Waalre

4.4 Bouwmogelijkheden

Het bestemmingsplan 'Waalre' zal op een meer flexibele manier omgaan met de bouwmogelijkheden op het perceel, om zo beter tegemoet te komen aan de woonwensen. Deze bouwmogelijkheden worden toegelicht aan de hand van de bouwmogelijkheden op het perceel, de bouwmogelijkheden van hoofdgebouwen en de bouwmogelijkheden van bijgebouwen.

4.4.1 Perceel

De bouwmogelijkheden per perceel zijn:

• a. Het hanteren van een vast bouwvlak voor hoofdgebouwen en een vaste goothoogte voor hoofdgebouwen;
• b. Het toevoegen van slechts één tuinbestemming met als doel het bouwen van bijgebouwen te reguleren. Deze tuinbestemming wordt in ieder geval toegepast voor de voorgevel en in sommige gevallen ook aan de zijkant van het hoofdgebouw. In sommige gevallen wordt de bestemming 'Tuin' ook toegepast in een strook naast de woning. Het betreft die gevallen waar de woning grenst aan het openbaar gebied (hoeksituaties), waar door een woning aan de andere zijde van de weg, op de zijgevel wordt gekeken. Hierbij wordt per situatie nagegaan of er voldoende ruimte resteert tussen de woning en de weg. Deze ruimte kan een openbare groenstrook zijn, maar wanneer dit ontbreekt kan het ook een tuin zijn. De tuinbestemming heeft tot doel om bouwmogelijkheden te beperken en de openheid van het straatbeeld te waarborgen;
• c. Bij vrijstaande en halfvrijstaande woningen springt de tuinbestemming in naast het bouwvlak. Deze strook met tuinbestemming ligt minimaal één meter en maximaal drie meter uit de voorste grens van het bouwvlak;
• d. De bouwmogelijkheden op het perceel worden zoveel mogelijk verruimd binnen de grenzen van wat redelijk is en met oog voor het huidige bebouwingsbeeld, waarbij veelal wordt gekeken naar de ligging van de hoofdmassa ten opzichte van rooilijnen van belendende percelen;
• e. Het bouwvlak mag volledig worden volgebouwd, daarbuiten geldt dat slechts een percentage van de bestemming wonen (exclusief bouwvlak) mag worden bebouwd, met een maximum van 100 m2.

4.4.2 Hoofdgebouw

Voor het bouwen van hoofdgebouwen zijn in dit bestemmingsplan 3 zaken geregeld, te weten:

• 1. Een vaste goothoogte die op de verbeelding is aangegeven, geen nokhoogte;
• 2. Een bouwvlak met een vaste bouwdiepte per woningsoort;
• 3. Een vaste minimale afstand tot perceelsgrens bij vrijstaande, halfvrijstaande en hoekwoningen.

4.4.2.1 Goothoogte

De goothoogtes die golden in de vijf bestemmingsplannen zijn in dit bestemmingsplan overgenomen. In dit bestemmingsplan is ervoor gekozen géén bouwhoogte op te nemen. Deze bouwhoogte volgt uit de bouwverordening (max. 15 meter) en wordt vanuit welstand (en architectonische kwaliteit) nader gestuurd.

4.4.2.2 Bouwvlak

De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De diepte van het bouwvlak wordt bepaald door het woningtype waarbij de volgende woningtypes kunnen worden onderscheiden:

• Aaneengebouwde woningen: waarbij een maximale diepte van 10 meter geldt;
• Halfvrijstaande woningen: waarbij een maximale diepte van 12 meter geldt;
• Vrijstaande woningen: waarbij een maximale diepte van 15 meter geldt.

De woningtypes worden niet als aanduiding op de verbeelding weergegeven.

4.4.2.3 Afstand tot de perceelsgrens

De afstand van hoofdgebouwen tot de perceelsgrens bij vrijstaande woningen dient minimaal 3 meter aan weerszijden te zijn. Bij halfvrijstaande woningen dient dit minimaal 3 meter aan één zijde te zijn en bij hoekwoningen van rijwoningen is ofwel de huidige afstand tot de zijdelingse perceelsgrens geconserveerd (daar waar deze 3 meter of minder tot de zijdelingse perceelsgrens is) of opgerekt tot 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens (daar waar deze meer dan 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens lag). Uitgaande van de minimale afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens is de situering van het bouwvlak bepaald. Bij vrijstaande woningen dient minimaal aan één zijde een strook onbebouwd te blijven van minimaal 3 meter breed.

Figuur 4.3.2.3. Bouwmogelijkheden

4.4.3 Bijgebouwen

Hieronder zijn de bouwmogelijkheden voor het bouwen van bijgebouwen benoemd:

• a. Buiten het bouwvlak mag maximaal 50 % van de bestemming 'Wonen' van het betreffende bouwperceel worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde (met uitzondering van niet overdekte zwembaden) tot een maximum van 100 m2. Dit geldt voor die bouwvlakken waarbinnen één of twee woningen zijn toegestaan;
• b. Buiten het bouwvlak mag maximaal 60% van de bestemming 'Wonen' van het betreffende bouwperceel worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde (met uitzondering van niet overdekte zwembaden) tot een maximum van 100 m2. Dit geldt voor die bouwvlakken waarbinnen meer dan twee woningen zijn toegestaan;
• c. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen achter de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd. Aan de zijkant van de woningen is bij sommige gevallen bij hoekwoningen, vrijstaande woningen en halfvrijstaande woningen ook een tuinbestemming aanwezig. Binnen de tuinbestemming mogen geen bijgebouwen worden gebouwd;
• d. Bijgebouwen, zowel vrijstaand als aangebouwd, mogen een goothoogte hebben van maximaal 3,5 meter en een bouwhoogte van maximaal 6,0 meter.

In het verleden lag de goothoogte op 3,3 meter en de bouwhoogte op 5,5 meter. De goothoogte levert in de praktijk geen problemen op, de bouwhoogte en/of de kapvorm des te meer. Burgers hebben veelal behoefte om onder de kap een volwaardige woonfunctie onder te brengen. Doordat de oude bouwregels voorschreven dat er een kap moest komen in plaats van een volwaardige verdieping dienden zich allerlei praktische problemen aan. De bruikbare woonruimte onder de kap is beperkt. Middels creatieve kapvormen of buitensporige dakkapellen werd getracht deze ruimte geforceerd te vergroten. Om onder een kap toch een volwaardige woonfunctie te kunnen realiseren wordt een verhoging van de toegelaten goothoogte tot 3,5 meter en van de bouwhoogte tot 6 meter mogelijk gemaakt. Er mag in bijgebouwen echter geen sprake zijn van een zelfstandige woning

Figuur 4.3.3 Bijgebouwen

4.4.4 Verruiming bouwvlak

Om bewoners de mogelijkheid te geven de woning aan te passen aan veranderende woonwensen is ervoor gekozen de bouwmogelijkheden op de kavels te verruimen, met een maat die past bij aard en schaal van de betreffende kavel. Echter dit kan alleen wanneer er op omliggende percelen geen schade wordt ondervonden van de verruiming van de bouwmogelijkheden. Om die reden is een verruiming altijd bekeken in relatie tot de huidige stedenbouwkundige en planologische situatie. Wanneer men op belendende percelen geen hinder ondervindt en wanneer de verruiming past binnen de stedenbouwkundig structuur - denk hierbij bijvoorbeeld aan ligging in of doorkruising van rooilijnen - is deze verruiming toegepast in dit bestemmingsplan. Op de percelen waar dit kan leiden tot een planologische verslechtering, blijft de bestaande situering van het bouwvlak het uitgangspunt. Dit is echter alleen het geval als de feitelijke bebouwing ten tijde van het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan Waalre niet reeds illegaal was.