Bestemmingsplan Buitengebied

Artikel 45: Wonen - Voormalige boerderijen

45.1. Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Voormalige boerderijen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor:
  • 1. beroepen en bedrijven genoemd in bijlage 2 en/of logiesverstrekking;
  • 2. bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en/of vuurwerkbedrijven;
  • 3. een groepsaccommodatie, ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van recreatie - groepsaccommodatie”;
  • 4. een hondenschool, ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van recreatie - hondenschool";
• b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
• c. het behoud en het herstel van de bestaande hoofdvormen van de voormalige boerderijpanden;

met daaraan ondergeschikt:

• d. kleinschalige duurzame energiewinning;
• e. wegen en paden;
• f. water;

met de daarbijbehorende:

• g. tuinen, erven en terreinen;
• h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

45.2. Bouwregels

45.2.1. Woonhuizen en aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

• a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd;
• b. het aantal hoofdgebouwen zal per bestemmingsvlak ten hoogste één bedragen;
• c. een hoofdgebouw zal binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij de bestaande nokrichting zal worden aangehouden;
• d. de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zullen achter de naar de weg(en) gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan worden gebouwd;
• e. de gezamenlijke oppervlakte van de aangebouwde aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen zal ten hoogste de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen;
• f. de maatvoering van een gebouw of een overkapping zal voldoen aan de eisen die in het volgende bouwschema zijn gesteld:

Functie van een gebouw of overkapping	Gezamenlijke oppervlakte in m²	Goothoogte in m	Dakhelling in °		Bouwhoogte in m
	max	max	min	max	max
Hoofdgebouw	-	bestaand	30	60	bestaand
aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen	100	3,00	-	-	8,00

45.2.2. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 1,00 m bedragen met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw ten hoogste 2,00 m zal bedragen;
• b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 5,00 m bedragen.

45.3. Ontheffing van de bouwregels

45.3.1. Bouwen buiten bouwvlak

Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 45.2.1. onder c en toestaan dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten een bouwvlak wordt gebouwd, mits:

• a. er geen wijziging optreedt in de bestaande hoofdvorm van het hoofdgebouw en de bestaande nokrichting wordt aangehouden;
• b. de huidige situering van het hoofdgebouw belemmeringen oplevert voor de omgeving dan wel voor de bewoners zelf en er met een gewijzigde situering een verbetering kan worden bewerkstelligd ten gunste van een goed woon- en leefklimaat, al dan niet vanwege stedenbouwkundige redenen;
• c. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

45.3.2. Vergroten oppervlakte bijgebouwen

Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 45.2.1. onder f en toestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen met ten hoogste 50 m² wordt vergroot, mits:

• a. er sprake is van een goede verhouding tot het hoofdgebouw en het erf, waarbij tenminste 50% van het erf, exclusief de oppervlakte van het hoofdgebouw, onbebouwd blijft;
• b. de vergroting aansluit bij het bebouwingsbeeld en de bebouwingsstructuur van de directe omgeving;
• c. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

45.3.3. Vergroten bouwhoogte bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 45.2.2. onder b en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet zijnde windmolens, wordt vergroot tot ten hoogste 15,00, met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van reclame-uitingen tot ten hoogste 6,00 m wordt vergroot.

45.4. Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van een woonhuis voor meer dan één woning;
• b. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
• c. het gebruik van gedeelten van een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen bij het hoofdgebouw, voor beroepen en bedrijven genoemd in bijlage 2, indien:
  • 1. het beroep of bedrijf niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van het hoofdgebouw, waarbij één andere arbeidskracht ter plekke werkzaam mag zijn;
  • 2. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in het hoofdgebouw meer bedraagt dan 30% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw;
  • 3. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 50 m² bedraagt;
  • 4. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt;
  • 5. detailhandel plaatsvindt anders dan productiegebonden detailhandel;
• d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden anders dan logiesverstrekking voor recreatieve bewoning in de bedrijfswoning op de wijze van bed and breakfast ten behoeve waarvan maximaal twee kamers worden ingericht voor ten hoogste vier logiesgasten;
• e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van de in lid 46.1. onder a tot en met f genoemde bedrijfsmatige activiteiten anders dan in de bestaande gebouwen;
• f. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van bijbehorende opslag, buiten het voormalige boerderijpand;
• g. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, anders dan productiegebonden detailhandel;
• h. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van opslag, tenzij de gronden ter plaatse zijn aangeduid als “opslag” en/of de opslag plaatsvindt in de bestaande bebouwing;
• i. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van agrarische bedrijfsactiviteiten.

45.5. Ontheffing van de gebruiksregels

45.5.1. Twee woningen

Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 45.4. onder a en toestaan dat een woonhuis, al dan niet gepaard gaande met interne bouwactiviteiten, wordt gebruikt voor meer dan één woning, mits:

• a. deze ontheffing uitsluitend wordt toegepast ten behoeve van de huisvesting van een tweede (huishouden van een) persoon;
• b. de bestaande bouwmassa niet wordt vergroot en er niet meer dan twee woningen worden gevestigd;
• c. de wijzigingsbevoegdheid passend is binnen de afspraken die zijn gemaakt in het Pact regio Eemsdelta voor de periode 2009-2018;
• d. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in dié zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
• e. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

45.5.2. (Mantel)zorg

Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 45.4. onder b en toestaan dat een vrijstaand bijgebouw, al dan niet gepaard gaande met interne bouwactiviteiten, wordt gebruikt voor bewoning, mits:

• a. de bewoning van een vrijstaand bijgebouw uitsluitend plaatsvindt vanuit een oogpunt van (mantel)zorg voor personen;
• b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
• c. de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte per bestemmingsvlak niet meer bedraagt dan 80 m²;
• d. de inrichting van het vrijstaand bijgebouw ten behoeve van de bewoning ongedaan wordt gemaakt na beëindiging van de (mantel)zorg.

45.6. Wijzigingsbevoegdheid

45.6.1. Wijzigen met compensatie

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat ter plaatse een bestemmingsvlak 'Wonen - 1' wordt aangebracht ten behoeve van de bouw van een woonhuis ter compensatie van de sloop van voormalige bedrijfsgebouwen en/of overkappingen, mits:

• a. de oppervlakte van het woonhuis ten hoogste 150m² zal bedragen;
• b. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in dié zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
• c. er binnen het bestemmingsvlak 'Wonen - Voormalige boerderijen' ten minste 1.000 m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en/of overkappingen, wordt gesloopt;
• d. er geen panden worden gesloopt die als rijksmonument zijn aangewezen;
• e. ter compensatie van de sloop ten hoogste één nieuw woonhuis wordt gebouwd;
• f. de goothoogte van het woonhuis ten hoogste 4,50 m, de dakhelling ten minste 30º en ten hoogste 60ºen de bouwhoogte ten hoogste 9,00 m zal bedragen;
• g. de wijzigingsbevoegdheid passend is binnen de afspraken die zijn gemaakt in het Pact regio Eemsdelta voor de periode 2009-2018;
• h. het ter compensatie van de sloop nieuw te bouwen woonhuis direct achter of naast het bestaande woonhuis wordt gebouwd, zodat er ten hoogste één bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen - 1' wordt gerealiseerd;
• i. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de cultuurhistorische en archeologische waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

45.6.2. Wijzigen naar agrarisch bouwperceel

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Wonen - Voormalige boerderijen' wordt gewijzigd in de bestemming 'Agrarisch - Dijkenlandschap' of 'Agrarisch - Wierdenlandschap', met inbegrip van het aanbrengen van een bouwperceel en het daarbinnen gelegen bouwvlak, mits:

• a. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 3 of 4 van overeenkomstige toepassing zijn;
• b. met de ligging en vormgeving van het bouwvlak/bouwperceel zoveel mogelijk wordt aangesloten bij het landschappelijk karakteristiek en/of de landschappelijke structuur;
• c. er een zodanige bedrijfsopzet is dat het bedrijf ook op langere termijn perspectief biedt als zelfstandig bedrijf;
• d. de oppervlakte van het bouwvlak ten hoogste 3,00 hectare zal bedragen;
• e. de mest- en milieuwetgeving het nieuwe bedrijf mogelijk maken;
• f. deze wijziging uitsluitend zal worden toegepast nadat een ontheffing van Gedeputeerde Staten is verkregen op basis van de Provinciale Omgevingsverordening;
• g. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de bodemkundige, cultuurhistorische en archeologische waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• h. de waterbeheerder om advies is gevraagd in verband met de waterhuishoudkundige situatie en de maximaal te hanteren afvoernorm.