| Plan: | Doorn Noord |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1581.bpDOOnoord-oh01 |
Voorliggend plan is consoliderend van aard. Dit houdt in dat de bestaande situatie, zoals die bij het opstellen van het bestemmingsplan bekend is, wordt vastgelegd. Dit houdt echter niet in dat de bestaande ruimtelijke situatie voor de aankomende tien jaar wordt bevroren. Onnodige starheid van het plan moet worden voorkomen. Kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen en veranderingen binnen de bestaande functie zijn in meerdere of mindere mate wel mogelijk. Een woning blijft een woning en een maatschappelijke functie blijft een maatschappelijke functie. Afhankelijk van de functie worden wel ontwikkelingsmogelijkheden binnen de functie gegeven, echter altijd op perceelsniveau.
De verschillende functies zoals die in het plangebied voorkomen, zijn bestaande functies. De vraag bij deze functies is in het kader van dit bestemmingsplan niet of de functie daar goed is of mooi; het feit is dat ze er zijn en dat sprake is van bestaande rechten. Bij deze vraag is wel een nuancering nodig. Als ergens een functie voorkomt die daar werkelijk storend is, dan is dat een aspect waar actief gemeentelijk optreden bij noodzakelijk is. In het plangebied komen echter geen functies voor die zodanig storend zijn.
Hierna wordt ingegaan op de planologische afwegingen die zijn gemaakt bij het opstellen van dit bestemmingsplan voor enkele belangrijke functies.
Bebouwing
De woonfunctie is de meest voorkomende functie in het plangebied. In dit bestemmingsplan wordt deze functie beheerd. Gegeven het consoliderende karakter van dit bestemmingsplan, is dit bestemmingsplan in beginsel niet gericht op het mogelijk maken van extra woningbouw in het gebied, maar op het waarborgen, het consolideren, van de bestaande kwaliteiten en karakteristieken van het bestaande woongebied. De bestemmingsregeling is daarbij het kader voor wijzigingen aan bestaande bebouwing of voor nieuwbouw in geval van sloop van bestaande woningen met als uitgangspunt het waarborgen van die kwaliteiten en karakteristieken.
In paragraaf 2.1 zijn de opbouw van het plangebied en de uit die opbouw voortvloeiende karakteristieken en kwaliteiten beschreven. Zoals uit die beschrijving blijkt, is de opbouw en de bebouwing binnen het plangebied niet homogeen. De uit die opbouw voortvloeiende karakteristieken en kwaliteiten zijn dat evenmin. Bij de concretisering van die kwaliteiten naar het niveau van een bestemmingsregeling is er een aantal parameters, dat gebruikt kunnen worden om de kwaliteit en identiteit van het gebied meer kwantitatief te benaderen en te waarborgen.
Een aantal van die parameters die bij dit bestemmingsplan verwerkt zijn, zijn:
Gemeenschappelijke delers in het plangebied zijn de opbouw met lanen en de bosachtige sfeer waarbij de lanen, voortuinen, zij erven en achtererven onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn door de vele doorzichten langs de bebouwing. Deze doorzichten zijn mogelijk vanwege de, mede dankzij de oude bestemmingsregelingen, zeer kenmerkende ruime onbebouwde ruimte tussen woningen en de zijdelingse perceelsgrens. Die ruimte aan de zijkant van de woningen bedraagt in het plangebied substantieel meer dan de 3 m. Voor de gemeente als geheel geldt dat in beginsel voor bestaande woongebieden een afstand van 3 m wordt aangehouden tussen woning en zijdelingse perceelsgrens. Voor het plangebied Doorn-Noord geldt echter dat deze afstand veelal substantieel groter is, namelijk 4 of 5 m of, aan de randen van het plangebied in bepaalde straten nog veel meer. Vanwege deze grote afstanden, is op de zij erven veel groen aanwezig dat substantieel bijdraagt aan de groenbeleving. Beeldbepalend is tevens de positionering van eventuele bijgebouwen achter de achtergevel van de woning waardoor hoofdgebouw en bijgebouwen niet alleen in functioneel opzicht, maar ook nadrukkelijk in de ruimtelijk-visuele beleving van elkaar te onderscheiden zijn. Het bijgebouw heeft letterlijk een ondergeschikte positie. Omdat deze onbebouwde ruimte tussen woningen en de erfgrens zo beeldbepalend is, is de bestemmingsregeling erop gericht deze vrije ruimtes te waarborgen. Het zijn immers deze ruime tussenruimtes die het mogelijk maken om naast een oprit voor een auto, ook nog substantieel groen aanwezig te laten zijn (bijvoorbeeld hagen of struiken op de erfscheiding, rododendrongroepen of zware volgroeide bomen) en die samen met dat gegeven het plangebied Doorn-Noord haar extensief bebouwde, groene uitstraling geven. Het is precies de essentie van wat het plangebied Doorn-Noord doet onderscheiden van de gemiddelde Nederlandse nieuwbouwwijk. In de regeling is daarom bepaald dat bijgebouwen in principe achter de oorspronkelijke achtergevel van het hoofdgebouw moeten worden geplaatst. Een deel van de parameters die hierboven werden genoemd, wordt ook in het welstandsbeleid onderkend, maar kunnen in een welstandsnota niet op het niveau van de kavels in beleid worden vastgelegd; een bestemmingsplan biedt die mogelijkheid wel.
In de voorliggende bestemmingsregeling is nadrukkelijk op straatniveau gekeken naar of er sprake is van gemene delers in bijvoorbeeld de breedte van de voorgevels. Waar dat het geval is en waar dat belangrijk is voor de karakteristiek van een bepaalde straat, is de bestemmingsregeling erop gericht deze voorgevelbreedtes te reguleren via een maximumstelling. Dit om te voorkomen dat bijvoorbeeld ingeval van sloop van een bestaande woning en vervangende nieuwbouw een volume wordt gezocht dat ten opzichte van de bestaande overige bebouwing buitenproportioneel is en in die zin het karakter van een straat aantast. ( zie ook paragraaf 2.2.3 met betrekking tot deelgebied 3).
Buitenproportionaliteit van volumes in het straatbeeld is een resultante van een aantal factoren. De belangrijkste zijn de breedte van de voorgevel in combinatie met de hoogte en de wijze van opbouw van die voorgevel. Voorts spelen ook de afstand van de bebouwing ten opzichte van de weg en de breedte van de bebouwing ten opzichte van de breedte van de kavel een rol. In Doorn-Noord is van belang te onderkennen dat volumes vaak zijn opgebouwd uit meerdere subvolumes en dat met name hoge, brede, als één volume, opgebouwde voorgevels storend kunnen zijn (zie ook 2.2.3 deelgebied 3). In de regeling is dit onderkend. Er is voor sommige straten een bepaald voorgevelmaximum opgenomen, maar tegelijkertijd is voor lage goot- en bouwhoogtes (goothoogte max. 4 m., bouwhoogte max. 7 m.) geen maximum breedte opgenomen. Brede bungalowbouw van een bepaalde breedte heeft immers een veel minder dominerend effect als een gebouw van diezelfde breedte maar dan in twee lagen met een kap tot een hoogte van 10 m. Ook komt een bepaalde breedte minder dominant over als deze getrapt wordt opgebouwd, dus met een verspringing in de gevelrooilijn. Om die reden is geregeld dat een voorgevel wel breder mag zijn dan een bepaald maximum, als deze 'getrapt' wordt vormgegeven. Daar wordt mee bedoeld dat een voorgevel dan uit meerdere volumes als het ware wordt opgebouwd: een voorste deel dat dan de maximaal bepaalde heeft en vervolgens een terug liggend deel dat zo breed is als de overige regels toestaan.
Bij het laatste past de kanttekening dat de bestemmingsregeling er wel op gericht is excessen voor wat betreft de totale breedte van woningen te voorkomen. In de meer compacte laanstructuren wordt de maximale breedte van de woningen gereguleerd door de afstanden van woningen tot de zijdelingse perceelgrens en de breedte van de percelen. Voor de grotere (en vooral bredere) kavels van bijvoorbeeld deelgebied 4 geldt dat hier een nadere regulering moet plaatsvinden om excessen te voorkomen. Hier is bepaald dat de woningen maximaal de helft van de breedte van een perceel mogen beslaan. Bij bredere woningen, wordt de woning te breed ten opzichte van de kavel en wordt de groene omlijsting die nu juist voor dit soort percelen zo typerend is, aangetast.
Waar sprake is van karakteristieke hoogtes voor de bebouwing, is de bestemmingsregeling erop gericht deze te behouden. Dat is bijvoorbeeld het geval voor bepaalde woningensembles en bijvoorbeeld voor bungalowbebouwingsgebieden. In principe geldt voor de goot- en bouwhoogte een maximum van 6 respectievelijk 10 m. Waar deze hoogtes beduidend lager of hoger zijn en deze afwijkingen kwaliteits- en beeldbepalend, zijn, is de regeling erop gericht deze afwijkende hoogtes te consolideren.
Voor wat betreft de voorgevelrooilijnen, geldt dat veel van de bebouwing in het plangebied Doorn-Noord min of meer in een bepaalde rooilijn is gebouwd; Op een aantal plaatsen is echter ook sprake van een kenmerkende wisseling van de rooilijnen. In beginsel is in het bestemmingsplan aangesloten bij de huidige rooilijnen van de bestaande bebouwing. Bij de grotere kavels met vrijstaande woningen, is een meer kavelgerichte insteek van de bestemmingsregeling meer voor de hand liggend dan een laangerichte; Dat betekent dat het bij dit soort kavels belangrijk is ook aan te geven op welke minimale afstand de bebouwing ten opzichte van de weg gelegen moet zijn. De flexibiliteit in de ligging in de voorgevelrooilijn is hier dan groter dan bij woningen die zich meer in een laansituatie bevinden. In een laansituatie liggen de woningen dichter op elkaar en zijn in hun onderlinge samenhang bepalend zijn voor het straatbeeld. Meer dan dat het bij de grotere kavels het geval is; bij die laatste kavels gaat erom als het ware de groene omlijsting te bepalen om de bebouwing heen. Bij laangerichte bebouwing gaat het meer om het vinden van de 'gemene deler' van de afzonderlijke onderdelen die samen het beeld van de laan vormen.
Ten aanzien van de diepte van de bebouwing geldt dat gemeentebreed voor bestaande woongebieden een dieptemaat van 15 m voor bebouwing in 1 laag (de begane grondlaag) in beginsel aanvaardbaar wordt geacht. Dat betekent dat als een bestaande woning nu 12 m diep is, er aan de achterzijde in 1 laag ( begane grond) nog tot 15 m mag worden uitgebreid. Voorwaarde is dan wel dat er aan de achterzijde in principe minimaal 10 m vrije achtertuin achter de bebouwing vrij blijft. In bepaalde gebieden, zoals villagebieden met een zeer extensieve bebouwingsdichtheid kan deze zone dieper zijn, bijvoorbeeld minimaal 15 m. Alle aan het hoofdgebouw gekoppelde bebouwing moet in die dieptemaat van 15 worden gerealiseerd, zodat achter die 15 m-zone in de achtertuin ook geen woonfuncties aanwezig zijn. Dat betekent dat eventuele aangebouwde garages zich ook binnen deze strook van 15 m diepte moeten bevinden. De ratio hierachter is dat de voorliggende bestemmingsregeling planologisch geen beletselen op wil werpen voor het gebruik van garages voor bijvoorbeeld een woonfunctie; Voor zover de garage in bouwtechnisch opzicht geschikt is voor woondoeleinden, mag deze op grond van deze bestemmingsregeling daar bij direct recht voor gebruikt worden. Dat komt tegemoet aan de wens van velen en een in de praktijk ook al dikwijls gerealiseerde wens om garages om te vormen tot extra woonruimte bij het huis. Om te voorkomen dat woonfuncties met daarbij behorende uitstraling (zoals contactgeluiden) te ver in de achtertuinsfeer doordringen met de bijbehorende ruimtelijke uitstraling naar buurpercelen toe, is het dan wel gewenst dat aan deze woonbebouwing een maximale diepte wordt gegeven, zodat de achtertuin ook daadwerkelijk vrij van woonbebouwing kan blijven. Eén en ander wordt via de toepassing van bouwvlakken vertaald in de bestemmingsregeling. In sommige gevallen kunnen de vorm, afmetingen of ligging (bijvoorbeeld hoekligging), maar ook de opbouw van een wijk als geheel (bijvoorbeeld in projectmatig opgezette wijken met krappe verkaveling), aanleiding zijn om die bouwdiepte te verkleinen.
In afwijking van de regel geldt voorts dat bij rijwoningen aan de achterzijde van de bestaande bouwblokken maar tot maximaal 3 m mag worden uitgebreid. Ratio achter deze beperking is dat bij rijwoningen sprake is van krappere verkavelingen waar grotere uitbreidingen vanwege het woongenot van buren noch gewenst noch - gezien de omvang van de kavels - mogelijk zijn. Voor de grotere vrijstaande kavels geldt dat hier de bebouwing op grotere onderlinge afstand staat. Voor deze woningen geldt geen standaard bouwdiepte, maar volgt de maximale "diepte "uit de omvang en vorm van het bouwvlak ( zie ook hoofdstuk van deze toelichting waarin de plansystematiek wordt uitgelegd).
Voor uitbreidingen aan de achterzijde over meerdere lagen, dus uitbreiding op de verdieping of van een kap doortrekken, geldt bij twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeswoningen dat dit niet is toegestaan. Enerzijds vanuit ruimtelijk oogpunt om te voorkomen dat door toevoeging van dergelijke meerlaagse uitbouwen, uitbouwen ontstaan die ten opzichte van het oorspronkelijke hoofdgebouw disproportioneel zijn. Anderzijds vanuit maatschappelijk oogpunt, namelijk om de ruimtelijke uitstralingen van uitbreidingen bij woningen naar direct naastgelegen buurpercelen toe te beperken. De lust van de één mag niet verworden tot de last van de ander. Bij vrijstaande woningen die op een afstand van minimaal 3 m van de buurpercelen afgelegen zijn, is deze "last" in redelijkheid niet aanwezig of aanvaardbaar te achten. In Doorn Noord geldt dat deze afstand overigens, zoals al eerder opgemerkt, substantieel groter is waardoor deze affecten al helemaal aanvaardbaar worden geacht. Wanneer bij een rijtjeswoning of tweekapper de naastgelegen woning(en) al een dergelijke meerlaagse uitbreiding heeft, biedt de bestemmingsregeling een mogelijkheid om in dat specifieke geval dan deze achtergevels gelijk te trekken, zodat de ruimtelijke uitstraling gelijkgetrokken wordt.
Tot slot is het vooral bij de grotere percelen in de meer villaparkachtige opzet van belang dat de extensieve woonvorm, ook daadwerkelijk extensief blijft, niet alleen feitelijk maar ook visueel; In verband met het laatste werd hiervoor al genoemd dat er een beperking aan de maximale breedte van bebouwing wordt gesteld die gerelateerd is aan de breedte van het perceel. Met het oog op het eerste, is het van belang een maximaal bebouwingspercentage per perceel op te nemen. Voor de grotere kavels (minimaal 1.000 m2 en minimaal 30 m breed als richtgetal), geldt een maximum percentage van 15% tot een maximaal grondoppervlak van het hoofdgebouw en alles wat daar direct aan vast gebouwd wordt, van in principe 250 m2. Er kan, afhankelijk van de omvang van de kavel of de situering aanleiding zijn om daarvan af te wijken. Bijvoorbeeld bij de Kamphoeve (Oude Arnhemsebovenweg 10) dat niet alleen een aanzienlijk groter perceel heeft, maar bovendien ook dermate op zichzelf gericht is dat hier een groter oppervlak alleszins redelijk is. En overigens nu ook al aanwezig is.
Zoals hiervoor aangegeven, is de stedenbouwkundige analyse als uitgangspunt genomen bij het formuleren van de verschillende bouwmogelijkheden binnen de verschillende woonbestemmingen. De bovengenoemde parameters zijn daarbij gebruikt om deze analyse te concretiseren ter verwerking in de bestemmingsregeling. Uit de analyse volgen per deelgebied de volgende zaken om te verwerken in de bestemmingsregeling.
Deelgebied 1: Ludenkwartier
Deelgebied 2: Hoog Moersbergen
Deelgebied 3: Tussen Drift en Amersfoortseweg: oudere dorpsuitleg
Deelgebied 4: Gebied ten oosten van de Amersfoortseweg
Deze beheersuitgangspunten zijn doorvertaald in de bestemmingsregeling.
Via dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid gegeven om aan- en uitbouwen en bijgebouwen te bouwen bij woningen. Hierbij moet aan bepaalde maten, oppervlaktes en afstanden voldaan worden. Eén van die voorwaarden is dat vrijstaande bijgebouwen op minimaal 1m van de woning met alles wat daar aangebouwd is, gelegen moeten zijn. Ratio daarachter is dat door deze minimummaat te stellen, vrijstaande bijgebouwen ook daadwerkelijk vrijstaand zijn en dat er geen discussie meer nodig is over wat "vrijstaand" dan is. De bouwmogelijkheden die gegeven worden, zijn zogenaamd 'direct recht'. Dat houdt in dat, als aan de voorwaarden van het bestemmingsplan en de Woningwet wordt voldaan, een omgevingsvergunning (een "bouwvergunning") verkregen wordt. Dit geldt voor die gronden waar de woonbestemming is opgenomen. In dit bestemmingsplan is bewust ook een "Tuin"- bestemming opgenomen. De tuinbestemming is gegeven aan de gronden die zijn gelegen aan de voorzijde van woningen en aan de zijkant van woningen die 'op de hoek' zijn gelegen. In de tuin mogen geen aan-, uit- en bijgebouwen worden gebouwd op basis van dat directe recht. Dat is gedaan omdat hier geen gebouwen zijn gewenst. In zijn algemeenheid is bebouwing vóór de woning stedenbouwkundig ongewenst. Het geeft een rommelig aanzicht. Op hoeksituaties kunnen gebouwen ook nog verkeershinderlijk zijn. Er zijn echter situaties denkbaar dat er toch voldoende ruimte aanwezig is om in deze tuinbestemming een aan-, uit- of -bijgebouw te bouwen of een erfafscheiding van 2 meter hoog. Met name bij hoekpercelen kan er nog ruimte zijn om aansluitend bij het achtererf toch een gebouw op te richten. Waar dat het geval is, is de "Tuin"- bestemming afgestemd op wat ruimtelijk-stedenbouwkundig als aanvaardbaar wordt beschouwd.
Zoals hiervoor beschreven reguleert de in de bestemmingsplanregeling opgenomen "tuinbestemming" de mogelijkheden voor het bouwen op deze bestemmingsvlakken. Soms is het alleen voorkomen van bebouwing niet voldoende om de ruimtelijke karakteristiek en kwaliteiten van een gebied te waarborgen. In Doorn-Noord is vooral bij de grote kavels aan de randen van het plangebied, sprake van ver terug gelegen rooilijnen en daarmee forse voor- en zijtuinen. Deze kavels zijn gelegen in bosgebied of vormen op zichzelf al een bosgebied (zoals het landgoed de Kamphoeve aan de Oude Arnhemse Bovenweg). Bij een aantal van deze percelen is in de oude bestemmingsplannen (voor deelgebied Hoog Moersbergen) overigens ook een specifieke bosbestemming toegekend aan deze beboste voor-/zijtuinen om aan te duiden dat dit geen gewone tuinen zijn, maar dat het "bostuinen" zijn. In de oudere bestemmingsplannen is dat niet gedaan. Het is echter belangrijk om dit typerende verschil tussen bostuin (bebossing, gesloten karakter) en gewone tuin (inrichting als tuin is afhankelijk van eigenaar; dat kan bos zijn, maar ook bijvoorbeeld siertuin met gras) te onderkennen omdat de uitstraling wezenlijk anders is; een speelgazon met trampoline en zitje heeft een andere uitstraling dan bos, hoewel beide onderdeel van een (voor-)tuin kunnen zijn. Daarom is, waar duidelijk sprake is van een te waarborgen omlijsting van kavels in de vorm van bos, een aparte subbestemming 'bos' opgenomen binnen de bestemming Tuin.
Bij de woonfunctie is er bewust voor gekozen om zogenaamde 'aan huis verbonden beroepen' mogelijk te maken. Dit komt tegemoet aan de wens van vele mensen om op kleine schaal voor zichzelf te beginnen. Dergelijke aan huis verbonden beroepen zijn niet milieuhinderlijk voor de omgeving. Het enige effect is een bezoeker die naar de bouwkundig adviseur gaat (of de notaris, de pedicure, de huisarts). Dit extra verkeer valt weg tegen het overige verkeer dat een woonwijk of -buurt kent. Belangrijk is wel dat een 'aan huis verbonden beroep' ondergeschikt is aan de woonfunctie. Een woning is in de eerste plaats woning en geen ruimte voor het beroep. Het is daarom van belang dat het kleinschalig is en blijft. Dit houdt in dat de bewoner van de woning de beroepsuitoefenaar is. De mogelijkheid voor aan huis verbonden beroepen zorgt ook voor wat levendigheid in de wijk en het straatbeeld, en dat is gewenst.
Dit plan biedt ook de mogelijkheid om 'aan huis verbonden bedrijvigheid' toe te staan bij de woning. Gedacht zou bijvoorbeeld kunnen worden aan een elektricien die zelfstandig opereert. In de garage bij de eigen woning is een kleine voorraad aan spullen gelegen welke nodig zijn voor het werk. Voorts bezit deze bedrijfsvoerder ook een busje waarmee hij/zij naar de klant toegaat waar de werkzaamheden worden verricht. Dit bedrijf kan (onder specifieke voorwaarden en omstandigheden) best gevoerd worden in een woonwijk.
Het gaat hier nadrukkelijk om kleinschalige bedrijven van een zeer lichte categorie (categorie 1) en waar alleen activiteiten worden uitgevoerd waarvoor geen vergunning ingevolge de Wet Milieubeheer noodzakelijk of activiteiten die in zijn geheel niet meldingsplichtig zijn.
Grootse reclameborden of neonreclame en andere opvallende uitingen ten behoeve van het beroep of bedrijf dat wordt uitgeoefend zijn uiteraard niet toegestaan.
Zorg en wonen
Er is een duidelijke trend aanwezig om zorgbehoevenden in een gewone woonomgeving te laten wonen. De hulpvraag kan voortkomen vanuit fysieke, psychische en/of sociale achtergrond. Hoe de zorgbehoefte hierbij binnen de woning ingevuld wordt kan divers zijn. Soms is de hulp tijdelijk noodzakelijk en soms permanent, soms intensief en soms extensief.
De zorgvraag binnen de woonfunctie kan ook ruimtelijke gevolgen hebben waar in een bestemmingsplan rekening mee moet worden gehouden. Wanneer een aantal hulpbehoevenden gezamenlijk een woning bewonen valt dit onder het beoogde gebruik (wonen); al dan niet met enige begeleiding/zorg hierbij vanuit een instelling. In deze setting is sprake van één gezamenlijk huishouden. Dit is anders wanneer de mensen binnen de woning allen een zelfstandige huishouding voeren; al dan niet met enige begeleiding/zorg hierbij vanuit een instelling (er kan toch sprake zijn van gescheiden huishoudens terwijl misschien ook een centrale woonkamer aanwezig is of een ruimte voor de zorginstelling). Binnen de bepalingen van dit bestemmingsplan is het niet toegestaan 'zomaar' meerdere huishoudens te vestigen in een woning. Daarom is in dit plan het vereiste van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan opgenomen om in één woning meerdere huishoudens te vestigen met een zorgvraag. Dit wordt geschaard onder het begrip 'bijzondere woonvorm'.
Soms is de zorgvraag dermate groot dat dit niet meer onder 'gewoon wonen' valt. Denk hierbij aan een permanente aanwezigheid van één of meerdere personen die zorg verlenen of permanent aanwezig zijn om de bewoners te begeleiden. Dit permanente karakter dient structureel te zijn waarbij ervan uitgegaan kan worden dat dit permanente karakter niet zal ophouden. In dat geval is sprake van een specifiek vorm van wonen, namelijk "zorgwoningen".
Een hulpvraag die bijvoorbeeld een oud persoon inkoopt/ontvangt in verband met fysieke en/of psychische hulp die nodig is, valt niet onder deze permanente hulpvraag; ook niet als de hulp 24 uur per dag aanwezig is. De verwachting zal immers zijn dat deze persoon òf naar een zorginstelling gaat, òf binnen afzienbare tijd komt te overlijden.
Omdat de zorgvraag zo breed kan zijn binnen de woonfunctie is er gekozen voor de term 'bijzondere woonvorm'. In de begripsomschrijving is dit begrip verder omschreven in lijn met de voorgaande tekst.
Het parkeeraspect is een belangrijk ruimtelijk onderwerp bij wonen in het algemeen en dus ook bij bijzondere woonvormen. Zeker als er permanente zorg aanwezig moet zijn of als er meerdere huishoudens aanwezig zijn kan het parkeervraagstuk belangrijk zijn om geen onevenredige overlast in de omgeving te krijgen. Het is evenwel niet goed mogelijk één eenduidige parkeernorm te geven omdat de bewoner(s) van de woning vanwege hun fysieke, psychische en/of sociale achtergrond specifieke vervoersoplossingen kennen. Daarom wordt er bewust voor gekozen geen parkeernormen in dit bestemmingsplan op te nemen zodat de gemeente via de bouwverordening per situatie de parkeervraag kan beoordelen.
Kamerbewoning
Een woning kan verhuurd worden aan meerdere mensen die zelfstandige huishoudens voeren in dat pand; al dan niet met één of meerdere gemeenschappelijke ruimten. Dit is kamerbewoning. Hoewel gesteld kan worden dat de intensiteit van het "wonen" strikt genomen bij een bewoning met vier kamerbewoners, dus vier huishoudens in die ene woning, overeen komt met andere gangbare huishoudens, is het in de praktijk toch zo dat bewoning door vier kamerbewoners een ander gebruik met zich meebrengt dan een reguliere bewoning door één huishouden en ook als zodanig "anders" ervaren wordt. Let wel; ander gebruik hoeft niet altijd als overlast getypeerd te worden en zo moet het hier ook niet gelezen worden. Wel is het zo dat afgewogen moet worden of dit in de praktijk toch vaak "ander" gebruik wel past in een reguliere woonomgeving. In gebieden met een hoge dynamiek en een veelheid aan functies (bijvoorbeeld centrumgebieden), hoeft dit niet op grote problemen te stuiten. In vrij monofunctionele gebieden als het woongebied Doorn-Noord met een lage dynamiek, botst gebruik van een woning ten behoeve van kamerbewoning in de praktijk vaak met reguliere bewoning door één huishouden. Daarom is in het plangebied Doorn-Noord kamerbewoning niet bij recht toegestaan.
De gemeente Utrechtse Heuvelrug kent een groot aantal rijk- en gemeentelijke monumenten. Deze monumenten maken nadrukkelijk onderdeel uit van de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Ook het plangebied Doorn-Noord kent enkele al aangewezen monumenten en vele in potentie monumentenstatus-waardige gebouwen. Alle in het plangebied voorkomende rijks- en gemeentelijke monumenten verdienen uiteraard de bijbehorende bescherming. Voorkomen moet worden dat deze gebouwen als gevolg van bouwactiviteiten aangetast worden. In principe geldt dat deze gebouwen door de monumentenwetgeving daartegen beschermd worden. Anders is dat voor niet monumentale bijgebouwen die op het bijbehorend perceel worden opgericht, zoals vrijstaande garages of bergingen. Deze gebouwen vallen niet onder monumentenstatus, maar kunnen wel mede van invloed zin op de beleving en kwaliteit van het monument zelf en van het monument in samenhang met zijn omgeving. Dat geldt vooral voor die bijgebouwen die zich op de zij erven direct naast of vlak achter het monument. Om die reden is in de bestemmingsregeling per monument een zone bepaald waarbij geldt dat bijgebouwen alleen nà een positief monumentenadvies mogen worden opgericht. Een negatief advies kan zo een eigenstandige weigeringsgrond zijn voor een omgevingvergunning. Deze strook strekt zich in principe niet verder uit dan 5 m achter het bouwvlak of de bouwstrook. Dit is de strook waarin in de regel zicht vanaf het openbaar gebied op het monument mogelijk is en die dus van invloed kan zijn op de beleving en kwaliteit van de omgeving als geheel. Bij terreinen waarop zich meerdere monumenten bevinden ( al dan niet gemeentelijke of rijksmonumenten) en sprake is vaneen samenhangend complex, is deze zone ruimer getrokken. Dat is bijvoorbeeld het geval bij het terrein van het waterleidingbedrijf. Het gaat hier om het samenspel van de gebouwen op het terrein als geheel en niet alleen om de "zichtstrook" vanaf het openbaar gebied. De aanduiding op de verbeelding is dus niet zozeer gericht op de feitelijke aanduiding van het monument als wel op de consequenties daarvan voor de oprichting van gebouwen in de nabijheid van dat monument.
De openbare gebieden van het plangebied zijn flexibel bestemd. Dit is gedaan om aan de praktijk van alle dag tegemoet te komen. De inrichting van de openbare ruimte wil namelijk nog wel eens veranderen. De loop van een wandelpad, de aanpassing van een bocht in een weg en het verleggen van een groenstrook zal binnen de plantermijn op meerdere locaties kunnen voorkomen. Dit plan voorziet in die aanpassingen. Het openbare gebied blijft na een herinrichting nog steeds een openbaar gebied. De grotere groene gebieden zijn wel als zodanig bestemd. Zo wordt voldoende zekerheid geboden aan de omwonenden dat deze groene gebieden een groen karakter houden.
De bestemming natuur wordt, in navolging van de bestemmingssystematiek voor de buitenstedelijke gebieden, gebruikt voor die groengebieden waar het behoud en herstel van aanwezige natuur- en landschappelijke kwaliteiten voorop staan. De grotere groengebieden binnen het plangebied, zoals het Ludenbos en haar zuidelijke uitloper, herbergen uiteraard belangrijke natuur en landschapswaarden in zich, maar de belangrijkste functie binnen het stedelijk gebied is gelegen in deze groengebieden als onderdeel van de groenstructuur binnen het plangebied en de gebruiks- en belevingswaarde van dat groen binnen het stedelijke gebied. De natuurfunctie is dan ook alleen aan de randen van het plangebied neergelegd waar deze aansluit op de natuurbestemmingen van het bestemmingsplan Buitengebied Doorn.
Binnen het plangebied zijn 2 scholen, een kerkgebouw, een begraafplaats aanwezig; deze gebouwen/voorzieningen vallen onder de bestemming maatschappelijk. Deze voorzieningen zijn van belang voor het dagelijkse functioneren en de leefbaarheid van een woonwijk. De bouwmogelijkheden bij deze functies zijn afgestemd op wat ruimtelijk-stedenbouwkundig aanvaardbaar is. In principe is consoliderend bestemd. Echter bij het vastleggen van bouwmogelijkheden, is specifiek ook gekeken naar waar eventueel met een omgevingsvergunning in de aangegeven wro-zone ontheffingsgebied buiten de bestaande hoofdbebouwing of bijgebouwen de bouw van bouwwerken in de vorm van bijgebouwen ( bijvoorbeeld een fietsenstalling of een opslaghok voor buitenspeelgoed bij de school) zou kunnen worden overwogen. Echt grootse bouwuitbreidingen zijn niet mogelijk in dit bestemmingsplan.
Om een samenvoeging van de scholen Hoog Moersbergen en De Kameleon op het perceel Tromplaan 1 dan wel de Van der Leelaan mogelijk te maken is in het plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, zodat de grenzen van de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Groen' binnen de aangegeven randvoorwaarden kunnen worden gewijzigd.
Ook de bebouwing bij de sportvoorzieningen is consolideren bestemd; uitbreidingsopgaven bij dergelijke bestemmingen zij vaak zo specifiek dat die niet op voorhand met in een bestemmingsplan goed af te wegen zijn.
Uitgangspunt bij de bestemmingsregeling voor dienstverlening is eveneens het consolideren van het bestaande. Waar bij deze functies een woning aanwezig is op de verdieping (zoals bij de tandartsenpraktijk op de Van Heemskercklaan 48a), wordt dit in de bestemmingsregeling verwerkt.
De bedrijvigheid in het plangebied bestaat uit enkele bedrijven tussen de woningen. In het algemeen geldt volgens de huidige inzichten dat bedrijven niet zonder meer thuis horen in een woongebied; zeker niet als het categorie III-bedrijven (of hoger) zijn volgens de uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De in de woongebieden van het plangebied aanwezige bedrijven zijn positief bestemd. Omdat in het plangebied de bedrijven vlak bij woningen of ingeklemd tussen woningen zijn gelegen, hebben de bedrijven weinig tot geen uitbreidingmogelijkheden toegekend gekregen. Dat betekent dat het bouwvlak vrij strak om de bestaande bedrijfsgebouwen is heen gelegd. Waar uitbreiding nog wel mogelijk is zonder tot ruimtelijk ongewenste situaties te leiden, is dat verwerkt in de omvang en begrenzingen van het bouwvlak. Daarnaast is de huidige bedrijvigheid specifiek bestemd, zodat er zich niet zomaar andere bedrijven kunnen vestigen die tot meer overlast bij omwonenden kunnen leiden. Om een mate van flexibiliteit te behouden is er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om een ander bedrijf te kunnen toestaan zich te vestigen mits deze naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig kan worden geacht.
Naar aanleiding van ingekomen inspraakreacties en de door de raad in zijn vergadering van 30 juni 2011 aangenomen amendement hebben de bij de bedrijven staande woning een woonbestemming gekregen, waartegen blijkens advies van de milieudienst van november 2011 uit milieutechnisch oogpunt geen bezwaar bestaan. Hoewel de afstand van de bedrijven tot de omringende woonbebouwing minder is dan de vereiste 30 m kan een bedrijfsbestemming op de betreffende locaties ruimtelijk aanvaardbaar worden geacht, daar een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd door enerzijds de consoliderende wijze van bestemmen en de toegestane bedrijvigheid tot en met categorie 2 uit de bij het bestemmingsplan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Vrijstaande bijgebouwen, zoals fietsenstallingen, waarin dus niet de hoofdbedrijvigheid wordt uitgeoefend, zijn bij direct recht ook buiten het bouwvlak mogelijk, maar wel onder voorwaarden. Het is van belang om een maximaal ruimtebeslag aan te geven en ook om aan te geven waar dergelijke gebouwen in het algemeen niet storend zijn voor de omgeving beredeneerd vanuit de karakteristieken en ruimtelijke kwaliteiten van het gebied. En tevens beredeneerd vanuit het functioneren van bedrijfspercelen. Gegeven de opbouw van het plangebied en de ligging van de bedrijfspercelen in een woonstraat, is het gewenst aan te sluiten bij de regeling van woonbebouwing. Dat betekent dat dergelijke gebouwen in principe achter de hoofdbedrijfsgebouwen op de achterterreinen van de bedrijfspercelen thuishoren. Met een dergelijke ligging blijft de zone tussen bedrijfsgebouwen en zijdelingse perceelsgrenzen vrij van bebouwing hetgeen en beeldkwaliteit van het gebied is en voorts ook garandeert dat de achterterreinen goed bereikbaar zijn. Ook in geval van calamiteiten. Daarom is een dergelijke positionering van dit soort vrijstaande bijgebouwen in de regels vastgelegd. Bij het vastleggen van bouwmogelijkheden, is echter per perceel specifiek bekeken of er delen van het perceel zijn waar het op het eerste gezicht aannemelijk is dat bij een nadere beschouwing en afweging alsnog bijgebouwen zouden kunnen worden opgericht (bijvoorbeeld een fietsenstalling).Wordt een andere plek voor een vrijstaand bijgebouw beoogd buiten het bouwvlak of buiten deze zones, dan zal dat apart via een eigen juridisch-planologische procedure overwogen moeten worden.