Sassenheim-Noord en Buurtschap Teijlingen

3.2 Systematiek bestemmingen

De planregels zijn opgedeeld in 4 hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk worden de inleidende regels gegeven. In het tweede hoofdstuk is de bestemmingsregeling gegeven die geldt voor het plangebied. In hoofdstuk 3 zijn vervolgens de algemene regels opgenomen. Tot slot in hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotregels. In de onderstaande paragrafen wordt per artikel uiteen gezet wat de functie van het artikel is binnen het bestemmingsplan.

3.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) en Wijze van meten (artikel 2)

De begrippen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, worden in artikel 1 nader gedefinieerd. Bij toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel opgenomen definities van de begrippen. Naast begrippen zijn in het bestemmingsplan hoogte- en andere maten opgenomen die van belang zijn bij het bouwen van bouwwerken. Artikel 2 van de regels geeft een nadere omschrijving hoe de bedoelde maten gemeten moeten worden.

3.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 - Agrarisch

Op één locatie binnen het plangebied is de bestemming Agrarisch opgenomen. Deze gronden zijn bedoeld voor de bollenteelt en het gebruik als grasland. Daarnaast is een aanduiding opgenomen ten behoeve van een evenemententerrein. Het gebruik op deze gronden dient in dienst te staan van de evenementen bij de Ruïne van Teylingen. Binnen de bestemming zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan. Uitzondering wordt hierop gemaakt voor kweektunnels. Deze zijn buiten het agrarisch bouwperceel toegestaan in de periode van 1 januari tot en met 31 maart, met een maximale bouwhoogte van 1,5 m. Tevens zijn deze gronden bestemd voor extensief recreatief medegebruik.

Artikel 4 - Bedrijf

Binnen het plangebied komen op verschillende locaties bedrijfspercelen voor. Deze percelen hebben de bestemming Bedrijf gekregen. Hierbij is gespecificeerd wat de maximaal toegestane milieucategorie is bij het bedrijf. Uitzondering betreft het bedrijf aan de Teylingerlaan 15. Ter plaatse is uitsluitend een hoveniersbedrijf toegestaan. Dit is aangeduid met de aanduiding (hv). Op het perceel van Teylingelaan 92a is tevens een autohandel toegestaan. Dit is aangeduid met de aanduiding (ah). Op een enkele locatie is sprake van een bedrijfswoning (bw) en wordt boven het bedrijf gewoond (sw-vrd). Deze locaties zijn aangegeven met een aanduiding. Ook bevindt zich binnen het plangebied een brandweerkazerne. Dit is opgenomen met de aanduiding 'brandweerkazerne' (brk). Eveneens zijn omvangrijke nutsvoorzieningen (nv) opgenomen binnen deze bestemming.

Artikel 5 - Detailhandel

Op één locatie binnen het plangebied komt de bestemming Detailhandel voor. Dit betreft een antiekhandel. Dit is ook als zodanig met een aanduiding (sdh-ah) opgenomen. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Op de verbeelding is aangegeven tot welke bouwhoogte binnen het bouwvlak gebouwd mag worden.

Artikel 6 - Groen

Binnen het plangebied zijn structuurbepalende groengebieden opgenomen. Deze gronden zijn bestemd als Groen. Binnen de bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, toegestaan. Voor speelvoorzieningen/-toestellen geldt dat deze niet hoger mogen zijn dan 4 meter. Bij een gedeelte van de groenstrook aan de van Pallandtlaan is een aanduiding opgenomen voor het realiseren van geluidwerende voorzieningen. Verder is om enige flexibiliteit in het bestemmingsplan te houden de mogelijkheid om binnen de bestemming eveneens nutsvoorzieningen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden aan te leggen.

Artikel 7 - Horeca

Nabij de kruising van de Parklaan en de Oosthaven bevindt zich een snackbar. Deze snackbar heeft de bestemming Horeca gekregen. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend horecabedrijven toegestaan die binnen categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten vallen. Binnen de verbeelding is een bouwvlak opgenomen, waarin ook een maximale bouwhoogte is aangegeven. Een afwijking van de gebruiksregels is mogelijk om een hogere categorie aan horecabedrijf toe te staan, mits de aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is.

Artikel 8 - Kantoor

In het plangebied komt één kantoorbestemming voor aan de Hoofdstraat. Hoofdgebouwen zijn alleen binnen het bouwvlak toegestaan. Binnen het bouwvlak is aangegeven wat de maximale goot- en bouwhoogten zijn.

Artikel 9 - Landgoed

In het bestemmingsplan is een landgoed opgenomen. Dit is ook als zodanig bestemd. Om het landgoed zo goed mogelijk ruimtelijk vast te leggen, zijn de verschillende functies die binnen de bestemming voorkomen opgenomen middels aanduidingen. Dit is gedaan om de overige gronden te vrijwaren van verdere ontwikkelingen. Verschillende functies die hier voorkomen zijn onder andere 'agrarisch', 'kantoor' en maatschappelijk'. Ook het theehuis is middels de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - theehuis' opgenomen. Binnen de bestemming is ook een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Middels een omgevingsvergunning is het mogelijk om onder voorwaarden werkzaamheden uit te voeren.

Artikel 10 - Slot Teylingen

De Ruïne van Teylingen heeft een eigen specifieke bestemming gekregen ter bescherming van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden. De Ruïne mag gebruikt worden ten behoeve van evenementen, aangeduid met de aanduiding (ev) evenemententerrein. Specifiek is hiervoor bepaald dat per jaar ten hoogste 6 evenementen mogen plaatsvinden. Daarnaast mogen evenementen maximaal vier dagen duren. Per evenement zijn ten hoogste 1000 bezoekers toegestaan per evenementendag, met dien verstande dat voor 3 evenementen een maximum bezoekersaantal van 500 bezoekers per evenementendag geldt. Bij het bepalen van het aantal evenementen, de aard van de evenementen en het maximale bezoekersaantal is gekeken naar wat in het verleden is aangevraagd en vergund en wat vanuit oogpunt van openbare orde en veiligheid acceptabel is. Daarnaast is de gemeente Teylingen voornemens deze locatie aan te wijzen als trouwlocatie. Dit betreft dan alleen de huwelijksceremonie en nadrukkelijk niet een eventueel huwelijksfeest. Naar verwachting komt dit niet vaker dan 2 à 3 keer per jaar voor. Bezoekers van een huwelijksceremonie kunnen gebruik maken van het parkeerterrein dat ook gebruikt wordt bij evenementen. Vanwege de zeer lage frequentie en het feit dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is, maakt dat er niet of nauwelijks hinder te verwachten is van de huwelijksvoltrekkingen. Planologisch gezien hebben deze ceremonies geen effect.

Uitsluitend ter plaatse van het bouwvlak is hier maximaal één gebouw toegestaan. De oppervlakte hiervan, inclusief op en afbouwen, bedraagt ten hoogste 25 m2. Verder zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan tot een maximale bouwhoogte van 3 m.

Artikel 11 - Tuin

In tegenstelling tot de achtertuin en sommige zijerven bij woningen, worden de voortuinen bij grondgebonden woningen bestemd als Tuin. In het plangebied komen ook carports voor. Deze zijn binnen de verbeelding opgenomen met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport'. Binnen deze bestemming is maar een beperkte hoeveelheid aan bouwwerken toegestaan. Voor erkers en luifels zijn specifieke bouwregels opgenomen om binnen de bestemming Tuin te mogen bouwen.

Artikel 12 - Verkeer

Voor wegen waar geen sprake is van een 30 km/h regime, is de bestemming Verkeer opgenomen. Daar waar de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied gericht is op de verblijfsfunctie, is deze bestemming met name gericht op de ontsluiting van het gebied. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Artikel 13 - Verkeer - Verblijfsgebied

In het plangebied bevinden zich 30 km/h wegen. Deze wegen zijn opgenomen binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. De bestemming is erop gericht om ook bijvoorbeeld speelvoorzieningen binnen de woonstraten te kunnen realiseren. Binnen deze bestemming wordt eveneens ruimte geboden voor parkeergelegenheden. Daarnaast is een aanduiding 'evenemententerrein' opgenomen waar het mogelijk is om de grond te gebruiken voor gebeurtenissen die gericht zijn op een groter publiek op gebied van kunst, sport ontspanning en cultuur.

Voor zover het openbaar gebied geen onderdeel uitmaakt van het structureel groen, is de openbare ruimte en de groenvoorzieningen opgenomen binnen deze bestemming.

Artikel 14 - Water

Het open water, wat in het plangebied aanwezig is, is opgenomen binnen de bestemming Water. Binnen deze bestemming zijn verkeer te water en oeververbindingen toegestaan. Daarnaast zijn hier bruggen, duikers en steigers mogelijk. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Voor steigers is bepaald dat de oppervlakte maximaal 6 m2 bedraagt, waarbij de breedte en lengte respectievelijk maximaal 1 m en 6 m bedraagt.

Artikel 15 t/m 19 - Wonen - 1 t/m 5

Het grootste gedeelte van het plangebied is bestemd voor Wonen. De gemeente Teylingen heeft een eigen standaard indeling voor verschillende woningbouwtypologieën. Voor de verschillende typologieën zijn de bestemming Wonen 1 t/m 5 opgenomen. Onderstaand zijn deze bestemmingen verder uitgewerkt.

Algemeen genomen is geregeld dat binnen de bestemming, naast woningen, ook voorzieningen toegestaan zijn ten behoeve van het wonen. Hierbij moet gedacht worden aan groen, water, erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en perceelsontsluitingen. Hoofdgebouwen mogen voorts uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De toegestane goot- en bouwhoogten zijn binnen de verbeelding opgenomen. Voor de erfbebouwing bij de woningen zijn vervolgens specifieke regels opgenomen, waarbij in ieder geval geregeld dat ten hoogste 50% van de zij- en achtererf bebouwd mag worden, tot een maximum van 100 m2.

Binnen Wonen - 1 zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn enkele uitzonderingen opgenomen. Zo is er een aanduiding opgenomen voor garages met de aanduiding 'garage' (ga). Daarnaast komen een 'zorgwoning' (zw) en een praktijkruimte (prr) voor. Binnen de bestemmingsregels zijn verschillende bouwregels opgenomen voor hoofdgebouwen en erfbebouwing. Vergelijkbaar met deze bestemming is de bestemming Wonen - 4. Binnen deze bestemming is een uitzondering gemaakt op de toegestane bouwhoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Binnen Wonen - 4 is geregeld dat de bouwhoogte tot 3 m achter de voorgevelrooilijn ten hoogste 4,5 m mag bedragen en vanaf 3 m achter de voorgevelrooilijn ten hoogste 6 m bedraagt. De bestemming Wonen - 4 is uitsluitend opgenomen in de gevallen waar reeds sprake is van een reeds bestaande verruimde situatie.

De bestemming Wonen - 2 voorziet in twee-aan-eengebouwde en geschakelde woningen. Binnen deze bestemming zijn eveneens de aanduiding 'garages' (ga) en 'praktijkruimte' (prr) opgenomen. In lijn met wat geregeld is tussen Wonen - 1 en Wonen - 4 is ook een bestemming Wonen - 5 opgenomen. De regeling voor deze bestemming is gelijk aan die van Wonen - 2, met dien verstande dat hier geregeld is dat tot 3 m achter de voorgevelrooilijn de bouwhoogte ten hoogste 4,5 m mag bedragen en vanaf 3 m tot een bouwhoogte van 6 m.

Wonen - 3 is tot slot opgenomen voor de gestapelde woningen. Op de verbeelding zijn, evenals bij de overige woonbestemmingen de maximale hoogten aangegeven.

Ten opzichte van de bouw van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, alsmede bepalingen ten aanzien van de situering van erkers aan de voor- en zijgevels van woningen, wordt in onderstaande figuren geillustreerd waar en hoe deze mogelijk zijn.

Figuur 3.1 Regeling bouw van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

Figuur 3.2 Regeling bouw van erkers.

Artikel 20 - Waarde - Archeologie

In Sassenheim is sprake van afwisselend lage, middelhoge en hoge verwachtingswaarden voor archeologische resten. Bij de ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen moet daarom gezocht worden naar eventueel voorkomende archeologische waarden. De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is daarom opgenomen om het gebied aan te geven waar in ieder geval onderzoek benodigd is. Hierbij is een onderverdeling gemaakt naar 3 waarden, namelijk' specifieke vorm van waarde - 1 t/m 3'. Waarde - 1 is opgenomen voor gebieden met een hoge of onbekende verwachtingswaarde en niet-beschermde archeologische monumenten. Waarde - 2 is voor die gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde. Waarde - 3 tot slot is voor gebieden met een lage verwachtingswaarde.

In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming Waarde - Archeologie te wijzigen, danwel geheel of gedeeltelijk te verwijderen. Dit is mogelijk indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen sprake meer is van archeologische waarden dan wel niet langer archeologische bescherming of zorg nodig is. Uit het nader archeologisch onderzoek moet blijken dat het niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden voorziet. Indien uit onderzoek mocht blijken, dat op een onderzoekslocatie wel sprake is van archeologische waarden, dan kan de bestemming Waarde - Archeologie alsnog opgenomen worden.

3.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 21 - Antidubbeltelregel

De regel is om te voorkomen dat mocht in het bestemmingsplan zijn bepaald, dat bij een gebouw een open terrein verplicht is, dat terrein nog eens meetelt bij de beoordeling van een aanvraag van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke verplichting wordt gesteld.

Artikel 22 - Algemene bouwregels

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Voorts is een regeling opgenomen om te voorkomen dat bouwwerken die legaal tot stand zijn gekomen, maar qua maatvoering niet geheel in overeenstemming zijn met het voorliggende bestemmingsplan, worden 'wegbestemd'.

Artikel 23 - Gebruiksregels

Hier wordt geregeld dat niet-locatiegebonden evenementen binnen het plangebied zijn toegestaan, ook buiten de aangewezen evenemententerreinen.

Artikel 24 - Algemene aanduidingsregels

Binnen het plangebied is een 'vrijwaringszone - landgoed- en kasteelbiotoop' opgenomen. Deze biotoop is opgenomen ter bescherming en instandhouding van de kwaliteit van het landgoed, de Ruïne van Teylingen en diens biotopen.

Artikel 25 – Algemene afwijkingsregels

Dit artikel is opgenomen om ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan met een algemene bevoegdheid mogelijk te maken. De regeling voorziet in een duidelijke begrenzing van het toepasbaar bereik van de afwijking.

Artikel 26 – Algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd.

Artikel 27 – Overige regels

Werking wettelijke regelingen

In dit artikel is bepaald dat wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) mag een bestemmingsplan enkel en alleen worden gewijzigd volgens de vereiste procedure van de Wro. De Afdeling heeft er bezwaar tegen dat een plan impliciet gewijzigd kan worden. Met dit artikel wordt dit voorkomen.

3.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 28 – Overgangsrecht

Het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen staat verwoord in artikel 21.1 Wro. Dit artikel is, rekening houdend met de terminologie uit de Wabo, één op één overgenomen in dit bestemmingsplan. Een bouwwerk dat op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt aanwezig is dan wel planologisch mogelijk is, mag gedeeltelijk worden vernieuwd, veranderd of in het geval van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De aard van het gebouw mag hierbij niet veranderen en ook mag de omvang niet worden vergroot. Eventuele uitbreiding is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag.

Het tweede lid gaat in op het gebruik van (on)bebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit bestemmingsplan in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Ander strijdig gebruik is niet toegestaan.

Artikel 29 – Slotregel

Het laatste artikel van het bestemmingsplan betreft de slotregel, waarin de naam, zoals de regels aangehaald kunnen worden, is opgenomen.