| Plan: | Strandhotel Cadzand-Bad |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1714.bpstrandhotel11-VG02 |
Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008)
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar zijn. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden.
In het Bro is verankerd dat een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008). Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de antidubbeltelbepaling.
Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008.
Opzet regels
Overeenkomstig SVBP2008 is de opbouw van de regels als volgt:
Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels) is als volgt opgebouwd:
Onderscheid bouwen en gebruik
In het kader van SVBP2008 wordt nadrukkelijk onderscheid gemaakt in bouwen en gebruik. Dat heeft onder andere als gevolg dat de mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan door middel van een omgevingsvergunning worden gesplitst in vergunningen voor bouwen en vergunningen voor gebruik. In beginsel zou dat betekenen dat voor een nieuw gebouw zowel een vergunning voor het bouwen als voor het gebruik nodig zou zijn. Om onnodige extra regels te voorkomen, is in het bestemmingsplan echter ervan uitgegaan, dat een vergunning voor bouwen tevens een ontheffing voor het daarmee samenhangende gebruik inhoudt.
Artikel 1 Begripsbepalingen
1.21 Peil
Het Strandhotel staat ten opzichte van de Boulevard De Wielingen op een hoogte van + 2,07 m. In de definitie van het peil is een relatie gelegd met de boulevard. Daarbij is een specifiek meetpunt omschreven: de putdeksel ter hoogte van de zuidelijke toegangsweg van het perceel, tegenover Boulevard de Wielingen 45/Leeuwenrikenlaan. Die specificatie is nodig in verband met het hoogteverloop van de Boulevard De Wielingen langs het perceel van het Strandhotel. De op de verbeelding aangegeven hoogtematen zijn hierop afgestemd.
Voor de beoogde parkeerkelder is voor bouwen hetzelfde maaiveld zoals eerder omschreven, als het peil gedefinieerd.
1.26 Wellnessvoorziening
Het betreft faciliteiten voor persoonlijke verzorging. Het moet gaan om ondergeschikte functies die bijdragen aan het toeristisch-recreatieve (hotel)product.
Artikel 2 Wijze van meten
De bepalingen uit dit hoofdstuk zijn, conform de SVBP2008, onveranderd overgenomen.
Artikel 3 Gemengd
Functies
Het Strandhotel krijgt verschillende (hoofd)functies: het hotel, de recreatieappartementen, aanverwante horeca, wellness en detailhandel. Vandaar dat is gekozen voor een gemengde bestemming. In de bestemmingsomschrijving (lid 3.1) zijn deze functies vermeld. Voor de duidelijkheid is ook het terras aan de zeezijde aangeduid.
In lid 3.4 zijn de verbijzonderingen aangebracht. Onder andere het maximum aantal hotelkamers, het aantal appartementen en de brutovloeroppervlakte van de verschillende deelfuncties zijn in dit lid opgenomen. Deze aantallen en oppervlaktematen, zijn vastgelegd in verband met de verschillende parkeernormen die per functie op grond van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad worden onderscheiden. Het gebruik van 1 hotelkamer als bedrijfswoning is toegestaan. Deze bedrijfswoning kan in de plaats komen van een hotelkamer. Tot de hotelvoorzieningen wordt ook de ontbijtzaal gerekend, zodat hiervoor geen specifieke bepaling nodig is in relatie tot de parkeerbehoefte.
Het minimum aantal aan te leggen parkeerplaatsen is voorgeschreven. Dit aantal is direct afgeleid van de normen. Uit toetsing blijkt dat een groter aantal wordt aangelegd. Dat aantal is echter niet maatgevend voor de regeling. Ook in verband met het beperkte winkelprogramma zijn voor enkele commerciële functies oppervlaktematen opgenomen.
Permanente bewoning is in de specifieke gebruiksregels uitgesloten.
Om enige flexibiliteit te bieden voor het ondersteunende programma, is in lid 3.4 een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarmee de brutovloeroppervlakte van de ondersteunende functies kan worden vergroot. Een groter oppervlak aan bijvoorbeeld detailhandel ter plaatse kan bijvoorbeeld wenselijk zijn om een goede aansluiting te creëren bij de beoogde toekomstige kwaliteitsverbetering van het Duinplein. Als voorwaarde voor afwijken geldt dat ook na het afwijken wordt voldaan aan de parkeernormen uit het ontwikkelingsplan. Bovendien mag het totale oppervlak aan ondersteunende functies als geheel eveneens tot niet meer dan de aangegeven oppervlaktematen toenemen.
Open opslag van materialen en goederen in de buitenlucht is niet toegestaan. Dit sluit aan op de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad (zie hoofdstuk 3).
Bouwen
In de planregeling wordt onderscheid gemaakt in het bouwen binnen en buiten het bouwvlak. Gebouwen en overkappingen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Dit volgt uit de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit het ontwikkelingsplan. Buiten het bouwvlak zijn ook geen bijgebouwen (zoals bergingen en nutsgebouwen) toegestaan. Een uitzondering hierop vormt de parkeergarage die ook buiten het bouwvlak, voor zover dit als zodanig is aangeduid, beneden het peil mag worden gebouwd. Bij de hoogtematen is een marge van 0,50 m aangehouden, zo nauwkeurig mogelijk afgestemd op de bouwplannen in relatie tot bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan.
Voor de toren in de noordoosthoek is een hoogteaccent in de vorm van een kleinere toren toegestaan (hoogteaccent). De omvang hiervan is specifiek begrensd qua oppervlakte en hoogte. Het centrale toegangsgebouw (gebouw II op figuur 2.4) krijgt een schuine kap; de vier hellende dakvlakken komen uit in één top. De regeling is zodanig opgezet, dat dit gebouw ook daadwerkelijk op die wijze wordt afgedekt. De regeling biedt dus geen ruimte voor een gebouw met twee topgevels en twee hellende dakvlakken. De beoogde opzet van schuine dakvlakken wordt gewaarborgd. De beperkte overschrijding van de op de verbeelding aangegeven hoogte is daarmee aanvaardbaar. Door de oppervlakte van deze top en van het hoogteaccent (torentje) vast te leggen, blijft deze toevoeging beperkt van omvang.
Binnen het vlak van de schuine kap zijn terrassen/balkons toegestaan, gelegen tussen de goothoogte en bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven. Dit past binnen het Ontwikkelingsplan waarin is aangegeven dat in de kap twee bouwlagen kunnen worden ondergebracht.
Ontsluiting
De ontsluiting van het hotel is door middel van twee aanduidingen op de verbeelding vastgelegd.
Artikel 4 Verkeer
De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de ingang van de ondergrondse parkeerkelder alsmede aan de strandovergang. Daarbij is de strandovergang, vanwege het exclusieve gebruik voor langzaam verkeer, voorzien van de aanduiding 'verblijfsgebied'.
Binnen de bestemming Verkeer zijn het trappenhuis, de entree voor voetgangers naar de ondergrondse parkeerkelder, voorzien van een bouwvlak en aanduiding. De goot- en bouwhoogten van het trappenhuis zijn op de verbeelding vastgelegd.
Ook in deze bestemming komt de ondergrondse parkeerkelder in de regeling terug. De parkeergarage mag binnen en buiten het bouwvlak en beneden het peil worden gerealiseerd (zie hiervoor).
Artikel 5 Waterstaat - Waterkering
Bestemmingsomschrijving
Het belang van de aangrenzende primaire waterkering wordt gewaarborgd door hieraan een dubbelbestemming toe te kennen. Zodoende wordt voldaan aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hoofdstuk 3). Deze dubbelbestemming zorgt voor bescherming van de primaire waterkering door middel van een bouw- en een aanlegverbod. Overigens is, naast het vergunningenstelsel in dit bestemmingsplan, ook het vergunningenstelsel uit de Waterwet op bouw- en aanlegwerkzaamheden op deze gronden van toepassing.
Bouwverbod
Het bouwverbod geldt voor het realiseren van nieuwe gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor het bouwen in de beschermingszone aan weerszijden van de waterkering is eerst een positief advies nodig van de beheerder (Waterschap Scheldestromen). Bij dit advies wordt getoetst of de stabiliteit van de aangrenzende waterkering is gewaarborgd evenals de ruimtereservering voor eventuele toekomstige maatregelen. Omdat het waterschap reeds heeft ingestemd met het bouwplan, zijn bouwwerkzaamheden ten behoeve van de realisatie van het bouwplan (binnen de bestemmingen Gemengd en Verkeer) uitgezonderd van het bouwverbod.
Aanlegverbod
Om dezelfde reden als voor het bouwverbod, is voor bepaalde werken (zoals graafwerkzaamheden) eveneens een aanlegverbod opgenomen. Alvorens voor deze activiteiten een omgevingsvergunning te verlenen, vraagt het bevoegd gezag eerst advies aan de beheerder van de waterkering. Werken en werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor de realisering van de gebruiks- en bouwmogelijkheden ingevolge de bestemming Gemengd, zijn van deze verplichting uitgezonderd. Hierover heeft immers voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan afstemming met en toetsing door het waterschap plaatsgevonden. Naar verwachting wordt de benodigde watervergunning verkregen.
Artikel 6 Antidubbeltelbepaling
Deze bepaling is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen.
Artikel 7 Algemene afwijkingsregels en Artikel 8 Algemene wijzigingsregels
De bestemmingslegging is gebaseerd op het concrete bouwplan voor het Strandhotel. Het is desondanks gewenst dat bij de realisatie van het plan enige flexibiliteit bestaat. Als de technische uitvoering van bouwwerken dat vraagt, kan het bevoegd gezag op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) daarom voor het plan op ondergeschikte onderdelen afwijken van de planregeling of het plan daartoe wijzigen.
Artikel 9 Overgangsregels
De hier genoemde bepalingen (lid 1 en lid 2) zijn verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen.