de bouw van 7 nieuwe appartementen. Dit levert per dag een verkeersgeneratie van 42 motorvoertuigen (7x6 mvt), hetgeen een zeer geringe toename betreft. Ten aanzien van de perceelsontsluiting geldt dat deze niet zal worden gewijzigd. Nu sprake is van een gering aantal verkeersbewegingen en de toegang tot het perceel niet wordt gewijzigd, is geen sprake van een verslechtering van de verkeersveiligheid. De vervangende nieuwbouw leidt niet tot een significante wijziging in de verkeerssituatie. De ontsluiting van het plangebied voor de verschillende modaliteiten blijft ongewijzigd en is goed te noemen. Er is ruim voldoende ruimte op het (eigen) woonperceel om in de parkeerbehoefte te voorzien.

3.2.6 Geluidhinder - wegverkeerslawaai

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet milieubeheer Wet geluidhinder Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.25) Jurisprudentie:  goede ruimtelijke ordening		Voldoen aan wettelijke geluidseisen (akoestisch onderzoek en geluidwerende maatregelen) indien er sprake is van een geluidproducerende en/of geluidgevoelige functie.	De Weststraat is gesitueerd in een 30 km / uur gebied. Akoestisch onderzoek is niet vereist. Wel moet worden aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De verkeersintensiteiten wijzen niet op een te hoge geluidsbelasting. Maatregelen aan de weg en de omgeving zijn niet mogelijk gezien en gewenst het historisch karakter. Het appartementengebouw wordt zodanig uitgevoerd dat de geluidswaarde binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) voldoet aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB.

3.2.7 Milieuhinder - relatie met omliggende (bedrijfs)functies

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet milieubeheer Wet geluidhinder Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.25) Jurisprudentie:  goede ruimtelijke ordening		Voldoen aan wettelijke milieueisen (onderzoek en maatregelen) indien er sprake is van een milieuhinderlijk en/of milieugevoelige functie.	Er is sprake van een gemengd gebied. Er zijn bedrijven toegestaan, behorende tot ten hoogste bedrijfscategorie A uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"; Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 0 m tot woningen. Het nieuwe appartementengebouw kan dus direct naast centrumfuncties, voorzover deze zijn aangemerkt als de maximaal toelaatbare categorie A bedrijven, worden gerealiseerd. Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Bij de woningen is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

3.2.8 Externe veiligheid

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Besluit(en) externe veiligheid: - inrichtingen - buisleidingen - transportroutes		Waarborgen veiligheid van nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten.   Voldoen aan veiligheidsnormen indien sprake van risicovolle functies/activiteiten: - vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen; - bedrijven in de directe omgeving waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid (waaronder Bevi-inrichtingen)	In (de nabije omgeving van) het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen en vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De sloop en realisatie van de appartementen vormt geen risicovolle activiteit. Het aspect externe veiligheid vormt daarom geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.2.9 Luchtkwaliteit

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet ruimtelijke ordening: goede ruimtelijke ordening Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 (Luchtkwaliteitseisen) AmvB ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM)		Voldoen aan de geldende grenswaarden / luchtkwaliteitseisen In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.	De realisatie van de 7 appartementen draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Deze kleinschalige ontwikkeling (7 woningen) past binnen de categorie zoals deze opgenomen zijn in het Besluit Niet In Betekenende Mate voor de realisatie tot 1500 woningen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens inzicht gegeven in de luchtkwaliteit ter plaatsen via de monitoringstool van het NSL. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse ruimschoots voldoen aan de grenswaarden conform de Wet Milieubeheer. Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor de ontwikkeling.

3.2.10 Leidingen en telecomverbindingen

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Belangen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen		Waarborgen van belangen van in en/of in de directe omgeving aanwezige planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen.	Dit aspect levert geen belemmering op voor de beoogde ontwikkeling. In en rondom het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen waarmee bij de planontwikkeling rekening moet worden gehouden.
Belangen van planologisch niet-relevante kabels en leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen)		Tenminste drie werkdagen voor de aanvang van graafwerkzaamheden de uitvoerder contact moet opnemen met het KLIC, waarbij wordt gemeld waar en wanneer wordt gegraven.	Voorafgaand aan de graafwerkzaamheden wordt bij het KLIC gemeld waar en wanneer wordt gegraven.

3.3 Financiële uitvoerbaarheid

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet ruimtelijke ordening Grondexploitatiewet (Grex-wet)		Aantonen financiële uitvoerbaarheid Verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit vast in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is niet nodig indien anderszins in het kostenverhaal wordt voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom).	De financiële uitvoerbaarheid van het project is afdoende gewaarborgd. Voor de ontwikkeling van het project sluit de gemeente met de initiatiefnemer (vóór de vaststelling van dit wijzigingsplan) een privaatrechtelijke overeenkomst waarin de (financiële) afspraken over het project zijn vastgelegd, inclusief kostenverhaal. Alle verplicht verhaalbare kosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer, waaronder bijvoorbeeld de kosten met betrekking tot procedurele aspecten (zoals plankosten, onderzoeken en procedures), eventuele planschade, verevening (bovenplanse kosten). Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst. Het bouwplan wordt gerealiseerd en bekostigd door de initiatiefnemer (tevens eigenaar van betreffende gronden). Er is sprake van een gemeleerd aanbod: 3 appartementen van 92 m²; 1 van 117m² ; 2 van 139 m². Doelgroep van de appartementen is 60+, met name mensen die binnenstedelijk nabij voorzieningen in een appartementen willen gaan wonen, vanuit een huis met tuin. Initiatiefnemer beschikt over een lijst met geïnteresseerden en enkele appartementen (penthouse) zijn reeds verkocht. Mede op basis van de gedifferentieerde omvang van de appartementen en het feit dat er grote belangstelling bestaat wordt geconcludeerd dat het project financieel uitvoerbaar is.

3.4 Betrokkenheid bestuursorganen, maatschappelijke organisaties

In het kader van het aantonen van de maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt de, in de wet vastgelegde, procedure doorlopen.

3.4.1 Overleg

De waterparagraaf is conform het Bro voorgelegd aan het Waterschap Scheldestromen. Het waterschap heeft geen opmerkingen en heeft een positief wateradvies gegeven. Dit advies is opgenomen in bijlage 3.

Het wijzigingsplan is eveneens voorgelegd aan de provincie Zeeland. Per brief van 22 april 2014 heeft de provincie aangegeven dat ingestemd wordt met de binnenstedelijke transformatie. Aandacht wordt gevraagd voor een andere onderbouwing van de vraag naar appartementen. In het wijzigingsplan is daarom in paragraaf 3.1 een korte onderbouwing in het kader van de Ladder van duurzame verstedelijking opgenomen. In paragraaf 3.3 is een korte aanvulling opgenomen, waaruit de behoefte is opgenomen.

3.4.2 Zienswijzen

Voor het wijzigingsplan is overeenkomstig het bepaalde in afdeling 3.2.a Wet ruimtelijke ordening, de openbare voorbereidingsprocedure volgens afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Op basis hiervan wordt het besluit, tezamen met het wijzigingsplan, vanaf 7 augustus 2014 gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tegen het besluit kan gedurende de termijn van terinzagelegging door belanghebbenden bezwaar worden ingediend bij het college van burgemeester en wethouders.