De Nieuwe Hees herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 23 februari 2016 heeft de gemeenteraad van Laarbeek het uitwerkingsplan “De Nieuwe Hees” vastgesteld. Met dit uitwerkingsplan is invulling gegeven aan de door de raad in het geldende bestemmingsplan “Voorzieningencluster Donk” daarvoor opgenomen uitwerkingsplicht. Aanleiding voor het opnemen van de uit te werken bestemming 'Wonen - Uit te werken' was het feit dat de geplande woningbouw ter plaatse destijds nog niet voldoende concreet was. Aangezien een bouwplan inmiddels vorm had gekregen werd door middel van het uitwerkingsplan "De Nieuwe Hees" de woningbouw alsnog mogelijk gemaakt.

Thans heeft een verdere detaillering van het bouwplan plaatsgevonden. Bij de daarop gebaseerde aanvraag om omgevingsvergunning is gebleken dat dit bouwplan op één punt niet voldoet aan de regels van het uitwerkingsplan. De afstand van de voorgevel van de in het plan opgenomen aaneengesloten woningen tot de naar de weg gekeerde perceelsgrens bedraagt slechts 2 m in plaats van de in de regels voorgeschreven 4 m.

1.2 Doel

Onderhavige herziening van het uitwerkingsplan voorziet in een planologisch-juridisch kader, dat de realisatie van het voorliggende bouwplan mogelijk maakt.

1.3 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het westen van de kern Beek en Donk, en wordt globaal begrensd door door de Otterweg in het oosten, een watergang in het zuiden, de IJsweg in het westen, de Lage Heesweg en het Lage Heesplein in het noorden. Voor een exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de bij deze herziening van het uitwerkingsplan behorende verbeelding.

Figuur: ligging plangebied (bron:www.google.nl)

1.4 Geldende ruimtelijke plannen en besluiten

Voor het plangebied geldt nu nog het hiervoor reeds aangehaalde uitwerkingsplan “De Nieuwe Hees”, als vastgesteld door de gemeenteraad op 23 februari 2016.

Figuur: verbeelding behorende bij uitwerkingsplan 'De Nieuwe Hees'

Op basis van dat uitwerkingsplan hebben de gronden de bestemmingen 'Groen' en 'Woongebied'. Binnen de bestemming 'Woongebied' is ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' de bouw van maximaal 6 vrijstaande woningen mogelijk en ter plaatse van de aanduidingen 'twee-aaneen' en 'aaneengesloten' de bouw van maximaal 28 twee-aaneen en/of aaneengesloten woningen.

Het vastgestelde uitwerkingsplan maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan “Voorzieningencluster Donk”, zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad op op 22 september 2011.

1.5 Leeswijzer

In deze toelichting wordt voor de beschrijving van de opzet van het planvoornemen, de inpassing binnen de relevante beleidskaders, de sectorale aspecten, de juridische paragraaf en de opzet van de regels, alsmede de uitvoerbaarheid verwezen naar de als bijlage bijgevoegde toelichting van het uitwerkingsplan "De Nieuwe Hees", inclusief de daarbij behorende bijlagen.

In aanvulling daarop worden in hoofdstuk 2 Planopzet de consequenties van de voorziene aanpassing van de afstand tussen de aaneengesloten woningen en de naar de weg gekeerde perceelsgrens voor de planopzet beschreven. Voor de sectorale aspecten, de juridische aspecten en de uitvoerbaarheid heeft de voorziene aanpassing geen consequenties. Tot slot wordt in hoofdstuk 3 de te doorlopen procedure van deze herziening van het uitwerkingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planopzet

2.1 Inleiding

In het uitwerkingsplan "De Nieuwe Hees" is woningbouw mogelijk gemaakt op basis van de toen voorliggende stedenbouwkundige opzet en de voorgestane architectonische invulling daarvan. Bij de verdere concretisering van de bouwplannen is door de ontwikkelaar van de woningbouw de afstand van de opgenomen aaneengesloten woningen tot de naar de weg gekeerde perceelsgrens verkleind van 4 m naar 2 m. Voor de verkoopbaarheid van de betreffende woningen is deze wijziging van groot belang. De grotere achtertuin die de aanpassing tot gevolg heeft, met een diepte van 9 à 10 m in plaats van 7 à 8 m, sluit beter aan bij de vraag vanuit de markt. Een ruime voortuin is daarbij minder van belang.

In de navolgende paragraaf zijn kort de consequenties van de aanpassing voor de planopzet beschreven.

2.2 Consequenties planopzet

Figuur: impressie verkaveling c.q stedenbouwkundige opzet

Het plan betreft het bouwen van vier tot zes vrijstaande woningen aan de IJsweg en het bouwen van 12 twee-onder-een kapwoningen (in twee stroken) en twee blokken van 8 rijwoningen. Door de strokenverkaveling is een u-vormige ontsluitingsstructuur (eenrichtingsverkeer) mogelijk voor de twee-aaneen woningen (twee-onder-een-kapwoningen) en de aaneengesloten woningen (rijwoningen). Dit betekent dat deze woningen direct aansluiten op het u-vormige wegpatroon welke uiteindelijk op twee plekken aansluit op de Lage Heesweg.

De aaneengesloten woningen zijn in de stedenbouwkundige opzet ingetekend op 5 m afstand van de voorste perceelsgrens. In de regels is vastgelegd dat deze afstand minimaal 4 m moet bedragen. Voor de twee-aaneen woningen geldt eveneens een vastgelegde afstand van minimaal 4 m. Deze afstanden gevoegd bij de voorziene breedte van de eenrichtingsstructuur van 7 m, geeft een minimale afstand van 15 m tussen de voorgevels van de woningen.

Door de voorgestane aanpassing wordt de minimale afstand tussen de voorgevels van 15 m naar 13 m verkleind. Bij een maximale goothoogte van 7 m voor de betreffende woningen, blijft echter sprake van een profiel voor het u-vormige wegpatroon met een breedte-hoogte verhouding van circa 2:1. Het profiel blijft daarmee aanvaardbaar voor een landelijke kern als Beek en Donk.

De verkleining van de diepte van de voortuin van 4 naar 2 m heeft tot gevolg dat de aaneengesloten woningen dichter bij de weg komen te liggen. Doordat in het wegprofiel aan de zijde van de aaneengesloten woningen een strook van 2 m is voorzien voor langsparkeren en een strook van 2 m als trottoir/voetpad, resteert een afstand tussen de woningen en de rijstrook voor autoverkeer van 6 m. Deze afstand is aanvaardbaar, gelet op de beperkte verkeersfunctie van de weg, die enkel een functie heeft voor de ontsluiting van de aanliggende woningen. De afstand is daarbij groter dan de afstand van de rijstrook voor autoverkeer tot de twee-aaneen woningen, waarbij enkel sprake is van een voortuin van 4 m.

De vergroting van de diepte van de achtertuin met 2 m van 7 à 8 m naar 9 à 10 m heeft een vergroting van het oppervlak van die achtertuin met circa 25% tot gevolg. De gebruiksmogelijkheden van die achtertuin en de privacy in de achtertuin (door een grotere afstand tussen de achtergevels) nemen daardoor aanzienlijk toe. Dit geeft de woningen een meerwaarde voor toekomstige bewoners.

Figuur: 3d impressie (uiteindelijke uitwerking kan verschillen)

De architectonische opzet, de ontsluitingsstructuur en de parkeermogelijkheden veranderen door de voorgestane aanpassing niet.

De aanpassing van de planopzet is daarmee vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Hoofdstuk 3 Procedure

3.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een uitwerkingsplan, waar nodig, overleg plegen met andere betrokken overheden en overheidsdiensten, zoals naburige gemeenten, het waterschap, en de diensten van het Rijk en de provincie. De bedoeling van dit vooroverleg is voornamelijk om de opstellers van het plan tijdig de mogelijkheid te geven het plan desgewenst aan opmerkingen van andere overheden aan te passen.

Het planvoornemen, zoals dat is vastgelegd in het uitwerkingsplan "De Nieuwe Hees", is reeds onderwerp van vooroverleg met de provincie Noord-Brabant geweest. De provincie heeft daarbij te kennen gegeven geen opmerkingen bij het planvoornemen te hebben. Gelet op de beperkte aanpassing, die onderwerp is van deze herziening van het uitwerkingsplan, is het niet noodzakelijk geacht hierover nogmaals vooroverleg met de provincie te hebben.

Evenzo is niet opnieuw contact gezocht met het waterschap Aa en Maas. Met het waterschap heeft naar aanleiding van het moederplan, zijnde bestemmingsplan 'Voorzieningencluster Donk' al overleg plaatsgehad. Het waterschap heeft daarbij al aangegeven dat het planvoornemen in overeenstemming is met de voorwaarden die het waterschap stelt ten aanzien van een dergelijke woningbouwontwikkeling.

3.2 Procedure

Het uitwerkingsplan doorloopt de volgende procedure:

• a. Ontwerp:

publicatie en terinzagelegging overeenkomstig afdeling 3.4 Awb en Wro;

een ieder kan gedurende deze terinzagelegging een zienswijze indienen bij burgemeester en wethouders.

• b. Vaststelling:

vaststelling door burgemeester en wethouders;

publicatie en terinzagelegging vastgesteld uitwerkingsplan gedurende de beroepstermijn.

• c. Beroep:

beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

• d. Inwerkingtreding:

na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan)