Bestemmingsplan Nuland Oost

4.3 Stedenbouwkundig plan

4.3.1 Stedenbouwkundige opgaven

Aan het stedenbouwkundig plan liggen de volgende opgaven ten grondslag op basis van huidige gebiedskernmerken en relevante beleidskaders:

• behoud en versterken van het karakter van historische lintbebouwing;
• dorpse overgang van bebouwing naar landschap;
• verschillen tussen het karakter van de gebieden ten zuiden van de Papendijk en de gebieden ten noorden van deze lijn respecteren en behouden;
• het grondwaterbeschermingsgebied respecteren;
• bergen en gecontroleerd infiltreren van hemelwater;
• hemelwater dat valt op verhard oppervlak binnen het nieuwe woongebied dient binnen het gebied zelf geborgen te worden;
• bij de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied dient minimaal 10% van het totale verharde oppervlak (na herontwikkeling) afgekoppeld te worden van het gemengde rioolstelsel (wanneer het verhard oppervlak bij een herontwikkeling afneemt, valt dit onder het afkoppelen van verhard oppervlak);
• aansluiten van infrastructuur nieuw woongebied op het centrum;
• ontsluiting nieuw woongebied en bedrijventerrein op (oude) Rijksweg en vervolgens op de A59;
• ontsluitingsalternatief bieden zodat het zuidelijk deel van de Schotsheuvel minder (vracht)verkeer te verwerken krijgt;
• rekening houden met milieucontour van bedrijven op het bedrijventerrein De Terp voor reeds aanwezige 'burgerwoningen' en het nieuw te ontwikkelen woongebied.

4.3.2 Stedenbouwkundig plan

Bovenstaande stedenbouwkundige opgaven hebben geleid tot het volgende stedenbouwkundig plan.

Figuur 4.1 Stedenbouwkundig plan

Het gebied bouwt voort op de bestaande stedenbouwkundige structuur van Nuland. Het wordt aan de noord -en oostzijde begrensd door de met bomen beplante linten van de Zandstraat en de Schotsheuvel. Hieraan liggen groene, ruim opgezette erven die de overgang van het dorp naar het buitengebied vormen. Aan de zuidzijde presenteert het geïntensiveerde bedrijventerrein De Terp zich met een representatief front naar de (oude) Rijksweg. Tussen de (oude) Rijksweg en de A59 ligt een brede groenstrook en een voorziening voor waterberging.

Aan de westkant is het plangebied aangesloten op de kern van Nuland. Nieuwe bouwblokken sluiten zoveel als mogelijk aan de bouwblokken in de naastliggende wijk.

De hoofdontsluiting van het plangebied vindt plaats via de (oude) Rijksweg. Vanaf hier is een nieuwe doorsteek door het bedrijventerrein gemaakt die, zo is het idee, tot in het hart van de woonwijk loopt en daar op een centrale groene plek uitkomt. Hier komen ook een verbinding met de Zandstraat en verbindingen met de naastliggende wijk op uit. De centrale plek kan worden gebruik voor ontmoeting, buurtactiviteiten, spelen zoals omschreven in het Idop voor de kern Nuland, maar ook voor het bergen en infiltreren van hemelwater afkomstig van de nieuwe woonwijk.

De overgang van het bedrijventerrein naar de wijk heeft vorm gekregen door de Industriestraat op te waarderen met een brede groenstrook aan de noordzijde van de Industriestraat en door de eerste zeventig meter van het bedrijventerrein in te richten voor wonen en werken waar bedrijfswoningen en bedrijfsruimtes gecombineerd worden.

Voor de verkaveling op het bedrijventerrein geldt dat de grote kavels met een maximale oppervlakte van 5.000 m² worden gerealiseerd aan de interne ontsluiting van het bedrijventerrein. De kleinere kavels met een oppervlakte van maximaal 1.500 m2 worden gerealiseerd aan de Industriestraat.

4.3.3 Programma

Bedrijventerrein De Terp

Door het uitplaatsen van drie grote bedrijven, ontstaat er op het bedrijventerrein ruimte voor het vestigen van nieuwe bedrijven. Daarnaast heeft de gemeente nog een aantal percelen grond aangekocht die voor herstructurering in aanmerking komt. Uit het stedenbouwkundig plan (zie figuur 4.1) blijkt welke percelen voor nieuwe bedrijven in aanmerking komten en een mogelijke verkaveling hiervan. De bedrijven en woningen op de overige percelen blijven gehandhaafd. Hierbij wordt opgemerkt dat het herbestemde bedrijventerrein een grotere omvang heeft dat het oorspronkelijke bedrijventerrein De Terp. Dus naast herstructurering is ook sprake van intensivering en uitbreiding van de bedrijfsbestemming (en daarmee vestigingsmogelijkheden) ten opzichte van het oorspronkelijke bedrijventerrein uit 1978 binnen het bestaand stedelijk weefsel van het bedrijventerrein (optimalisatie c.q. zorgvuldig ruimtegebruik).

Het bedrijventerrein is bestemd voor bedrijven behorend tot milieucategorie 2 en 3.1. Tevens is het mogelijk om een bedrijfsverzamelgebouw op te richten. Door de aanwezigheid van bestaande 'burgerwoningen' op het bedrijventerrein is het niet mogelijk om overal bedrijven behorende tot milieucategorie 3.1 toe te staan. Ook ten westen van de Ambachtsstraat is het gelet op de bestaande aangrenzende woonbewoning, gewenst om alleen bedrijven behorende tot milieucategorie 2 toe te laten.

Gelet op het beginsel van zorgvuldig ruimtegebruik is het oprichten van nieuwe bedrijfswoningen niet langer meer mogelijk met uitzondering van de zone met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - 1' (zie hierna). Bestaande bedrijfswoningen blijven echter gehandhaafd en onder voorwaarden behoort herbouw van een bedrijfswoning tot de mogelijkheid. Hiertoe is in de regels van dit bestemmingsplan een lijst met adressen van bestaande bedrijfswoningen opgenomen.

Het plan gaat uit van een milieuzonering waardoor op het terrein een verbeterd woon- en leefklimaat ontstaat. De 'burgerwoningen' behouden hun bestemming, omdat het herbestemmen van deze woningen uit financieel-economisch oogpunt niet haalbaar is. Daarnaast hebben deze percelen van oudsher een woonbestemming. Door het opnemen van een milieuzonering zijn de 'burgerwoningen' ingepast op het huidige bedrijventerrein. Het streven van de gemeente is wel om 'burgerwoningen' zoveel mogelijk te weren uit bedrijventerreinen om oneigenlijk gebruik van het bedrijventerrein in de toekomst te voorkomen. Daarom is het niet toegestaan om nieuwe 'burgerwoningen' op te richten op het bedrijventerrein De Terp. Tevens wordt in de bestemmingsplanregels voorzien in een wijzigingsbevoegdheid. Hierdoor heeft het college de mogelijkheid om, op verzoek van de grondeigenaar, de bestemming 'Wonen' te wijzigen in de bestemming 'Bedrijventerrein'. Hiermee vervalt de status van 'burgerwoning' en de 'beperkingen' voor het bedrijventerrein. De betrokken woning kan in gebruik genomen worden als bedrijfswoning.

Langs de Industriestraat is plaats voor wonen en werken, waarmee een overgangsgebied is gecreëerd tussen de bedrijven enerzijds en het nieuwe woongebied anderzijds. Hiertoe is een strook grond met een diepte van 70 meter direct ten zuiden van de Industriestraat aangeduid als 'specifieke vorm van bedrijventerrein - 1'. In deze zone gelden afwijkende regels ten opzichte van de bestemming 'Bedrijventerrein'. In deze zone kunnen zowel bedrijven behorende tot milieucategorie 2 als bedrijfswoningen worden opgericht. Bestaande bedrijfswoningen kunnen gehandhaafd blijven. Het oppervlak van deze bedrijfspercelen bedraagt maximaal 1.500 m2. De nieuwe bedrijfswoningen dienen gebouwd te worden op de voorzijde van het bedrijfsperceel aan de openbare weg. Het beeld dat hierdoor ontstaat is dat vooraan op het bedrijfsperceel een bedrijfswoning staat met daarachter de bedrijfsbebouwing. De bedrijfswoning kan vrijstaand, aan- of bijgebouwd worden aan het bedrijfsgebouw. Bij vrijstaande bedrijfswoningen dient er wel een fysieke verbinding aanwezig te zijn tussen de bedrijfswoning en het bedrijfsgebouw, bijvoorbeeld in de vorm van een overkapping of gang. Dit moet voorkomen dat de bedrijfswoning een zelfstandige functie krijgt waardoor de relatie met het betrokken bedrijf op het bedrijfsperceel vervalt. Bedrijfswoningen kunnen alleen worden opgericht en worden bewoond in directe relatie met het oprichten van een bedrijf.

Het bestaande woongebied langs de Schotsheuvel ten zuiden van de Industriestraat blijft gehandhaafd. Deze gronden worden bestemd als 'Wonen'. In de toekomst wordt het mogelijk om de bestaande lintbebouwing te versterken door de toevoeging van maximaal twee nieuwe woningen tussen de woning aan de Industriestraat 36 en de woning aan de Schotsheuvel 9. De bouw van deze woningen is echter niet direct mogelijk gemaakt in verband met de aanwezigheid van een dierenpension aan de Schotsheuvel 2.

De waardevolle boom op het perceel aan de Schotsheuvel 5 dient behouden te blijven. Dit geldt ook voor het beeldbepalende pand aan de Rijksweg 57A, op de verbeelding aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding – beeldbepalend pand'.

Woongebied De Pelgrimsche Hoeve

Ten noorden van de Industriestraat zal een nieuwe woonwijk van maximaal 275 woningen worden ontwikkeld. Daartoe worden onder andere wegen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen aangelegd. De indeling van het nieuwe woongebied zal nader worden uitgewerkt en vast worden gelegd in uitwerkingsplannen. De uitgangspunten voor de nadere uitwerking is het Idop voor de kern Nuland. Dit vertaalt zich naar een groen hart, centraal gelegen binnen de woonwijk waar onder meer plaats is voor sociaal, maatschappelijke activiteiten. Dit groene hart moet een ontmoetingsplaats worden en een herkenningspunt zijn in de wijk. Dit kan bijvoorbeeld ondersteund worden door intensieve bebouwing rondom deze centrale plek die in de richting van de randen van de wijk meer extensief wordt. Bij de uitwerking zal ook veel aandacht zijn voor de groenstructuur overeenkomstig het Bomenbeleidsplan gemeente Maasdonk. Aan de zuidzijde wordt voorzien in een groenstrook als overgangsgebied tussen de nieuwe woonwijk en het bestaande bedrijventerrein De Terp. De woningen aan de noord- en oostzijde zullen worden gerealiseerd op ruimere kavels en georiënteerd zijn op de Schotsheuvel, zodat er een overgangszone ontstaat tussen de intensieve woningbouw in het nieuwe woongebied en de extensieve woningbouw in het gebied ten noorden en ten oosten het plangebied.

Op dit moment is het plan om binnen het woongebied 275 nieuwe woningen, inclusief circa 40 appartementen, te ontwikkelen. Uit de uitwerkingsplannen moet blijken hoeveel woningen daadwerkelijk planologisch mogelijk gemaakt kunnen worden. Bij het opstellen van de uitwerkingsplannen zal rekening worden gehouden met de uitkomsten van het woonwensenonderzoek. Richtlijn hierbij is dat circa 30% van de te realiseren woningen valt in de woningbouwcategorie 'Sociale woningbouw'. Hiertoe behoren koopwoningen tot een prijsklasse van € 200.000 (prijspeil 1 januari 2011 en prijsklasse is gebaseerd op het bedrag opgenomen in artikel 26, lid 2, onder g, Besluit beheer sociale huursector) en huurwoningen met een rekenhuur tot € 652,52 per maand (prijspeil 1 januari 2011 en de rekenhuur is gebaseerd op het bedrag opgenomen in artikel 13, lid 1, onder a, Wet op de huurtoeslag).

De bestaande burgerwoningen aan de Zandstraat 56 en aan de Schotsheuvel 17 zullen behouden blijven. In de toekomst wordt het mogelijk om, op verzoek van de grondeigenaar, de bestaande lintbebouwing te versterken door het toevoegen van een woning tussen de Industriestraat en de woning aan de Schotsheuvel 17. De bouw van deze woning is echter niet direct mogelijk gemaakt in verband met de aanwezigheid van een dierenpension aan de Schotsheuvel 2. Een voorwaarde voor het planologisch mogelijk maken van de woning is dat de groenstrook ten noorden van de Industriestraat wordt doorgetrokken tot aan de Schotsheuvel. De bestemming van de betreffende grond zal dan meteen gewijzigd worden in 'Groen'.

Het perceel Zandstraat 54 heeft in het vigerende bestemmingsplan een agrarische bestemming. Naar aanleiding van afspraken tussen de gemeente en de grondeigenaar wordt die gewijzigd naar een woonbestemming. Tevens voorziet het plan in een groenstrook met een breedte van 10 meter tussen de percelen aan de Zandstraat 54 en 56 en het nieuwe woongebied.

4.3.4 Infrastructuur en parkeren

Ontsluitingsstructuur

Voor een goede ontsluiting van het plangebied zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• een goede ontsluiting van de bedrijven op bedrijventerrein De Terp, zowel in bereikbaarheid als vindbaarheid;
• een goede ontsluiting van het toekomstig woongebied De Pelgrimsche Hoeve, zowel in bereikbaarheid als beeldkwaliteit (een voldoende breed profiel met ruimte voor groen en langzaam verkeer) en herkenbaarheid (herkenbaar als ontsluiting en entree van een woongebied);
• een herkenbare structuur: ontsluitingswegen over het bedrijventerrein zorgen voor een goede interne ontsluiting van het bedrijventerrein (ronde over terrein kunnen maken) en de wegen hebben een verbinding met de wegen aan de randen van het plangebied (voorkomen van doodlopende wegen);
• mogelijkheden voor herverkaveling, op een zodanige manier vorm geven dat voorkanten van bedrijven aan de ontsluitingsstructuur worden gepositioneerd (dus geen achterkanten aan de openbare weg), evenals de mogelijkheid tot het creëren van bedrijfspercelen die in vorm en omvang aansluiten op de marktvraag (met een maximum van 5.000 m2);
• verwervingsmogelijkheden: de mogelijkheden om, in aanvulling op de reeds bij de gemeente in eigendom zijnde gronden, de benodigde gronden voor de realisatie van de voorgestelde ontsluitingsstructuur te kunnen verwerven.

Op grond van deze uitgangspunten is voor bedrijventerrein De Terp en het woongebied De Pelgrimsche Hoeve de meest optimale ontsluitingsstructuur naar voren gekomen, zoals weergegeven in figuur 4.2.

Figuur 4.2 Toekomstige ontsluitingsstructuur plangebied

De hoofdontsluiting van het plangebied vindt plaats via de (oude) Rijksweg. Vanaf hier is in het westelijk deel van het bedrijventerrein een nieuwe doorsteek door het bedrijventerrein gemaakt die, zo is het idee, tot in het hart van de woonwijk loopt en daar op een centrale groene plek uitkomt. Deze weg vormt dus zowel een ontsluiting van het bedrijventerrein als de ontsluiting van de toekomstige woonwijk vanuit de zuidzijde. Het profiel van deze nieuwe ontsluiting heeft een zodanige breedte gekregen (totale breedte bedraagt 16 meter) dat sprake is van een ruime en groene entree van het woongebied: brede groene bermen met laanbeplanting met aan weerzijden trottoirs. Het profiel voorziet in een voldoende brede rijbaan voor vrachtverkeer (6 m). Met het brede profiel wordt ook een grote afstand tot de bedrijfspercelen gecreëerd, wat de beleving van de groene en ruime entree verder vergroot. Tezamen met de voorgestelde beeldkwaliteit van de te herontwikkelen, vrijkomende bedrijfspercelen ontstaat een aantrekkelijke entree van het bedrijventerrein en het toekomstig woongebied. Het profiel van de (westelijke) hoofdontsluiting De Terp en toekomstige woonwijk is opgenomen in figuur 4.3.

Figuur 4.3 Toekomstig profiel westelijke hoofdontsluiting De Terp en toekomstige woonwijk

Voor een optimale ontsluiting van het bedrijventerrein is een tweede nieuwe ontsluitingsweg voorzien in het oostelijk deel van het bedrijventerrein (zie figuur 4.3). Deze weg vormt een nieuwe verbinding tussen de Industrieweg en de (oude) Rijksweg. Door de aanleg van deze tweede nieuwe ontsluitingsweg op het bedrijventerrein wordt het voor het (vracht)verkeer mogelijk om op het bedrijventerrein een ronde te maken, zonder dat daarbij gebuikt hoeft te worden gemaakt van de Schotsheuvel. Deze nieuwe ontsluitingsweg heeft een wegbreedte van 6 meter, met aan één zijde een trottoir (2 m) en aan één zijde een berm (3 m) met de mogelijkheden voor de aanplant van bomen. Het profiel van deze (oostelijke) ontsluiting is opgenomen in figuur 4.4.

Figuur 4.4 Toekomstig profiel oostelijke ontsluiting De Terp

De Industriestraat blijft gehandhaafd, maar het profiel van de weg wordt enigszins aangepast, zie figuur 4.5.

Figuur 4.5 Toekomstig profiel Industriestraat

De bestaande wegen Nijverheidsstraat en de Ambachtstraat blijven gehandhaafd, waarbij de Ambachtstraat via een nieuwe doorsteek verbonden wordt met de (oude) Rijksweg. De bestaande verkeersluis met een wegversmalling voor vrachtverkeer in de Molenstraat blijft ongewijzigd gehandhaafd.

De wegen binnen het plangebied hebben allen een snelheidsregime van 30 km/uur.

Parkeren

Op het bedrijventerrein dienen de bedrijven het parkeren op eigen terrein te accommoderen overeenkomstig het gemeentelijk parkeerbeleid. Het beeldkwaliteitsplan geeft dit ook aan. De profielen van de twee nieuw aan te leggen ontsluitingswegen maken de aanleg van parkeerstroken in het openbaar gebied mogelijk. De wenselijkheid van deze parkeerstroken in het openbaar gebied (ter plaatse van de bermen) zal in de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan nader worden onderzocht.

De wijze van parkeren in het toekomstig woongebied De Pelgrimsche Hoeve zal in de verdere planvorming van dit deelgebied worden uitgewerkt, waarbij de gemeente de uitgangspunten hanteert zoals deze zijn vastgelegd in het gemeentelijk parkeerbeleid.

4.3.5 Watersyssteem

In deze paragraaf is een globale opzet van de toekomstige waterhuishouding beschreven. Bij de uitwerking van het plan voor de woonwijk zal het watersysteem in detail worden uitgewerkt. Ook voor het watersysteem voor het bedrijventerrein zal nog een detailleringslag gemaakt worden in het kader van de realisatie van de beoogde ontwikkelingen.

4.3.5.1 Hemelwater

In deze paragraaf wordt beschreven hoe wordt opgegaan met het hemelwater dat binnen de locatie valt.

Uitgangspunten

Bij het ontwerpen van het watersysteem wordt berekend hoeveel verhard oppervlak binnen een plangebied verwacht kan worden, zodat duidelijk wordt hoeveel hemelwater er opgevangen en geborgen moet worden.

Voor de nieuwe woonwijk is nog geen concreet plan. Daarom wordt uitgegaan van de volgende gegevens:

• totale oppervlakte woongebied 12 ha (dit is incl. percelen Zandstraat 54 en 56 en de Schotsheuvel 17);
• bestaand verhard oppervlak, zoals verhardingen en daken: 0,4 ha;
• nieuw verhard oppervlak: 5,9 ha, gebaseerd op volgende uitgangspunten:
  • 1. uitgeefbaar gebied 65% van bruto plangebied: 7,8 ha;
  • 2. verharding 60% uitgeefbaar gebied: 4,7 ha;
  • 3. wegen 10 % van bruto plangebied: 1,2 ha;
  • 4. groen openbaar gebied: 3 ha;
• toename verhard oppervlak: 5,5 ha, zijnde het nieuw verhard oppervlak.

Voor het bedrijventerrein wordt uitgegaan van de volgende gegevens:

• 3 grote bedrijven worden ter plaatse gesaneerd en op de vrijkomende locatie kunnen zich kleinschalige bedrijven met in sommige gevallen bedrijfswoningen vestigen;
• schatting in de huidige situatie is dat ca. 60% van het oppervlak van het bedrijventerrein is verhard;
• in de toekomst zal het verhard oppervlak toenemen tot naar verwachting ca. 80% (de toename wordt mede veroorzaakt, omdat bestaande groenzones van verharding zullen worden voorzien);
• totale oppervlakte bruto bedrijventerrein ca. 14 ha;
• bestaande verharding 60% van bruto bedrijventerrein: ca. 8,4 ha;
• toekomstige verharding 80% van bruto bedrijventerrein: ca. 11,2 ha;
• toename verhard oppervlak 2,8 ha.

Conclusie:

Bij het ontwerp van het hemelwaterssyteem moet uitgegaan worden van:

• toename verhard oppervlak nieuwbouwgebied ca. 5,5 ha;
• toename verhard oppervlak bedrijventerrein ca. 2,8 ha.

Uitwerking

Afgaand op de gegevens van de bodem en grondwaterstanden lijkt het plangebied matig tot goed geschikt voor de infiltratie van hemelwater in de bodem. Voor de uitwerking van de hemelwaterbehandeling binnen het plangebied wordt daarom uitgegaan van infiltratie van hemelwater in de bodem, eventueel aangevuld met een vertraagde afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater. Aandachtspunt is dat vanwege de ligging binnen het grondwaterbeschermingsgebied maatregelen nodig zijn om te voorkomen dat eventueel verontreinigd hemelwater de grond inzijgt.

Voor de opvang van het hemelwater gaat de voorkeur uit naar wadi's, omdat deze:

• het hemelwater zuiveren alvorens het de bodem inzijgt, waarmee wordt voorkomen dat verontreinigd hemelwater het grondwater kan bereiken;
• meer bijdragen aan de infiltratie van hemelwater richting het grondwater dan oppervlaktewater en greppels. Dit komt door de ligging boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand, het grote droge bodemvlak en de flauwe taluds;
• kunnen worden ingezet voor de groene aankleding van het plangebied, waarmee een positieve bijdrage geleverd kan worden aan de ruimtelijke kwaliteit en speelmogelijkheden. Daarbij is het wel van belang dat de taluds voldoende flauw worden.

Parallel aan de ruimtelijke inrichting is het (hemel)watersysteem van het plangebied globaal uitgewerkt. In figuur 4.6 is het watersysteem schematisch weergegeven.

Figuur 4.6 Schematisch weergave opzet hemelwatersysteem

Opzet watersysteem woongebied:

• Het hemelwater dat afstroomt van de particuliere en openbare verhardingen blijft gescheiden van het afvalwater en wordt onder vrij verval afgevoerd naar één of meerdere (centrale) wadi's. Of bovengrondse afvoer uiteindelijk mogelijk is, is afhankelijk van het beschikbare verhang in de wegen;
• In de wadi's wordt het hemelwater geborgen, geïnfiltreerd en gezuiverd. De wadi's krijgen een diepte van circa 0,5 m en een talud van 1:5. Tijdens de regenbui T=10 + 10% lopen de wadi's tot 0,1 m –mv vol. Tijdens de regenbui T=100 + 10% zijn de wadi's volledig gevuld en mag een deel van het maaiveld (groen en wegen) overstromen. Voor buien groter dan T=100 + 10% krijgen de wadi's een noodoverloop op de greppel/sloten naast de Zandstraat en/of de Schotsheuvel. Hiermee kan het water afstromen en zich verspreiden over een groter gebied;
• In verband met de waterafvoer en het grondwerk (i.c. het ophogen van (delen van) de locatie) heeft het de voorkeur om de wadi's op de lagere delen van het gebied te realiseren, zodat er minder opgehoogd dient te worden.

Opzet watersysteem bedrijventerrein:

Er komt een gesloten watersysteem voor de opvang van hemelwater, waardoor er geen sprake zal zijn van een overstort van hemelwater op een extern watersysteem, zoals bijvoorbeeld bestaand oppervlaktewater.

Uitgangspunt voor de normale situatie (regenbui T= 10 + 10%) is een berging van 10 mm hemelwater per bestaande m² verharding en een berging van 48 mm hemelwater per nieuwe m². Ten behoeve van de berging van regenwater zullen twee wadi's worden aangelegd. Een wadi zal worden aangelegd in de groenstrook op de hoek van de (oude) Rijksweg en de nieuw aan te leggen westelijke ontsluitingsweg in de nabijheid van de te handhaven eikenwal. De andere wadi wordt aangelegd ten zuiden van de (oude) Rijksweg. Deze wadi is opgedeeld in twee sectoren. Een sector ligt in de berm van de (oude) Rijksweg en de andere sector ligt achter de bermsloot van de (oude) Rijksweg tot aan perceelgrens van de A59. Hierdoor kan de bestaande bomenrij worden gehandhaafd.

In de wadi's worden lavapakket van 40 cm aangebracht. Tussen de wadi's onderling wordt ook een verbinding in de ondergrond aangelegd met lavakoffers. In de normale situatie zal sprake zijn van 20 cm waterpakket in de wadi's.

Daarnaast wordt een nieuw infiltratieriool van 1.800 meter met een diameter van 40 cm aangelegd in de nog aan te leggen westelijke en oostelijke ontsluitingsweg op het bedrijventerrein. Om het infiltratieriool zal een lavaomhulling van 1m³/m aangebracht worden. Het lavapakket zelf dient ook als waterberging en van daaruit kan het water infiltreren in de ondergrond. Er zal nog hemelwater worden afgevoerd via het bestaande gemengde rioleringstelsel. Tot slot kan bij extreme buien de straat en het openbaargebied, de daken van nieuwe bedrijfsgebouwen en het nieuw verhard oppervlakte op het bedrijventerrein nog dienen voor de berging van hemelwater.

Tijdens extreme neerslaggebeurtenissen kan het gebeuren dat het hemelwatersysteem wordt overbelast. Echter door de vloerpeilen hoger aan te leggen dan de wegpeilen en de bergingsvoorzieningen te voorzien van een noodoverloop wordt voorkomen dat in gebouwen wateroverlast optreedt.

Uit het nog uit te voeren historisch milieuhygiënisch bodemonderzoek blijkt of er locaties met (historische) verontreinigingen of oude stortplaatsen aanwezig zijn. Ter hoogte van potentieel verontreinigde grond is het toepassen van wadi's niet toegestaan. Deze locaties dienen dan ontweken te worden. Een andere mogelijkheid is het onderzoeken (verkennend bodemonderzoek) of de bodem werkelijk verontreinigd is. Zo ja, dan dient deze grond verwijderd te worden alvorens de eventuele aanleg van een wadi wordt gerealiseerd.

In verband met de ligging van het plangebied in een grondwaterbeschermingsgebied is het voorstel om de bodem en het grondwater ter hoogte van de wadi's te monitoren. Op basis daarvan kunnen tijdig maatregelen getroffen worden om verontreiniging van het diepere grondwater tegen te gaan.

Bij de nadere uitwerking van het plan in het kader van de realisatie wordt het (hemel)watersysteem in samenhang met het inrichtingsplan verder uitgewerkt. Daarbij dient onder andere aandacht te worden besteed aan de monitoring en onderhoud van de wadi´s op korte en lange termijn. Daarnaast wordt aanbevolen om bij de verdere planuitwerking een geohydrologisch veldonderzoek uit te voeren om beter te kunnen bepalen in welke mate een locatie geschikt is voor infiltratie. Wanneer de infiltratiemogelijkheden matig zijn, wordt het grootste deel van het hemelwater via de bodem van de wadi vertraagd afgevoerd naar oppervlaktewater.

Berging

De benodigde berging is berekend met behulp van de HNO-tool. Voor het woongebied komt de benodigde berging voor de bui T=10 + 10% uit op circa 2.650 m3 en voor de bui T=100 + 10% op circa 3.500 m3. Hierbij is uitgegaan van 10% van het bestaande verhard oppervlak van circa 0,4 ha, de toename van aan verhard oppervlak van circa 5,5 ha en de afvoercoëfficiënt van 0,67 l/s/ha.

Voor het bedrijventerrein komt de benodigde berging voor de bui T=10 + 10% uit op circa 2.184 m3 en voor de bui T=100 + 10% op circa 2.744 m3. Hierbij is uitgegaan van de opvang van 10 mm per bestaand verhard oppervlak en van een opvang van 48 mm (bij T = 10 + 10%) en 68 mm (bij T = 100 + 10%) van nieuw verhard oppervlak.

Het infiltratieriool met lavaomhulling kan 1.126 m³ hemelwater bergen.

De wadi in de groenstrook in de nabijheid van de eikenwal kan in totaal 950 m³ berging. De wadi tussen de (oude) Rijksweg en de A59 (bestaande uit 2 sectoren) kan in totaal 1.420 m³ hemelwater bergen. In totaal is er een bergingscapaciteit van 3.396 m³. Dit is voldoende om ook het hemelwater bij extreme buien volledig binnen het plangebied te kunnen bergen. Bij extreme buien zou ook nog water geborgen kunnen worden op wegen, tussen de trottoirbanden, zijnde 900 m³.

Afgaand op de benodigde berging en de diepte en het talud van de wadi's is binnen het woongebied een wadioppervlak van circa 7.500 m2 nodig. Gezien het oppervlak aan groen van circa 30.000 m2 is binnen het woongebied voldoende ruimte aanwezig om de benodigde berging te kunnen verwerken.

Ter hoogte van het bedrijventerrein is een wadioppervlak nodig van circa 4.500 m2. De groenzone tussen de (oude) Rijksweg en de A59 heeft een oppervlak van circa 6.700 m2. Hiermee is voldoende ruimte beschikbaar om de benodigde berging in te passen. Bij het inpassen van de wadi is de milieuhygiënische bodemkwaliteit een aandachtspunt.

Met de genoemde wadioppervlakken kan tevens de bui T=100 + 10% volledig binnen de wadi's worden opgevangen. Tijdens deze bui staat het water tot aan maaiveld, terwijl het tijdens de T=10 + 10% circa 0,1 m minus insteek wadi staat.

Ontwatering

Afgaand op de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) uit de grondwaterdynamiekkaarten blijkt het gebied van het toekomstig woongebied niet overal te voldoen aan de minimale ontwateringseisen. Het gebied van het bedrijventerrein voldoet grotendeels wel aan de ontwateringseisen. Dit gebied ligt dan ook gemiddeld 0,5 m hoger dan het toekomstige woongebied. Alleen de lager gelegen groenzones voldoen niet overal aan de ontwateringseisen.

Verlaging van de grondwaterstand is niet toegestaan. Daarom dient de ondergrond van onder andere gebouwen en wegen binnen gebieden met onvoldoende ontwatering te worden opgehoogd.

In de lagere delen van het woongebied, waar de GHG op 0,4 tot 0,6 m –mv ligt, is ter hoogte van de wegen (secundair) en de bebouwing een ophoging van 0,1 tot 0,3 m nodig. Voor groenzones gaat het om ophoging van circa 0,1 m.

In de hogere delen van het woongebied ligt de GHG op 0,6 tot 0,8 m –mv en is een ophoging van circa 0,1 m nodig. Voor de groenzones is de ontwatering daar afdoende.

Binnen het bedrijventerrein is grotendeels geen ophoging nodig. Voor nieuwe wegen en/of gebouwen in de groenzones is wel een ophoging nodig van gemiddeld 0,2 m.

Bij de nadere uitwerking van het plan en het duurzaam watersysteem in het kader van de realisatie wordt de GHG, de ophoging en de peilen verder uitgewerkt. Daarvoor is een hoogtemeting van het plangebied noodzakelijk en eventueel ook een geohydrologisch veldonderzoek.

4.3.5.2 Afvalwater

In deze paragraaf wordt beschreven hoe wordt omgegaan met het afvalwater.

Afvoer

Binnen het toekomstige woongebied komt een vrijverval afvalwaterriolering te liggen welke wordt aangesloten op het bestaande gemengde rioleringsstelsel ten westen van het plangebied. Gezien de ligging van het bestaande stelsel en het hoogteverloop is het wenselijk de afvalwaterriolering richting het noordwesten te laten afwateren.

Binnen het bedrijventerrein wordt het huidige gemengde rioolstelsel zoveel mogelijk omgebouwd naar een gescheiden stelsel. De afvalwaterriolering en gemengde riolering wordt aangesloten op het gemengde rioleringsstelsel ten westen van het gebied. De regenwaterafvoer wordt aangesloten op de wadi ten zuiden van het gebied.

Bij de nadere uitwerking van het plan en het duurzaam watersysteem in het kader van de realisatie wordt ook de afvalwaterriolering nader uitgewerkt, zoals de structuur van de riolering en het aansluitpunt op het bestaande rioleringsstelsel.

4.3.5.3 Oppervlaktewater

De bestaande overige greppels/sloten krijgen zoveel mogelijk een plek binnen het plan. Wanneer het handhaven van één of meerdere greppels/sloten niet mogelijk is, wordt bepaald of maatregelen nodig zijn voor het garanderen van de af- en ontwatering van het gebied.