Nuland Oost, herziening 2013

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2011 heeft de gemeenteraad van Maasdonk het bestemmingsplan 'Nuland Oost' vastgesteld. Dit bestemmingsplan omvat het bedrijventerrein De Terp en het nieuwe woongebied Pelgrimsche Hoeve.

Medio 2012 is gestart met de grootschalige reconstructie van De Terp. Sindsdien zijn diverse zaken de aanleiding om het bestemmingsplan ter plaatse van De Terp te herzien:

• Voor het perceel gelegen aan de Rijksweg 43/45 (Bedrijfsstraat 10) op bedrijventerrein De Terp in Nuland, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming van de gronden te wijzigen in de bestemming 'Bedrijventerrein'. Op dit perceel is een langgevelboerderij aanwezig, die twee wooneenheden omvat. Binnen de wijzigingsbevoegdheid en de bouwmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan is het niet mogelijk om de één van de twee wooneenheden weg te bestemmen en aan de overzijde van de weg (Bedrijfsstraat 9) terug te bouwen als een bedrijfswoning binnen de huidige bestemming 'Bedrijventerrein'.
• Het is gebleken dat de bouwmogelijkheden op hoekpercelen te beperkt zijn als gevolg van artikel 3.2.5 lid e. Een verruiming van de regeling en een aanpassing van deze regeling is derhalve gewenst.
• Door ruiling van gronden en verjaring is het gewenst om twee kleine stukken bedrijfsgrond van een perceel aan de Bedrijfsstraat om te zetten naar een woonbestemming, waarmee de bestemming weer aansluit bij de kadastrale situatie van het perceel.
• Tijdens het besteksgereed maken van de Bedrijfsstraat en de aansluiting met de Industriestraat zijn verkeerstechnische keuzes gemaakt die tot gevolg hebben dat enkele bestemmingsgrenzen ter plaatse zijn overschreden. Een correctie op de verbeelding is noodzakelijk om deze verschuivingen te corrigeren.
• Bij het uitwerken van de verkaveling zijn enkele summiere wijzigingen doorgevoerd in het verkavelingsplan om tot een meer courante verkaveling te komen. Dit is aan de orde bij een perceel aan de Bedrijfsstraat en bij een perceel aan de Industriestraat. Om deze wijzigingen juridisch te regelen zijn kleine verschuivingen in de bestemmingsgrenzen noodzakelijk.
• In het vigerende plan is een omissie geconstateerd: de bestaande woning aan Industriestraat 4 is abusievelijk opgenomen als bedrijfswoning. De bewoner van deze woning heeft zijn voorkeur aangegeven dat deze woning weer conform het huidige gebruik wordt bestemd.
• De groenstrook aan de Ambachtstraat/Molenstraat wordt op termijn mogelijk verkocht aan de aangrenzende gebruikers. Om de huidige bestemming om te kunnen zetten naar een bedrijfs- of woonbestemming is een wijzigingsbevoegdheid gewenst.
• Bij de gemeente is een verzoek tot verkoop van grond ingekomen aan de Rijksweg. Deze strook heeft nu nog de bestemming 'Verkeer'. Het is gewenst om in de toekomst deze strook te gebruiken voor 'Bedrijventerrein'.

Voorliggende bestemmingsplanherziening is noodzakelijk om het bovenstaande juridisch te regelen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van Nuland, ten zuiden van de Industriestraat en ten noorden van de (oude) Rijksweg, die parallel ligt aan de snelweg A59. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door de Schotsheuvel. Aan de westzijde wordt het gebied begrensd door de Industriestraat en de achterkanten van percelen aan de Molenstraat.

Het plangebied is circa 15 hectare groot. In onderstaande figuur is een luchtfoto opgenomen met de situering van het plangebied.

Figuur 1.1 Luchtfoto locatie en begrenzing plangebied (blauwe lijn)

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied is gelegen binnen de plangrenzen van het vigerende bestemmingsplan "Nuland Oost", dat is vastgesteld op 31 mei 2011.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 1 is de aanleiding van het plan beschreven en de ligging van het plangebied opgenomen. In hoofdstuk 2 wordt het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijke beleid beschreven voor zover relevant voor dit plan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie binnen het plangebied beschreven, alsmede de relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 4 beschrijft de juridische planopzet, waarbij is aangegeven op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. Dit heeft een directe relatie met de uitvoerbaarheid, met name het beleid ter handhaving van de inrichting van het plangebied waaraan in hoofdstuk 5 aandacht wordt besteed. De procedure en het overleg komen tot slot aan bod in hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen.

2.2 Rijksbeleid en Europese richtlijnen

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR), die in maart 2012 is verschenen, zijn door het Ministerie van Infrastructuur & Milieu de principes voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd. Hoofddoel van de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte is Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden.

Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Naast de hoofddoelen heeft het Rijk een keuze gemaakt om de sturingsfilosofie te wijzigen. Het Rijk brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven) en laat het meer over aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij…'). Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.

Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:

• Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport en greenports;
• Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed;
• Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld het hoofdnetwerk voor mobiliteit (over weg, water, spoor en lucht) en energie, waterveiligheid en de bescherming van gezondheid van inwoners.

De uitgangspunten van de structuurvisie vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van onderhavig plan.

2.2.2 Kaderrichtlijn water

De Kaderrichtlijn water (hierna: Krw) is een Europese richtlijn gericht op de verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De Krw is sinds december 2000 van kracht en maakt het mogelijk om verontreiniging van oppervlaktewater en grondwater internationaal aan te pakken. Doel is in 2015 de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in orde te hebben. In het verleden zijn vele Europese richtlijnen op het gebied van water verschenen. De Krw moet in deze verschillende soorten regels meer eenheid brengen.

De Kaderrichtlijn Water vindt zijn doorwerking in het waterbeleid van de gemeente en het waterschap.

2.2.3 Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan 2009-2015 (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding en bevat tevens de stroomgebiedbeheerplannen die op grond van de KRW zijn opgesteld. Voor ruimtelijke aspecten geldt het plan tevens als structuurvisie op basis van de Wet ruimtelijke ordening. Investeren in het waterbeheer is nodig zodat Nederland een veilig en welvarend waterland kan blijven, rekening houdend met ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie en economie.

Het hoofddoel van het NWP is: Nederland, een veilige en leefbare delta, nu en in de toekomst. De ambitie is dat water meer bepalend wordt bij besluitvorming over (grote) ruimtelijke ontwikkelingen.

De strategie bestaat uit:

• meebewegen waar het kan, weerstand bieden waar het moet en kansen benutten;
• adaptieve aanpak;
• toekomstgericht samenwerken binnen en buiten het waterbeheer.

De strategie betekent ruimte geven aan water en rekening houden bij ruimtelijke plannen met de waterhuishoudkundige eisen op korte en lange termijn. Naast versterking van de watertoets en ruimtelijke reserveringen wordt gewezen op het belang om de wateropgaven op kaart te zetten. Zo wordt voor alle belanghebbenden in een gebied duidelijk waar welke wateropgave ligt en hoe deze kan worden afgewogen, gecombineerd en gerealiseerd met andere opgaven.

2.2.4 Natura 2000

De Europese Unie heeft het initiatief genomen voor 'Natura 2000', een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden op het grondgebied van de lidstaten van de EU. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. Alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogel- en/of Habitatrichtlijn zijn ook aangegeven als Natura 2000-gebied. Het is niet toegestaan om zonder vooraf toegekende vergunning nieuwe activiteiten in deze gebieden uit te voeren. Nederland heeft haar Natura 2000-gebieden officieel aangemeld bij de Europese Unie.

Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied dan wel in een Vogel- en/of Habitatrichtlijngebied. Ook in de nabijheid van het plangebied liggen geen dergelijk gebieden. Er zijn dan ook geen negatieve effecten te verwachten op Natura 2000-gebieden.

2.3 Provinciaal en regionaal beleid

2.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

Beleid

De Structuurvisie Ruimtelijke ordening die is vastgesteld op 1 oktober 2010, geeft aan welke ambities de provincie heeft op het gebied van het provinciale ruimtelijke beleid tot 2025 en hoe ruimtelijke ontwikkelingen een plek kunnen krijgen die aansluit bij de kwaliteiten van Brabant. In de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn twee ruimtelijke trends te onderscheiden: de schaalvergroting en de behoefte aan identiteit.

De provincie streeft naar een concentratie van verstedelijking, robuuste en aaneengesloten natuurgebieden, concentratiegebieden voor glastuinbouw en intensieve veehouderijen en voldoende ruimte voor waterberging nu en in de toekomst. De provincie wil duurzaam en zuinig omgaan met de leefomgeving en de ruimte en een goede relatie creëren tussen wonen en werken in de stedelijke omgeving en een groene landelijke omgeving daarbuiten. Bij de vaststelling van deze Structuurvisie zijn de uitwerkingsplannen van het Streekplan 2002 vervallen.

De provincie kiest in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in deze structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt.

De structuurvisie is samen met de Verordening Ruimte (zie paragraaf 2.3.2) een middel om de provinciale ruimtelijke visie op Brabant te realiseren. In de structuurvisie is het plangebied aangeduid als 'Stedelijk concentratiegebied'. De gemeente Maasdonk maakt onderdeel uit van het 'kralensnoer' van steden en kernen afgewisseld door groene geledingszones op de overgang van zand- naar kleigebieden, dat loopt van onder meer van 's-Hertogenbosch naar Oss. De gemeente Maasdonk vormt hierin een groene bufferzone. Zie figuur 2.1.

Figuur 2.1 Uitsnede plankaart Structuurvisie Ruimtelijke ordening (bron: Structuurvisie Ruimtelijke ordening van provincie Noord-Brabant)

Uitgangspunt voor het stedelijk concentratiegebied is dat het merendeel van de verstedelijkingsopgave, waaronder wonen en werken, in dit gebied wordt opgevangen. Voor wonen is het beleid er op gericht om in stedelijke concentratiegebieden het migratieoverschot van de hele provincie op te vangen. Ten aanzien van bedrijven is het beleid er op gericht om de ruimtebehoefte op te vangen in onder meer stedelijke concentratiegebieden. Het stedelijk concentratiegebied biedt in principe ruimte voor de groei van de eigen bedrijvigheid, voor de vestiging van bedrijven buiten Noord-Brabant en voor bedrijven die vanwege hun aard, schaal of functie niet (langer) passen in de kernen in het landelijk gebied. Hierbij is het belangrijk dat er voldoende bedrijventerreinen geschikt blijven of geschikt worden gemaakt voor de vestiging van dit soort bedrijven. Zorgvuldig ruimtegebruik wordt hierbij centraal gesteld. Het is daarom belangrijk dat er zorgvuldig wordt omgegaan met de beschikbare ruimte op de (middel)zware bedrijventerreinen. Bedrijven in milieucategorieën 1 en 2 passen in beginsel in woon- en gemengde gebieden en dienen daarom in principe geweerd te worden van (middel) zware bedrijventerreinen, waardoor oneigenlijk gebruik van bedrijventerreinen wordt tegengegaan.

2.3.2 Verordening Ruimte

Beleid

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie Noord-Brabant een verordening opgesteld waarin de provincie aangeeft welke doelen en ambities bereikt moeten worden en welke instrumenten zij wil inzetten. In de Verordening ruimte staan de juridisch bindende regels. De provinciale Verordening ruimte is een concrete uitwerking van de ambities van de provincie Noord-Brabant. Provinciale Staten hebben op 17 december 2010 de Verordening ruimte (fase 2) vastgesteld en de Verordening ruimte, fase 1 is ingetrokken. De vaststelling van voorliggend plan zal naar verwachting plaatsvinden na 1 juni 2011. Dit betekent dat dit bestemmingsplan zal worden getoetst aan de nieuwe Verordening ruimte.

Het plangebied is op de kaart behorend bij de Verordening aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Zie hiervoor figuur 2.2. Tevens is het plangebied aangeduid als 100-jaarzone en 25- jaarzone in het kader van grondwaterbeschermingsgebied. De grenzen van deze zones komen overeen met de grenzen zoals opgenomen in figuur 2.3.

Figuur 2.2 Uitsnede kaart Verordening ruimte (bron: Verordening ruimtelijke van provincie Noord-Brabant)

Als gevolg van de verordening kunnen stedelijk ontwikkelingen, i.c. nieuw woongebied en herstructurering bestaand bedrijventerrein, plaatsvinden binnen de gebieden die zijn aangeduid als bestaand stedelijk gebied.

Voor bestaande bedrijventerreinen moet in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording worden opgenomen omtrent de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden voor herstructurering alsmede omtrent zorgvuldig ruimtegebruik. Zorgvuldig ruimgebruik betekent ruimtelijk gezien dat de ruimte op bestaande bedrijventerreinen beter wordt benut waarbij in het bijzonder door intensief en meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit wordt verhoogd. Daarom gaat herstructurering van bestaande bedrijventerreinen in beginsel voor aanleg van nieuwe bedrijventerreinen. Tevens houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de provincie het oneigenlijk gebruik van bedrijfsterreinen wil voorkomen. De toelichting van het bestemmingsplan dient op de hiervoor genoemde punten in te gaan. Tevens moeten de ontwikkelingen besproken worden in het RRO.

Overwegingen

Ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik wordt het volgende overwogen. De gemeente streeft er naar het huidige bedrijventerrein zo volledig mogelijk te benutten als bedrijventerrein. Dit betekent onder meer dat het bestaande fietscrossterrein uit het gebied verdwijnt. Daarnaast wordt de grond van de (voormalige) kwekerij bestemd als bedrijventerrein. Het is echter niet mogelijk om het gehele gebied als bedrijventerrein te bestemmen, omdat zich binnen het gebied van oudsher nog 'burgerwoningen' bevinden. Bij de plannen voor de herstructurering is met deze woningen rekening gehouden, omdat het financieel-economisch niet haalbaar is deze woningen op te kopen en te herbestemmen. Hierbij komt dat de gemeente van mening is dat wonen en lichte bedrijvigheid op een bedrijventerrein samen kunnen gaan, met name daar waar in het verleden hiervan altijd al sprake is geweest.

Conclusie

Onderhavig plan dient ter correctie van een aantal marginale ontwikkelingen binnen het plangebied. Derhalve is er geen sprake van strijdigheid met de Verordening Ruimte.

2.3.3 Provinciale milieuverordening

Beleid

Het gehele plangebied is gelegen in een beschermingszone voor de winning van grondwater. Een deel van het plangebied ligt in de 25-jaarszone en een deel in de 100-jaarszone van een grondwaterbeschermingsgebied. In figuur 2.3 is de ligging van de jaarszones weergegeven. Ruimtelijke ontwikkelingen in grondwaterbeschermingsgebieden mogen niet leiden tot een aantasting van de kwaliteit van het grondwater. Bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied vindt primair plaats via de Provinciale milieuverordening (hierna: PMV)

De onderhavige beschermingszone voor de grondwaterwinning Nuland is in de PMV aangemerkt als beschermingszone voor zeer kwetsbare grondwaterwinning.

Figuur 2.3 Kaart beschermingszones voor winning grondwater, met bedrijventerrein De Terp groen omlijnd (bron: Provinciale milieuverordening)

Voor grondwaterschermingszones geldt een bijzondere zorgplicht. Een ieder is verplicht zich te onthouden van handelingen die mogelijk gevolgen voor de kwaliteit van grondwater kan hebben dan wel verplicht handelingen te verrichten om mogelijke schade aan het grondwater zo veel mogelijk te voorkomen, te beperken en/of ongedaan te maken.

Binnen het grondwaterbeschermingsgebied gelden op grond van de PMV onder andere de volgende bepalingen:

• Voor inrichtingen die behoren tot een categorie die is aangewezen in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht geldt:
  Het is verboden een inrichting op te richten of in werking te hebben indien die inrichting behoort tot één of meer van de categorieën uit bijlage 3 van de PMV. Voor de overige inrichtingen is het verplicht dat er milieutechnische maatregelen/voorzieningen worden genomen c.q. worden voorgeschreven door het bevoegd gezag die het risico van verontreiniging van het grondwater tot het minimum beperken.
• Voor boorputten en grond- of funderingswerken geldt:

Het is verboden om boorputten op te richten, in exploitatie te nemen of te hebben, of buiten gebruik te stellen en grond- of funderingswerken uit te voeren of te hebben op een diepte van drie meter of meer onder het maaiveld. Dit verbod geldt niet voor grond- en funderingswerken indien grond wordt verwijderd en het bodemprofiel wordt aangevuld tot tenminste drie meter onder het maaiveld, zoals dat aanwezig was voorafgaand aan de werkzaamheden, en aansluitend op eventueel aangelegde kunstwerken. Dit verbod geldt ook niet voor het inbrengen van palen in geval uitsluitend gebruik wordt gemaakt van grondverdringende gladde geprefabriceerde palen zonder verbrede voet of schroefpalen.

• Voor buisleidingen, zijnde een transportleiding voor gas, olie of chemicaliën, met uitzondering van aardgas, geldt:

Het is verboden buisleidingen te leggen, te hebben, te vervangen, te veranderen of te verleggen.

• Voor gebouwen, wegen en andere verhardingen geldt:

Het is verboden om afstromend water van gebouwen en verhardingen op of in de bodem te lozen. Dit verbod geldt niet indien geen bouwmaterialen worden gebruikt die tot gevolg hebben dat schadelijke stoffen door afspoelen of uitloging in het afstromend water kunnen komen. Dit verbod geldt ook niet indien afstromend water uitsluitend infiltreert via een doelmatig werkend zuiveringssysteem. Tevens is het verboden op eigen terrein motorvoertuigen te parkeren of parkeergelegenheid voor motorvoertuigen aan te bieden, indien het terrein niet is voorzien van een aaneengesloten verharding. Dit verbod geldt niet als sprake is van een tijdelijke parkeervoorziening en er maatregelen zijn genomen om het grondwater te beschermen.

Het is verboden om werken of handelingen te verrichten waardoor direct of indirecte warmte aan het grondwater wordt onttrokken of toegevoegd, waaronder in ieder geval is begrepen het oprichten, in exploitatie nemen of hebben van een bodemenergiesysteem.

Het is verboden om IBC-bouwstof, zoals bedoeld in het Besluit bodemkwaliteit toe te passen.

Voor zeer kwetsbare gebieden geldt nog aanvullend dat huishoudelijk of bedrijfsafvalwater moet worden geloosd op het gemeentelijke rioolstelsel of door middel van een lozing via een voorziening die voldoet aan de eisen van een gecertificeerde IBA-III of ander passend systeem.

Op grond van de PMV geldt voor sommige activiteiten een meldingsplicht. In de PMV kan worden nagegaan wanneer er sprake is van een meldingsplicht.

Overwegingen

In het onderhavig bestemmingsplan is rekening gehouden met het feit dat het plangebied in een grondwaterbeschermingszone ligt. Voor het uitvoeren van een bepaald werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden in het plangebied geldt dat hiervoor een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd bij het bevoegd gezag. Daarnaast is ondergronds bouwen tot 3 meter beneden peil onder gebouwen toegestaan. Het college heeft de mogelijkheid om hieraan nadere eisen te stellen. Tot slot is bij het samenstellen van de Staat van bedrijfsactiviteiten rekening gehouden met artikel 5.1.3.1 PMV, waarin een verbod is opgenomen voor het oprichten of in werking hebben van een inrichting behorend tot één of meer van de categorieën aangewezen in bijlage 3 van de PMV.

Conclusie

Het plan past binnen het PMV.

2.3.4 Beleid waterschap

In deze paragraaf is het waterbeleid en de waterhuishoudkundige uitgangspunten van het waterschap Aa en Maas beschreven.

Waterbeheerplan

Het huidige Waterbeheerplan beschrijft de hoofdlijnen voor het te voeren beleid van waterschap Aa en Maas voor de periode 2010-2015. Het plan is afgestemd op het Stroomgebiedsbeheerplan Maas, het Nationaal Waterplan en het Provinciaal Waterplan. Het Waterbeheerplan is uitgewerkt in de beleidsnota “Uitwerking uitgangspunten watertoets”.

Onderstaand zijn de uitgangspunten, afkomstig uit de nota “Uitwerking uitgangspunten watertoets” toegelicht:

• Gescheiden houden van afvalwater en schoon hemelwater: het streefbeeld is het schone hemelwater af te koppelen dan wel niet aan te koppelen. Hierbij wordt het vuile water via de riolering afgevoerd en blijft het schone hemelwater in het ideale geval binnen het plangebied;
• Voor de afweging van de wijze waarop met het afgekoppelde dan wel niet aangekoppelde schone hemelwater dient te worden omgegaan, geldt de volgende afwegingsstrategie: hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer;
• Hydrologisch neutraal bouwen: bij nieuwe ontwikkelingen dient de hydrologische situatie minimaal gelijk te blijven aan de uitgangssituatie. De gemiddeld hoogste grondwaterstand mag niet verlaagd worden en het waterpeil sluit aan bij de optimale grondwaterstanden;
• Water als kans: de belevingswaarde van bijvoorbeeld oppervlaktewater kan een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit binnen het plangebied;
• Meervoudig ruimtegebruik: omdat de vierkante meters duur zijn, wordt aangeraden naar meervoudig grondgebruik te kijken. Op deze manier kan het 'verlies' van vierkante meters als gevolg van de ruimtevraag van water beperkt worden;
• Voorkomen van vervuiling: nieuwe bronnen van verontreiniging dienen zoveel mogelijk voorkomen te worden;
• Wateroverlastvrij bestemmen: de voorkeur gaat uit naar ontwikkelingen op locaties die als gevolg van hun ligging 'hoog en droog genoeg' zijn en daarmee voldoen aan de NBW-norm voor de toekomstige functie. Indien dit niet mogelijk of wenselijk is, dient gezocht te worden naar compenserende of mitigerende maatregelen die het gewenste beschermingsniveau tegen wateroverlast helpen realiseren;
• Waterschapsbelangen: er zijn 'waterschapsbelangen' met een ruimtelijke component. Indien deze belangen een rol spelen in het ruimtelijke plan dient hieraan in de toelichting, de regels en de verbeelding aandacht besteed te worden. Het betreft de volgende onderwerpen:
  • 1. ruimteclaims voor waterberging;
  • 2. ruimteclaims voor de aanleg van natte EVZ's en beekherstel;
  • 3. aanwezigheid en ligging watersysteem;
  • 4. aanwezigheid en ligging waterkeringen;
  • 5. aanwezigheid en ligging van infrastructuur en ruimteclaims ten behoeve van de afvalwaterketen in beheer van het waterschap.

Keurbeleid 

Vanaf 22 december 2010 geldt het Keur Waterschap Aa en Maas 2011. Het keur bevat één integrale en transparante set wettelijke regels voor het omgaan met dijken, oppervlaktewateren en grondwater. Binnen de keur wordt onderscheid gemaakt tussen vergunningsplichtige- en de meldingsplichtige handelingen die binnen de algemene regels van het waterschap vallen. Voor onder andere grondwateronttrekkingen, het aanbrengen van duikers in schouwsloten en het vervangen en verwijderen van dammen (met duikers) in leggerwatergangen bestaan algemene regels.

Bij de verdere detaillering van in het plan ten behoeve van de realisatie zal in beeld worden gebracht voor welke activiteiten er een vergunning moet worden aangevraagd dan wel een melding moeten worden gedaan. Naar verwachting zullen onderstaande activiteiten binnen het plangebied uitgevoerd worden:

• Het geheel of gedeeltelijk dempen, aanleggen van nieuwe, aanbrengen van wijzigingen in en met elkaar verbinden van oppervlaktewater:
• Binnen het gebied worden waarschijnlijk meerdere overige greppels/sloten gedempt, verlegd en/of gekruist.
• Toename aan verhard oppervlak: binnen het gebied komen meerdere nieuwe gebouwen en wegen.
• Onttrekkingen van grondwater die nodig zijn voor het drooghouden van een bouwput ten behoeve van bouwkundige of civieltechnische werken, die groter zijn dan 50.000 m3/maand en die groter zijn dan 200.000 m3 in totaal en die langer duren dan 6 maanden. Dit geldt niet voor saneringen. Of dit van toepassing is wordt later in het bemalingsadvies bepaald.

Overwegingen

In het kader van het bestemmingsplan Nuland Oost heeft de waterschap aangegeven in het kunnen stemmen met het destijds beschreven watersysteem. De uitgangspunten van dit watersysteem zijn ook van toepassing op voorliggend bestemmingsplan.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het beleid van het waterschap.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Gemeentelijke structuurvisie

Beleid

De gemeente heeft voor een deel van haar grondgebied de structuurvisie Groene Schil Nuland, Westrand, Oostrand en Tussenstrook op 21 april 2009 vastgesteld. Het hoofddoel van deze visie is te komen tot een groene afronding van de kern Nuland en het creëren van een geleidelijke overgang van de bebouwde omgeving richting het buitengebied. Ook vervult de Groene Schil een recreatieve functie als uitloopgebied/parklandschap voor de kern Nuland.

In het gebied ten oosten van het plangebied is de gemeente voornemens om een extensief, landelijk woonmilieu te ontwikkelen met relatief grote, met groen omzoomde kavels, lanen en wegen met gebiedseigen boombeplanting en de mogelijkheid voor het houden van hobbyvee.

De Tussenstrook die ten zuiden van het plangebied ligt moet dienen als groene buffer tussen de kern Nuland en de A59 en als entree van Maasdonk vanaf de A59. Het zuidelijkste deel van het plangebied ligt in de Tussenstrook. Het streven is om het landschap en de woonkern met elkaar te laten verweven en het karakteristieke profiel van de (oude) Rijksweg te handhaven. De Tussenstrook moet een groene ontwikkelingszone zijn met veel bomen en beplanting. In deze zone is plaats voor de realisatie van twee paviljoenachtige gebouwen met een hoogwaardige architectuur op ruime afstand van elkaar en met een beperkte bouwhoogte.

Figuur 2.4 Uitsnede plangebied structuurvisie (bron: structuurvisie Groene Schil van de gemeente Maasdonk)

Overwegingen

Alleen het meest zuidelijke gedeelte van het plangebied valt binnen het plangebied van de structuurvisie. Dit deel van het plangebied heeft de bestemming 'bedrijven in Groen'. De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet in strijd met deze bestemming.

Conclusie

Het plan past binnen de gemeentelijke structuurvisie 'Groene Schil'.

2.4.2 Welstandsnota Maasdonk

Beleid

Op 31 januari 2012 heeft de gemeenteraad van Maasdonk besloten om de welstandscommissie af te schaffen en de hele gemeente welstandsvrij te verklaren, met uitzondering van de gemeentelijke- en rijksmonumenten en niveau 1 (lintbebouwing) uit de welstandsnota.

Na één jaar is de afschaffing geëvalueerd en iets gewijzigd: op 3 januari 2013 heeft de raad het besluit genomen dat, indien er bij een nieuw bestemmingsplan een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld, wordt dit onafhankelijk beoordeeld door SRE-milieudienst. De beeldkwaliteitsplannen die door de gemeenteraad zijn vastgesteld, dienen als aanvulling op de welstandsnota. Hieraan dient dan ook te worden getoetst (ook gelegen in welstandsniveau 2 en 3).

Overwegingen

Voor het plangebied wordt geen beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het plangebied is welstandsvrij, waardoor toetsing aan welstandseisen niet aan de orde is.

Het bouwwerk aan de Rijksweg 57a te Nuland is aangemerkt als beeldbepalend pand. Dit betekent dat hiervoor het hoogste welstandsregime geldt. Het betreffende pand is op de verbeelding bij dit bestemmingsplan aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - beeldbepalend pand'.

Conclusie

Voor het plangebied zullen geen welstandeisen worden vastgesteld.

2.4.3 Boombeleidsplan gemeente Maasdonk

De gemeenteraad van Maasdonk heeft op 28 september 2010 het 'Boombeleidsplan gemeente Maasdonk' vastgesteld. De doelstelling van dit beleidsplan is het behouden en versterken van een duurzame, karakteristieke, ecologische en beeldbepalende boomstructuur die ruimtelijk, beheertechnisch en verkeerstechnisch past binnen de gemeente. De bomen zijn onderverdeeld in 'waardevolle bomen', 'hoofdstructuur', 'nevenstructuur', 'wijkstructuur' en 'structuur buitengebied'. Per categorie is de visie op het gewenste beeld en de onderlinge samenhang van de boomstructuur aangegeven. De gemeente wil zich profileren als groene gemeente.

Overwegingen

In het plangebied bevindt zich een waardevolle boom op particulier terrein. Deze waardevolle boom is op de verbeelding aangeduid.

De bomenstructuur langs de (oude) Rijksweg en de Zandstraat is aangemerkt als hoofdstructuur. Deze structuren liggen buiten het plangebied en blijven dus gehandhaafd.

Bij het opstellen van het profiel voor de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein De Terp is in de berm ruimte gereserveerd voor het aanplanten van bomen.

Conclusie

Het voorgenomen plan is in overeenstemming met het boombeleidsplan van de gemeente Maasdonk.

2.4.4 Waterplan

Beleid

In samenwerking met waterschap Aa en Maas, provincie Noord-Brabant en Brabant Water heeft de gemeente Maasdonk op 12 februari 2010 het Gemeentelijk Waterplan Maasdonk (Royal Haskoning, 9T5804) opgeleverd. Het waterplan heeft de status van een beleidsplan en betreft een lokale doorvertaling van het Rijks- en provinciale beleid en wetgeving. Grotendeels komen de doelen en uitgangspunten uit het waterplan overeen met de doelen en uitgangpunten van het waterschap. De uitgangspunten van het waterschap zijn verwerkt in paragraaf 2.3.4.

Een belangrijk uitgangspunt uit het waterplan is, dat bij de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied minimaal 10% van het verharde oppervlak afgekoppeld dient te worden van het gemengde rioolstelsel. Het van deze verharding afstromend water voert niet meer af naar het gemengde stelsel, maar dient binnen of in de nabijheid van het gebied geborgen te worden. Wanneer het verhard oppervlak bij een herontwikkeling afneemt, valt dit onder het afkoppelen van verhard oppervlak. De afname aan verhard oppervlak kan hiermee van de 10% worden afgetrokken.

Overwegingen

Bij de uitwerking van het bestemmingsplan Nuland-Oost is rekening gehouden met bovenstaande uitgangspunten. Dit betekent onder meer dat bij het ontwerp van het watersysteem voor het bedrijventerrein De Terp in een beperkte afkoppeling van bestaande verhardingen is voorzien. Het opgevangen hemelwater zal worden afgevoerd naar de waterberging ten zuiden van de (oude) Rijksweg in plaats van op de bestaand riolering. De afwateringssituatie van De Terp en het omliggende gebied wordt hierdoor positief beïnvloed. Deze uitwerkingen zijn nog altijd van toepassing op dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het plan past binnen het Gemeentelijk Waterplan Maasdonk.

2.4.5 Telecommunicatie-antennes/masten binnen de gemeente Maasdonk

Op de plaatsing van antennes en masten ten behoeve zend-/ontvangstinstallatie voor mobiele communicatie is de gemeentelijke beleidsnotitie “Telecommuncatie-antennes/masten binnen de gemeente Maasdonk” uit augustus 2001 van toepassing. Op grond van deze notitie geldt een terughoudende beleid voor het verlenen van medewerking aan de plaatsing van antennes en masten. Belangrijkste richtlijnen zijn dat gestreefd wordt naar site-sharing en dat plaatsing van masten in het buitengebied in beginsel nagenoeg uitgesloten is. Vanwege het streven naar site-sharing worden geen individuele verzoeken van aanbieders in behandeling genomen.

In de praktijk blijkt het terughoudend beleid tot problemen te leiden bij de aanbieders. Deze hebben tot doel een landelijk dekkend netwerk te ontwikkelen en in stand te houden. Voor zover die problemen betrekking hebben op het beginselverbod om masten in het buitengebied te plaatsen, vallen deze buiten het kader van dit bestemmingsplan. Een probleem dat zich binnen het onderhavig plangebied voordoet, is het gebrek aan hoge objecten (hoger dan 20 meter) waaraan antennes kunnen worden bevestigd. Een bedrijventerrein leent zich in beginsel wel voor het plaatsen van masten.

Overwegingen

De beleidsnotitie “Telecommuncatie-antennes/masten binnen de gemeente Maasdonk” is in het voorliggende bestemmingsplan vertaald naar een wijzigingsregel voor het plaatsen van antenne(masten) ten behoeve van zend- en ontvangstinstallatie voor mobiele telecommunicatie in de bestemming 'Bedrijventerrein'. De in de beleidsnotitie gestelde richtlijnen met uitzondering van de richtlijnen betrekking hebbend op de volksgezondheid, gelden daarbij als voorwaarden voor de wijzigingsbevoegdheid. Masten kunnen alleen geplaatst worden binnen de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen de planperiode kan via een wijzigingsbevoegdheid medewerking verleend worden aan de plaatsing van (antenne)masten ten behoeve van mobiele telecommunicatie. De nadruk is komen te liggen op de technische noodzaak voor een (antenne)mast in relatie tot de keuze van de meest geschikte locatie en een goede inpassing van de (antenne)mast in de omgeving.

Conclusie

Het plan past in de beleidsnotitie “Telecommuncatie-antennes/masten binnen de gemeente Maasdonk”.

2.4.6 Parkeerbeleid

De gemeente hanteert bij haar parkeerbeleid de CROW-publicatie “Parkeercijfers – basis voor parkeernormering”. Het uitgangspunt hierbij is dat parkeren zoveel mogelijk plaats vindt op eigen terrein. Bij de nadere uitwerking van het plan zal met dit gemeentelijke beleid rekening worden gehouden.

Conclusie

Het plan past binnen het parkeerbeleid van de gemeente.

Hoofdstuk 3 Gebiedsinventarisatie

3.1 Algemeen

In dit hoofdstuk staat de huidige situatie van het plangebied centraal en de consequenties die dit heeft voor de beoogde planvorming.

Om inzicht te geven in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten is in voorliggend hoofdstuk is een verantwoording opgenomen voor deze aspecten. In het kader van voorliggend bestemmingsplan zijn geen nieuwe onderzoeken uitgevoerd.

3.2 Huidige gebruikssituatie

Bedrijventerrein De Terp was voorheen kleiner dan in de huidige situatie. Het bedrijventerrein De Terp is in de IBISgegevens onder RINnr. 3246 opgenomen met een vermelding van een bruto oppervlakte van 4 ha. De oorspronkelijke grootte komt overeen met het bedrijventerrein dat in het voormalige bestemmingsplan 'Bedrijventerrein' is opgenomen. In de loop van de tijd is het bedrijventerrein uitgegroeid tot de huidige omvang.

Op het bedrijventerrein zijn in het kader van de herstructurering drie grote bedrijven vertrokken, die tot milieucategorie 3.2 en hoger behoorden, zijnde Gebr. Van der Donk, Farmadomo en Bowie. Ook de voormalige kwekerij en het voormalige fietscrissterrein zijn opgeheven.

Op het bedrijventerrein bevinden zich in de huidige situatie een groot aantal kleinschalige bedrijven behorende tot milieucategorieën 1, 2 en 3.1 met in veel gevallen een bedrijfswoning. Op het bedrijventerrein staat tevens nog een aantal 'burgerwoningen'. Deze woningen zijn van oudsher in het gebied aanwezig.

Aan de Schotsheuvel liggen binnen het plangebied nog zes woningen. Deze woningen behoren bij het buurtschap Schotsheuvel. De woningen aan de Schotsheuvel maken onderdeel uit van een historisch lint.

3.3 Infrastructuur en verkeer

Ten zuiden van het plangebied ligt de autosnelweg A59, die een verbinding vormt tussen 's-Hertogenbosch in het westen en Oss in het oosten. De kern Nuland heeft een aansluiting op de A59. Deze aansluiting ligt ten zuidwesten van het plangebied. De aansluiting vormt tevens een ontsluiting van de gemeente Maasdonk en de Maasdorpen in het achtergebied van Nuland op het hoofdwegennet. Dit verkeer maakt gebruik van de (oude) Rijksweg die geldt als hoofdontsluiting van de gemeente Maasdonk. Het verkeer van en naar de Maasdorpen wikkelt zich onder andere af via de (oude) Rijksweg en de Schotsheuvel verder naar het achtergebied. De (oude) Rijksweg ligt direct ten zuiden van het plangebied en de Schotsheuvel ligt direct ten oosten van het plangebied. Zie onderstaande figuur.

Het bedrijventerrein De Terp wordt ontsloten via de Schotsheuvel op de (oude) Rijksweg. De ontsluiting via de Molenstraat is, door de aanwezige verkeersluis met wegversmalling, alleen geschikt voor personenauto's. De nieuwe ontsluitingsweg Bedrijfsstraat wordt binnen afzienbare tijd aangelegd en ook de weg De Terp wordt doorgetrokken.
De interne ontsluiting vindt verder plaats via de doodlopende weg Nijverheidsstraat, die overgaat in een eigen weg. Dit vormt een ontsluiting voor de bedrijven midden op het bedrijventerrein (zie ook figuur 3.1).

Figuur 3.1 Ontsluitingsstructuur plangebied

3.4 Landschapstructuur

Het plangebied bevindt zich nabij de rand van het overstromingsgebied "Beerse Overlaat".

Ten noorden van het plangebied ligt de Papendijk. Deze begrensde in het verleden het overstromingsgebied van de Beerse Overlaat. Het gebied binnendijks is van oorsprong ruimtelijk meer verdicht, het gebied van de overlaat, buitendijks, was vooral open. Het streven is om het huidige verschil in openheid niet minder te laten worden. Een en ander is aangegeven in figuur 3.2.

Figuur 3.2 Ligging Papendijk

Voor een deel van het gebied Binnendijks in de nabijheid van het plangebied is de structuurvisie Groene Schil Nuland opgesteld. Het hoofddoel van deze visie is te komen tot een groene afronding van de kern Nuland en het creëren van een geleidelijke overgang van de bebouwde omgeving richting het buitengebied. Ook vervult de Groene Schil een recreatieve functie als uitloopgebied/parklandschap voor de kern Nuland. In de structuurvisie wordt ingezet op een passende groene entree van de kern Nuland en een goede afronding van de bebouwing binnen de (toekomstige) kern Nuland. De bestaande lintbebouwing langs de Schotsheuvel dient behouden te blijven en waar mogelijk versterkt te worden. In paragraaf 2.4.1 wordt de structuurvisie nader toegelicht.

3.5 Bodemkwaliteit

Bij elke locatie waar nieuwe (woning)bouwmogelijkheden zijn opgenomen, dient een bodemonderzoek te worden verricht om te brengen. Wanneer een ontwikkeling geen functiewijziging tot gevolg heeft, hoeft er geen bodemonderzoek in het kader van het bestemmingsplan uitgevoerd te worden; de bodem wordt in dat geval geschikt geacht voor de toegestane functie.

Het voorgenomen plan omvat ondermeer het terugbestemmen van een bestaande woning, het toestaan van een nieuwe bedrijfswoning in combinatie met het wegbestemmen van een burgerwoning, het verruimen van bouwmogelijkheden op hoekpercelen binnen de bestemming Bedrijf, enkele marginale verschuivingen in de bestemmingsgrenzen en een nieuwe wijzigingsbevoegdheid om meer flexibiliteit voor een groenstrook te verkrijgen.

Voor de nieuwe bedrijfswoning aan de Bedrijfsstraat wordt het bodemonderzoek (conform NEN 5740) uitgevoerd in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen. In dit onderzoek worden eventuele bodem- en/of grondwaterverontreinigingen in kaart gebracht.

De overige in dit plan opgenomen onderdelen hebben geen functiewijzigingen met nieuwe (woning)bouwmogelijkheden tot gevolg. De bodem wordt geschikt geacht voor de toegestane functie in het bestemmingsplan.

Geconcludeerd wordt dat de bodemkwaliteit binnen het plangebied geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan.

3.6 Water

3.6.1 Huidige situatie

De basis voor de globale beschrijving van de watersituatie bestaat uit de Bodemkaart van Nederland, het Dino-loket, de Wateratlas Provincie Noord-Brabant en gegevens van het waterschap.

Grondwaterstanden

De wisseling in grondwaterstanden wordt uitgedrukt door middel van de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG). Daarbij wordt de GHG vaak als maatgevende grondwaterstand gehanteerd voor de toetsing van het ontwerp.

Voor een globale indicatie van de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) zijn de Bodemkaart van Nederland en de grondwaterdynamiekkaarten uit de Wateratlas Noord-Brabant geraadpleegd. Het bedrijventerrein is niet gekarteerd.

Figuur 3.3 Gemiddelde hoogste grondwaterstand in cm -mv (bron: Wateratlas provincie Noord-Brabant)

Volgens de Bodemkaart komt binnen het plangebied een grondwatertrap VI voor. Dit komt overeen met een GHG van 0,4 tot 0,8 m –mv en een GLG van >1,2 m –mv. Volgens de grondwaterdynamiekkaarten ligt de GHG tussen de 0,4 en 0,8 m –mv (zie figuur 3.3). De GLG ligt dieper dan 1,6 m –mv (zie figuur 3.4). De GHG en GLG uit de bodemkaart en grondwaterdynamiekkaarten komen overeen. Ondanks dat het bedrijventerrein niet gekarteerd is, lijken de hierboven beschreven GHG en GLG ook van toepassing op het bedrijventerrein.

Figuur 3.4 Gemiddelde laagste grondwaterstand in cm -mv (bron: Wateratlas provincie Noord-Brabant

Afgaand op de Bodemkaart van Nederland, de grondwaterdynamiekkaarten en de AHN is de GHG en GLG voor het plangebied de volgende schatting ten aanzien van de grondwaterstanden gemaakt:

• Bedrijventerrein, (bedrijfs)kavels en wegen: GHG = >0,7 m -mv (echter niet gekarteerd);
• Bedrijventerrein, groenzones: GHG = 0,5 m -mv (echter niet gekarteerd);
• GLG = grotendeels >1,6 m -mv.

Oppervlaktewater

Het plangebied valt binnen het beheergebied van het waterschap Aa en Maas. In en rondom het gebied zijn geen leggerwatergangen en schouwsloten aanwezig. Er zijn wel enkele overige greppels/sloten, zoals in de berm van de Industriestraat en de Schotsheuvel.

Bij de planvorming voor de beoogde ontwikkeling behoeft geen rekening te worden gehouden met het in stand houden van bestaande leggerwatergangen.

Riolering

In het bestaand stedelijk gebied ten westen van De Terp is een gemengd rioleringstelsel gelegen. Op hoofdlijnen watert het stelsel richting het westen af.

Ook binnen het bedrijventerrein is grotendeels een gemengd rioolstelsel aanwezig dat richting het riool in de Molenstraat afstroomt. Een deel van het gemengde stelsel is uitgevoerd met gemalen en persleidingen. In de zuidoosthoek van het gebied is een gescheiden riool aanwezig. Het hemelwater van daken en eventueel terreinverhardingen wordt via een leiding afgevoerd naar de bermsloot van de (oude) Rijksweg. Dit water mag in de toekomst niet ongezuiverd in de bodem infiltreren.

3.6.2 Toekomstige duurzame waterhuishouding

De aard van de planwijzigingen die in voorliggende herziening zijn opgenomen, veroorzaken een minimale toename van het toekomstige verhard oppervlak. De gevolgen van dit plan voor de waterhuishouding zijn beperkt. Derhalve wordt voor de opzet van het toekomstige duurzame watersysteem verwezen naar het vigerende bestemmingsplan. Onderstaand zijn de hoofdlijnen met betrekking tot het bedrijventerrein overgenomen uit het vigerende plan.

Hemelwater

In deze paragraaf wordt beschreven hoe wordt opgegaan met het hemelwater dat binnen het plangebied valt.

Uitgangspunten

Bij het ontwerpen van het watersysteem wordt berekend hoeveel verhard oppervlak binnen een plangebied verwacht kan worden, zodat duidelijk wordt hoeveel hemelwater er opgevangen en geborgen moet worden. Voor het bedrijventerrein wordt uitgegaan van de volgende gegevens:

• 3 grote bedrijven worden ter plaatse gesaneerd en op de vrijkomende locatie kunnen zich kleinschalige bedrijven met in sommige gevallen bedrijfswoningen vestigen;
• schatting in de huidige situatie is dat ca. 60% van het oppervlak van het bedrijventerrein is verhard;
• in de toekomst zal het verhard oppervlak toenemen tot naar verwachting ca. 80% (de toename wordt mede veroorzaakt, omdat bestaande groenzones van verharding zullen worden voorzien);
• totale oppervlakte bruto bedrijventerrein ca. 14 ha;
• bestaande verharding 60% van bruto bedrijventerrein: ca. 8,4 ha;
• toekomstige verharding 80% van bruto bedrijventerrein: ca. 11,2 ha;
• toename verhard oppervlak 2,8 ha.

Conclusie:

Bij het ontwerp van het hemelwaterssyteem moet uitgegaan worden van:

• toename verhard oppervlak bedrijventerrein ca. 2,8 ha.

Uitwerking

Afgaand op de gegevens van de bodem en grondwaterstanden lijkt het plangebied matig tot goed geschikt voor de infiltratie van hemelwater in de bodem. Voor de uitwerking van de hemelwaterbehandeling binnen het plangebied wordt daarom uitgegaan van infiltratie van hemelwater in de bodem, eventueel aangevuld met een vertraagde afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater. Aandachtspunt is dat vanwege de ligging binnen het grondwaterbeschermingsgebied maatregelen nodig zijn om te voorkomen dat eventueel verontreinigd hemelwater de grond inzijgt.

Voor de opvang van het hemelwater gaat de voorkeur uit naar wadi's, omdat deze:

• het hemelwater zuiveren alvorens het de bodem inzijgt, waarmee wordt voorkomen dat verontreinigd hemelwater het grondwater kan bereiken;
• meer bijdragen aan de infiltratie van hemelwater richting het grondwater dan oppervlaktewater en greppels. Dit komt door de ligging boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand, het grote droge bodemvlak en de flauwe taluds;
• kunnen worden ingezet voor de groene aankleding van het plangebied, waarmee een positieve bijdrage geleverd kan worden aan de ruimtelijke kwaliteit en speelmogelijkheden. Daarbij is het wel van belang dat de taluds voldoende flauw worden.

Parallel aan de ruimtelijke inrichting is het (hemel)watersysteem van het plangebied globaal uitgewerkt. In figuur 3.5 is het watersysteem schematisch weergegeven.

Figuur 3.5 Schematisch weergave opzet hemelwatersysteem

Opzet watersysteem bedrijventerrein:

Er komt een gesloten watersysteem voor de opvang van hemelwater, waardoor er geen sprake zal zijn van een overstort van hemelwater op een extern watersysteem, zoals bijvoorbeeld bestaand oppervlaktewater.

Uitgangspunt voor de normale situatie (regenbui T= 10 + 10%) is een berging van 10 mm hemelwater per bestaande m² verharding en een berging van 48 mm hemelwater per nieuwe m². Ten behoeve van de berging van regenwater zullen twee wadi's worden aangelegd. Een wadi is aangelegd in de groenstrook op de hoek van de (oude) Rijksweg en de nieuw aan te leggen westelijke ontsluitingsweg in de nabijheid van de te handhaven eikenwal. De andere wadi is aangelegd ten zuiden van de (oude) Rijksweg. Deze wadi is opgedeeld in twee sectoren. Een sector ligt in de berm van de (oude) Rijksweg en de andere sector ligt achter de bermsloot van de (oude) Rijksweg tot aan perceelgrens van de A59. Hierdoor kan de bestaande bomenrij worden gehandhaafd.

In de wadi's worden lavapakket van 40 cm aangebracht. Tussen de wadi's onderling wordt ook een verbinding in de ondergrond aangelegd met lavakoffers. In de normale situatie zal sprake zijn van 20 cm waterpakket in de wadi's.

Daarnaast wordt een nieuw infiltratieriool van 1.800 meter met een diameter van 40 cm aangelegd in de Bedrijfsstraat en de Handelsstraat op het bedrijventerrein. Om het infiltratieriool zal een lavaomhulling van 1m³/m aangebracht worden. Het lavapakket zelf dient ook als waterberging en van daaruit kan het water infiltreren in de ondergrond. Er zal nog hemelwater worden afgevoerd via het bestaande gemengde rioleringstelsel. Tot slot kan bij extreme buien de straat en het openbaargebied, de daken van nieuwe bedrijfsgebouwen en het nieuw verhard oppervlakte op het bedrijventerrein nog dienen voor de berging van hemelwater.

Tijdens extreme neerslaggebeurtenissen kan het gebeuren dat het hemelwatersysteem wordt overbelast. Echter door de vloerpeilen hoger aan te leggen dan de wegpeilen en de bergingsvoorzieningen te voorzien van een noodoverloop wordt voorkomen dat in gebouwen wateroverlast optreedt.

In verband met de ligging van het plangebied in een grondwaterbeschermingsgebied is het voorstel om de bodem en het grondwater ter hoogte van de wadi's te monitoren. Op basis daarvan kunnen tijdig maatregelen getroffen worden om verontreiniging van het diepere grondwater tegen te gaan.

Berging

De benodigde berging is berekend met behulp van de HNO-tool. Voor het woongebied komt de benodigde berging voor de bui T=10 + 10% uit op circa 2.650 m3 en voor de bui T=100 + 10% op circa 3.500 m3. Hierbij is uitgegaan van 10% van het bestaande verhard oppervlak van circa 0,4 ha, de toename van aan verhard oppervlak van circa 5,5 ha en de afvoercoëfficiënt van 0,67 l/s/ha.

Voor het bedrijventerrein komt de benodigde berging voor de bui T=10 + 10% uit op circa 2.184 m3 en voor de bui T=100 + 10% op circa 2.744 m3. Hierbij is uitgegaan van de opvang van 10 mm per bestaand verhard oppervlak en van een opvang van 48 mm (bij T = 10 + 10%) en 68 mm (bij T = 100 + 10%) van nieuw verhard oppervlak.

Het infiltratieriool met lavaomhulling kan 1.126 m³ hemelwater bergen.

De wadi in de groenstrook in de nabijheid van de eikenwal kan in totaal 950 m³ berging. De wadi tussen de (oude) Rijksweg en de A59 (bestaande uit 2 sectoren) kan in totaal 1.420 m³ hemelwater bergen. In totaal is er een bergingscapaciteit van 3.396 m³. Dit is voldoende om ook het hemelwater bij extreme buien volledig binnen het plangebied te kunnen bergen. Bij extreme buien zou ook nog water geborgen kunnen worden op wegen, tussen de trottoirbanden, zijnde 900 m³.

Afgaand op de benodigde berging en de diepte en het talud van de wadi's is binnen het woongebied een wadioppervlak van circa 7.500 m2 nodig. Gezien het oppervlak aan groen van circa 30.000 m2 is binnen het woongebied voldoende ruimte aanwezig om de benodigde berging te kunnen verwerken.

Ter hoogte van het bedrijventerrein is een wadioppervlak nodig van circa 4.500 m2. De groenzone tussen de (oude) Rijksweg en de A59 heeft een oppervlak van circa 6.700 m2. Hiermee is voldoende ruimte beschikbaar om de benodigde berging in te passen. Bij het inpassen van de wadi is de milieuhygiënische bodemkwaliteit een aandachtspunt.

Met de genoemde wadioppervlakken kan tevens de bui T=100 + 10% volledig binnen de wadi's worden opgevangen. Tijdens deze bui staat het water tot aan maaiveld, terwijl het tijdens de T=10 + 10% circa 0,1 m minus insteek wadi staat.

Ontwatering

Afgaand op de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) uit de grondwaterdynamiekkaarten blijkt het gebied van het bedrijventerrein grotendeels te voldoen aan de ontwateringseisen. Alleen de lager gelegen groenzones voldoen niet overal aan de ontwateringseisen.

Verlaging van de grondwaterstand is niet toegestaan. Daarom dient de ondergrond van onder andere gebouwen en wegen binnen gebieden met onvoldoende ontwatering te worden opgehoogd.

Binnen het bedrijventerrein is grotendeels geen ophoging nodig. Voor nieuwe wegen en/of gebouwen in de groenzones is wel een ophoging nodig van gemiddeld 0,2 m.

Bij de nadere uitwerking van het plan en het duurzaam watersysteem in het kader van de realisatie wordt de GHG, de ophoging en de peilen verder uitgewerkt. Daarvoor is een hoogtemeting van het plangebied noodzakelijk en eventueel ook een geohydrologisch veldonderzoek.

Afvalwater

In deze paragraaf wordt beschreven hoe wordt omgegaan met het afvalwater.

Afvoer

Binnen het bedrijventerrein wordt het huidige gemengde rioolstelsel zoveel mogelijk omgebouwd naar een gescheiden stelsel. De afvalwaterriolering en gemengde riolering wordt aangesloten op het gemengde rioleringsstelsel ten westen van het gebied. De regenwaterafvoer wordt aangesloten op de wadi ten zuiden van het gebied.

Bij de nadere uitwerking van het plan en het duurzaam watersysteem in het kader van de realisatie wordt ook de afvalwaterriolering nader uitgewerkt, zoals de structuur van de riolering en het aansluitpunt op het bestaande rioleringsstelsel.

Oppervlaktewater

De bestaande overige greppels/sloten krijgen zoveel mogelijk een plek binnen het plan. Wanneer het handhaven van één of meerdere greppels/sloten niet mogelijk is, wordt bepaald of maatregelen nodig zijn voor het garanderen van de af- en ontwatering van het gebied.

3.7 Natuur en soorten

Op 2 februari 2011 is er een scan naar de natuurwaarden in het plangebied uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan heeft er aanvullend onderzoek plaatsgevonden naar de leefgebieden van roofvogels, uilen, huismussen en eekhoorns. Hierop volgend heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar de noodzakelijkheid van aanvullende maatregelen ten aanzien van de nestlocatie van Sperwers. De conclusies van deze onderzoeken zijn nog steeds actueel en niet strijdig met de voorgenomen ontwikkelingen in dit bestemmingsplan.

3.8 Milieucontour

Beleid

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen en voorzieningen op milieuhygiënische aspecten, wordt het begrip 'milieuzonering' gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven/voorzieningen en anderzijds milieugevoelige gebieden, zoals woongebieden.

Om het begrip hanteerbaar te maken is gebruik gemaakt van de door de VNG opgesteld Staat van bedrijfsactiviteiten (Bedrijven en milieuzonering, VNG, 2009). Door het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing wordt de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

De indeling van de bedrijven en bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten, waarin de diverse aspecten van de bedrijven in normatief opzicht zijn weergegeven. Op grond van deze staat kan men een beleidsmatige selectie maken van de op een bedrijventerrein toe te laten bedrijven en bedrijfsactiviteiten. De bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn op basis van de SBI-code in deze lijst opgenomen. Per bedrijf wordt voor een aantal aspecten (geur, geluid, stof, gevaar, verkeer, visueel, bodem en lucht) aangegeven wat de gewenste minimale afstand tot woongebieden is.

Voor gevoelige objecten in de omgevingstype gemengd gebied gelden andere richtlijnen dan in rustige woonwijken. Als gemengd gebied wordt aangemerkt een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied beschouwd worden. Voor deze gemengde gebieden gelden de volgende richtafstanden:

milieucategorie	Richtafstand in meters
1	0
2	10
3.1	30
3.2	50
4.1	100
4.2	200
5.1	300
5.2	500
5.3	700
6	1.000

Bedrijfswoningen

Een bedrijfswoning op een bedrijventerrein is een specifieke woning waar minder hoge eisen aan het woon- en leefklimaat kan worden gesteld. Bedrijfswoningen zijn in het algemeen minder milieugevoelig dan omgevingstype rustige woonwijk of gemengd gebied.

Inventarisatie

De bedrijven behorende tot milieucategorie 3.2 en hoger hebben inmiddels hun bedrijfsactiviteiten ter plaatse beëindigd. Dit waren de volgende bedrijven: Gebr. Van der Donk, Farmadomo en Bowie.

Binnen het plangebied bevindt zich momenteel een groot aantal kleinschalige bedrijven, behorend tot milieucategorie 1, 2 en 3.1. De bestaande bedrijven vallen onder het overgangsrecht. In gevolge de bestemmingsregels kunnen zich in de noordelijke zone alleen bedrijven behorende tot milieucategorie 2 vestigen of daarmee vergelijkbare bedrijven.

Dierenpension aan de Schotsheuvel 2 – milieucategorie 3.2

Volgens het 'Bedrijven en milieuzonering, VNG, 2009' behoort een dierenpension tot milieucategorie 3.2. Het aspect geluid is hierin met name bepalend. Bij een dergelijke milieucategorie dient in een gemengd omgevingsgebied rekening te worden gehouden met een richtafstand van 50 meter. Er is sprake van een gemengd gebied gelet op de aanwezigheid van verschillende functies in het gebied (wonen, bedrijven en bedrijventerrein).

Voor het dierenpension is een milieuvergunning afgegeven. Hierin zijn onder meer maximale geluidsnormen opgenomen voor locaties nabij het dierenpension, zoals ter plaatse van gevels van bestaande woningen. De normen overschrijden de grenswaarde van 50 dB(a). Uit de structuurvisie Groene Schil blijkt dat het dierenpension in de toekomst zal verdwijnen (zie figuur 2.4). Op dat moment wordt ook de nu nog aanwezige milieucontour gesaneerd, waardoor deze belemmering niet langer meer aanwezig is.

De wijzigingsbevoegdheid die in het vigerende plan is opgenomen, is in voorliggende herziening overgenomen ('wetgevingzone - wijzigingsgebied 2') . Vanwege herverkaveling is deze zone enkele meters minder diep geworden, gelijk aan het bestemmingsvlak. In het bestemmingsplan is de bestaande regeling ten aanzien van de wijzigingsbevoegdheid overgenomen.

Milieuzonering op bedrijventerrein

In het vigerende bestemmingsplan zijn milieuzoneringen opgenomen op het bedrijventerrein.

De bestaande 'burgerwoningen' liggen in het omgevingstype gemengd gebied, gelet op de aanwezigheid van bedrijfslocaties in de directe nabijheid van deze woningen. In een zone van 30 meter rondom het bouwvlak van de woningen zijn bedrijven behorend tot milieucategorie 3.1 uitgesloten. Op deze wijze kunnen de bestaande woningen goed worden ingepast op het bedrijventerrein. Ook ten westen van de Ambachtsstraat zijn bedrijven behorende tot milieucategorie 3.1 uitgesloten. Aan de achterzijde van de woningen aan de Schotsheuvel is een milieuzonering niet noodzakelijk in verband met de diepe achtertuinen van circa 30 meter.

Als gevolg van de in paragraaf 1.1 genoemde verschuivingen in de bestemmingsgrenzen, zijn ook de in het plan opgenomen milieuzoneringen aangepast. Deze aanpassingen zijn marginaal en hebben geen gevolgen voor de milieucontouren en (burger)woningen ter plaatse.

Conclusie

De in het vigerende bestemmingsplan opgenomen milieuzoneringen zijn overgenomen in voorliggend plan. In het plan is rekening gehouden met de milieucontour van het dierenpension. De functies wonen en bedrijvigheid zijn te combineren binnen het plangebied.

Concluderend kan worden gesteld dat er geen bedrijven zijn die een planologische belemmering voor de realisatie van het plan vormen.

3.9 Geluid

In het kader van het vigerende bestemmingsplan Nuland Oost is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (Grontmij d.d. 3 maart 2011). De wijzigingen die in voorliggende herziening zijn opgenomen, zijn marginaal ten opzichte van de onderzochte situatie. Voor de nieuwe bedrijfswoning aan de Bedrijfsstraat biedt het uitgevoerde onderzoek voldoende informatie. De conclusies van dit onderzoek zijn derhalve ook van toepassing op voorliggend plan.

Nieuwe bedrijfswoningen aan de oostzijde van de Bedrijfsstraat

Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van de A59 de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt ter plaatse van de nieuwe bedrijfswoning aan de Bedrijfsstraat. De bedrijfswoning ligt wel buiten de 53 dB contour (zie figuur 3.6, waarbij de ligging van de nieuwe bedrijfswoning indicatief is aangegeven met een ster). Het toepassen van een geluidreducerende wegdekverharding stuit op overwegende bezwaren van financiële aard onder meer in verband met de hogere kosten van onderhoud en de beperkte lengte van het wegvlak waarop deze verharding opgebracht dient te worden. In de onderhavige situatie is toepassing van overdrachtsmaatregelen in de vorm van een geluidsscherm of -wal langs de weg niet reëel. Er bevindt zich al een geluidsscherm van 5 meter hoog langs de A59. Als mogelijke oplossingsrichting kan gebruik worden gemaakt van zogenaamde “dove” gevels aan de meest geluidbelaste zijde van de geprojecteerde bedrijfswoningen of op de bewuste derde bouwlaag en het toekennen van hogere waarden. Voor de overige gevels waarvan de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt kan een hogere waarde worden aangevraagd.

Ten gevolge van de overige gezoneerde wegen zijnde de (oude) Rijksweg, de Schotsheuvel, de Zandstraat oost en west, en de Hoolstraat, is geen sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ter plaatse van de nieuwe bedrijfswoning.

Figuur 3.6 Uitsnede contourenkaart Rijksweg (ontvangerhoogte 5m)

Cumulatie van geluidsbelastingen

Het cumulatieve geluid vanwege het wegverkeerslawaai (de zoneplichtige wegen, inclusief de niet-zoneplichtige 30 km/uur wegen) is separaat bepaald zonder de aftrek conform artikel 110g Wgh. Uit de resultaten blijkt dat - zonder aanvullende geluidmaatregelen - de nieuwe bedrijfswoning in de zone 53 - 58 dB ligt. In figuur 3.7 is een uitsnede opgenomen van de gecumuleerde geluidscontouren, waarbij de ligging van de nieuwe bedrijfswoning indicatief is aangegeven met een ster.

 

Figuur 3.7 Uitsnede contourenkaart cumulatief (ontvangerhoogte 5m)

Conclusie akoestisch onderzoek

De realisatie van nieuwe bedrijfswoning aan de oostzijde van de Bedrijfsstraat is alleen mogelijk indien door middel van maatregelen de geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de A59 wordt gereduceerd. Indien het nemen van maatregelen niet mogelijk is dan wel onvoldoende effect heeft op het terugdringen van de geluidsbelasting, dan is het mogelijk om een ontheffing hogere grenswaarden aan te vragen bij Burgemeester en wethouders.

Overwegingen

Uit het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai is gebleken dat ten aanzien van de nieuwe bedrijfswoningen in de woon/werkzone het nemen van bron- en overdrachtsmaatregelen onvoldoende doeltreffend zullen zijn dan wel stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundig, landschappelijk en financiële aard.

Vanwege de overschrijding van de maximale ontheffingswaarde van 53 dB op een hoogte van 7,5 meter, is in de regels van het bestemmingsplan opgenomen dat de derde bouwlaag van een bedrijfswoning alleen gebruik mag worden voor functies ondersteunend aan de woonfunctie, zoals berging, installatieruimte en hobbyruimte. Daarnaast is opgenomen dat het bevoegd gezag in een omgevingsvergunning kan afwijken van deze regel mits door akoestisch onderzoek is aangetoond dat kan worden voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit. Op deze wijze is sprake van een goed woon- en leefklimaat binnen de bedrijfswoningen.

Om de realisatie van de nieuwe bedrijfswoning mogelijk te kunnen maken wordt er een procedure ontheffing hogere grenswaarden opgestart. Het is de verwachting dat het besluit verleend kan worden.

Voor de nieuwe bedrijfswoning aan de Bedrijfsstraat wordt akoestisch onderzoek uitgevoerd in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen. In dit onderzoek wordt aangetoond dat de gevelbelastingen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Op deze wijze is sprake van een goed woon- en leefklimaat van de bedrijfswoning.

Conclusie

Indien een ontheffing hogere grenswaarde wordt verleend voor de beoogde bedrijfswoning aan de Bedrijfsstraat, vormt het aspect geluid geen belemmering voor voorliggend plan.

3.10 Luchtkwaliteit

Het voorgenomen plan omvat het terugbestemmen van een bestaande woning, het toestaan van een nieuwe bedrijfswoning in combinatie met het wegbestemmen van een burgerwoning, het verruimen van bouwmogelijkheden op hoekpercelen binnen de bestemming Bedrijf, enkele marginale verschuivingen in de bestemmingsgrenzen en een nieuwe wijzigingsbevoegdheid om meer flexibiliteit voor een groenstrook te verkrijgen.

Geconstateerd kan worden dat de concentratie van verontreinigende stoffen in de buitenlucht ten minste gelijk blijft. Derhalve is er ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor voorliggend plan.

Conclusie

De luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het plan.

3.11 Externe veiligheid

In het kader van het bestemmingsplan Nuland-Oost is een externe veiligheidsrapportage opgesteld waarin het groepsrisico is verantwoord (Grontmij, 14 april 2011). De conclusie van dit rapport is nog steeds actueel:

Nabij het plangebied bevindt zich de A59 waarover gevaarlijke stoffen worden gevoerd. De snelweg wordt aangemerkt als risicobron in het kader van externe veiligheid. Het plaatsgebonden risico wordt niet overschreden in de autonome en toekomstige situatie. Er is sprake van een overschrijding de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico in de autonome en toekomstige situatie. Dit risico kan verkleind worden door het treffen van veiligheidsverhogende maatregelen. Maar er zal altijd sprake zijn van een restrisico. Door het vaststellen van het bestemmingsplan wordt dit restrisico geaccepteerd. Ten opzichte van het dit bestemmingsplan vindt er geen wijziging plaats waardoor dit risico verandert.

3.12 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig die een belemmering vormen voor het onderhavig bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald.

Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en eventueel specifieke regels voor het gebruik van de bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

In dit hoofdstuk wordt de systematiek, de opbouw en de indeling van de regels kort toegelicht.

4.2 Planregels

4.2.1 Indeling hoofdstukken

Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient conform de bestemmingsplanstandaarden (SVBP2012) een vaste volgorde te worden aangehouden, te weten:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels (paragraaf 4.2.2)

• begrippen
• wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (paragraaf 4.2.3)

• bestemmingen

Hoofdstuk 3 Algemene regels (paragraaf 4.2.4)

• anti-dubbeltelregel
• algemene bouwregels
• algemene gebruiksregels
• algemene aanduidingsregels
• algemene afwijkingsregels
• algemene wijzigingsregels
• algemene procedureregels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (paragraaf 4.2.5)

• overgangsrecht
• slotregel

4.2.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

4.2.3 Bestemmingsregels

De regels van artikel 3 tot en met 6 in verband met de bestemmingen kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. Afwijken van de bouw- en gebruiksregels is onder voorwaarden mogelijk wanneer een omgevingsvergunning is verkregen van het bevoegd gezag. Een wijzigingsbevoegdheid geeft Burgemeester en Wethouders de mogelijkheid om een bepaalde bestemming te wijzigen binnen de kaders, zoals aangegeven in het betreffende artikel.

Artikel 3 Bedrijventerrein

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor een bedrijventerrein met de daarbij behorende voorzieningen, evenals wegen en paden. Binnen de bestemming zijn in principe alleen bedrijven behorende tot milieucategorie 2 en 3.1 toegestaan, met uitzondering van de gronden aangeduid als 'specifieke vorm bedrijventerrein - 1' en als 'bedrijf van categorie 3.1 uitgesloten'. Op deze laatste gronden zijn alleen bedrijven in milieucategorie 2 toegestaan. Het bevoegd gezag heeft de mogelijkheid om van de voorgeschreven milieucategorie af te wijken indien het betrokken bedrijf naar aard en omvang en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht wordt te behoren tot de toegestaan de milieucategorie. Tevens is in de planregels een bepaling opgenomen dat de huidige bedrijvigheid kan worden voortgezet.

Bedrijfswoningen op het bedrijventerrein zijn toegestaan op de adressen die zijn opgenomen in de regels, waarbij maximaal 1 bedrijfswoning per bedrijf geldt. Daarnaast zijn bedrijfswoningen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - 1'. De regels maken het mogelijk om een bestaande bedrijfswoning te herbouwen.

Binnen het bedrijventerrein is een zone voor wonen en werken aanwezig. De betreffende gronden zijn aangeduid als 'specifieke vorm van bedrijfenterrein - 1'. Binnen deze zone gelden afwijkende bouwregels ten opzicht van de bouwregels voor de bestemming 'Bedrijventerrein'.

Het is mogelijk om ondergronds te bouwen onder gebouwen tot een diepte van 3 meter beneden peil. Burgemeester en wethouders kunnen hieraan wel nadere eisen verbinden gelet op de ligging van het plangebied in een grondwaterbeschermingsgebied.

Tot slot is binnen deze bestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de aanduiding 'bedrijf categorie 3.1 uitgesloten' te schrappen in het geval de woonbestemming, waarop de aanduiding betrekking heeft, is gewijzigd in de bestemming 'Bedrijventerrein'. Het is dan niet langer meer noodzakelijk om in het kader van een goed woon- en leefklimaat ten behoeve van een 'burgerwoning' om ter plaatse een beperking qua toegestane milieucategorie te handhaven. Daarnaast is het mogelijk om via een wijzigingsbevoegdheid de plaatsing van zendmasten voor mobiele telecommunicatie toe te staan.

Artikel 4 Groen

Gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor groenvoorzieningen en voor waterberging. Tevens is het mogelijk om de hoofdontsluitingsweg en eventuele andere ontsluitingswegen ten behoeve van het nieuwe woongebied op deze grond aan te leggen. Op de grond kunnen geen gebouwen worden gerealiseerd. Alleen het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals bijvoorbeeld speelvoorzieningen, is toegestaan.

Binnen deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de bestemming te wijzigen in de bestemming 'Bedrijventerrein' of 'Wonen'.

Artikel 5 Verkeer

De gronden binnen deze bestemming zijn onder meer bestemd voor wegen, voet- en rijwielpaden, parkeer-, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen van algemeen nut. Bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn binnen deze bestemming toegestaan.

Artikel 6 Wonen

Gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld voor wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Naast wonen zijn onder voorwaarden aan huis verbonden beroepen toegestaan. Daarnaast is het mogelijk met een omgevingsvergunning een aan huis verbonden bedrijf toe te staan. Aanbouwen, dan wel (vrijstaande) bijgebouwen mogen niet gebruikt worden als zelfstandige woning en/of afhankelijk woonruimte. Het bevoegd gezag heeft de mogelijkheid om van dit verbod af te wijken in een omgevingsvergunning en onder voorwaarden mantelzorg toe te staan.

Het is mogelijk om ondergronds te bouwen onder gebouwen tot een diepte van 3 meter beneden peil. Burgemeester en wethouders kunnen hieraan wel nadere eisen verbinden gelet op de ligging van het plangebied in een grondwaterbeschermingsgebied.

Woningen op het bedrijventerrein zelf kunnen worden herbestemd naar de bestemming 'Bedrijventerrein', zodat de betreffende woning kan worden gebruik als bedrijfswoning. Hiertoe is in de regels een wijzigingsbevoegdheid voor het bevoegd gezag opgenomen.

Binnen het plangebied is een beeldbepalend pand aanwezig waarvoor specifieke bouwregels gelden. Daarnaast bevindt zich binnen deze bestemming een waardevolle boom die alleen met een omgegevingsvergunning gekapt of gerooid mag worden. Beide objecten zijn op de verbeelding alszodanig aangeduid.

Burgemeester en wethouders hebben een wijzigingsbevoegdheid om twee nieuwe bouwvlakken toe te voegen aan de Schotsheuvel. Van deze bevoegdheid kan slechts gebruik worden gemaakt als is vast komen te staan dat het geluidsniveau op de gevels van de beoogde nieuwe woningen vanuit het oogpunt van een goed woon- en leefklimaat acceptabels is.

4.2.4 Algemene regels

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardbepalingen opgenomen te weten, de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelbepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Op basis van dit artikel is toegestaan dat afwijkende afmetingen en afstanden in die gevallen dat deze afwijken zijn toegestaan op grond van een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten, geldend zijn in afwijking van de bouwregels zoals opgenomen in dit bestemmingsplan.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is voor alle bestemmingen een verbod opgenomen om de gronden te gebruiken, te doen gebruiken of te laten gebruiken in strijd met de wijze of doel van de bestemming. Tevens is opgenomen in welke situaties in ieder geval sprake is van strijdig gebruik.

 Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

Het gehele plangebied is aangeduid als 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. In dit artikel is onder meer regelt dat voor een bepaald werk, geen bouwwerk zijnde, en bepaalde werkzaamheden een omgevingsvergunning nodig is. Deze omgevingsvergunning kan voorwaarden stellen aan het werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden om zodoende de kwaliteit van het grondwater voor de drinkwatervoorziening te beschermen.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in de bestemmingsregels geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Op grond van dit artikel kan worden afgeweken van maatvoering zoals opgenomen in het bouwregels en is het mogelijk om af te wijken van de gebruiksregels indien strikte toepassing ervan kan leiden tot een beperking van het meest doelmatig gebruik.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is aan het college de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een beperkte bestemmingswijziging. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen. Op grond van dit artikel wordt het mogelijk om bestemmingsgrenzen maximaal 2,5 meter te verschuiven.

Artikel 13 Algemene procedureregels

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 3 en 6 van de planregels nadere eisen stellen. In de Wro is hiertoe geen procedure opgenomen. Daarom wordt in de regels van het bestemmingsplan zelf voorzien in een procedure.

4.2.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

In deze bepaling is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht overeenkomstig artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

3Artikel 15 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Deze bepaling omschrijft de titel van het plan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de (economische) uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

5.1 Financiële economische uitvoerbaarheid

Op basis van het bestemmingsplan Nuland-Oost is een exploitatieplan opgesteld. Dit exploitatieplan geeft inzicht in de financiële haalbaarheid van het project Nuland Oost. In het exploitatieplan is een exploitatieopzet opgenomen met daarin de geraamde kosten en opbrengsten inzichtelijk zijn gemaakt. Uit deze exploitatieopzet blijkt dat de contante waarde van de verwachte opbrengsten lager is dan de contante waarde van de te verwachten kosten. Dit heeft tot gevolg dat niet alle kosten verhaald kunnen worden. In 2008 was dit al bekend. De gemeenteraad heeft toen in haar vergadering op 27 juni 2008 kennis genomen van het feit dat het project Nuland Oost verliesgevend was en ingestemd met de uitvoering planexploitatie en verwerving, dan wel garantstelling voor het bedrag ter verwerving van de bedrijven voor zover het bedrag ter verwerving past binnen de planexploitatie. In 2010 is de exploitatieopzet gewijzigd als gevolg van een actualisatie. In de gemeenteraadsvergadering van 1 februari 2011 is ingestemd met de wijzigingen in de exploitatieopzet en het extra verlies dat deze aanpassing oplevert. Het verlies is derhalve gedekt en er is sprake van een sluitende grondexploitatie. Het kostenverhaal is hiermee verzekerd.

Het Exploitatieplan Nuland Oost 2011 dient in principe binnen één jaar nadat het onherroepelijk is geworden, te worden aangepast. Het Exploitatieplan wordt momenteel herzien. De herziening wordt gebaseerd op een actuele grondexploitatie. Het Exploitatieplan 2013 zal door de gemeenteraad worden vastgesteld en opnieuw ter inzage worden gelegd.

5.2 Handhaving

Een belangrijk aspect in de uitvoering van het bestemmingsplan is van juridische aard. Het gaat hierbij om de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten te kunnen borgen.

Daarnaast is handhaving van belang uit het oogpunt van rechtszekerheid. Alle gebruikers dienen door de gemeente op een zelfde wijze aan het plan te worden gehouden. Met deze oogmerken is in het plan gestreefd naar een eenvoud van in het bijzonder de planregels. Door de toegankelijkheid en de leesbaarheid daarvan worden de mogelijkheden om toe te zien op de naleving vergroot.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Vooroverleg

Het ontwerp bestemmingsplan “Nuland Oost, herziening 2013” wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) toegestuurd aan de provincie Noord-Brabant, waterschap Aa en Maas, Brabant Water en de Regionale brandweer.

6.2 Vaststelling

Het ontwerp bestemmingsplan "Nuland Oost, herziening 2013" heeft met ingang van 9 december 2013 gedurende 6 weken ter visie gelegen. Het plan is gepubliceerd op de gemeentelijke website en op http://www.ruimtelijkeplannen.nl. Er is één schriftelijke zienswijze ingediend, die ontvankelijk en ongegrond is verklaard. Het zienswijzenverslag is opgenomen in bijlage 1.

Na de tervisielegging is een ambtshalve wijziging aangebracht in artikel 3.1 lid b van de regels in verband met het adres Bedrijfsstraat 6. Het bestemmingsplan is hierdoor gewijzigd vastgesteld.

De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt. Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat 6 weken zijn verstreken:

• 1. Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van I&M hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan;
• 2. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp van het bestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijze van Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van I&M - wijzigingen aangebracht.

7.3 Beroep

Na vaststelling van het bestemmingsplan "Nuland Oost, herziening 2013" kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het bestemmingsplan "Nuland Oost, herziening 2013".