Sassenheim-West

3.4 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.

Antidubbeltelregel (Artikel 19 )

Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene bouwregels (Artikel 20 )

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Tevens zijn algemene regels opgenomen voor ondergronds bouwen en aanleggen.

Algemene gebruiksregels (Artikel 21 )

In dit artikel zijn regels opgenomen voor evenementen en standplaatsen.

Evenementen

Of een evenement planologisch relevant is, hangt af van verschillende aspecten:

• aard van de bestemming en aard van de omgeving (gevoelig of geen gevoelige locatie in de zin van o.a. natuur/bewoning, etc);
• duur;
• frequentie;
• aard van de activiteit;
• (mogelijk) blijvende nadelige planologische gevolgen.

Een bestemmingsplan verzet zich niet tegen kortdurend en incidenteel gebruik van gronden voor evenementen (RvS 3-3-2010, LJN BL6212). Voor dergelijke activiteiten hoeft dus geen aparte regeling in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Pas wanneer een activiteit planologisch relevantie verkrijgt is een regeling noodzakelijk. Op dat moment bestaat namelijk het risico dat het (tijdelijke) gebruik van de betreffende locatie voor het evenement als strijdig met het bestemmingsplan moet worden geacht.

Voorbeelden uit de jurisprudentie zijn:

• 1 daags muziek festival, in totaal 9 dagen durend met op- en afbouw, 1500 bezoekers. Mede vanwege de duur van het festival als gevolg van op- en afbouw oordeelt de ABRvS dat geen sprake is van kortdurend gebruik (ABRvS 3-3-2010, nr. 200905954/1/H1);
• detailhandelsactiviteiten in een gebied met de bestemming 'industrieterrein' worden vooralsnog als te incidenteel aangemerkt om als planologisch relevant te worden beschouwd. Vz ABRvS 10-12-1981, nr A-31.6659);
• het houden van bijeenkomsten op een bedrijventerrein is terecht in strijd met het bestemmingsplan geoordeeld. (ABRvS 28-9-2011, nr. 201101344/1/H1).
• het innemen van een standplaats gedurende een aantal dagen per week is niet kortdurend en ook niet incidenteel (ABRvS. 2-5-2009, 200806274/1/H3);
• het houden van maximaal zes openbaar toegankelijke feesten per jaar is niet incidenteel (Afdeling d.d. 14 januari 2009, LJN: BG9758);
• het plaatsen van een mobiele kraan voor enige uren voor in totaal maximaal vier keer per jaar is zowel kortdurend als incidenteel (ABRvS 16-1-2008, LJN: BC2137);
• het één tot tweemaal per jaar kort parkeren is zowel kortdurend als incidenteel (ABRvS 1-4-2009, LJN: BH9229);
• Gebruik van (agrarisch) terrein voor jaarlijks schuttersfeest (duizenden bezoekers) gedurende drie dagen, terwijl ook opbouw en afbraak enkele dagen in beslag neemt. ABRvS oordeelt dat geen sprake is van kortdurend en incidenteel gebruik (13-04-2005, nr. 200405311/1).

In de gemeente Teylingen is ervoor gekozen de locaties waar evenementen plaatsvinden specifiek daarvoor aan te duiden. De gemeente heeft een inventarisatie gehouden van de locaties, die als evenemententerrein zijn aangewezen. Daarnaast heeft de gemeente Teylingen het begrip evenement ruim gedefinieerd.

Niet-locatie gebonden evenementen

Daarnaast vinden er in de gemeente ook (jaarlijks terugkerende) evenementen plaats, die niet aan één locatie zijn gebonden. De gemeente Teylingen wil ook deze evenementen in het plan kunnen toestaan.

Om niet-locatie gebonden evenementen direct toe te staan, is in artikel 'Algemene gebruiksregels' van dit bestemmingsplan hiervoor een aparte bepaling opgenomen. Het gaat hierbij om de evenementen uit artikel 2.24 lid 2 sub c van de APV Teylingen.

Standplaatsen

In de planregels wordt verwezen naar de Beleidsregels standplaatsen Teylingen, die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd.

De beleidsregel bevat naast beleidsregels ook de lijst met toegestane standplaatsen. De standplaatsen van deze lijst, die gelegen zijn in het plangebied van dit bestemmingsplan zijn direct toegestaan op grond van de 'Algemene gebruiksregels'.

Landgoedbiotoop (Artikel 22 )

In dit artikel is een regeling opgenomen ter bescherming van de de landgoedbiotoop van het Oude Koningshuis. Dit is overeenkomstig de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland.

Met deze landgoedbiotoop dient uitsluitend rekening te worden gehouden bij ontwikkelingen die leiden tot een planologische wijziging. Bouwplannen die voldoen aan de regels van dit bestemmingsplan, mogen gebouwd worden zonder rekening te houden met de landgoedbiotoop.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 23 )

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels om bij een omgevingsvergunning af te wijken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 24 )

Overschrijding van bestemmingsgrenzen

In dit artikel is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Archeologische waarden

In dit artikel is opgenomen dat de dubbelbestemming Waarde - Archeologie kan worden verwijderd indien het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

wro-zone wijzigingsgebieden - 1 en - 2

Op de locatie Post Promenade is een herontwikkeling voorzien naar een woongebied (zie ook paragraaf 2.2.2 Actuele ontwikkelingen). Er zijn echter nog geen concrete bouwplannen ontwikkeld. Om die reden zijn in het gebied een aantal wijzigingsgebieden opgenomen (wro-zone wijzigingsgebied - 1a t/m 1e). Evenals bij wro-zone wijzigingsgebied - 2 is in de regels een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd en dient in de toelichting van het wijzigingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een aanvaardbare milieuhygiënische situatie. Daarnaast dient bij het bepalen van het minimum aantal parkeerplaatsen voldaan te worden aan de parkeernormen in de 'Parkeernota Teylingen'. Tot slot is als belangrijke voorwaarde opgenomen dat het gebied integraal ontwikkeld moet worden.

Per deelgebied zijn verschillende eisen opgenomen waar het wijzigingsplan aan dient te voldoen. Het gaat hierbij onder meer om de maximale goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen en afstanden van hoofdgebouwen tot de weg. Ook zijn bijvoorbeeld regels aangenomen over te realiseren ontsluitingswegen en de diepte van balkons boven water.

Ter plaatse van de geplande woningen in het plan Beukenhof langs de Hoofdstraat zijn de gebiedsaanduidingen wro-zone wijzigingsgebied - 2a en 2b opgenomen. Hier kan het bestemmingsplan worden gewijzigd om andere typen woningen te bouwen, in plaats van de eerder vergunde woningen. In de wijzigingsregels is een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd waaronder de rooilijn, afstandsmaten en bouwhoogte van hoofdgebouwen. De betreffende wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen in verband met de huidige onzekere marktsituatie en de wens om enige flexibiliteit aan te brengen in het plan.

Een belangrijke voorwaarde om tot toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid over te gaan is dat er in het wijzigingsgebied wordt voorzien in de parkeerbehoefte en dat tevens vast staat dat er een aanvaardbare milieuhygiënische situatie zal zijn gewaarborgd. Hiertoe zal in de toelichting van het wijzigingsplan een onderbouwing opgenomen moeten worden waarbij wordt aangegeven dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Tot slot is het van belang dat het gehele wijzigingsgebied integraal ontwikkeld wordt. Hier kan uitsluitend onder specifieke voorwaarden van worden afgeweken.

Uitwisseling bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2

In deze artikelen is opgenomen dat burgemeester en wethouders de bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2 uit kunnen wisselen indien een verzoek om splitsing of samenvoeging van woningen wordt ingediend.

Werking wettelijke regelingen (Artikel 25 )

In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.