Lochterweg, De Mortel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Initiatiefnemer is voornemens om haar grondpositie aan de Lochterweg, kadastraal bekend Gemert F 1462 en F 1416, in de Mortel te ontwikkelen. Al enige tijd is initiatiefnemer met de gemeente in overleg over de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor deze ontwikkeling.

Op basis van de analyse en het stedenbouwkundig raamwerk is uiteindelijke een stedenbouwkundig plan opgesteld dat voorziet in een woningbouwprogramma van 43 woningen met aan de watergang de Rips ruimte voor een groenzone.

Het planvoornemen past niet in het geldende bestemmingsplan 'Gemert-Bakel Buitengebied 2017' (zie paragraaf 1.3). Om de realisatie van de woningen en bijbehorende openbare ruimte mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

De locatie is gelegen aan de oostzijde van de Mortel en wordt aan de noordwestzijde begrensd door de Lochterweg. Aan de zuidwestzijde is het Abtshof gelegen en aan de oostzijde is watergang de Rips gelegen.

Het perceel is kadastraal bekend als Gemert F 1462 en F1416 en heeft een oppervlakte van circa 12.000 m2. Het perceel is jaren in gebruik geweest voor agrarische doeleinden. In figuur 1.1 is het plangebied aangegeven.

Figuur 1.2.1: Begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is momenteel juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Gemert-Bakel Buitengebied 2017'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Gemert-Bakel vastgesteld op 5 juli 2018. Het plangebied heeft volgens het geldende bestemmingsplan 'Gemert-Bakel Buitengebied 2017' de volgende bestemmingen en aanduidingen:

• enkelbestemming 'Agrarisch';
• dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3';
• dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5';
• gebiedsaanduiding 'overige zone - beperkingen veehouderij';
• gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - waterloop'.

De gronden binnen de enkelbestemming 'Agrarisch' zijn bestemd voor al dan niet bedrijfsmatig agrarisch grondgebruik inclusief tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen. Ter plaatse van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 5' zijn de gronden mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Daarnaast gelden aanvullende/gewijzigde regels vanuit de bestemmingsplannen 'Tijdelijke huisvesting werknemers, Boerderijsplitsing, Uitbreiding oppervlak bijbehorende bouwwerken' (vastgesteld 7 oktober 2021), 'Reparatie Gemert-Bakel Buitengebied 2021' (vastgesteld 11 november 2021) en 'Buitengebied reparatie uitbreiding dierenverblijf Gemert-Bakel' (vastgesteld 16 december 2021).

De beoogde woningbouwontwikkeling is in strijd met de bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.3.1: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Woongebied Gemert 2011' (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet.

• In hoofdstuk 2 wordt het planvoornemen toegelicht. Direct daaropvolgend is aangegeven op welke wijze de nieuwe situatie planologisch-juridisch is geregeld in voorliggend bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 3 is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan vastgesteld en voorgenomen beleid van verschillende overheden.
• In hoofdstuk 4 is het plan getoetst aan sectorale wetgeving en aspecten.
• In hoofdstuk 5, 6 en 7 wordt ingegaan op de financiële, juridische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

De locatie is gelegen aan de oostzijde van de Mortel en wordt aan de noordwestzijde begrensd door de Lochterweg. Aan de zuidwest- en zuidoostzijde is het Abtshof gelegen en aan de oostzijde is watergang de Rips gelegen. Aan de Abtshof is reguliere woningbouw te vinden. Aan de Lochterweg is bebouwing aanwezig binnen een historisch bebouwingslint.

Het plangebied zelf is uitsluitend agrarisch in gebruik.

Figuur 2.1.1: Zicht op plangebied vanuit noordhoek (bron: google.streetview, april 2021)

De omgeving van de planlocatie kent een aantal aanknopingspunten op basis waarvan een

stedenbouwkundig raamwerk kan worden gemaakt. Op de eerste plaats is de huidige lintbebouwing aan de Lochterweg kenmerkend. Bebouwing aan deze zijde van het perceel kan aansluiting vinden bij de typologie die in dat lint veelvuldig is toegepast. Te denken valt aan boerderij- en/of schuurwoningen.

Het fietspad aan de Sprenksteeg, met de rij van volwassen elzen, biedt een duidelijke groene schijf die het plangebied ruimtelijk scheidt van de woningen aan het Abtshof. De overgang naar het buitengebied wordt vervolgens ingezet door De Rips, die als watergang tevens een functie heeft voor de waterhuishouding op de locatie.

De woningen aan de Pastoor van de Eindestraat zijn met de achterkant naar de locatie gekeerd. Hierdoor ontstaat een wat rommeliger beeld op de erfgrens, dat tegelijkertijd de mogelijkheid biedt om de achterkant of zijkant van toekomstige percelen op aan te laten sluiten.

Figuur 2.1.2: Analyse omgeving (bron: Stedenbouwkundig plan)

Figuur 2.1.3: Zicht op het plangebied

2.2 Toekomstige situatie

Algemeen

Voor de beoogde ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan opgesteld, zie bijlage 1.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 43 woningen. Aan de Lochterweg is een twee-onder-één–kapwoning gesitueerd met een overhoekse oriëntatie die de centrale ontsluitingsroute van het nieuwbouwplan inluidt. Daarnaast is aan de Lochterweg een rij van 6 woningen gesitueerd in een landelijk vormgegeven volume. Het lint aan de Lochterweg wordt uiteindelijk afgerond met één zelfbouwkavel waarop uiteindelijk een schuurwoning kan worden gerealiseerd.

Figuur 2.2.1: Ontsluiting (bron: Stedenbouwkundig plan)

Meer in het midden van het plan is ruimte voor 12 rijwoningen, 2 twee-onder-één-kapwoningen en 2 vrijstaande woningen. Meer richting het Abtshof is ruimte voor 18 rug-aan-rug woningen die verdeeld over twee boerderijvolumes zijn georiënteerd in een erfopstelling. Hierdoor ontstaat ruimte nabij de Sprenksteeg. Door deze ruimte ontstaat er een verbinding tussen de groenzone die aan de Rips wordt gerealiseerd en het nieuwbouwplan. In de nieuwe groenzone langs de Rips wordt het wandelpad doorgestrokken dat in de bestaande wijk ten zuidoosten van het initiatief reeds is gelegen. In de groenzone is tevens ruimte voor waterretentie.

De opzet van de nieuwe wijk is niet naar binnen gekeerd: door de oriëntatie aan de Lochterweg en de zichtlijnen naar het buitengebied ontstaat een open structuur waarbij het landelijk gebied naar binnen getrokken wordt. Met twee parkeerkoffers wordt de nieuwe parkeerdruk ondervangen. In combinatie met haaks- en langsparkeren (en parkeren op eigen terrein) wordt daarmee voldaan aan de parkeernorm.

Figuur 2.2.2: Stedenbouwkundig plan (bron: Stedenbouwkundig plan)

Woningbouwprogramma

Het initiatief voorziet in een woningbouwprogramma waarin verschillende segmenten zijn opgenomen. 18 sociale huurwoningen zijn geprogrammeerd in de schuurwoningen. In deze schuurwoningen is ook ruimte voor vijf middeldure huurwoningen. Het overige woningbouwprogramma bestaat uit rijwoningen, vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen.

De tweekappers en vrijstaande woningen zijn geprogrammeerd als 'dure koopwoning'. De hoekwoningen zijn bedoeld als 'hoge middeldure koop' en de tussenwoningen 'midden middeldure koopwoningen'. Hiermee ontstaat de volgende woningbouwsegmentering.

	Absoluut aantal	Relatief aantal
Sociale huurwoningen	18	42%
Midden middeldure koopwoningen	12	28%
Hoge middeldure koopwoningen	6	14%
Dure koopwoningen	7	16%
- waarvan zelfbouw kavels	3	-
Totaal	43	100%

Figuur 2.2.3: Verdeling woningen (bron: Stedenbouwkundig plan)

Bouwvolume en hoogte

De ontwikkeling bestaat uit grondgebonden woningen in verschillende typologieën. De hoogten van de grondgebonden woningen sluit aan bij vergelijkbare woningen in de directe omgeving.

De woningen aan de Lochterweg vormen een voortzetting van het bebouwingslint. Zij gaan daarmee onderdeel uitmaken van de lintbebouwing waarmee de bebouwde kom als het ware wordt uitgebreid. De woningen bestaat uit één bouwlaag met een langskap met een maximale goothoogte van 4,5 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter.

De rug-aan-rug woningen hebben een goothoogte van maximaal 4,5 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter. De overige woningen (rijwoningen en één tweekapper) bestaan uit maximaal twee bouwlagen met een kap met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het toepassen van een kap is verplicht. De vrijstaande woningen aan de rand van het plan hebben een goothoogte van 4,5 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter.

Beeldkwaliteit

Voor de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, deze maakt als bijlage onderdeel uit van de regels van het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan geeft richting aan de stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke uitwerking van het ruimtelijk ontwerp, en is daarmee een inspiratiebron voor architect, ontwikkelaar en inrichter van de openbare ruimte. Ook dient het beeldkwaliteitsplan als leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling.

Figuur 2.2.4: Zicht op de nieuwe woningen aan de Lochterweg (Bron: Stedenbouwkundig plan)

Ontsluiting en parkeren

Het plangebied is bereikbaar via één doorsteek vanaf de Lochterweg naar de Abtshof. Parkeren vindt volledig plaats binnen het plangebied, zowel voor bewoners als voor bezoekers. Voor de vrijstaande woningen en tweekappers worden per perceel twee parkeerplaatsen gerealiseerd binnen het eigen perceel. Enkele eindwoningen hebben één parkeerplaats op eigen terrein. De parkeerplaatsen worden achter de voorgevelrooilijn gesitueerd en naast elkaar, aan één zijde van de woning. Voor bezoekers, de rijwoningen en de rug-aan-rug woningen worden parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd. In paragraaf 4.2 is dit nader uitgewerkt.

Figuur 2.2.5: Parkeren (Bron: Stedenbouwkundig plan)

Groen en inrichting

De bestaande waarden van het groen blijven behouden. De woningen worden goed ingepast vanwege de sterk aanwezige groene en natte randen rond het plangebied. Deze randen blijven behouden en worden verder versterkt. De woningen worden gerealiseerd op voldoende afstand van de aanwezige bomen (inclusief de kruin en het wortelpakket). Voor de aanleg van de toegangswegen en erfinritten zullen enkele bomen moeten wijken. Hier zal te zijner tijd kapvergunning voor worden aangevraagd.

Figuur 2.2.6: Bomen nieuw/behouden/kap (Bron: Stedenbouwkundig plan)

Aan de zijde van waterloop De Rips wordt een ruime openbare groenvoorziening gerealiseerd. Het wandelpad langs De Rips wordt binnen het plangebied doorgetrokken. Hiermee wordt de toegankelijk vergoot en de recreatieve gebruiksmogelijkheden voor nieuwe bewoners en bewoners/gebruikers in de omgeving vergroot.

Binnen de ruime groenzone worden nieuw bomen aangeplant en worden wadi's gerealiseerd, waarmee wordt voorzien in de noodzakelijke waterberging, zie paragraaf 4.1.

De te beschermen bomen en boomstructuren zijn opgenomen op de Groene Kaart van de gemeente Gemert-Bakel, zie figuur 2.2.4. Dit zijn de expliciet te beschermen bomen. Volgens de 'kaders bomenbeleid' zijn alle publieke bomen met een stamomtrek van 30 cm of meer op een hoogte van 130 cm, die niet op de groene kaart staan, vergunningplichtig. De bomen aan de Lochterweg maken deel uit van de waardevolle groenstructuur.

Aan de Abtshof staat daarnaast een cluster van vergunningplichtige bomen. Zoals uit figuur 2.2.5 blijkt zijn de bomen en structuren buiten het plangebied gelegen. De waardevolle bomen en structuren rond het plangebied blijven behouden, daarnaast blijven de overige vergunningplichtige bomen en groenstructuren rond het plangebied ook behouden of worden gecompenseerd. Aan de Locherweg worden vanwege de realisatie van inritten drie bomen gekapt. Aan de Abtshof worden drie nieuwe bomen aangeplant, zie figuur 2.2.6.

Figuur 2.2.7: Overzicht waardevolle bomen en groenstructuren (bron: https://gemertbakel.cobra360.nl/?@groenekaart)

De percelen worden daarnaast voorzien van ruime tuinen met een groene afscheiding in de vorm van een beukenhaag. Bij de bouw van de woningen wordt daarnaast rekening gehouden met natuurinclusief bouwen, zie paragraaf 4.13.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie (2020)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toetsing

De NOVI wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Eén van de nationale belangen die relevant is voor het voorliggende bestemmingsplan is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Hier wordt aan voldaan. Voor het overige is geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggend bestemmingsplan. De in de NOVI genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Barro is de juridische vertaling van het rijksbeleid. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

In het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) is opgenomen dat bij een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moet worden. De reden hiervoor is om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte in Nederland te bevorderen. Een stedelijke ontwikkeling houdt in dat er nieuwe bebouwing wordt toegevoegd aan de huidige bebouwing. De ladder bestaat uit twee stappen: de eerste stap bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. De tweede stap omvat, indien de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

Op het plangebied zijn op basis van het Barro geen voorwaarden van toepassing.

3.2.3 De ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, moet in de toelichting worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

Het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In dit geval geldt er voor de locatie een agrarische bestemming. Het toevoegen van 43 woningen wordt op deze plek gezien als een stedelijke ontwikkeling. Omdat de locatie gelet op de agrarische bestemming buiten het bestaand stedelijk gebied ligt, dient tevens de behoefte gemotiveerd te worden.

Beschrijving behoefte

De relevante regio voor wonen is De Peel binnen de regio Zuidoost-Brabant.

Figuur 3.2.1: Woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen, september 2017)

De woningbehoefte in de gemeente Gemert-Bakel blijkt uit diverse onderzoeken. Hierna worden deze onderzoeken beschreven.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, Actualisering 2020

Doordat het aantal huishoudens de komende jaren nog sterk toeneemt, zijn er ook meer huizen nodig. Naar verwachting is in 2050 zo'n 43% van alle huishoudens een éénpersoonshuishouden. Vooral het aantal oudere alleenstaanden van 75 jaar en ouder neemt sterk toe. Vergeleken met de vorige prognose uit 2017 ligt de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger. De indicatie voor de gemeente Gemert-Bakel is 1.280 woningen in de periode 2020-2030. Onderstaande tabel is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Figuur 3.2.2: Indicatie toename woningvoorraad

Monitor Bevolking en Wonen (december 2022)

De provincie Noord-Brabant heeft in haar laatste monitor Bevolking en Wonen een update gegeven wat betreft de benodigde capaciteit. De provincie heeft berekend dat er voor subregio de Peel alleen al in de periode 2022 tot en met 2031 totaal 5.015 woningen bij moeten komen. En er is slechts harde plancapaciteit voor 1.860 woningen.

Gemert-Bakel heeft volgens deze monitor per 1 januari 2022 een opgave voor 1.585 woningen tot en met 2031 en er is slechts harde plancapaciteit voor 495 woningen.

Regionale afstemming Peelgemeenten

Binnen deze woonregio zijn de Woonafspraken De Peel gemaakt, die jaarlijks worden geactualiseerd. Deze woonafspraken zijn nu in uitvoering en vormen de leidraad waarlangs gewerkt wordt. Plannen worden onderling gedeeld en er vindt afstemming plaats over de woningbouw. De afspraken gaan onder andere over afstemming van uitbreidingslocaties, niet-traditionele woonvormen en de huisvesting van specifieke doelgroepen, waaronder arbeidsmigranten en doelgroepen die 'claims' leggen op Wmo-budget.

Onderhavig plan ligt buiten bestaand stedelijk gebied en de harde plancapaciteit blijft lager dan de gemeentelijke bruto nieuwbouwopgave zoals opgenomen in de Woondeal Zuidoost-Brabant (max. 100% harde plancapaciteit). Voor de onderbouwing van deze plannen geldt dat de gemeente zelf goed moet motiveren het binnenstedelijk niet kan en het plan moet toelichten in het ambtelijk overleg wonen De Peel.

Qua ligging sluit het aan op bestaand stedelijk gebied. Omdat het plan buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen is geformuleerd waarom het binnenstedelijk niet kan (zie hiervoor de paragraaf 'motivering locatiekeuze'). Onderhavig initiatief is op 1 september 2022 toegelicht en afgestemd in het regionale afstemmingsoverleg.

Woningbouwversnelling

De gemeente Gemert-Bakel heeft de ambitie om te groeien naar 35.000 inwoners. Groei biedt kansen om een aantrekkelijk woon- en leefklimaat te blijven bieden. De woningbehoefte voor eigen inwoners van de gemeente is groot. De komende 10 jaar wil de gemeente samen met ontwikkelaars 2.400 woningen realiseren. Om dit voor elkaar te krijgen heeft het college van B&W prioriteiten gesteld in de woningbouwprojecten die door de gemeente worden opgepakt.

Focus op de grotere woningbouwplannen

Er wordt volop ingezet op plannen die snel gerealiseerd kunnen worden en waarin het soort woningen wordt gebouwd waar in de gemeente behoefte aan is. Er is namelijk vooral behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen voor starters, senioren en kleine huishoudens. Dit is daarom het soort woningen waarvoor de gemeente de komende 10 jaar de bouw stimuleert.

De gemeente gaat aan de slag met ruim 25 woningbouwprojecten, verdeeld over de 7 kernen van de gemeente. De gemeente focust op grotere woningbouwplannen, zoals dit project. Aanvragen voor de bouw van een klein aantal woningen kosten namelijk veel tijd en leveren niet de gewenste snelheid op.

Figuur 3.2.3: Woningbouwprojecten gemeente Gemert-Bakel (bron: gemeente)

Woonvisie Gemert-Bakel 2020-2024

De kwalitatieve woningbehoefte is beschreven in de gemeentelijke woonvisie Gemert-Bakel 2020-2024 en het achterliggende extern woonbehoefteonderzoek (RIGO, 2020). Ook zijn twee verordeningen vastgesteld waarin regels zijn opgenomen voor sociale woningbouw en middenhuur. In de gemeentelijke Woonvisie wordt bij de realisatie van de totale plancapaciteit gestreefd naar een verdeling over de verschillende marktsegmenten. Hierbij worden de definities en prijsgrenzen gehanteerd zoals opgenomen in de actuele vastgestelde 'Regionale begrippenlijst wonen' van de Woningmarktregio Metropoolregio Eindhoven. In het plangebied wordt daarbij aangesloten door 43 woningen voor diverse doelgroepen mogelijk te maken.

Toets bouwprogramma aan de woningbehoefte (januari 2023)

In opdracht van initiatiefnemer is door RIGO Research en Advies een notitie opgesteld over de lokale woningbouwbehoefte (Toets bouwprogramma aan de woningbehoefte, 25 januari 2023). RIGO ziet op basis van het eerder door hen uitgevoerde woonbehoefteonderzoek uit 2020 nagenoeg in alle segmenten tekorten behalve grondgebonden huurwoningen en huurwoningen niet zijnde sociale huur. Hier lijkt afgaande op de woonwensen eerder een overschot van te bestaan. Er is volgens de studie uit 2020 vooral behoefte aan:

• sociale huur-appartementen;
• grondgebonden koop en enige behoefte aan koopappartementen;
• In het koopsegment betreft het vraag naar alle prijssegmenten. Dus ook goedkope koop (lokale vraag starters en senioren).

RIGO heeft geen reden om aan te nemen dat de beschreven kwantitatieve tekorten inmiddels ingelopen zijn. Hiervoor lag de bouwproductie in de afgelopen twee jaar te laag. Daar komt nog bij dat de woningtekorten in steden als Helmond en Eindhoven alleen maar zijn toegenomen waardoor de druk op vooral de koopwoningmarkt in de regio de Peel ook is toegenomen.

Figuur 3.2.4: Woningbehoefte koop en huur naar koop en huur (bron onderzoek RIGO 2020)

Figuur 3.2.5: Woningbehoefte koop en huur naar grondgebonden en niet grondgebonden (bron onderzoek RIGO 2020)

Conclusie behoefte

Er is sprake van een grote woningbehoefte en er zijn nog onvoldoende harde plannen. Het toevoegen van de beoogde woningen geeft invulling aan de woningbehoefte van diverse doelgroepen, waaronder starters en senioren. Het project gaat uit van 42% betaalbare woningen (sociale huurwoningen).

Motivering locatiekeuze (waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied)

De gemeente heeft er voor gekozen om in De Mortel 5 grotere projecten uit te voeren: Westrand/Leijgraaf, Centrumplan De Mortel, De Vrije Erven, Plan Zuid en Lochterweg. De woningen/kavels op de locatie De Vrije Erven en Leijgraafhof zijn inmiddels geheel verkocht. De locatie Plan Zuid betreft een specifiek segment, namelijk woonwerkwoningen (Leeuwerikweg). Op de locatie Aan 't Plein in het centrum zijn 14 woningen gepland.

Slechts een deel van de behoefte kan binnen bestaand stedelijk gebied worden opgevangen. Voor het toevoegen van de beoogde 43 woningen is een oppervlakte van circa 1,2 hectare noodzakelijk. Er is geen vrije ruimte in de kern beschikbaar waar deze woningen gebouwd kunnen worden. Er zijn geen vrijkomende locaties met de beoogde omvang en de onbebouwde ruimte in de kern bestaat hoofdzakelijk uit sportvelden.

Het plangebied is in de Omgevingsverordening (geconsolideerde versie oktober 2022) aangemerkt als 'verstedelijking afweegbaar', zie paragraaf 3.3.2. Deze locatie wordt ook aan drie zijden omsloten door bestaand stedelijk gebied. Hiermee is door te bouwen aangrenzend aan bestaand stedelijk gebied sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Conclusie locatiekeuze

Binnen het bestaand stedelijk gebied van De Mortel zijn diverse woningbouwplannen in ontwikkeling en is geen ruimte om te kunnen voorzien in de totale woningbehoefte. Voor de beoogde 43 woningen is circa 1,2 hectare ruimte noodzakelijk. In het gebied is verstedelijking afweegbaar. Daarom is gekozen voor deze locatie aangrenzend aan stedelijk gebied. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Bij ruimtelijke ontwikkelingen ligt het accent op de herstructurering en het beheer van het bestaand (cultuurhistorisch waardevol) bebouwd en onbebouwd gebied om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen. De initiatiefnemer wenst maximaal 43 woningen aan de westrand van De Mortel te realiseren.

De beoogde ontwikkeling speelt in op een goede omgevingskwaliteit en een duurzame economie. Hierdoor kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerde versie augustus 2023)

In 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Iov N-B is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening, waaronder de huidige Verordening ruimte.

De Iov N-B is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van Iov N-B zijn de instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Hierin staan de regels die nu nog zijn opgenomen in de Verordening ruimte. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

In de Iov N-B zijn regels voor ontwikkelingen gekoppeld aan werkgebieden (structuren) en aanduidingen. Het plangebied ligt in het landelijk gebied binnen het werkgebied 'verstedelijking afweegbaar', zie figuur 3.3.1.

Figuur 3.3.1: Uitsnede kaart Stedelijke ontwikkelingen, Interim omgevingsverordening (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Voor het planvoornemen zijn onderstaande regels en basisprincipes uit de Interim omgevingsverordening van toepassing.

Regels voor stedelijke ontwikkeling

• artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar;

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies:

• artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit;
• artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik;
• artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering;
• artikel 3.8 meerwaardecreatie;
• artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap.

Toetsing regels

Toetsing aan artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar:

Regels

In afwijking van artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als:

• a. binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is;
• b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort;
• c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
• d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.

Toetsing

• a. Met de beoogde ontwikkeling worden maximaal 43 woningen gerealiseerd buiten het bestaand stedelijk gebied. Binnen het bestaand stedelijk gebied is hier onvoldoende ruimte voor, zie paragraaf 3.2.3. Daarnaast is in de kernen te weinig harde plancapaciteit aanwezig.
• b. het realiseren van maximaal 43 grondgebonden woningen is binnen bestaand leegstaand vastgoed niet mogelijk.
• c. De ontwikkeling past binnen de regionale verstedelijkingsafspraken zoals benoemd in de Brabantse Agenda Wonen, de Monitor Bevolking en Wonen en de Regionale afstemming Peelgemeenten, zie paragraaf 3.2.3 en 3.3.4.
• d. De kern De Mortel krijgt een duurzame afronding en past binnen de landschapsstructuur (zie paragraaf 2.2). In feite is sprake van de invulling van een agrarische resthoek in de noordoosthoek van De Mortel.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de regels voor verstedelijking afweegbaar, er wordt voldaan aan de regels van artikel 3.43 van Iov N-B.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies. Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit).

Toetsing aan artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit

Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met:

• zorgvuldig ruimtegebruik;
• de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering;
• meerwaardecreatie.

Deze aspecten worden hierna beschreven.

Toetsing aan artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik

Hierna worden de regels van artikel 22.2 Iov N-B beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst.

Regels

• 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:
  • a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
    • nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;
    • er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan;
  • b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
  • c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel

Toetsing

• a. Ingevolge artikel 3.6 lid 2 wordt onder bestaand ruimtebeslag verstaan: 'bestaand stedelijk gebied of een bestaand bouwperceel'. Onder nieuwvestiging verstaat de Iov N-B: 'vestiging op een locatie waar ingevolge het geldende bestemmingsplan geen bebouwing of bedrijfsfunctie is toegestaan'. Voorliggend plan voorziet in de wijziging van het gebruik van de locatie met een agrarische bestemming naar wonen met de benodigde infrastructuur en groenvoorzieningen ten behoeve van de realisatie van maximaal 43 woningen. Binnen het bestaand stedelijk gebied is onvoldoende ruimte beschikbaar voor het beoogd aantal woningen daarnaast is uitbreiding van het stedelijk gebied op basis van artikel 3.43 afweegbaar. Er wordt daarmee voldaan aan deze regel.
• b. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening, heeft plaatsgevonden in paragraaf 3.2.3. Daar wordt onderbouwd dat de woningen die met dit plan wordt mogelijk gemaakt passen binnen de behoefte en wordt de geschiktheid van deze locatie onderbouwd.
• c. De beoogde ontwikkeling betreft de functieverandering van agrarische gronden naar een woonfunctie. De functieverandering vindt plaats binnen de grenzen van het perceel en binnen de aanwezige wegen-, groen- en waterstructuren. Gezien de realisatie van 43 woningen is hier sprake van concentratie binnen het bouwperceel. Daarbij worden de woningen begrensd door een bouwvlak en met maximale goot- en bouwhoogten in dit bestemmingsplan. Daarnaast wordt voldoende openbare ruimte en groen gerealiseerd binnen het plangebied.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de regels voor zorgvuldig ruimtegebruik, er wordt voldaan aan de regels van artikel 3.6 van Iov N-B.

Toetsing aan artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering

Hierna worden de regels van artikel 3.7 Iov N-B beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst.

Regels

• 1. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd.
• 2. De lagenbenadering omvat de effecten op:
  • a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
  • b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.
  • c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.
• 3. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid.

Toetsing

De toepassing van de lagenbenadering is een hulpmiddel om de effecten van een ontwikkeling in beeld te brengen. Het gaat daarbij om het effect op de lagen in wisselwerking met elkaar waarbij de factor tijd actief wordt benut. Het is van belang om te weten hoe de omgeving in elkaar steekt en te kijken naar alle lagen: de ondergrond, de netwerklaag, de bovenlaag en de tijdsdimensie. Tussen deze lagen bestaat een wisselwerking. Iedere laag kent zijn eigen dynamiek, verschillende veranderingssnelheid en mate van omkeerbaarheid bij ingrepen. Voor een aantal aspecten die bij de lagenbenadering betrokken worden, bevat de Iov N-B specifieke regels, zoals het Natuur Netwerk, de groenblauwe mantel, cultuurhistorische- en aardkundige waarden, stiltegebied en delen van het watersysteem.

Er dient rekening gehouden te worden met de laag dynamische ondergrond, maar ook met de effecten op de andere lagen en met toekomstige effecten. Bij de afweging gaat het niet alleen om de effecten op de omliggende functies in het gebied maar ook op effecten van een ontwikkeling elders. Niet alleen de effecten nu maar ook de effecten naar de toekomst.

Met het beoogde plan worden 43 woningen gerealiseerd. Ten behoeve van deze woningbouwontwikkeling is de lagenbenadering uitgevoerd. De lagenbenadering is bijgevoegd als bijlage 2 aan deze toelichting. Uit de lagenbenadering blijkt dat een stedelijke ontwikkeling binnen het plangebied voorstelbaar is. De aanwezige waarden en structuren in en om het plangebied dienen daarbij in acht te worden genomen.

Met de invulling van het plan is rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen het plangebied, zie paragraaf 2.2 en paragraaf 4.4. Daarbij wordt tevens aangesloten op waarden en structuren uit de directe omgeving. Het effect op de laag dynamische ondergrond is daarmee zeer beperkt.

In hoofdstuk 4 van deze toelichting worden de effecten op onder andere de bodem, het grondwater, archeologische waarden, infrastructuur, natuurnetwerk, water, cultuurhistorische waarden en landschappelijke waarden beschreven. Hieruit blijkt dat met de beoogde ontwikkeling geen nadelige effecten aanwezig zijn.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling voldoet aan het principe van de lagenbenadering.

Toetsing aan artikel 3.8 Meerwaardecreatie

Hierna worden de regels van artikel 3.8 Iov N-B beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst.

Regels

• 1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:
  • a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
  • b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.
• 2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Toetsing

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt meerwaarde gecreëerd door het toekennen van een nieuwe functie, namelijk de realisatie van 43 woningen. De locatie wordt fysiek en beleefbaar betrokken bij de omliggende groene, landschappelijke en cultuurhistorische elementen.

Conclusie

Er wordt voldaan aan het basisprincipe van meerwaardecreatie.

Toetsing aan artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap

Hierna worden de regels van artikel 3.9 Iov N-B beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst.

Regels

• 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving.
• 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat:
  • a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of
  • b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in artikel 62 Regionaal Overleg, worden nagekomen.
• 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit omvat mede:
  • a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing;
  • b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land;
  • c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen;
  • d. het wegnemen van verharding;
  • e. het slopen van bebouwing;
  • f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones;
  • g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

Toetsing

Met de ontwikkeling van een uitbreidingswijk van maximaal 43 woningen wordt het plangebied betrokken bij het stedelijk gebied. Op basis van artikel 3.43 verstedelijking afweegbaar is dit mogelijk. Hiervoor heeft een zorgvuldige afweging plaatsgevonden. Vanwege de uitbreiding in landelijk gebied is kwaliteitsverbetering noodzakelijk. In de 'Handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap', de rood met groen koppeling d.d. 1 november 2011, wordt inzake kwaliteitsverbetering van het landschap ingeval van uitbreiding uitgegaan van een (minimale) basisinspanning van 1% van de uitgifte prijs. De uitgifteprijs kan worden bepaald op basis van het uitgeefbaar gebied (m2), verdeeld over de verschillende uitgiftecategorieën en de te hanteren uitgifteprijzen. De uitgiftecategorieën zijn in figuur 3.3.2 weergegeven.

figuur 3.3.2 Segmentering uitgifteprijzen naar woningbouwcategorieën. Geel = sociale huur, blauw = vrije sector <250m2 en paars = vrije sector >250m2.

De uitgifteprijzen zijn afkomstig uit de Nota Grondprijzen gemeente Gemert-Bakel, vastgesteld d.d. 15 november 2022. De relevante grondprijzen voor deze berekening zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Categorie	Grondprijzen (excl. BTW) per m2
Vrije sector per m2 kavel oppervlakte < 250m2	€ 268,-
Vrije sector per m2 kavel oppervlakte > 250m2	€ 360,-
Sociale huur (max kavelopp 120m2)	€ 230,-

Op basis van de oppervlakten van de uitgiftecategorieën en de bijbehorende uitgifteprijzen kan het 1% richtbedrag worden herleid. In bijlage PM is een overzicht van de uitgifteprijzen per kavel weergegeven. Op basis van de prijzen kan worden herleid dat 1% van de totale uitgifteprijs neerkomt op circa € 18.697,-.

Een nadere uitwerking van de kwaliteitsverbetering is in het landschappelijk inpassingsplan opgenomen. Het landschappelijk inpassingsplan maakt als bijlage 2 onderdeel uit van de regels van het bestemmingsplan en is in figuur 3.3.3 weergegeven.

figuur 3.3.3 Landschappelijk inpassingsplan dat als bijlage PM bij de regels wordt opgenomen (bron: Buro Lubbers)

De wijze van kwaliteitsverbetering wordt in het landschappelijke inpassingsplan opgenomen. In bijlage 14 is een raming opgenomen die is opgesteld op basis van het landschappelijk inpassingsplan. Uit de raming blijkt dat de investering voor de realisatie van de kwaliteitsverbetering hoger is dan de 1%-norm. Ten behoeve van de borging van de kwaliteitsverbetering en de uitvoer en instandhouding van de landschappelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. Het beplantingsplan is vervolgens als bijlage 2 bij de regels opgenomen.

Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de regels voor kwaliteitsverbetering zoals is bedoeld in artikel 3.9 Iov N-B.

3.3.3 Ontwerp omgevingsverordening

De omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant is op 11 maart 2022 vastgesteld en treedt op 1 januari 2024 onder de Omgevingswet in werking. Formeel vormt de Ontwerp omgevingsverordening nog geen toetsingskader.

Het plangebied is in de Ontwerp Omgevingsverordening op de basiskaart aangeduid als 'Landelijk gebied'.

Figuur 3.3.2: Uitsnede Ontwerp Omgevingsverordening, basiskaart (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Voor omgevingsplannen gelden instructieregels die gebaseerd zijn op de basisprincipes van een evenwichtige toedeling van functies. Daarbij geldt in ieder geval een zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, de lagenbenadering en meerwaardecreatie. Voor het versterken van de omgevingskwaliteit wordt rekening gehouden met de kwaliteitsverbetering van het landschap.

Ontwikkelingen in het landelijk gebied zijn, met toepassing van basisprincipes, mogelijk mits een gebiedsgerichte benadering inzicht geeft in de activiteiten en functies die passen in de omgeving, inzichtelijk wordt gemaakt welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, duidelijk is op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt wordt, mede gericht op toepassing van de kwaliteitsverbetering, en overtollige bebouwing wordt gesloopt.

In afwijking hiervan kan een omgevingsplan voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling binnen Landelijk gebied als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is;
• transformatie van cultuurhistorisch waardevol of ander geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort;
• dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 4.13;
• de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 6.2 Regionaal samenwerken;
• de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting is afgestemd op de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving, waaronder de met deze verordening te beschermen en te ontwikkelen waarden;
• de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met een duurzame afronding van het Stedelijk gebied.

De gemeente stelt een omgevingsvisie op om in de toekomst ontwikkelingen nader af te kunnen wegen, zie paragraaf 3.4.1. De afweging voor de ontwikkeling van het plangebied heeft reeds plaatsgevonden en wordt met de provincie besproken. Het stedenbouwkundig plan is tot stand gekomen middels een zorgvuldige afweging tussen ontwikkelaar en gemeente. Hier liggen diverse onderzoeken aan ten grondslag. De lagenbenadering is als bijlage 2 opgenomen bij deze toelichting en wordt met de provincie besproken.

Het plangebied grenst aan bestaand stedelijk gebied en ligt langs de hoofdwegenstructuur van De Mortel. Daarnaast ligt het plangebied reeds deels binnen de verkeerskundige komgrens.

3.3.4 Brabantse Agenda Wonen

In het kader van een duurzaam verstedelijkingsbeleid en in lijn met (de principes van) de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is het van belang de mogelijkheden om het woningbouwprogramma in te zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed optimaal te benutten. Of, zoals in het 'Bestuursakkoord Noord-Brabant 2015-2019' verwoord: “herbestemmen wordt meer en meer het nieuwe bouwen”. Vaak wordt in het licht van de transformatieopgaven gekeken naar wonen als nieuwe bestemming. Omdat er in veel andere vastgoedmarkten (per saldo) niet veel meer hoeft te worden toegevoegd aan vierkante meters of zelfs sprake is van krimp. Veelal zal het dan ook gaan om het transformeren van locaties naar een tweede leven, waarin wonen de boventoon voert. Hierbij zijn vooral de eerstkomende jaren (tot 2030) cruciaal. Urgentie is geboden. Samenhangend met de nog altijd flinke groei van het aantal huishoudens zal in deze periode immers het leeuwendeel van de benodigde woonruimte moeten worden gerealiseerd. Zoals uit onze actuele bevolkings- en woningbehoefteprognose blijkt, zal van de ca. 160 duizend toe te voegen woningen tot 2050, liefst driekwart (120 duizend woningen) voor 2030 moeten worden gerealiseerd. Na 2030 neemt de groei van de woningbehoefte sterk af.

Toetsing

Uit de Brabantse Agenda Wonen blijkt dat de provincie in lijn met de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking ruim baan wil geven bij herontwikkeling. Er moeten snel meer woningen worden gebouwd. Plannen voor herbestemming van leegstaande locaties of plannen voor inbreiding krijgen voorrang op uitbreidingslocaties. Het bouwen van de beoogde 43 woningen is echter niet mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied of binnen bestaand vastgoed. Daarom is hier gekozen voor uitbreiding in een gebied waar verstedelijking afweegbaar is. De motivatie en afweging is daarnaast nader omschreven in de ladderonderbouwing, zie paragraaf 3.2.3.

Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2021/2022

In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage staat dat er in de regio Zuidoost Brabant in de periode 2021-2031 nog 43.500 woningen nodig zijn en er slechts harde plancapaciteit is voor 23.300 woningen.

Figuur 3.3.3: Woningbouwcapaciteit en opgaven

Gemert-Bakel kan op basis van de provinciale prognose 2020 in de periode 2020-2030 1.280 woningen bijbouwen. Voor de periode 2022-2023 is volgens de prognose behoefte aan 1265 woningen. Dat betekent dat er noodzaak is om woningen aan de voorraad toe te voegen. De groei dient zeker 120 woningen per jaar te zijn om 'gaten' in de verkoop te voorkomen.

Van de totale plancapaciteit vallen 500 woningen onder harde plancapaciteit, deze zijn niet meer beïnvloedbaar. Overige woningen vallen onder plannen die nog beïnvloedbaar zijn, deze plannen zijn nog “zacht”.

Het plan is een van de bekende zachte plannen, die invulling moeten geven aan de grote kwantitatieve woningbehoefte.

3.3.5 Woondeal Zuidoost Brabant

In de Woondeal Zuidoost Brabant zijn afspraken uitgewerkt waaronder een minimale toevoeging in de netto toevoeging. De gemeenten dragen zorg voor voldoende (harde) plancapaciteit voor de realisatie van deze woningbouwopgave. Gelet op de kwalitatieve afspraken in de Woondeal gelden voor nieuwe woningbouw-initiatieven als kader dat er minimaal tweederde betaalbaar moet worden gebouwd, waarvan 30% sociale huurwoningen, op gemeenteniveau.

Voor Gemert-Bakel is de minimale opgave 1.180 woningen (netto toevoeging). Dit betekent een bruto toevoeging van circa 1.270 woningen voor de periode 2022 - 2030. De gemeenten dragen zorg voor voldoende (harde) plancapaciteit voor de realisatie van deze woningbouwopgave. Gelet op de kwalitatieve afspraken in de Woondeal gelden voor nieuwe woningbouw-initiatieven als kader dat er minimaal tweederde betaalbaar moet worden gebouwd, waarvan 30% sociale huurwoningen, op gemeenteniveau. Voor de gemeente Gemert-Bakel betekent dit minimaal 785 woningen in het betaalbare segment waarvan tenminste 355 sociale huurwoningen. Als sleutelprojecten zijn in Gemert-Bakel de woningbouwprojecten Hooghland in Bakel en Doonheide II en III in Gemert opgenomen. Dit zijn locaties die een wezenlijke bijdrage leveren aan de lokale en regionale woningbouwopgave, zowel kwantitatief als kwalitatief. Echter alle woningbouwlocaties klein en groot zijn van belang voor de realisatie van de regionale opgave.

3.3.6 Regionale begrippenljst wonen

De 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant vormen samen de Woningmarktregio Metropoolregio Eindhoven. In deze regio worden jaarlijks afspraken gemaakt over de regionale, subregionale of lokale woningmarkt. In de Regionale Begrippenlijst Wonen staan de definities van die begrippen die nodig zijn om die afspraken af te bakenen en/of toe te lichten. Voor de begrippen en prijsgrenzen worden de actuele regionale afspraken gehanteerd, zoals afgesproken in de 'Regionale begrippenlijst wonen'.

3.3.7 Regionale afspraken Zuidoost Brabant

In de Woondeal Zuidoost-Brabant en de Regionale Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant zijn woningbouwafspraken uitgewerkt. Deze worden gehanteerd. In de Woondeal Zuidoost-Brabant zijn regionale afspraken gemaakt met de rijksoverheid, provincie Noord-Brabant, gemeenten en corporaties. Hierin is concreet vastgelegd hoeveel woningen erbij komen in deze regio en gemeente. Gericht wordt om de grote woningopgave, het realiseren van voldoende betaalbare woningen en de versnelling voor elkaar te krijgen. In de Regionale Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant is een gezamenlijke ontwikkelstrategie beschreven om tot een evenwichtige schaalsprong te komen, met een focus op wonen, werken en mobiliteit.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Plus Gemert-Bakel 2011-2021

De structuurvisie is een instrument, dat door het gemeentebestuur wordt gehanteerd om veranderingen in de juiste richting te sturen. De structuurvisie is geen statisch eindbeeld, maar een beoordelingskader voor wensen en ontwikkelingen. Het doel is uiteindelijk oplossingen te creëren voor de vraagstukken die spelen in de gemeente op het gebied van wonen, werken, landbouw, recreëren, welzijn en natuur. De gewenste ontwikkelingen uit deze visie zijn als volgt samen te vatten: De gemeente streeft naar het duurzaam verbinden van mens, ruimte en middelen.

Figuur 3.4.1: Uitsnede structuurvisiekaart

De beoogde ontwikkeling raakt de volgende thema's uit de structuurvisie:

• Wonen

Bij de planning van nieuwe (uitbreiding van) woonwijken worden zo veel mogelijk de natuurwaarden rondom de dorpen ontzien. Er wordt naar locaties gezocht waar met minimale aanpassingen woningen gerealiseerd kunnen worden.

Toetsing

In de Structuurvisie+ Gemert-Bakel 2011-2021 is het onderzoeksgebied deels als stedelijk gebied en deels als primair woon- en leefgebied aangeduid. In de structuurvisie is het onderzoeksgebied niet specifiek als ontwikkellocatie aangewezen. Binnen de kern De Mortel is geen plek voor het toevoegen van maximaal 43 woningen. De locatie is gelegen direct grenzend aan het stedelijk gebied, grenzend aan hoofdinfrastructuur en nabij een waterloop.

De structuurvisie is inmiddels redelijk verouderd en de aangewezen ontwikkellocaties zijn of worden inmiddels gerealiseerd. Voor de gemeente Gemert-Bakel is een Omgevingsvisie in voorbereiding, zie paragraaf 3.4.2. Hierbinnen krijgen nieuwe ontwikkellocaties een plaats.

3.4.2 Omgevingsvisie Gemert

De omgevingsvisie van de gemeente Gemert-Bakel is momenteel in voorbereiding. De raad heeft in 2021 een koersdocument en bouwstenen voor de visie vastgesteld. De bouwstenen vormen de agenda en, samen met het koersdocument, het startpunt voor de laatste stap: de gebiedsgerichte uitwerking. In het koersdocument is als thematische visie voor de ontwikkeling van het grondbeleid opgenomen dat in elke kern woningen worden gebouwd. Binnen de kernen wordt zo veel mogelijk verdicht en dorpsranden worden beschermd of afgerond met nieuwe woonwijken. Lopende ontwikkelingen worden in de omgevingsvisie verankerd. Dit geldt ook voor de locatie De Mortel specifiek. Daarnaast betreft onderhavige ontwikkeling een afronding van de dorpsrand van De Mortel.

3.4.3 Bestemmingsplan Gemert-Bakel Buitengebied 2017

Op 5 juli 2018 heeft de gemeenteraad van Gemert-Bakel het bestemmingsplan 'Gemert-Bakel Buitengebied 2017' vastgesteld. Het plangebied heeft volgens dit bestemmingsplan de bestemmingen 'Agrarisch', 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 5'. Tevens zijn de bestemmingsplannen 'Tijdelijke huisvesting werknemers, Boerderijsplitsing, Uitbreiding oppervlak bijbehorende bouwwerken' (vastgesteld 7 oktober 2021), 'Reparatie Gemert-Bakel Buitengebied 2021' (vastgesteld 11 november 2021) en 'Buitengebied reparatie uitbreiding dierenverblijf Gemert-Bakel' (vastgesteld 16 december 2021) van toepassing, zie ook paragraaf 1.3.

Toetsing

De bouw van woningen is in strijd met de bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken wordt dit bestemmingsplan opgesteld.

3.4.4 Nota Parkeernormen Gemert-Bakel 2017

Met de Nota Parkeernormen biedt de gemeente een toetsingskader voor het bepalen van de parkeerbehoefte van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen in de gemeente Gemert-Bakel om daarmee de bereikbaarheid en leefbaarheid te waarborgen. Met behulp van dit toetsingskader moet worden voorkomen dat als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen of wijzigingen parkeerproblemen in de openbare ruimte ontstaan.

Om deze doelstelling te halen wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• 1. De parkeernormen moeten een positieve invloed hebben op de leefbaarheid en bereikbaarheid van de gemeente Gemert-Bakel;
• 2. Elke initiatiefnemer van (bouw)plannen is verantwoordelijk voor het aanleveren van een berekening voor zijn eigen parkeeropgave en het realiseren van de eigen parkeeroplossing;
• 3. Een bouwinitiatief of wijziging van een functie van een locatie mag geen parkeerproblemen in de openbare ruimte veroorzaken of vergroten;
• 4. Er bestaat de mogelijkheid om maatwerk te leveren.

Op 5 juli 2018 heeft de gemeenteraad van Gemert-Bakel het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan Parkeren Gemert-Bakel' vastgesteld. De parkeernormen uit de nota zijn vertaald in dit bestemmingsplan en dienen toegepast te worden bij het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Toetsing

De toetsing aan de gemeentelijke parkeernormen vindt plaats in paragraaf 4.2. Hieruit blijkt met de beoogde ontwikkeling voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden. De algemene parkeerregeling uit het paraplubestemmingsplan wordt overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

3.4.5 Woonvisie Gemert-Bakel 2020 - 2024

De gemeente Gemert-Bakel heeft de Woonvisie 2020-2024 vastgesteld (juli 2020). De aanleiding voor het opstellen van de Woonvisie wordt als volgt omschreven:

Zoals gezegd is de afgelopen jaren de woningmarkt als gevolg van diverse oorzaken sterk veranderd. Hierdoor sluit de vraag niet altijd aan bij het woningaanbod in Gemert-Bakel. We streven daarom de komende jaren naar een nieuw evenwicht, waarbij we woningen willen toevoegen en aanpassen, aan de hand van de wensen die er zijn. Om dit te bereiken botsen we soms tegen belemmeringen vanuit de markt of (Rijks)beleid. We gaan daarom geregeld op zoek –samen met onze partners in het wonen o.a. de woningbouwcorporatie, particuliere woningbezitters, zorgaanbieders, ontwikkelaars - naar creatieve oplossingen om het wonen in Gemert-Bakel nog aantrekkelijker te maken. Met andere woorden: we gaan van plannen maken naar uitvoering op weg naar een nieuw evenwicht in onze woningmarkt!

Gemert-Bakel wil een aantrekkelijke woongemeente zijn en blijven. Prettig en passend wonen draagt bij aan de kwaliteit van leven, van huishoudens, de leefbaarheid van buurten, dorpskernen en de gemeente als geheel. Daartoe werkt de gemeente samen met haar partners aan een goed functionerende woningmarkt. De woonvisie is een sturingsinstrument in dit voortdurende streven.

Het aantal huishoudens neemt in de komende jaren toe als gevolg van bevolkingsgroei en krimp van de gemiddelde huishoudensomvang. De Woonvisie geeft richting aan de hand van de volgende lijnen:

• de gemeente bestaat uit 7 kernen met een eigen identiteit;
• er wordt ingespeeld op de toekomstige woonbehoefte;
• de gemeente is er voor kwetsbare groepen;
• de woningvoorraad wordt goedkoper en levensloopbestendig.

In het bijzonder wordt geconstateerd dat de groep 65-plussers de komende jaren verder toeneemt. Zij blijven ook steeds vaker en langer zelfstandig wonen. Het is zaak om voor deze groep de voorraad levensloopbestendige woningen te vergroten. In eerste instantie via het aanpassen van de bestaande voorraad, maar ook via nieuwbouw. Met name door het aanpassen van bestaande woningen maken we onze voorraad ook aantrekkelijker. We zien dat vooral ruime grondgebonden koopwoningen moeilijk verkoopbaar zijn. De gemeente wil sterker inzetten op het duurzaam aantrekkelijk houden van deze categorie woningen. Dat kan via het levensloopbestendig maken van woningen, maar ook door het vergroten van de energiezuinigheid. Omdat onze nieuwbouw- en financiële mogelijkheden niet oneindig zijn gaat de gemeente daarbij op zoek naar creatieve oplossingen, samen met onze partners in het wonen. Ouderen worden gezien als motor voor de doorstroming. Door hen kansen te bieden op de woningmarkt komen woningen voor andere doelgroepen vrij.

Binnen de regio worden afspraken gemaakt over de regionale verdeling van de woningen. Inbreiding binnen de harde plancapaciteit vormt daarbij geen probleem.

De Woonvisie focust zich sec op de woonopgave en de verdeling per doelgroep.

Toetsing

In paragraaf 2.2 is het woningbouwprogramma opgenomen. Daaruit blijkt dat met de ontwikkeling wordt voorzien in een gevarieerd aanbod aan woningen in verschillende segmenten. De ontwikkeling maakt woningen mogelijk voor o.a. starters, ouderen en gezinnen. De segmentering van het woningbouwprogramma is verankerd in een met de initiatiefnemer gesloten overeenkomst.

3.4.6 Groennorm Gemert-Bakel

De gemeente Gemert-Bakel heeft de ambitie een groene gemeente te willen zijn. Het streven is om een goede balans te vinden tussen ruimte, economie en leefbaarheid. De te respecteren uitgangspunten zijn cultuurhistorie, natuurvriendelijkheid en duurzaamheid. Bij nieuwe ontwikkelingen wil de gemeente de kwaliteit en de kwantiteit van het ruimtebeslag garanderen en waarborgen. Bij initiatieven met het toevoegen van woningen wordt als tegenprestatie 75 m2 extra groen per woning verwacht. Deze groennorm van 75 m2 dient als richtgetal voor een benodigde hoeveelheid recreatief groen in stedelijk gebied. De groennorm wordt toegepast voor alle initiatieven die een uitbreiding van het bestand aan woningen en appartementen tot doel hebben. De toepassing van de groennorm is uitgewerkt in 'Uitwerking groennorm Gemert-Bakel'.

Per wooneenheid dient 'fysiek' 75 m2 groen met de eigenschap 'permanent openbaar toegankelijk' gerealiseerd te worden. Dit heeft vergaande consequenties voor de wijze van vormgeving en inrichting van het groen. Het te realiseren groen heeft door deze kwalificatie een blijvend, tenminste (semi-) openbaar karakter. Het groen hoeft niet per definitie eigendom van de gemeente te zijn (of te worden). Indien niet voorzien kan worden in de tegenprestatie is het mogelijk om een bedrag te storten in het Groenfonds. De mogelijkheid om geld te storten in het fonds dient als uitweg voor het geval dat een (gehele of gedeeltelijke) fysieke invulling van de groennorm onlogisch of onmogelijk is. Dit op basis van het beleid en afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

Als de directe leefomgeving rondom een initiatieflocatie beschikt over voldoende groen, dan is het niet nodig om van het inbreidingsinitiatief een volwaardige fysieke invulling van de groennorm ter plekke van het initiatief te eisen. Een geschikt groen- of uitloopgebied is permanent (24/7) openbaar toegankelijk, kan bestaan uit recreatief ontsloten parken, groenzones, speelterreinen en trapveldjes. Ook het buitengebied kan geschikt zijn voor het maken van 'ommetjes' via openbare routes of zandpaden. De werkelijke loopafstand van 300 m (enkele afstand) naar omliggend groen of het buitengebied wordt als norm gehanteerd.

Toetsing

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 43 woningen mogelijk. Dit betekent dat conform de groennorm 43 x 75m2 = 3.225 m2 extra groen gerealiseerd moet worden.

In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de realisatie van openbaar groen. In bijlage X is het beplantingsplan opgenomen. Hieruit volgt dat er 2.727 m2 openbaar groen in het plan is opgenomen, zie ook figuur 3.4.6. In het plan zijn verder 34 bomen van de eerste en tweede orde opgenomen. Daarmee wordt voldaan aan de groennorm.

Figuur 3.4.2: Oppervlakten groen (bron: beplantingsplan Buro Lubbers)

Hiermee wordt voldaan aan de groennorm van de gemeente Gemert-Bakel. Dit groen sluit grotendeels aan op omliggende groenstructuren. Delen van het groen worden als wadi ontworpen, ter berging van hemelwater bij hevige regenval. Hierdoor ontstaat dubbelgebruik van deze gronden. De toepassing van de wadi's is nader uitgewerkt in paragraaf 4.1.

Daarnaast grenst het plangebied aan de oostzijde aan de Rips en is deels omgeven door het agrarische buitengebied. Hier zijn voldoende recreatiemogelijkheden voor bijvoorbeeld het maken van 'ommetjes' in permanent openbaar toegankelijk gebied.

In dit bestemmingsplan is de situering van openbaar groen geborgd middels de bestemmingen 'Groen'. De realisatie van voldoende openbaar groen per woning is geborgd in de algemene regels van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Waterhuishouding

Beleid

Waterschap Aa en Maas

In het gebied van het project is waterschap Aa en Maas de waterbeheerder. In het Waterbeheerplan beschrijft het waterschap haar strategische keuzes, de doelen voor het waterbeheer en de financiële consequenties daarvan. Het waterbeheer is gericht op het duurzaam beheren van het watersysteem, waarbij uitgegaan wordt van een watersysteembenadering. In het 'Waterbeheerplan 2016-2021 Werken met water, Voor nu en later' beschrijft het waterschap de hoofdlijnen van haar beleid uitgewerkt in verschillende thema's. Het huidige waterbeheerplan beschrijft de plannen voor de periode 2016 – 2021. De langetermijnstrategie uit het voorgaande beheerplan wordt voortgezet voor de verschillende thema's, zoals waterkwaliteitsverbetering, vermindering van de kans op wateroverlast en verdrogingsbestrijding.

Middels de Keur van Waterschap Aa en Maas is bepaald bij welke ontwikkelingen mitigerende maatregen getroffen moeten worden. De Keur schrijft voor dat voor een toename van minder dan 500 m² verhard oppervlak geen mitigerende maatregelen nodig zijn. Deze mitigerende maatregelen zijn wel van toepassing bij elke toename van het verhard oppervlak, indien de locatie is gelegen in een keurbeschermingsgebied.

Gemeentelijk Watertakenplan

Op 14 december 2018 heeft de gemeenteraad van de gemeente Gemert-Bakel het nieuwe Gemeentelijk Watertakenplan (GWTP) vastgesteld. Dit wordt gebruikt om nu en in de toekomst aan de gemeentelijke zorgplichten te kunnen voldoen en als toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met dit waterbeleid.

Het veranderende klimaat en de verstedelijking brengen grote uitdagingen met zich mee. Regenbuien worden steeds extremer en komen vaker voor, met veel overlast en schade tot gevolg. Ook het vasthouden van het gewenste grondwaterpeil wordt moeilijker tijdens extreem lange droge of natte perioden. Omdat het aantal warme dagen toeneemt wordt hittestress ook een probleem, vooral in een bebouwde omgeving met weinig groen en veel verharding.

De zorg voor riolering draagt bij aan een gezonde leefomgeving. In het GWTP zijn de gemeente zorgplichten voor afvalwater, hemelwater (regenwater) en grondwater uitgewerkt. De kans op overlast dient hierbij te worden beperkt tot maatschappelijk aanvaardbare normen. Er dient rekening gehouden te worden met de verwerking van extreme neerslaghoeveelheden. Hemelwater moet zo lokaal mogelijk verwerkt worden. Dat betekent het volgende:

• regenwater gebruiken daar waar het valt;
• de inrichting van de openbare ruimte benutten voor de opvang van overtollig hemelwater;
• streven naar efficiënte en robuuste (collectieve) voorzieningen;
• communiceren met inwoners over de gezamenlijke verantwoordelijkheid die er is om wateroverlast te voorkomen.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met het volgende:

• 1. Waterbergingsvoorziening binnen een ontwikkeling;;
• 2. Opnemen gebruiksregel waterbergingsvoorziening in bestemmingsplan;
• 3. Aandachtspunten rondom lozing op de riolering;
• 4. Aandachtspunten rondom aansluiting op de riolering.

Waterbergingsvoorziening binnen een ontwikkeling

Voor de waterberging die binnen een ontwikkeling wordt gerealiseerd gelden een aantal eisen. Eén van deze eisen is dat de waterbergingsvoorziening moet 60 liter met m2 verhard oppervlak probleemloos kunnen bergen. Daarnaast mag de afvoer uit een voorziening maximaal 2 l/s/ha zijn en moet binnen 5 dagen leeggelopen zijn.

Opnemen gebruiksregel waterbergingsvoorziening in bestemmingsplan

Voor (ver)nieuwbouw neemt de gemeente Gemert-Bakel bij bestemmingsplanwijzigingen een voorwaardelijke gebruiksregel in het bestemmingsplan op waarin de realisatie en instandhouding van een minimale hoeveelheid waterberging wordt voorgeschreven. Dit compenseert de versnelde afvoer van hemelwater naar de openbare ruimte of riolering vanaf verhard oppervlak. Alleen voor inbreidingslocaties is het mogelijk om af te wijken van deze gebruiksregel, als het redelijkerwijs niet mogelijk is om de vereiste waterberging binnen het plangebied te realiseren. Daarbij moet aangetoond worden dat de kans op wateroverlast niet toeneemt door het plan.

Aandachtspunten rondom lozing op de riolering

Om een doelmatige werking te kunnen garanderen hanteert de gemeente de volgende beleidsregels:

• Al het huishoudelijk afvalwater op de vrijverval- en drukriolering wordt geaccepteerd.
• Bestaande bedrijfsafvalwaterlozingen op de vrijvervalriolering worden geaccepteerd.
• Bij nieuwe bedrijfsafvalwaterlozingen wordt getoetst of de voorziene nieuwe situatie de doelmatige werking van zuivering en transportsysteem belemmert (in hoeveelheid en in samenstelling).
• Nieuwe (of bestaande) aansluitingen van bedrijven die de waterketen onevenredig zwaar belasten kunnen worden geweigerd.
• Elk (bestaand én nieuw) bedrijf krijgt toestemming voor maximaal één aansluiting op de drukriolering.
• Elk (bestaand én nieuw) bedrijf mag maximaal 0,5 m3 per uur afvalwater op de drukriolering lozen.
• Bij een aanbod groter dan 0,5 m3 per uur dient het afvalwater op eigen terrein te worden gebufferd. Wanneer buffering niet mogelijk is, wordt onderzocht of de capaciteit van de drukriolering kan worden vergroot. De voortkomende uitvoeringskosten hiervan zijn voor de perceeleigenaar, van huisaansluiting tot lozingspunt in de vrijvervalriolering.
• Lozing van hemelwater op drukriolering is niet toegestaan.

Aandachtspunten rondom aansluiting op de riolering

Voor het realiseren van de aansluiting op de gemeentelijke riolering moet rekening gehouden worden met een aantal voorwaarden. Zo dient het vuil water en (de overstort van) regenwater gescheiden te worden aangeboden op de perceelgrens. Daarnaast gelden nog een aantal technische eisen voor de rioolaansluiting.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 43 woningen. Er is sprake van een toename van het verharde oppervlak. Een beschrijving op welke wijze rekening is gehouden met de waterhuishoudkundige aspecten en het beleid van de waterbeheerders is dan ook noodzakelijk.

Om invulling te geven aan de waterparagraaf en de waterbelangen te waarborgen dient in deze situatie de watertoets-procedure te worden doorlopen. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel is ten noordoosten van het plangebied waterloop de Rips gelegen. Langs deze waterloop is een zone opgenomen die vrij dient te blijven van bebouwing en toegankelijk voor onderhoud aan de waterloop, zie figuur 4.1.1.

Figuur 4.1.1: Legger waterschap Aa en Mass

De toekomstige terreinindeling is weergegeven in figuur 4.1.2 en tabel 4.1. Hieruit blijkt dat voor 2.134 m2 aan bestrating wordt gerealiseerd. Daarnaast hebben de woonpercelen een oppervlakte van 6.299 m2. Voor de woonpercelen wordt maximaal 75% als verharding toegekend. Voor de bestraatte delen 100%. Dit betekent een totale verharding van 7.280 m2.

Tabel 4.1 Overzicht van het type verharding

4.1.2: Waterhuishouding - terreinindeling (bron: stedenbouwkundig plan)

Om de kans op wateroverlast te verkleinen is het van belang om ervoor te zorgen dat het watersysteem optimaal functioneert en goed wordt onderhouden. Het verhard oppervlak op particulier terrein bedraagt ca. 7.280 m2. Volgens de keurkaart van Aa en Maas geldt voor de locatie een gevoeligheidsfactor van 1,0. De uitgangspunten voor het verdere ontwerp van het waterhuishoudkundig plan zijn kortweg:

• bergingseis van 60 mm per m2 verhard oppervlak;
• 75% van het uitgeefbaar oppervlak is verhard;
• vrijstaande woningen en tweekappers hebben een bergingseis van 5 m3 op eigen terrein.

De voorkeur gaat uit naar bergen en vertraagd afvoeren in de vorm van wadi's. Er is ruim 3.000 m2 groene ruimte beschikbaar voor het realiseren van deze wadi's. Infiltratie is uitsluitend mogelijk indien deze boven de grondwaterstand wordt aangeboden. Vanwege het feit dat de grondwaterstanden op de locatie te hoog zijn voor de infiltratie van hemelwater, is infiltratie slechts beperkt mogelijk. Aanleg boven GHG is mogelijk, om watersysteem tijdig te ledigen is het echter wenselijk om een leegloopvoorziening aan te leggen om ervoor te zorgen dat watersysteem weer gereed is voor de volgende bui. Het is daarnaast mogelijk om bij de verdere uitwerking een IT buis aan te leggen boven GLG. Uit het waterhuishoudkundig plan van RA+, zie bijlage 6, blijkt dat 433m3 aan berging in drie wadi's wordt gerealiseerd.

Tabel 4.2 Overzicht van wadi's conform waterhuishoudkundig plan RA+

Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan en het ontwerp van het rioleringsstelsel (waaronder hemelwaterafvoer), wordt aangegeven hoe de wadi's het meest effectief kunnen worden ingedeeld. Hierbij wordt voorkomen dat het hemelwater kan afstromen naar de Rips.

Op basis van de uitgangspunten volgens de keurkaart kan de bergingseis worden berekend:

• verhard oppervlak x bergingseis x gevoeligheidsfactor = bergingsopgave
• 7.280m2 x 0,06 x 1,0 = 437m3

De vrijstaande woningen en tweekappers hebben gezamenlijk een waterberging op eigen terrein van 7 x 5m3 = 35m3. De resterende waterbergingsopgave in de wadi's komt dan neer op 402m3. Het stelsel van wadi's heeft een totaal bergingsvolume van 433m3. Hiermee wordt voldaan aan de waterbergingsopgave.

In het kort worden de volgende waterhuishoudkundige maatregelen getroffen:

• In de toekomstige situatie wordt het schone hemelwater niet op het vuilwater aangesloten maar separaat binnen de eigen kavels worden verwerkt.
• Bij voorkeur wordt zoveel als mogelijk gewerkt met half verhardingen.
• De waterbergingsopgave wordt middels wadi's en infiltratiekratten opgelost.
• De toekomstige kavels dienen zodanig te worden ontworpen dat hemelwater naar onverharde delen kan stromen. Door rekening te houden met hoogteverschillen kan tijdens zware regenbuien water tijdelijk worden vastgehouden en geleidelijk infiltreren in de bodem.
• Het vuilwater wordt aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel in de omgeving. In de fase van de omgevingsvergunning wordt een rioleringsplan en een bemalingsadvies overlegd.

In het stedenbouwkundig plan zijn locaties voor waterberging, in de vorm van wadi's, aangewezen. Deze bieden voldoende ruimte voor de benodigde waterberging. Middels geohydrologisch onderzoek is de geschiktheid van bodeminfiltratie onderzocht, zie bijlage 7. De gemiddelde hoogste grondwaterstand ligt op ca. 0,7 à 1,1 m – maaiveld en voldoet hiermee minimaal aan de richtlijnen voor de infiltratie van hemelwater. Vanwege o.a. de aanwezigheid van een leemlaag zal echter gedacht moeten worden aan het principe “bergen en vertraagd afvoeren”. Dit kan door middel van wadi's, waar het hemelwater vertraagd kan worden afgevoerd op het oppervlaktewater.

De definitieve inrichting van de waterberging betreft een uitvoeringsaspect. Dit vindt plaats ten tijde van vergunningverlening. In de regels van dit bestemmingsplan is de voorwaarde voor het toepassen van waterberging geborgd. De wadi's zijn mogelijk binnen de bestemming 'Groen'. De beoogde ontwikkeling heeft derhalve geen negatieve effecten voor de waterhuishoudkundige situatie.

Conclusie

Het aspect waterhuishouding vormt geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.

4.2 Verkeersaspecten

Beleid en normstelling

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen uit de 'Nota Parkeernormen Gemert-Bakel, 2017'. Het plangebied is gelegen op de grens tussen de bebouwde kom en het buitengebied. Veiligheidshalve is er daarom voor gekozen om binnen het gemeentelijke parkeernormenbeleid uit te gaan van een ligging in het gebiedsprofiel 'Rest bebouwde kom overige kernen'. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling is gebruik gemaakt van kencijfers uit CROW publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. Hierbij wordt voor het bepalen van de te hanteren kencijfers op basis van CBS data voor de gemeente Gemert-Bakel een stedelijkheidsgraad aangehouden van 'Matig stedelijk'. Voor de ligging van het plangebied wordt uitgegaan van 'Rest bebouwde kom'. Tenslotte wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het gemiddelde autobezit in de gemeente Gemert-Bakel, welke afkomstig zijn van het CBS, bij het bepalen van het juiste kencijfer, het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Aan de noordzijde wordt het plangebied ontsloten op de Lochterweg, terwijl het plangebied aan de zuidzijde wordt ontsloten op de Sprenksteeg. Ten hoogte van de aansluiting van het plangebied is de Lochterweg ingericht als een erftoegangsweg met een maximum snelheid van 30 km/u. Ook de Sprenksteeg is ingericht als een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/u. Beide wegen leiden in westelijke richting naar de Oude Molenweg, een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/u. De Oude Molenweg loopt in zuidelijke richting buiten de bebouwde kom over in de N604 en leidt vervolgens verder naar Bakel en Deurne. In noordelijke richting loopt de Oude Molenweg over in de Sint Antoniusstraat en leidt vervolgens verder naar Gemert. Vanaf het plangebied leidt de Lochterweg in oostelijke richting naar de N277, tussen Ravenstein en Kessel.

Langzaam verkeer

Voor het langzaam verkeer is op de Sprenksteeg aan de zuidzijde van de rijbaan een voetpad aanwezig. Ten oosten van het plangebied loopt de weg over in een wandelpad. Voor fietsers zijn op de Sprenksteeg geen aparte voorzieningen aanwezig, waardoor fietsers de rijbaan moeten delen met het gemotoriseerde verkeer. Doormiddel van de lage maximumsnelheid en de inrichting van de rijbaan conform het ontwerpprincipe Duurzaam Veilig wordt de verkeersveiligheid van fietsers gewaarborgd. Op de Lochterweg is tegenover het plangebied aan de noordzijde van de rijbaan een voet/fietspad aanwezig. In de bestaande situatie zijn er geen oversteekvoorzieningen voor het langzaam verkeer aanwezig op de Lochterweg in de buurt van het plangebied.

Openbaar vervoer

De dichtstbijzijnde OV-halte vanaf het plangebied is gelegen op circa 350 meter loopafstand aan de Sint Antoniusstraat. Vanaf deze halte kan gebruik worden gemaakt van de buslijn 268, tussen Deurne Ziekenhuis en Elsendorp, met een frequentie van 90 minuten.

Verkeer

In de bestaande situatie ligt het plangebied braak en genereert daarmee dan ook geen verkeer. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van in totaal 43 woningen. Met behulp van CROW kencijfers is de verkeersgeneratie gedurende een gemiddelde weekdag berekend, terwijl voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling de gemiddelde werkdag maatgevend is. Conform CROW publicatie 381 wordt voor het omrekenen van weekdag naar werkdag voor woonfuncties een omrekenfactor van 1,11 toegepast. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling berekend.

Tabel 4.2.1: De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling (matig stedelijk, rest bebouwde kom)

Functie	Aantal	Kencijfer	Weekdag (mvt/etmaal)	Werkdag (mvt/etmaal)
Koop huis, vrijstaand	3 woningen	8,2 per woning	24,6	27,31
Koop huis, twee-onder-één-kap	4 woningen	7,8 per woning	31,2	34,63
Koop huis, tussen/hoek	18 woningen	7,1 per woning	127,8	141,86
Huur, huis, sociale sector	18 woningen	4,9 per woning	88,2	97,90
Totaal	43 woningen		272	302

De beoogde ontwikkeling zal leiden tot een verkeerstoename van 272 mvt/weekdagetmaal gedurende een gemiddelde weekdag. Omgerekend naar werkdagintensiteiten komt dit neer op een verkeerstoename van 302 mvt/werkdagetmaal. Voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling is de verkeersgeneratie gedurende het drukste uur maatgevend. Binnen het verkeerskundig vakgebied wordt als standaard vuistregel gehanteerd dat gedurende het drukste uur 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. Voor de beoogde ontwikkeling komt dit neer op een verkeersgeneratie van (302 x 0,1 =) 30 mvt/uur gedurende het drukste uur.

Verkeerstoedeling

Met behulp van de navigatietool van Google Maps is de toedeling van het gegenereerde verkeer bepaald. Het plangebied wordt ontsloten via twee ontsluitingsroutes. 90% (27 mvt/uur) van het gegenereerde verkeer zal via de noordzijde worden ontsloten op de Lochterweg, terwijl de resterende 10% via de zuidzijde wordt ontsloten op de Sprenksteeg.

Vanaf de Sprenksteeg zal het verkeer vervolgens via de Pastoor van de Eindestraat en De Smagt in zuidelijke richting worden afgewikkeld tot aan het kruispunt Oude Molenweg – De Smagt – Bakelseweg – Rector de Vethstraat, vanaf waar het verkeer verder in zuidelijke richting worden afgewikkeld over de Bakelseweg.

Vanaf de aansluiting op de Lochterweg zal 70% (21 mvt/uur) worden afgewikkeld tot aan het kruispunt Sint Antoniusstraat – Lochterweg – Oude Molenweg – Renseweg, terwijl de resterende 20% (6 mvt/uur) in oostelijke richting wordt afgewikkeld.

Vanaf het kruispunt Sint Antoniusstraat – Lochterweg – Oude Molenweg – Renseweg zal 60% (18 mvt/uur) over de Sint Antoniusstraat worden afgewikkeld, terwijl de resterende 10% (3 mvt/uur) over de Oude Molenweg in zuidelijke richting zal worden ontsloten. In de onderstaande figuur is de beoogde verkeerstoedeling weergegeven.

Figuur 4.2.1: De verkeerstoedeling voor de beoogde ontwikkeling

De hoogste toename ten gevolge van de beoogde ontwikkeling zal plaatsvinden op de Lochterweg, waar een toename van 28 mvt/uur zal plaatsvinden. Dit komt neer op circa 1 voertuig per 2 minuten. Deze toename is dermate laag dat de invloed op de verkeersdoorstroming van de weg gering zal zijn. Hieruit wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling niet zal leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling op het omliggende wegennet.

Verkeersveiligheid

De invloed van de beoogde ontwikkeling op de verkeersveiligheid van de omliggende wegen is getoetst aan de hand van het ontwerpprincipe Duurzaam veilig. Bij dit principe wordt getoetst de inrichting, gebruik en de functie van een weg op elkaar aansluiten. Zoals eerder benoemd zal de hoogste verkeerstoename ten gevolge van de beoogde ontwikkeling plaatsvinden op de Lochterweg, waar een verkeerstoename zal plaatsvinden van in totaal 272 mvt/etmaal. De Lochterweg is ingericht als een erftoegangsweg-type 1. Binnen het verkeerskundig vakgebied wordt op basis van Duurzaam Veilig voor ETW-type 1 aangehouden dat een verkeersomvang van 5.000 à 6.000 mvt/etmaal zonder problemen vlot en veilig kan worden afgewikkeld. De beoogde verkeerstoename is dermate laag ten opzichte van de capaciteit van de weg dat de invloed op de verkeersveiligheid van de weg gering zal zijn. Wel dient aandacht besteed te worden aan de ontsluiting van het langzaam verkeer op de Lochterweg, aangezien er vanaf het plangebied geen directe verbinding is voor het langzaam verkeer met het voet/fietspad aan de overzijde van de rijbaan. Aanbevolen wordt om ten hoogte van het plangebied oversteekvoorzieningen te realiseren voor het langzaam verkeer.

Parkeren

Aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen is in de onderstaande tabel de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling berekend.

Tabel 4.2.2: De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling

			Parkeerbehoefte (pp)
Functie	Aantal	Norm	Bewoners	Bezoekers	Totaal
Koop, vrijstaand	3 woningen	2,2 per woning (incl. 0,3 voor bezoekers)	5,7	0,9	6,6
Koop, twee-onder-één-kap	4 woningen	2,1 per woning (incl.0,3 voor bezoekers)	7,2	1,2	8,4
Koop, tussen/hoek	18 woningen	1,8 per woning (incl. 0,3 voor bezoekers)	27	5,4	32,4
Huur, sociale sector	18 woningen	1,5 per woning (incl. 0,3 voor bezoekers)	21,6	5,4	27
Totaal	43 woningen		61,5	12,9	74,4

De beoogde ontwikkeling zal zorgen voor een parkeerbehoefte van 76 parkeerplaatsen, waarvan minimaal 13 parkeerplaatsen voor bezoekers in de openbare ruimte gerealiseerd dienen te worden. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 74 parkeerplaatsen waarvan 58 parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden gesitueerd. De overige 16 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein. Hiermee wordt de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling volledig binnen het plangebied opgevangen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling zal leiden tot een verkeerstoename van 302 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Ten opzichte van de capaciteit van de omliggende wegen is deze verkeerstoename dermate laag dat de invloed op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid gering zal zijn. Wel wordt aanbevolen om ten hoogte van het plangebied oversteekvoorzieningen te realiseren op de Lochterweg, zodat het langzaam verkeer veilig de weg kan oversteken naar het voet/fietspad aan de overzijde van de rijbaan.

De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling bedraagt 74 parkeerplaatsen, die binnen het plangebied worden gerealiseerd. Hieruit wordt geconcludeerd dat het aspect verkeer en parkeer geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Archeologie

Beleid en normstelling

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Het doel van deze wet is te voorkomen dat archeologische waarden uit het verleden verloren gaan. In deze wet zijn de gemeenten verantwoordelijk voor het beheer van het bodemarchief binnen hun grondgebied. Voor een goed beheer van dit bodemarchief gebruikt de gemeente een archeologische beleidskaart. De archeologische beleidskaart geeft een gemeentebreed overzicht van bekende en te verwachten archeologische waarden. De kaart maakt inzichtelijk waar en bij welke ruimtelijke ingrepen een archeologisch onderzoek verplicht is en wordt als toetsingskader gebruikt voor ruimtelijke procedures.

Archeologiebeleid Gemert-Bakel

Op basis van de huidige wetgeving zijn de gemeenten in Nederland verantwoordelijk voor het behoud van het archeologisch bodemarchief. Omdat ruimtelijke ingrepen gevolgen kunnen hebben voor dit bodemarchief, moeten gemeenten bij de besluitvorming archeologie als volwaardige factor meenemen in de belangenafweging. Om dit op een verantwoorde en transparante wijze te kunnen doen is gemeentelijk archeologiebeleid wenselijk. De gemeente beschikt over een vastgestelde beleidsplan archeologie.

Onderzoek

Het beleidsplan archeologie van de gemeente is vertaald in de diverse bestemmingsplannen, zo ook in het voor het plangebied geldende bestemmingsplan 'Gemert-Bakel Buitengebied 2017'. Hierin is voor het grootste deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming mogen alleen bouwwerken gebouwd worden tot een oppervlakte van maximaal 2.500 m2 of een oppervlakte van meer dan 2.500 m2, mits niet dieper dan 0,40 meter. Op een klein deel aan de Lochterweg is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming mogen alleen bouwwerken gebouwd worden tot een oppervlakte van maximaal 250 m2 of een oppervlakte van meer dan 250 m2, mits niet dieper dan 0,40 meter.

Het beoogde planvoornemen voorziet in bodemingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 0,40 meter. Een archeologisch onderzoek wordt noodzakelijk geacht.

Figuur 4.3.1: Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Gemert-Bakel 2015

In februari 2022 is de bekende archeologische waarde van het plangebied reeds onderzocht door middel van een archeologisch bureau- en een verkennend booronderzoek (bijlage 3). Uit dit onderzoek blijkt dat voor grote delen van het plangebied in het dit bestemmingsplan geen dubbelbestemming archeologie meer gehanteerd hoeft te worden. Enkel voor een 370 m2 grote locatie van een historisch erf, in het meest noordelijke deel van het plangebied.

Vanwege de hoge verwachtingswaarde op dit deel aan de Lochterweg is ter plaatse vervolgens een archeologisch proefsleuvenonderzoek met doorstart naar opgraving uitgevoerd, zie bijlage 4. Het onderzoek heeft aangetoond dat binnen het onderzoeksgebied resten voorkomen van een boerenerf dat in 1857 in onbruik is geraakt. Resten van de boerderij bestaan onder andere uit een 6 bij 6 meter grote potstal en de resten van de erfinrichting uit onder andere een 5 m lange en 140 cm brede kuil waarvan de functie onbekend is. Aantoonbaar oudere archeologische resten zijn niet aangetroffen.

Deze 19de eeuwse vindplaats is niet behoudenswaardig gewaardeerd op zowel haar fysieke- als inhoudelijke kwaliteit. Onderzoeker stelt daarom voor om het volledige onderzoeksgebied te ontheffen van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Dit advies is op 23 juni overgenomen in het selectiebesluit van de gemeente Gemert-Bakel.

Opgemerkt wordt dat ondanks het archeologisch onderzoek is afgerond, het kan voorkomen dat tijdens de graafwerkzaamheden alsnog archeologische sporen of vondsten worden aangetroffen, zogenoemde toevalsvondsten. Indien dit het geval is, dan moet dit conform de Erfgoedwet, paragraaf 5.4 gemeld worden bij de gemeente Gemert-Bakel.

Conclusie

Uit de onderzoeken blijkt dat het plangebied vrijgegeven kan worden en dat de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 5' verwijderd kunnen worden. Het aspect archeologie vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoer van het planvoornemen.

4.4 Cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Hiertoe dient middels bestudering van kaarten bepaald te worden of binnen (de invloedsfeer van het plangebied) Rijksmonumenten (historische gebouwen, sluizen, tuinbeelden en grafstenen), Archeologische Rijksmonumenten, Werelderfgoederen en beschermde stads- en dorpsgezichten aanwezig zijn. Ook het voorkomen van gebieden met landschappelijke waarden en beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden, Wetlands, Beschermde Natuurmonumenten, Nationale Parken, Nationale Landschappen en de Ecologische Hoofdstructuur dient bepaald te worden.

Onderzoek

Uit de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant blijkt dat binnen het onderzoeksgebied geen beschermenswaardige objecten of structuren aanwezig zijn, zie figuur 4.3. Enkel de historische bouwaanduiding van de nieuwe dorpskern van De Mortel valt deels over het plangebied. Binnen het plangebied is echter geen lintbebouwing aanwezig. Uit de kaart blijkt verder dat de omliggende wegen van redelijk hoge waarden zijn.

Het akkerland zelf is niet beschermenswaardig. Vanuit het geldende bestemmingsplan 'Gemert-Bakel Buitengbied 2017' gelden er dan ook geen beperkingen ten aanzien van cultuurhistorie. De cultuurhistorische waarde van het plangebied is, door de vele veranderingen in de omgeving, laag tot middelmatig. Toch zijn er wel enkele aandachtspunten, dit betreft:

• Aan de Lochterweg ligt een historisch bewoningslint. Door de sloop en vervangende nieuwbouw van Lochterweg 26 heeft dat weliswaar sterk aan kwaliteit ingeboet, maar met het gemeentelijk monument Lochterweg 20 en de langgevelboerderij Lochterweg 32 is dit lint nog wel als oude structuur herkenbaar.
• De Rips is voor de geschiedenis van Gemert en De Mortel van grote betekenis. Weliswaar is de loop bij de ruilverkaveling aangetast en is dus de knik in het noorden niet-historisch, het rechte deel van het tracé is dat wel.
• De linten van Sprenksteeg en Lochterweg als historische assen door de jonge ontginningen in het oosten van De Mortel zijn van waarde. Dat geldt ook voor de beplanting daarlangs, als structuur, maar voor de elzen langs de noordzijde van de Sprenksteeg ook op het niveau van de individuele bomen. De Sprenksteeg is door ruimtelijke ontwikkelingen in drie verschillende delen geknipt.

Figuur 4.4.1: Uitsnede provinciale cultuurhistorische waardenkaart

Van belang voor het plangebied zijn de historische assen van de jonge ontginningen (Lochterweg en Sprenksteeg) met hun beplanting en de weliswaar vergraven, maar oude watergang De Rips. In het stedenbouwkundig plan wordt rekening gehouden met en aangesloten op deze aanwezige waarden in de omgeving.

Conclusie

Ten aanzien van het aspect cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Bodemkwaliteit

Beleid en normstelling

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek

Om de bodemkwaliteit van het plangebied te bepalen is een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk conform NEN 5740, zie bijlage 8. Uit het onderzoek blijkt dat de bodem voornamelijk bestaat uit matig tot sterk siltig, zeer fijn zand. De bovengrond is bovendien matig humeus. In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

In de bovengrond zijn geen verontreinigingen geconstateerd. De ondergrond is ter plaatse van het zuidelijk terreindeel licht verontreinigd met PAK. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en koper.

Vooralsnog bestaat geen verklaring voor de aangetoonde verontreiniging met PAK in de ondergrond. De lichte metaalverontreinigingen in het grondwater zijn hoogstwaarschijnlijk, te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater.

Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging alsmede voorgenomen nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.

4.6 Wegverkeerslawaai

Beleid en normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day evening night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavige situaties bedraagt 63 dB (binnenstedelijk gelegen woning).

Aftrek ex artikel 110g Wgh

De in de Wgh genoemde grenswaarden aan de buitengevels ten aanzien van wegverkeerslawaai betreffen waarden inclusief aftrek op basis van artikel 110g Wgh. Dit artikel houdt in dat voor het wegverkeer een aftrek mag worden gehanteerd welke anticipeert op het stiller worden van het wegverkeer in de toekomst door innovatieve maatregelen aan de voertuigen. De toegestane aftrek bedraagt: 5 dB voor wegen waarvoor de representatief te achten snelheid van lichte motorvoertuigen minder dan 70 km/u bedraagt. Voor wegen met een representatief te achten snelheid van 70 km/u of meer is de hoogte van de aftrek afhankelijk van de geluidbelasting exclusief aftrek. Bij een geluidbelasting van 56 dB en 57 dB mag een aftrek toegepast worden van respectievelijk 3 dB en 4 dB. Bij overige geluidbelastingen wordt een aftrek van 2 dB toegepast. De aftrek mag alleen worden toegepast bij toetsing van de geluidbelastingen aan de normstellingen uit de Wgh. In voorliggend onderzoek is gebruik gemaakt van een aftrek van 5 dB.

Onderzoek

Binnen het plangebied worden geluidgevoelige functies gerealiseerd, namelijk 43 woningen. De geluidgevoelige functies zijn gelegen in de geluidszone van de Lochterweg, die slechts deels gezoneerd is. Echter voor realisatie van dit plan wordt de Lochterweg afgewaardeerd qua snelheid en is geen sprake meer van zonering. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient een beschouwing gegeven te worden van de niet gezoneerde wegen Lochterweg, Van de Sprenksteeg en Abtshof.

De maximaal te ontheffen waarde van 63 dB wordt niet overschreden. Voor de Lochterweg is geen afweging van geluidsreducerende maatregelen noodzakelijk. Voor deze woningen hoeft dan ook geen hogere waarde te worden vastgesteld.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.7 Milieuhinder en bedrijven

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

Voor de beoordeling is het van belang om te weten of het gebied getypeerd kan worden als een rustige woonwijk of een gemengd gebied. Een gemengd gebied wordt als volgt getypeerd: “Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven".

Onderzoek

In de beoogde situatie worden 43 woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In de quickscan bedrijven en milieuzonering, zie bijlage 9, is getoetst of het plan is gelegen binnen de richtafstanden van omliggende bedrijven en bedrijfsmatige bestemmingen.

Figuur 4.7.1: Relevante bestemmingen binnen 300 meter tot het plangebied

In de directe omgeving van het plangebied is in zeer beperkte mate sprake van functiemenging. Daarom wordt het getypeerd als 'rustig gebied'.

De dichtstbijzijnde niet-agrarische bedrijvigheid is gelegen aan de Lochterweg 26 (1). Hier ligt conform het bestemmingsplan 'Gemert-Bakel Buitengebied 2017' de bestemming 'Bedrijf'. Dit is een voormalig agrarisch bedrijf die behoort tot milieucategorie 1 of 2 (art. 6.e lid 2).

Conform de handreiking geldt voor een bedrijf in deze milieucategorie, liggend in rustig gebied, een richtafstand van 30 meter. Een nadere onderbouwing voor deze bestemming is wel wenselijk, gelet op de planologisch maximale mogelijkheden van de bestemming.

Het bedrijf ligt op circa 20 meter ten noorden van het plangebied. Er wordt dus niet voldaan aan de richtafstanden voor een verantwoorde afstand tussen mogelijke bedrijvigheid en nieuwe woningen. In de huidige situatie grenst de bedrijfsbestemming reeds aan bestaande woning Lochterweg 22 (afstand 0 meter). Deze woning is daarmee maatgevend. Daarnaast is de gevel van het pand Lochterweg 26 gelegen op circa 33 meter van het plangebied. Aangezien op de betreffende locatie feitelijk geen bedrijf aanwezig is en de afstand tussen het pand en Lochterweg 22 reeds maatgevend is, vormt de bedrijfslocatie geen belemmering voor de beoogde realisatie en het gebruik van woningen binnen het plangebied.

Overige bestemmingen ‘Bedrijf’ bevinden zich op 150 meter afstand of meer, en vormen gelet op de reeds aanwezige tussenliggende gevoelige bestemmingen geen belemmering voor de realisatie van het plan. Hetzelfde wordt geconcludeerd wat betreft de bestemmingen ‘Maatschappelijk’, ‘Horeca’, ‘Gemengd’ en ‘Detailhandel’ binnen de kern De Mortel.

In het buitengebied zijn binnen 300 meter nog twee bestemmingen ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ aanwezig met functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ (2 en 3). Dergelijke inrichtingen vallen ten hoogste in milieucategorie 4.1 met een richtafstand van 200 meter. Alleen bestemming (3) vormt mogelijk een belemmering, specifiek wat betreft geurhinder. Het perceel aan de Lochterweg 32 (4) op circa 20 meter afstand is aangewezen om te worden herbestemd volgens de beleidsregels Ruimte voor Ruimte. Er lijkt echter nog sprake te zijn van een intensieve veehouderij onder overgangsrecht.

Gelet op het voorgaande is nader onderzoek ‘geurhinder veehouderijen’ naar de bestemmingen (3) en (4) gewenst. Wat betreft veehouderijen wordt in de paragrafen 4.9 en 4.14 getoetst aan de wetgeving die specifiek van toepassing is voor veehouderijen met betrekking tot de aspecten gezondheid en geur.

Conclusie

Aan de richtafstanden wordt, behalve ter plaatse van Lochterweg 26, voldaan. Het plangebied is echter niet maatgevend, bovendien is de locatie niet in gebruik als bedrijf. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling worden geen bedrijven belemmerd en ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.8 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM. Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1. weergegeven.

Tabel 4.8.1: Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2))	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³
Fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van maximaal 43 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de kaart van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit 2022 (https://www.cimlk.nl/kaart). De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Lochterweg, direct ten noorden van het plangebied. Uit de CIMLK blijkt dat in de 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2021; 12,64 µg/m³ voor NO2, 17,05 µg/m³ voor PM10 en 10,25 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6,04 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.8.1: Uitsnede CIMLK

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet belemmert. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.9 Gezondheid

Beleid en normstelling

De gemeente Gemert-Bakel heeft in 2017 het beleid "Toetsen Volksgezondheid bij procedures voor veehouderijen" vastgesteld. Indien er een pluimveehouderij binnen 1 kilometer van beoogde woningbouw is gelegen moet worden bepaald op welke afstand de adviesnorm van 30 EU/m3 wordt overschreden. Afhankelijk van dit onderzoek moet er advies gevraagd worden bij de GGD.

Onderzoek

Van belang zijn de afstand van het plangebied veehouderijen en de totale uitstoot van fijn stof van veehouderijen. Onderzocht is het aspect gezondheid in relatie tot veehouderijen, zie paragraaf 3.4 in bijlage 10.

Uit het onderzoek blijkt dat er geen enkele veehouderij is waarbij sprake is van een nadelig gevolg van endotoxine. Het bouwvlak van Lochterweg 38 is weliswaar gelegen op een kleinere afstand dan de richtafstand, echter zijn de emissiepunten niet te verplaatsen richting het plangebied daar er sprake is van een overbelaste situatie qua geur. Endotoxinen vormen geen belemmering op de beoogde ontwikkeling

Voor de combinatie pluimvee en varkens alleen gelden er op dit moment zwaarwegende argumenten dit als niet wenselijk te beschouwen. Uit dossieronderzoek is niet gebleken dat er binnen de invloedsfeer van het plangebied geen veehouderijen aanwezig zijn waarbij sprake zou zijn van een gemengde bedrijfsvoering van beide categorieën.

Er is geen sprake van een verhoogd risico in het kader van de volksgezondheid.

Onderzocht is of er binnen twee kilometer van het plangebied bedrijfsmatig geiten worden gehouden. Gebruikmakend van de informatie die beschikbaar is op WebBvB blijkt dat er binnen een straal van twee kilometer geen geitenhouderijen gevestigd zijn.

Vermindering van de longfunctie komt met name voor bij personen die veel veehouderijen in de buurt hebben, 15 of meer bedrijven binnen 1.000 meter afstand. Uit dit onderzoek blijkt dat binnen 1.000 meter acht locaties zijn waar vee wordt gehouden, er is geen sprake van een verhoogd risico in het kader van de volksgezondheid.

Conclusie

Het aspect gezondheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

In de huidige wetgeving zijn de begrippen risicobron, (beperkt) kwetsbaar object, plaatsgebonden risico (PR)  en groepsrisico van belang. Het plaatsgebonden risico (PR) is een maat voor de kans per jaar dat één persoon die zich onafgebroken en onbeschermd op die plaats bevindt, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit met een gevaarlijke stof. Het groepsrisico GR is de kans per jaar dat een groep personen van een bepaalde grootte tegelijk slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) is van toepassing op het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar, bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het groepsrisico, maar wel geldt hiervoor een verantwoordingsplicht in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Op het vervoer van gevaarlijke stoffen zijn het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet van toepassing; het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR geen onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor beide situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-6 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden.

Onderzoek

Figuur 4.10.1: Uitsnede risicokaart met het plangebied groen omkaderd

Overeenkomstig de risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen te vinden met een externe werking. Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via de weg, het spoor of het water.

Conclusie

Het plangebied ligt niet binnen de PR-contour of het invloedsgebied van een risicovolle inrichting of transport van gevaarlijke stoffen. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Ecologie

Beleid en normstelling

Met de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Op 1 januari 2020 is de Wet van 18 december 2019, houdende regels voor de aanpak van de stikstofproblematiek in relatie tot natuur (Spoedwet aanpak stikstof) (Staatsblad 2019, 517) in werking getreden. Op basis van deze wet is de Wnb op een aantal onderdelen gewijzigd.

Gebiedsbescherming 

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn). Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en;
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming 

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Deurnsche Peel & Mariapeel bedraagt circa 10 kilometer. Het plangebied vormt ook geen onderdeel van Natuur Netwerk Brabant. De meest nabij gelegen natuurnetwerk zijn De Mortelse Bossen op circa 760 meter ten zuiden van het onderzoeksgebied. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Effecten zoals verstoring en verandering van de waterhuishouding zijn eveneens uitgesloten.

De ontwikkeling zou kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden, wat tot verzuring/vermesting kan leiden. De bebouwing wordt volledig gasloos, waardoor de mogelijke toename van stikstofdepositie uitsluitend wordt veroorzaakt door de toenemende verkeersgeneratie. Met het rekenprogramma Aerius Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden in beeld te brengen. Uit de berekening blijkt dat er geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/jr, zie bijlage 12 voor de berekening van de realisatie- en gebruiksfase. De uitgangspunten en rekenresultaten zijn opgenomen in de memo stikstofberekening, welke is bijgevoegd in 13.

Soortenbescherming

De grond waarop de nieuwe bebouwing mogelijk wordt gemaakt is in gebruik als grasveld met verspreide begroeiing. Het is dan ook niet uitgesloten dat deze locatie ongeschikt als verblijfsplaats voor beschermde soorten is. Aan de hand van een quickscan flora en fauna wordt bepaald of de ontwikkeling mogelijk van invloed is op beschermde plant- en diersoorten. Uit de uitgevoerde quickscan, zie bijlage 5, blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling mogelijk in strijd is met het onderdeel soortbescherming uit de Wet natuurbescherming.

• Overtreding ten aanzien van de huismus kan worden voorkomen door de schutting met klimop aan de noordwestkant van de onderzoekslocatie, buiten het broedseizoen van de huismus (maart t/m augustus) te verwijderen.
• Gelet op de woonhuizen grenzend aan de zuid- en zuidwestkant van de onderzoekslocatie, de bomen met holtes grenzend aan de zuidoostkant van de onderzoekslocatie en de bomenrijen grenzend aan de noord- en zuidkant van de onderzoekslocatie, zijn bij de bouwfase en gebruiksfase, overtredingen van de Wet natuurbescherming te vermijden als mogelijke verblijfplaatsen en vliegroutes van vleermuizen functioneel en duurzaam behouden blijven. Hiervoor wordt geadviseerd geen additionele (bouw)verlichting toe te passen richting bovengenoemde bebouwing en bomen. Indien verstoring door een toename van verlichting dreigt, dient een verlichtingsplan in samenwerking met een ter zake deskundige te worden opgesteld, waar maatregelen worden vastgelegd om verstoring door verlichting te voorkomen.
• Overtreding ten aanzien van algemene broedvogels kunnen worden voorkomen door de voorgenomen werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Indien binnen het broedseizoen gewerkt gaat worden, is een broedvogelinspectie voorafgaand aan de start van de werkzaamheden benodigd. Het wordt geadviseerd om materiaalopslag en snoeiafval te verwijderen buiten het broedseizoen van vogels.
• Voor beschermde soorten behorende tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening gehouden te worden met de algemene zorgplicht ten aanzien van algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieënsoorten. Bij het bouwrijp maken van het terrein wordt geadviseerd in één richting te werken.

Met de uitvoer van het planvoornemen wordt rekening gehouden met bovenstaande adviezen. Van overtreding van de Wet natuurbescherming is dan ook geen sprake.

Conclusie

De werkzaamheden worden verricht buiten de broedperiode van aanwezige soorten. Daarnaast wordt de algemene zorgplicht gevolgd. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot significante effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

4.12 Kabels en leidingen

Beleid en normstelling

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• a. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• b. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• c. defensiebrandstoffen;
• d. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

De Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten (WION) verplicht gravers (ook wel grondroerders genoemd) tot het melden van elke ‘mechanische grondroering’ bij het Kadaster. Doel van de wet is gevaar of economische schade door beschadiging van ondergrondse kabels of leidingen (water-, elektriciteit- en gasleidingen, telefoonlijnen en olie- en gasleidingen) te voorkomen. De wet heeft de (vrijblijvende) zelfregulering zoals die bestond in de vorm van het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) vervangen.

Onderzoek en conclusie

In en nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Met eventueel aanwezige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een rioolpersleiding. De afstand tussen de buisleiding en plangebied bedraagt ruim 400 meter. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Voor de eerder benoemde leidingen zal nog wel een melding bij het kadaster worden gedaan.

4.13 Duurzaamheid, energie en klimaatadaptatie

Beleid en normstelling

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe gebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij kan op verschillende manieren omgegaan worden met energie zuinigheid.

Natuurinclusief bouwen

Om de klimaatbestendigheid en biodiversiteit van de locatie te verbeteren wordt geadviseerd om het duurzame karakter van woning en tuin te versterken. Hierbij kunnen voorzieningen voor vogels, vleermuizen en insecten worden gerealiseerd. Bijvoorbeeld door:

• Het plaatsen van inbouwkasten voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen in de gevel van de woning.
• Het ophangen van een insectenkast of bijenhotel in de tuin.
• Het realiseren/ophangen van nestvoorzieningen voor vogels.
• Het planten van inheemse soorten, nectarplanten en bloemenmengsels voor vlinders en insecten.

Onderzoek en conclusie

Voor alle nieuwbouw geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor energieneutrale gebouwen (ENG). Per 1 juli 2018 is het daarnaast verplicht gasloos te bouwen. De nieuwbouw zal hieraan voldoen.

4.14 Geur

Beleid en normstelling

Het toetsingskader voor het geuronderzoek wordt gevormd door de Wet geurhinder en veehouderij. Het bevoegd gezag, het college van burgemeester en wethouders van Gemert-Bakel, heeft een geurverordening opgesteld.

De Wet geurhinder en veehouderij heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van geurbelasting, onder andere als gevolg van emissies door veehouderijen. Met de in de Wet geurhinder en veehouderij opgenomen grenswaarden moet rekening gehouden worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. In de Wet geurhinder en veehouderij zijn in artikel 3 grenswaarden opgenomen voor de geurbelasting van die veehouderij op een geurgevoelig object. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de ligging binnen of buiten concentratiegebieden en de bebouwde kom.

Onderzoek en conclusie

Voor de beoogde woningbouw ontwikkeling aan de Lochterweg is een onderzoek gedaan naar het woon- en leefklimaat. Onderzocht is of met het toevoegen van woningen binnen het beoogde plangebied er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat enerzijds en anderzijds, of de woningen invloed hebben op de ontwikkelingsmogelijkheden van de agrarische bedrijvigheid in de nabije omgeving.

Onderzocht is onder ander het aspect geur, zie paragraaf 3.2 in bijlage 10. In het onderzoek zijn de geurberekeningen uitgevoerd voor het plangebied ten opzichte van de omliggende veehouderijen. Uit deze toetsing kan geconcludeerd worden dat de beoogde woningbouw grotendeels zowel buiten de vaste afstanden van omliggende veehouderijen als buiten de wettelijke geurcontouren van het omliggende agrarische bedrijven is gelegen. Alleen in het meest noordelijke deel zijn er mogelijk belemmeringen voor de woningbouw. Op een zeer klein hoekdeel van het plangebied wordt de norm van 10 OUE van de voorgrondgeurbelasting overschreden, zie figuur 4.14.1. Met het ontwerp van de woningbouwlocatie zal hier rekening gehouden (moeten) worden. Dit gedeelte van het plangebied zal zodanig worden ingericht dat hier geen ontwikkeling van gevoelige objecten plaatsvindt.

Ter plaatse van de rest van het plangebied wordt er voldaan aan de gestelde geurnormen vanuit het gemeentelijk beleid gebaseerd op de 'Verordening Geurhinder en Veehouderij gemeente Gemert - Bakel 2013' en de geurgebiedsvisie van de gemeente Gemert-Bakel. Hiermee is voor de gewenste ontwikkeling sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor het aspect geur.

Figuur 4.14.1 contouren voorgrond geur

Figuur 4.14.2 Contour achtergrond geur (bron: Onderzoek woon- en leefklimaat)

Uit het onderzoek is gebleken dat het meest noordoostelijke deel van het plangebied belemmeringen kent voor de ontwikkeling van woningbouw. Dit betreft een zeer klein hoekdeel van het plangebied. Het verdere plangebied kent geen belemmeringen en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de realisatie van woningen.

4.15 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een milieueffectrapportage nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan, ondanks dat het ruim onder de drempelwaarde blijft, mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een 'vormvrije' mer-beoordeling.

Toetsing en conclusie

Gezien de omvang van het project wordt de ontwikkeling gezien als een stedelijke ontwikkelingsproject (categorie D.11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.). De drempelwaarden van deze categorie worden overschreden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aangesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte omvat van 200.000 m2 of meer. Daarvan is met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie 43 woningen en blijf hiermee onder de drempelwaarde. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die de genoemde drempelwaarden niet overschrijden toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling die is opgesteld voor dit plan, zie bijlage 15.

Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen uitgebreide plan-of project m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Wel dient door het bevoegd gezag voorafgaand op het besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning een besluit genomen moeten worden op de m.e.r.-beoordeling.

Conclusie

(p.m. besluit op mer-beoordeling volgt nog)

Hoofdstuk 5 Financiële uitvoerbaarheid

Volgens artikel 6.12 van de Wro dient tegelijk met de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is.

Het plangebied is eigendom van de initiatiefnemer. De kosten van deze ontwikkeling zijn derhalve volledig voor rekening van de initiatiefnemer. Met de gemeente Gemert-Bakel wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Onderdeel van deze anterieure overeenkomst is een planschadeovereenkomst waarbij het risico op eventuele planschade bij de initiatiefnemer wordt gelegd. De zakelijke samenvatting van de anterieure overeenkomst en planschadeovereenkomst is op grond van artikel 6.24 Wro gepubliceerd.

Hoofdstuk 6 Juridische uitvoerbaarheid

6.1 Wettelijk kader

In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde ruimtelijke ordeningsstandaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

6.2 Opzet van de bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Verbeelding

Eisen aan de verbeelding

Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Op de verbeelding wordt met bestemmingen en aanduidingen aangegeven welk gebruik is toegestaan en of er ten behoeve van die bestemmingen mag worden gebouwd. De bestemmingen worden door middel van hoofdletters aangeduid, zoals 'W' voor 'Wonen'. Met aanduidingen kan het gebruik nader worden gespecificeerd en het bouwen worden gereguleerd. Een veel voorkomende bouwaanduiding is die voor de maximum goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen; deze worden aangegeven door middel van een matrix. Naast enkelbestemmingen die met een kleur worden aangeduid, zijn er dubbelbestemmingen die op de verbeelding herkenbaar zijn aan arceringen.

De gehanteerde bestemming

Voor het plangebied is een woonbestemming opgenomen. Voor deze bestemmingsregeling is aangesloten bij het bestemmingsplan 'stedelijk gebied'. Naast deze enkelbestemming blijft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' voorlopig behouden, zie paragraaf 4.3.

Regels

Op grond van SVBP2012 hebben de hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, de volgende vaste volgorde.

• In Hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In Hoofdstuk 2 worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling.
• Hoofdstuk 4 bevat het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Ook bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (hoofdstuk 2 van de regels) moet een vaste volgorde gebruikt worden: Een bestemmingsregel behoeft niet alle voorgeschreven elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Voorts is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

6.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

Groen (Artikel 3)

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen, beplanting, bomen en parken en landschappelijke inpassing. Binnen de bestemming 'Groen' is tevens waterberging toegestaan.

Verkeer - verblijfsgebied (Artikel 4)

De toegangswegen en openbare parkeerplaatsen zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Wonen (Artikel 5)

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen met aan-huis-gebonden beroepen, kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Nieuwe woningen, van het type vrijstaand, rug-aan-rug, twee-aaneen en aaneengebouw, zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak en de aangeven maatvoeringen. Per te realiseren woning zijn onder andere normen ten aanzien van parkeren, waterberging en groencompensatie opgenomen binnen de overige regels, zie artikel 13.

6.4 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel (Artikel 12)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Bro vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld als (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (Artikel 7)

Dit artikel bevat één lid, namelijk 'overschrijding bouwgrenzen' (lid : Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 6)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) is een algemene afwijkingsregel opgenomen.

Overige regels (Artikel 13)

Dit artikel bevat drie bepalingen, namelijk een parkeerregeling, een regeling voor waterberging en een regeling voor de groennorm. In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel hiervoor op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor hoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het Staatsblad. De parkeerregeling is gelijk aan degene opgenomen in de Parapluherziening Parkeren Gemert-Bakel zoals vastgesteld op 23 januari 2018.

6.5 Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

In artikel 14 is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 14.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 14.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Artikel 15 bevat de slotregel.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De resultaten van het vooroverleg worden verwerkt in onderstaande paragraaf.

7.2 Omgevingsdialoog

De gemeente Gemert-Bakel stelt de omgevingsdialoog verplicht. In dat kader heeft op 30 maart 2023 een bijeenkomst voor omwonenden plaatsgevonden. Tijdens deze presentatie c.q. informatiebijeenkomst hebben bewoners de mogelijkheid gehad te reageren op de beoogde ontwikkeling. Het gehele verslag van deze bijeenkomst is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd, zie bijlage11 .

Vervolgens hebben omwonenden de gelegenheid gekregen te reageren op het eerste concept stedenbouwkundig plan. Hiervoor hebben omwonenden schriftelijk een uitnodiging gekregen en zijn opmerkingen en/of suggesties schriftelijk ingediend. Deze opmerkingen en/of suggesties zijn meegenomen tijdens de daaropvolgende uitwerkingsronde van het stedenbouwkundig plan. De bevindingen zijn tijdens een tweede bijeenkomst voor omwonenden op 7 juni 2023 met omwonenden gedeeld.

7.3 Zienswijzen

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kan iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen worden samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college van B&W de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

7.4 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.