Het ontwerp van het bestemmingsplan 'De Heeg-Eyldergaard-Vroendaal' heeft met ingang van 23 januari 2012 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende die termijn kon eenieder zijn zienswijze tegen het ontwerp naar keuze schriftelijk of mondeling aan de gemeenteraad van Maastricht kenbaar maken. De openbare kennisgeving over de terinzagelegging van het ontwerpplan heeft plaatsgevonden overeenkomstig de eisen die de wet daaraan - in artikel 3.8 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 3:12 van de Algemene wet bestuursrecht - stelt. De kennisgeving is op 20 januari 2012 gepubliceerd in de Staatscourant. Tevens heeft publicatie plaatsgevonden in het plaatselijk weekblad De Ster. De termijn van de terinzagelegging eindigde 4 maart 2012.
Er zijn vijf zienswijzen ingediend die allen binnen de daarvoor geldende termijn zijn ontvangen en derhalve ontvankelijk zijn. Voor een weergave van de zienswijzen wordt verwezen naar bijlage 4 van deze toelichting. Onderstaand worden de (geanonimiseerde) zienswijzen weergegeven en wordt op de inhoud gemotiveerd ingegaan (cursieve tekst).
Reclamant 1
- In het geldende bestemmingsplan is het perceel, kadastraal bekend als gemeente Maastricht, sectie P, nummer 4309, bestemd als “Woongebied”. Op dit perceel is woningbouw mogelijk. In het ontwerp-bestemmingsplan is het perceel daarentegen bestemd als “Groen”, op basis waarvan woningbouw ter plaatse niet meer tot de mogelijkheden behoort. Uit de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan blijkt evenwel dat kleinschalige woningbouwplannen niet in strijd zijn met de gemeentelijke woonvisie. Reclamant 1 wenst ter plaatse op termijn, en in ieder geval binnen de planperiode, een klein woningbouwplan te ontwikkelen en verzoekt daarom in plaats van de bestemming “Groen” voor het onderhavige perceel een woonbestemming met bouwmogelijkheid op te nemen.
Het vigerende bestemmingsplan biedt inderdaad nieuwbouwmogelijkheden ten behoeve van de woonfunctie. Gelet op het beleid zoals verwoord in de gemeentelijke woonvisie kan onzerzijds worden ingestemd met kleine woningbouwinitiatieven ten behoeve van grondgebonden woningen binnen het plangebied. In het vast te stellen bestemmingsplan zal daarom ten behoeve van de onderhavige locatie de bestemming “Wonen” met een rechtstreekse nieuwbouwmogelijkheid worden opgenomen voor het realiseren van maximaal zes grondgebonden woningen in maximaal twee bouwlagen met kap c.q. setback.
Conclusie: dit deel van de zienswijze is gegrond.
- Sinds jaar en dag wordt het perceel gebruikt voor het parkeren van auto’s van klanten van de detailhandel op het naburige perceel. Op basis van de bestemming “Groen”, die in het ontwerp-bestemmingsplan aan het perceel met kadastraal nummer 4309 is gegeven, is parkeren echter niet toegestaan. Met de eigenaar van het naburige perceel zijn in het verleden afspraken gemaakt over het gebruik van het perceel ten behoeve van parkeerdoeleinden. Ook vanuit dit oogpunt wordt verzocht om de bestemming “Groen” te vervangen door een bestemming die parkeren mogelijk maakt.
In de onder a. voorgestelde bestemmingswijziging worden dezelfde mogelijkheden ten behoeve van parkeren geboden als in het vigerende bestemmingsplan.
Conclusie: dit deel van de zienswijze is gegrond.
Reclamant 2
- Volgens artikel 5.2.1 sub b is nieuwbouw niet toegestaan. Echter, om in de toekomst de mogelijkheid open te houden om binnen het aangegeven bouwvlak over te gaan tot (vervangende) nieuwbouw wordt verzocht om deze bepaling te schrappen.
Er bestaan geen overwegende bezwaren tegen vervangende nieuwbouw, mits de bestaande ruimtelijke kaders in acht worden genomen. Dit betekent dat gebouwd dient te worden binnen het op de verbeelding aangeduide bouwvlak met inachtneming van de op de verbeelding aangeduide maximale goot- en bouwhoogte. Artikel 5.2.1 sub b wordt dan ook gewijzigd in de volgende bepaling: “Nieuwbouw is, met uitzondering van vervangende nieuwbouw, niet toegestaan”.
E.e.a. geldt overigens ook voor de bestemmingen “Bedrijf” (artikel 3.2.2 sub a), “Centrum” (artikel 4.2.1 sub b), “Gemengd” (artikel 6.2.1 sub b), “Horeca” (artikel 8.2.2 sub a), “Maatschappelijk” (artikel 9.2.1 sub a), “Recreatie” (artikel 10.2.1 sub b) en “Wonen” (artikel 13.2.2 sub a), die overeenkomstig zullen worden gewijzigd.
Conclusie: dit deel van de zienswijze is gegrond.
- Het object Rijksweg 60 beschikt over een positieve detailhandelsbestemming. In het ontwerp-bestemmingsplan is deze bestemming overgenomen. Gelet op de positieve bestemming is het te rechtvaardigen dat de mogelijkheid wordt geboden voor een beperkte uitbreiding van het bestaande winkeloppervlak. Verzocht wordt een dergelijke uitbreidingsmogelijkheid in de regels van het bestemmingsplan op te nemen.
Een geringe uitbreidingsmogelijkheid tot maximaal 10% van de bestaande oppervlakte valt te billijken. In artikel 5.4 zal een afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders worden opgenomen om het bestaande winkeloppervlak uit te breiden tot maximaal 10% van de bestaande oppervlakte, waarbij het op de verbeelding aangeduide bouwvlak mag worden overschreden en de op de verbeelding binnen het bouwvlak aangegeven maximale goot- en bouwhoogte in acht dienen te worden genomen.
Conclusie: dit deel van de zienswijze is gegrond.
- Op het naburige perceel wordt ten behoeve van de detailhandel op het eigen perceel geparkeerd. Met de eigenaar van dat perceel zijn daarover passende afspraken gemaakt. In het ontwerp-bestemmingsplan is aan het naburige perceel de bestemming “Groen” gegeven, welke besstemming parkeren niet toelaat. Verzocht wordt dan ook om de bestemming van het naburige perceel zodanig te wijzigen dat parkeren hier ook in de toekomst mogelijk blijft.
Zie de beantwoording onder zienswijze I b.
Reclamant 3
Bij brief van 26 mei 2011 heeft de VROM-Inspectie de nationale belangen met betrekking tot het ontwerp-bestemmingsplan De Heeg-Eyldergaard-Vroendaal naar voren gebracht. De door de Inspectie verwoorde reactie inzake het straalpad is niet juist overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Verzocht wordt om op de verbeelding de juiste ligging van het straalpad en de bijbehorende vrijwaringszone op te nemen en om de regels in artikel 2.17 overeenkomstig aan te passen. De vrijwaringszone behelst een zone van 100 meter aan weerszijden van het straalpad, binnen welke zone geen gebouwen en andere bouwwerken hoger dan 20 meter aanwezig mogen zijn.
E.e.a. is reeds overeenkomstig vertaald in het ontwerpbestemmingsplan.
Conclusie: deze zienswijze is ongegrond.
Reclamant 4
Uit het ontwerp-bestemmingsplan blijkt dat binnen de bestemming “Centrum” nieuwbouw niet meer is toegestaan en dat het bebouwingsvlak strak om de huidige bebouwing wordt getrokken. Ook wordt de maximale bouwhoogte sterk ingeperkt op de panden van reclamant 4 in winkelcentrum Roserije, respectievelijk tot 6, 7, 12 en 15 meter hoogte.
In het thans van kracht zijnde bestemmingsplan zijn wel bouwmogelijkheden opgenomen: 80% van het bouwperceel mag worden bebouwd. Verder ontbreekt een bebouwingsvlak in het huidige bestemmingsplan. Tenslotte zijn er in het huidige bestemmingsplan aanzienlijk hogere bouwhoogtes toegestaan, van vijf bouwlagen of meer.
De bebouwingsmogelijkheden rondom de panden van reclamant 4 worden door het ontwerpbestemmingsplan dan ook sterk beperkt. Verzocht wordt daarom om de huidige bebouwingsmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan te handhaven.
De bebouwingsmogelijkheden voor het winkelcentrum Roserije zijn in het ontwerp-bestemmingsplan inderdaad beperkt. Er bestaan geen overwegende bezwaren tegen het handhaven de huidige bebouwingsmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan. Daarom zal in het vast te stellen bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt dat de gronden die in het ontwerp-bestemmingsplan als “Centrum” zijn bestemd geheel mogen worden bebouwd tot een maximale goot- en bouwhoogte van 5 meter ten behoeve van de in artikel 4.1 in sub a t/m h opgesomde functies op de begane grond en dat voor wat betreft de verdiepingen de bestaande toestand maatgevend is, die middels een op de verbeelding aangeduide maximale goot- en bouwhoogte is weergegeven.
De stelling dat er in het huidige bestemmingsplan aanzienlijk hogere bouwhoogtes zijn toegestaan, van vijf bouwlagen of meer, is niet juist. In de beschrijving in hoofdlijnen van het vigerende bestemmingsplan is aangegeven dat de bestaande toestand maatgevend is, dus daar waar bijvoorbeeld vijf bouwlagen aanwezig zijn, zijn vijf bouwlagen toegestaan. Ook het ontwerp-bestemmingsplan gaat van dit basisbeginsel uit, met dien verstande dat de bestaande toestand ook daadwerkelijk als zodanig op de verbeelding is vastgelegd. In het vast te stellen bestemmingsplan wordt binnen de bestemming “Centrum” de bestaande bebouwing dan ook overal maatgevend voor wat betreft de hoogte, met uitzondering van de uitbreidingsmogelijkheden op de begane grond voor de hierboven genoemde niet-woonfuncties.
Conclusie: deze zienswijze is deels gegrond en deels ongegrond.
Reclamant 5
- Het object Rijksweg 74/74b zal in de nabije toekomst twee verschillende eigenaren krijgen met verschillende bedrijfsactiviteiten: een bedrijfsactiviteit op de begane grond met een eigen ingang en een bedrijfsactiviteit op de eerste en tweede verdieping, eveneens met een eigen ingang. Het is wenselijk dat bij de splitsing van het gebouw ook twee afzonderlijke bedrijfswoningen kunnen worden gerealiseerd, gelet op de sociale veiligheid in de nabije omgeving.
Het bovengenoemde object is gelegen binnen de bestemming “Gemengd”. Zowel de functie “bedrijven” als “wonen” zijn binnen de bestemming “Gemengd” rechtstreeks toegestaan. Er bestaan vanuit het bestemmingsplan dus geen belemmeringen voor de gewenste ontwikkeling.
Conclusie: dit deel van de zienswijze is ongegrond.
- De bedrijfsactiviteit op de begane grond zal zich gaan toeleggen op levering en verkoop van specialistische medische benodigdheden, gericht op specifieke doelgroepen. Een beperkte verkoop moet dan mogelijk zijn. Verzocht wordt dan ook om in het bestemmingsplan detailhandel mogelijk te maken.
Er zal nader onderzocht moeten worden in hoeverre het onderbrengen van de detailhandelsfunctie ter plaatse gewenst is c.q. in overeenstemming met het daarvoor geldende gemeentelijke beleid. Uit de zienswijze kan onvoldoende worden opgemaakt hoe het initiatief uiteindelijk dient te worden geïnterpreteerd: welke aard van producten wordt verkocht, betreft het hier groothandel of detailhandel en, daarop aansluitend, wat zijn de doelgroepen voor wat betreft afnemers? In het bestemmingsplan zal daarom een afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders in de regels worden opgenomen, waarmee detailhandel – mits passend binnen het daartoe strekkende gemeentelijke beleid – binnen deze bestemming mogelijk kan worden gemaakt.
Conclusie: dit deel van de zienswijze is gegrond, met dien verstande dat het college een afweging over de vraag of medewerking kan worden verleend aan detailhandel ter plaatse pas op basis van nadere informatie kan maken. Indien deze afweging ertoe leidt dat medewerking kan worden verleend, dan zullen burgemeester en wethouders gebruik maken van de hiertoe opgenomen afwijkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan.
- Op de verdiepingen zal een verblijfsvoorziening voor geopereerde, herstellende patiënten ontstaan. Dit zullen veelal patiënten zijn die alleen in het AZM een specialistische kunnen ondergaan en voor controle na bijvoorbeeld één week weer terug moeten komen in het AZM, maar hiervoor te ver weg wonen. Verzocht om deze faciliteit in het bestemmingsplan mogelijk te maken.
In het ontwerp van dit bestemmingsplan zijn de functies “wonen” en “maatschappelijke voorzieningen” reeds rechtstreeks toegestaan binnen de bestemming “Gemengd”. Er bestaan vanuit het bestemmingsplan dus geen belemmeringen voor de gewenste ontwikkeling.
Conclusie: dit deel van de zienswijze is ongegrond.
- In verband met de huidige economisch slechte tijd, waarin het moeilijk om langdurige huurovereenkomsten af te sluiten en waarin steeds meer behoefte bestaat aan de huur van een ruimte voor twee à drie maanden, is het zaak om zo efficiënt en creatief mogelijk met de beschikbare ruimten in het totale complex om te gaan. In het vast te stellen bestemmingsplan zou hiermee rekening dienen te worden gehouden.
Het bestemmingsplan laat binnen de bestemming “Gemengd” een groot aantal functies rechtstreeks toe. Er worden geen eisen gesteld aan de duur van het gebruik. Daarmee biedt het bestemmingsplan het gewenste ruimtelijke en functionele kader waarbinnen efficiënt en creatief kan worden omgegaan met (bedrijfs)ruimte. Er bestaat derhalve ook geen aanleiding tot het aanpassen van het bestemmingsplan dienovereenkomstig.
Conclusie: dit deel van de zienswijze is ongegrond.
De door reclamanten 1 en 2 ingebrachte zienswijzen worden gegrond verklaard, de zienswijze van reclamant 3 wordt ongegrond verklaard en de zienswijzen van de reclamanten 4 en 5 worden deels gegrond en deels ongegrond verklaard. Het ontwerpbestemmingsplan is naar aanleiding van de zienswijzen conform bovenstaande reacties op de ingebrachte zienswijzen, alsmede met inbegrip van kleine tekstuele aanpassingen, aangepast.