Heuvelse hof

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Toekomstvisie 2020

De gemeente Waalre heeft voor haar grondgebied een toekomstvisie 2020 opgesteld. De toekomstvisie is nodig om actief te kunnen sturen op ontwikkelingen die op de gemeente afkomen de volgende jaren. In de toekomstvisie wordt uitgebreid ingegaan op vier verschillende thema's, namelijk woonklimaat, leefklimaat, bedrijfsklimaat en bestuursklimaat. Tevens wordt er ingegaan op een aantal trends, zoals vergrijzing, individualisering, economische ontwikkelingen, decentralisatie en deregulering van taken en marktmechanisme.

De gemeente wil dat er in 2020 ruim 19.000 mensen in de gemeente wonen. Tegen die tijd zijn er binnen de gemeente 1.500 woningen bijgebouwd sinds 2005, waarvan een flink deel sociale woningbouw is. De nieuwbouw bestaat uit compacte nieuwbouwprojecten aan de rand van de kernen. Binnen de kernen zijn de open plekken gevuld met appartementen en zorgwoningen. De gemeente richt zich op het realiseren van betaalbare woningen voor starters en gezinnen met jonge kinderen. Daarnaast wil de gemeente inwoners van elders uit de regio trekken. Ondanks de groei van de gemeente, zal het dorpse en groene karakter in stand blijven. Dit is namelijk één van de sterke punten van Waalre. De groene ruimte blijft in tact doordat er compact is gebouwd en er zuinig met de ruimte is omgesprongen.

Conclusie

De gemeente wil nieuwe woningen bouwen. Bij het zoeken naar een geschikte nieuwbouwlocatie is gekeken naar de toekomstvisie. Op basis van de toekomstvisie is gezocht naar locaties aan de rand van de kernen waar compacte nieuwbouwprojecten gebouwd kunnen worden. Eén mogelijke locatie was het plangebied Heuvelse Hof (aansluitend op de bestaande wijk Deelshouten). In dit gebied is ruimte voor de bouw van circa 50 woningen. Door de bouw van de nieuwe woningen ontstaat er een mooie stadsrand en een overgang van de stedelijke kern van Waalre naar het groene buitengebied. Hierdoor wordt het dorpse en groene karakter van de gemeente versterkt.

2.4.2 Interim Structuurvisie Waalre

Op 8 juli 2003 heeft de gemeenteraad van Waalre het structuurplan Waalre vastgesteld. In dit structuurplan wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Waalre tot het jaar 2005. Ook worden ontwikkelingen op de lange en middellange termijn beschouwd. Door het van kracht worden van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008 zijn alle gemeenten verplicht om voor hun grondgebied een structuurvisie op te stellen, inclusief een uitvoeringsparagraaf. Voor de gemeente Waalre is de Interim Structuurvisie Waalre opgesteld (vastgesteld op 11 juni 2009). Deze structuurvisie is een actualisatie van het structuurplan uit 2003, waarbij rekening is gehouden met de vereisten uit de Wro. Het plan omvat geen nieuwe beleidsuitgangspunten.

Het plangebied ligt in de kern Waalre. Waalre kan omschreven worden als een kempisch dorp met een duidelijke cultuurhistorische radiale structuur. Tussen en achter de bebouwingslinten liggen 'afwisselende' achtergebieden. Daaromheen liggen de planmatige uitbreidingen, welke veelal grenzen aan het aantrekkelijke buitengebied (bos of cultuurhistorisch landschap). Waalre kent diverse inbreidingsmogelijkheden. Met uitzondering van de noordzijde van Waalre is de kern omgeven door duurzaam buitengebied, hierbinnen zijn geen stedelijke ontwikkelingen wenselijk. Aan de westzijde van de kern zijn nog zeer beperkte mogelijkheden voor uitbreiding ten oosten van de Rooisestraat.

Conclusie

Het plan om nieuwbouw te realiseren binnen het plangebied is mogelijk op basis van de Interim Structuurvisie Waalre. In deze structuurvisie is het plangebied aangewezen als een mogelijke herontwikkelingslocatie voor nieuwe ontwikkelingen. Het plan voorziet in een afronding van het gebied Waalre West (zie ook onderstaande afbeelding).

Structuurbeeld uit de Interim Structuurvisie Waalre

2.4.3 Gebiedsvisie Westrand Waalre

Voor de westrand van de kern Waalre is door de gemeente een Gebiedsvisie opgesteld. De gemeente wil de kwaliteiten van dit gebied veilig stellen en verder ontwikkelen. Daarbij wordt de gemeente geholpen door het beleid van de provincie en het rijk, die grote delen van het landschap de komende jaren omvormt tot natuur of er restrictief beleid voor formuleert (ecologische hoofdstructuur, zonering landbouw, beschermd dorpsgezicht). Tegelijkertijd wil de gemeente er mogelijkheden bieden aan nieuwe economische dragers, zodat het gebied zijn vitaliteit kan behouden en om verrommeling tegen te gaan. De Gebiedsvisie geeft richting aan al deze mogelijke ontwikkelingen binnen het gebied.

De westrand van Waalre is een oud cultuurlandschap dat in vergelijking met veel andere gebieden weinig veranderd is. Belangrijke kwaliteiten zijn onder andere de aanwezige verkaveling, het wegenpatroon, de plaatsen (met bomen beplante driehoeken), oude waterlopen, het reliëf en de aanwezigheid van oude relicten en monumenten. Deze kwaliteit moet behouden blijven en moet tevens de basis vormen voor het hedendaags en toekomstig gebruik.

Het gebied is opgedeeld in verschillende deelgebieden, namelijk: Dommel, Flank, Loon, Heikant en de Dorpsrand. Het plangebied ligt in het gebied de Dorpsrand. De koers voor dit gebied is het realiseren van een duurzame afronding van de westelijke dorpsrand van Waalre, met een gelijktijdige optimalisatie van de routes vanuit het dorp naar het landschap. De duurzame afronding gebeurt via een dorpse verweving van rood en groen, waarmee een anders harde confrontatie van bebouwing met het landschap wordt verzacht en het landschap en natuur het dorp worden binnengehaald. Het optimaliseren van de routes verknoopt het dorp aan het ommeland en vergroot zo de dorpse woonkwaliteit van Waalre.

Het plangebied is verder ingedeeld als 'Dorpse verweving van groen en bebouwing', wat inhoudt dat binnen dit gebied woningbouwontwikkeling is voorzien in combinatie met een versterking van de relatie tussen 'stedelijk' en 'landelijk' gebied (zie onderstaande afbeelding). De ontwikkeling in dit gebied moet zorgen voor een zorgvuldige afronding van de dorpsrand.

Structuurkaart Westrand Waalre Dorp (de zwarte cirkel geeft de ligging van het plangebied weer)

Conclusie

De nieuwe woningen worden zorgvuldig ingepast in de bestaande omgeving. Momenteel is er geen mooie overgang van de wijk Deelshouten naar het buitengebied aanwezig. Tevens bestaat er geen relatie tussen de woningen van de wijk Deelshouten en de woningen aan de Heuvelstraat. Door de realisatie van de nieuwe woningen ontstaat dit wel. De ruimtelijke kwaliteit van gebied wordt hierdoor versterkt. Verder is er met de ontwikkelaar van het plan afgesproken dat, in ruil voor het bouwen van woningen in het buitengebied, er een geldbedrag wordt gestort in een gemeentelijk landschapsfonds. Dit komt overeen met hetgeen beschreven is in artikel 2.2 van de Verordening Ruimte.

2.4.4 Woonvisie 2010-2020 en woningbouwprogramma 2010-2015

De Woonvisie 2010-2020 van de gemeente Waalre geeft de basis voor het bouw- en huisvestingsbeleid. Naast de zorg voor de eigen inwoners speelt daarbij ook de regionale opvang een belangrijke rol.

Waalre wil een gevarieerde gemeente zijn waarin ruimte is voor diverse doelgroepen. Daarbij richt de gemeente zich in het bijzonder op:

• de huishoudens met de lagere inkomens;
• de starters;
• de senioren met en zonder zorgvraag;
• jongere zorgvragers;
• statushouders en 'pardonners';
• doorstromers;
• kenniswerkers.

Aan de ene kant wil de gemeente woningzoekenden ondersteunen die minder gemakkelijk op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien. Anderzijds constateert de gemeente dat de middenklasse in het woningaanbod relatief zwak vertegenwoordigd is, waardoor de doorstroming wordt belemmerd. Daarom zet de gemeente ook in op doorstromers en kenniswerkers die in de regio hun arbeidsplaats hebben en een groene woonomgeving zoeken.

Aan de woonvisie liggen de volgende beleidsuitgangspunten ten grondslag:

• Behoud van het authentieke dorpse, groene karakter van de gemeente.
• Ruimte geven aan alle doelgroepen die graag in Waalre willen wonen.
• Het benutten van de potenties van de gemeente voor hoogwaardige woon-milieus, mede als bijdrage aan de (economische) ontwikkeling van de regio.
• Het versterken van het vitale en dynamische karakter van Waalre, door de kwaliteiten en de regionale betrokkenheid te versterken.
• Het optimaal gestalte geven aan een aanbod dat zowel voor de eigen inwoners als voor de regionale opvang ruimte biedt.
• Een gelijkwaardige positie van de kernen Aalst en Waalre.

De gemeente wil haar beleid realiseren door als regisseur op te treden en woonconsumenten en marktpartijen te faciliteren om het wonen in de gemeente de gewenste impuls te geven. De gemeente legt grote nadruk op levensloopbestendigheid, aanpasbaarheid, duurzaamheid en beeldkwaliteit. De gemeente wil vanuit haar regisseursfunctie afspraken maken met marktpartijen over de te realiseren producten en diensten.

In de Woonvisie d.d. december 2009 zijn alle potentiële plannen en locaties vermeld waarmee in principe de taakstelling woningbouw voor de gemeente Waalre kan worden ingevuld. Dit is echter geen 'harde' plancapaciteit te noemen. Voor het overgrote deel van de plannen is nog geen bestemmingsplan vastgesteld en veel van de vermelde plannen bevinden zich niet eens in de schetsfase. In dit overzicht is ook onderhavige ontwikkeling opgenomen. Met dit plan wordt invulling gegeven aan de taakstelling van de gemeente op het gebied van de woningbouw.

In de provinciale matrix met woningcapaciteit per gemeente is door de Waalre de locatie reeds opgevoerd in maart 2009, waaruit moge blijken dat onderhavige locatie reeds langer bij de gemeente in beeld is als woningbouwlocatie. Uit de matrix blijkt tevens dat de harde plancapaciteit binnen de gemeente Waalre niet voldoende is om te voldoen aan de regionale afspraken. De harde plancapaciteit bedraagt op dit moment circa 140 woningen, waar de gemeente de komende 10 jaar ruim 800 woningen dient te realiseren.

De huidige woningbouwtaakstelling van de gemeente Waalre is een resultante van een continue afstemming met de regio. Bij deze afstemming speelt ook de provincie een belangrijke rol. De gemeente Waalre ligt in het 'stedelijk gebied Eindhoven' en heeft ook een taak in de opvang van de woningbehoefte van de stad (de 'BOR-afspraken'). In dit kader zijn in regionaal verband afspraken hierover gemaakt, het actuele programma is in 2012 door alle partijen vastgesteld. De gemeente Waalre wil zich houden aan de gemaakte afspraken. Onderhavige locatie vervult een rol in het voldoen aan deze afspraken en past derhalve in het regionale woningbouwprogramma.

Conclusie

Het plan voorziet in de bouw van circa 50 woningen. De bouw van deze woningen is opgenomen in het gemeentelijke woningbouwprogramma. De nieuwe woningen leveren tevens een bijdrage aan de Waalrese woningvoorraad. Conform de eisen van de gemeente zal 30% van de woningen in de sociale sector worden gerealiseerd. Daarnaast is in het plan de nodige capaciteit gereserveerd voor woningen in de middeldure categorie, die op dit moment in Waalre ondervertegenwoordigd is. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het plan voldoet aan de Woonvisie 2010-2020.

2.4.5 Collegeprogramma 2010-2014

Het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) heeft een collegeprogramma opgesteld voor de periode 2010-2014. Het collegeprogramma bevat de hoofdlijnen van wat de gemeente zal realiseren c.q. in gang zal zetten. Nadere concretisering is vastgelegd in een actieprogramma met een jaarschijf.

In het collegeprogramma geeft B&W aan dat het primaire doel voor het college is om aan de groei van de eigen woningbehoefte te voldoen. In het gemeentelijke woningbouwprogramma 2010-2015 zijn locaties aangegeven waar de woningbouw gerealiseerd kan worden. Tevens heeft de gemeente een woonvisie opgesteld. Toekomstige nieuwbouw moet voldoen aan het gemeentelijke woningbouw-programma en de woonvisie, maar ook aan de afspraken die gemaakt zijn met de regio en de provincie.

Op het gebied van woningbouw richt de gemeente zich op duurzaam bouwen, verbouwen en inrichten van buurten. De mogelijkheden van het investeringen in duurzame energie wordt momenteel onderzocht. Voor woningbouw wordt een zo laag mogelijke energieprestatiecoëfficiënt (EPC) gehanteerd. De Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR) voor bouwplannen wordt ingevoerd, de gemeenten hanteert een GPR van 7.

Conclusie

De nieuwbouw binnen het plangebied past binnen het collegeprogramma. Het collegeprogramma volgt de woonvisie en het gemeentelijke woningbouwprogramma, alsmede de afspraken die zijn gemaakt met de regio en provincie. Het plan voldoet aan al deze plannen en afspraken.

2.4.6 Welstandsnota

De gemeente Waalre heeft in haar toekomstvisie aangegeven dat het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving voor de gemeente hoog in het vaandel staat. Om deze reden heeft de gemeente er voor gekozen om welstandstoezicht te voeren. Ten behoeve van deze welstandstoezicht heeft de gemeente een welstandsnota opgesteld, die als toetsingskader geldt voor ruimtelijke plannen.

Het plangebied valt binnen het welstandsgebied 'Buitengebied-Bebouwingslint'. De welstandsnota schrijft over het bebouwingslint het volgende: 'Het bebouwingslint bestaat uit losjes gegroepeerde (voormalig agrarische) bebouwing. Tussen de individuele gebouwen en (voormalig agrarische) bedrijfscomplexen is een sterke visuele relatie met het omliggende landschap blijven bestaan. Het doorzicht tussen de gebouwen is karakteristiek en moet blijven bestaan. Verder zijn de gebouwen georiënteerd op de vestigingsas, waarbij de afstanden groter zijn dan in het stedelijk gebied, maar niet zo groot dat de relatie met de vestigingsas verloren zou gaan. Binnen de complexen is sprake van een zekere losse groepering zonder vaste plaats of richting van de gebouwen'.

De gemeente streeft naar het behoud van de oorspronkelijke karakteristiek van het bebouwingslint, zoals tot uitdrukking komend in de schaal, de vormentaal, de open/geslotenheid en de relatie met het landschap. Er is sprake van een kleinschalig gevarieerd bebouwingsbeeld. Nieuwe bebouwing moet qua schaal, maat, materiaal- en kleurgebruik in harmonie zijn met de bestaande bebouwing. Scherpe contrasten moeten worden vermeden.

Achter het bebouwingslint ligt de nieuwbouwwijk Deelshouten. De schaal, maat en materiaal- en kleurgebruik van deze wijk sluit niet aan op de lintbebouwing langs de Heuvelstraat. Tussen de bebouwing aan de Heuvelstraat en de wijk Deelshouten is voldoende ruimte om een mooie overgang van de kern Waalre (stedelijk gebied) naar het buitengebied (landelijk gebied) te realiseren. Het plan voorziet hierin.

Conclusie

Door de realisatie van het plan wordt de huidige karakteristiek van de lintbebouwing langs de Heuvelstraat behouden en zelfs versterkt. Dit komt doordat de bebouwing langs de Heuvelstraat nauwelijks wordt aangetast. Er wordt op enkele plekken bebouwing gesloopt en in plaats daarvan vindt nieuwbouw plaats. De nieuwbouw sluit aan op de huidige karakteristiek en de sloop zorgt voor het tegengaan van verrommeling in het gebied. Verder wordt er een mooie overgang gerealiseerd van de wijk Deelshouten naar het buitengebied. Dit komt de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het gebied ten goede.

Voor de realisatie van het plan wordt een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan zal dienen als toetsingskader voor de welstand. Op deze manier is de welstandstoetsing voor dit plan gewaarborgd.