Oolder Veste

5.2 Ruimtelijke hoofdopzet

Het plan

Oolder Veste is aan de noord- en westzijde begrensd door respectievelijk een nieuwe kade en de ophoging van een bestaand dijklichaam. Het noordelijke dijklichaam sluit aan op de steilrand ter plaatste van de Offerkamp. In het gebied tussen het noordelijke lichaam en Herten is de Oolderweg gerealiseerd. Deze weg is op maaiveldhoogte aangelegd in tegenstelling tot de rest van het plangebied dat opgehoogd is/zal worden. De ontsluiting van Oolder Veste vindt plaats vanaf de bestaande Bergstraat en de Oolderweg.

Voor Oolder Veste zijn een tweetal ontwerpprincipes ingezet. Deze twee principes betreffen enerzijds het ordenen van het nieuwe woongebied door middel van assen en anderzijds het introduceren van veranderbaarheid binnen een kader, namelijk de transformatie van bestaande gekende patronen in de omgeving van het plangebied. De vertaling van de ontwerpprincipes naar het plangebied is bepalend voor het concept van het stedenbouwkundig plan. In het concept is de Bergstraat ingezet als as tussen Herten en Merum. Deze structuur verankert het plangebied in zijn omgeving en vormt de basis voor het formele deel "de Veste". Door de Veste hoger te leggen en te koppelen aan de kade ontstaat een stedenbouwkundige structuur, die niet alleen identiteit geeft aan het plan zelf maar ook zichtbaar is in zijn vormgeving.

Figuur 6: De verankering van het plangebied in haar omgeving

De Veste (formele inrichting)

De Veste is een hoger gelegen gebied begrensd door gesloten straatwanden. Achter deze gesloten wanden bevinden zich groene hoven waaraan diverse typen woningen zijn gesitueerd.

De centrale as in de Veste heeft een stenig karakter. Langs deze as zijn vrijstaande woningen geprojecteerd. Door hun individuele vorm en hoge vormgevingseisen begeleiden zij als ware het een beeldengalerij.

Het Ommeland (informele inrichting)

Rondom de Veste, "het Ommeland", is een flexibele en informele verkaveling mogelijk waarin de te handhaven bebouwing en overige functies, als van zelfsprekend zijn opgenomen. De bebouwingstypologie is los van karkater (gekende kwaliteit uit de omliggende kernen). De heldere stedenbouwkundige structuur (straten, pleinen, lanen en assen) wordt door een zorgvuldige inrichting van de profielen ondersteund en draagt hierdoor zorg voor herkenning en oriëntatie.

De centrale as wordt in het Ommeland groener en breder dan in de Veste. Het Ommeland wordt omringd door de slenk.

De zone "Bos en Lommer" vormt in het plangebied een bijzondere groenzone. Deze zone, is zoals de benaming al aangeeft, een specifieke verkaveling met grote, met bomen beplante, percelen. Hiermee wordt een specifiek woongebied en tevens ecologische corridor gecreëerd.

Het gebied van de Drusushoeve wordt in het plan opgenomen als een bijzonder wooneiland. Naast de Drusushoeve zijn aan de oever van de Oolderplas nog twee bijzonder objecten gepland die de beëindiging van de centrale as en een woonstraat vormen.

Figuur 7: Het Ommeland en de Veste met sfeerbeelden

Omvang en capaciteit woongebieden

De capaciteit van het woongebied Oolder Veste is maximaal 895 woningen.

De woningdifferentiatie wordt bepaald volgens het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Uitgangspunt is een bouwplan waarvan minimaal 90% van de capaciteit in de koopsector zit.

Bij de woningdifferentiatie wordt uitgegaan van:

• een ruime mate van capaciteit voor de uitgifte van vrije kavels, specifieke woonvormen en doelgroepen (patiowoningen, huisvesting van senioren, mindervaliden, kleine huishoudens);
• het niet of in zeer beperkte mate opnemen van capaciteit voor gestapelde woningbouw.

Stedenbouwkundige vormgeving

De bebouwingsdichtheid van het plangebied is gemiddeld 18 wo/ha. De bebouwingsdichtheid varieert per woongebied, zo is heeft de Veste verhoudingsgewijs een hogere dichtheid dan het Ommeland.

De Veste:

De buitenzijde van de Veste bestaat uit gesloten straatwanden waarbij de bebouwing overwegend in drie lagen (twee lagen met kap) is uitgevoerd. Op de hoeken van de Veste en op cruciale punten aan de as is accentbebouwing mogelijk. In de Veste is de bebouwing lager en losser. De begeleiding van de as is in tegenstelling tot de rand van de Veste losser van structuur, zodat de openbare ruimte als het ware overloopt in de tuinen voor en tussen de bebouwing. De bouwhoogte langs de as is overwegend 2 lagen.

Het Ommeland:

Het Ommeland, een verzameling van diverse verkavelingsprincipes, wordt vanaf de Oolderweg, Bergstraat en de Merumerkerkweg ontsloten. De bebouwing zal overwegend bestaan uit grondgebonden woningen.

De diverse verkavelingsprincipes in het Ommeland zijn:

• de Dijk: deze lineaire bebouwingsstrook is het beeldbepalend gezicht van de wijk in het westen van aan de Oolderplas;
• de Velden: een open verkaveling vertaald in clusters à la jaren 30 tuindorpen;
• Bos en Lommer: een zeer ruim gebied, een verbinding tussen de slenk en de Oude Borgh. Het karakter van deze zone wordt bepaald door grote kavels, hoog opgaand groen en ruime straatprofielen met brede bermen;
• de Drusushoeve: een buitendijks gebied in de Oolderplas met daarop een specifieke bebouwing ter ondersteuning van de lineaire randbebouwing aan het westelijk deel van de wijk.

Figuur 8: Deelgebieden

Speelvoorzieningen

Binnen het plangebied zijn diverse speelvoorzieningen gerealiseerd en worden er nog speelvoorzieningen gerealiseerd. Binnen de bestemming Groen, Wonen - Uit te werken en Woongebied 1 tot en met 4 zijn speelvoorzieningen toegestaan. Conform het Speelruimteplan 2003-2007 moeten speelvoorzieningen bereikbaar zijn op wijk- en buurtniveau binnen een straal van 400 meter en speelvoorizeningen op blokniveau dienen bereikbaar te zijn binnen een straal van 200 meter.

Beeldkwaliteitplan

Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan wordt het bestaande “Beeldregieplan Oolder Veste” aangepast. Het aangepaste plan, het "Beeldkwaliteitplan Oolder Veste" maakt nadat het door de raad is vastgesteld, onderdeel uit van de “Nota Beeldkwaliteit”. De Commissie Beeldkwaliteit (welstandscommissie) toetst bouwplannen die welstandsplichtig zijn aan deze nota.