| Plan: | Bestemmingsplan Centrumgebied Roden |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1699.2012BP037-vg01 |
De regels zijn opgebouwd uit een aantal hoofdstukken.
In hoofdstuk 1 is een uitleg van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen, alsmede de wijze van meten.
Begrippen
In dit artikel zijn de standaard begripsomschrijvingen van de gemeente Noordenveld opgenomen, aangevuld met die begrippen, die specifiek in dit bestemmingsplan voorkomen en waarbij sprake is van een (mogelijk) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen.
Wijze van meten
Om de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken te kunnen bepalen is aangegeven hoe deze worden gemeten. Ook is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft ondergeschikte bouwdelen zoals schoorstenen en antennes.
In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingen opgenomen. Onderstaand wordt per bestemming een korte uitleg gegeven.
Buitenplaats
De Havezathe Mensinge met de omliggende landerijen is een zogenaamde buitenplaats en heeft een eigen, specifieke bestemming gekregen. Binnen deze bestemming zijn de functies wonen, maatschappelijke voorzieningen en zakelijke dienstverlening toegestaan. In de gebouwen zijn ook een horecabedrijf en een museum gevestigd.
De hele buitenplaats is aangewezen als rijksmonument. Om de karakteristieke structuur van de buitenplaats te behouden hebben de paden, het groen en het water een aanduiding gekregen en is een beschermende regeling opgenomen (omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden).
Het kampeerterrein Ot en Sien maakt onderdeel uit van de oorspronkelijke buitenplaats en daarom is ervoor gekozen om het kampeerterrein in deze bestemming mee te nemen en niet in het nieuwe bestemmingsplan Kampeerterreinen dat voor de gehele gemeente wordt opgesteld.
Een deel van het terrein wordt gebruikt als evenemententerrein en is als zodanig aangeduid. In de gebruiksregels zijn uit het oogpunt van ruimtelijke aanvaardbaarheid beperkingen gesteld aan het aantal evenementen dat per jaar mag worden gehouden en het aantal bezoekers.
Centrum
Grote delen van de bestemming 'kernwinkelgebied' uit het bestemmingsplan Roden Kom II krijgen binnen de zogenaamde parkeerring de bestemming Centrum, tenzij er plaatselijk en bestaand sprake is van een concrete functionele uitzondering en/of feitelijk geen sprake is van het bestaan van meerdere doelen/functies per perceel en dit planologisch ook niet gewenst is. Zoals bijvoorbeeld de bestaande appartementencomplexen of reguliere woonpercelen waar alleen gewoond wordt en bestaande maatschappelijke voorzieningen.
Binnen de bestemming Centrum zijn bij recht detailhandel, dienstverlening en daghoreca (horeca I) toegestaan. Horeca in de categorieën II, III en V is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'horeca'. Supermarkten zijn alleen toegestaan waar dit is aangegeven. Om de centrumfunctie te versterken, is het wonen alleen mogelijk in bovenwoningen, behoudens bestaande afwijkingen.
De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De maximale bouwhoogte voor de hoofdgebouwen in het centrumgebied is 10 meter. Op een aantal plaatsen is hogere bebouwing tot 14 meter toegestaan. Deze locaties zijn op de verbeelding voorzien van een bouwaanduiding.
Het verblijfsgebied in het centrum heeft de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - winkelgebied'. De inrichting hiervan is specifiek afgestemd op het winkelend publiek.
Detailhandel
De enige supermarkt die geen onderdeel uitmaakt van het centrumwinkelgebied en ook niet van de het gemengd gebied, heeft de bestemming Detailhandel. De gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 10 meter.
Dienstverlening
Binnen deze bestemming is maatschappelijke en zakelijke dienstverlening toegestaan. Op dit moment zijn hier gevestigd: de apotheek aan de Heerestraat, het Lab Noord aan de Leeksterweg en de huisartsenpraktijk aan de Brink. Bij de apotheek hoort een bedrijfswoning.
Gemengd
De bebouwing die buiten het centrumwinkelgebied ligt, maar waar naast het wonen meerdere functies te vinden zijn, zoals dienstverlening, detailhandel, kleinschalige (ambachtelijke) bedrijvigheid en cultuur (museum) zijn bestemd als Gemengd. Alle genoemde functies zijn bij recht mogelijk.
Het gebied rond de Brink is ook als Gemengd bestemd. Dit gebied heeft een verblijfsfunctie en is als het ware een concentratiegebied met horeca en terrassen. In dit gebied is bij recht horeca mogelijk in de categorieën I, II, III en V. De bestaande discotheek (categorie IV) is aangeduid.
De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het aantal bouwlagen bedraagt maximaal twee met een kap.
Groen
De structurele en/of beeldbepalende openbare groenvoorzieningen zijn bestemd als Groen. Bebouwing is hier niet toegestaan, met uitzondering van nutsvoorzieningen.
Maatschappelijk
De maatschappelijke voorzieningen, zoals kerken, scholen en sportzalen, alsmede het gemeentehuis, zijn bestemd als Maatschappelijk. De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd . De bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter, danwel de bestaande hoogte (zoals bijvoorbeeld de kerktorens).
Tuin
Beeldbepalende (voorname) voorkantsituaties en/of ruimtelijk samenhangende als tuin ingerichte (privé) gronden voor de voorgevel of naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijden, hebben de bestemming Tuin. Gebouwen zijn hier niet toegestaan, met uitzondering van nutsvoorzieningen. Van dit verbod kan worden afgeweken voor de bouw van erkers en toegangsportalen.
Verkeer
De wegen met een doorstroomfunctie zijn bestemd als Verkeer. Gebouwen zijn hier niet toegestaan, met uitzondering van abri's (wachthuisjes) voor het openbaar vervoer.
Verkeer - Parkeerterrein
De openbare parkeerterreinen zijn specifiek bestemd. Parkeerterreinen die particulier eigendom zijn, maar onderdeel uitmaken van maatschappelijke bestemmingen of bij een supermarkt horen, zijn meebestemd in de respectievelijke bestemmingen en hebben een aanduiding 'parkeerterrein'.
Op het parkeerterrein van de Albertsbaan kan via een wijzigingsbevoegdheid een kiosk, muziekkoepel of iets dergelijks worden gebouwd. Dit in het kader van de herinrichting van het winkelgebied.
Verkeer - Verblijfsgebied
De wegen zonder doorstroomfunctie hebben de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. Hiertoe behoren het winkelgebied in het centrum aan de Heerestraat en Wilhelminastraat, dat aangeduid is als 'specifieke vorm van verkeer - winkelgebied' en de meer karakteristiek ingerichte 'brink' die is aangeduid als 'specifieke vorm van verkeer - brink'.
Wonen
De reguliere woningen zijn bestemd als Wonen. Het bestaande aantal woningen - bestaande uit vrijstaande, tweeaaneengebouwde en aaneengebouwde woningen mag niet toenemen. De hoofdgebouwen van de woningen worden gebouwd in het bouwvlak. De bijgebouwen worden ook in het bouwvlak gebouwd of in het gebied dat als zodanig is aangeduid.
Het aantal bouwlagen van woningen bedraagt niet meer dan één of twee bouwlagen met een kap en de bouwhoogte bedraagt maximaal 10 m.
In alle woonfuncties zijn aan huis verbonden werkactiviteiten toegestaan, alsmede kleinschalige verblijfsrecreatie in de vorm van bed and breakfast. Het gebruik voor deze activiteiten is toegestaan voor zover de oppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de bestaande vloeroppervlakte van de hoofd- en bijgebouwen met een maximum van 45 m2 indien de activiteiten gezamenlijk worden gebezigd.
Ter plaatse van het adres Groningerstraat 8-10 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om maximaal zes wooneenheden te kunnen realiseren.
Wonen - Boerderij
De beeldbepalende voormalige boerderijen zijn bestemd als Wonen - Boerderij. Specifiek voor deze bestemming is dat de bestaande hoofdvorm van de boerderij moet worden gehandhaafd. De toegestane oppervlakte voor werk/bedrijf aan huis en bed and breakfast is ruimer (60 m2) dan bij de reguliere woonfunctie. Ook woningsplitsing is mogelijk. Tot slot is een saneringsregeling voor bijgebouwen opgenomen.
Wonen - Woongebouw
De appartementencomplexen zijn als Wonen - Woongebouw bestemd. In de woonfunctie is ook niet zelfstandige huisvesting en/of verzorging van woongroepen begrepen, al dan niet gecombineerd met een dienstencentrum. De maximale bouwhoogte van deze gebouwen is aangegeven op de verbeelding.
Archeologie
Volgens de systematiek van de gemeente Noordenveld krijgen de gronden die als rijksmonument zijn aangemerkt de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 . Deze monumenten worden beschermd door de Monumentenwet. In dit bestemmingsplan komen deze beschermde terreinen niet voor.
Alle gronden met een hoge archeologische waarde en een middelhoge of hoge verwachtingswaarde worden onder één een beschermende regeling gebracht, namelijk Waarde - Archeologie 2.
Hoewel er een grote diversiteit is aan archeologische zones, bijzondere terreinen en landschapselementen, met een even zo grote diversiteit aan beleidsadviezen voor de onderzoeksmethodiek, is er desalniettemin voor gekozen om alle gronden met een archeologische (verwachtings)waarde in één dubbelbestemming onder te brengen. De bouwregels en het omgevingsvergunningsstelsel zijn voor al deze bestemmingen namelijk identiek, alleen de onderzoeksadviezen verschillen van elkaar. Door de bestemming te koppelen aan de archeologische beleidsadvieskaart ontstaat een overzichtelijk geheel. Hierdoor is eenvoudig na te gaan voor welke gronden welke onderzoeksplicht geldt. De archeologische beleidsadvieskaart, een uitsnede van deze kaart voor het plangebied en de toelichting op de beleidsadvieskaart zijn als bijlage bij de regels opgenomen.
De gronden met een lage verwachtingswaarde en/of een (met zekerheid) verstoorde bodem, alsmede de gronden die al archeologisch zijn onderzocht en vrijgegeven, vallen buiten de dubbelbestemming Waarde - Archeologie.
Indien op grond van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of waardevolle archeologische vondsten worden gedaan, kan het plan worden gewijzigd in die zin dat de dubbelbestemming vervalt.
Cultuurhistorie
De panden die als rijksmonument zijn aangewezen, hebben in het bestemmingsplan de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument' gekregen. Een beschermende regeling is niet opgenomen omdat de Monumentenwet hiervoor het kader is.
De panden die door de gemeente als karakteristiek zijn bestempeld hebben de aanduiding 'karakteristiek' gekregen. In de bestemming is als doel opgenomen de instandhouding van de bestaande hoofdvorm van het karakteristieke gebouw. Tevens is een regeling opgenomen om ongewenste sloop te voorkomen.
De karakteristieke wegenstructuur worden beschermd via de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 1'. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is toestemming nodig in de vorm van een omgevingsvergunning.
Het brinkgebied wordt beschermd via de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 2'. Voor dit gebied geldt dat het bebouwde en onbebouwde gebied als één samenhangend en onlosmakelijk geheel moeten blijven bestaan.
In dit hoofdstuk zijn een anti-dubbeltelregel, de algemene gebruiksregels, de algemene afwijkingsregels, de algemene wijzigingsregels en de overige regels opgenomen.
Het doel van de anti-dubbeltelregel is om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein mog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kortweg gezegd, komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.
In de algemene gebruiksregels is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval strijdig zijn met de bestemmingen. In dit bestemmingsplan is een verbod opgenomen voor het gebruik van de gronden en gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Dit verbod geldt voor alle bestemmingen.
In de algemene afwijkingsregels zijn een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Omdat dit zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.
Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn. Het verlenen van de vergunning wordt zorgvuldig afgewogen en gemotiveerd.
In de algemene wijzigingsregels zijn vier wijzigingsgebieden opgenomen.
Het gebied dat is aangeduid als 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' betreft een perceel dat nu als Maatschappelijk is bestemd (school) ,waarvan de bestemming kan worden gewijzigd in Wonen.
Het gebied dat is aangeduid als 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' betreft ook een perceel dat nu als Maatschappelijk is bestemd (kerk) en waarvan de bestemming kan worden gewijzigd in Centrum.
Het derde wijzigingsgebied, dat is aangeduid als 'wro-zone - wijzigingsgebied 3' betreft een perceel dat nu is bestemd als Centrum en dat kan worden gewijzigd ten behoeve van de vestiging van een supermarkt.
Het vierde wijzigingsgebied, dat is aangeduid als 'wro-zone - wijzigingsgebied 4' betreft twee percelen die nu zijn bestemd als Wonen en Wonen - Boerderij. De bestemming kan worden gewijzigd in Wonen - Woongebouw, ten behoeve van de nieuwbouw van appartementen met twee bouwlagen en een kap.
Het artikel Overige regels geeft de relatie aan met de Woningwet.
In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.
Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Besluit ruimtelijke ordening. Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% wordt mogelijk gemaakt.
Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven onder welke titel het bestemmingsplan wordt vastgelegd.