| Plan: | Sluis Cavelot |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1714.004bpcav10-VG01 |
Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2008
Op 1 juli 2008 zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Onderdeel van deze regelingen vormt de verplichting om de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) toe te passen bij het opstellen van de plankaarten en planregels. Bovendien moet een (ontwerp)besluit digitaal raadpleegbaar zijn voor de tervisielegging en langs elektronische weg worden vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Zij zorgen er ook voor dat deze digitaal beschikbaar zijn voor burgers, bedrijven en medeoverheden. Vanwege de organisatorische operatie die hiermee samenhangt (alle nieuwe ruimtelijke plannen moeten immers digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt) is besloten de invoering van deze verplichtingen uit te stellen tot 1 januari 2010.
Dat betekent dat de Wro het wettelijk kader vormt voor het bestemmingsplan maar dat de SVBP2008 niet hoeft te worden toegepast. Gelet op de naderende inwerkingtreding van deze verplichting, acht het gemeentebestuur het echter gewenst met het bestemmingsplan toch voor te sorteren op het nieuwe wettelijk voorgeschreven regiem. Dat betekent dat het bestemmingsplan (regels en plankaart) is opgebouwd en vormgegeven conform de SVBP2008.
Opzet regels
Overeenkomstig SVBP2008 is de opbouw van de regels als volgt:
Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk II, Bestemmingsregels) is als volgt opgebouwd:
Onderscheid bouwen en gebruik
In het kader van SVBP2008 wordt nadrukkelijk onderscheid gemaakt in bouwen en gebruik. Dat heeft onder andere als gevolg dat de ontheffingsbepalingen worden gesplitst in ontheffingen voor bouwen en ontheffingen voor gebruik. In beginsel zou dat betekenen dat voor een nieuw gebouw zowel een ontheffing voor het bouwen als een ontheffing voor het gebruik nodig zou zijn. Om onnodige extra regels te voorkomen, is in het bestemmingsplan echter ervan uitgegaan, dat een ontheffing voor bouwen tevens een ontheffing voor het daarmee samenhangende gebruik inhoudt.
Artikel 1 Begripsbepalingen
1.21 Peil
In het plangebied zal een duinlandschap worden gecreëerd. Dit houdt in dat ter plaatse hoogteverschillen aanwezig kunnen zijn voor wat betreft het rondom het te bouwen bouwwerk afgewerkte maaiveld. De aan te leggen recreatiewoningen en voorzieningen worden in beginsel ten opzichte van het afgewerkte maaiveld gemeten.
Vanwege de -vanuit landschappelijk oogpunt- ongewenste mogelijkheid dat de recreatiewoningen op de toppen van de duinen worden gebouwd is in artikel 5 bepaald dat op gronden gelegen boven +4 meter NAP geen bouwwerken zijn toegelaten. Artikel 9 bevat voorts een afwijkende bepaling met betrekking tot de bouw van bruggen als toegangsweg voor de woningen aan de Scheldestraat.
1.26 Staat van Zorgactiviteiten
In de regels is een Staat van Zorgactiviteiten opgenomen, waarin een indeling is gemaakt in zorgactiviteiten die al niet rechtstreeks binnen het plangebied zijn toegelaten. Dit in het kader van de beoogde verbreding van het toeristisch-recreatieve aanbod in het plangebied. In de staat wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën van soorten zorginstellingen, hierbij is aangesloten bij de systematiek met codes uit de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS):
1.27 Verkoopvloeroppervlakte
Ter verduidelijking is expliciet aangegeven dat winkel- en horecaruimten die niet voor detailhandel of horeca-activiteiten zijn bedoeld, zoals sanitair- en magazijnruimte, niet aan het verkoopvloeroppervlak worden toegerekend.
1.28 en 1.29 Voorzieningen voor medische en persoonlijke verzorging
Deze begrippen beogen het onderscheid te verduidelijken tussen enerzijds voorzieningen die in het kader van het zorgtoerisme mogelijk worden gemaakt en anderzijds de 'wellness' voorzieningen die in het kader van de attractiviteit van het park in zijn algemeenheid mogelijk worden gemaakt. Onder medische voorzieningen worden alle faciliteiten verstaan die bedoeld zijn voor het verlenen van klinische verzorging aan het lichaam. Behandeling van geesteszieken wordt niet beoogd. Daar is de omgeving, inrichting en uitstraling van het recreatiegebied niet voor geschikt. Voorzieningen voor medische verzorging moeten onderscheiden worden van de zorgactiviteiten die worden genoemd in de Staat van Zorgactiviteiten zoals die in 1.26 en in de bijlage bij de regels worden bedoeld.
Ten aanzien van de faciliteiten voor persoonlijke verzorging wordt opgemerkt dat het moet gaan om ondergeschikte functies die bijdragen aan het toeristisch-recreatieve product als geheel.
Niet bedoeld is om in de leden 1.28 en 1.29 een limitatieve lijst op te sommen met functies die ter plaatse mogelijk zijn. Dit is verduidelijkt door in de begripsbepaling 'zoals' op te nemen.
Artikel 2 Wijze van meten
De bepalingen uit dit hoofdstuk zijn, conform de SVBP2008, onveranderd overgenomen. Aan deze bepalingen is één sublid betreffende de omvang van een recreatiewoning toegevoegd. Dit is gedaan om flexibiliteit te kunnen bieden aan de wensen van de potentiële kopers van de recreatiewoningen en de verhuurorganisatie en de voor de kwaliteit van het plangebied gewenste woningdifferentiatie. De gewogen gemiddelde omvang van recreatiewoningen is de gemiddelde omvang van alle recreatiewoningen tezamen, gewogen aan de hand van de omvang van een recreatiewoning.
Artikel 3 Agrarisch
De bestemming agrarisch is toegekend aan de gronden grenzend aan de kruising van de Bastingsweg en de Scheldestraat. Deze gronden worden nog niet betrokken bij de ontwikkeling van plan Cavelot. Dit is op termijn wel voorzien en hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid in het plan opgenomen (artikel 13). Tot het moment dat de planwijziging wordt toegepast kunnen deze gronden overeenkomstig het huidige bestemmingsplan worden gebruikt voor grondgebonden agrarische activiteiten (akkerbouw). Ten opzichte van de vigerende regeling is één beperking aangebracht. De huidige regeling staat het gebruik van de gronden ten behoeve van fruitteelt zonder meer toe. Bij het telen van fruit worden in zijn algemeenheid op een intensieve wijze bestrijdingsmiddelen toegepast. Een intensief gebruik van bestrijdingsmiddelen op korte afstand van het recreatiegebied Cavelot is niet wenselijk. Bovendien is dit in strijd met het provinciale beleid zoals neergelegd in het Omgevingsplan Zeeland. In het Omgevingsplan is het aanbrengen van een randzone van tenminste 50 meter namelijk voorgeschreven. Om deze redenen is het telen van fruit op deze gronden uitgesloten. Op dit moment vindt op deze gronden geen fruitteelt plaats. Ook is niet gebleken dat dit op korte termijn wel het geval zal zijn. De aangebrachte beperking brengt zodoende geen belemmeringen met zich mee voor de huidige agrarische bedrijfsvoering.
Artikel 4 Groen
De bestemming Groen is toegekend aan de randzones rondom het plangebied. Ter plaatse is de landschappelijke inpassing van Cavelot voorzien. Ook het sportcluster wordt voorzien van een eigen groenafscherming om de privacy van de aangrenzende recreatiewoningen te beschermen.
De gronden die bestemd zijn als Groen zijn nadrukkelijk ook bedoeld voor het realiseren en in stand houden van landschappelijke en/of natuurlijke waarden in de vorm van landschappelijk groen, duinen en waterpartijen. Hiermee is tot uitdrukking gegeven dat deze gronden ook gebruikt kunnen worden voor de aanleg van landschapselementen ten behoeve van boomkikkers.
Voorts is een aanlegvergunning vereist zodat, na realisatie van deze bestemming, het vergraven of verwijderen van de gerealiseerde landschapswaarden niet zonder meer is toegestaan. Dit kan pas als het gemeentebestuur daarvoor een aanlegvergunning verleent. De aanvraag om een dergelijke vergunning dient voorts aan het oordeel van een landschapsdeskundige te worden voorgelegd. Indien nodig, kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden ter bescherming van de landschappelijke waarden. Regulier onderhoud aan het verblijfsrecreatief gebied is uitgesloten van de verplichting om een aanlegvergunning aan te vragen.
Op de gronden gelegen aan de Lange Strinkweg dient het mogelijk te zijn dat een of meer calamiteitenontsluitingen kunnen worden aangelegd. Dit is met een specifieke aanduiding op de plankaart en in de regels tot uitdrukking gebracht.
Zoals in het MER is aangegeven zal tijdens de bouw een tijdelijke bouwweg worden aangelegd die loopt langs de zuidzijde van het plangebied, over de gronden die als Groen zijn bestemd. Deze tijdelijke bouwweg zal na het afronden van de aanlegwerkzaamheden worden ingericht als voet- en fietspad. Daarmee past ook de tijdelijke bouwweg binnen deze bestemming.
Artikel 5 Recreatie-Verbijfsrecreatie
Deze bepaling maakt de aanleg van het verblijfsrecreatieve plan Cavelot mogelijk en vormt als het ware het hart van deze bestemmingsregeling.
Bouw van recreatiewoningen
Lid 1 bepaalt dat niet meer dan 450 recreatiewoningen gebouwd mogen worden in het plangebied. Op deze manier is het aantal nieuwe recreatiewoningen gelimiteerd. Het plan biedt evenwel flexibiliteit voor de plaats waar deze nieuwe recreatiewoningen in het plan gebouwd kunnen worden. Lid 2 bepaalt namelijk dat de recreatiewoningen gebouwd mogen worden op de gronden die op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding 'recreatiewoning'. Deze locaties komen overeen met de locaties zoals die in het basisalternatief zijn aangegeven. Een drietal recreatiewoningen mag zijn voorzien van medische voorzieningen om de in paragraaf 2.2 van deze toelichting voorgestane verbreding van het toeristisch aanbod mogelijk te maken. Het gaat hierbij niet om de centrale medische voorzieningen die in dat kader wellicht in het plangebied gerealiseerd kunnen worden, zie hierna.
Er is vanaf gezien om een verdeling van het aantal toegestane recreatiewoningen per deellocatie aan te geven. De achterliggende gedachte is dat het definitieve inrichtingsplan op onderdelen nog kan afwijken van het stedenbouwkundig ontwerp. Om toch enige sturing te kunnen geven is in lid 5.2.1 bepaald dat recreatiewoningen op een bouwperceel van ten minste 300 m² gebouwd moeten worden. Lid 5.2.2 bepaalt voorts dat gebouwen, zoals recreatiewoningen, op een afstand van ten minste 5 meter van elkaar gebouwd moeten worden. Hierdoor is het niet mogelijk om alle recreatiewoningen binnen één van de op de plankaart aangegeven bouwpercelen te bouwen. De gronden in het oostelijke deel van het plangebied zijn hier overigens van uitgezonderd. Op dit plandeel is, conform het stedenbouwkundig plan, een verdichting van de bebouwing mogelijk.
Het is mogelijk dat bij de definitieve inrichting van het gebied recreatiewoningen, of andere bouwwerken, enigszins buiten de op de plankaart geprojecteerde bouwpercelen komen te liggen. In artikel 14 is hiervoor een algemene ontheffingsmogelijkheid in het plan opgenomen, zie hierna.
De omvang van de recreatiewoningen is gerelateerd aan een gewogen gemiddelde omvang van 400 m³. De omvang van de recreatiewoningen is afhankelijk gesteld van de kavelgrootte, waarbij een aantal minima en maxima gelden.
Op deze wijze is gewaarborgd dat de omvang van individuele recreatiewoningen voldoende flexibel is voor de wensen van de recreant en de verhuurorganisatie, waarbij de beoogde kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke uitstraling voldoende is gewaarborgd.
Als peil wordt in het plangebied de hoogte van aangrenzende afgewerkte maaiveld gehanteerd. Om te voorkomen dat op de toppen van de aan te leggen duinen ook recreatiewoningen of andere bouwwerken worden gebouwd, hetgeen uit landschappelijk oogpunt niet wenselijk is, is bepaald dat op gronden die zijn gelegen hoger dan 4 m + NAP niet gebouwd mag worden. De bouwhoogte van recreatiewoningen is voorts op maximaal 12 meter boven peil gesteld.
Het stedenbouwkundig plan voorziet in de oostelijke delen van het plangebied in de mogelijkheid om recreatiewoningen aaneengeschakeld te bouwen. In de overige delen van het plangebied is voorzien dat de recreatiewoningen vrijstaand gebouwd worden. De regeling gaat er, in navolging van het stedenbouwkundig plan, van uit dat zoveel mogelijk recreatiewoningen (en andere bouwwerken) vrijstaand gebouw worden. Zodoende is een specifieke bouwbepaling opgenomen die het mogelijk maakt om op de gronden aan de zuidoostelijke en oostelijke zijde van het plangebied recreatiewoningen aaneen te bouwen.
Het bouwen van bijgebouwen en carports is nergens in het plangebied toegestaan. Dergelijke (bij)gebouwen passen niet in de nagestreefde hoogwaardige stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied zoals verwoord in het stedenbouwkundig plan. Veranda's en luifels zijn aan te merken als aan- en uitbouwen, passen in het stedenbouwkundig plan en zijn zodoende wel mogelijk in de planregeling.
Conform het stedenbouwkundig plan voorziet de planregeling in de mogelijkheid om verspreid in de aan te leggen kreek vlonders en (vis)steigers aan te leggen. Dit om de recreatieve belevingswaarde van de centrale kreek te vergroten.
Gebruik van recreatiewoningen
Het gebruik van de recreatiewoningen is geregeld in lid 1. In beginsel zijn de recreatiewoningen enkel bestemd voor recreatief verblijf in het plangebied. Voor ten hoogste 15 recreatiewoningen is het toegestaan om deze geschikt te maken voor het bieden van zorg. Dit vanwege de beoogde verbreding van het aangeboden toeristisch-recreatief product.
In lid 3 onder a is bepaald dat permanente bewoning van recreatiewoningen niet is toegestaan. Permanente bewoning in het plangebied past immers niet in de doelstelling van het project, het aanbieden van een hoogwaardig toeristisch-recreatief product. Wel is in lid 4 onder b de mogelijkheid geopend om de verhuur van ten hoogste 50 recreatiewoningen voor exploitatie door particulieren mogelijk te maken. De eis van een bedrijfsmatige exploitatie wordt voor die recreatiewoningen niet gesteld. Dit is gedaan om de aantrekkelijkheid van het park voor particuliere beleggers te vergroten.
Parkeren
Conform het stedenbouwkundig plan vindt al het parkeren ten behoeve van het recreëren in het plangebied (dus zowel voor recreanten en bezoekers van het park) plaats op eigen terrein van de recreatiewoningen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om in het plan een parkeervoorziening te realiseren ten behoeve van bezoekers aan Cadzand-Bad. Dit past ook niet binnen het beoogde programma en de ruimtelijke uitstraling van plan Cavelot.
Ontsluiting
Het plangebied krijgt een hoofdontsluiting aan de zijde die grenst aan de Badhuisweg. De inrichting en vormgeving van deze ontsluiting is nog niet helemaal vastgelegd in het stedenbouwkundig plan. Zodoende is in de planregels (en op de plankaart) een zone opgenomen waarbinnen deze hoofdontsluiting gerealiseerd moet worden.
De recreatiewoningen gelegen aan de Scheldestraat (de maritieme parade) ontsluiten voor wat betreft het autoverkeer via de hoofdstructuur in het plangebied.
Centrumgebouw met centrale voorzieningen
Conform de wens van de initiatiefnemer is in het plangebied met deze regeling het bouwen van gebouwen voor de centrumvoorzieningen mogelijk gemaakt, waarin de in lid 1 onder b en c genoemde functies kunnen worden gehuisvest. De omvang van enkele functies is in lid 4 nader beperkt. Op de plankaart zijn gebouwen voor centrumvoorzieningen, conform het stedenbouwkundig plan, in het hart van het plangebied geprojecteerd. Het is niet mogelijk om het gebouw, of de in lid 1 genoemde functies, elders in het plangebied te realiseren. Gelet op hun aard is dat voor de betreffende functies ook niet voor de hand liggend.
Het plan biedt de mogelijkheid om aan een centrumgebouw qua omvang en hoogte een bijzonder architectonisch accent toe te voegen. De omvang van dit accent bedraagt ten hoogste 25 % van het dakoppervlak, gemeten aan de hand van de gevel die is gesitueerd aan de straatzijde.
Voor wat betreft de in lid 1 genoemde functies wordt nog het volgende opgemerkt. Een van de doelstellingen van het plan is om het toeristisch-recreatief product in Cadzand-Bad op te waarderen (functie als aanjager). In eerste instantie wordt uitdrukkelijk niet beoogd om in Cavelot een uitgebreid aanbod aan soorten (dag)recreatieve voorzieningen en functies te realiseren. Zo is de vestiging van een volwaardig restaurant in lid 1 expliciet uitgesloten door een verwijzing naar categorie 1a in de Staat van Horeca-activiteiten. Ook zijn de gebruiksmogelijkheden voor (aan de recreatieve functie ondergeschikte) detailhandel in het plangebied beperkt tot ten hoogste 120 m². Hiermee is het mogelijk om een klein assortiment souvenirs etc. voor de recreanten in het plangebied aan te bieden.
Echter, het kan gedurende de planperiode blijken dat de ontwikkelingen in de kern Cadzand-Bad niet zo snel gaan als gehoopt. In dat geval kan het zo zijn dat het voor een goed functioneren van het plan Cavelot als hoogwaardig product voor verblijfsrecreatie, noodzakelijk is om het aanbod aan (dag)recreatieve voorzieningen in Cavelot uit te breiden. De planregeling voorziet daarom in een uitbreiding van het oppervlak van de functies in het centrumgebouw (lid 5.5.1 en 5.5.2). Voor wat betreft de mogelijkheden voor het vestigen van een volwaardig restaurant in het plan is in de planregeling een ontheffingsmogelijkheid voorzien (lid 5.5.3) waarmee ook dat mogelijk gemaakt kan worden.
Landschapselementen
De gronden die bestemd zijn voor verblijfsrecreatie zijn nadrukkelijk ook bedoeld voor het realiseren en in stand houden van landschappelijke en/of natuurlijke waarden in de vorm van landschappelijk groen, duinen en waterpartijen. Hiermee is tot uitdrukking gegeven dat deze gronden ook gebruikt kunnen worden voor de aanleg van landschapselementen ten behoeve van boomkikkers. Net als voor de bestemming Groen (artikel 4, zie hiervoor) is een aanlegvergunning vereist als -na realisatie- deze landschapselementen gewijzigd worden.
Zorg en centrale medische voorziening
In het plan Cavelot wordt de mogelijkheid geboden voor de vestiging van een centrale zorgfaciliteit met een beperkte omvang (250 m²). Deze centrale zorgfaciliteit is bedoeld om de zorg bij de 15, in lid 1 genoemde, recreatiewoningen te faciliteren. Gedacht moet worden aan het kantoor en de praktijkruimte van een fysiotherapeut, de verpleegkundige die elders op het park zorg verleend etc.
Momenteel tekent zich een trend in de recreatiesector af waarbij de vraag naar een combinatie van medische verzorging en verblijfsrecreatie toeneemt. Daarom bestaat de kans dat op termijn in het plangebied de vraag ontstaat naar een volwaardige kliniek voor medische dagbehandeling. Omdat nog onzeker is of deze behoefte zich voor Cavelot ook daadwerkelijk manifesteert en omdat een volwaardige medische kliniek niet binnen de verblijfsrecreatieve bestemming past, wordt de kliniek niet rechtstreeks in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Te zijner tijd zal een integrale planologische afweging gemaakt moeten worden. Daarom is in de planregels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee een kliniek mogelijk gemaakt kan worden. Afhankelijk van de vraag in de recreatiemarkt, kan de centrale zorgfaciliteit uitgroeien tot een volwaardige medische kliniek voor dagbehandeling met een omvang van ten hoogste 500 m².
Artikel 6 Sport
De regeling beoogt het huidige gebruik van het sportcomplex en de sportvelden, na de realisatie van plan Cavelot, voort te zetten. Ook is ruimte geboden voor het kunnen verplaatsen van de tennisbanen en de aanleg van een nieuw oefenveld. Tevens is in de bestemmingsregeling de inpassing van het sportcluster met groenelementen voorzien. De regeling biedt enige flexibiliteit voor wat betreft het kunnen plaatsen van bijgebouwen (in een omvang van ten hoogste 250 m²). Die behoeven namelijk niet in het op de plankaart aangegeven bouwvlak te worden gebouwd. Het gaat om ondergeschikte bouwwerken zoals kleed- en doucheruimten, berging of een dug-out.
Artikel 7 en 8 Verkeer-1 en Verkeer-2
In het plan is onderscheid te maken in de soorten toegangs- en ontsluitingswegen in het plangebied. De beoogde coupure in de Noorddijk is nadrukkelijk uitsluitend bedoeld voor langzaamverkeer dat van en naar Cavelot gaat. Deze coupure kan ook dienst doen als calamiteitenontsluiting, maar is verder afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Bovendien is bij de coupure de bouw van technische installaties mogelijk om te coupure, in geval van dreigende watersnood, af te kunnen sluiten. Tevens kan de coupure worden overkluisd door het huidige pad over de Noorddijk voor langzaam verkeer en is de mogelijkheid aanwezig om ter plaatse een ecoduct voor bijvoorbeeld boomkikkers te realiseren.
De Scheldestraat en de Lange Strinkweg verliezen na de realisatie van Cavelot hun huidige verkeersfunctie niet. Hier is gemotoriseerd verkeer gewoon mogelijk. Daarom zijn de delen van de Scheldestraat en de Lange Strinkweg die onderdeel uitmaken van het bestemmingsplan van een andere verkeersbestemming voorzien dan de coupure. Artikel 8 lid 1 maakt dit duidelijk.
Artikel 9 Water
In het plan zijn de onderdelen van het watersysteem die een waterhuishoudkundige functie hebben bestemd als water. Het gaat hierbij om de ringsloten die ervoor zorgen dat het plangebied als een zelfstandige hydrologische eenheid functioneert en de bestaande sloot langs de Scheldestraat welke gehandhaafd blijft. De kreken, vijvers en overige waterpartijen in plan Cavelot die een dergelijke functie niet hebben, zijn dan ook niet als Water bestemd, maar opgenomen in de bestemmingen Groen en Recreatie-Verblijfsrecreatie.
Ter plaatse van de coupure in de Noorddijk is het mogelijk om een brug te bouwen die geschikt is voor gemotoriseerd verkeer ten behoeve van de calamiteitenontsluiting. Een brug voor gemotoriseerd verkeer vergt een zwaardere bouwkundige constructie dan bruggen die geschikt zijn voor voetgangers en fietsers. Daarom worden bruggen voor gemotoriseerd verkeer expliciet in deze regeling opgenomen. De woningen langs de Scheldestraat worden voorzien van aparte bruggetjes voor voetgangers en fietsers over de sloot langs de dijk. Deze zijn specifiek op de plankaart en in de regels aangegeven. Andere bruggen voor wandel- en fietspaden, bijvoorbeeld om een verbinding over de omringende watergangen richting de Noorddijk voor langzaam verkeer te creëren, zijn zonder meer mogelijk binnen deze bestemming.
Artikel 11 Waarde - Archeologie
Uit het archeologisch onderzoek is één locatie naar voren gekomen waar zich mogelijk resten van een voormalige boerderij kunnen bevinden. Hoewel in het stedenbouwkundig op voorhand ter plaatse geen graafwerkzaamheden beneden 0 m +NAP zijn opgenomen, kan het zijn dat het uiteindelijke inrichtingsplan ter plaatse afwijkt. Om te voorkomen dat de mogelijk aanwezige archeologische waarden ter plaatse dan worden verstoord, is ter bescherming deze dubbelbestemming opgenomen. Het beschermingsregime van dit artikel treedt pas bij graafwerkzaamheden dieper dan 0 m +NAP inwerking.
Artikel 11 Waterstaat - Waterkering
Zowel de Noorddijk als de Scheldestraat zijn in het kader van de Keur van het Waterschap Zeeuws Vlaanderen aangewezen als secundaire waterkering. Ook na realisatie van het plan Cavelot behouden ze deze status. Daarom is ervoor gekozen om -bij wijze van dubbelbestemming- een aantal specifiek hiermee samenhangende voorschriften in het plan op te nemen. Zo is het niet zonder meer mogelijk om in de betreffende waterkeringen bouw- en graafwerkzaamheden uit te voeren zonder dat het waterschap hierover advies heeft uitgebracht aan het gemeentebestuur. Deze verplichting staat nog los van de verplichtingen die de Keur van het waterschap in het leven roept.
Artikel 12 Anti-dubbeltelbepaling
Deze bepaling is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen.
Artikel 13 Wijzigingsbevoegdheid
Met deze wijzigingsbevoegdheid wordt de mogelijkheid geboden om, op termijn, de gronden in de zuidwestelijke hoek van het plangebied te kunnen ontwikkelingen tot verblijfsrecreatief gebied. Wijziging van het plan is pas voorzien als de eerste twee fasen van het plan Cavelot reeds zijn afgerond, oftewel pas nadat ten minste 440 van de 450 recreatiewoningen zijn gerealiseerd. Voordien is het niet mogelijk om van deze wijzigingsbevoegdheid gebruik te maken.
De bestemmingslegging na wijziging van het plan is weergegeven in voorschriftenkaart 1. Het betreft de bestemmingslegging zoals die reeds was voorzien in het ontwerpbestemmingsplan. Van belang is dat rekening wordt gehouden met de verlaagde bouwhoogte van 9 meter voor de recreatiewoning die is geprojecteerd op de hoek van de Bastingsweg en de Scheldestraat. Deze eis volgt uit de landschappelijke analyse uit het MER en is in de wijzigingsvoorwaarden overgenomen.
Planwijziging is voorts pas mogelijk als een overeenkomst is gesloten tussen de gemeente en de eigenaar van de recreatiewoningen over de bedrijfsmatige exploitatie van de recreatiewoningen, de inrichting van het gebied conform het stedenbouwkundig plan Cavelot, het beheer en de instandhouding van de openbare ruimte en het openbaar toegankelijk maken en houden van de betreffende gronden. Hiermee is verzekerd dat de inrichting en het beheer van dit deel van het plangebied, zal geschieden op dezelfde wijze als in de rest van het plangebied.
Artikel 14 Algemene ontheffingsmogelijkheid
Zoals hiervoor bij artikel 5 is aangegeven, kan het zijn dat bij de realisatie van het plan recreatiewoningen, of andere bouwwerken, buiten de aangegeven bouwpercelen komen te liggen. Dit artikel voorziet in een ontheffingsmogelijkheid om ten hoogste 5 meter af te kunnen wijken van de aangegeven bouwpercelen. Het zal hierbij moeten gaan om ondergeschikte aanpassingen die de ruimtelijke uitstraling of landschappelijke inpassing en aankleding van het plangebied niet wezenlijk aantasten. Om te voorkomen dat hierdoor niet voldaan kan worden aan de geplande opgave voor de realisatie van oppervlaktewater en landschappelijke groenelementen en duinen, is als voorwaarde gesteld dat ontheffing er niet toe mag leiden dat het in artikel 4 onder d of het in artikel 5 onder f genoemd oppervlak als geheel afneemt.
Artikel 15 Procedurebepaling
De Wet ruimtelijke ordening bepaalt in artikel 3.6 lid 5 dat belanghebbenden in de gelegenheid gesteld moeten worden om hun zienswijzen omtrent een voorgenomen ontheffing kenbaar te kunnen maken. Met de in deze bepaling opgenomen procedure geeft het gemeentebestuur invulling aan deze opdracht.
Voor de te volgen procedure van een wijzigingsplan gelden de procedurevoorschriften uit artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening. Zodoende is een nadere regeling hieromtrent in het bestemmingsplan achterwege gebleven.
Artikel 16 Overgangsrecht
De hier genoemde bepalingen (lid 1 en lid 2) zijn verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen.
Artikel 17 Strafbepaling
Gebruik in strijd met het bestemmingsplan is strafbaar gesteld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening. Uit de redactie van deze bepaling is echter niet eenduidig af te leiden of handelingen in strijd met een aanlegverbod ook strafbaar zijn gesteld. Om discussie hierover uit te sluiten is hiervoor een strafbepaling in de regels opgenomen.