| Plan: | Bestemmingsplan Nuland Oost |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1671.BPKM2011DN000044-01VA |
De gemeenteraad van Maasdonk heeft op 1 februari 2011een besluit genomen ten aanzien van het project Nuland Oost. Naar aanleiding van dit besluit kunnen onder andere de volgende randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkeling Nuland Oost onderscheiden worden:
Op het bedrijventerrein zijn drie grote bedrijven gevestigd die behoren tot milieucategorie 3.2 en hoger. De milieucontour van deze bedrijven ligt deels buiten het bedrijventerrein. Om woningbouw in het noordelijk deel van het plangebied mogelijk te maken, zullen de bedrijven Gebr. Van der Donk, Farmadomo en Bowie hun bedrijfsactiviteiten ter plaatse beëindigen, in ieder geval die bedrijfsactiviteiten die een grote milieucontour hebben. Inmiddels heeft de gemeente het terrein waarop de bedrijven Gebr. Van der Donk en Farmadomo zijn gevestigd aangekocht. Met Bowie is de gemeente nog in onderhandeling over aankoop van de grond en de beëindiging van in ieder geval de meest milieubelastende bedrijfsactiviteiten op de huidige locatie. Het streven is om alle bedrijfsactiviteiten te beëindigen. Indien minnelijke verwerving niet mocht lukken, is de gemeente voornemens een onteigeningsprocedure op te starten. De voorbereidingen hiertoe zijn inmiddels opgestart. Bij de planontwikkeling is er vanuit gegaan dat de onderhavige drie bedrijven voor 31 december 2013 hun, in ieder geval meest milieubelastende, activiteiten ter plaatse hebben beëindigd. Deze datum is een voorwaarde die de provincie gekoppeld heeft aan haar financiële participatie in het project Nuland Oost. Gelet op de reeds in gang gezette trajecten is dit een reële verwachting. In ieder geval zal de sanering van de milieucontour die in de huidige situatie over een groot deel van het beoogde woongebied ligt, plaatsvinden binnen de planperiode van 10 jaar.
Het bedrijventerrein moet in de functie van bedrijventerrein behouden blijven. Ingevolge de provinciale Verordening ruimte betekent dit dat het terrein alleen beschikbaar is voor bedrijfsactiviteiten die vanwege hun milieuhinder, hun omvang en/of hun verkeersaantrekkende werking niet in een (gemengde) woonomgeving of op een woon-werklocatie passen. Het gaat hierbij in beginsel om bedrijven die behoren tot milieucategorie 3.1 en hoger. Daarbij hanteert de provincie het principe van zorgvuldig ruimtegebruik waardoor zij er op toe ziet dat oneigenlijk gebruik van bedrijventerrein zoveel mogelijk wordt voorkomen. Voor het onderhavige bedrijventerrein zouden deze uitgangspunten betekenen dat bedrijven behorend tot milieucategorie 1 en 2, bedrijfswoningen en kantooractiviteiten, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen niet kunnen worden toegestaan. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid is het in beginsel niet gewenst om woonfuncties te combineren met bedrijven behorend tot milieucategorie 3.1 of hoger. In de onderhavige situatie is er sprake van een bedrijventerrein waar altijd al woonbestemmingen aanwezig zijn geweest. Het voormalige bedrijventerrein van circa 4 ha, is in de loop der tijd organisch uitgegroeid tot een grotere omvang. Gelet op de gevoelige bestaande functies (i.c. woonbestemming) op het bedrijventerrein die gerespecteerd dienen te worden, betekent dit dat slechts een deel van het bedrijventerrein zich kan ontwikkelen als een volwaardig bedrijventerrein (in de zin van de Verordening ruimte) met bedrijven behorend tot milieucategorie 3.1.
Het bedrijventerrein bevindt zich in een grondwaterbeschermingsgebied. Daarnaast bevinden zich burgerwoningen en een groot aantal bedrijfswoningen op het bedrijventerrein. Gelet hierop komt het bedrijventerrein niet in aanmerking om ontwikkeld te worden als (middel)zwaar bedrijventerrein, waarop bedrijven behorende tot milieucategorie 4 en hoger zich kunnen vestigen. Op het huidige bedrijventerrein kunnen wel bedrijven behorend tot milieucategorie 2 en 3.1 goed worden ingepast, zodat het bedrijventerrein het karakter krijgt van een bedrijventerrein met lichte bedrijvigheid. Op een dergelijk bedrijventerrein zijn bedrijfswoningen goed inpasbaar. Daar waar bedrijven behorend tot milieucategorie 3.1 goed inpasbaar zijn, zullen geen nieuwe bedrijfswoningen meer worden toegelaten in het kader van het provinciaal ruimtelijk beleid. Deze maatregel ondersteunt het doel op te komen tot een functioneel bedrijventerrein (in de zin van de Verordening ruimte), waarbij oneigenlijk gebruik van het bedrijventerrein in de toekomst wordt voorkomen.
Door sanering van de hiervoor genoemde drie bedrijven komt grond beschikbaar voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Daarnaast wordt een aantal functies op het bedrijventerrein beëindigd die daar eigenlijk niet thuis horen, zoals het fietscrossterrein en de (voormalige) kwekerij. Dit is een goede aanleiding om meer structuur aan te brengen in het huidige rommelige karakter van het bedrijventerrein. Bij de herstructurering dient rekening te worden gehouden met het plan om direct ten noorden van de Industriestraat woningbouw toe te staan. Daarom is het gewenst direct ten zuiden van de Industriestraat een overgangsgebied bestaande uit een strook van 70 meter diep vanuit de Industriestaat te bestemmen voor wonen en werken. De oppervlakte van deze bedrijfspercelen mogen maximaal 1.500 m2 bedragen. Voor het overige bedrijventerrein geldt dat de oppervlakte van een bedrijfsperceel maximaal 5.000 m2 mag bedragen. Daarnaast moet het plan voorzien in een goede ontsluitingstructuur van het bedrijventerrein en het toekomstige woongebied op de (oude) Rijksweg. Het uitgangspunt is te komen tot een goed functionerend bedrijventerrein.
Bij de herstructurering moet rekening gehouden worden met de bestaande 'burgerwoningen' op het bedrijventerrein. Het is financieel-economisch niet haalbaar deze woningen te saneren. Bij de herstructurering van het bedrijventerrein moet rekening worden gehouden met de 'burgerwoningen' en het nieuwe planologisch regime moet een goed woon- en leefklimaat garanderen.
Het streven blijft overigens wel om daar waar mogelijk de bestaande woonbestemming te herbestemmen naar de bestemming 'Bedrijventerrein'. Dit hoeft niet te betekenen dat de betreffende woning ook daadwerkelijk gesloopt moet worden, wel kan de woning de functie van bedrijfswoning krijgen. Deze mogelijkheid is opgenomen om in de toekomst de huidige functie van het gebied als bedrijventerrein verder te versterken.
Het plan moet voorzien in een goede ontsluiting van het bedrijventerrein zelf en het toekomstige woongebied. Het verkeer van en naar het nieuwe woongebied moet in de toekomst in ieder geval gebruik kunnen maken van een ontsluitingsweg die over het bedrijventerrein gaat. Indien blijkt dat voor een eventuele nieuwe ontsluitingsweg(en) gronden dienen te worden aangekocht, dan is dit vooralsnog geen belemmering voor de start van de realisatie van het nieuwe woongebied. Het nieuwe woongebied zal gefaseerd gerealiseerd worden in de periode 2012 tot en met 2018. Als eerst zal het meest noordelijke deel van het plangebied ontwikkeld worden, omdat over dit gebied geen milieucontour ligt van de bedrijven op het bedrijventerrein. Bovendien kunnen deze gronden in eerste instantie ontsloten worden via de Zandstraat. Voor de nieuwe hoofdontsluiting van het woongebied dienen eerst nog gronden te worden aangekocht op het bedrijventerrein De Terp, alvorens er gestart kan worden met de aanleg hiervan. Door te starten aan de noordzijde, is er voldoende tijd om gronden aan te kopen en de nieuwe hoofdontsluiting te realiseren.
De herstructurering van het bedrijventerrein en de uitgifte van (nieuwe) bedrijfskavels zal eveneens gefaseerd plaatsvinden in de periode 2011 tot en met 2017.
Het nieuwe woongebied krijgt een globale uit te werken bestemming waarbinnen maximaal 275 woningen kunnen worden gerealiseerd. In de toekomst zullen de plannen voor het nieuwe woongebied nader worden uitgewerkt en worden vastgelegd in uitwerkingsplan(nen). Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat het nieuwe woongebied, gelet op de omvang van het gebied, gefaseerd wordt ontwikkeld in de periode 2011 tot en met 2018.