Kom Breskens

2.2 Uitgangspunten en randvoorwaarden

Deze paragraaf gaat beknopt in op de voor dit bestemmingsplan gehanteerde beleidsuitgangspunten. Basis hiervoor zijn de in de vorige paragraaf opgenomen ruimtelijk-functionele kenschets van en aandachtspunten in het plangebied en het gemeentelijk beleid (Uitvoeringsprogramma woningbouw 2005-2015 en de planningslijsten). Samengevat zijn de volgende beleidsuitgangspunten relevant:

• a. consolideren inclusief verandering / ontwikkeling;
• b. herstructurering (verandering / ontwikkeling);
• c. benutten potentiële herstructureringsmogelijkheden;
• d. behouden en stimuleren van functiemenging in de kern;
• e. behouden cultuurhistorische waarden.

Consolideren inclusief verandering / ontwikkeling

Het beleid is gericht op consolidatie van de in het plangebied aanwezige ruimtelijk-functionele situatie. Dit houdt in dat planologisch reeds toegestane en / of aanvaardbare mogelijkheden voor verandering en ontwikkeling (waaronder uitbreiding) van aanwezige gebruiksvormen worden gecontinueerd. Voorts wordt daarbij voor de planologische regeling zoveel mogelijk afstemming op recente andere komplannen voorgestaan. Uitbreidingsmogelijkheden blijven echter beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en / of milieukwaliteiten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen. Daarnaast is het ruimtelijk-stedenbouwkundig van belang om woningtypologieën vast te leggen. Hiervoor zijn onder andere de handreikingen voor bebouwing uit het Uitvoeringsprogramma Woningbouw gebruikt (zie ook paragraaf 2.1.).

Detailhandelsbeleid Breskens

Op basis van de huidige inzichten voert het gemeentebestuur het volgende beleid inzake detailhandel voor de kern Breskens.

• Het aanbod aan detailhandel, horeca en consumentgerichte diensten in Breskens dient daar waar mogelijk geconcerteerd te worden in het centrum.
• Binnen het centrum van Breskens zijn een echt centrumgebied (winkelconcentratiegebied) en aanloopstraten te onderscheiden.

• De supermarktvestiging van 1.300 m² wvo aan de oostzijde van het Spuiplein dient als drager van het centrumgebied (winkelconcentratiegebied). In dit gebied dienen winkels bij voorkeur gevestigd te worden. De inrichting van dit gebied en de wijze van bestemmen van dit gebied dient gericht te zijn op de exploitatie en ontwikkeling van de aanwezige winkels en andere commerciële functies.
• In de aanloopstraten is momenteel nog een deel van de winkels gevestigd. Dit zal ook in de toekomst mogelijk zijn, mits deze winkels niet uitgroeien tot structuurbepalende winkels voor het centrum voor Breskens. Dit zijn de grootschaligere winkels (> 450 m² bvo) die veel publiek aantrekken. In het aanloopgebied is beleidsmatig uitsluitend ruimte voor kleinschalige (< 450 m² bvo) detailhandel en kleinschalige niet-hinderlijke horeca en consumentgerichte diensten.
• Buiten het centrumgebied dient nieuwvestiging en/of uitbreiding van detailhandel, horeca en consumentgerichte diensten, die fysiek in het centrum gevestigd kunnen worden, te worden tegengegaan. Het beleid is erop gericht de buiten het centrumgebied gevestigde detailhandel te stimuleren om te verplaatsen naar het centrumgebied, voor zover dit tot de mogelijkheden behoort. Daarbij dient te worden verkend welke mogelijkheden er zijn, waarbij aandacht wordt besteed en rekening wordt gehouden met:
  • 1. een realistische inschatting van de beschikbaarheid van panden en kavels (aaneengesloten) zonder dat de gemeente hiertoe overgaat tot onteigening;
  • 2. een martkconforme beoordeling van de ruimtelijk-economische aspecten van herstructurering;
  • 3. behoud van de hoogwaardige ruimtelijk inrichting van het Spuiplein in het centrum, waardoor ruimte ontbreekt voor aanvullende parkeervoorzieningen;
  • 4. de woningmarktsituatie die niet als maatregel kan worden ingezet voor verhoging van opbrengsten;
  • 5. het ontbreken van subsidiemogelijkheden van overheidswege.
• De hiervoor genoemde omtandigheden kunnen aanleiding geven tot het toestaan van uitbreiding van een winkelvestiging op de huidige locatie, buiten het centrumgebied.
• Ruimte wordt geboden voor uitbreiding van de solitaire C1000-supermarktvestiging (C1000 Ingels) aan de Burgemeester van Zuyenstraat. Uit bijlage 7 blijkt immers dat er geen mogelijkheden voor verplaatsing naar het centrumgebied aanwezig zijn, gelet op de aspecten zoals hiervoor opgenomen.

Met een centrumgebied met daarin de volwaardige Plus-supermarkt en de andere winkels, heeft Breskens een toekomstgericht goed centrumgebied. De C1000 met een vergelijkbare omvang buiten het centrum vormt geen bedreiging voor de toekomstwaarde van het centrum. De combinatie van beide supermarkten kan voor goede opvang van de grote toeloop van consumenten in het toeristische hoogseizoen zorgen, terwijl ook in het laagseizoen een aanvaardbaar omzetniveau per m² gehaald wordt binnen een goede duurzame ruimtelijk-functionele detailhandelsstructuur.

Een volledige onderbouwing van de supermarkt aan de Burgemeester van Zuyenstraat is opgenomen in bijlage 7.

Beeldkwaliteitsplan centrum Breskens

In het in 2008 vastgestelde beeldkwaliteitsplan voor het centrum van Breskens (zoals dat is opgenomen in en gelijktijdig is vastgesteld met het genoemde bestemmingsplan Centrum Breskens) blijft van toepassing en wordt integraal in het nu voorliggende bestemmingsplan overgenomen. Voor de voor het centrumgebied beoogde beeldkwaliteit wordt daartoe kortheidshalve verwezen naar bijlage 6 bij deze plantoelichting.

Benutten potentiële herstructureringsmogelijkheden

In Breskens zijn (zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven) diverse locaties aanwezig waarvoor ruimtelijke en functionele herinrichting is gewenst. Voor een regeling in het bestemmingsplan is het evenwel noodzakelijk dat een reëel zicht bestaat op de uitvoering binnen de planperiode (10 jaar). Het is niet reëel om te verwachten dat ook werkelijk alle projecten binnen de planperiode kunnen of zullen worden uitgevoerd. Slechts enkele zijn thans (nog) in een voorbereidende fase. Besluitvorming hierover is nog niet afgerond. Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkelingen nog kunnen wijzigen. Ook zijn nog niet alle benodigde onderzoeken verricht. Daarbij moet onder andere worden gedacht aan archeologische onderzoeken, bodemonderzoeken en onderzoeken die de financiële uitvoerbaarheid aantonen.

Gelet op het vorenstaande heeft het gemeentebestuur besloten alleen het volgende ruimtelijke en functionele herstructureringsproject thans in het bestemmingsplan te regelen c.q. via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk te maken.

Herstructurering terrein Ter Schelde

Voor deze locatie wordt ingezet op herstructurering ten behoeve grondgebonden woningen. Dit zal plaatsvinden na totstandkoming van het nieuwe woonzorgcomplex de Burght in Oostburg en na verhuizing daar naar toe van de huidige bewoners van het complex ter Schelde. Vooralsnog is dit in of vanaf 2012 voorzien. Op dit moment is nog geen concreet bouwplan beschikbaar.

De overige (in paragraaf 2.1 aangeven) potentiële herstructureringsprojecten zijn vooralsnog binnen de planperiode niet te verwachten of nog te onzeker. Gelet hierop kan daarmee in dit stadium dan ook (nog) geen rekening worden houden in dit bestemmingsplan. Dit geldt ook voor eventuele overige particuliere initiatieven. Noch de gewenste invulling van de locaties noch de financiële haalbaarheid daarvan is duidelijk. Indien plannen voor deze locaties concreet worden, zullen deze op hun merites worden beoordeeld en worden daarvoor bij gebleken inpasbaarheid afzonderlijke planologische procedures gevolgd.

Behouden en stimuleren van functiemenging in de kern

Voor het in stand houden van het voorzieningenniveau en daarmee ook voor het waarborgen van de leefbaarheid van kernen is het van belang dat (centrum)gebieden als zodanig beleefbaar zijn en aantrekkelijk blijven en functioneren, voor zover deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving en deze geen afbreuk doen aan de ruimtelijk-functionele kwaliteit van de omgeving (waaronder woonkwaliteit). Een planologisch beleid gericht op het in deze gebieden bieden van voldoende ruime en flexibele ruimtelijke functionele ontwikkelingsmogelijkheden voor bestaande en nieuwe voorzieningen is hierbij noodzakelijk.

Naast een flexibele bestemmingsregeling voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen, aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten vanuit een woning is daartoe ook een op het tegengaan van milieuhinder afgestemd toelatingsbeleid en bestemmingsregeling voor horeca- en overige bedrijven van belang.

In relatie tot zorgvuldig ruimtegebruik is het denkbaar dat eventueel vrijkomende bedrijfslocaties worden benut voor wonen of voor niet-hinderlijke andere functies. Zoals hiervoor al is aangegeven wordt dit per geval beoordeeld en zo mogelijk wordt hieraan onder voorwaarden en via een afzonderlijke procedure medewerking verleend.