Sterrenschans, Molenhoek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Sterrenschans, Molenhoek" van de gemeente Mook en Middelaar.

1.1 Aanleiding en doel

In 2010 is een ruimtelijke procedure doorlopen voor de bouw van twee appartementengebouwen (met elk 12 woningen) en 22 vrijstaande en halfvrijstaande woningen op een locatie aan de Rijksweg te Molenhoek waar voorheen een glastuinbouwbedrijf gevestigd was. Het bouwplan is overgenomen in het bestemmingsplan "Mook en Molenhoek" (4 juli 2013).

In verband met de onzekerheid in de woningmarkt is het bouwplan nog niet gerealiseerd. Nu er een meer stabiele situatie is ontstaan is er opnieuw vraag naar nieuwe woningen. Er is echter vraag naar een meer gedifferentieerd aanbod. Dat heeft initiatiefnemer Spagro Beheer bv (hierna: Spagro) doen besluiten een deel van het bouwplan aan te passen, door 16 halfvrijstaande woningen in het oostelijke deel te vervangen door 24 aaneengebouwde woningen. Spagro verwacht hiermee beter aan te sluiten op de huidige woningmarkt.

Het gewijzigde bouwplan is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan, maar het bestemmingsplan bevat wel een wijzigingsbevoegdheid waarbinnen onder voorwaarden een aanpassing van de stedenbouwkundige opzet mogelijk is. Voorliggende toelichting bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Daarin zijn het plangebied van voorliggend wijzigingsplan, alsmede het projectgebied van het bouwplan weergegeven.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden binnen het plangebied zijn kadastraal bekend gemeente Mook en Middelaar, sectie A, nummer 6932 (gedeeltelijk). De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 5.700 m², die van het projectgebied circa 16.000 m². De gronden zijn eigendom van Spagro Beheer bv.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Mook en Molenhoek", vastgesteld door de gemeenteraad op 4 juli 2013. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Onderhavig plangebied ligt in de bestemming 'Wonen'. Toegestaan zijn bestaande woningen en nieuwe woningen conform het aangeduide aantal. Ter plaatse van het plangebied mogen in totaal 16 woningen in de types 'twee-aaneen' en 'aaneengebouwd' worden gebouwd.

Het gehele projectgebied heeft de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2'. Op basis van artikel 36.2 zijn burgemeester en wethouders bevoegd het bestemmingsplan onder voorwaarden te wijzigen voor het aanpassen van de stedenbouwkundige opzet. Onderhavig plangebied betreft een deel van het wijzigingsgebied. In paragraaf 7.1 zijn de voorwaarden en een toetsing daaraan opgenomen.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding toont de bestaande toestand van het plangebied in de wijdere omgeving.

PLANGEBIED EN DIRECTE OMGEVING

2.1 Ontsluiting

Het plangebied ligt aan de Rijksweg, die de belangrijkste ontsluitingsweg is voor de omgeving. De intensiteit van de Rijksweg is hoog met circa 13.000 motorvoertuigen per etmaal (bron: akoestisch onderzoek, zie bijlage 4).
Ten noordoosten van het plangebied liggen de straten Middelweg en Stiftstraat, die ter hoogte van het plangebied een overwegende woonfunctie hebben. De Middelweg ontsluit meer naar het zuiden tevens het bedrijventerrein Hoeveveld.

Ten noorden van het plangebied ligt een 'eigen weg' die de woonbuurt verbindt met de Rijksweg. Het voormalige glastuinbouwbedrijf was via deze weg ontsloten op de Rijksweg. Na gereedkoming van het plan zal deze weg de naam Sterrenschans krijgen.

Er is sprake van een relatief goede ontsluiting.

2.2 Bebouwing en functies

Binnen het plangebied stond een verouderd kassencomplex met bedrijfswoning. Het bedrijf is inmiddels beëindigd en de bebouwing is gesloopt.

De bebouwing langs de Rijksweg varieert qua verschijningsvorm en functie. Sprake is van woningen en bedrijfsgebouwen op ruimere percelen. De voorgevelrooilijnen verspringen.

Ten noorden van het plangebied is recentelijk een appartementengebouw met 12 woningen gerealiseerd. Dit gebouw heeft een bouwhoogte van 10 meter.
Op het adres Rijksweg 19 staat een gemeentelijk monument. Het betreft een villa uit de eerste helft van de twintigste eeuw. Mede door de verhoogde en terugliggende situering ten opzichte van de Rijksweg en de inrichting van het voorerf (met onder meer twee monumentale bomen) heeft dit perceel allure.
Op het adres Rijksweg 2 is een boomkwekerij gevestigd. De bedrijfsbebouwing en de bedrijfswoning staan verder van de weg. Tussen de bebouwing en de weg worden bomen/planten gekweekt.
De overige bebouwing langs de Rijksweg betreft woonbebouwing. De afstand van deze bebouwing tot de as van de weg bedraagt 20 tot 25 meter.

De bebouwing langs de Middelweg en Stiftstraat bestaat ter hoogte van het plangebied uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen van twee bouwlagen met zadeldaken. Meer naar het zuiden staan tevens bedrijfsgebouwen langs de Middelweg.

2.3 Beplanting

Het plangebied ligt thans braak.

De beplanting in de directe omgeving bestaat uit de laanbeplanting van de Rijksweg en de ruime erfbeplanting op de verschillende (woon)percelen. Tezamen is er sprake van een groen, dorps karakter.

2.4 Hoogteverschil

Molenhoek ligt in een zone tussen het dal van de Maas en de stuwwal van de Mookerheide. Ook binnen het plangebied en zijn omgeving is dit hoogteverschil duidelijk aanwezig. Op bovenstaande afbeelding zijn de hoogtematen weergegeven. Het hoogteverschil in het projectgebied bedraagt maximaal 3,6 meter over een afstand van circa 120 meter.

Hoofdstuk 3 Plan

In dit hoofdstuk is het feitelijke plan beschreven, waarbij eerst het totale bouwplan aan de orde komt en daarna wordt 'ingezoomd' op het bouwplan binnen het plangebied. Bijlage 1 bevat de inrichtingsschets voor het projectgebied.

3.1 Bouwplan totaal

In 2005 heeft BRO uit Tegelen een ontwikkelingsvisie gemaakt voor de invulling van de inbreidingslocaties langs de Rijksweg. De ontwikkelingsvisie omvatte naast het projectgebied tevens de destijds nog onbebouwde gronden ten noorden daarvan. De ontwikkelingsvisie voorzag in de bouw van een aantal appartementengebouwen in de zone direct grenzend aan de Rijksweg, en grondgebonden woningen in het daarachter gelegen gebied in aansluiting op de bestaande woonbuurt. Deze hoofdopzet komt tot uiting in het projectgebied.

Appartementen
In het westelijke deel van het projectgebied worden twee appartementengebouwen gerealiseerd. Elk gebouw bestaat uit 12 woningen, totaal 24 appartementen. Daarvan behoren 12 appartementen tot de goedkope sector en 12 tot de middeldure sector. De goothoogte bedraagt maximaal 10 meter en de bouwhoogte maximaal 12 meter.

De ruimte tussen de appartementengebouwen biedt plaats aan parkeren op een verdiept gelegen parkeerterrein. Het overige gedeelte van de zone wordt parkachtig ingericht.

Grondgebonden woningen
In het oostelijke deel van het projectgebied worden grondgebonden woningen gerealiseerd. Aan de vroegere 'eigen weg' worden zes vrijstaande en halfvrijstaande woningen met twee bouwlagen en kap gebouwd. Het betreffen woningen in de dure sector.

In het overige gebied, dat overeenkomt met het plangebied van voorliggend wijzigingsplan worden 24 woningen gerealiseerd in de middeldure sector. Paragraaf 3.2 bevat een nadere beschrijving hiervan.

3.2 Bouwplan en inrichting plangebied

Binnen het plangebied worden, zoals vermeld, 24 grondgebonden woningen gebouwd. Dit is een toename van acht woningen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Het betreffen aaneengebouwde woningen in blokken van vier, zes en zeven met een jaren '30-uitstraling. De woningen bestaan uit twee bouwlagen met zadeldak. De goothoogte bedraagt maximaal 6 meter; de bouwhoogte maximaal 11 meter. De bebouwde oppervlakte per woning bedraagt circa 60 m². De oppervlakte van de woonpercelen variëert van circa 100 m² tot 300 m².

Elke woning wordt voorzien van een berging. Bij enkele hoekwoningen is het mogelijk een garage te realiseren. De bijgebouwen krijgen een goothoogte van maximaal 3,3 meter en een bouwhoogte van maximaal 6 meter.

Er is sprake van een glooiend gebied. Om het hoogteverschil tussen het plangebied en de kavels aan de Middelweg op te vangen wordt op de perceelgrens een keerwand aangebracht. Tussen de individuele percelen binnen het plangebied worden kleine taluds aangebracht. Hierdoor zal sprake zijn van overwegend vlakke tuinen.

3.3 Verkeer en parkeren

3.3.1 Ontsluiting

Bestaande situatie
Op dit moment is er ter hoogte van het projectgebied geen rechtstreekse verbinding voor het autoverkeer tussen de Rijksweg en de Middelweg. Er ligt wel de reeds genoemde 'eigen weg' die incidenteel wordt gebruikt door bewoners van de woonbuurt. Circa 400 meter naar het noorden en 500 meter naar het zuiden liggen de meer reguliere verbindingen.

Nieuwe situatie
De eigen weg zal worden opgewaardeerd tot openbare weg waardoor het plangebied beter ontsloten wordt. De weg krijgt de naam Sterrenschans. Voorts is het een verbinding tussen de Rijksweg en de Stiftstraat voor het langzaam verkeer. Er zal dus geen nieuwe autoverbinding tussen de Rijksweg en de Stifstraat ontstaan. De aansluiting op de Rijksweg moet voldoen aan de provinciale randvoorwaarden.

De nieuwe woonbuurt wordt vanaf de opgewaardeerde 'eigen weg' weg ontsloten. Er ontstaat een soort woonerf waar vanaf de appartementengebouwen en grondgebonden woningen ontsloten zijn.

3.3.2 Verkeersgeneratie

Conform het vigerende bestemmingsplan mogen er in het gehele projectgebied 46 woningen gerealiseerd worden. Het voorliggende plan staat acht woningen meer toe, totaal 54 woningen. Bovendien is er een verschuiving in de woningtypen. In onderstaande tabel is de verkeersaantrekkende werking in de bestaande en nieuwe situatie weergegeven. Het betreft het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal. De kencijfers zijn gebaseerd op de CROW Kennisbank.

AANTAL MOTORVOERTUIGBEWEGINGEN PER ETMAAL

woningtype	kencijfer 1)	bestaand		nieuw
		won.	mvt.	won.	mvt.
koop, vrijstaand	8,2	2	16,4	2	16,4
koop, 2-onder-1	7,8	16	124,8	4	31,2
koop, tussen/hoek	7,4	4	29,6	24	177,6
koop, etage, middelduur	6,0	12	72,0	12	72,0
koop, etage, goedkoop	5,6	12	67,2	12	67,2
totaal			310,0		364,4

1)	Uitgegaan is van het gemiddelde aantal verkeersbewegingen bij het omgevingstype 'weinig stedelijk', 'rest bebouwde kom'.

Voorliggen plan leidt tot gemiddeld 54,4 extra verkeersbewegingen per etmaal ten opzichte het vigerende bestemmingsplan. Het extra verkeer wordt afgewikkeld via de Sterrenschans. Dit leidt tot een beperkte toename van het verkeer op de drukke Rijksweg.

3.3.3 Parkeren

Met behulp van de CROW Kennisbank is onderstaande parkeerbalans opgesteld. Daarbij is het gehele projectgebied beoordeeld.

BENODIGD AANTAL PARKEERPLAATSEN

functie	norm 1)	aantal woningen	benodigde p.p.
koop, vrijstaand	2,3	2	4,6
koop, 2-onder-1	2,2	4	8,8
koop, tussen/hoek	2,0	24	48,0
koop, etage, middelduur	1,9	12	22,8
koop, etage, goedkoop	1,6	12	19,2
totaal		54	103,4

1)	Uitgegaan is van het gemiddelde aantal parkeerplaatsen bij het omgevingstype 'weinig stedelijk', 'rest bebouwde kom'.

Binnen het plangebied worden parkeerplaatsen aangelegd in de vorm van parkeren langs de openbare weg, op de oprit en in garages. In onderstaande tabel zijn de parkeerplaatsen vermeld zoals opgenomen op de inrichtingsschets. Aan de verschillende vormen van parkeren zijn factoren gekoppeld, omdat niet elke (theoretische) parkeerplaats als volwaardige parkeerplaats mag worden beschouwd.

TE REALISEREN VOLWAARDIGE PARKEERPLAATSEN

vorm van parkeren	theoretisch aantal	factor	volwaardig aantal
zone appartementen p.p. op binnenterrein p.p. in openbare ruimte	28 23	1,0 1,0	28,0 23,0
subtotaal			51,0
zone grondgebonden woningen enkele oprit zonder garage garage met enkele oprit garage met lange oprit p.p. in openbare ruimte	1 7 2 49	0,8 1,0 1,3 1,0	0,8 7,0 2,6 49,0
subtotaal			59,4
totaal			110,4

Binnen het projectgebied kunnen (volgens de berekening) 110,4 volwaardige parkeerplaatsen worden aangelegd. Hiermee wordt aan de norm voldaan.

3.4 Groen en water

Het projectgebied is thans een braakliggend terrein.

Zoals vermeld worden de appartementengebouwen gesitueerd in een parkachtige, groene zone. Onderdeel daarvan is een waterpartij die niet permanent watervoerend is, ten behoeve van de berging en infiltratie van het hemelwater.

Binnen het plangebied wordt beperkt openbaar groen aangelegd. Het groen zal hier voornamelijk bestaan uit de erfbeplanting op de woonpercelen (zoals hagen op de perceelgrenzen) en enkele laanbomen.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur.

Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde.

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren: de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond dat er een actuele regionale behoefte is (trede 1), of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en dat - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

Projecten die minder dan negen woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie (ABRvS 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4720) niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Het plan leidt tot een toename van maximaal acht woningen. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie POL2014;
• Omgevingsverordening Limburg 2014.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

4.2.1 Omgevingsvisie POL2014

Op 16 januari 2015 is de Omgevingsvisie POL2014 in werking getreden. Het POL2014 bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Limburg.

De Limburgse ambitie is een voortreffelijk woon- en leefklimaat. De woningmarkt moet daarbij een sprong maken naar de nieuwe werkelijkheid. Hoewel de woningbehoefte in Noord-Limburg nog tot 2030 toeneemt, moet nu al op een daling worden ingespeeld door te kiezen voor inbreidingslocaties boven uitleglocaties.
Kwalitatief gezien geldt dat nieuwbouw van woningen vooral moet worden ingezet om te voorzien in de vraag naar het type woningen waaraan ook op langere termijn de meeste behoefte bestaat.

Het plan betreft een vorm van inbreiding en sluit daarmee aan bij de provinciale ambitie voor Noord-Limburg. Het plan sluit aan bij de behoefte die is verwoord in het gemeentelijke woningbouwbeleid (zie paragraaf 4.3.2).

Conclusie
Het plan past binnen c.q. is niet in strijd met de Omgevingsvisie POL2014.

4.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014

Eveneens op 16 januari 2015 is de Omgevingsverordening Limburg 2014 in werking getreden. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.
Het hoofdstuk Ruimte (hoofdstuk 2) is gericht op doorwerking van het ruimtelijk beleid van de POL2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Voor het plan is uitsluitend het bepaalde in paragraaf 2.2 inzake duurzame verstedelijking van toepassing. Daarin is opgenomen dat een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt:

• a. rekening houdt met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro;
• b. tevens de mogelijkheden onderzoekt van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen.

ad a.	De toetsing aan het genoemde artikel uit het Bro is opgenomen in paragraaf 4.1.2.
ad b.	Binnen het plangebied en in de directe omgeving staan geen panden leeg waarin woningen van vergelijkbare aard en prijsklasse gerealiseerd zouden kunnen worden.

Conclusie
Het plan voldoet aan de regels van de provinciale Omgevingsverordening Limburg 2014.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie Mook & Molenhoek 2025

In de op 24 januari 2013 vastgestelde Structuurvisie Mook & Molenhoek 2025 heeft de gemeente haar ruimtelijke ambities voor Mook en Molenhoek in de periode tot 2025 beschreven.

Ten aanzien van wonen luidt het ruimtelijk programma op hoofdlijnen als volgt.

• a. De prioriteit ligt bij nieuwbouw op inbreidingslocaties en het gelijktijdig versterken van de ruimtelijke kwaliteit.
• b. Bij uitwerking van de gemeentelijke woonvisie zal moeten blijken aan welke woningen behoefte is.
• c. Ingezet wordt op een flexibel aanbod door middel van multifunctioneel bouwen, zodat woningen geschikt zijn voor diverse doelgroepen, zoals starters en senioren.
• d. De gemeente staat positief tegenover de herontwikkeling van vrijkomende solitaire bedrijfslocaties en locaties met maatschappelijke voorzieningen.
• e. Pas op de langere termijn is de herstructurering van de bestaande woonbuurten aan de orde.

ad a.	Het plan betreft een vorm van inbreiding en vervangt een verouderd glastuinbouwbedrijf binnen het stedelijk gebied van Molenhoek. De locatie is in de structuurvisie specifiek benoemd als inbreidingslocatie.
ad b.	Een toetsing aan de gemeentelijke woonvisie is opgenomen in paragraaf 4.3.2.
ad c.	Het totale bouwplan omvat door zijn gevarieerdheid woningen voor diverse doelgroepen.
ad d.	Zoals vermeld betreft onderhavig plan een invulling van een vrijgekomen locatie als gevolg van sanering van een glastuinbouwbdrijf.
ad e.	Het plan omvat geen herstructurering van een woonbuurt.

Conclusie
Het plan past binnen c.q. is niet in strijd met de Structuurvisie Mook & Molenhoek 2025.

4.3.2 Woningbouwbeleid

Gemeentelijk woningbouwbeleid is vaak gebaseerd op regionale onderzoeken en afspraken. Vanwege de bijzondere ligging behoort de gemeente Mook en Middelaar tot zowel de regio Noord-Limburg als de subregio Nijmegen en omstreken.

Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg
Sinds medio december 2015 ligt het ontwerp van de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg ter inzage. Deze structuurvisie zal de basis vormen voor verdere afspraken over het woningbouwprogramma van de acht gemeenten in deze regio.
Uit de structuurvisie volgt dat Mook en Middelaar een plancapaciteit heeft die een stuk groter is dan de verwachte huishoudensgroei, hetgeen betekent dat plancapaciteit geschrapt moet worden. Dit zal voornamelijk zachte plancapaciteit zijn. Onderhavig plan behoort daar niet toe.

Woningbouwprogramma subregio Nijmegen en omstreken
Op 7 april 2015 zijn er binnen de subregio Nijmegen en omstreken afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma in een periode waarin de woningmarkt sterk verandert. Voor de gemeente Mook en Middelaar bedraagt de woningbouwopgave tot 2020:

• 125 woningen binnen de harde plancapaciteit;
• 62 woningen binnen de zachte plancapaciteit.

Tot 2025 mogen nog eens 72 woningen worden toegevoegd (totaal 259 woningen tot 2025).

In het woningbouwprogramma wordt gebruik gemaakt van een 'stoplichtmodel':

• een 'groen project' is een project dat een gemeente op korte termijn wil realiseren en dat draagvlak heeft bij de gemeente in de subregio en de provincie;
• 'oranje projecten' zijn projecten op locaties die gemeenten niet direct in ontwikkeling willen of kunnen nemen, maar waar wel de wens is om daar op korte of langere termijn woningbouw te realiseren;
• 'rode projecten' zijn projecten die weliswaar op de planningslijst van 1 januari 2013 staan, maar die een gemeente niet meer wil realiseren.

Het oorspronkelijke bouwplan met 46 woningen behoort tot de harde plancapaciteit en betreft één van de groene projecten. Voor de acht nieuwe woningen wordt gebruik gemaakt van de ruimte die het woningbouwprogramma tot 2025 biedt. Het totaalplan zal als 'groen project' worden aangemerkt.
Het totale bouwplan past binnen de in de subregio Nijmegen en omstreken gemaakte afspraken.

Regionale visie wonen en voorzieningen
Het gemeentelijke woningbouwbeleid is vastgelegd in de "Regionale visie op wonen en voorzieningen" (5 april 2011). Het betreft de regio Bergen, Gennep, Mook en Middelaar. Vanwege de sterk veranderde woningmarkt is dit beleid niet meer volledig actueel.

Woonvisie Mook en Middelaar
Er wordt gestart met het opstellen van de gemeentelijke woonvisie, zodra de regionale structuurvisie is vastgesteld. De Woonvisie Mook en Middelaar zal met name een uitwerking zijn van de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg.

Totdat de nieuwe woonvisie bekend is, heeft de gemeente Mook en Middelaar een bouwstop afgekondigd. Dat betekent dat er thans geen medewerking wordt verleend aan nieuwe initiatieven voor het toevoegen van woningen. Op de bouwstop zijn enkele categorieën van uitzonderingen van toepassing, waaronder "initiatieven waarbij bestaande harde plancapaciteit wordt gewijzigd zodat het bouwplan beter aansluit bij de behoefte".
Het eerdere plan omvatte duurdere grondgebonden woningen. Het thans voorliggende plan bevat goedkopere grondgebonden woningen die beter bij de markt aansluiten. Het plan behoort derhalve tot de uitzonderingscategorieën. De bouwstop is niet van toepassing op onderhavig plan.

Conclusie
Het plan past binnen het gemeentelijke en regionale woningbouwbeleid.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. milieu;
• 2. waarden;
• 3. waterhuishouding.

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1 Bodemkwaliteit

5.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse

Om de bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Öko-Care uit Rijkevoort een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd: rapport "Verkennend bodemonderzoek voor de locatie Rijksweg 15 te Molenhoek" (16 maart 2001). Öko-Care concludeert daarin dat er geen belemmeringen van milieukundige aard bestaan voor de voorgenomen nieuwbouw binnen het plangebied.

Omdat er in het voornoemde onderzoek geen rekening is gehouden met het feit dat er op de locatie bedrijfsactiviteiten hebben plaatsgevonden, heeft Öko-Care een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd: rapport "Aanvullend verkennend bodemonderzoek voor de locatie Rijksweg 15 te Molenhoek" (21 juli 2006, bijlage 2). Hierin concludeert Öko-Care op basis van het eerder uitgevoerde en het aanvullende onderzoek, dat er (opnieuw) geen belemmeringen van milieukundige aard bestaan voor de wijziging van de bestemming van de percelen.

Hoewel beide genoemde bodemonderzoeken ouder zijn dan vijf jaar, geven ze voldoende informatie over de bodemkwaliteit binnen het plangebied omdat er geen sprake is geweest van een functiewijziging nadien en er geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. In het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen moet te zijner tijd wel een recent bodemonderzoek worden overgelegd.

Na de sloop van de bebouwing heeft een asbestkeuring plaatsgevonden. Er zijn geen belemmeringen voor onderhavig project geconstateerd.

5.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

5.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

5.1.2.2 Analyse

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft woningbouw. Er is derhalve geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
Hieronder staat een overzicht van de bedrijven in de directe omgeving, de SBI-code, de milieucategorie en de bijbehorende richtafstand, alsmede de werkelijke afstand tot het dichtstbijzijnde milieugevoelige object binnen het plangebied.

bedrijf				SBI-code	categorie	richt- afstand	werkelijke afstand
Bedrijventerrein Hoeveveld				div.	2	30 m	60 m
Kwekerij Rijksweg 2 (spuitzone)	n.v.t.	n.v.t.	50 m	70 m

Er liggen geen milieugevoelige onderdelen van het plan binnen de richtafstanden van de omliggende bedrijven. Het plan vormt geen belemmering voor de omliggende bedrijven.

5.1.2.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.3 Externe veiligheid

5.1.3.1 Inleiding

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

5.1.3.2 Analyse

Het plan omvat nieuwe kwetsbare objecten. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes).

Inrichtingen
In de omgeving van het plangebied liggen geen inrichtingen waarbij gevaarlijke stoffen zijn opgeslagen of worden verwerkt.

Buisleidingen
In de omgeving van het plangebied liggen geen buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Transportroutes
Voor de beoordeling van de veiligheidsrisico's vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water zijn het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), de Regeling Basisnet en de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) het relevante toetsingskader.

De Regeling Basisnet bevat een overzicht van de transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Geen van de nabijgelegen wegen of spoorwegen is in de Regeling opgenomen. De rivier de Maas en het Maas-Waalkanaal behoren hier wel toe. De afstand is echter dermate groot (>200 meter) dat een beoordeling achterwege kan blijven.

Hoewel de Rijksweg niet in het Basisnet is opgenomen, vindt er wel transport van gevaarlijke stoffen plaats. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom gewenst dit nader te onderzoeken. Peutz uit Mook heeft hiertoe het rapport "Rijksweg 15 Molenhoek, externe veiligheid" opgesteld. Het onderzoeksrapport is als bijlage 3 bijgevoegd.
Peutz concludeert in haar onderzoek dat er weliswaar gevaarlijke stoffen over de Rijksweg worden vervoerd, maar dat er ter hoogte van het plangebied geen 'aandachtsgebied' ligt. Er is derhalve geen belemmering voor de voorgenomen woningbouw.

5.1.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.4 Geurhinder veehouderijen

5.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

5.1.4.2 Analyse

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen veehouderijen. Een nadere toetsing aan het aspect geurhinder veehouderijen is niet nodig.

5.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.5 Geluid

5.1.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.1.5.2 Analyse

Het plan omvat nieuwe geluidgevoelige objecten.

Verkeerslawaai
Het plangebied ligt binnen de onderzoekszone van de Rijksweg. Peutz uit Mook heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de gevelbelasting te bepalen: rapport "Bouwplan MOM-terrein te Molenhoek Onderzoek wegverkeerslawaai" (24 november 2015, nr. TKe/TKe/KS/VB 877-1-NO). Het onderzoeksrapport is als bijlage 4 bijgevoegd.
Uit het onderzoek volgt dat de geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer op de gevels van alle woningen, behoudens één woning, voldoet aan de voorkeurgrenswaarde van 48 dB. Ter plaatse van woning 30 bedraagt de geluidbelasting op één gevel 50 dB, waarmee de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, maar de maximaal te ontheffen waarde (63 dB) niet. Voor deze woning moet een zogenaamde 'hogere waarde'-procedure worden doorlopen. Deze loopt parallel aan de wijzigingsprocedure.

Industrielawaai
Het plangebied ligt niet binnen een geluidszone van een gezoneerd industrieterrein. Er is geen akoestisch onderzoek nodig.

5.1.5.3 Conclusie

Het aspect geluidhinder vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.6 Luchtkwaliteit

5.1.6.1 Inleiding

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.6.2 Analyse

Effecten plan op luchtkwaliteit
In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" zijn categorieën van gevallen genoemd die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Zo is een project met maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg één van de genoemde gevallen.

Onderhavig plan omvat de toevoeging van acht woningen en betreft derhalve een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Er is geen nader onderzoek nodig.

Goed woon- en leefklimaat

Het plangebied ligt niet in de directe nabijheid van autosnelwegen of wegen met een zeer hoge verkeersintensiteit. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.7 Milieueffectrapportage

5.1.7.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de gevallen opgenomen waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Alle andere vormen van ontwikkeling zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, maar er kan hiervoor wel een nadere motivering vereist zijn.

5.1.7.2 Analyse

Het plan valt onder de activiteit D11.2 - de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen - zoals genoemd in de bijlage Besluit milieueffectrapportage. Omdat de omvang van het plan ruimschoots onder de drempelwaarde van 2.000 voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten ligt en gelet op de resultaten van de hiervoor reeds uitgevoerde milieuanalyse, kan zonder nader onderzoek worden geconcludeerd dat het plan geen significant nadelige milieugevolgen heeft. Een nadere motivering is niet noodzakelijk.

5.1.7.3 Conclusie

Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie

5.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.2.1.2 Analyse

Het plangebied ligt in een zone met een hoge verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische resten. Naar aanleiding hiervan hebben diverse onderzoeken plaatsgevonden.

In 2006 heeft RAAP uit Amsterdam een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een booronderzoek uitgevoerd. Daaruit volgde dat het bodemprofiel in het grootste deel van het plangebied in tact is, waarmee er een kans is op gave en goed geconserveerde archeologische resten. Het uitvoeren van een proefsleuvenonderzoek werd aanbevolen.

Het proefsleuvenonderzoek is in 2008 door RAAP uitgevoerd. Hieruit volgde dat in het westelijke deel van het projectgebied geen archeologische waarden werden aangetroffen en dat dat aanleiding heeft gegeven om de archeologische verwachtingswaarde bij te stellen naar 'laag'. Binnen dit deel van het projectgebied is geen vervolgonderzoek nodig en is er geen belemmering voor de bouwactiviteiten.
In het oostelijke deel van het projectgebied - onder meer ter plaatse van het plangebied - werden echter wél archeologische resten aangetroffen. In overleg met de bevoegde instanties is geadviseerd die resten op te graven en ex situ te behouden.

De archeologische opgraving heeft plaatsgevonden in het najaar van 2012. De opgraving is uitgevoerd door ARC uit Groningen, reeds overgenomen door Archeodienst BV, en vastgelegd in het rapport "Definitief onderzoek aan de Rijksweg 15 in Molenhoek" (2016, Archeodienst rapportnummer 833), zie bijlage 5.

Als gevolg van het proefsleuvenonderzoek en de opgraving is het archeologisch onderzochte

plangebied voor wat betreft archeologie vrij te geven voor de geplande ontwikkelingen. Er is derhalve geen aanleiding de archeologische dubbelbestemming in voorliggend wijzigingsplan over te nemen.

5.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.2 Cultuurhistorie

5.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart.

UITSNEDE CULTUURHISTORISCHE WAARDENKAART LIMBURG

Het totale bouwplan betreft de bouw van een nieuwe woonbuurt op een inbreidingslocatie en de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg ter plaatse van de bestaande eigen weg. Binnen het projectgebied stond voorheen een glastuinbouwbedrijf. Het bouwplan leidt niet tot een verandering van het verkavelingspatroon.

De woning Rijksweg 19 is als MIP-object aangemerkt. Het plan leidt niet tot aantasting van het pand en de bijbehorende tuin.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.3 Natuurwaarden

5.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van zeldzame of kwetsbare planten en dieren zijn twee wetten van toepassing:

• de Natuurbeschermingswet 1998, deze beschermt waardevolle natuurgebieden;
• de Flora- en faunawet, die een soortenbescherming bevat.

5.2.3.2 Analyse

In juni 2007 heeft Staro Bos- en natuurbeheer uit Gemert beoordeeld of het totale bouwplan tot overtreding van de natuurwetgeving leidt: rapport "Quickscan natuurwaarden, Onderzoeksgebied Rijksweg te Molenhoek". Het onderzoeksrapport is als bijlage 6 bijgevoegd.

Gebiedsbescherming
Staro concludeert dat het projectgebied niet binnen een beschermd gebied ligt, zoals opgenomen in Natura 2000 en de ecologische hoofdstructuur.

In aanvulling op het onderzoek van Staro geldt dat ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden het effect moet worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan met name om de stikstofdepositie. Hiervoor geldt de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). In de PAS is rekening gehouden met een autonome economische groei van 2,5% per jaar. De bouw van woningen behoort tot de autonome groei. Een nadere beoordeling aan de PAS is niet nodig. Het plan heeft geen negatief effect op natuurgebieden.

Soortenbescherming
Ten aanzien van de soortenbescherming concludeert Staro dat de werkzaamheden kunnen plaatsvinden zonder in overtreding te zijn met de geldende natuurwetgeving, mits rekening wordt gehouden met de aanbevelingen ten aanzien van vogels en vleermuizen. De aanbevelingen luiden:

• Voorkomen moet worden dat broedende vogels gestoord worden. Door het projectgebied vóór het broedseizoen ongeschikt te maken (en te houden) wordt voorkomen dat er vogels zullen gaan broeden.
• Door de bebouwing buiten de voor vleermuizen kwetsbare periode te slopen treedt er geen effect op voor vleermuizen. De destijds aanwezige bebouwing is inmiddels gesloopt.

5.2.3.3 Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.3 Waterparagraaf

5.3.1 Inleiding

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

5.3.2 Beleid

In deze paragraaf is het relevante vigerende beleid opgenomen.

5.3.2.1 Nationaal niveau

Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009-2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

5.3.2.2 Waterschap Peel en Maasvallei

Het plangebied valt binnen het beheergebied van Waterschap Peel en Maasvallei. Het waterschap heeft (in samenwerking met Waterschap Roer en Overmaas) Waterbeheerplan 2016-2021 opgesteld, waarin de waterschapsdoelen zijn genoemd, hoe men die wil realiseren en de maatregelen die het waterschap daarvoor wil uitvoeren. De doelen uit het beheerplan zijn:

• Veilige dijken
• Droge voeten en voldoende water:
  • 1. Het watersysteem is ingericht op basis van het Nieuw Limburgs Peil.
  • 2. Het watersysteem voldoet aan de provinciale normering voor regionale wateroverlast.
  • 3. Mensen kunnen optimaal genieten van het watersysteem.
• Schoon water
  De beken en sloten zijn waar mogelijk in 2015, maar uiterlijk in 2027, schoon en ecologisch gezond.

Daarnaast heeft het waterschap het Praktisch handboek watertoets (26 oktober 2005) opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met water in ruimtelijke plannen.

5.3.3 Watersysteem

5.3.3.1 Bodem

Om de infiltratiecapaciteit van de bodem te bepalen heeft Öko-Care uit Rijkevoort een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd: rapport "Geohydrologisch onderzoek voor de locatie Rijksweg 15 te Molenhoek" (24 juli 2006). Het onderzoeksrapport is als bijlage 7 bijgevoegd. Daaruit volgt dat de bodem als zeer goed doorlatend kan worden beschouwd.

5.3.3.2 Oppervlaktewater

Binnen het plangebied en in de directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig.

5.3.3.3 Grondwater

De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) binnen het plangebied bedraagt 0,8 tot 1 meter onder maaiveld (bron: Waterbeheerplan 2016-2021).

5.3.3.4 Waterschapsbelangen

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied waarin waterschapsbelangen een rol spelen, zoals waterkering, waterberging of waterwinning.

5.3.4 Hemelwater

Bij de verwerking van het hemelwater is het totale bouwplan in zijn geheel beoordeeld. Bijlage 8 bevat het waterhuishoudingsplan.

5.3.4.1 Verhard oppervlak

Het totale bouwplan omvat 3322 m² gebouwen en 5928 m² terreinverharding. De verharde oppervlakte zal in totaal circa 9250 m² bedragen.

5.3.4.2 Berekening bergingscapaciteit

De benodigde bergingscapaciteit is berekend op basis van een regenbui die statistisch gezien eens in de 100 jaar (T=100) voorkomt. Daaruit volgt dat een bergingscapaciteit van 544 m³ nodig is.

5.3.4.3 Ontwerp bergingsvoorziening

Het schone hemelwater dat binnen het plangebied valt zal in eerste instantie in een infiltratieriool stromen en vanuit deze poreuze leiding zal het hemelwater in de bodem infiltreren. Voor het geval dat het infiltratieriool de bui niet kan verwerken zijn op twee plaatsen overstorten naar enkele waterpartijen die onderdeel zijn van de parkzone aan de zijde van de Rijksweg gemaakt van waaruit het hemelwater de waterpartij in kan stromen.

Deze waterpartijen zijn niet permanent watervoerend. Vanaf het fietspad langs de Rijksweg zal eveneens hemelwater afstromen naar de waterpartijen.

Uit het waterhuishoudingsplan volgt dat de totale bergingscapaciteit 784 m³ bedraagt, waarmee in voldoende berging wordt voorzien.

5.3.5 Afvalwater

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Rijksweg geloosd worden.

5.3.6 Waterkwaliteit

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden in principe geen uitlogende materialen toegepast.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling betreft twee aspecten. Ten eerste moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond; is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Ten tweede moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dat wil zeggen, zijn alle kosten die de gemeente moet maken ten behoeve van het initiatief gedekt.

6.1 Behoefte

Het plan betreft een aanpassing van een eerder bouwplan dat niet goed paste bij de vraag naar woningen. Door kleinere - en daarmee goedkopere - woningen te realiseren wordt beter aangesloten bij de huidige vraag naar woningen. Het wijzigingsplan is zodanig flexibel opgesteld dat er ook grotere woningen mogelijk zijn.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend wijzigingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente heeft geen gronden binnen het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering, en eventuele planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

6.3 Conclusie

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Toetsing plan aan de wijzigingsregels

Zoals in paragraaf 1.3 vermeld, bevat voorliggend wijzigingsplan de onderbouwing voor het aanpassen van de stedenbouwkundige opzet voor een deel van de inbreidingslocatie aan de Rijksweg te Molenhoek. De voorwaarden voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zijn beschreven in artikel 36.2 van het vigerende bestemmingsplan "Mook en Molenhoek". Hieronder is dit artikel integraal overgenomen:

"36.2 Wijzigingsgebied

Burgemeester en wethouders kunnen het plan ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' wijzigen, teneinde de stedenbouwkundige opzet aan te passen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. het woningbouwprogramma is passend binnen het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid;
• b. de maatvoering en de positionering van de woningen sluit aan op de stedenbouwkundige karakteristiek van de omgeving;
• c. woningen in de bouwwijze 'aaneengebouwd', 'gestapeld', 'twee-aaneen' en 'vrijstaand' zijn toegestaan;
• d. de oppervlakte met de bestemming 'Groen' neemt niet af;
• e. op eigen terrein, dan wel in het openbaar gebied, wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
• f. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad;
• g. er wordt aandacht besteed aan de aspecten water, cultuurhistorie, archeologie, flora en fauna, verkeer en milieu."

Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst.

ad a.	Aan deze voorwaarde wordt voldaan, zie paragraaf 4.3.2.
ad b.	Het bouwplan sluit aan bij de in de ontwikkelingsvisie (zie paragraaf 3.1) opgenomen hoofdstructuur voor de inbreidingslocatie. Derhalve wordt aan de voorwaarde voldaan.
ad c.	Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
ad d.	Het vigerende bestemmingsplan bevat geen bestemming 'Groen' ter plaatse van onderhavig plangebied. Deze voorwaarde is hier niet van toepassing.
ad e.	Het plan voorziet in voldoende parkeerruimte, zie paragraaf 3.3.3. Het aanleggen van voldoende parkeercapaciteit is bovendien vastgelegd in de planregels.
ad f.	Aan deze voorwaarde wordt voldaan, zie hoofdstuk 5.
ad g.	Deze aspecten zijn in hoofdstuk 5 aan de orde gekomen.

Conclusie
Samenvattend kan worden gesteld dat aan alle voorwaarden voor de wijziging wordt voldaan.

7.2 Algemeen

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "Mook en Molenhoek" (NL.IMRO.0944.BPMOOKMOLENHOEK-VA01), vastgesteld door de gemeenteraad op 4 juli 2013. Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels.

Voor de leesbaarheid van voorliggend wijzigingsplan is ervoor gekozen de relevante planregels van het bestemmingsplan "Mook Molenhoek" over te nemen. Het wijzigingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.3 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Wonen (artikel 3)
Deze bestemming is van toepassing op het gehele plangebied en maakt de bouw van woningen in de bouwtypen aangebouwd, twee-aaneen en vrijstaand mogelijk.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 4)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 5)
Dit artikel bevat regels ten aanzien van ondergronds bouwen en afwijkende bestaande bebouwing. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Algemene gebruiksregels (artikel 6)
In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt, waaronder het gebruik van bouwwerken en terreinen zonder dat voorzien is in voldoende parkeergelegenheid.

Algemene afwijkingsregels (artikel 7)
In dit artikel is een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen ten behoeve van onder meer een beperkte verschuiving van de bestemmingsgrenzen, het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages. Voorts zijn er afwijkingsmogelijkheden voor mantelzorg, bed & breakfast en kleinschalige toeristische verblijfseenheden.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 8)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen.
Het gebruik van de bebouwing daarentegen wordt indien mogelijk positief bestemd of indien noodzakelijk door handhaving aan de gebruiksregels van de betreffende bestemming aangepast.

Slotregel (artikel 9)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan
• 2. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
• 3. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan.

8.1 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Op grond van artikel 3.8 Wro heeft het ontwerpbestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.