Hoek J.P. Gouverneurlaan-Keerweerlaan, Sassenheim

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de hoek van de J.P. Gouverneurlaan en de Keerweerlaan te Sassenheim, gemeente Teylingen, staat op het adres J.P. Gouverneurlaan 20 thans een voormalig kantoorpand van de Rabobank Bollenstreek met parkeergelegenheid op eigen terrein aan de achterzijde. Aan de overzijde van het aan de Keerweerlaan gelegen gedeelte van het kantoorpand, ligt tevens een parkeerterrein dat voorheen eveneens bij de bank hoorde. Het voornemen bestaat om het kantoorgebouw te slopen en op de locatie nieuwbouw te plegen in de vorm van een appartementengebouw met 21 appartementen. Op het parkeerterrein aan de Keerweerlaan is eveneens woningbouw voorzien, hier in de vorm van 3 grondgebonden woningen.

Het voorgenomen plan is niet passend binnen het vigerende bestemmingsplan "Sassenheim-Centrum”. Derhalve is het noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan op te stellen, dat in een actuele en adequate juridisch-planologische regeling voorziet, op basis waarvan de plannen tot uitvoer kunnen worden gebracht.

Afbeelding 1.1 Impressie bouwplannen appartementengebouw en grondgebonden woningen gezien vanuit zuidwestelijke richting (Bron: BartVanDePutte Architect)

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen op hoek van de J.P. Gouverneurlaan en de Keerweerlaan, tegenover het park Rusthoff. De nabijgelegen Hoofdstraat is een straat met gemengde functies zoals winkels, horeca, dienstverlening en wonen. Aan de voorzijde van het gebouw zijn in de middenberm van de J.P. Gouverneurlaan parkeervakken gelegen. Aan de achterzijde van het gebouw, aan de Keerweerlaan, ligt een parkeerterrein dat bij het gebouw hoort. Dit is ook het geval ten oosten daarvan, eveneens aan de Keerweerlaan.

Het perceel van de voormalige Rabobank staat kadastraal bekend als gemeente Sassenheim, sectie A, nummer 7676 en is circa 2.072 m² groot. Het parkeerterrein aan de Keerweerlaan staat kadastraal bekend als gemeente Sassenheim, sectie A, nummer 8285 en is circa 770 m² groot. De oppervlakte van het plangebied als geheel bedraagt daarmee circa 2.842 m².

Afbeelding 1.2 Topografische kaart met de ligging van het plangebied globaal aangeduid door middel van een blauwe ovaal (Bron: www.topotijdreis.nl, 2016)

Afbeelding 1.3 Satellietfoto met door middel van een blauw kader het plangebied aangegeven, zoals gelegen op de hoek van de J.P. Gouverneurlaan en de Keerweerlaan in Sassenheim (Bron: pdokviewer.pdok.nl, 2016)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Sassenheim-Centrum", zoals vastgesteld d.d. 31 oktober 2013. Op basis van dit bestemmingsplan hebben de beide binnen het plangebied gelegen percelen de bestemmingen 'Kantoor' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' en is tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' met de bijbehorende functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - 1' van toepassing. Volgens de regels die bij de bestemmingen 'Kantoor' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' horen, is het gebruiken van een perceel met deze bestemming ten behoeve van wonen niet toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook niet binnen het bestemmingsplan, zodat het noodzakelijk is om een nieuwe, ontwikkelingsgerichte bestemmingsregeling te formuleren.

Afbeelding 1.4 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Sassenheim-Centrum". Met een blauwe contour is het plangebied aangegeven (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, 2016)

1.4 Planvorm

Het onderhavige nieuwe bestemmingsplan "Hoek J.P. Gouverneurlaan-Keerweerlaan, Sassenheim" vervangt het vigerende bestemmingsplan binnen het plangebied en vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling van de nieuwe appartementen en woningen mogelijk is. Het betreft een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan met een gedetailleerd karakter. Evenwel wordt voldoende flexibiliteit in het plan behouden voor de uiteindelijke positionering en dimensionering van de bebouwing.

1.5 Planproces

Teneinde rechtskracht te verkrijgen, dient het bestemmingsplan de daarvoor geldende procedures te doorlopen. Ten eerste wordt in onderhavig geval het voorontwerp van het bestemmingsplan op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan de wettelijke vooroverlegpartners. Tevens wordt het voorontwerp op grond van de gemeentelijke inspraakverordening gedurende een termijn van 6 weken ter inzage gelegd ten behoeve van de inspraak.

Vervolgens wordt, na verwerking van eventuele vooroverleg- en inspraakreacties, het bestemmingsplan op basis van de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure zoals opgenomen in Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht als ontwerp gedurende 6 weken ter visie gelegd. Na de beantwoording en verwerking van eventueel ingekomen zienswijzen wordt binnen 12 weken het bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Het vaststellingsbesluit met bijbehorende stukken wordt daarna 6 weken ter visie gelegd ten behoeve van de beroepsfase.

1.6 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels, verbeelding en bijlagen. De onderhavige toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt de juridische planopzet behandeld, waarna in hoofdstuk 4 het beleidskader wordt weergegeven. Hoofdstuk 5 gaat in op het te realiseren programma. De resultaten van de uitgevoerde (milieu)onderzoeken worden in hoofdstuk 6 behandeld. In hoofdstuk 7 en 8 worden tenslotte de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid onderbouwd.

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

2.1 Bestaande situatie

2.1.1 Ruimtelijke analyse

In de huidige situatie bevindt zich binnen het plangebied een voormalig kantoorpand van de Rabobank Bollenstreek met parkeergelegenheid op eigen terrein aan de achter- en overzijde van het kantoorpand. Het uit 1988 stammende kantoorpand is momenteel in gebruik bij anti-kraakbewoners. Op het moment dat het pand wordt gesloopt, komt de anti-kraakovereenkomst te vervallen en zullen de bewoners vertrekken.

Het gebouw is op het hoogste punt circa 11 meter hoog en opgebouwd uit licht metselwerk en grote donkere raampartijen. Het pand is gedateerd en sluit qua uitstraling niet aan op de bebouwing in de omgeving. Deze bebouwing, ten noordwesten van het plangebied bestaande uit een appartementengebouw met winkels in de plint, is met drie volledige bouwlagen hoger dan het kantoorpand. De bebouwing ten zuidoosten van het kantoorpand bestaat uit grondgebonden vooroorlogse woningen, welke zijn opgebouwd uit één tot twee bouwlagen en afgedekt met een kap. De bebouwing ten zuidwesten van het kantoorpand en rondom het parkeerterrein aan de Keerweerlaan wordt gevormd door overwegend naoorlogse grondgebonden woningen. Deze zijn eveneens opgebouwd uit één tot twee bouwlagen met kap en daarmee kleinschaliger dan de bebouwing aan de J.P. Gouverneurlaan.

Op het perceel van het kantoorpand en direct daaraan grenzend bevinden zich in de huidige situatie geen relevante groenelementen. Het parkeerterrein zelf is volledig verhard en wordt omgeven door de (groenvoorzieningen die aanwezig zijn in) de tuinen van de omliggende woningen.

Afbeelding 2.1 Impressie plangebied in de huidige situatie (beeldmateriaal 2015), met op de bovenste afbeelding het kantoorpand en op de onderstaande afbeelding het parkeerterrein aan de Keerweerlaan (Bron: www.google.nl/maps, 2016)

2.1.2 Functionele analyse

Het plangebied ligt in de schil rondom het centrumgebied van Sassenheim. In hoofdlijnen bevinden zich ten noorden van het plangebied de winkelvoorzieningen van het dorp, terwijl ten zuiden daarvan de woonfunctie overheerst. Overige functies in de omgeving zijn het park Rusthoff aan de overzijde van de J.P. Gouverneurlaan en enkele maatschappelijke en parkeervoorzieningen. Binnen het plangebied is momenteel alleen de parkeerfunctie aanwezig.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Algemeen

Het planvoornemen omvat globaal een tweetal ruimtelijke ontwikkelingen. Enerzijds wordt ter plaatse van de voormalige Rabobank een appartementengebouw gerealiseerd. Anderzijds zijn ter plaatse van het parkeerterrein aan de Keerweerlaan 3 grondgebonden voorzien. Beide ontwikkelingen worden onderstaand toegelicht en in hun onderlinge samenhang en relatie tot de omgeving beschouwd.

Afbeelding 2.2 Situering appartementengebouw op de hoek van de J.P. Gouverneurlaan en de Keerweerlaan en de grondgebonden woningen aan de Keerweerlaan (Bron: BartVanDePutte Architect)

2.2.2 Appartementengebouw

Het appartementengebouw herbergt in totaal 21 appartementen, verdeeld over 5 bouwlagen. De vierde en vijfde bouwlaag (penthouse) zijn in setback gebouwd, waarbij de vijfde bouwlaag tevens deels een schijnkap heeft. De eerste drie bouwlagen hebben een bouwhoogte van 9 meter, de vierde bouwlaag reikt tot 12 meter hoogte en de vijfde tot 15,6 meter (inclusief ondergeschikte bouwdelen). De bebouwing is geconcentreerd aan de zijde van de J.P. Gouverneurlaan en de Keerweerlaan, waardoor ruimte overblijft voor een besloten binnenterrein met parkeerplaatsen. Ten aanzien van het achterpad dat dient ter ontsluiting van de aan de Hoofdstraat gelegen winkels wordt de notariële erfdienstbaarheid in acht genomen.

De gevelindeling en -aankleding van het gebouw is niet uniform, waardoor de indruk wordt gewekt dat het een verzameling kleinere panden betreft in plaats van één groot complex. Samen met de gelede opbouw van de bouwlagen wordt hiermee het effect bereikt dat het gebouw optimaal aansluit bij de aangrenzende panden. De hoogste delen zijn aan de voorzijde gesitueerd, terwijl naar de zijkanten toe het gebouw uit maximaal drie bouwlagen bestaat. Enerzijds ontstaat hierdoor een statig gevelbeeld aan de zijde van de J.P Gouverneurlaan, anderzijds sluit het gebouw aan de overige zijden aan bij de lagere bebouwing in de directe omgeving, waaronder tevens de nieuw te realiseren grondgebonden woningen aan de Keerweerlaan.

In functioneel opzicht sluit het gebouw aan bij het woongebied ten zuiden van het plangebied, terwijl door de bouwwijze (appartementen) tevens een duidelijke link wordt gelegd met het centrumgebied aan de noordzijde en in het bijzonder de aangrenzende, boven winkels gelegen appartementen. De beëindiging van de leegstand brengt nieuwe levendigheid naar dit deel van Sassenheim, hetgeen eveneens bijdraagt aan het versterken van het contact tussen het woongebied en het centrumgebied en de sociale veiligheid.

Afbeelding 2.3 Appartementengebouw gezien vanuit het oosten (Bron: BartVanDePutte Architect)

2.2.3 Grondgebonden woningen

De drie grondgebonden woningen aan de Keerweerlaan worden uitgevoerd als aaneengebouwde woningen in twee bouwlagen met kap. De woningen hebben een goothoogte van circa 6 meter en een maximale bouwhoogte van circa 10 meter (inclusief ondergeschikte bouwdelen). Op de begane grond is aan de voorzijde een erker met bovengelegen balkon voorzien.

De gebruikte kleuren en materialen (bakstenen in roodtinten, antraciet dakpannen, witte betimmering) sluiten aan bij de bestaande grondgebonden woningen in de omgeving. Tevens past het bouwplan daarmee bij de architectuur van het nieuwe appartementengebouw. De inpassing van de woningbouw op deze locatie zorgt ervoor dat de huidige onderbreking in de zuidelijke gevelwand van de Keerweerlaan wordt opgevuld, hetgeen een positief effect heeft op het straatbeeld ter plaatse.

De voorgevelrooilijn van de woningen ligt op 6 tot 7 meter van de weg, hetgeen ruimte schept voor een aantal openbare parkeerplaatsen aan de voorzijde. De woningen beschikken niet over een parkeergelegenheid op eigen terrein.

De woningen sluiten in functioneel opzicht aan bij de directe omgeving, die ter hoogte van de zijerven eveneens voornamelijk uit (grondgebonden) woningen bestaat. Aan de achterzijde grenzen de woonkavels aan het perceel van een aan de J.P. Gouverneurlaan gelegen kantoor. Richting het zuidwesten is aan de Keerweerlaan een kleine watergang aanwezig. Het realiseren van de woonfunctie op het voormalige parkeerterrein versterkt het karakter van het omliggende woongebied en draagt derhalve positief bij aan de functionele omgeving.

Afbeelding 2.4 Voorzijde grondgebonden woningen (Bron: BartVanDePutte Architect)

2.3 Bezonningsstudie

Zowel het appartementengebouw als de grondgebonden woningen worden in de directe nabijheid gerealiseerd van reeds bestaande woningen in de omgeving. Derhalve is door middel van een bezonningsstudie inzichtelijk gemaakt of, en zo ja in hoeverre de bouwplannen schaduwwerking uitoefenen op de omliggende woningen. Daarbij is een vergelijking gemaakt tussen de nieuwe situatie en de huidige planologische mogelijkheden. Voor de locatie waar de grondgebonden woningen komen (feitelijk onbebouwd, maar wel voorzien van bouwmogelijkheden), is uitgegaan van een realistische situatie waarbij een kantoorpand met parkeervoorzieningen aanwezig is. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is deze situatie immers te realiseren.

Uit de opgestelde bezonningsstudie (Bart van de Putte Architect d.d. 14 maart 2018), welke als Bijlage 1 bij deze toelichting is opgenomen, blijkt dat de schaduwwerking van het appartementengebouw ten opzichte van de woning aan de Keerweerlaan 10 zich beperkt tot enkele meters schaduw in de zijtuin op gezette tijden. Deze effecten zijn verwaarloosbaar klein, zeker wanneer in ogenschouw wordt genomen dat het bouwvlak van het huidige kantoorpand tot aan de perceelsgrens met de woning reikt en op basis van het vigerende bestemmingsplan in principe een gebouw met een aanzienlijk grotere schaduwwerking realiseerbaar is. Op sommige tijdstippen is zelfs sprake van een positief effect ten opzichte van de bestaande situatie.

Het effect dat de 3 grondgebonden woningen ten opzichte van de huidige maximale planologische mogelijkheden hebben op de bestaande woningen aan de J.P. Gouverneurlaan 22, 24, 26 en 28 beperkt zich tot een geringe toename aan schaduwwerking in de achtertuinen in de namiddag, jaarrond.

In geen geval leidt het planvoornemen tot een afname van lichtinval in de omliggende woningen. Er is slechts sprake van een geringe toename van schaduwwerking (enkele meters) aan de randen van tuinen. Deze toename doet zicht slechts voor op enkele uren van de dag en leidt niet tot onaanvaardbare situaties.

2.4 Conclusie

De realisatie van de appartementen en de woningen geeft een positieve impuls aan het plangebied en de directe omgeving daarvan. Er is optimaal rekening gehouden met de omliggende bebouwing en functies. Omgekeerd geldt dat de aanwezige belangen in de omgeving de realisatie van het appartementengebouw en de grondgebonden woningen niet in de weg staan, zoals nader zal blijken uit de navolgende hoofdstukken. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. In de navolgende hoofdstukken wordt dit nader onderbouwd.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

3.1 Planvorm

Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid voor het plangebied in het bestemmingsplan is vertaald. Aangezien het planvoornemen de bouw van nieuwe woningen mogelijk maakt, betreft dit een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De gebruikte systematiek is enerzijds flexibel genoeg om eventuele kleine wijzigingen in de bouwplannen op te kunnen vangen en anderzijds voldoende gedetailleerd om de gewenste mate van rechtszekerheid te kunnen bieden aan de omgeving.

3.2 Opbouw van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De regels zijn zodanig opgesteld dat wordt aangesloten bij de door de gemeente Teylingen gehanteerde standaardregels uit het handboek (versie 2.6). Daarnaast is de juridisch-planologische regeling waar nodig afgestemd op de specifieke situatie.

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken is gebaseerd op de huidige ruimtelijke situatie en de gewenste functies. Voorts sluit de opzet van de verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• 1. inleidende regels;
• 2. bestemmingsregels;
• 3. algemene regels;
• 4. overgangs- en slotregels.

In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het juridisch plangedeelte, fungeert de toelichting wel als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

3.3 Opzet van de regels

3.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen 

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor sommige begrippen worden in de SVBP2012 standaard omschrijvingen gegeven. Deze zijn overgenomen.

Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

3.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Het stramien voor de bestemmingsplanregels is vastgelegd in de SVBP 2012. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemming hoeft niet alle elementen te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen. Onderstaand worden de in het bestemmingsplan gehanteerde bestemmingen toegelicht.

Tuin

In tegenstelling tot de achtertuin en sommige zijerven bij woningen, worden de voortuinen bij grondgebonden woningen bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming is maar een beperkte hoeveelheid aan bouwwerken toegestaan. Voor erkers en luifels zijn specifieke bouwregels opgenomen om binnen de bestemming Tuin te mogen bouwen.

De volgende figuur geeft een toelichting op de bestemming Tuin met betrekking tot erkers aan voor- en zijgevel van woningen, waarbij in acht dient te worden genomen dat indien de figuur strijdig is met de wetgeving ten aanzien van vergunningvrij bouwen (zoals geregeld in het Besluit omgevingsrecht (Bor)), de regels uit het Bor voorrang hebben.

Verkeer - Verblijfsgebied

De openbare verkeer- en parkeervoorzieningen zijn opgenomen binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De bestemming is erop gericht om ook bijvoorbeeld speelvoorzieningen binnen de woonstraten te kunnen realiseren. Aangezien een deel van het in het centrum gelegen evenemententerrein binnen het plangebied ligt, is hiervoor een aanduiding opgenomen.

Wonen - 2 en Wonen - 3

Het grootste gedeelte van het plangebied is bestemd voor de woonfunctie. De gemeente Teylingen heeft een eigen standaard indeling voor verschillende woningbouw typologieën. Voor de verschillende typologieën zijn de bestemmingen 'Wonen - 2' en 'Wonen - 3' opgenomen. Onderstaand zijn deze bestemmingen verder uitgewerkt.

Algemeen genomen is geregeld dat binnen de bestemming, naast woningen, ook voorzieningen toegestaan zijn ten behoeve van het wonen. Hierbij moet gedacht worden aan groen, water, erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en perceelsontsluitingen. Hoofdgebouwen mogen voorts uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De toegestane goot- en bouwhoogten zijn binnen de verbeelding opgenomen. Voor de erfbebouwing bij de woningen zijn vervolgens specifieke regels opgenomen, waarbij in ieder geval geregeld is dat ten hoogste 50% van de zij- en achtererf bebouwd mag worden, tot een maximum van 100 m².

De bestemming 'Wonen - 2' voorziet in aaneengebouwde, twee-aan-eengebouwde en geschakelde woningen. Deze bestemming is opgenomen voor de 3 grondgebonden woningen. 'Wonen - 3' is opgenomen voor de 21 gestapelde woningen. De maximale goot- en bouwhoogtes alsmede het maximale aantal wooneenheden zijn door middel van aanduidingen aangegeven.

Ten aanzien van de opgenomen bouwvlakken is deze bij de grondgebonden woningen strak om de geprojecteerde hoofdgebouwen gelegd. Bij het appartementengebouw is met het oog op de gewenste flexibiliteit wat meer speling in het bouwvlak opgenomen. Het bouwvlak ligt evenwel niet over de gehele woonbestemming, om zo te waarborgen dat voldoende ruimte overblijft voor de benodigde parkeervoorzieningen.

Ten aanzien van de bouw van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen wordt in onderstaande figuur geïllustreerd waar en hoe deze mogelijk zijn, waarbij in acht dient te worden genomen dat indien de figuur strijdig is met de wetgeving ten aanzien van vergunningvrij bouwen (zoals geregeld in het Besluit omgevingsrecht (Bor)), de regels uit het Bor voorrang hebben.

3.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk omvat 6 artikelen:

Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Voorts is een regeling opgenomen om te voorkomen dat bouwwerken die legaal tot stand zijn gekomen, maar qua maatvoering niet geheel in overeenstemming zijn met het voorliggende bestemmingsplan, worden 'wegbestemd'.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn regels opgenomen over het gebruik van de gronden binnen het plangebied voor evenementen.

Algemene afwijkingsregels

Dit artikel is opgenomen om ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan met een algemene bevoegdheid mogelijk te maken. De regeling voorziet in een duidelijke begrenzing van het toepasbaar bereik van de afwijking.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd.

Overige regels

Enerzijds is in dit artikel bepaald dat wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. In dit artikel is tevens een regeling opgenomen om voldoende parkeergelegenheid binnen het plangebied te garanderen.

3.3.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk omvat twee artikelen:

Overgangsrecht 

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wabo, overgenomen. Het betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig bij een omgevingsvergunning worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

Slotregel 

Als laatste is de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Algemeen

De gemeente Teylingen heeft te maken met de vigerende beleidskaders van de landelijke en provinciale overheid; ontwikkelingen dienen te voldoen aan dit beleid. Daarnaast dient de voorgenomen ontwikkeling zich eveneens te voegen binnen de marges van het gemeentelijke beleid. Het ruimtelijk beleid van de drie voorgenoemde overheden is per overheidslaag neergelegd in één of meerdere zogenoemde structuurvisies. Voor de realisatie van het beleid zetten de verschillende overheden een mix van instrumenten in; één van die instrumenten betreft het vertalen van het beleid uit de structuurvisie naar een juridisch bindende verordening. Hieronder zijn de voor dit bestemmingsplan relevante structuurvisies, verordeningen en overige beleidsdocumenten per overheidslaag weergegeven en wordt getoetst of de onderhavige ontwikkeling passend is binnen het beleid.

4.2 Rijksbeleid

4.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), 2012

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze structuurvisie vormt de uitwerking van de ambities van het Rijk, op basis van haar verantwoordelijkheden, in Rijksdoelen en daarmee samenhangende nationale belangen op het gebied van een samenhangend ruimtelijk en mobiliteitsbeleid. Het Rijk heeft tot doel Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te maken in een periode van economische conjunctuurschommelingen, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Aanleiding voor het vaststellen van de visie is de constatering dat het voorheen geldende ruimtelijke Rijksbeleid onvoldoende bijdroeg aan het behalen van deze doelen, onder meer door het veroorzaken van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving en een te sectorale blik op vraagstukken. Om dit te keren brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies.

Het Rijk onderscheidt thans nog dertien nationale belangen; uitsluitend op basis van deze belangen intervenieert het Rijk in de ruimtelijke ordening. Een groot deel van deze belangen leidt tot het reserveren van ruimte voor functies. Dit betreft dan bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor waterberging, militaire activiteiten en de uitbreiding van het hoofdwegennet. Deze belangen zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Eén van de belangen die niet leidt tot een ruimtereservering is het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. In het kader van dit belang heeft het Rijk besloten om, ten behoeve van het verminderen van de bestuurlijke drukte en het neerleggen van verantwoordelijkheden bij decentrale overheden, de verstedelijkingsstrategie te wijzigen. Dit houdt in dat het bundelingsbeleid, verdichtingsbeleid, locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, beleid voor basiskwaliteit, stedelijke netwerken, nationale landschappen en rijksbufferzones is afgeschaft en dat daar slechts één beleidslijn voor terug komt: de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder' heeft tot doel het principe van vraaggericht programmeren en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik bindend voor te schrijven bij de afwegingen van gemeenten en provincies. Dit belang is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Grondgedachte van de 'ladder' is dat een activiteit op meerdere locaties zou kunnen plaatsvinden en dat vervolgens de planologisch meest juiste locatie gekozen moet worden. Dat gaat uit van de activiteit. Hiermee wordt beoogd om de voorheen bestaande praktijk, waarbij in veel gevallen een bestemming wordt gezocht voor een bepaalde locatie (bv. herbestemmen van een voormalige vuilstortplaats), om te vormen.

Beoordeling

Het voorliggende plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt. Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het onderhavige plangebied niet gelegen is in een gebied waarvoor van Rijkswege een ruimtereservering geldt. Aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt navolgend getoetst.

4.2.2 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2012

Toetsingskader

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmings- en wijzigingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Ten aanzien van het onderhavige plangebied is een regel uit het Barro van toepassing. Dit betreft de regeling met betrekking tot de radarverstoringsgebieden van radarstations Herwijnen en Soesterberg (zoals weergegeven in de wijziging van het Rarro per 1 juli 2016, bijlage 9). Als gevolg van het radarverstoringsgebied van radarstation Herwijnen geldt een maximale hoogtemaat van 90 meter voor op te richten windturbines. Met betrekking tot het radarverstoringsgebied van Soesterberg geldt een maximale bouwhoogte van 128 meter voor alle bouwwerken. In het onderhavige plan worden geen windturbines of bouwwerken met een dergelijke hoogte mogelijk gemaakt.

Conclusie

Het planvoornemen ondervindt geen belemmeringen vanuit het Barro of de Rarro.

4.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro), 2012

Toetsingskader

Op 1 oktober 2012 is art. 3.1.6 lid 2 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren (ECLI:NL:RVS:2017:353, r.o. 18.5). Op 1 juli 2017 is een wijziging van art. 3.1.6 lid 2 Bro in werking getreden. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. De definiëring van enkele van de in het artikel genoemde begrippen in art. 1.1.1 Bro laat onverlet dat de 'ladder voor duurzame verstedelijking' als een 'open norm' is te kwalificeren. Dit houdt in dat de norm inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden. Sinds de inwerkingtreding van het artikel heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) in haar jurisprudentie de norm veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd. Op 28 juni 2017 heeft de ABRvS een zogenoemde 'overzichtsuitspraak' gedaan (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 2 t/m 12.8), waarin de dan geldende en op basis van de voornoemde wijziging te behouden jurisprudentielijnen nader uit een worden gezet. Op basis van deze jurisprudentielijnen kan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' concreet worden toegepast.

Beoordeling

a. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in méér dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie zijn aan te merken, deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Ten aanzien van andere vormen van gebruik van gronden dan ten behoeve van het wonen geldt dat indien het ruimtelijk besluit voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m², deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt.

Het onderhavige bestemmingsplan maakt ter plaatse van het plangebied de bouw van 24 woningen mogelijk. De ontwikkeling is daarom gelet op de omvang als 'stedelijke ontwikkeling' te classificeren. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' moet verder worden doorlopen.

b. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling kan worden gesproken als uit een onderling samenhangende beoordeling van het ruimtelijke besluit, in vergelijking met het voorgaande planologische regime, blijkt dat sprake is van een functiewijziging en dat sprake is van een groter planologisch beslag op de ruimte.

Een deel van het plangebied heeft thans de bestemming 'Kantoor'. Gronden met deze bestemming zijn met name bedoeld voor zakelijke dienstverlening. Een ander deel van het plangebied heeft thans de bestemming 'Verkeer'. Gronden met deze bestemming zijn met name bedoeld voor wegen, straten, pleinen en parkeervoorzieningen. Het onderhavige bestemmingsplan maakt ter plaatse van het plangebied de bouw van 24 woningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk. Gelet hierop is sprake van een functiewijziging. Aangezien de nieuwe bebouwing hoger is dan hetgeen in de bestaande situatie is toegestaan, vindt tevens een vergroting van het planologisch beslag op de ruimte plaats. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' moet verder worden doorlopen.

c. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling

Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat, indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling in het ruimtelijk besluit dient te worden beschreven. Het kan hierbij zowel gaan om een kwantitatieve behoefte als een kwalitatieve behoefte. De beschrijving van de behoefte dient te worden gebaseerd op voldoende actuele, concrete en zo mogelijk cijfermatige gegevens. Het is niet in strijd met art. 3.1.6 lid 2 Bro als voor de onderbouwing van de behoefte in het ruimtelijk besluit wordt verwezen naar een of meer onderzoeksrapporten of beleidsdocumenten.

De behoefte aan woningen in Zuid-Holland wordt bepaald aan de hand van de “Zuid-Hollandse woningbehoefteraming” (WBR). De laatste raming stamt uit 2016 en wordt wel aangeduid als WBR2016. In de WBR wordt per regio inzichtelijk gemaakt wat de groei van de woningbehoefte per periode per regio is. Teylingen maakt onderdeel uit van de regio 'Holland-Rijnland Noord.

Uitsnede tabel woningbehoefteraming 2016 periode 2015-2019

Voor de gemeente Teylingen wordt uitgegaan van een woningbehoefte van 823 woningen in de periode 2015-2019. Voor de periode 2020-2024 ligt de behoefte op nog eens 514 woningen en van 2025-2029 moeten er nog 183 extra woningen gerealiseerd worden. Het plan, met 24 woningen, geeft mede invulling aan deze woningbehoefte.

Het aantal woningen alsmede het woningtype zijn nauw afgestemd op de actuele lokale woningbouwbehoefte in de gemeente Teylingen, zoals tevens bepaald in de gemeentelijke woonvisie 2015-2020 (zie paragraaf 4.5.2). Ook passen de woningen binnen de kaders van het regionale woonbeleid van Holland-Rijnland voor de periode 2009-2019 (zie paragraaf 4.4.2). Uit zowel het gemeentelijke als regionale beleid blijkt dat in Sassenheim en omgeving nog een aanzienlijke taakstelling ligt voor het realiseren van nieuwe (meergezins)woningen. De actuele lokale en regionale behoefte aan het onderhavige planvoornemen is daarmee aangetoond.

d. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied?

Uit de wetstekst en de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat indien de 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' buiten 'bestaand stedelijk gebied' is gelegen, de verantwoording in het ruimtelijke besluit een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De woningbouw vindt plaats door middel van herstructurering van de locatie van het voormalige kantoorpand van de Rabobank Bollenstreek met bijbehorend eigen parkeerterrein. Deze zijn gelegen in het bestaande stedelijke gebied van Sassenheim. Het onderhavige plangebied is derhalve gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' van Sassenheim. De “ladder” hoeft niet verder te worden doorlopen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ruimtelijke ontwikkeling is aan te merken als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. De 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' voorziet in een behoefte en is daarnaast gelegen binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Daarmee past het initiatief binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.3 Provinciaal beleid

4.3.1 Visie Ruimte en Mobiliteit en Programma Ruimte, 2014

Toetsingskader

De Visie Ruimte en Mobiliteit beschrijft het strategische beleid van de provincie Zuid-Holland en vervangt mede de structuurvisie als vastgesteld op 2 juli 2010 en navolgende herzieningen. Het operationele beleid is opgenomen in programma's. De visie en de programma's zijn op 9 juli 2014 door Provinciale Staten vastgesteld.

De programma's zijn een uitwerking van de visie en zullen daarom vaker worden geactualiseerd. Het Programma Ruimte bevat al het ruimtelijk relevante operationele beleid en het Programma Mobiliteit het operationele mobiliteitsbeleid met daaronder allerlei uitwerkingen. Mede door het verschil in uitvoering en detailniveau zijn de programma's voor ruimte en mobiliteit apart gehouden. Tot slot bevat het beleid een herziene ruimtelijke regelgeving, die is uitgewerkt in de Verordening Ruimte 2014. Onderdelen daarvan zijn flexibeler dan voorheen: het doel staat voorop en niet de manier waarop dat doel bereikt moet worden. Waar duidelijkheid gevraagd is, stelt de provincie vanuit bovenlokaal belang en wettelijke taken kaders en randvoorwaarden aan ruimtelijke plannen.

De Visie Ruimte en Mobiliteit biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dat geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Het geeft ook duidelijkheid over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Relevant voor onderhavig plan is de rode draad 'beter benutten en opwaarderen van wat er is'. Een uitwerking van deze rode draad gaat in op:

• beter benutten van de bebouwde ruimte, maar ook nieuwe woon- en werklocaties daarbuiten;
• een betere aansluiting zoeken van het aanbod van woningen, bedrijventerreinen, kantoren en winkelruimten (detailhandel) bij de maatschappelijke vraag.

Beter benutten van bebouwde ruimte, maar ook nieuwe woon- en werklocaties daarbuiten

Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Financieel vormt dat een zware opgave. De woningbouwbehoefte betreft voor een groter deel dan voorheen lagere prijsklassen. Rijkssubsidies voor verstedelijking en stedelijke vernieuwing zijn afgebouwd en het investeringsvermogen van woningcorporaties is verminderd. De exploitatie van plannen is daardoor moeilijker rond te krijgen.

De provincie wil op verschillende manieren bijdragen aan het beter benutten van bebouwde ruimte. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening hanteren gemeenten de “ladder voor duurzame verstedelijking” om de keuze voor en situering van nieuwe woon- en werklocaties te verantwoorden. De provincie bevordert de consequente toepassing van de ladder door deze op te nemen in de Verordening Ruimte 2014. Daarbij wordt een aantal begrippen verhelderd. Een van die begrippen is het “bestaand stads- en dorpsgebied” (BSD). De provincie verstaat daaronder: 'het bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het BSD.

De provincie draagt daarnaast bij aan het beter benutten van de bebouwde ruimte door samen te werken met andere overheden en marktpartijen, en via regelgeving. Dat gebeurt op de volgende manieren:

• het stimuleren en faciliteren van verdichting, herstructurering en transformatie door met andere overheden en marktpartijen te verkennen waar kennis en best practices kunnen worden gedeeld en waar belemmeringen kunnen worden weggenomen;
• het bevorderen van een actuele, regionale programmering van plannen voor wonen en werken. Deze regionale programmering wordt vastgelegd in (sub-)regionale visies, waarin rekening wordt gehouden met bandbreedtes en fluctuaties in behoefteramingen zoals opgenomen in het Programma Ruimte. De provincie wordt betrokken bij de totstandkoming van deze visies en committeert zich aan afspraken in door haar aanvaarde regionale visies. Indien aan de orde, volgt hierna planologische borging.

Een betere aansluiting zoeken van het aanbod van woningen, bedrijventerreinen, kantoren en winkelruimten (detailhandel) bij de maatschappelijke vraag

Voor onderhavig plan geldt het beleid ten aanzien van woningbouw. Het provinciale woonbeleid is gericht op het voorzien in de maatschappelijke vraag naar woningen. Door de demografische ontwikkelingen blijft het aantal huishoudens aanzienlijk groeien en betreft die groei per saldo bijna uitsluitend huishoudens met één inkomen. Die groep zoekt naar betaalbare woningen bij bestaande voorzieningen. In het overgrote deel van de woningvraag kan worden voorzien door (her)gebruik, vernieuwbouw, renovatie, verhuur en verkoop van de bestaande voorraad. De provincie verwacht van gemeenten dat zij met elkaar in regionale visies vanuit dat perspectief vertrekken. Woningbouw zal voor het grootste deel plaats moeten vinden in de stedelijke agglomeratie. Maar ook daarbuiten is er bouwbehoefte. Het grootste deel van de bouwbehoefte betreft woningen in een centrumstedelijk, buitencentrum- of centrumdorps milieu. Als plannen niet voor de planhorizon van deze visie (2030) tot ontwikkeling komen, is heroverweging van bestemmingsplannen aan de orde.

Programma Ruimte

Met het Programma Ruimte is het strategische beleid uit de visie doorvertaald naar operationeel beleid en is aangegeven welke mix aan instrumenten de provincie voornemens is om in te zetten en aan wil bieden om deze doelen te realiseren. Daarbij is de inzet om stapsgewijs een nieuwe balans tussen flexibiliteit voor maatschappelijke initiatieven en duidelijkheid over provinciale kaders en spelregels te bereiken.

Het doel voor wonen en woonmilieus is het voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan woningen en woonmilieus. Dit doel is uitgewerkt op vijf punten:

• behoefte en plancapaciteit: ramingen van de kwantitatieve woningbehoefte, van de behoefte naar woonmilieu en naar prijsklasse en van de plancapaciteit;
• regionale woonvisies: aanduiding van punten waarmee regio's rekening moeten houden bij het maken/actualiseren van regionale woonvisies;
• terugvalopties: beschrijving van handelingskader voor het geval er geen actuele regionale woonvisie en verstedelijkingsafspraken zijn;
• planreductie: beschrijving van handelingskader indien een plan structureel niet meer nodig is;
• bestuurlijke afspraken: beschrijving van bestuurlijke afspraken die de provincie met gemeenten en regio's heeft gemaakt over locatie, kwantiteit, kwaliteit en tempo van woningbouw.

Beoordeling

Het planvoornemen gaat uit van het herbenutten van de bestaande bebouwde ruimte door het realiseren van 21 appartementen op de locatie van een gedateerd en in onbruik geraakt kantoorpand en 3 grondgebonden woningen op een voormalig parkeerterrein. Het plan sluit aan bij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte in de regio Holland Rijnland in het algemeen en de gemeente Teylingen in het bijzonder. In de periode 2012-2019 bestaat in de regio de behoefte aan 17.660 nieuwe woningen en ook in de periode daarna (tot 2039) blijft behoefte aan nieuwe woningen bestaan. Daarbij bestaat met name vraag naar centrumstedelijke, buitencentrum en centrumdorpse milieus voor lagere inkomens. Deze regionale behoefte kan voor een gedeelte worden ingevuld binnen het plangebied, waarmee het planvoornemen een bijdrage levert aan het realiseren van voldoende woningen op een wijze die geen nieuw ruimtebeslag vergt.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen de beleidsuitgangspunten van de Visie Ruimte en Mobiliteit en het Programma Ruimte.

4.3.2 Verordening Ruimte 2014

Toetsingskader

Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan de verordening er één is. De Verordening Ruimte 2014 stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. De provincie heeft in de Verordening Ruimte 2014 regels opgenomen over bebouwingscontouren, agrarische bedrijven, kantoren, bedrijventerreinen, detailhandel, waterkeringen, milieuzoneringen, lucht- en helihavens, molen - en landgoedbiotopen. Sommige regels hebben daarbij een doorwerking vanuit het Rijk via het Barro/Rarro. De Verordening Ruimte 2014 vervangt de Verordening Ruimte van 2 juli 2010 (inclusief de wijzigingen van latere datum). In de Verordening Ruimte 2014 is ook het toetsingsprincipe van de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Dit betekent dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een nieuwe ontwikkeling met wonen, bedrijven, zelfstandige kantoren, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen voorziet in een aantoonbare behoefte en is gebaseerd op een regionale visie op het programma ter zake, dan wel tenminste regionaal is afgestemd. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording. Hierbij moet rekening gehouden worden met de navolgende voorkeursvolgorde:

• het benutten van locaties voor herstructurering, intensivering of transformatie binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied;
• het benutten van locaties aansluitend aan bestaand stedelijk en dorpsgebied.

Ten aanzien van wonen dient met name getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 2.1.1 van de Verordening ruimte 2014). Indien een plan is gelegen in bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) en de (regionale) behoefte is aangetoond, dan is voor de provincie de ladder doorlopen.

Beoordeling

Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking heeft reeds plaatsgevonden in paragraaf 4.2.3. Daaruit is gebleken dat het plan voorziet in een actuele (regionale) behoefte in BSD, hetgeen tevens wordt ondersteunt door het regionale beleid, zoals uit de volgende paragraaf blijkt.

Conclusie

Het onderhavige initiatief is passend binnen de normstelling uit de Verordening ruimte van de provincie Zuid-Holland.

4.4 Regionaal beleid

4.4.1 Regionale structuurvisie Holland Rijnland 2020, 2009

Toetsingskader

Op 24 juni 2009 is door het Algemeen Bestuur van de regio Holland Rijnland de regionale structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld. Tot het grondgebied van de regio behoren, naast de gemeente Noordwijk, tevens de gemeenten Alkemade, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. In de regionale structuurvisie wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 met een doorkijk naar het jaar 2030. In de visie worden zeven kernbeslissingen geformuleerd; deze geven de belangrijkste ruimtelijke keuzes weer. Relevante keuzes voor de onderhavige ontwikkeling zijn dat de stedelijke ontwikkeling geconcentreerd plaatsvindt en dat Holland Rijnland inzet een topwoonregio te zijn. Op 28 maart 2012 is door het Algemeen Bestuur ingestemd met de eerste partiële herziening.

Ten aanzien van de relevante keuzes is in de structuurvisie aangegeven dat de regio Holland Rijnland een unieke woonomgeving biedt met een diversiteit aan woonmilieus in het hart van de Randstad, met topwoonlocaties als het duingebied bij Noordwijk en de binnenstad van Leiden. Holland Rijnland wil dit kenmerk benutten en verder uitbouwen, zodat de regio een topwoonregio in de Randstad wordt. Knelpunt is dat het woningaanbod (in kwantiteit en kwaliteit) achterblijft bij de vraag. Dit leidt tot een vertrekoverschot van voornamelijk jonge mensen en daarmee ook een gedeelte van de beroepsbevolking. Het is noodzakelijk dat er niet alleen voldoende, maar ook gevarieerd, gedifferentieerd en kwalitatief goed wordt gebouwd om deze doelgroep te behouden. Het merendeel van de hier mee samenhangende verstedelijkingsopgave wordt geconcentreerd binnen een aantal bestaande stedelijke gebieden in de regio Holland Rijnland. Dit resulteert in een aantal aanzienlijke herstructureringsopgaven voor verouderde woonwijken. Het merendeel van de woningbouwopgave wordt hier gerealiseerd.

Beoordeling

Het onderhavige initiatief maakt de bouw van een appartementencomplex met 21 appartementen en 3 grondgebonden woningen mogelijk in het bestaande stedelijke gebied van Sassenheim. Een voormalig kantoorpand en een parkeerterrein maken plaats voor nieuwe woningen in een aantrekkelijke woonomgeving. De woningen sluiten beter aan bij de directe omgeving en zorgen voor een verbetering van de beeldkwaliteit ter plaatse Dit is een vorm van herstructurering die past binnen de regionale beleidskaders.

Het onderhavige initiatief maakt de bouw van 24 woningen (grondgebonden en gestapeld) mogelijk in het bestaande stedelijke gebied van Sassenheim. Het verouderde kantoorgebouw met parkeerterrein maakt plaats voor nieuwe woningen in een aantrekkelijke woonomgeving. De woningen sluiten beter aan bij de directe omgeving en zorgt voor een verbetering van de beeldkwaliteit ter plaatse. Dit is een vorm van herstructurering die past binnen de regionale beleidskaders.

Conclusie

Het onderhavige plan is passend binnen het beleid uit de regionale structuurvisie van Holland Rijnland.

4.4.2 Regionale woonvisie Holland Rijnland 2009-2019, 2009

Toetsingskader

In de Regionale woonvisie Holland Rijnland, die op 28 oktober 2009 is vastgesteld, presenteren de samenwerkende gemeenten in de regio Holland Rijnland hun visie op de gewenste ontwikkelingsrichting van de woningmarkt. Er worden twaalf afspraken vastgelegd over onder andere woningbouwaantallen en minimale percentages voor sociale woningbouw. De samenwerkende gemeenten spannen zich daarbij maximaal in om in de periode 2008-2019 in totaal netto 24.240 woningen toe te voegen (gemiddeld ruim 2.000 woningen per jaar). Hiermee wordt tevens de overloop van de woningbehoefte vanuit de Haarlemmermeer gefaciliteerd. Voor de gemeente Teylingen gaat het daarbij om de volgende cijfers:

Plancapaciteit 2000-2019	Taakstelling 2000-2019	Netto toevoeging 2000-2007	Resterende Plancapaciteit 2008-2019	Resterende Taakstelling 2008-2019
3.290	2.839	1.296	1.994	1.543

Wanneer wordt gekeken naar de kwalitatieve woningbehoefte behorende bij deze kwantitatieve cijfers, dan blijkt dat een aanzienlijke behoefte aan meergezinswoningen bestaat bij zowel senioren als starters. Door de toenemende vergrijzing in Holland Rijnland neemt de vraag naar meergezinswoningen (gelijkvloerse woningen) hoogstwaarschijnlijk nog verder toe. De vraag naar een koopwoning is daarbij groter dan de vraag naar een huurwoning.

Beoordeling

De provincie staat regionale toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking voor. Bij een aanvaarde regionale visie kan de gemeente voor de tredes van de ladder waarvoor de visie is aanvaard, volstaan met verwijzing naar die visie, in de toelichting van het bestemmingsplan. In dit geval biedt de regionale woonvisie deze kaders voor de afgelopen en komende jaren. Het planvoornemen speelt in op de behoefte aan nieuwe woningen voor de regio in het algemeen en betaalbare meergezinskoopwoningen in het bijzonder.

Conclusie

Het planvoornemen past binnen de beleidskaders van de regionale woonvisie.

4.4.3 Regionale woonagenda Holland Rijnland

Toetsingskader

In de regio Holland Rijnland zal het aantal inwoners en huishoudens de komende vijftien jaar naar verwachting nog verder toenemen. In totaal gaat het dan van 2013 tot en met 2029 over 31.620 nieuwe woningen. Met de woonagenda 2014 willen de gemeenten de woningmarkt versterken. Naast het accommoderen van de lokale en subregionale behoefte, zijn er ook bovenregionale woningbouwopgaven waarover bestuurlijke afspraken zijn gemaakt. Het nieuwe aanbod moet daarbij in kwalitatief opzicht zo goed mogelijk aansluiten op de toekomstige behoefte. Deze is per gemeente in de regio anders.

Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben voor het eerst in juni 2014 de regionale Woonagenda met bijlagen aanvaard. Sinds 2015 stellen de regiogemeenten van Holland Rijnland een zogenaamde "Planlijst woningbouw" op. In juli 2016 heeft een actualisering plaatsgevonden. Deze planlijst is nog primair een lijst waarin woningbouwprojecten met aantallen woningen worden genoemd, hoewel deze al meer kwalitatieve informatie over projecten bevat dan in 2015. De bedoeling is om de planlijst de komende jaren uit te breiden met kwalitatieve aspecten als "soort woning" en "woonmilieu".

Beoordeling

In de planlijst woningbouw 2016 is het plangebied als 'Rabobank' opgenomen onder categorie 2a, hetgeen betekent dat het een reserveplan is dat passend is binnen de verwachte woningbehoefte (WBR2013). Voor dit plan is geen (sub)regionale afstemming nodig, want het is passend binnen de WBR.

4.5 Gemeentelijk beleid

4.5.1 Structuurvisie 2030 Duurzaam Bloeiend!, 2015

Toetsingskader

De Structuurvisie 2030 Duurzaam Bloeiend! werd op 25 juni 2015 door de gemeenteraad van Teylingen vastgesteld en is in belangrijke mate een vertaling van de Toekomstvisie ‘Vitaal en vernieuwend' uit 2008 en de Strategische visie 2040. De structuurvisie heeft als doel om een samenhangend ontwikkelingskader te bieden voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op hoofdlijnen tot 2030 vanuit een duidelijke stip op de horizon: Teylingen gaat duurzaam bloeien. Het ruimtelijk beleid voor Sassenheim is vooral gericht op versterking van het centrum, herstructurering c.q. kwaliteitsverbetering van enkele verouderde woon- en winkelgebieden, delen van bedrijventerrein Jagtlust, intensivering van sportpark Roodemolenpolder en behoud en versterking van groene, blauwe en cultuurhistorische kwaliteiten. In de visie is ervoor gekozen met kracht de voorgenomen ontwikkeling van binnenstedelijke herstructureringsprojecten voort te zetten. Deze zijn tevens van groot belang voor de voortgang van verbetering van de gehele woonomgeving, het woonklimaat en versterking van de identiteit van de kernen.

Met betrekking tot de ruimtelijke hoofdopgave 'Wonen' is het doel om op lange termijn een duurzame en aantrekkelijke woonomgeving in complete vitale kernen met een eigen identiteit te verkrijgen, met voldoende geschikte woningen om te voorzien in de eigen behoefte en met de ruimtelijke mogelijkheid om een beperkte opvangfunctie te vervullen voor de regio.

Beoordeling

Op de bij de structuurvisie behorende verbeelding is te zien dat het plangebied is aangeduid als 'kern Sassenheim, behoud en vernieuwing woongebied'. Tevens is een aanduiding 'winkelcentrumgebied, behoud en versterking' aan het plangebied toegekend. Het planvoornemen sluit aan bij het hoofddoel voor de kern, in de vorm van het realiseren van nieuwe woningbouw. Indirect draagt het planvoornemen ook bij aan het behoud van het winkelcentrumgebied, aangezien teneinde deze voorzieningen te kunnen behouden voor Sassenheim, voldoende woningen aanwezig (zullen) moeten zijn, met name op loopafstand. Het initiatief draagt daaraan bij.

Afbeelding 4.1 Uitsnede structuurvisiekaart met het plangebied aangegeven door middel van een blauwe cirkel

Conclusie

Het planvoornemen past binnen de beleidskaders van de gemeentelijke structuurvisie.

4.5.2 Woonvisie Gemeente Teylingen 2015-2020, 2016

Toetsingskader

Op 4 februari 2016 heeft de gemeenteraad van Teylingen de woonvisie vastgesteld. In deze Woonvisie beschrijft de gemeente Teylingen het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2015-2020. De Woonvisie vormt de basis voor woningbouw in de gemeente en voor prestatieafspraken met de corporaties. Onderdeel van deze woonvisie is de regionale woonvisie die samen met de gemeenten Hillegom en Lisse is opgesteld. De drie gemeenten hebben afstemming gezocht in het woonbeleid en dit vastgelegd in een regionale woonvisie. Gekozen is voor een beknopt, begrijpelijk en praktisch document.

Centraal staan de thema's: bestaande kernen en bestaande woningvoorraad, duurzaamheid, wonen met zorg, welzijn, beschikbaarheid, doelgroepen en betaalbaarheid.

Beoordeling

Voor het onderhavige planvoornemen is met name het thema van betaalbaarheid en beschikbaarheid van goede woningen voor alle doelgroepen van belang. Zowel in de huur- als in de koopsector staat de betaalbaarheid onder druk. De wens is dat de voorraad goedkope en betaalbare huurwoningen zoveel mogelijk wordt bewoond door de inwoners met een laag inkomen. De kansen van de middeninkomens (waaronder veel starters) dient te worden vergroot door het aanbod in de dure huursector uit te breiden. Koopstarters op de woningmarkt worden ondersteund met de starterslening. Tenslotte dient ruimte te bestaan voor statushouders en arbeidsmigranten in Teylingen.

Voor Sassenheim gaat de Woonvisie voor nieuwbouw uit van de ambitie om 35% sociale woningbouw te realiseren, waarvan ten minste 20% sociale huur. Daarnaast is de ambitie benoemd voldoende betaalbare woningen te realiseren voor lagere en middeninkomens. De uitwerking in concrete plannen blijft maatwerk. In het voorliggende plan worden 7 appartementen (29%) in de sociale huursector gerealiseerd. De overige 14 appartementen alsmede de 3 grondgebonden woningen vallen in de categorie dure koopwoningen. In de Woonvisie, opgesteld ten tijde van de woningmarktcrisis, is aangegeven dat dit een lastig segment is, aangezien kopers van deze woningen doorgaans eerst hun bestaande woning willen verkopen alvorens een nieuwe aan te schaffen. De huidige marktsituatie leert echter dat een dergelijke behoudende aanpak nog nauwelijks wordt gehanteerd. Met name vanuit de doelgroep senioren bestaat er een grotere interesse in de koopappartementen, die levensloopbestendig worden uitgevoerd. Daarmee wordt een verdere bijdrage geleverd aan de gewenste doorstroming op de woningmarkt.

Conclusie

Het planvoornemen past binnen de beleidskaders van de woonvisie.

4.6 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het planvoornemen passend is binnen het gestelde in het nationale, provinciale, regionale en gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 5 Programma

5.1 Wonen

5.1.1 Bestaande situatie en beoogde ontwikkeling

In de huidige situatie is het plangebied in planologisch opzicht toebedeeld voor de ontwikkeling van kantoren. Met het vertrek van de Rabobank wordt feitelijk echter geen invulling meer gegeven aan deze functie binnen het plangebied. Het gemeentelijk beleid en de marktruimte bieden evenmin aanknopingspunten voor nieuwe detailhandel of kantoren op deze locatie. De goede ligging nabij centrumvoorzieningen en tegenover Park Rusthoff maakt deze plek bij uitstek geschikt voor een woonfunctie.

Sedos Vastgoedontwikkeling en Beleggingen uit Noordwijk heeft een principeverzoek ingediend voor het herontwikkelen van het plangebied. Het bestaande gebouw wordt gesloopt en op die locatie wordt een appartementengebouw met 21 appartementen gebouwd. Het appartementengebouw is getrapt opgebouwd (3-5 bouwlagen) om een goede stedenbouwkundige overgang naar de omliggende woonbebouwing te waarborgen. Het schetsplan is positief beoordeeld door de welstandscommissie. Op het parkeerterrein aan de Keerweerlaan wordt een rij van 3 grondgebonden woningen gerealiseerd. Voor de 24 woningen zijn 37 parkeerplaatsen voorzien.

5.1.2 Onderbouwing

Het plan is in de actuele gemeentelijke woningbouwprogrammering opgenomen. Initiatiefnemer is bereid ten minste 29% van de woningen (i.c. ten minste 7 appartementen) te realiseren in de sociale huursector. Ook voorziet het plan in betaalbare (grondgebonden) koopwoningen voor de lagere en middeninkomens. Dit is conform de gemeentelijke Woonvisie, waarin het uitgangspunt gehanteerd wordt dat 35% van de woningen als sociale woningbouw dient te worden gerealiseerd, waarvan ten minste 20% in de sociale huur wordt gerealiseerd. Tenslotte maakt het plan duurdere koopappartementen mogelijk, waar vanuit de markt (met name van senioren) een grote vraag naar bestaat en die bijdragen aan de gewenste doorstroming op de woningmarkt.

Op voorhand is geen sprake van belemmeringen, maar nader (milieu)onderzoek is noodzakelijk. Verschillende aspecten (zoals bodem en archeologie) zijn in opdracht van initiatiefnemer uitgezocht en leveren geen onoverkomelijke belemmeringen op voor het plan. Ook andere aspecten lijken vooralsnog geen belemmering op te leveren (water, luchtkwaliteit, externe veiligheid, wegverkeerslawaai, flora en fauna). In Hoofdstuk 6 wordt hier nader op ingegaan.

5.1.3 Conclusie

Het planvoornemen maakt een programma mogelijk dat aansluit bij het vigerende beleid en niet tegen sectorale belemmeringen aanloopt. Er kan planologische medewerking aan het plan worden verleend door het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Milieuonderzoek

6.1 Algemeen

6.1.1 Toetsing juncto art. 3.1.6 Bro

Met betrekking tot een (ontwerp-)bestemmingsplan staat in artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht vermeld: 'bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen'. Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat rekening moet worden gehouden met de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek. Daarnaast moet ook worden getoetst aan het Besluit m.e.r. Hieronder wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het gepleegde onderzoek. De onderzoeksrapporten zijn als (separate) bijlagen gevoegd bij dit bestemmingsplan. Achtereenvolgens worden behandeld:

• verkeer en infrastructuur;
• bedrijven en milieuzonering;
• externe veiligheid;
• wegverkeerslawaai;
• luchtkwaliteit;
• archeologie en cultuurhistorie;
• bodem;
• asbest;
• ecologie;
• water;
• vormvrije m.e.r.-beoordeling.

6.1.2 Toetsing Wet milieubeheer

In Hoofdstuk 5, titel 5.1 van de Wet milieubeheer (Wm) zijn algemene bepalingen ten aanzien van milieukwaliteitseisen opgenomen. In artikel 5.1, lid 1 Wm is bepaald dat in het belang van de bescherming van het milieu, voor zover dit van meer dan provinciaal belang is, bij algemene maatregel van bestuur eisen worden gesteld ten aanzien van de kwaliteit van onderdelen van het milieu vanaf een daarbij te bepalen tijdstip. Deze omstandigheid doet zich bij dit project niet voor. Hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer handelt over luchtkwaliteitseisen. Op deze aspecten wordt in de paragraaf over luchtkwaliteit uitgebreid ingegaan.

6.1.3 Toetsing m.e.r.-plicht

Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Er zijn drie onafhankelijke aanvliegroutes die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht en die in het kader van het onderhavige besluit getoetst dienen te worden. Dit betreft een toetsing aan het Besluit m.e.r., een toetsing in het kader van Wet natuurbescherming óf een toetsing aan de Provinciale Milieuverordening. Het onderhavige plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor de Provinciale Milieuverordening geldt. Derhalve wordt in dit hoofdstuk enkel getoetst aan het Besluit m.e.r. en de Wet natuurbescherming.

6.2 Verkeer en infrastructuur

6.2.1 Verkeersgeneratie

Toetsingskader

Het planvoornemen gaat uit van de realisatie van 21 appartementen en 3 grondgebonden woningen. Teneinde de verkeersgeneratie te bepalen die gepaard gaat met de nieuwbouw, dienen de kengetallen uit de ASVV 2012 van het CROW te worden geraadpleegd. Het plangebied is gelegen in de centrumschil en te typeren als matig stedelijk. De volgende woningtypologieën met de bijbehorende maximale voertuigbewegingen per etmaal (vpe) zijn van toepassing:

• koopwoningen, tussen/hoek: 7,3 vpe
• huurwoningen, etage, midden/goedkoop: 3,8 vpe
• koopwoningen, etage, duur: 7,3 vpe

Beoordeling

Het plan voorziet in 3 tussen- en hoekwoningen, welke derhalve (3 x 7,3 =) 21,9 motorvoertuigbewegingen per etmaal genereren. Er zijn 7 goedkope huurappartementen voorzien, welke aldus (7 x 3,8 =) 26,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal opleveren. De in totaal 14 dure koopappartementen genereren (14 x 7,3 =) 102,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit betekent een totale verkeersgeneratie van 21,9 + 26,6 + 102,2 = 150,7 = 151 motorvoertuigen per etmaal.

De J.P. Gouverneurlaan en de Keerweerlaan betreffen erftoegangswegen binnen de bebouwde kom. De berekende verkeersintensiteit voor deze wegen bedraagt momenteel circa 300 motorvoertuigen per etmaal. De maximale capaciteit van erftoegangswegen bedraagt 6.000 motorvoertuigen per etmaal. Gelet op de aanwezige functies, het feit dat door de aanwezigheid van Park Rusthoff slechts één zijde van de J.P. Gouverneurlaan is bebouwd en de Keerweerlaan doodlopend is voor autoverkeer, mag worden aangenomen dat deze wegen de uit het plan voortkomende verkeersgeneratie eenvoudig kunnen verwerken. Er zal met circa 450 motorvoertuigen per etmaal (300 bestaand en circa 150 nieuw) ruim onder de maximale capaciteit van de wegen worden gebleven. Tevens wordt in acht genomen dat de verkeersgeneratie van de bestaande voorzieningen (kantoorgebouw en parkeerterrein) komt te vervallen. Zo genereerde de Rabobank alleen al 166 verkeersbewegingen per etmaal, uitgaande van een kantoorpand van circa 1.700 m² bvo. Ten behoeve van de nieuwe bebouwing worden geen wijzigingen aangebracht in de bestaande infrastructuur buiten het plangebied.

Conclusie

De verkeersgeneratie die gepaard gaat met het planvoornemen heeft geen nadelig effect op de bestaande infrastructuur en verkeerssituatie.

6.2.2 Parkeren

Toetsingskader

De gemeenteraad van Teylingen heeft op 2 december 2014 de 'Parkeernota Teylingen 2014' vastgesteld. In deze nota zijn de parkeernormen opgenomen die dienen te worden aangehouden in het geval van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Bij de hoofdcategorie 'Wonen' wordt een onderscheid gemaakt in de volgende woningtypen met bijbehorende parkeernormen:

• Woning: 1,8 (aandeel bezoek 0,3)
• Appartement: 1,5 (aandeel bezoek 0,3)
• Kamerverhuur: 0,7 (aandeel bezoek 0,2)
• Aanleunwoning en serviceflat: 1,1 (aandeel bezoek 0,3)

Er wordt geen onderscheid gemaakt in prijscategorieën (huur of koop). Wel dient in het geval van parkeren op eigen terrein (eigen erf) een verdeelsleutel te worden gehanteerd, aangezien niet elke theoretisch op eigen terrein beschikbare parkeerplaats kan worden meegeteld.

Beoordeling

Het onderhavige plan voorziet in de realisatie van 3 grondgebonden woningen en 21 appartementen. De parkeervraag komt daarmee uit op ((3 x 1,8) + (21 x 1,5) =) 36,9 = 37 parkeerplaatsen. In dit aantal benodigde parkeerplaatsen wordt voorzien door de aanleg van de onderstaande parkeervoorzieningen:

• 21 parkeerplaatsen op het achterterrein van het appartementengebouw (niet openbaar)
• 7 haakse parkeerplaatsen voor de woningen aan de Keerweerlaan (openbaar)
• 5 langsparkeerplaatsen aan de Keerweerlaan (openbaar)
• 4 langsparkeerplaatsen aan de J.P. Gouverneurlaan (openbaar)

Het uitgangspunt voor de 16 openbare parkeerplaatsen is dat deze vallen onder het regime van de blauwe zone. Aan de bewoners van de 3 rijwoningen en de 7 sociale huurappartementen kan een ontheffing verleend worden om te parkeren in de blauwe zone, zodat zij in principe de mogelijkheid hebben om voor de deur te parkeren.

De huidige parkeerplaatsen achter en langs het bankgebouw en op het parkeerterrein aan de Keerweerlaan (waar de drie grondgebonden woningen zijn voorzien) komen te vervallen. Dit betreffen echter geen openbare parkeerplaatsen, maar parkeerplaatsen die op eigen terrein zijn gesitueerd en bij het voormalige bankgebouw hoorden. Het verdwijnen van deze parkeerplaatsen heeft derhalve geen negatief effect op de openbare parkeergelegenheid in de omgeving.

Conclusie

Door de realisatie van in totaal 37 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de parkeernorm uit de gemeentelijke parkeernota. Parkeerproblemen worden derhalve niet verwacht.

6.3 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woonwijken. Om het begrip hanteerbaar te maken is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG uit 2009. Bedrijven zijn hierin opgenomen in een tabel, die is ingedeeld in milieucategorieën, waarbij per bedrijf is aangegeven wat de afstand tot een rustige woonwijk dient te zijn (de zogenaamde afstandentabel). Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. Er kan (enigszins) van afgeweken worden in situaties waarin geen sprake is van een rustige woonwijk of bij afwijkende bedrijven. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden. De VNG-publicatie onderscheidt twee omgevingstypen:

Het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied, (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stiltegebied of een natuurgebied.

Het omgevingstype gemengd gebied

Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Beoordeling

In de omgeving van het plangebied liggen, gelet op de ligging van het plangebied aan de rand van het centrumgebied van Sassenheim, diverse voorzieningen zoals winkels, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Gelet hierop kan het plangebied worden beschouwd als gelegen in het omgevingstype gemengd gebied.

Alle in de omgeving van het plangebied aanwezige voorzieningen betreffen bedrijven waar conform de VNG-publicatie bedrijfsactiviteiten van maximaal categorie 1 worden uitgeoefend. De maximaal aan te houden richtafstand voor dergelijke bedrijfsactiviteiten betreft 10 meter (voor de aspecten geur, stof, geluid en/of gevaar). Gezien de gebiedstypering als gemengd gebied is het echter toegestaan deze richtafstand met één stap te verkleinen. Dit betekent dat in dit geval de richtafstand kan worden teruggebracht tot 0 meter. De omliggende functies oefenen daarmee geen nadelige effecten uit op de in het plangebied voorziene woningbouw en vice versa.

Evengoed dient inzichtelijk te worden gemaakt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Tussen de meeste woningen en de betreffende voorzieningen is een afstand van 10 meter of meer aanwezig. Enkel de appartementen aan de noordoostzijde liggen op circa 3 meter van de aangrenzende winkelpanden. Het gaat hier echter om de zij- en achterkanten van de winkels, waar alleen een nooduitgang en de entree tot de bovengelegen appartementen aanwezig zijn. Laad- en losactiviteiten vinden ter hoogte van de nieuwbouw niet plaats. Gelet hierop kan worden gesteld dat ook bij deze woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het onderhavige plan.

6.4 Externe veiligheid

6.4.1 Inrichtingen

Toetsingskader

Het Bevi is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) zijn o.a. standaardafstanden opgenomen waarbij wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico. Het Bevi is van toepassing op vergunningplichtige risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk besluit gezien als een nieuwe situatie.

Afbeelding 6.1 Uitsnede risicokaart, met het plangebied aangeduid door middel van een rode ster

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving van de beide deelgebieden bedrijven zijn gelegen waarop het Bevi van toepassing is, is de risicokaart geraadpleegd. Ten aanzien van het aspect inrichtingen is geconstateerd dat in de omgeving van het plangebied geen Bevi-inrichtingen aanwezig zijn. De meest nabij het plangebied gelegen inrichting, een opslagtank voor chloorbleekloog bij een zwembad, ligt met circa 880 meter op ruim voldoende afstand van het plangebied.

Conclusie

Het aspect Bevi-inrichtingen is geen belemmering voor het planvoornemen.

6.4.2 Transport over weg, water en spoor

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, het water en de weg dient plaats te vinden aan de hand van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), als in werking per 1 april 2015. Bij het Bevt horen grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico en richtlijnen voor de toepassing van de rekenmethodiek en de verantwoording van het groepsrisico. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen langs transportassen die deel uitmaken van het Basisnet Weg, Water en/of Spoor kan de berekening van het plaatsgebonden risico achterwege blijven. Hiervoor gelden namelijk de afstanden die in bijlage I, II en III van de Regeling basisnet zijn opgenomen. Op deze afstanden mag het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen niet meer bedragen dan 10-6 per jaar. Voor het Basisnet Weg geldt dat daar waar in de tabel van bijlage 2 van het Bevt de afstand '0' is vermeld het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer op het midden van de weg niet meer mag bedragen dan 10-6 per jaar.

Beoordeling 

Om te bepalen of er in de directe omgeving van het plangebied risicorelevante transportassen zijn gelegen zijn de risicokaart en de bijlagen bij de Regeling basisnet geraadpleegd. Het plangebied ligt op ruime afstand van transportroutes waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt (circa 790 meter van de A44 en circa 670 meter van de N208). Het meest nabije spoor ligt op circa 880 meter afstand. Vervoer van gevaarlijke stoffen over water vindt in de wijde omgeving van het plangebied niet plaats.

Conclusie

Het aspect transport en externe veiligheid is geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling.

6.4.3 Buisleidingen

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geschiedt aan de hand van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), als in werking getreden per 1 januari 2011. Ten aanzien van het Bevb bestaat de noodzaak om een ruimtelijke reservering op te nemen voor het plaatsgebonden risico (PR) en een verantwoording van het groepsrisico (GR) van relevante buisleidingen. Binnen de PR 10-6 risicocontour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn en zo mogelijk ook geen beperkt kwetsbare objecten. Het verwachte aantal aanwezigen binnen het invloedsgebied van de buisleiding moet worden verantwoord. dat invloedsgebied reikt bij brandbare vloeistoffen tot net buiten de 10-6 contour, voor leidingen met aardgas en chemicaliën moet dat per geval berekend worden.

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving van het plangebied risicorelevante buisleidingen zijn gelegen is de risicokaart geraadpleegd. Te zien is dat zich in de direct of wijdere omgeving van het plangebied geen buisleidingen bevinden waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De meest nabije leiding, een aardgasleiding van de Gasunie, is op meer dan 800 meter afstand gelegen van het plangebied.

Conclusie

Het aspect buisleidingen en externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

6.5 Geluidshinder wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh – het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);
• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid).

De onderzoekszone voor wegen zoals bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh is afhankelijk van de hoeveelheid rijbanen. Onderstaande tabel geeft hier een overzicht van:

	Stedelijk	Buitenstedelijk
Aantal rijstroken	Aantal meter aan weerszijden van de weg
5 of meer	350 m	600 m
3 of 4	350 m	400 m
1 of 2	200 m	250 m

Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een maximum snelheidsregime van 30 km/h geldt, de betreffende waarden niet in acht hoeven te worden genomen.

Uit een akoestisch onderzoek moet blijken of, indien sprake is van een van de bovengenoemde ontwikkelingen binnen een zone als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh, deze binnen de waarden valt zoals deze voor diverse typen ontwikkelingen is vastgelegd in de Wgh. De grenswaarde voor de toelaatbare etmaalwaarde van de equivalente geluidbelasting van wegen binnen zones langs wegen is voor woningen 48 dB. In bijzondere gevallen is een hogere waarde mogelijk; Burgemeester en Wethouders zijn binnen de grenzen van de gemeente en onder voorwaarden bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting.

Beoordeling

Het bouwplan is gelegen binnen de onderzoekszone van de Parklaan. Vanuit de Wgh is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai derhalve verplicht. Een dergelijke onderzoek is uitgevoerd door IDDS. Het volledige rapport van dat onderzoek (nummer 1502H037, 10 februari 2017) is als Bijlage 2 bij deze toelichting opgenomen. In het kader van het aantonen van een goed woon- en leefklimaat zijn de omliggende 30 km/uur-wegen, zoals de Hoofdstraat, J.P. Gouverneurlaan en de Keerweerlaan ook beschouwd in het onderzoek.

Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeurswaarde door het verkeer op de route Hoofdstraat/Parklaan niet wordt overschreden. Dit betekent dat een hogere grenswaarden procedure niet hoeft te worden doorlopen. Dit betekent dat de Wgh niet leidt tot belemmeringen voor de bouw van deze woningen.

Het vliegverkeerslawaai van en naar de luchthaven Schiphol leidt tot een geluidsbelasting van gemiddeld 50 dB in de afgelopen drie jaar. Er is geen sprake van cumulatie van geluid met andere geluidssoorten. De nieuwe woningen zijn niet gelegen in een zone van een spoorlijn of een gezoneerd industrieterrein.

Op basis van het feit dat de woningen buiten de onderzoekszones van wegen, spoorwegen en industrieterreinen liggen, de voorkeusgrenswaarde niet wordt overschreden en geen sprake is van cumulatie van geluid, mag worden geconcludeerd dat ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

6.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de Wet luchtkwaliteit in beeld te worden gebracht. Op 15 november 2007 is de 'Wet luchtkwaliteit' (Wlk) in werking getreden. Met de Wlk wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) bedoeld. In de Wlk zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht. Met name de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) worden beleidsmatig relevant geacht. Het luchtkwaliteitonderzoek beperkt zich dan ook tot deze twee stoffen.

Het ruimtelijk plan kan worden vastgesteld indien aannemelijk kan worden gemaakt dat:

• door de vaststelling (van het ruimtelijk plan), al dan niet in combinatie met maatregelen, de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechtert (maximaal 1,2 ìg/m³) (Wm artikel 5.16.1.c), ofwel dat;
• de luchtkwaliteit door de vaststelling (van het ruimtelijk plan), al dan niet in combinatie met de maatregelen, per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft (Wm artikel 5.16.1.b.1°), ofwel dat;
• bij een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit vanwege de vaststelling (van het ruimtelijk plan), de luchtkwaliteit in een gebied rondom de inrichting per saldo verbetert (Wm artikel 5.16.1.b.2°). De verbetering en verslechtering zullen beide moeten gelden voor overschrijdingssituaties en dienen te worden betrokken op de concentraties van NO2 en/of PM10, ofwel dat;
• er geen grenswaarden worden overschreden.

In het Besluit 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. De 'regeling niet in betekenende mate bijdragen' kan in sommige situaties worden toegepast. Voor projecten die de hoeveelheid fijn stof en stikstofdioxide in de lucht met maximaal 3% verhogen hoeven geen aanvullende maatregelen getroffen te worden. Het project draagt dan niet in betekende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging. Wanneer hiervan sprake is, wordt voldaan aan artikel 5.16 eerste lid, onder c van de Wm en kan een uitgebreid luchtonderzoek achterwege blijven.

De Regeling NIBM geeft voor een aantal categorieën van projecten een (getalsmatige) invulling aan de NIBM-grens. Het gaat om woningbouw- en kantoorprojecten en enkele soorten van inrichtingen (bijv. emplacementen, kassen en andere landbouwinrichtingen). De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt:

• 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg
• 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling
• 100.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg
• 200.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling

Vanaf 1 januari 2015 geldt er een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijnstof namelijk. PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m3. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn.

Beoordeling

Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van 3 nieuwe grondgebonden woningen en een appartementengebouw met 21 appartementen. Gesteld kan worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1.500 woningen, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient wel afgewogen te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging ter plekke van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijnstof (PM10) ter plaatse van de dichtst bijgelegen drukke doorgaande weg, de Parklaan, respectievelijk 23,2 µg/m³ (2015) en 18,7 µg/m³ (2015) bedroegen. De PM2,5 concentraties zijn daar 11,2 µg/m³ (2015). Het de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is.

De woningen worden gerealiseerd langs de J.P. Gouverneurlaan en Keerweerlaan. Op deze weg rijden niet meer dan 10.000 mvt/etmaal. Uit de NSL monitoringstool blijkt dat de concentraties ruim onder grenswaarden liggen. Het plan is vanuit luchtkwaliteit aanvaardbaar op deze locatie.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Tevens is er vanuit luchtkwaliteit sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hierdoor zijn er geen belemmeringen voor dit plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

6.7 Archeologie en cultuurhistorie

6.7.1 Archeologie

Toetsingskader

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Sinds 2007 kent Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz, gewijzigde Monumentenwet 1988). Op basis van deze wet zijn gemeenten verplicht een archeologisch beleid te voeren. Daarbij hoort ook dat de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeente inzichtelijk gemaakt moeten worden. Verder stelt de Wamz 2007 dat gemeenten archeologieparagrafen moeten opnemen in ruimtelijke plannen. Het doel hiervan is om het 'bodemarchief' zoveel mogelijk te beschermen. De archeologische resten in de bodem vormen een belangrijke bron van informatie over het verleden. In het bijzonder voor die perioden of aspecten van het verleden waarvan geen of weinig schriftelijke bronnen bewaard zijn gebleven of waarover niet of nauwelijks is geschreven.

Beoordeling

In het vigerende bestemmingsplan uit 2013 is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen, waarin een regeling is opgenomen om te bepalen voor welke grondroerende activiteiten archeologisch onderzoek is vereist. Inmiddels heeft de gemeente Teylingen samen met de andere gemeenten in de Duin- en Bollenstreek echter nieuw archeologisch beleid opgesteld, dat is verwoord in de nota ‘Onder de grond 2015', zoals vastgesteld d.d. 29 oktober 2015. Op basis van de bij de nota behorende archeologische beleidskaart kan worden geconcludeerd dat het plangebied deels is gelegen binnen categorie 1 en deels binnen categorie 2. Voor gebieden van categorie 1 geldt een archeologische onderzoeksplicht indien de bodem dieper dan 0,30 meter beneden maaiveld wordt verstoord. Voor gebieden van categorie 2 geldt een archeologische onderzoeksplicht indien de bodem over een oppervlakte groter dan 250 m² en dieper dan 0,30 meter beneden maaiveld wordt verstoord.

Afbeelding 6.2 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Teylingen, met het plangebied aangeduid door middel van een blauwe contour

Aangezien in onderhavig geval de genoemde oppervlakte- en dieptematen worden overschreden, wordt het noodzakelijk geacht om door middel van archeologisch onderzoek de aanwezige archeologische waarden vaste stellen. Hiertoe is door IDDS een archeologisch bureauonderzoek en verkennend veldonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage van dat onderzoek (nummer 45180215/2684132100, 7 maart 2016, versie 1.3) is als Bijlage 3 bij deze toelichting opgenomen.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied is gelegen in de strandvlakte die bedekt is door een veenpakket. Het westelijke deel van het plangebied behoort tot de historische kern van Sassenheim. Op basis hiervan kunnen in het plangebied drie archeologische niveaus voorkomen, namelijk de strandvlakte, het daarop gelegen veen en in de bovengrond resten van de historische kern van Sassenheim.

Het veldwerk heeft uitgewezen dat het eerste niveau, de strandvlakte, ongunstig was voor bewoning, met name nadat het strand werd bedekt met een laag slappe klei en later de veenvorming. De verwachting voor archeologische resten is hier zeer laag. De top van het veen, het tweede niveau, is verstoord door (sub)recente graafwerkzaamheden en de aanleg van bebouwing. De verwachting voor archeologische resten op dit niveau is daarom ook laag.

Het derde niveau, de oude bouwvoor, is verstoord tot 1,5 m –mv in alle boringen met uitzondering van boring 1. In deze boring reikt de verstoring tot 0,75 m –mv, waaronder het nog mogelijk is om archeologische resten aan te treffen. Resten in dit niveau vallen samen met de resten die werden verwacht in de top van de strandwal. De top van de strandwal is omgewerkt met de humeuze bovengrond, waardoor het mogelijk is om in dit niveau resten aan te treffen vanaf het Laat Neolithicum maar voornamelijk vanaf de Late Middeleeuwen. Dit deel van minder dan 100 m² en zal niet worden verstoord door de nieuwbouwplannen, waardoor er geen nader onderzoek nodig wordt geacht.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor onderhavig plan. Wel geldt de algemene meldplicht indien bij graafwerkzaamheden archeologische relicten worden aangetroffen. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' uit het vigerende bestemmingsplan is niet langer actueel na het vaststellen van het nieuwe archeologische beleid. Gelet daarop en omdat het archeologische onderzoek heeft uitgewezen dat nader onderzoek niet is vereist, is de dubbelbestemming niet overgenomen in het vigerende bestemmingsplan.

6.8 Bodem

Toetsingskader

Het landelijk beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. Met andere woorden, de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient de bodemkwaliteit door middel van een bodemonderzoek in beeld te worden gebracht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten kan vervolgens worden nagegaan of er vervolgmaatregelen getroffen moeten worden, zoals een nader onderzoek of eventueel een (functiegerichte) sanering.

Beoordeling

Verkennend bodemonderzoek

Gezien het huidige bedrijfsmatige gebruik binnen het plangebied en de wijziging van dit gebruik naar een woonfunctie, is door IDDS een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage daarvan (projectnummer 1502H037/DBI/rap1, 17 juli 2015) is als Bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd.

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat binnen het plangebied enkele verontreinigingen zijn aangetroffen met zware metalen en PAK. Geadviseerd wordt om nader bodemonderzoek te verrichten naar de mate en omvang van de aangetroffen verontreiniging. Nader bodemonderzoek dient uitsluitsel te verschaffen omtrent het feit of er ten aanzien van de verontreiniging in de grond sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming. Van een geval van ernstige bodemverontreiniging wordt gesproken indien de gemiddelde concentratie van een verontreinigde stof in 25 m³ grond en/of 100 m³ grondwater of meer de bijbehorende interventiewaarde overschrijdt.

Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging geldt, vanuit voornoemde wetgeving, een saneringsnoodzaak. De risico’s voor de volksgezondheid en het milieu die als gevolg van de aangetoonde bodemverontreiniging aanwezig kunnen zijn, bepalen of het geval van ernstige bodemverontreiniging spoedig moet worden gesaneerd. Als sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn handelingen in de verontreinigde bodem alleen toegestaan nadat het bevoegd gezag heeft ingestemd met een saneringsplan hiervoor.

Nader bodemonderzoek

Naar aanleiding van de bevindingen uit het verkennend bodemonderzoek is door IDDS nader onderzoek uitgevoerd naar de vastgestelde verontreiniging met zware metalen en PAK. Het onderzoeksrapport daarvan (kenmerk 1502H037/DBI/rap2.1, 15 december 2015) is als Bijlage 5 opgenomen bij deze toelichting.

Uit het nader bodemonderzoek is gebleken dat het volume van de grondverontreiniging groter is dan 25 m³. Derhalve is er sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Uit de Sanscritberekening blijkt dat de sanering van de verontreiniging evenwel niet spoedeisend is. Enkel in geval van herontwikkeling van het terrein wordt de sanering urgent.

Onderhavige rapportage zal worden voorgelegd aan het bevoegd gezag, zijnde Omgevingsdienst West-Holland (optredend bevoegd gezag namens Provincie Zuid-Holland), teneinde een officiële uitspraak (beschikking) te verkrijgen omtrent de ernst van de bodemverontreiniging en spoedeisendheid van de saneringsoperatie.

Handelingen op of in de bodem waarbij de verontreinigde grond of grondwater wordt verminderd dan wel wordt verplaatst, zijn alleen toegestaan nadat het bevoegd gezag (in het kader van de Wet bodembescherming) heeft ingestemd met een saneringsplan.

Daarnaast is het zo dat bij herinrichting van het terrein (bestemmingswijziging/nieuwbouw) de Gemeente in het kader van de Woningwet/Gemeentelijke Bouwverordening eisen kan stellen aan de kwaliteit van de bodem. In de praktijk betekent dit dat sanering van onderhavig geval van ernstige bodemverontreiniging dan prioritair (planurgent) wordt.

In dat geval dient een 'op maat gesneden' saneringsplan te worden opgesteld en dient de procedure van de Wet bodembescherming te worden doorlopen. Het saneringsplan heeft een drieledige functie, te weten: een document ten behoeve van de aanvraag van een saneringsvergunning (beschikking), een werkplan voor het saneringsbedrijf en een leidraad ten behoeve van de milieukundige begeleiding van de saneringswerkzaamheden.

Asbest in bodem

In het voorjaar van 2017 is een brief van Inspectie Leefomgeving en Transport uitgegaan aan alle adviesbureaus en bevoegde gezagen over asbest in puinhoudende bodems. Sindsdien is het beleid betreffende asbestverdachte bodems verscherpt en geldt bij een bodem met resten/sporen puin of meer bijmengingen met puin dat deze bodem asbestverdacht is. Tenzij het tegendeel kan worden aangetoond geldt dan een verplichting voor het verrichten van een asbestonderzoek volgens de NEN 5707. Aan de hand van de resultaten kan ten aanzien van asbest in bodem uitspraak worden gedaan of de locatie geschikt is voor het gebruik wonen met tuin of dat ook daarvoor saneringsmaatregelen moeten worden getroffen.

Conclusie

Er is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Ten aanzien van asbest dient met een asbestonderzoek volgens de NEN 5707 nog te worden nagegaan of er sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Voorafgaand aan de bouw moet een asbestonderzoek volgens de NEN5707 ter beoordeling worden ingediend bij de Omgevingsdienst West-Holland. Zodra deze is beoordeeld en de verontreinigingen voldoende in kaart zijn gebracht, dient een saneringsplan bij het bevoegd gezag (Omgevingsdienst West-Holland) te worden ingediend. Als na afloop van de sanering het bevoegd gezag in heeft gestemd met de saneringsevaluatie, dan is de locatie geschikt voor het beoogde gebruik: wonen.

Als er grond wordt afgevoerd of toegepast op een locatie, dient dit plaats te vinden conform de van overheidswege gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit.

6.9 Asbest

Toetsingskader

Voor het werken met en het verwijderen van asbest gelden wettelijke regels. Particulieren die asbestbevattend materiaal willen verwijderen krijgen te maken met het Asbestverwijderingsbesluit 2005 en het Bouwbesluit. Wanneer beroepsmatig met asbest wordt omgegaan is ook het Arbeidsomstandighedenbesluit van belang. Daarnaast is nog andere regelgeving belangrijk zoals het Productenbesluit asbest. Het Productenbesluit asbest verbiedt onder andere het in voorraad houden en bewerken van asbest.

Beoordeling

Ten behoeve van de voorgenomen sloop van het kantoorpand van de Rabobank is door Solidé projectadvies een asbestinventarisatie type A uitgevoerd. De rapportage daarvan (R150557, 15 juli 2015) is als Bijlage 6 bij deze toelichting gevoegd.

Uit het asbestonderzoek is gebleken dat in het kantoorpand asbestbronnen zijn aangetroffen. Voor de beperkingen waarbij geen redelijk vermoeden bestaat dat op die betreffende locatie asbestverdachte toepassingen zullen worden aangetroffen, is het mogelijk een asbestinventarisatie type B te laten uitvoeren. Echter bestaat hier geen verplichting voor en ligt de overweging ten aanzien van het laten uitvoeren van een dergelijk aanvullend onderzoek bij de opdrachtgever.

Conclusie

Uitgaande van het gegeven dat de aanbevelingen uit het asbestonderzoek worden opgevolgd, vormt het aspect asbest geen belemmering voor het planvoornemen.

6.10 Ecologie

6.10.1 Natuurgebieden

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (Wnb) is een wet van 16 december 2015, houdende regels ter bescherming van de natuur. De Wet natuurbescherming is in werking getreden op 1 januari 2017 en vervangt daarmee het voorheen geldende wettelijke stelsel voor de natuurbescherming, zoals neergelegd in de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

De wet regelt ten eerste de taken en bevoegdheden ten behoeve van de bescherming van natuurgebieden en planten- en diersoorten. Daarnaast bevat de wet onder meer bepalingen over de jacht en over houtopstanden. In de Wet natuurbescherming is de Europese regelgeving omtrent natuurbescherming, zoals vastgelegd in de Vogelrichtlijn (Richtlijn 2009/147/EG, 30 november 2009) en Habitatrichtlijn (Richtlijn 92/43/EEG, 21 mei 1992) als uitgangspunt genomen.

De gebiedsbescherming van de Natura 2000-gebieden is geregeld in hoofdstuk 2 van de Wnb. Onderdeel van deze gebiedsbescherming wordt gevormd door het Programma Aanpak Stikstof 2015 – 2021 (PAS), welke in werking is getreden per 1 juli 2015. Het PAS betreft een programma, voorheen op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 en gecontinueerd onder de Wnb, en heeft als doel om de depositie van stikstof op de Natura 2000-gebieden te verminderen, de natuur te versterken en ruimte te bieden voor economische ontwikkelingen.

Beoordeling

Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied betreft 'Kennemerland-Zuid', dat is gelegen op een afstand van circa 6,6 km. Het Natuurnetwerk Nederland (voorheen EHS) ligt met 1,1 km eveneens op ruime afstand van het plangebied. Natura 2000-gebieden kunnen schade ondervinden wegens diverse aspecten, zoals verdroging, oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, optische verstoring, verzuring en vermesting. In onderhavige situatie is er sprake van de bouw van 24 woningen in bestaand stedelijk gebied. Gelet op de aard van onderhavig initiatief is er geen sprake van een toename van relevante emissies ten opzichte van de uitgangssituatie. Bovendien is de afstand tot de beschermde gebieden dermate groot dat relevante deposities of overige effecten op de beschermde natuurgebieden zijn uitgesloten. Onderhavige ontwikkeling heeft derhalve met zekerheid geen mogelijk effect tot gevolg op de Natura 2000-gebieden.

Conclusie

Onderhavig initiatief voldoet aan de vereisten van de Wet natuurbescherming gelet op het aspect gebiedsbescherming.

6.10.2 Flora en fauna

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (Wnb) is een wet van 16 december 2015, houdende regels ter bescherming van de natuur. De Wet natuurbescherming is in werking getreden op 1 januari 2017 en vervangt daarmee het voorheen geldende wettelijke stelsel voor de natuurbescherming, zoals neergelegd in de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

De wet regelt ten eerste de taken en bevoegdheden ten behoeve van de bescherming van natuurgebieden en planten- en diersoorten. Daarnaast bevat de wet onder meer bepalingen over de jacht en over houtopstanden. In de Wet natuurbescherming is de Europese regelgeving omtrent natuurbescherming, zoals vastgelegd in de Vogelrichtlijn (Richtlijn 2009/147/EG, 30 november 2009) en Habitatrichtlijn (Richtlijn 92/43/EEG, 21 mei 1992) als uitgangspunt genomen. Voor de soortenbescherming is wettelijk bovendien rechtstreeks verwezen naar het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn.

Het beschermingsregime betreffende soorten (flora en fauna) is opgenomen in hoofdstuk 3 van de Wnb. De verbodsbepalingen zijn hierbij afhankelijk gesteld van de soort (en daarmee de opname van die soort op de diverse lijsten) en de voorgenomen handelingen. Bovendien is een algemeen geldende zorgplicht opgenomen om handelingen achterwege te laten of maatregelen te treffen, om te voorkomen dat nadelige gevolgen ontstaan voor in het wild levende dieren en planten.

Conform de Wet natuurbescherming is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van mogelijke voorkomende beschermde soorten binnen het plangebied. Vanuit die kennis dienen plannen en projecten getoetst te worden aan eventuele strijdigheid met de verbodsbepalingen uit de Wnb. Conform vaste jurisprudentie kan een plan worden vastgesteld indien aannemelijk wordt gemaakt dat het aspect flora en fauna niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

Beoordeling

Flora en fauna onderzoek

Binnen het plangebied is geen relevante beplanting aanwezig. Waardevolle flora is derhalve uit te sluiten, evenals zich in bomen en struiken nestelende waardevolle fauna. Het nog aanwezige, maar te slopen kantoorpand biedt wel een mogelijk nestgelegenheid voor beschermde diersoorten. Hierdoor kan niet worden uitgesloten dat zich waardevolle flora en fauna bevindt binnen de plangrenzen. Derhalve is door IDDS een flora en fauna onderzoek uitgevoerd. De rapportage daarvan (projectnummer 502H037/DBI/rap2, 10 juli 2015) is als Bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd.

Het flora- en faunaonderzoek is uitgevoerd op basis van de reeds vervallen wetgeving, de nieuwe Wet natuurbescherming geeft echter geen aanleiding om het rapport aan te passen.

Uit het onderzoek blijkt dat het mogelijk is dat in het gebouw vaste verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. In het geval vaste verblijfplaatsen aanwezig zijn, kan een ontheffingsaanvraag nodig zijn. Door aanvullend onderzoek uit te voeren met batdetector of batlogger kan het voorkomen van eventuele vaste verblijfplaatsen vastgesteld worden. Daarnaast is extra aandacht vereist aan algemene broedvogels. Dit wordt in de onderstaande tabel samengevat:

Veldonderzoek vleermuizen

Op grond van de conclusie uit het uitgevoerde flora en fauna onderzoek is door Adviesbureau Mertens een nader onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van vleermuizen in en direct rond het plangebied. Het eindrapport van dat onderzoek (nummer 2015.2082c, juni 2016), is als Bijlage 8 bij deze toelichting opgenomen.

Uit de resultaten van het onderzoek komt naar voren dat in het gebied de gewone en ruige dwergvleermuizen foerageren en ruige dwergvleermuis een baltsplaats heeft. De baltsplaats is niet locatiespecifiek omdat baltsende dieren rondvliegen en ondertussen sociale geluiden uitzenden. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren en baltsen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op vleermuizen uitgesloten; de ruimtelijke ontwikkeling is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Conclusie

Onderhavig initiatief voldoet aan de vereisten van de Wet natuurbescherming gelet op het aspect soortenbescherming.

6.11 Water

6.11.1 Watertoets

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

6.11.2 Beleid Hoogheemraadschap Rijnland

Het waterbeleid van het Hoogheemraadschap Rijnland voor de periode 2016-2021 is vervat in het Waterbeheerplan 5 'Waardevol Water' (WBP5), zoals vastgesteld d.d. 9 maart 2016.

Door niet tegen het water te strijden maar met het water mee te bewegen kan het beheergebied met innovatieve en duurzame oplossingen zo worden ingericht dat ook toekomstige generaties prettig kunnen wonen, werken en recreëren, tegen zo laag mogelijke kosten. Dit alles vraagt om zorgvuldige afwegingen tussen de belangen voor de mens, de natuur en de economie, waarbij het vinden van de juiste balans tussen deze drie de grote uitdaging is. In het kort zijn dit de watertaken:

• Waterveiligheid: Bescherming tegen overstromingen vanuit zee en de rivieren.
• Voldoende Water: Er is voldoende water. Niet te veel en niet te weinig, passend bij het gebruik.
• Schoon en gezond water: Rijnlands water is schoon, zodat de mens, de natuur en economie er optimaal gebruik van kunnen maken.
• Waterketen: Het afvalwater wordt optimaal gezuiverd en de grondstoffen hergebruikt.

6.11.3 Waterhuishoudkundige situatie

Bestaande situatie

Het totale plangebied is circa 2.842 m² groot, vlak en bevindt zich volgens het Actueel Hoogtebestand van Nederland (ahn) op een hoogte rond zeeniveau (0 m + NAP). het plangebied is in de huidige situatie volledig bebouwd en verhard. Oppervlaktewater is binnen het plangebied niet aanwezig, echter ten zuiden daarvan is wel een kleine watergang aanwezig. Dit betreft evenwel geen primaire waterkering en de beschermingszone reikt ook niet tot binnen het plangebied.

Toekomstige situatie

Het planvoornemen gaat gepaard met de sloop van de bestaande bebouwing en het oprichten van nieuwe bebouwing. De locatie waar de appartementen zijn voorzien blijft ook in de toekomstige situatie volledige bebouwd dan wel verhard door middel van bestrating. Ter plaatse van de drie grondgebonden woningen neemt het aandeel verhard oppervlak waarschijnlijk af, aangezien de percelen niet volledig bestraat zullen worden. Het totale oppervlak verharding binnen het plangebied neemt daarmee af ten opzichte van de huidige situatie. Dit heeft een positief effect op de waterhuishoudkundige situatie, aangezien hierdoor meer ruimte ontstaat voor infiltratie van hemelwater.

6.11.4 Riolering

Het afvalwater van de nieuwe appartementen en grondgebonden woningen wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden op de bestaande riolering gelegen in de J.P. Gouverneurlaan en de Keerweerlaan. Hiertoe wordt een aansluiting gerealiseerd vanaf de nieuwe woningen.

6.11.5 Conclusie

Het planvoornemen heeft een positief effect op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse. Het afvalwater wordt op een correcte wijze afgevoerd naar de meest nabije RWZI.

6.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

Behalve aan de uitvoeringsaspecten bedoeld in de Awb en het Bro dient ook te worden getoetst aan het Besluit m.e.r. Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009 (HvJ EG 15 oktober 2009, zaak C-255/08 - Commissie vs. Nederland). Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Op 7 juli 2017 is opnieuw een wijziging van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Eén van de belangrijkste gevolgen van deze wetswijziging is dat een aanmeldnotitie dient te worden opgesteld, op basis waarvan het bevoegd gezag dient te beoordelen of het noodzakelijk is een milieueffectrapportage op te stellen. In de aanmeldnotitie dienen de effecten van de onderhavige bestemmingswijziging door middel van een vormvrije m.e.r.-beoordeling in beeld te worden gebracht.

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

In het plangebied wordt de realisatie van in totaal 21 appartementen en 3 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt op een oppervlak van circa 2.842 m². De ontwikkeling dient getoetst te worden aan activiteit D 11.2 uit de Bijlage bij het Besluit m.e.r. Deze activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject. In het geval van een stedelijk ontwikkelingsproject is direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk als de activiteit gaat om de bouw van 2.000 woningen of meer in een aaneengesloten gebied of als de activiteit een omvang heeft van 100 hectare. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde ligt zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit het onderhavige hoofdstuk, waaraan de resultaten van de toetsing juncto art. 3.1.6 Bro worden weergegeven, blijkt dat het plangebied niet ligt in of nabij een gebied dat beschermd wordt ten gevolge van de natuurwaarden. Het plan ligt daarnaast zodanig ver verwijderd van het Nationaal Natuurnetwerk (voorheen EHS), een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied dat van externe werking geen sprake kan zijn. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt.

In dit hoofdstuk zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling inderdaad geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

De onderhavige vormvrije m.e.r.-beoordeling is tevens genoemd in het door de Omgevingsdienst West-Holland opgestelde 'Advies vormvrije m.e.r.-beoordeling Bestemmingsplan Hoek J.P. Gouverneurlaan-Keerweerlaan te Sassenheim'. Dit advies is als Bijlage 9 bij deze toelichting gevoegd. Op basis van het advies is door de gemeenteraad van de gemeente Teylingen op 28 juni 2018 besloten dat geen milieueffectrapportage in het kader van het Besluit m.e.r. benodigd is ten behoeve van de bouw van 21 appartementen en 3 grondgebonden woningen met bijhorende (openbare) voorzieningen aan de J.P. Gouverneurlaan en Keerweerlaan, Sassenheim.

Conclusie

Zoals beschreven in de voorafgaande alinea's zijn er geen 'belangrijke nadelige milieugevolgen' te verwachten en is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

6.13 Duurzaamheid

Toetsingskader 

De gemeente Teylingen hanteert als uitgangspunt bij bouwprojecten de Regionale DuBoPlus Richtiijn 2008-2012 als meetlat voor duurzaam bouwen. Voor woningbouw betekent dit dat de gemeente aan de ontwikkelaar vraagt de duurzaamheidsprestaties te meten met het instrument GPR-Gebouw. De ontwikkelaar ontvangt van de gemeente een intakeformulier GPR-Gebouw. Op basis van een ingevuld intakeformulier ontvangt de ontwikkelaar een gratis sublicentie GPR-Gebouw. Voor elk thema geeft GPR-Gebouw een kwaliteitsoordeel op een schaal van 1 tot 10. Een score van 6,0 (voor energie circa 6,8) komt overeen met het Bouwbesluit (nieuwbouw).

Beoordeling

De regionale en gemeentelijke ambitie is een score van minimaal 8,0 voor gemeentelijke gebouwen en een score van minimaal 7,0 per thema (en 7,5 voor het thema energie) voor overige gebouwen. Voor de 24 nieuwe woningen waarin dit plan voorziet is de laatstgenoemde ambitie opgenomen in de overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente. Daar waar mogelijk biedt de ontwikkelaar aan de kopers van de woningen een optiepakket aan tot verduurzaming van de woningen.

Conclusie

Met het planvoornemen wordt rekening gehouden met de door de gemeente gehanteerde richtlijn voor duurzaam bouwen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerp bestemmingsplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie op het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

7.2 Vooroverleg en inspraak

7.2.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Het voorontwerp bestemmingsplan is voorgelegd aan de volgende instanties:

• Provincie Zuid-Holland;
• Hoogheemraadschap van Rijnland;
• Omgevingsdienst West-Holland;
• Cultuur Historisch Genootschap Duin- en Bollenstreek;
• Brandweer VRHM;
• Liander Infra West NV;
• Gasunie;
• Tennet;
• Dunea;
• Gemeentelijke archeoloog.

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

• Brandweer VRHM;
• Omgevingsdienst West-Holland;
• Cultuur Historisch Genootschap Duin- en Bollenstreek;
• Stichting Oud Sassenheim;
• Gasunie.

De ingekomen reacties zijn, indien inhoudelijk gemotiveerd, samengevat en van een beantwoording voorzien in de 'Inspraak- en overlegnota', welke als Bijlage 10 bij de toelichting is opgenomen. Naar aanleiding van de reactie van de Omgevingsdienst West-Holland is het bestemmingsplan aangepast. De overige reacties hebben niet tot aanpassingen geleid.

7.2.2 Inspraak

Het voorontwerp bestemmingsplan is op grond van de gemeentelijke inspraakverordening gedurende een termijn van 6 weken ter inzage gelegd, van donderdag 1 juni 2017 tot en met woensdag 12 juli 2017. Tevens is op donderdagavond 8 juni 2017 een inloopbijeenkomst over het plan georganiseerd. Aan een ieder is de gelegenheid geboden om een inspraakreactie te geven.

In totaal zijn 7 inspraakreacties ontvangen, welke zijn samengevat en van een beantwoording voorzien in de 'Inspraak- en overlegnota', welke als Bijlage 10 bij de toelichting is opgenomen. Naar aanleiding van een aantal reacties is het bestemmingsplan aangepast.

7.3 Zienswijzen

Na het wettelijk vooroverleg en de inspraak is dit bestemmingsplan gedurende zes weken ter visie gelegd als ontwerp bestemmingsplan, in de periode van 24 mei 2018 tot en met 4 juli 2018. Aan een ieder is de gelegenheid geboden een zienswijze in te dienen. Gedurende de termijn van tervisielegging zijn 2 zienswijzen ingediend, welke zijn samengevat en van een passende beantwoording voorzien in de Nota beantwoording zienswijzen (Bijlage 11). De zienswijzen hebben geen aanleiding gegeven tot het aanpassen van het bestemmingsplan.

Ambtshalve zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd:

• Het is gelet op het definitieve ontwerp van het appartementengebouw ambtshalve wenselijk een deel van het bouwvlak voor dit gebouw met een maximale bouwhoogte van 17 meter (op de hoek J.P. Gouverneurlaan-Keerweerlan) te verlagen tot een maximale bouwhoogte van 13 meter. Hiermee wordt het bouwplan meer op maat verwerkt in het bestemmingsplan en is de stedenbouwkundig gewenste overgang naar de woonbebouwing aan de andere zijde van de Keerweerlaan planologisch gewaarborgd in het bestemmingsplan.
• Daarnaast is het met het oog op het definitieve ontwerp van het appartementengebouw ambtshalve gewenst artikel 8.1 van de regels van het bestemmingsplan ambtshalve aan te vullen met enkele regels ten aanzien de overschrijding van bouwgrenzen ten behoeve van lifttopbouwen en schoorstenen.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

8.1 Exploitatie

8.1 Exploitatie

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

8.2 Anterieure overeenkomst

Ten aanzien van het onderhavige plan is het verhaal van de kosten anderszins verzekerd. Derhalve is geen exploitatieplan nodig. Er wordt een anterieure overeenkomst afgesloten tussen initiatiefnemer en gemeente met betrekking tot ondermeer de afwikkeling van planschade, ambtelijke kosten en andere zaken. De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige plan is daarmee verzekerd.

8.3 Handhaving

Een gemeente die regels maakt, moet deze ook handhaven. Handhaven is zorgen dat de regels die een gemeente heeft gesteld worden nageleefd. De uitgangssituatie voor controle wordt gevormd door de regels van het bestemmingsplan. In onderhavig bestemmingsplan hebben alle percelen een bestemming gekregen, waaraan regels voor het bebouwen en gebruiken van die percelen zijn gekoppeld. De gemeente Teylingen zal aan de hand van deze regels handhavend optreden.