| Plan: | Doorn Noord |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1581.bpDOOnoord-oh01 |
In het plangebied zijn 18 bestemmingen (artikel 3 t/m 20) weergegeven. Daarnaast kent het plangebied vijf dubbelbestemmingen. Hieronder volgt een korte beschouwing van deze bestemmingen.
In het algemeen kan worden gesteld, dat bij de toetsing aan het straat- en bebouwingsbeeld zoals dat in verschillende afwijkingsregels is verwoord moet worden gedacht aan de ruimte-opbouw en de ruimtewerking in een straat.
Verspreid over het plangebied zijn een aantal bedrijfslocaties aanwezig. Alleen bedrijven uit de lage milieucategorieën zijn toegestaan zodat woningen in de directe nabijheid geen overlast zullen ondervinden. Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken, met uitzondering van ondergeschikte bijgebouwen, zoals een fietsenberging. Deze laatste zijn toegestaan achter de achtergevel ( of het verlengde daarvan) van het hoofdgebouw. De oppervlakte is gelimiteerd tot een maximum van 15% van het perceel met, afhankelijk van de grootte van het perceel, een maximum variërend van 50 m2 tot 90 m2. Uitbreidingsmogelijkheden voor de bedrijven worden niet of nauwelijks geboden omdat dat strijdig wordt geacht met de overwegende woonfunctie van het plangebied.
De watertoren met de daarbij behorende gemeentelijke monumenten op de hoek van de Mariniersweg en Woestduinlaan valt binnen de bestemming "Bedrijf".
Stedenbouwkundig kan het in een woonomgeving in bepaalde situaties aanvaardbaar zijn indien een bedrijf na opheffing een woonbestemming krijgt. Het één en ander is nader geregeld in de opgenomen wijzigingsbevoegdheid.
Twee dienstverlenende instanties zijn in het bestemmingsplan aangewezen met de bestemming "Dienstverlening". Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken. Ondergeschikte bijgebouwen, zoals een fietsenberging kunnen door middel van een omgevingsvergunning binnen een bepaald daartoe aangewezen gebied en na nadere afweging eventueel mogelijk worden gemaakt.
Structureel groen (plantsoenen, groensingels, speelvoorzieningen, binnenstedelijke groengebieden) heeft de bestemming "Groen" gekregen. Kleine(re) stukjes groen zijn in de regel in de bestemming "Verkeer" opgenomen. Hierdoor is een zekere flexibiliteit in de inrichting van de openbare ruimte gewaarborgd.
Scholen, kerken en een begraafplaats hebben de bestemming "Maatschappelijk". Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken, Ondergeschikte bijgebouwen, zoals een fietsenberging kunnen na een omgevingsvergunning binnen een bepaald daartoe aangewezen gebied en na nadere afweging eventueel mogelijk worden gemaakt.
Om een samenvoeging van de scholen Hoog Moersbergen en De Kameleon op het perceel Tromplaan 1 dan wel de Van der Leelaan mogelijk te maken is in het plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, zodat de grenzen van de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Groen' binnen de aangegeven randvoorwaarden kunnen worden gewijzigd
De in het plangebied voorkomende bosgebieden aan de rand zijn als "Natuur" bestemd, daarmee aansluitend op de gronden die in het bestemmingsplan Buitengebied Doorn ook een natuurbestemming hebben gekregen. Deze gronden zijn bedoeld voor de instandhouding en de ontwikkeling van de ter plaatse voorkomende, dan wel eigen natuur- en landschapswaarden. Het is dan ook niet toegestaan gebouwen op te richten. Slechts na een omgevingsvergunning voor het afwijken van dit verbod door het bevoegde gezag is het mogelijk een schuilhut en/of berging van beperkte omvang te bouwen. Deze gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht ten dienste van de instandhouding van het betreffende bosperceel en na een zorgvuldige afweging van alle betrokken belangen. Ook is voorzien in een stelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, waardoor het niet mogelijk is, zonder een daartoe verleende omgevingsvergunning, een aantal werkzaamheden uit te voeren die potentieel afbreuk doen aan de natuur- en landschapswaarden.
Sportvoorzieningen die in het plangebied voorkomen zijn twee tenniscomplexen en een manege. De horeca mag uitsluitend worden gebruikt ten behoeve van de portvoorziening.
De bestemming 'Tuin' is nauw verbonden met de bestemmingen 'Wonen' en regelt die gedeelten van het erf behorende bij woningen die onbebouwd dienen: meestal de voortuin, grenzend aan het openbare gebied. Hier mogen geen (bij)gebouwen worden gebouwd, uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals erfafscheidingen, pergola's, vlaggenmasten e.d. Waar sprake is van een uitgesproken, te handhaven boskarakter, is aan delen van de percelen een nadere functieaanduiding "bos" opgenomen. Aan deze aanduiding is een stelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden gekoppeld die het behoud van het boskarakter moet waarborgen.
De in het plangebied op te nemen wegen, straten, pleinen, parkeerplaatsen en verhardingen zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer'. De Amersfoortseweg is een 50 km/u weg. De overige wegen zijn ingericht als 30 km/u wegen. In de bestemmingen passen tevens de bij wegen behorende bermen en andere groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Voor het bouwen van gebouwen waaronder bushaltes en gebouwde nutsvoorzieningen is geen regeling opgenomen omdat daarin de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) daarin voorziet.
Het plangebied kent een aantal woningtypen: vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen (Wonen 1 t/m 3), rijenwoningen (Wonen 4) en gestapelde woningen (Wonen 5). Elke, binnen het plangebied voorkomende, woningcategorie heeft een eigen bestemming (Wonen 1 t/m 5), zodat op een heldere wijze uitdrukking kan worden gegeven aan de onderlinge verschillen in bouwmogelijkheden. Daarnaast wordt ten behoeve van de consolidatie van de bestaande kwaliteiten voor de woonbebouwing in de bestemmingsregeling gebruik gemaakt van een onderscheid tussen toepassing van bebouwingsvlakken enerzijds en bebouwingsstroken anderzijds. Bebouwingsvlakken worden toegepast bij grote percelen (richtlijn minimaal 1000 m2 en minimale perceelbreedte 30 m) die gelegen zijn in gebieden met een nadrukkelijk extensief "villabuurt" karakter. Het gaat om gebieden met een "wonen in het boskarakter" waar een kavelgerichte benadering meer op zijn plaats is. Deze percelen hebben in de oudere bestemmingsplannen vaak de bestemming "Open bebouwing" of zoals gedeeltelijk in het plangebied bestemmingen als "villabebouwing" of "landhuizen". Bouwstroken worden toegepast waar sprake is van meer straatgerichte bebouwing; meer het "wonen aan lanen-karakter". Hier is nadrukkelijker de samenhang van de bebouwing onderling aan de orde als drager voor identiteit en ruimtelijke kwaliteit van straten of deelgebieden. Binnen die stroken kunnen overigens ook grotere percelen met vrijstaande bebouwing aanwezig zijn.
De woningcategorieën 1 t/m 5 delen een aantal gemeenschappelijke kenmerken. De toegestane goot- en bouwhoogte zijn, in vergelijking met de vorige regelingen, ruim bemeten - mede als gevolg van het nieuwe bouwbesluit - wat nodig is om de flexibiliteit van het bestemmingsplan te kunnen waarborgen. Voor hoofdgebouwen zijn standaard goot- en bouwhoogte opgenomen van 6 en 10 meter. Als een woning een bijzondere en beschermingswaardige kap vorm heeft, of waar stedenbouwkundige redenen zijn geven om de standaard hoogten niet te hanteren, zijn op de verbeelding afwijkende hoogten opgenomen.
De bouwregels maken een onderscheid in hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Een hoofdgebouw kan meerdere hoogten hebben. Als dat het geval is bevat de verbeelding een aanduiding met de verschillende hoogtematen. Voor deze bouwwerken gelden maxima voor goothoogten, bouwhoogten en afstanden tot de zijdelingse perceelsgrens. In beginsel geldt standaard Heuvelrug breed een minimumafstand van 3m tot de zijdelingse perceelsgrens, maar zoals al eerder werd aangegeven en beschreven, is die afstand in het plangebied op veel plekken beeldbepalend groter. Waar dat het geval is, is een afwijkende afstand opgenomen. Op een aantal plaatsen (bijvoorbeeld in de oudere dorpsuitleg van deelgebied 3) is die afstand substantieel minder; ook dat is in de bestemmingsregeling vastgelegd.
Ook de andere parameters van de ruimtelijke identiteit en kwaliteit zoals die beschreven werden in hoofdstuk 2, paragraaf 2.2.3. en 2.4, zijn, waar dat vanuit een consolidatie van de bestaande ruimtelijke kwaliteit en identiteit gewenst is, via het GML-bestand op perceelsniveau vastgelegd en aldus verankerd in de bestemmingsregeling.
Als belangrijke hoofdregel in de bestemmingsregeling voor wonen geldt dat hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen uitsluitend zijn toegestaan binnen de bouwvlakken. Vrijstaande bijgebouwen zijn ook toegestaan buiten de bouwvlakken waarbij de maximaal toegestane oppervlakte is gekoppeld aan de totale omvang van het perceel.
Behalve bij gestapelde woningen (Wonen 5) is bij iedere woonbestemming een regeling opgenomen voor beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis.
Hieronder wordt, per woningcategorie, ingegaan op de specifieke bouwmogelijkheden.
De omvang van de bij de woningen en de behorende percelen variëren in het plangebied Doorn-Noord flink van grootte. De onderlinge verschillen in woningtypen en de omvang van de percelen hebben gevolgen voor de geboden bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 2 zijn de stedenbouwkundige kwaliteiten van het plangebied uitvoerig beschreven.
Wonen - 1 vrijstaand-extensief
Deze bestemming is gelegd op grote percelen met een losse bebouwingsopzet. De vrijstaande villa's liggen op een ruime afstand van de weg in een bosachtige omgeving. De gebieden waarin ze liggen, zijn vaak als "wonen in het bos-milieu" te typeren. Bij deze percelen en bebouwing past een kavelgerichte benadering waarbij uitgangspunt is te bepalen waar de "groene omlijsting" van de bebouwing ligt. Bij deze bestemming past een bouwvlakaanpak die heel letterlijk de groene omlijsting in één oogopslag duidelijk maakt. Bij het bepalen van die groene omlijsting (en dus het bouwvlak), spelen de parameters van paragraaf 2.4.1 een belangrijke rol. In paragraaf 2.4.1 werd per deelgebied al aangegeven welke parameters in de regeling vertaald moeten worden om de karakteristiek en de kwaliteit (zowel vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt, maar ook vanuit woonplezier beschouwd) goed te kunnen waarborgen. Deze per deelgebied beschreven waarden zijn op perceelsniveau terug te zien in de omvang en situering van de bouwvlakken. De bouwvlakken reguleren op deze wijze niet alleen de bouwmogelijkheden bij bestaande bebouwing, maar reguleren ook de nieuwbouw ingeval van sloop van bestaande bebouwing. Voor de extensieve villagebieden geldt, overeenkomstig de voorheen geldende bestemmingsregelingen, een minimale afstand van woningen tot de zijdelingse perceelsgrens van 5 m. Veelal is deze afstand groter. De diepte van de achtertuinen buiten het bouwvlak is minimaal 15 m. Vaak meer, afgestemd op de bestaande situatie en daarbij behorende ruimtelijke karakteristiek.
Aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mogen maximaal 3 m diep zijn en moeten ten opzichte van de voorgevel (of het denkbeeldig verlengde daarvan) 3 m terug liggen. Afwijken van deze regel voor een aan of uitbouw die vanaf de zijgevel gerekend, dieper ( "breder") is dan 3 m is mogelijk tot een maximum van 6m als dit zich goed kan voegen in de opbouw van het pand en in het straatbeeld. Uiteraard voor zover dan ook nog voldaan wordt aan de andere voorwaarden zoals een maximum woningbreedte (inclusief aan/uitbouwen) gelijk aan de helft van de kavelbreedte. Binnen het bouwvlak mag het aantal vierkante meters bebouwing, op de eerste bouwlaag (begane grond), in beginsel niet meer bedragen dan 250 m2. Dat is inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en geldt ook bij sloop/nieuwbouw. Indien een bestaande woning van deze maat afwijkt, is de bestaande toestand de maximaal toegestane maat. Soms kan er aanleiding zijn om de maximum oppervlakte te vergroten, bijvoorbeeld daar waar in bepaalde gebieden in de bestaande situatie structureel al substantieel grotere oppervlaktes aanwezig zijn. Dat is in Doorn-Noord niet het geval. Ook bij de grotere kavels in deelgebied 4 is de bebouwing nog relatief bescheiden. Uitzondering vormt de bebouwing op landgoed de Kamphoeve. Dit vormt echter een zelfstandige identiteit binnen het plangebied.
Buiten het bouwvlak is nog ruimte voor vrijstaande bijgebouwen, waarvan het maximum oppervlakte is gekoppeld aan de omvang van het perceel. Voor (vrijstaande) bijgebouwen geldt een gestaffelde maximumbepaling, die afhankelijk van de grootte van het perceel minimaal 50 m2 en maximaal 90 m2 mogelijk maakt.
Teneinde de zone tussen woning en zijdelingse perceelgrens ook daadwerkelijk vrij van bebouwing te houden, is bepaald dat vrijstaande bijgebouwen alleen achter de basis achtergevel van het hoofdgebouw mogen worden gebouwd.
Een aantal van de woningen die in deze bestemmingsregeling onder W-1 vallen, zijn gelegen buiten de rode contouren. Zij vallen onder het provinciaal beleid voor wonen in het buitengebied. Hier legt het provinciaal beleid beperkingen op voor het volume, namelijk maximaal 600 m3, met een afwijkingsmogelijkheid tot 800 m3.
Wonen - 2 vrijstaand
De vrijstaande woningen die niet zijn gelegen zin in de villagebieden van "Wonen-1" en ook anderszins niet voldoen aan de kwalificatie wonen-extensief, zijn aangewezen als "Wonen-2". De woningen hebben een duidelijke oriëntatie op de weg waaraan zij zijn gelegen. De percelen zijn over het algemeen iets minder ruim en de onderlinge afstand tussen de woningen is kleiner dan bij "Wonen-1" en "Wonen-2". Met deze omstandigheden is rekening gehouden in de bouwmogelijkheden. Op de verbeelding zijn de bouwvlakken in de vorm van bouwstroken opgenomen waarbinnen vaak meerdere vrijstaande woningen liggen. Deze bouwstroken zijn standaard 15 m diep. Alleen bij ondiepe achtererven wordt van deze 15 m afgeweken.
Woningen, waarvan de diepte minder dan 15 meter bedraagt, mogen in het verlengde van de achtergevel tot een totale diepte van 15 m worden vergroot over meerdere bouwlagen. Voorwaarde is dat het bouwvlak (de bouwstrook) hiervoor de ruimte biedt en de beoogde uitbreiding wordt gerealiseerd op minimaal 3 m van de zijdelingse perceelsgrens (of zoveel meer als ter plaatse op de verbeelding is bepaald). Voor Doorn Noord geldt dat deze afstand veelal groter is.
Een maximum vloeroppervlak van de hoofdbebouwing (inclusief alles wat daar aan gebouwd wordt), is niet nodig; het bouwvlak in combinatie met de afmetingen van het perceel en de overige in de bestemmingsregeling verankerde parameters, waarborgen een goede inpassing van uitbreiding van bestaande bebouwing of inpassing van vervangende nieuwbouw.
Uitzondering is gemaakt voor hoekwoningen en ensembles. Hoekwoningen hebben een strakker bouwvlak waarbinnen aan- en uitbouwen opgericht mogen worden. Ensembles hebben door hun specifieke stedenbouwkundige eenheid eveneens een specifieker bepaald bouwvlak gekregen, afgestemd op de bestaande bebouwing.
Net als bij 'Wonen-1' dienen aan- en of uitbouwen/aangebouwde bijgebouwen minimaal 3 m terug liggen ten opzichte van de voorgevel (of het verlengde daarvan) en mogen ze aan de zijgevel maximaal 3 m diep (breed) zijn gerekend vanuit de zijgevel.
Evenals bij 'Wonen-1' geldt hier een maximum woningbreedte ter grootte van de helft van de kavelbreedte. De standaard maximum voorgevelbreedte voor vrijstaande woningen in een bouwstrook is 10 m, maar afhankelijk van de gemene deler op straatniveau kan een afwijkende maat gelden (zie ook paragraaf 2.4.3: uitgangspunten per deelgebied voor de parameters).
Tot slot is ook bij deze bestemming een gestaffelde maximum oppervlaktemaat voor vrijstaande bijgebouwen vastgelegd, gerelateerd aan de oppervlakte van het perceel. Ook is bepaald dat vrijstaande bijgebouwen achter de achtergevel van het hoofdgebouw dienen te worden gebouwd.
Wonen - 3 twee aaneen
Twee aaneen gebouwde woningen (twee-onder-één-kap) zijn aangewezen als 'Wonen-3'. Voor deze woningen gelden grotendeels dezelfde bouwregels als voor vrijstaande woningen in de bestemming 'Wonen-2', met dien verstande dat de afstand van hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens maar aan één zijde (de niet aangebouwde zijde) in acht hoeft te worden genomen. Een ander belangrijk verschil ten opzichte van de regels voor vrijstaande woningen, is dat het vergroten van de woningen over meerdere bouwlagen aan de achterzijde niet is toegestaan. Dit is alleen mogelijk aan de zijgevel mits er minimaal 3 meter achter de voorgevel wordt gebouwd. Uitzondering op deze regeling is mogelijk als op de peildatum van deze bestemmingsregeling bij de direct aangebouwde buurwoning al een uitbreiding over meerdere lagen aanwezig is aan de achterzijde. In dat geval kan via een afwijking met omgevingsvergunning een zodanige meerlaagse vergroting van het hoofdgebouw aan de achterzijde plaatsvinden dat de beide gevels aan de achterzijde gelijkgetrokken kunnen worden.
In principe geldt ook voor deze woningen een bouwdiepte van 15 m (voor de begane-grond-laag), tenzij er aanleiding is voor een kleinere diepte (zie opmerkingen bij W-2).
Wonen - 4 rijwoningen
De in het plangebied gelegen aaneen gebouwde woningen in de vorm van een rij van drie of meer aaneen gebouwde woningen hebben de bestemming 'Wonen-4'.
In het GML-bestand zijn de bouwvlakken in de vorm van bouwstroken opgenomen. De woningen liggen binnen deze bouwstroken. Deze bouwstroken hebben standaard de diepte van de bestaande bebouwing + 3 meter. Deze bouwstroken zullen om deze reden doorgaans minder diep dan 15 m zijn. De zone van 3 m achter de bestaande bebouwing is bedoeld voor het realiseren van eventuele aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen. Een grotere diepte is gegeven de doorgaans krappere verkaveling, in principe niet wenselijk.
Ook binnen deze bestemming geldt dat aan-, uitbouwen of aangebouwde bijgebouwen, op minimaal 3 m terug moeten liggen ten opzichte van (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw. Wel mogen ze, in tegenstelling tot bij de andere woonbestemmingen 1 t/m 3 in de zijdelingse perceelgrens worden gebouwd voor zover het bouwvlak dat toelaat. Waar dit niet gewenst is vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt, omdat het bijvoorbeeld belangrijk doorzicht belemmert of ongewenst aaneengroeien van bebouwing bewerkstelligt, is het bouwvlak zodanig aangepast dat bouwen tot in de zijdelingse perceelgrens niet mogelijk is.
Voor het overige lijkt de regeling op die van W-3.
Wonen - 5 gestapelde woningen
Gestapelde woningen zijn vervat in de bestemming "Wonen-5". Het gaat hier om een consoliderende regeling. Een deel van de gestapelde woningen betreffen zorgwoningen waar ook plaats zal zijn voor gemeenschappelijke voorzieningen ten behoeve van de zorg verlenende functie, waaronder bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte en een centrale keuken. Waar dat het geval is, is dat met de specifieke aanduiding "zorgwoningen" nader als zodanig bestemd. De bestaande bouwmassa's zijn opgenomen in bouwvlakken. Eventuele nader gewenste uitbreidingen buiten de bestaande massa moeten afzonderlijk via een eigen planologisch traject worden afgewogen. Buiten het bouwvlak mogen alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd op de voor 'Wonen - 5' aangewezen gronden.
De bestemmingsregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook een zevental dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' materiële bestemmingen heen en houden beperkingen in voor de bouw- en /of gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen dus een specifiek ruimtelijk belang. In het geval van dit bestemmingsplan betreft dat de bescherming van;
De dubbelbestemmingen worden hierna nader toegelicht.
Dubbelbestemming Waarde Archeologie -1, 3 t/m 5
Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het plangebied uit zones met zowel een hoge, als een middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.
Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:
| Dubbelbestemming | Archeologisch waardevol gebied | Regime |
| Waarde – Archeologie-1 | Zones met een zeer hoge archeologische verwachting – (vroeg) middeleeuwse wegen en paden en grafheuvelbufferzones verwachting | Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 50 m2 en dieper dan 30 cm –mv dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. |
| Waarde – Archeologie-3 | Zones met een hoge archeologische | Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 150 m2 en dieper dan 30 cm –mv dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. |
| Waarde – Archeologie-4 | Zones met een middelhoge en middelhoge/lage archeologische verwachting | Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 1000 m2 en dieper dan 30 cm –mv dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. |
| Waarde – Archeologie-5 | Zones met een lage archeologische verwachting | Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 10 hectare en dieper dan 30 cm –mv dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. |
Dubbelbestemming Waarde Natuur - Landschap
Deze dubbelbestemming regelt de afwijkende inhoud voor woningen, waarbij het gaat over woningen die onder 'Wonen-1' of 'Wonen-2' vallen en gelegen zijn buiten de rode contour zoals aangegeven in de Provinciale ruimtelijke verordening, Provincie Utrecht 2009. Verder is het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden voor een aantal aangegeven werken en werkzaamheden.
In de bestemmingsregeling zijn naast bestemmingen en dubbelbestemmingen ook gebiedsaanduidingen opgenomen.
Gebiedsaanduidingen duiden een gebied aan waar extra regels gelden of afwijking van de regels mogelijk is of wijziging van ( onderdelen van ) de bestemming mogelijk is.
In deze bestemmingsregeling zijn ten behoeve van het opnemen van extra regels de volgende gebiedsaanduidingen opgenomen:
Gebiedsaanduidingen zijn niet bestemmingsspecifiek, maar kunnen een bredere werking hebben die zich over meerdere bestemmingen uitstrekt. Daarom zijn ze in hoofdstuk III van de regels opgenomen.
Milieuzone- waterwingebied
Met de op de verbeelding aangegeven 'Milieuzone - waterwingebied' wordt beoogd de waterwinning veilig te stellen. Om dit doel te bereiken zijn regels opgenomen met betrekking tot de bouw van bouwwerken en het uitvoeren van werken en werkzaamheden.
Milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied
Om het grondwater binnen het aangewezen grondwaterbeschermingsgebied te beschermen, is op de verbeelding een 'Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' opgenomen. In een specifieke gebruiksregel is bepaald dat gebruik van gronden en opstallen met nadelige effecten voor de drinkwatervoorziening niet is toegestaan.
Wro-zone ontheffingsgebied-algemeen
Soms is het denkbaar dat bij bepaalde niet-woonbestemmingen op delen van percelen waar in beginsel geen extra bebouwing wenselijk is en op grond van de bestemmingsregeling dan ook niet toegestaan is (bijvoorbeeld voorterreinen of hoeksituaties), toch onder voorwaarden en nadere afweging misschien best een vrijstaand bijgebouw of vrijstaande overkapping mogelijk is. Bijvoorbeeld bij scholen een hok bij het speelterrein aan de voorzijde van de school waar het buitenspeelgoed opgeborgen kan worden of een overkapping boven een fietsenstalling. Waar dat het geval is, is op die delen van het perceel een gebiedsaanduiding 'wro-zone- ontheffing algemeen' opgenomen. Het bevoegd gezag, meestal is dat het college van burgemeester en wethouders, kan dan na een zorgvuldige afweging alsnog medewerking verlenen aan het oprichten van een dergelijk bouwwerk. Bij die afweging wordt dan de ruimtelijke werking van het gebouw overwogen, maar bijvoorbeeld ook de verkeersveiligheid.
Het gaat hier nadrukkelijk om een afwijkingsbevoegdheid waar het bevoegd gezag gebruik van mag maken. Het is geen verplichting voor het bevoegd gezag. De afwijkingsbevoegdheid geeft het bevoegd gezag een nader afwegingsmoment om te bezien of zij een beoogde ontwikkeling wenselijk vindt. Aan deze bevoegdheid zijn dan ook aanvullende voorwaarden gesteld.
Specifieke bouwaanduidingen
Tot slot kent de bestemmingsregeling een aantal zogenaamde "bouwaanduidingen'. Deze aanduidingen komen, waar ze aan de orde zijn, per bestemming terug. Ze zijn specifiek gericht op bepaalde bouwregels.
Opgenomen zijn de volgende bouwaanduidingen:
Specifieke bouwaanduiding-monument
Deze aanduiding wordt toegepast bij zowel gemeentelijke als rijksmonumenten. De aanduiding is erop gericht om bij monumenten een extra waarborg in te bouwen om de kwaliteit van eventueel bij die monumenten gebouwde, niet onder de monumentenbescherming vallende bouwwerken toch extra zorgvuldig te kunnen beoordelen. Er is geen onderscheid gemaakt naar gemeentelijke of rijksstatus: de aanduiding is namelijk niet gericht op informatieverstrekking ten aanzien van de status van het monument zèlf, maar op het opnemen van een extra toetsingsgrond bij bouwwerken in de directe nabijheid van monumenten. Bij monumenten is per perceel een perceelsgedeelte aangewezen waar als extra voorschrift geldt dat een eventueel beoogd bouwwerk alleen toegestaan is na positief advies van de monumentencommissie (of het orgaan dat belast is met de advisering over monumenten). Het aangewezen perceelgedeelte is in principe beperkt tot dat gedeelte waarvoor geldt dat als gebouwen in deze zone worden gebouwd, deze gebouwen de beleving en de kwaliteit van het monument of - in het direct verlengde daarvan - een straat of woongebied, kunnen beïnvloeden. Het gaat dan om voor- en zijtuinen en heel kleine strook direct achter het hoofdgebouw. Achtertuingebieden vallen daar in principe redelijkerwijs buiten.
Specifieke bouwaanduiding- afwijkende vergroting hoofdgebouw 1
In principe geldt gemeentebreed dat woningen die direct aan buren grenzen (tweekappers en rijwoningen), niet aan de achterzijde over de gehele hoogte van het oorspronkelijke hoofdgebouw mogen worden uitgebreid. Enerzijds omdat daardoor vaak buitenproportionele woningen ontstaan die op zichzelf en in samenhang met andere woningen tot een onevenwichtig straatbeeld leiden. Anderzijds omdat de ruimtelijke effecten van dergelijke uitbreidingen op buurpercelen vaak zo onevenredig bezwarend zijn voor buurwoningen, dat het in afweging van de onderlinge belangen, mede vanuit een maatschappelijk oogpunt, niet gewenst is om dergelijke uitbreidingen toe te staan. De lust van de een mag niet verworden tot de last van de ander, kort gezegd. In het geval van de woningen aan het ensemble van eenvoudige dorpsbebouwing aan de Wilhelminaweg 3 t/m 21 zijn de meest woningen echter al aan de achterzijde over de volledige hoogte uitgebreid. Het betreft hier zeer kleine woningen waarbij een uitbreiding van het volume gezien die beperkte inhoud, vanuit maatschappelijk oogpunt te billijken valt. Mede ook gegeven het feit dat deze uitbreidingen al als zodanig vrijwel overal zijn toegepast. Daarom is in de bestemmingsregeling een specifieke bouwaanduiding opgenomen om dergelijke uitbreidingen tot een diepte van 12 m toe te staan. Voorwaarde is dan wel dat deze uitbreiding op minimaal 3 m van de zijdelingse perceelgrens wordt gerealiseerd aan de zijde waar niet aangebouwd is. Dit is in overeenstemming met wat bij de al uitgebreide woningen zo gerealiseerd is, hetgeen de ruimtelijke effecten op buurpercelen aan die zijde beperkt.
Specifieke bouwaanduiding -afwijkende vergroting hoofdgebouw 2
Voor de woningen Woestduinlaan 17 t/m 47 is eveneens een specifieke bouwaanduiding opgenomen, namelijk "afwijkende vergroting hoofdgebouw 2" voor een afwijkende vergroting van het hoofdgebouw. Ook hier betreft het kleine twee-onder-een-kapwoningen waarvan het merendeel aan de achterzijde al tot een diepte van 12 m is uitgebreid over de volledige hoogte. Een aantal is dieper dan deze 12 m uitgebreid.
Het oorspronkelijke hoofdvolume met daarin de twee helften van de dubbele woning is afgedekt met een mansardekap haaks op de Woestduinlaan. Dat is een vrij uitzonderlijke situatie die in beginsel leidt tot een weinig gunstige inhoud per helft. Bij deze woningen is dan ook gebleken dat behoefte is om de woningen via een dwarsvolume met een zelfde mansardekap als het oorspronkelijke hoofdvolume aan de achterzijde uit te breiden. Bij toepassing van dezelfde kap als het oorspronkelijk hoofdvolume, is daarvoor een maximale bouwdiepte van 15 m nodig. Het betreft hier een vrij uitzonderlijke situatie, waarvoor geldt dat uitbreiding op deze wijze vanuit stedenbouwkundig en maatschappelijk oogpunt te billijken is, gezien het beperkte volume van het oorspronkelijke hoofdvolume, de omvang van de achtertuinen en het feit dat op deze wijze qua volume-opbouw het meest gewenste en meest voor de hand liggend beeld kan worden. Daarom is ook voor dit ensemble van woningen, een specifieke bouwaanduiding opgenomen om een dergelijke uitbreiding mogelijk te maken.
In de afwijkingsregels is de algemene bepaling 26.1 opgenomen dat maximaal 10% mag worden afgeweken van de verschillende genoemde maten. Voor de toepassing van deze bepaling is evenwel een belangenafweging nodig, waarbij bouw- en welstandstechnische redenen aanwezig kunnen zijn om van deze bepaling gebruik te maken.