Eeserwold

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor de beheersverordening

In het kader van de actualiseringsverplichting voor bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar, is bij de gemeente Steenwijkerland de vraag opgekomen naar een nieuwe (planologische) regeling voor het gebied Eeserwold. Ingevolge artikel 3.1, tweede en vierde lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geldt namelijk een actualiseringsplicht voor bestemmingsplannen. Elke tien jaar dient de bestemming van gronden opnieuw te worden vastgesteld. Het geldende bestemmingsplan 'Eeserwold' is binnenkort ouder dan tien jaar en dient daarom te worden herzien of actueel te worden verklaard (verlenging van de tien jaarstermijn als bedoeld in het derde lid van artikel 3.1 Wro). Omdat het bestemmingsplan nog onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) tot stand is gekomen, is het actueel verklaren daarvan echter niet mogelijk gelet op het bepaalde in artikel 9.1.4, vierde lid, van de Invoeringswet Wro. In dat artikel is de plicht opgenomen om voor een bepaalde datum een nieuw bestemmingsplan of een beheersverordening vast te stellen overeenkomstig de Wro. Indien aan die plicht niet wordt voldaan, kunnen geen leges meer worden geheven voor diensten die verband houden met dat bestemmingsplan.

Artikel 3.38 Wro geeft aan dat de gemeenteraad in plaats van een bestemmingsplan, een beheersverordening kan vaststellen. De beheersverordening is aldus een alternatief voor het bestemmingsplan waarmee ook aan de genoemde verplichting wordt voldaan.

Een tweede aanleiding voor de beheersverordening is dat het geldende bestemmingplan de vestiging van grootschalige detailhandel in de vorm van hypermarkten toestaat. Deze mogelijkheid is echter niet in overeenstemming met het provinciale beleid, zoals dat is vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening van 2009. In deze beheersverordening voor Eeserwold zal de mogelijkheid voor het realiseren van nieuwe hypermarkten dan ook uit de regels moeten worden geschrapt (zie ook paragraaf 3.2).

In paragraaf 2.1 wordt nader ingegaan op de toepassingsmogelijkheden van het instrument 'beheersverordening' in dit geval.

1.2 Besluitgebied: ligging en omgeving

Het besluitgebied Eeserwold ligt ten noorden van de stad Steenwijk. De zuidgrens van het besluitgebied volgt de Rijksweg A32. De westkant van het plangebied wordt begrensd door de Eesveenseweg. Aan de oostkant wordt het plangebied begrensd door de Steenwijker Aa. De noordgrens wordt gevormd door de noordzijde van de watergang tussen de Eesveenseweg en de Steenwijker Aa.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Plankaart geldend bestemmingsplan 'Eeserwold'

Voor het besluitgebied is momenteel het bestemmingsplan 'Eeserwold' van toepassing. Dit bestemmingsplan is op 14 juni 2005 door de gemeenteraad vastgesteld. Nadien is dit plan op enkele ondergeschikte onderdelen met het herzieningsplan 'Eeserwold 1e herziening' (2011) nog gecorrigeerd en aangevuld. Bij dit bestemmingsplan hoort ook een beeldkwaliteitsplan.

Voor enkele percelen aan de Eesveenseweg heeft vrij recent een planherziening plaatsgevonden in het bestemmingsplan 'Steenwijk woon werklocaties Eesveenseweg', vastgesteld 17 september 2013. Dit bestemmingsplan is nog voldoende actueel en wordt dan ook niet meegenomen in deze beheersverordening.

Het bestemmingsplan Eeserwold voorziet in een aanzienlijke ruimtelijke (her)ontwikkeling van het plangebied in de vorm van een combinatie van bedrijven, wonen en recreëren. Het plangebied is daarvoor in dit bestemmingsplan verdeeld in een aantal deelgebieden:

• a. twee woongebieden;
  • 1. Eeser Landgoed, een woonpark met 61 klassieke villa’s en;
  • 2. Eeser Buiten, een watergericht woonpark met 69 villa’s en 24 appartementen;
    In het bestemmingsplan is voor beide woongebieden een totaal maximum opgenomen van 154 woningen. Daarbij is in de planregels verder bepaald dat dit aantal 30 % minder mag bedragen (108 woningen), door toepassing van een binnenplanse wijzigingsregeling zou het aantal woningen overigens nog verhoogd kunnen worden tot 170;
• b. Eeser Gaard, een bedrijvenpark met een oppervlakte van 29 ha;
• c. Eeser Campus een combinatie van kantoren en bedrijven in een parksetting (oppervlakte 7 ha);
• d. Eeser Strand, een strand met een hotel (met ongeveer 50 kamers) en een zwembaai;
• e. Eeser golf, een golfterrein.

De in 2005 al aanwezige functies, voornamelijk langs de Eesveenseweg, zijn in het bestemmingsplan met een woon-, gemengde of agrarische bestemming conform bestaand gebruik ingepast. Ook het aanwezige zandwinningsbedrijf is voorzien van een passende bestemming. Het initiatief voor de realisering van de ontwikkelruimte in het bestemmingsplan Eeserwold ligt niet bij de gemeente Steenwijkerland. De daarvoor bestemde gronden in het plangebied zijn eigendom van een projectontwikkelaar die bovengenoemde ontwikkelingen wil realiseren. Tussen de gemeente Steenwijkerland en de ontwikkelaar is daartoe in 2004 een exploitatieovereenkomst gesloten. De rol van het gemeentebestuur is met betrekking tot het plangebied dus beperkt tot een voorwaardenscheppende en toetsende rol. In het bestemmingsplan is met behulp van een kaart een (indicatieve) fasering opgenomen. Uit de fasering blijkt dat de ontwikkelingen aan het einde van de planperiode (2015) ongeveer zouden moeten zijn afgerond.

In werkelijkheid is de ruimtelijke ontwikkeling die het bestemmingsplan Eeserwold in het plangebied mogelijk maakt tot dusver maar gedeeltelijk gerealiseerd. Er zijn op de campus enkele bedrijfskavels uitgegeven. In 2013 is een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een hypermarkt op deze campus. Er is ook een start gemaakt met de realisatie van de woningen.

De exploitatie van de overige deelgebieden is (nog) niet gestart. Het plangebied ligt voor het grootste deel bouwrijp te wachten op verdere invulling en is deels (nog) in gebruik als agrarisch gebied en tijdelijke natuur.

De beheersverordening 'Eeserwold' vervangt voor het besluitgebied het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Motivering voor toepassing van het instrument 'beheersverordening'

2.1 Geen ruimtelijke ontwikkeling

Gemeenten hebben sinds de introductie van de Wro in beginsel de keuze tussen het vaststellen van een bestemmingsplan of een beheersverordening. De keuze voor een beheersverordening is afhankelijk van het karakter van het gebied. De beheersverordening is namelijk geïntroduceerd voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien (art. 3.38 Wro). Het moet gaan om laagdynamische gebieden waar weinig gebeurt en waarvoor enkel een beheersregeling gewenst is.

Een van de voorwaarden voor het kunnen vaststellen van een beheersverordening is dat in het gebied geen ruimtelijke ontwikkeling mag zijn voorzien. De Wro geeft niet aan wat moet worden verstaan onder een 'ruimtelijke ontwikkeling'. In de wetsgeschiedenis is hierover onder meer te vinden 'dat van een ruimtelijke ontwikkeling sprake is als het gaat om ruimtelijk relevante veranderingen in het planologisch toegestane gebruik van gronden en opstallen alsmede om bouwkundige wijzigingen van bouwwerken, waarvoor een bouwvergunning nodig is'. Bij de beheersverordening zal het meestal gaan om gebieden die 'af' of 'uitontwikkeld' zijn. De beheersverordening is bedoeld om een gebied waar niet veel zal gebeuren (“lage dynamiek”) te voorzien van een beheersregeling voor het bestaande gebruik (zie ook par. 2.2).

In dit geval is geen sprake van een uitontwikkeld gebied. Een deel van het terrein moet nog gerealiseerd worden. Vooralsnog kan dit binnen de kaders uit het geldende bestemmingsplan. Derhalve kan de geldende regeling worden overgenomen in een beheersverordening. Er is behoefte aan een beheersregeling voor de huidige planologische situatie. Door die beheersregeling wordt voldaan aan de actualiseringsplicht.

Van belang is dat in de Wro is bepaald dat de beheersverordening in elk geval binnen tien jaar na vaststelling wordt herzien. Dit is een maximale termijn en betekent niet dat de verordening niet voor een kortere periode kan gelden. Mocht blijken dat in de toekomst behoefte is aan wijziging van de planologische regeling voor het gebied kan een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld waarbij de wettelijke procedure doorlopen wordt.

2.2 Bestaand gebruik

In de beheersverordening wordt het beheer overeenkomstig het bestaande gebruik geregeld. Onder 'bestaand gebruik' wordt zowel feitelijk bestaand gebruik (enge uitleg) begrepen als planologisch bestaand gebruik (ruime uitleg). In beide gevallen gaat het om gebruik in ruime zin, dus zowel gebruik van onbebouwde gronden en van bebouwing als gebruik in de zin van het bouwen van bouwwerken. Met de enge uitleg wordt bedoeld het feitelijk aanwezige gebruik, met de ruime uitleg het gebruik dat op grond van het voorgaande bestemmingsplan reeds was toegestaan (TK 2006-2007, 30 938, nr. 7, p. 10 e.v.). Dit laatste houdt in dat gebruik dat reeds toegelaten wordt in het aan de beheersverordening voorafgaande bestemmingsplan, ook als 'bestaand gebruik' kan worden aangemerkt.

In de beheersverordening 'Eeserwold' wordt het bestaande gebruik geregeld overeenkomstig het voorgaande bestemmingsplan en het geldend provinciaal en gemeentelijk beleid.

2.3 Juridische status

De beheersverordening is, zoals de naam al aangeeft, een verordening. Verordeningen zijn wetgeving in materiële zin, maar niet afkomstig van de formele wetgever. De beheersverordening wordt vastgesteld door de gemeenteraad. De bevoegdheid hiertoe wordt gegeven in artikel 3.38, eerste lid Wro. Het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) schrijft in artikel 1.2.3 voor dat de beheersverordening langs elektronische weg wordt vastgelegd en vastgesteld. De verplichting hiertoe geldt vanaf 1 januari 2010. Tevens moet er een volledige verbeelding op papier zijn, zij het dat de elektronische versie juridisch gezien beslissend is. Ten behoeve van de digitalisering bepaalt artikel 1.2.1, tweede lid Bro ook dat een beheersverordening digitaal beschikbaar moet worden gesteld en volledig, toegankelijk en begrijpelijk moet worden verbeeld. Deze vereisten komen overeen met de vereisten die gelden voor een bestemmingsplan.

De beheersverordening vervangt het geldende bestemmingsplan (artikel 3.39 Wro) en heeft dezelfde status en rechtsgevolgen als het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Gebiedsvisie en uitgangspunten

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. Deze beheersverordening richt zich echter primair op het vastleggen van de bestaande situatie. Het nationale ruimtelijke beleid is met name verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte SVIR) en de juridische vertaling daarvan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Dit beleid is overwegend van toepassing op nieuwe ontwikkelingen en daardoor slechts zeer beperkt dan wel niet relevant in de onderhavige situatie.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsverordening Overijssel

Bij de vaststelling van de beheersverordening moet rekening worden gehouden met de Omgevingsverordening Overijssel (2009), waarin o.a. het provinciale beleid ten aanzien van bedrijfs- en woonlocaties is opgenomen.

In de omgevingsverordening zijn de (on)mogelijkheden voor detailhandel op een bedrijventerrein voor deze beheersverordening vooral een aandachtspunt. Voor detailhandel geldt in deze verordening dat bestemmingsplannen (en beheersverordeningen) niet mogen voorzien in nieuwe mogelijkheden voor detailhandel op bedrijventerreinen. Volumineuze detailhandel kan wel worden toegestaan indien er geen ruimte is in binnensteden en wijkwinkelcentra. Nieuwe grootschalige detailhandel is uitsluitend toegestaan indien de betreffende locatie ligt in of aansluit op bestaande binnensteden en winkelcentra. Vestigingen met een regionale uitstraling mogen uitsluitend in stedelijke centra en alleen nadat uit onderzoek blijkt dit niet leidt tot een ontwrichting van de bestaande detailhandelstructuur. Eventueel kan dit middels een afwijkingsbevoegdheid in een bestemmingsplan voor bedrijventerreinen geregeld worden.

Inmiddels wordt er door de provincie gewerkt aan een aanpassing van het provinciale detailhandelsbeleid. Deze aanpassing houdt (onder andere) in volumineuze detailhandel op een bedrijventerrein voortaan alleen nog is toegestaan voor de lokale behoefte. In afwijking daarvan kan voor streekcentra een uitzondering worden gemaakt. Volumineuze detailhandel op een bedrijventerrein in een streekcentrum mag een regionale uitstraling hebben mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. De behoefte aan deze detailhandel moet aannemelijk zijn gemaakt, aangetoond is dat de detailhandel niet leidt tot een onevenredige aantasting van het voorzieningenniveau in de betreffende regio en het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de betreffende kern en er heeft over de detailhandelsmogelijkheden regionale afstemming plaatsgevonden met de buurgemeenten en Gedeputeerde Staten. Deze beleidsaanpassing zal worden opgenomen in de provinciale omgevingsverordening.

Het geldend bestemmingsplan staat naast volumineuze detailhandel ook grootschalige detailhandel in de vorm van hypermarkten toe. Deze mogelijkheid is niet in overeenstemming met het provinciale beleid, zoals dat is vastgelegd in de provinciale omgevingsverordening van 2009. Een gemeentebestuur is wettelijk verplicht om bij een herziening/actualisatie van het bestemmingsplan het nieuwe plan in overeenstemming te brengen met de regels van deze verordening.

Over de vergunde hypermarkt loopt nog een juridische procedure (tegen de verleende omgevingsvergunning). In die procedure speelt ook de afwijking ten aanzien van het provinciale beleid een rol. De Raad van State zal naar verwachting voor de zomer van 2015 uitspraak doen over deze vergunning.

In de beheersverordening voor Eeserwold zal de mogelijkheid voor het realiseren van nieuwe hypermarkten dan ook uit de regels moeten worden geschrapt. De vergunde hypermarkt wordt in deze beheersverordening als een bestaande functie opgenomen, conform de verleende vergunning.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Beleidsnotitie Facetbeleid

Als algemeen ruimtelijk beleidskader is voor het opstellen van de beheersverordening voor Eeserwold de op 1 maart 2011 door de gemeenteraad vastgestelde 'Notitie facetbeleid' relevant. In deze nota wordt voor een breed scala aan functies en activiteiten beschreven op welke wijze deze functies en activiteiten zullen worden ingepast in de nieuwe bestemmingsplannen danwel beheersverordeningen.

Met betrekking tot (volumineuze) detailhandel op bedrijventerreinen wordt in de notitie de volgende randvoorwaarden geformuleerd:

• volumineuze detailhandel definiëren als: ‘detailhandel in produkten die qua aard en/of omvang van het aangeboden produkt niet past binnen normale winkelgebieden’, waaronder in elk geval worden verstaan:
  • 1. woninginrichting, mits groter dan 1.000 m²;
  • 2. keukens en badkamers, inclusief tegels en sanitair;
  • 3. bouwmarkten;
  • 4. auto’s, motoren, boten, caravans, tenten;
  • 5. tuincentra; (inclusief dierverzorgingsartikelen);
  • 6. autoaccessoires, in directe relatie met inbouw; o grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen;
  • 7. brand- en explosiegevaarlijke stoffen; o diversen: zonwering, vijvers, zwembaden, tuinhuisjes;
• nieuwe volumineuze detailhandel wordt toegestaan op Woldmeentherand, het zuidelijk deel van Groot Verlaat, Eeserwold en Hooidijk;
• nieuwe volumineuze detailhandel wordt middels een wijzigingsbevoegdheid ook op de bedrijventerreinen in Oldemarkt en Vollenhove toegestaan, mits middels een bedrijfsplan wordt aangetoond dat er markt is voor de betreffende branche in Oldemarkt of Vollenhove en de omvang wordt afgestemd op de schaal van de kern en het verzorgingsgebied;
• het aanbieden van nevenassortiment beperken tot 10% van het winkelvloeroppervlak, tot een maximum van 300 m2, de verkoop van dranken en etenswaren (foodsector) expliciet wordt uitgesloten;
• shop-in-shop formules moeten worden uitgesloten;
• er moet worden voldaan aan de milieuhygiënische randvoorwaarden als genoemd in hoofdstuk 2 van de notitie;
• er moet worden voldaan aan de ecologische randvoorwaarden als genoemd hoofdstuk 3 van de notitie;
• er moet worden voldaan aan hetgeen ten aanzien van het aspect parkeren is bepaald in paragraaf 9.3 van de notitie;
• het goed woon- en leefklimaat ter plaatse moet gewaarborgd blijven;
• er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

De mogelijkheid voor het realiseren van een hypermarkt in het besluitgebied is ook niet in overeenstemming met het geldende gemeentelijke beleid. Ook het gemeentelijke beleid geeft aanleiding deze mogelijkheid uit de planologische regeling voor Eeserwold te schrappen.

3.3.2 Bedrijventerreinenvisie 2010

Meer specifiek is voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen in 2010, ter uitvoering van de provinciale omgevingsverordening, de Bedrijventerreinenvisie 2010 Steenwijkerland opgesteld. In deze visie worden de kwantitatieve en kwalitatieve ambities met betrekking tot deze terreinen tot 2020 beschreven. De insteek van de visie is om de bestaande bedrijventereinen te intensiveren en de nieuwe bedrijventerreinen in te richten als moderne werklandschappen. De bedrijventerreinen in de kern Steenwijk, waaronder Eeserwold, hebben een regionale functie. Ze zijn niet alleen bedoeld voor lokale bedrijvigheid maar bedienen ook de regionale markt. De focus ligt daarbij op hoogwaardige bedrijvigheid en zakelijke dienstverlening. Kwantitatief wordt in de visie aangegeven dat de totale ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Steenwijkerland tot 2020 naar verwachting uitkomt op zo’n 80-82 hectare. Het bedrijventerrein Eeserwold is volgens de visie één van de terreinen die benut zullen worden om in deze vraag te voorzien.

Kwalitatief wordt in de visie onder meer aangegeven dat een aantal bestaande bedrijventerreinen de komende jaren wordt geherstructureerd. Verder wordt gelet op de inpassing van bedrijventerreinen in het landschap. Voor Eeserwold wordt in de visie in dit verband verwezen naar het beeldkwaliteitsplan van 2005.

3.3.3 Visie op wonen en leefbaarheid - Duurzaam Vitaal

Het gemeentelijke woonbeleid is vastgelegd in de in 2012 door de gemeenteraad vastgestelde 'Visie op wonen en leefbaarheid - Duurzaam Vitaal'. Volgens deze visie wordt de komende jaren ingezet op het bouwen voor de eigen behoefte en een beperkte bovenlokale opvangfunctie. De eigen woningbehoefte is geraamd op 100 woningen per jaar en de bovenlokale opvangfunctie op 25 woningen per jaar. Voor de woningbouw in Eeserwold is in de visie ter uitvoering van dit woningbouwprogramma in de visie tot 2020 een plancapaciteit van 71 woningen opgenomen.

Voor het overige van toepassing zijnde beleid wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Eeserwold. Deze beheersverordening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk, maar zorgt voor een bestendiging van hetgeen planologisch reeds mogelijk was.

Hoofdstuk 4 Actuele waarden

In de beheersverordening 'Eeserwold' wordt het bestaande gebruik geregeld overeenkomstig het voorgaande bestemmingsplan Eeserwold en het herzieningsplan 'Eeserwold 1e herziening'. De juridische regeling van het geldende bestemmingsplan wordt overgenomen. Naast dat er geen hypermarkt meer is toegestaan treden er inhoudelijk geen wijzigingen op. De beheersverordening maakt geen nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen mogelijk, maar bestendigt slechts hetgeen planologisch reeds mogelijk was. Het bestemmingsplan Eeserwold kent geen ongebruikte bouw- of gebruiksmogelijkheden die van dien aard zijn, dat nader onderzoek nodig is naar de aanvaardbaarheid of uitvoerbaarheid daarvan. Ook de feitelijk reeds bestaande situatie komt niet in strijd met (gewijzigde) sectorale regelgeving. Deze afweging geldt voor de aspecten als archeologie en flora en fauna.

Hoofdstuk 5 Sectorale aspecten

In de beheersverordening 'Eeserwold' wordt het bestaande gebruik geregeld overeenkomstig het voorgaande bestemmingsplan Eeserwold en het herzieningsplan 'Eeserwold 1e herziening'. De juridische regeling van het geldende bestemmingsplan wordt overgenomen. Naast dat er geen hypermarkt meer is toegestaan treden er inhoudelijk geen wijzigingen op. De beheersverordening maakt geen nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen mogelijk, maar bestendigt slechts hetgeen planologisch reeds mogelijk was. Het bestemmingsplan Eeserwold kent geen ongebruikte bouw- of gebruiksmogelijkheden die van dien aard zijn, dat nader onderzoek nodig is naar de milieuhygiënische aanvaardbaarheid of uitvoerbaarheid daarvan. Ook de feitelijk reeds bestaande situatie komt niet in strijd met (gewijzigde) sectorale regelgeving. Deze afweging geldt voor de milieuaspecten (zoals geluid, bodem, lucht, externe veiligheid).

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

Omdat de bebouwingsregeling van het voorgaande bestemmingsplan wordt overgenomen, is geen sprake van een toename van het verhard oppervlak. Aangezien de beheersverordening niet voorziet in nieuwe ontwikkelingen, is geen sprake van mogelijke negatieve gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie binnen het gebied. Een nadere watertoets is dan ook niet noodzakelijk. De beheersverordening maakt immers niet meer mogelijk dan nu al mogelijk is.

Hoofdstuk 7 Juridische opzet

Zoals in Hoofdstuk 2 al is aangegeven, is de regeling van de voorgaande bestemmingsplannen voor het terrein Eeserwold overgenomen en op een enkel punt aangepast. Zo bestaat niet langer de mogelijkheid een hypermarkt te vestigen in het gebied, met uitzondering van de vergunde situatie. De vergunde hypermarkt is met een aanduiding op de verbeelding van deze beheersverordening opgenomen. Deze aanduiding is afgestemd op het vergunde gebouw voor het retailpark waarbinnen de hypermarkt kan worden gerealiseerd. Binnen deze aanduiding is de hypermarkt verder gekoppeld aan een maximaal toegestane verkoopvloeroppervlakte, welke is gebaseerd op de bij de omgevingsvergunning voor het retailpark horende parkeeronderzoek. Op deze wijze is verzekerd dat vergunde situatie één op één in de beheersverordening is opgenomen. In het nieuwe bestemmingsplan voor Eeserwold zal ten aanzien van dit onderdeel een wijzigingsregeling worden opgenomen waarmee een deze aanduiding kan komen te vervallen, mocht duidelijk worden dat de vergunde hypermarktontwikkeling toch geen doorgang vindt. In een beheersverordening kan een dergelijke wijzigingsregeling juridisch echter niet worden opgenomen.

De structuur van de beheersverordening is zodanig dat de kaart (verbeelding) de primaire informatie geeft over de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Vervolgens kan men in de regels teruglezen welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan. De ordening van de regels is daartoe zodanig opgezet dat bij iedere bestemming een nagenoeg compleet beeld van de bepalingen voor die bestemming is gegeven. Desondanks blijven aanvullend inleidende regels en algemene regels nodig. Tot slot wordt dit aangevuld met het overgangsrecht en de slotregel. Het op grond van artikel 5.1.1 Bro verplichte overgangsrecht is vormgegeven zoals het voor het bestemmingsplan voorgeschreven overgangsrecht.

De bestemming en het beheer van de gronden gelegen binnen de grens van het besluitgebied is geregeld in de beheersverordening. Het besluitgebied is dan ook niets anders dan het plangebied bij een bestemmingsplan. Het besluitvlak is de in een beheersverordening gebezigde term voor een bestemmingsvlak. Het bouwvlak geeft de begrenzing weer waarbinnen bepaalde gebouwen opgericht mogen worden.

In de regels zijn eerst de Inleidende regels opgenomen: een omschrijving van de in de regels gebruikte begrippen die om een nadere omschrijving vragen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. Vervolgens zijn de regels voor de verschillende bestemmingen (Bestemmingsregels) opgenomen, met de regels voor de afzonderlijke aanduidingen. Die aanduidingen geven aan waar bijvoorbeeld de vergunde hypermarkt is toegestaan. Na de bestemmingsregels volgen de Algemene regels. Dit zijn een aantal regels van een algemeen karakter, zoals een algemene bevoegdheid tot afwijken. Tot slot volgen de Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

In Hoofdstuk 5 is al ingegaan op de aanvaardbaarheid c.q. uitvoerbaarheid van de verordening in verband met sectorale wetgeving en sectorale aspecten. Voor wat betreft de maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt erop gewezen dat er in de planologische regeling nauwelijks iets verandert. De situatie blijft zoals deze planologisch is. Slechts de mogelijkheid voor vestiging van een hypermarkt is geschrapt uit de planregels en dit is een gevolg van doorvertaling van reeds vastgesteld beleid.

Vanwege het sterk beheersmatige karakter van deze beheersverordening is ook geen vooroverleg gevoerd met overheidsinstanties. Voor wat betreft de financieel-economische uitvoerbaarheid is van belang dat de verordening niet ziet op de realisering van nieuwe ontwikkelingen. Voor de gemeente, maar ook voor de ondernemer zijn aan uitvoering van de verordening (voor zover daarvan al gesproken kan worden) geen bijzondere kosten verbonden. De economische uitvoerbaarheid is dan ook niet in het geding.

Hoofdstuk 9 Procedure

In de Wro is geen bijzondere voorbereidingsprocedure voor de beheersverordening voorgeschreven. Gelet op de aard van het gebied en de inhoud van de beheersverordening (waarin het bestaand gebruik conform het voorgaande bestemmingsplan wordt geregeld) is ervoor gekozen geen inspraak te houden. Om dezelfde reden is ook geen vooroverleg gevoerd met overheidsinstanties. Inspraak en vooroverleg zijn voor de beheersverordening ook niet voorgeschreven.