Kernen Maasdonk, herziening Zandstraat 6 Nuland

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente heeft in haar schrijven van 10 januari 2012 (kenmerk: UIT/11-07989) aangegeven, in principe bereid te zijn om medewerking te verlenen aan het oprichten van een appartementencomplex met centrumvoorziening aan de Zandstraat 6 te Nuland. Hiertoe dient de bestaande bebouwing te worden gesloopt.

 

Onderliggend rapport beschrijft de toetsing van alle relevante aspecten voor het oprichten van dit complex.

topografische situatie

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de kern van de gemeente Nuland (gemeente Maasdonk) op ongeveer 50 meter afstand van het Prins Bernhardplein.

 

De kern van het dorp Nuland wordt gekarakteriseerd door lage, veelal vrijstaande bebouwing in één bouwlaag met kap. Incidenteel komt ook bebouwing voor in twee bouwlagen met kap. Ook het Prins Bernhardplein heeft dit landelijk karakter.

 

De Zandstraat is de oude verbinding tussen Nuland en Geffen. Zij vormt, met het plein en de andere linten, het visitekaartje voor Nuland. Nabij het Prins Bernhardplein kent zij verschillende, vrijstaande gebouwen, ook hier veelal in één of twee bouwlagen met kap.

De lage goten bepalen in hoge mate de dorpse sfeer in Nuland. Deze zijn in de Zandstraat niet zoveel meer aanwezig, maar wel ter plaatse en in de nabijheid van de ontwikkelingslocatie. Richting Geffen kent de straat overwegend uitbreidingsarchitectuur, voornamelijk in twee lagen met kap.

De topografische situatie in Google Earth

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 de planbeschrijving. De planbeschrijving geeft de huidige en de toekomstige toestand weer. In hoofdstuk 3 worden het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid behandeld. In hoofdstuk 4 een gebiedsoriëntatie waar alle van belang zijnde aspecten worden beschouwd. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische aspecten van dit bestemmingsplan. Afsluitend wordt in hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven waarna in hoofdstuk 7 de te volgen procedure wordt beschreven.

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

2.1 Huidige situatie

Het plangebied bevindt zich midden in de dorpskern Nuland aan de Zandstraat 6 en grenst aan het Prins Bernardplein. In het bestemmingsplan ‘Kernen Maasdonk’ heeft het perceel de bestemming ‘Centrumdoeleinden’.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Kernen Maasdonk'

Op het perceel bevindt zich momenteel een langgevelboerderij met in het linkerdeel een cafetaria, en in het rechterdeel een woning (zie onderstaande foto). Achter het cafetariadeel staat een bijgebouw.

Kadastrale gegevens perceel:

• Gemeente Nuland;
• Sectie B;
• Nummer 3009;
• (Voor kadastrale kaart, zie Bijlage 1).

Overige gegevens huidige toestand:

• Perceeloppervlakte ± 1.055 m2;
• BVO huidig complex ± 271 m2;
• Goothoogte ± 3,5 m;
• Nokhoogte ± 8 m.

Foto bestaande toestand voorzijde

Samen met de twee ernaast gelegen woningen (Zandstraat 2 en 4), eveneens met een lage goot en waarvan de architectuur duidelijk op nr. 6 geënt is, vormt dit stuk straatwand een mooie inleiding op het dorpsplein. De boerderij is in het straatbeeld zeker beeldbepalend te noemen, maar heeft geen bescherming op basis van een cultuurhistorische status, inventarisatie of iets dergelijks.

 

Aan de oostzijde bevindt zich een jaren tachtig appartementen gebouwtje in 2 lagen met kap, met een halve topgevel naar de straat en daarnaast de blinde gevels van de gymzaal op de hoek. Aan de overzijde van de Zandstraat vinden we naast de ‘Expert’ (detailhandel) grotere vrijstaande woningen op ruime percelen in één of twee lagen met kap.

2.2 Toekomstige situatie

Omdat het project binnen het voorzieningengebied van Nuland ligt, dient ter behoud van dit

voorzieningenniveau het perceel deze functie te behouden.

 

Het voornemen voorziet in de sloop van de complete, bestaande bebouwing en realisatie van een centrumvoorziening (cafetaria) met daarboven acht appartementen. Deze woningen zijn in beginsel bestemd voor starters. Door het samenvoegen van 2 appartementen kunnen deze woningen eventueel ook geschikt gemaakt worden voor de huisvesting van senioren.

 

Het nieuwe appartementencomplex kent 3 bouwlagen:

• op de begane grond komt de cafetaria terug;
• zowel op de eerste als de tweede verdieping komen (in principe) 4 appartementen.

De goothoogte ligt op ongeveer 3,3 meter en de nok op ongeveer 10,7m.

 

Het nieuwe complex wordt teruggebouwd op de plek van het bestaande pand. Het vloeroppervlak van het nieuwe appartementencomplex is ongeveer 45 m² groter dan die van het te slopen gebouw.

Direct naast het gebouw zal een toegangsweg komen te liggen t.b.v. de entree van de appartementen en de achterliggende parkeerplaatsen en bergingen.

 

Architectuur

De bestaande straatgevel is gebruikt als inspiratie voor dit ontwerp. De lage goten, zichtbaar in de directe omgeving van de ontwikkelingslocatie zijn in dit ontwerp doorgetrokken waardoor de dorpse sfeer gehandhaafd blijft. Herkenbaar en tevens een verwijzing naar het agrarische verleden van deze plek.

De afstanden tussen het nieuwe pand en de bestaande belendingen zijn nagenoeg dezelfde als die van het oorspronkelijke pand, waardoor deze overgang als bekend overkomt.

 

Boven de strakke, redelijk transparante plint geeft het gebogen dak het complex een eigentijdse uitstraling. In deze kap zijn 2 grote kaders zichtbaar met ramen voor het contact met buiten. De gebogen kapvorm zorgt tevens voor extra ruimte in de appartementen.

Het verfijnde, eigentijds materiaalgebruik tezamen met de zorgvuldige detaillering maakt dit tot een interessant en boeiend plan.

 

Aan de achterzijde bevinden zich de galerijen met de toegangen tot de appartementen. Een ruim opgezette trap, met (gereserveerde) ruimte voor een eventueel toekomstige lift, verbindt de lagen met elkaar. De galerijen zijn extra breed waardoor er, aan deze zonzijde, voor ieder appartement een eigen buitenruimte ontstaat. De afwerking hier is open en transparant

 

In onderstaande afbeeldingen een impressie van het te realiseren bouwplan:

impressie voorgevel

impressie linker zijgevel

impressie achtergevel

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In de SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van de ruimtelijke ordening.

 

De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota’s waaronder de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit. Het huidige stelsel van regels en procedures is steeds omvangrijker en complexer geworden. Dit zet een behoorlijke rem op nieuwe ontwikkelingen. Om goed op deze ontwikkelingen in te spelen, is een beleid nodig dat toekomstbestendig is en de gebruiker ruimte geeft. Dit vraagt een grondige actualisatie van de bestaande beleidsnota’s voor ruimte en mobiliteit.

 

Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Ze verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van de provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Ook waterveiligheid en milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, water en externe veiligheid) horen daarbij, evenals de bescherming van ons werelderfgoed (zoals de Waddenzee en de Nieuwe Hollandse Waterlinie).

 

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en de gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

 

Het roer moet om in de gebiedsontwikkeling. De daadwerkelijke vraag van bewoners, bedrijven en organisaties wordt daarin leidend. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaand stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

 

Het Rijk snoeit in het woud van procedures en brengt eenheid in het stelsel van regels voor infrastructuur, water, wonen, milieu, natuur en monumenten.

Conclusie

Voor het plangebied betekent het beleid uit de structuurvisie concreet dat initiatieven van bewoners, bedrijven en organisaties leidend zijn voor een verdere stedelijke ontwikkeling. Het plan voor het bouwen van een appartementencomplex aan de Zandstraat 6 te Nuland past hiermee dus binnen de doelstellingen van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.1.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin de kaderstellende uitspraken uit het SVIR. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorzieningen, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen.

 

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzingen van de EHS is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Door de nationale belangen vooraf in het bestemmingsplan te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

 

De regels zie zijn opgenomen in het Barro zijn niet van toepassing op dit plangebied. Het Barro vormt derhalve geen belemmering m.b.t. de geplande ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant 2014

De Wet ruimtelijke ordening vraagt van overheden om in een structuurvisie hun belangen helder te definiëren en aan te geven hoe zij deze wil realiseren. De provincie Noord-Brabant verwoordt haar ruimtelijk beleid in de structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant 2014. De structuurvisie is op 7 februari 2014 door Provinciale Staten van Noord-Brabant vastgesteld en op 19 maart 2014 in werking getreden.

De provincie heeft vijf rollen in de ruimtelijke ordening. Dat zijn ontwikkelen, beschermen, ordenen, regionaal samenwerken en stimuleren. Met de structuurvisie vindt de provincie de balans tussen toelatingsplanologie en ontwikkelingsplanologie. Het stellen van heldere kaders biedt daarbij duidelijkheid voor nieuwe ontwikkelingen of voor een efficiënte uitvoering.

De provincie kiest voor een ontwikkeling waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie afkomen. Daardoor dragen ontwikkelingen bij aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant. De ruimtelijke keuzes geven invulling aan het striven naar ruimtelijke kwaliteit en zijn van provinciaal belang.

Op basis van de Structuurvisie is onderhavig plangebied gelegen in de 'stedelijke structuur', in het 'stedelijk concentratiegebied'. In de stedelijke structuur wil de provincie het volgende bereiken:

• concentratie van verstedelijking;
• zorgvuldig ruimtegebruik;
• meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;
• betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;
• versterking van de economische kennisclusters.

Geledingszone 

Nuland is in de Structuurvisie aangemerkt als stedelijk concentratiegebied gelegen binnen een groene geleidingszone tussen Den Bosch en Oss. Geleidingszones hebben als doel de openheid tussen de stedelijke gebieden te garanderen. Dit wil de provincie bereiken door in te zetten op verbetering van de groene en recreatieve kwaliteiten van deze gebieden.

 

Zorgvuldig ruimtegebruik

Ontwikkelingen in zowel het agrarisch als in het stedelijk landschap brengen een zorgplicht met zich mee. De zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit omvat het:

• zorgvuldig omgaan met het ruimtegebruik;
• rekening houden met de omgeving;
• behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

De provincie verwacht dat gemeenten bij ruimtelijke afwegingen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toepassen. Dit heeft als doel de mogelijkheden in bestaand, bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten en nieuw ruimtebeslag zoveel mogelijk te voorkomen. Dit betekent dat eerst gekeken wordt naar mogelijkheden voor intensivering of hergebruik op of binnen bestaand, bebouwd gebied.

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling past binnen de structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant 2014 omdat er sprake is van zuinig ruimtegebruik en de groene geledingszone wordt niet aangetast omdat er sprake is van een inbreidingslocatie in het bestaand, bebouw gebied.

3.2.2 Verordening Ruimte Noord-Brabant 2014

De Verordening Ruimte draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke belangen en doelen zoals die benoemd zijn in de structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant 2014 en bevat hiertoe instructieregels die van belang zijn voor gemeenten bij het opstellen van hun bestemmingplannen.

Op 7 februari 2014 en 14 maart 2014 is door Provinciale Staten van Noord-Brabant de Verordening ruimte 2014 vastgesteld. Op 19 maart 2014 is de Verordening ruimte 2014 in werking getreden.

In de Verordening zijn regels opgenomen voor verschillende onderwerpen. Per onderwerp zijn vervolgens de gebieden tot op perceelsniveau begrensd op een kaart. Hierdoor is duidelijk voor welke gebieden de regels gelden.

Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:

• ruimtelijke kwaliteit;
• stedelijke ontwikkeling;
• de natuurgebieden;
• agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
• overige ontwikkelingen in het landelijke gebied.

Conclusie

Het planvoornemen betreft een stedelijke ontwikkeling. Volgens de Verordening ruimte 2014 dient een bestemmingsplan voor een dergelijke ontwikkeling uitsluitend te zijn gelegen binnen bestaand stedelijk gebied (artikel 4.2). In afwijking van het bepaalde in artikel 4.2 kan een bestemmingsplan, gelegen in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, voorzien in een stedelijke ontwikkeling indien te toelichting daaromtrent een verantwoording bevat. Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied. Het planvoornemen past hierdoor binnen de Verordening ruimte 2014. Deze toelichting bevat de verdere verantwoording van de ontwikkeling.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Gemeente Maasdonk 1996-2010 ‘Ruimte voor de toekomst’ (1997)

De structuurvisie 1996-2010 ‘Ruimte voor de toekomst’, zoals voorlopig vastgesteld door de raad van de gemeente Maasdonk in 1997, is door de uitwerkingsplannen Waalbos en Maaskant grotendeels achterhaald. Nog wel actueel is de Nota van Wijzigingen en Aanvulling op de Structuurvisie, vastgesteld op 21 december 1999. Deze nota heeft vooral betrekking op het beheer en de ontwikkeling van de gebieden die in de overgang naar het buitengebied liggen. De planlocatie aan de Zandstraat ligt niet in een dergelijk overgangsgebied.

 

Beleid volkshuisvesting

In de programmabegroting 2011 van de gemeente Maasdonk heeft de gemeente een aantal prioriteiten opgesomd met betrekking tot wat zij wil bereiken. Een van deze prioriteiten is: ‘voldoende aanbod van kwalitatief goede woningen voor starters, jonge gezinnen en ouderen’. Om dit te bereiken voert de gemeente de volgende activiteiten uit:

• het stimuleren van de bouw van starterswoningen, ééngezinswoningen voor jonge gezinnen en woningen voor ouderen;
• het uitvoeren en actualiseren van het meerjarenprogramma woningbouw en het opstellen van een nieuw volkshuisvestingsplan.

 

Onderhavig plan voorziet in de realisatie van starterswoningen en past dan ook binnen het door de gemeente Maasdonk gevoerd woningbouwbeleid.

 

Inbreiding- en herstructureringslocaties 

Een vastgesteld uitgangspunt van de gemeente Maasdonk is dat inbreiding en herstructurering voor uitbreiding gaan. Daarbij geldt echter tevens dat inbreiding en herstructurering niet ten koste moge gaan van de ruimtelijke kwaliteiten in het betreffende gebied. Het inbreidings- en herstructureringsbeleid van de gemeente Maasdonk geeft aan dat nieuwe initiatieven het bestaande leef- en woonmilieu stedenbouwkundig gezien niet onevenredig mogen aantasten. Met voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat dit niet het geval is.

Hoofdstuk 4 Gebiedsoriëntatie

4.1 Stedenbouw/ welstand/ beeldkwaliteit

Op 02 november 2010 is een conceptaanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente Maasdonk.

 

Op diens verzoek is een stedenbouwkundig advies aangevraagd bij SAB Eindhoven BV welke op 16 februari 2011 is verkregen. Inpassing is mogelijk maar dan met een meer ‘dorpse’ opzet.

 

Op basis van het gewijzigde schetsplan van 21 juli 2011 is op 29 augustus 2011 door dhr. J. Margry een positief advies afgegeven (zie bijlage: brief gemeente d.d. 11/01/2012). De gemeente sluit zich aan bij de argumentatie en conclusie van dit advies.

 

Het gewijzigde bouwplan is besproken met de welstandscommissie op 19 oktober 2011. In dit gesprek zijn nog enkele bezwaren geformuleerd en oplossingsrichtingen aangegeven.

 

Het (opnieuw) gewijzigde ontwerp, binnengekomen bij de gemeente op 3 november 2011, is wederom voorgelegd en besproken met de welstandscommissie in de vergadering van 16 november 2011. Het nieuwe bouwplan voldoet aan redelijk eisen van welstand.

 

Ook in november 2012 is het plan nog besproken met de welstandscommissie vanwege enkele kleine wijzigingen t.p.v. de begane grond. Ook hier is een positief advies uitgebracht.

4.2 Volkshuisvesting

Uit de woningmarktmonitor en het woonwensenonderzoek blijkt dat binnen de gemeente Maasdonk vraag is naar starters- en seniorenwoningen.

De acht appartementen zullen in eerste instantie als startersappartementen op de markt worden gebracht. Eventueel (later) zouden twee appartementen kunnen worden samengevoegd voor de huisvesting van senioren.

 

Het gemeentelijk uitgangspunt is dat de appartementen levensloopbestendig worden uitgevoerd. Bij de omgevingsvergunningaanvraag zal daarom ook ruimte worden gereserveerd voor de plaatsing van een (toekomstige) lift, direct aan de galerijen achter de trapopgang, waardoor het bouwplan voldoet aan de huidige en toekomstige woonbehoefte. Deze opstelmogelijkheid zal worden meegenomen in de omgevingsvergunningaanvraag.

4.3 Verkeer en parkeren

Op dit moment (zie foto in paragraaf 2.1) zijn er voor of op het perceel geen openbare parkeerplaatsen aanwezig: aan de linkerzijde ligt een inrit naar achteren en het rechterdeel is in gebruik als tuin. De overige ruimte wordt gebruik als terras en openbare (niet voor auto’s toegankelijke) ruimte.

 

De gemeente heeft in haar schrijven van 10 januari jl. (kenmerk: UIT/11-07989) aangegeven dat, conform het gemeentelijke parkeerbeleid voor dit initiatief, 24 parkeerplaatsen nodig zijn, zonder dubbelgebruik (10 voor de commerciële ruimte en 14 voor de startersappartementen).

 

Gezien de grote voorruimte ter plaatse van het perceel is, in overleg met de gemeente, gekozen om de parkeerplaatsen aan de voorzijde (12 stuks) tot tegen de ontsluiting aan te leggen, zie onderstaande afbeelding. Omdat het hier gemeentegrond betreft zal de initiatiefnemer de grond van de gemeente aankopen. De ruimte tussen de parkeervakken en de voorgevel kan dan worden ingevuld met een doorgaand voetpad van ±1,5m breed en een voorruimte bij de cafetaria/ winkel.

 

De overige parkeervakken (12 stuks) worden in het achtererfgebied geplaatst, volgens onderstaande afbeelding. De parkeervakken aan de achterzijde zijn bereikbaar via een ontsluiting aan de rechterzijde van het perceel.

 

Het totaal aan parkeervakken komt dan uit op een totaal van 24, conform de eis. Deze opzet zal worden meegenomen in de omgevingsvergunningaanvraag.

situering nieuwe parkeerplaatsen

4.4 Archeologie en cultuurhistorie

4.4.1 Archeologie

In 1992 is het Verdrag van Valletta (Malta) door de landen van de EU, waaronder Nederland, ondertekend. Dit verdrag verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ (in de bodem) bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden opgegraven worden en ex situ (uit de bodem) worden bewaard.

 

In aansluiting op het verdrag van Malta streeft de provincie Noord-Brabant naar een versterking van de relatie ruimtelijke ordening en archeologie. Concreet betekent dit, dat de bescherming van het archeologisch erfgoed vastgelegd dient te worden en dat bij ruimtelijke afwegingen rekening moet worden gehouden met archeologische waarden (aandacht voor de onderste lagen, zie streekplan ‘Brabant in Balans’ van de provincie Noord-Brabant 2002). Ter effectuering van dit beleid is de door de provincie Noord-Brabant opgestelde Cultuurhistorische Waardenkaart beschikbaar als toetsingskader bij beoordeling van ruimtelijke plannen en projecten. Op de cultuurhistorische Waardenkaart staan indicatieve archeologische en cultuurhistorische waarden aangegeven.

 

Indien er een indicatie is dat het gebied een archeologische waarde heeft, dient er bij de grondverstorende ontwikkelingen alleen een Aanvullende Archeologische Inventarisatie te worden uitgevoerd als:

• het projectgebied groter is dan 1 ha of;
• er ter plaatse meer dan 2 woningen worden gebouwd.

Uit de Cultuurhistorische Waardenkaart blijkt dat de indicatieve archeologische waarde van het plangebied onbekend is.

 

Echter in het bestemmingsplan ‘Kernen Maasdonk’ is te lezen dat er geen archeologische monumenten in de bebouwde kom van de drie kernen van de gemeente Maasdonk gelegen zijn.

Verder wordt het nieuwe appartementencomplex teruggebouwd op exact dezelfde plek als het bestaande pand. De uitbreiding ten opzicht van het bestaande grondvlak (= grondroerende activiteiten tot P-85cm) bedraagt slechts 45m².

 

Conclusie 

Aanvullend archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk en vormt geen belemmering met betrekking tot deze ontwikkeling.

Bij eventuele toevalsvondsten dient, volgens artikel 53 van de Monumentenwet, hiervan melding gedaan te worden bij de gemeente.

4.4.2 Cultuurhistorie

De gebouwen op dit perceel zijn niet aangewezen als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988. Verder is geen sprake van beeldbepalende en cultuurhistorische waarde, een karakteristiek dorpsgezicht of -dorpslint of van een waardevolle, historische groenstructuur.

 

Conclusie

Onderhavig plan leidt niet tot aantasting van (cultuurhistorische) waarde en vormt derhalve geen belemmering voor het plan.

4.5 Bodem

Door de gemeente Maasdonk is de vrijstelling op basis van het 'formulier historische toets vrijstelling bodemonderzoek' akkoord bevonden. Er is dan ook geen (aanvullend) bodemonderzoek noodzakelijk.

4.6 Ecologie

4.6.1 Gebiedsbescherming

Geffen, Nuland en Vinkel bevinden zich niet in of in de buurt van een speciale beschermingszone als bedoeld in de Vogel- en/of Habitatierichtlijn of in de buurt van de ecologische hoofdstructuur of andere natuurgebieden. Gebiedsbescherming is daarom niet aan de orde.

4.6.2 Soortbescherming

Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige, beschermde soorten. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

 

Het bestaande terrein achter de cafetaria is compleet verhard van de achtergevel van de bestaande bebouwing tot aan de achterste perceelgrens, tot tegen en om het bijgebouw. Het resterende, bestaande achtergebied bij de woning (ongeveer 5x10m) is in gebruik als tuin en ingericht als grasweiland. Deze biedt geen leefomgeving voor (eventuele beschermde) diertjes zoals genoemd in het bestemmingsplan ‘Kernen Maasdonk’.

 

Conclusie

In het gebied komen geen flora- en faunawaarden voor die het uitvoeren van het plan in de weg staan. Deze constatering neemt echter niet weg dat de eigenaar van het perceel ontheven is van de zorgplicht.

 

De Flora- en Faunawet kent namelijk een zorgplicht waarin vermeld staat dat voldoende zorg in acht dient te worden genomen voor de in het wild levende dieren en planten en voor hun directe leefomgeving. De zorg houdt in ieder geval in dat diegene die weet, of redelijkerwijs kan vermoeden, dat door zijn handelen of nalaten, nadelige gevolgen voor flora of fauna kunnen worden veroorzaakt, verplicht is dergelijk handelen achterwege te laten voor zover dit in redelijkheid kan worden gevergd. Hieronder kunnen ook maatregelen worden verstaan die redelijkerwijs kunnen worden gevergd om nadelige gevolgen te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten, dieren, of ze beschermd zijn of niet.

4.7 Water

Naar aanleiding van de voorgenomen ontwikkeling is het watertoetsproces doorlopen. Hierin zijn de effecten op het watersysteem beschreven en de uitgangspunten voor verdere uitwerking van de waterhuishouding en riolering vastgelegd.

 

Europees beleid

Het Kaderrichtlijn Water heeft tot doel de waterkwaliteit niet achteruit te laten gaan of juist te verbeteren. Dit moet plaatsvinden op basis van waterkwaliteitseisen die per waterlichaam worden opgesteld. Nieuwe activiteiten die leiden tot een belasting van grond en/of oppervlaktewater moeten leiden tot aanvullende maatregelen ter bescherming van deze kwaliteit.

 

Nationaal beleid

Het Nationaal Bestuursakkoord Water is een uitwerking van de Nota Waterbeleid van de 21ste eeuw (WB21). Hierin hebben de waterbeheerders afspraken gemaakt om in 2015 het waterkwantiteitsbeheer in Nederland op orde te hebben. Op basis van de trits vasthouden-bergen-afvoeren wordt het watersysteem aangepast. Bij nieuwe ontwikkelingen resulteert dit beleid in het compenseren van nieuw verhard oppervlak in extra oppervlaktewater.

 

Provinciaal beleid

In het Provinciaal Waterplan (2010-2015) wil de provincie dat het water bijdraagt aan een gezonde omgeving voor mens, dier en plant, waarin we veilig kunnen wonen en waar ruimte is voor economische, maatschappelijke en ecologische ontwikkelingen. Dit vertalen we in de volgende maatschappelijke doelen:

• Schoon grond- en oppervlakte water voor iedereen;
• Adequate van Noord-Brabant tegen overstromingen;
• Noord-Brabant heeft de juiste hoeveelheid water (niet teveel en niet te weinig).

Beleid Waterschap Aa en Maas 

In het Waterbeheerplan 2010-2015 heeft het waterschap als speerpunten gedefinieerd:

• veilig en bewoonbaar gebied;
• voldoende water;
• schoon water;
• natuurlijk water.

 

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen te voldoen aan het principe van Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen, waarbij de nieuwe hydrologische situatie minimaal gelijk moet blijven aan de oorspronkelijke situatie voor de ingreep. Daarbij mag de natuurlijke GHG (Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand) niet verlaagd worden en mag bij transformatie van onbebouwd naar bebouwd gebied de oorspronkelijke afvoer in de normale situatie niet toenemen.

 

Gemeentelijk beleid 

Zoals door de gemeente voorgeschreven in artikel 2.7.5. van de bouwverordening Maasdonk wordt hemelwater niet meer geloosd op de riolering. Het hemelwater zal worden geïnfiltreerd op eigen terrein. Het huishoudelijk afvalwater wordt aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel.

 

Omdat we hier te maken hebben met een herbouwontwikkeling, dient (volgens het bouwbesluit) de uitbreiding (dus de extra m² aan verharding) te voldoen aan het principe van hydrologisch neutraal bouwen. Voor de bestaande bouw mag volgens het waterschap gerekend worden met een berging van 15mm/m².

4.7.1 Berekening bergingscapaciteit infiltratiesysteem

De bestaande bebouwing en verharding worden verwijderd, volgens:

 

Bestaande toestand: 

Bebouwing: 337 m²

Verharding: 516 m²

Groen: 202 m² +

Totaal: 1055 m²

Berging t.b.v. bestaande bouw is dan: 337 + 516 = 853 m² x 0,015 m = 12,8 m³.

Ervan uitgaande dat het gehele perceel wordt verhard, volgens:

 

Nieuwe toestand: 

Bebouwing: 335 m²

Verharding: 720 m²

Groen: 0 m² +

Totaal: 1055 m²

 

Dit betekend dat de verharding toeneemt met 1055 – 853 = 202 m² (=uitbreiding).

 

Volgens de HNO-tool (zie Bijlage 2) betekent dit een berging van 9 m³ bij een extreme neerslag (T=10 jaar).

 

Totale bergingscapaciteit infiltratiesysteem is dan 12,8 + 9,0 = 21,8 m³.

 

Het bouwplan wordt zo ingericht dat hemelwater, via een ondergronds buizenstelsel, naar een ondergrondse infiltratievoorziening (krattensysteem of grindkoffer) achter op het perceel stroomt. Omdat geen vertraagde afvoer naar openbaar water mogelijk is, dient ter compensatie, de bergingscapaciteit van de infiltratiebuffer te worden vergroot naar 30 m³ (i.p.v. 21,8 m³). Dit zal verwerkt worden in de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwplan.

Volgens de Provinciale milieuverordening (NBr 2010) kan relatief schoon hemelwater (bv. van daken) rechtstreeks in de bodem worden geïnfiltreerd. Hemelwater van verhardingen waar motorvoertuigen toegang hebben moet gecontroleerd worden geïnfiltreerd, d.w.z. via een zuiverende voorziening.

Aan de voorzijde van het nieuwe pand (zijde Zandstraat) kunnen de parkeerplaatsen mogelijk op het (gemengd) rioolstelsel worden aangesloten. Aan de achterzijde wordt het hemelwater via een olie-/slibafscheider of een daarmee vergelijkbare constructie zoals doorlatende bestrating in combinatie met olieafvangende geotextiel naar de infiltratievoorziening afgevoerd.

 

Door het maken van een overstort (met voldoende capaciteit) op het bestaande rioolstelsel, worden eventuele bergingsproblemen in de toekomst voorkomen.

Om uitspoeling van zware metalen en dergelijke naar de bodem te voorkomen dient terughoudend te worden omgegaan met het toepassen van uitlogende materialen op plaatsen waar dit in contact staat met regenwater.

 

Het maaiveldniveau blijft gelijk aan die van de bestaande toestand en loopt geleidelijk op richting de openbare weg.

 

Overleg waterschap en gemeente

In het kader van deze watertoets is overleg geweest met de waterbeheerder van Waterschap Aa en Maas. De GHG-gegevens zijn verkregen bij de gemeente Maasdonk.

4.7.2 Grondwaterbeschermingszone

Het plangebied is gelegen binnen de 25-jaars zone van het grondwaterbeschermingsgebied Nuland. Ruimtelijke ontwikkelingen in dit gebied mogen niet leiden tot een aantasting van de kwaliteit van het grondwater.

 

Bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied vindt primair plaats via de Provinciale Milieuverordening (PMV). De PMV is richtinggevend binnen het grondwaterbeschermingsgebied. Het bestemmingsplan vervult een aanvullende functie, waarbij de nadruk ligt op afstemming met de PMV.

 

In de Verordening ruimte 2014 van de Provincie Noord-Brabant wordt in artikel 15 ingegaan op beschermingsgebieden. In dat artikel wordt onder andere vermeld dat indien een bestemmingsplan is gelegen in een grondwaterbeschremingsgebied ook de provincie en het drinkwaterbedrijf te betrekken.

 

Het plangebied is gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. Het planvoornemen voorziet echter in een beperkte ontwikkeling en er wordt aansluiting gezocht bij de regeling inzake grondwaterbescherming uit het vigerende bestemmingsplan ‘Kernen Maasdonk’. Hemelwater wordt afgekoppeld en (gecontroleerd) geïnfiltreerd in de bodem zonder dat er gevaar bestaat op vermenging met vuil water omdat dit gescheiden wordt afgevoerd via de riolering. Verder zijn er bij woonfuncties van deze beperkte omvang geen factoren die een groter risico met zich meebrengen voor de kwaliteit van het grondwater. Het is dan ook niet noodzakelijk om de provincie te betrekken bij dit bestemmingsplan.

4.8 Lucht

Bij de invoering van de Wet Luchtkwaliteit eind 2007 is het begrip ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) geïntroduceerd. Wanneer een project NIBM bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het uitvoeren van een luchtkwaliteitsonderzoek niet meer noodzakelijk. Voor woningbouwprojecten is tevens vastgelegd wanneer ze NIBM zijn. Het betreft woningbouwontwikkelingen met één ontsluitingsweg en niet meer dan 1.500 nieuwe woningen, of twee ontsluitingswegen en niet meer dan 3.000 nieuwe woningen.

De geplande ontwikkeling kan dus als NIBM beschouwd worden.

 

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor de doorgang van het plan.

4.9 Geluid

In de Wet Geluidhinder zijn geluidhindernormen voor toelaatbaar equivalente geluidniveaus opgenomen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in buitennormen (geluidbelasting op de gevel) en binnennormen (binnenwaarde).

 

De geluidhindernormen gelden voor woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen gelegen binnen de geluidzone van een (spoor)weg of gezoneerd industrieterrein. Een geluidzone is een aandachtgebied aan weerszijden van een (spoor)weg en rondom een industrieterrein waarbinnen de geluidhindernormen van de Wet Geluidhinder van toepassing zijn.

Geluidzone wegverkeerslawaai

De breedte van geluidzones langs autowegen is afhankelijk van de aard van de weg. Formeel hebben 30km/uur wegen geen geluidzone, waardoor akoestisch onderzoek niet is vereist. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is onderzoek naar de geluidbelasting ten gevolge van 30km/uur wegen wel gewenst.

 

Gezien de hoge etmaalintensiteit van 1785 voertuigen dient aangetoond te worden dat ter plaatse een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

 

Het akoestisch onderzoek, uitgevoerd door M&A Milieuadviesbureau BV, is als Bijlage 3 bij deze toelichting toegevoegd.

 

De gecumuleerde geluidbelasting volgens het akoestisch onderzoek bedraagt maximaal 59 dB. De maximale binnenwaarde volgens het bouwbesluit is 33 dB. In een berekening zal door middel van de daadwerkelijke geluidwering van de gevel moeten worden aangetoond dat hieraan wordt voldaan. De opdracht hiervoor is reeds bij M&A neergelegd. Wel is al met zekerheid aan te geven dat eea gehaald kan worden met standaard detailleringen.

 

Binnenwaarden

Vast moet staan dat de inrichting van de cafetaria/ centrumvoorziening geen hinder veroorzaakt aan de nieuwe bovenwoningen en andersom. Ook hier dient een aanvullende berekening gemaakt te worden om aan te tonen dat dit wordt bereikt.

4.10 Externe veiligheid en milieuzonering

4.10.1 Externe veiligheid

In het kader van een bestemmingsplan of ruimtelijke ontwikkeling, moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling voor de externe veiligheid onderzocht worden. Dit onderzoek beschouwt alle activiteiten met gevaarlijke stoffen, welke een mogelijk externe veiligheidsrisico voor de planlocatie vormen. Hierbij dient zowel het plaatsgebonden risico (PR) als het groepsrisico (GR) beschouwd te worden.

Voor het stuk van de spoorlijn ’s-Hertogenbosch – Nijmegen, ter hoogte van Nuland en Geffen is in het kader van het in voorbereiding zijnde centrumplan een onderzoek uitgevoerd naar de externe veiligheid.

 

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat een persoon, die zich continue en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een transportroute bevindt, overlijdt door een ongeval met het transport van gevaarlijke stoffen op die route. De wettelijke ondergrens voor het PR ligt over het algemeen op een afstand binnen 30m van de spoorlijn.

 

Groepsrisico (GR) 

Het groepsrisico geeft aan wat de kans per jaar is op een ongeval met tien of meer dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde activiteit. Het aantal personen dat in de omgeving van de route verblijft, bepaalt daardoor mede de hoogte van het GR. De normstelling voor het GR heeft niet de status van grenswaarde, maar van oriënterende waarde. Dit betekent dat er een inspanningsverplichting is om aan de norm te voldoen. Gemotiveerde afwijkingen door het bevoegd gezag zijn echter mogelijk. Op grond van artikel 13: ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ dient er aandacht te worden besteed aan het groepsrisico en dient er zonodig onderzoek te worden gedaan. Ten aanzien van het groepsrisico wordt in het onderzoek de conclusie getrokken dat er geen belemmeringen te verwachten zijn voor de ontwikkelingen in het centrum van Nuland, welke op een afstand van 50m of meer van de betreffende spoorlijn zijn gelegen.

 

Transport weg, spoor, water en buisleidingen 

In de directe omgeving van het plangebied vindt geen relevant transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor, water en per buisleiding plaats. Het is daarom niet noodzakelijk om het plaatsgebonden- of het groepsrisico bij het besluit te betrekken.

Bedrijvigheid

Nabij het plangebied zijn twee kwetsbare objecten (onderwijsinstellingen aan de Schoolstraat en aan de Ijzerkampen) die mogelijk een risico vormen voor het plangebied. Op de basis van de risicokaart zijn de risico’s van deze objecten beschouwd. Hieruit is gebleken dat de externe veiligheidsrisico’s zodanig beperkt zijn dat er geen knelpunten zijn.

uitsnede risicokaart

Conclusie 

Nader onderzoek naar het plaatsgebonden risico of het groepsrisico veroorzaakt door transport van gevaarlijke stoffen of risicovolle inrichtingen is niet nodig. Het plan is daarmee op het gebied van externe veiligheid inpasbaar.

4.10.2 Milieuzonering

Kader 

Op basis van de bedrijfsinformatie van de gemeente Maasdonk zijn de relevante bedrijven in de nabijheid van het plangebied geïnventariseerd. Hierbij zijn onderstaande criteria toegepast:

• Toets aan de hindercontour voor de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar uit de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” editie 2009. Indien de afstand tot de planlocatie groter is dan de hindercontour dan is aangenomen dat het bedrijf niet relevant is;
• Vergelijking van de afstand en richting van de bestaande woningen tot de bedrijven met de afstand van het plangebied tot de bedrijven. Er is van uitgegaan dat indien de afstand tot bestaande woningen in een significante richting kleiner is dan die tot het plangebied, de bedrijven niet relevant zijn. Ook in de bestaande situatie dient immers voldaan te worden aan grenswaarden voortvloeiend uit een milieuvergunning of een melding op grond van het besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer. Er is geen onderzoek gedaan naar het al dan niet voldoen van de bedrijven aan de geldende grenswaarden bij de bestaande woningen;
• Vervolgens is beoordeeld of er door de nieuwbouw een mogelijk knelpunt zal optreden voor wat betreft de benodigde of gegunde milieuruimte van een bedrijf waarop de twee bovengenoemde criteria niet van toepassing zijn.

 

Geurhinder agrarische bedrijven

Binnen de kern van Nuland zijn maar twee agrarische bedrijven gesitueerd, zijnde:

• Kerkstraat 46;
• Duyn en Daelseweg 19.

Deze bedrijven hebben een stankcirkel van 100 meter. Binnen deze stankcirkel zijn geen stankgevoelige objecten (waaronder woningen) toegestaan. Geen van de hindercontouren overschrijdt de planlocatie.

 

Geurhinder overige bedrijven

In een straal van 50 meter komen bedrijven voor met de bestemming: opslagbedrijf, zakelijke dienstverlening, maatschappelijke dienstverlening en sportvoorziening. Voor al deze bedrijven geldt een maximale richtafstand van 10 meter. De planlocatie ligt buiten deze richtafstand. Daaruit volgt dat voor de planlocatie geen hinder is te verwachten ten gevolge van de beschouwde bedrijven.

Geurhinder cafetaria (begane grond) 

De VNG-publicatie stelt voor cafetaria’s, een grootste afstand voor geur en gevaar van 10 meter. De bovenliggende appartementen vallen hierbinnen. In de plattegronden van de appartementen is rekening gehouden met het verticaal afvoeren van lucht. Omdat het emissiepunt dus bovendaks ligt en warmere lucht ook nog eens opstijgt, zal deze geen nadelige invloed hebben op het woon- en leefklimaat van de appartementen. Ook zal de luchtafvoer van de cafetaria voorzien worden van een geurfilter.

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

5.1 Algemeen

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt een viertal zaken de opzet en inrichting van de planregels, te weten:

• de digitale raadpleegbaarheid;
• de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012);
• de Woningwet;
• de regels van het vigerende bestemmingsplan.

Bij het opstellen van de inhoud van de regels wordt zoveel mogelijk aangesloten op het vigerende bestemmingsplan 'Kernen Maasdonk (Nuland)'. De structuur van het plan is zodanig dat de kaart de primaire informatie geeft over waar en hoe gebouwd mag worden. Bij het raadplegen van het bestemmingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan in de regels terug gelezen worden welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan.

5.2 De verbeelding

Op de verbeelding zijn aangegeven:

• de grens van het plangebied;
• de bestemming van de binnen het plangebied gelegen gronden: 'Centrum';
• de aanduiding 'bouwvlak';
• de maatvoeringsaanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' en maximum aantal wooneenheden'.

5.3 De regels

De regels zijn conform de SVBP 2012 als volgt opgebouwd:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het uitgangspunt van de gemeente Maasdonk is dat alle kosten verbonden aan onderhavig initiatief voor rekening van de initiatiefnemer komen. Daartoe sluit de gemeente een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Hierin worden onder meer de afspraken over de financiële afwikkeling van het initiatief vastgelegd, zoals de afwenteling van eventuele planschade op de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee voldoende gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 De te volgen procedure

Het bestemmingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk plan de volgende procedure:

• a. Ontwerp:

• publicatie en terinzagelegging overeenkomstig afdeling 3.4 Awb en Wro
• een ieder kan gedurende deze terinzagelegging een zienswijze indienen bij de raad.

• b. Vaststelling:

• vaststelling door de raad
• mogelijkheid reactieve aanwijzing
• publicatie en terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan gedurende de beroepstermijn

• c. Beroep:

• beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

• a. Inwerkingtreding:

• na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan)

In het kader van het ontwerp is het voor eenieder mogelijk om zijn/haar zienswijze kenbaar te maken. Na vaststelling van het bestemmingsplan kunnen belanghebbenden beroep aantekenen bij de Raad van State. Hiervoor dient in de fase van het ontwerp een zienswijze te zijn ingediend of dient het plan ten opzichte van het ontwerp te zijn gewijzigd. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen, wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

7.2 Vooroverleg

Onderhavig bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan Waterschap Aa en Maas en Brabant Water. Waterschap Aa en Maas heeft geen opmerkingen. De opmerkingen van Brabant Water zijn verwerkt in het bestemmingsplan.

7.3 Ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan 'Kernen Maasdonk, herziening Zandstraat 6 Nuland' heeft met ingang van 6 oktober 2014 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de termijn van ter inzage legging zijn twee zienswijzen ingediend. De eerste zienswijze is na overleg met de initiatiefnemer op 11 november 2014 ingetrokken. Zienswijze twee is na overleg met initiatiefnemer op 13 maart 2015 door indiener ingetrokken. Beide zienswijzen zijn daarmee komen te vervallen.

7.4 Vastgesteld bestemmingsplan

In de raadvergadering van 12 mei 2015 is het bestemmingsplan 'Kernen Maasdonk, herziening Zandstraat 6 Nuland' ongewijzigd vastgesteld. Het vaststellingsbesluit is opgenomen in bijlage 4.