Sluis Cavelot

2.2 Initiatief

Probleemstelling en doelstelling Cavelot

Probleemstelling

In de kustzone van Zeeuws-Vlaanderen is behoefte aan kwalitatief hoogwaardige verblijfsrecreatie als aanvulling op het reeds bestaande aanbod.4 Cadzand-Bad kenmerkt zich nu door een te eenzijdig en weinig onderscheidend toeristisch aanbod. Het beleidskader van gemeente en regio zetten daarom in op het versterken van het profiel van Cadzand-Bad als een stijlvolle familiale badplaats met natuurlijke kwaliteit. Hierbij is ervoor gekozen om de badplaats aanzienlijk uit te breiden.

Het plan Cavelot biedt belangrijke potenties voor de realisering van hoogwaardige verblijfsrecreatie, die een belangrijke aanvulling zijn op het bestaande aanbod in Cadzand-Bad. De initiatiefnemer wil dit recreatief potentieel benutten. Een dergelijke ontwikkeling past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid. Met de beoogde ontwikkeling wordt tevens ondersteuning geboden aan de bestaande voorzieningen in Cadzand-Bad, waarvan het niveau dreigt terug te lopen.

Doelstelling

Het doel van plan Cavelot is om ten zuiden van Cadzand-Bad een kwalitatief hoogwaardige recreatieve ontwikkeling te realiseren, die zich qua recreatief product en ruimtelijke uitstraling duidelijk onderscheidt van het huidige aanbod. Deze recreatieve voorziening, bestaande uit 450 recreatiewoningen, zal een tweetal afgeleide ontwikkelingen in gang zetten.

• 1. De ontwikkeling fungeert tevens als motor voor de economie van de gemeente Sluis als geheel.
• 2. Met het plan Cavelot worden gelden gegenereerd voor het revitaliseren van de kern Cadzand-Bad.5

Bij de ontwikkeling moet voorts rekening worden gehouden met de volgende randvoorwaarden uit het beleidskader, die de nevendoelen vormen voor dit project:

• negatieve effecten op omliggende natuurgebieden, met name op de Natura 2000-gebieden, moeten worden voorkomen;
• aandachtspunt vormt daarnaast de wijze waarop de ontwikkeling wordt ingepast in het landschap (Belvedèregebied en Nationaal Landschap), zowel binnen het plangebied als in de omgeving;
• rekening moet worden gehouden met het vereveningsbeleid van de provincie, waarbij de bestaande kern Cadzand-Bad kan worden gerevitaliseerd.

Recreatiewoningen

In het plangebied worden 450 recreatiewoningen gerealiseerd. De dichtheid bedraagt circa 9 woningen per ha. Binnen Cavelot worden enkele verschillende deelgebieden met recreatiewoningen onderscheiden die een eigen karakter hebben:

• Dorpslinten: hierbij worden de woningen deels aan elkaar geschakeld, waardoor een dorps karakter ontstaat;
• Lage duinen: dit betreffen vrijstaande woningen;
• Hoge duinen: vergelijkbaar met lage duinen. Het betreffen vrijstaande (grote) woningen die op een losse wijze in het landschap zijn geplaatst;
• Maritieme parade: dit betreffen enkele bijzondere recreatiewoningen die langs het Uitwateringskanaal en de Scheldestraat worden gesitueerd.

De recreatiewoningen zullen in het algemeen bestaan uit 1 bouwlaag met een woonlaag in de kap (en mogelijk twee woonlagen in de kap).6 In het centrumgebied bestaat de bebouwing uit 1 of 2 bouwlagen met één of twee woonlagen in de kap7, waarbij het centrumgebouw een enigszins afwijkende maat kent.8 De bijzonder vormgegeven recreatiewoningen aan de maritieme parade kennen een bouwhoogte van maximaal 12 m vanaf de kruin van de dijk. De grootte van de recreatiewoningen in Cavelot bedraagt ten minste 400 en ten hoogste 500 m³. Onder voorwaarden geldt voor 250 recreatiewoningen een maximale inhoud van 900 m³, waarbij de grootte van 50 recreatiewoningen maximaal 1.300 m³ mag bedragen.

De opzet is om ten minste 400 recreatiewoningen bedrijfsmatig te exploiteren. Dat wil zeggen dat één (verhuur)organisatie verantwoordelijk is voor het verhuren van de recreatiewoningen alsmede het onderhoud en de exploitatie van het openbare gebied. De overige 50 recreatiewoningen zullen worden aangeboden aan particulieren en/of institutionele beleggers voor eigen gebruik. Dat wil zeggen dat deze recreatiewoningen in beginsel niet voor de verhuurmarkt beschikbaar komen. Het beheer en de dagelijkse gang van zaken voor het gehele plangebied is de verantwoordelijkheid van de verhuurorganisatie. De verhuurorganisatie legt dit ook privaatrechtelijk vast met de particuliere eigenaren.

Voorzieningen

Binnen het plan worden bewust slechts beperkte voorzieningen gerealiseerd. Uitgangspunt is dat de recreanten zo veel mogelijk gebruik maken van de reeds bestaande voorzieningen in Cadzand-Bad. Er wordt uitgegaan van een centrale voorziening van circa 2.000 m² met de volgende, aan de verblijfsrecreatieve functie ondergeschikte, functies.

• Een kleine plaza met horeca, sport- en spelfaciliteiten (met zo nodig een klein zwembad), ondergeschikte detailhandel, verhuur fietsen en kinderopvang.
• Receptie, kantoor- en personeelruimten, opslagruimten en technische dienst.

Deze centrumvoorziening is gelegen in het centrum van het plangebied (zie figuur 2.2).

Naast deze centrumvoorziening, is het realiseren van welness voorzieningen in het centrumgebied van Cavelot mogelijk. Het gaat daarbij zowel om voorzieningen ten behoeve van de persoonlijke verzorging (massageruimten, sauna, ruimten voor schoonheidsbehandelingen etc.), als om voorzieningen voor medische verzorging (zie hierna). De totale oppervlakte van dit soort voorzieningen bedraagt ten hoogste 1.500 m² en wordt tevens gesitueerd in het centrumgebied.

Zorgfaciliteit en medische voorzieningen

Momenteel tekent zich een trend in de recreatiesector af waarbij de vraag naar een combinatie van medische verzorging en verblijfsrecreatie toeneemt. De initiatiefnemer heeft ervaringen op andere, vergelijkbare, recreatieparken waarbij met succes medische zorgverlening en verblijfsrecreatie met elkaar worden gecombineerd. De initiatiefnemer wil daarom, in ten hoogste drie recreatiewoningen in het plangebied, faciliteiten maken voor het aanbieden van zorg. Het gaat dan om zorgverlening die altijd gekoppeld is aan recreatief verblijf in het plangebied. Hierbij moet worden gedacht aan bijvoorbeeld de mogelijkheid voor het uitvoeren van nierdialyse of het verzorgen van revalidatie gedurende het verblijf in Cavelot. Daarnaast wordt in het plan Cavelot de mogelijkheid geboden voor de vestiging van een centrale zorgfaciliteit met een beperkte omvang (250  m²). Deze centrale zorgfaciliteit is bedoeld om de zorg bij de hiervoor genoemde drie recreatiewoningen te faciliteren. Gedacht moet worden aan het kantoor en de praktijkruimte van een fysiotherapeut, de verpleegkundige die elders op het park zorg verleend etc.

Het is mogelijk dat de hiervoor genoemde trend in de recreatiesector zich doorzet. De initiatiefnemer is in gesprek met diverse zorgverzekeraars en medische specialisten om een verdere verbreding van het toeristisch-recreatief product wellicht ook in plan Cavelot mogelijk te maken. Gedacht wordt aan een volwaardige kliniek voor specialistische dagbehandeling, zoals plastisch chirurgische ingrepen of het verhelpen van oogafwijkingen met lasertechniek. Het gemeentebestuur vindt het nu nog te vroeg om de realisatie van een kliniek voor medische dagbehandeling in het plan rechtstreeks in het bestemmingsplan mogelijk te maken. Het is immers een nieuwe trend in de markt waarvan het nog onzeker is of deze zich ook voortzet. Bovendien past een volwaardige medische kliniek niet binnen de beoogde verblijfsrecreatieve bestemming. Te zijner tijd zal zodoende een integrale planologische afweging gemaakt moeten worden. Desondanks past een dergelijke faciliteit binnen de doelstelling van Cavelot om het bestaande toeristisch-recreatief aanbod in de gemeente Sluis te verbreden. Daarom maakt een wijzigingsbevoegdheid deel uit van dit bestemmingsplan, waarmee een kliniek wellicht op termijn mogelijk gemaakt kan worden.

Figuur 2.2. Initiatief (basisalternatief op basis van het stedenbouwkundig plan).

Het bestaande sportcluster wordt opgenomen in het plan. Sprake is van een verbetering van de buitenaccommodaties (verleggen tennisvelden, vergroting trainingsveld voetbalvereniging). Hierbij is sprake van dubbelgebruik: zowel de huidige gebruikers (sportverenigingen) als de gasten van het park kunnen gebruik maken van de sportvoorzieningen.

Openbaar toegankelijk binnenplans recreatief groen en water

Conform afspraak met de gemeente wordt in het basisalternatief in het plangebied 18 ha aan openbaar toegankelijk binnenplans recreatief groen en water gerealiseerd. Dit betreft de centrale waterpartij en de groenzones die vooral aan de rand van het plangebied worden gesitueerd. De zone met groen en water kan op diverse manieren, zowel intensief als extensief, gebruikt worden voor recreatie. Naast verschillende (speel)plekken die binnen dit groen aanwezig zijn kan het groen overal gebruikt worden voor recreatie. Voorbeelden van speelelementen betreffen onder andere:

• in de omgeving van het water: trekvlot/survivalbrug/loopplank/steiger/brug/visstek/ paadjes met verrassende wateroversteken;
• in de overige delen: glijduinen, speelhutten, klimbomen, natuurlijke klimobjecten.

Inrichting en landschappelijke inpassing
De essentie van het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 2.2 en 2.3. De uitgangspunten van dit plan zoals opgenomen in het basisalternatief kunnen als volgt worden samengevat:

• De opzet van Cavelot is dat het de sfeer van een "natuurlijke" dorpsuitbreiding heeft, en niet zozeer de uitstraling van een recreatiedorp op zich.
• De historisch-geografische ontstaansgeschiedenis van de omgeving van Cadzand-Bad vormt een belangrijk uitgangspunt voor de inrichting van Cavelot. Bij de inrichting wordt ingehaakt op de geomorfologische verschijnselen die hebben geleid tot de inbedding van Cadzand-Bad in de duinen en het ontstaan van de doorbraakkreek.
• Doel van het plan Cavelot is deze landschappelijke inbedding als duindorp te versterken. De overgang van duinen naar polder is als landschappelijke basis voor het plan benut, waarbij de grens tussen duinlandschap en polder verschuift van de Noorddijk naar de Lange Strinkweg.

Voor de landschappelijke inrichting van Cavelot wordt grotendeels uitgegaan van een glooiend reliëf van lage, met duinvegetatie begroeide duinen en voornamelijk half open struweel (de kenmerken van een gedeeltelijk door duinen overstoven polder). Het vegetatiepatroon wordt bij toenemende hoogte steeds lager en opener. De hoogst gelegen delen bestaan dan ook vooral uit duinvegetaties, de lagere delen uit een dichtere en hogere (struweel)vegetatie. Meer naar de kreek en de polder zal de vegetatie opener worden.

Figuur 2.3. Stedenbouwkundig plan

Randzones

De inrichting van de randzones in het basisalternatief ziet er als volgt uit. De beoogde duinontwikkeling vindt los van de Noorddijk plaats, zodat deze als autonoom element in het landschap herkenbaar blijft. Langs de Lange Strinkweg is een overgangszone van duin richting de polder opgenomen, met soortenrijke struweelvegetaties en enkele boomvormers. Er wordt transparante laanbeplanting aan beide zijden van de weg aangebracht, waardoor de lijn van de Lange Strinkweg wordt versterkt. Langs de Bastingsweg wordt een groenzone van tenminste 15 m gerealiseerd. Het Uitwateringskanaal aan de westzijde van het plangebied wordt als dominante lijn in het landschap benadrukt door de realisatie van enkele bijzonder vormgegeven recreatiewoningen langs dit kanaal.

Autoverkeer en parkeren

Externe ontsluiting

In het basisalternatief is er één ontsluiting voor het autoverkeer aan de oostzijde van het plangebied: de interne ontsluiting sluit aan op de Badhuisweg (noord). Via de Lange Strinkweg (noord) is het gebied verbonden met de belangrijkste toegangsweg, de Ringdijk Noord.

Interne ontsluiting en parkeren

De entree ligt aan de noordoostzijde en leidt naar het 'hart' van Cavelot. Uitgangspunt is om een verkeersveilige structuur te realiseren waarbij de hoeveelheid autoverkeer op de interne wegen zo veel mogelijk wordt beperkt. Er wordt dan ook een hoofdroute (ring) gerealiseerd met van daaraf diverse duinweggetjes het gebied in. Aan de duinweggetjes zijn autoluwe hofjes gelegen, die bestaan uit circa 8 tot 15 woningen. Parkeren vindt bij de recreatiewoningen zelf plaats, zoals gebruikelijk bij kustparken gericht op langer verblijf. De woningen aan het kanaal worden separaat ontsloten via de Bastingsweg.

Op drie plekken aan de Bastingsweg, Lange Strinkweg en coupure van de Noorddijk fungeren de toegangen voor langzaam verkeer tevens als calamiteitenontsluiting. Uiteraard fungeert eveneens de hoofdentree als calamiteitenontsluiting.

Langzaam verkeer

Voor het langzaam verkeer zijn er verschillende langzaam verkeerroutes door de aan te leggen groenstructuur die uitkomen op de omliggende wegen (met name de Noorddijk aan de noordzijde, zie figuur 2.3). Uit oogpunt van verkeersveiligheid is sprake van slechts enkele kruisingen met de autoverkeerswegen. Op de hoofdroute (ring en entree) wordt een losliggend, gecombineerd voet/fietspad gerealiseerd. De belangrijkste aanhaking met Cadzand-Bad bevindt zich ter hoogte van de Kievitenlaan. Hier is een coupure (doorgang in de dijk) gepland, zodat een aantrekkelijke, gelijkvloerse verbinding tussen het centrum van Cadzand-Bad en Cavelot ontstaat. De Noorddijk blijft, net als in de huidige situatie, toegankelijk voor langzaam verkeer. Het profiel van de Kievitenlaan (na herinrichting) zal worden doorgetrokken in Cavelot, zodat sprake is van een goede aansluiting en Cavelot daadwerkelijk aanhaakt aan Cadzand-Bad als bijzondere dorpsuitbreiding.

Waterstructuur

Als beeldbepalend onderdeel van het plan wordt een aanzienlijk oppervlak nieuw water in de vorm van een kreek gerealiseerd. De vorm van de kreek is afgeleid van de historische loop van de doorbraakkreek, die in de huidige situatie enkel nog met een slootje en wat reliëf in het maaiveld herkenbaar is. De historische kreek wordt daarbij uitgebreid met een aantal uitlopers, zodat de kreek in het gehele gebied beter beleefbaar is. Naast de doorbraakkreek liggen er aan de randen sloten voor de waterafvoer die gehandhaafd blijven. De sloot langs de Lange Strinkweg wordt aan de zijde van het plangebied aanzienlijk verbreed om de grens met de polder te markeren.

Waterhuishouding

Een van de doelstellingen van het plan is om binnen het plangebied een zo natuurlijk mogelijk watersysteem te creëren met een zo hoog mogelijke waterkwaliteit. In dat verband krijgt het kreeksysteem een eigen waterpeil dat binnen bepaalde grenzen kan fluctueren. Het maximale waterpeil ligt op circa 0,50 m –NAP in de winter (hierbij is sprake van een geringe verhoging van 30 cm ten opzichte van het huidige polderpeil van 0,80 m - NAP), in de zomer kan het waterpeil uitzakken tot rond/onder het polderpeil. In natte periodes vindt via een stuw afvoer plaats naar het omliggende watersysteem. In het gebied zal sprake zijn van glooiende oevers met een zo natuurlijk mogelijke uitstraling. De randsloten (met uitzondering van die langs de Lange Strinkweg) en omliggende watergangen blijven ongewijzigd intact.

Ophoging en grondverzet

Uitgangspunt van het plan is een gesloten grondbalans. De grond die wordt ontgraven ten behoeve van de nieuwe watergangen wordt binnen het plan gebruikt voor de realisering van het beoogde landschappelijke inrichting met hoogteverschillen, met name in het noordwestelijke deelgebied dat grenst tegen de bestaande bebouwing van Cadzand-Bad. In het basisalternatief heeft de inrichting van deze hoogteverschillen het karakter van een duinlandschap met hoogtes tot NAP +6 m. Verwezen wordt naar figuur 2.4. De maaiveldhoogte in het plangebied varieert in de huidige situatie rond NAP +1,0 m.

Figuur 2.4. Hoogteverschillen in het plangebied

Fasering

De uitvoering van plan Cavelot vindt plaats in drie fasen. De eerste twee fasen betreffen de ontwikkeling van in totaal 440 van de 450 recreatiewoningen. Na afronding van deze fasen zal de ontwikkeling van de laatste 10 recreatiewoningen op de gronden gelegen aan de kruising van de Bastingsweg en de Scheldestraat plaatsvinden. Aanvankelijk was het de bedoeling om het gehele plangebied voor plan Cavelot in één bestemmingsplan te vatten en alle gronden van een passende bestemming te voorzien waarmee plan Cavelot direct kon worden ontwikkeld. Gebleken is echter dat de betreffende gronden niet binnen afzienbare termijn door de ontwikkelingsmaatschappij konden worden verworven. Omdat plan Cavelot volledig voor rekening en risico door de Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot wordt ontwikkeld, was aankoop van deze gronden door de gemeente Sluis ook niet aan de orde. Met de betreffende grondeigenaar is vooralsnog ook geen overeenstemming bereikt over het laten verhuren van de recreatiewoningen door de verhuurorganisatie, de bijdrage aan het ontwikkelingsfonds voor Cadzand-Bad en het beheer en vormgeving van de inrichting van het openbare gebied. Daarom is besloten deze gronden in een later stadium (als derde fase) te ontwikkelen.

In het MER en de sectorale onderzoeken is uitgegaan van de volledige ontwikkeling van plan Cavelot. Daarom wordt in de plantoelichting steeds uitgegaan van de ontwikkeling van 450 recreatiewoningen.

• 4. Zie hiervoor het rapport 'Een aanvulling op het bestaande vakantieproduct' van ZKA Consultants & Planners dat als bijlage bij het MER is gevoegd.
• 5. Zie hiervoor het onderzoeksrapport 'Raming economische betekenis' van ZKA dat als bijlage bij het MER is gevoegd.
• 6. Goothoogte maximaal 4 m, bouwhoogte maximaal 12 m.
• 7. Goothoogte maximaal 6 m, bouwhoogte maximaal 12 m.
• 8. Goothoogte maximaal 4,5 m en bouwhoogte maximaal 12, waarbij bij ten hoogste 25 % van het oppervlak de goothoogte maximaal 6 m mag zijn en de bouwhoogte maximaal 15 m. In het centrumgebouw vindt logischerwijs geen bewoning plaats.