Runmolenkavels 5 en 6

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Van der Heijden Bouw en Ontwikkeling is voornemens de percelen aan de Runmolen 100, 102 en 104 te herontwikkelen tot woongebied met 52 grondgebonden woningen. Hierbij is een mix beoogd van verschillende typen grondgebonden woningen, zowel koop als huur.

Op dit moment is het oostelijk gelegen perceel in gebruik door een autogaragebedrijf. Het westelijk gelegen perceel was voorheen in gebruik door een tuinkwekerij. Na vertrek van de kwekerij is de locatie tijdelijk in gebruik genomen door twee basisscholen.

Ten behoeve van de ontwikkeling van de nieuwe woonbuurt aan de Runmolen, heeft de gemeenteraad op 7 december 2017 het bestemmingsplan 'Runmolen' ongewijzigd vastgesteld. Bij de behandeling van de omgevingsvergunningen voor het bouwen, is geconstateerd dat de ingediende bouwplannen voor bouwkavels 5 en 6 niet passen binnen de regels zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. De gewenste locatie van de hoofdgebouwen ligt, ten opzichte van de gevelllijn verder naar achteren dan conform de vigerende regeling is toegestaan.

In het vigerende bestemmingsplan is in artikel 12 een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waardoor burgemeester en wethouders bevoegd zijn de begrenzing van de bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen onder de genoemde voorwaarden te wijzigen.

Middels het voorliggend wijzigingsplan wordt de bestemming en de bebouwingsgrens aan de voorzijde van bouwkavels 5 en 6 gewijzigd.

1.2 Ligging plangebied

Het wijzigingsgebied omvat bouwkavels 5 en 6, gelegen aan de zuidwestzijde van de nieuwe woonbuurt De Laan van Uden. De bouwkavels zijn gelegen in de buitenbocht van de nieuwe weg die de nieuwe woonbuurt zal ontsluiten. De begrenzing en ligging van het plangebied is in de onderstaande figuur weergegeven.

Figuur 1.1 Begrenzing en ligging plangebied (rood omlijnd), ©KadastraleKaart.com

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Runmolen' (vastgesteld 7 december 2017). Ter plaatse gelden de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' en gelden verder maatvoeringsaanduidingen waarmee de goot- en bouwhoogten zijn aangeduid, een figuur met de situering van de gevellijn en de gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerszone – ihcs', 'luchtvaartverkeerzone – ils1' en 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied'.

In het geldende bestemmingsplan is in artikel 12.1 onder b een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waardoor burgemeester en wethouders bevoegd zijn de begrenzing van de bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen te wijzigen indien bij de uitvoering van het plan blijkt dat verschuivingen wenselijk zijn in verband met de uitvoering van een wenselijk (of noodzakelijk) bouwplan en mits de oppervlakte van een bestemmings- en/of bebouwingsvlak met niet meer dan 20% wordt gewijzigd. De toets aan deze voorwaarden is opgenomen in paragraaf 2.3.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan (plangebied blauw omlijnd) ©www.ruimtelijkeplannen.nl

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de beoogde ontwikkeling beschreven. Vervolgens wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de voorwaarden van de beoogde wijziging zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid. De juridische planbeschrijving is onderdeel van Hoofdstuk 2. In Hoofdstuk 3 is de juridische planbeschrijving opgenomen. Tot slot wordt in Hoofdstuk 4 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

 

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

In de feitelijke situatie is het plangebied nog braakliggend en is het gebied wat betrekking heeft op dit wijzigingsplan nog groen ingericht. Planologisch kent het plangebied inmiddels een vastgestelde woonbestemming en mogen al woningen met bijbehorende tuinen worden gerealiseerd. Dit wijzigingsplan voorziet dan ook in een beperkte wijziging van de planologische situatie.

2.2 Beoogde ontwikkeling

Voor de nieuwe woonbuurt De Laan van Uden, waarin de betreffende twee bouwkavels 5 en 6 zijn gelegen, is onlangs een nieuw bestemmingsplan vastgesteld (zie ook paragraaf 1.3). Het bouwplan voor de bouwkavels 5 en 6 past echter niet binnen de regels van dit bestemmingsplan. Hierna wordt aangegeven wat de reden hiervan is en wordt een oplossingsrichting gegeven.

De betreffende bouwpercelen zijn in een bocht gesitueerd, waardoor de bouwpercelen aan de voorzijde smal toelopen. Aangezien het voor vrijstaande hoofdgebouwen wenselijk is (en planologisch ook zo is vastgelegd) dat een minimale afstand van 3 meter tot aan de zijdelingse perceelgrenzen in acht wordt genomen, is de situering van het hoofdgebouw meer richting de achterzijde van het perceel uit ruimtelijk oogpunt onvermijdelijk. Gebruikmakend van de 10% regeling zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan, kan de minimale afstand worden verkleind tot 2,7 meter. Desalniettemin zijn de beoogde woningen, ten opzichte van de gevellijn, verder naar achteren gesitueerd.

Op grond van het geldende bestemmingsplan is het echter niet toegestaan om vrijstaande woningen (hoofdgebouwen) op grotere afstand dan 2 meter van de gevellijn (op onderstaande figuur weergegeven als geblokte lijn) te situeren.

De bouwplannen voor de vrijstaande woningen op bouwkavels 5 en 6 voldoen niet aan die maximale afstand en zijn op grotere afstand tot de gevellijn gesitueerd. Die grotere afstand is noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de aan te houden afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen.

Een impressie van de gewenste situatie is opgenomen in de onderstaande figuur.

Figuur 2.1 Gewenste situatie

2.3 Toets aan de wijzigingsvoorwaarden

De ontwikkeling wordt door middel van dit wijzigingsplan alsnog mogelijk gemaakt op basis van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 12, lid 12.1 onder b van het vigerende bestemmingsplan 'Runmolen'. De wijzigingsbevoegdheid met de voorwaarden op basis waarvan de huidige bestemming en bebouwingsgrenzen mogen worden gewijzigd is opgenomen in onderstaande figuur.

Het planvoornemen betreft een enigszins andere situering en/of begrenzing van de bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Ruimtelijk gezien is het wenselijk en zelfs noodzakelijk om de bestemmings- en bebouwingsgrenzen aan te passen om het bouwplan te kunnen realiseren (zie ook paragraaf 2.2). In verband met de hoekverdraaiing van de woningen in deze bocht en de lijn waarin de omliggende woningen zijn gesitueerd, is het ruimtelijk wenselijk om de woningen verder naar achter te situeren. In verband met de aan te houden afstanden tot de zijdelingse perceelsgrens is het daarnaast ook noodzakelijk om de woningen verder naar achteren te situeren.

Een belangrijke voorwaarde waaraan het wijzigingsplan moet voldoen is dat het bestemmings- en/of bebouwingsvlak met niet meer dan 20% wordt gewijzigd. De oppervlakte van het bestemmingsvlak 'Wonen' is 5.745 m². De oppervlakte van het bestemmingsvlak 'Tuin' is 670 m². Door het verschuiven van de bestemmingsgrenzen in dit wijzigingsplan worden de oppervlakten respectievelijk 5659 m² en 756 m². Daarmee wordt 1,5 % van het bestemmingsvlak 'Wonen' aangepast en 11,4 % van het bestemmingsvlak 'Tuin'. Daarmee is aangetoond dat voldaan aan de voorwaarde om niet meer dan 20% van het bestemmings- en/of bouwvlak te wijzigen.

Benadrukt moet worden dat de wijziging een zeer beperkte afwijking betreft. De bestemming 'Tuin' zal iets breder worden en de bestemming 'Wonen' zal enigszins in oppervlakte afnemen. In het recent vastgestelde bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3) voor de woningbouwontwikkeling "De Laan van Uden" is reeds uitgebreid ingegaan op het relevante beleid en de omgevingsaspecten. Deze aspecten zijn nog steeds actueel en het heeft, gezien de beperkte afwijking ten opzichte van de geldende planologische situatie, dan ook geen toegevoegde waarde om in deze toelichting nogmaals op die aspecten in te gaan.

De akoestische situatie zal door de enigszins aangepaste situering van de woningen ter plaatse van kavels 5 en 6 niet significant wijzigen. In het geldende bestemmingsplan is ten zuiden van het plangebied een geluidscherm mogelijk gemaakt. Dit geluidscherm zal ook in de nieuwe situatie voorzien in het verlagen van de geluidbelasting als gevolg van de N264 op de woningen van kavels 5 en 6. Het is niet nodig om de verleende Hogere grenswaarden voor de waarneemhoogte 7,5 meter, respectievelijk 51 en 55 dB, in het kader van dit wijzigingsplan te herzien.

Verder wordt voor de beleids- en omgevingsaspecten verwezen naar het bestemmingsplan 'Runmolen'.

Tenbehoeve van het wijzigingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg, een watertoets uitgevoerd (zie Bijlage 1). Daarbij is uitgegaan van de feitelijk bestaande situatie waarin het plangebied niet verhard of bebouwd is. De watertoets geeft in dat kader aan dat het "waterbelang groot is".

Echter, in het geldende bestemmingsplan voor woningbouwontwikkeling "Laan van Uden" zijn de waterschapsbelangen reeds geborgd en zijn maatregelen vastgelegd om nadelige gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse te voorkomen. In onderhavig wijzigingsplan wordt de regeling hieromtrent overgenomen en is dus geen wijziging voorzien ten opzichte van de bestaande planologische situatie. Daarmee is het waterschapsbelang geborgd.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische regeling en wordt de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' nader besproken. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten bebouwing. De verbeelding is samen met de regels het juridisch bindend kader van de bestemming. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde regels.

3.2 Systematiek

De regels zijn volgens de SVPB2012 in vier hoofdstukken ingedeeld:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gebouwd mag worden. Bij het raadplegen van het wijzigingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan men in de regels teruglezen welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan. Op de verbeelding zijn de volgende zaken aangegeven:

• de grens van het wijzigingsgebied;
• de bestemmingsvlakken;
• de (dubbel)bestemming van de in het plangebied gelegen gronden;
• het bouwvlak en de hoogtematen;
• eventueel aanvullende aanduidingen.

In het vigerende bestemmingsplan 'Runmolen' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Dit wijzigingsplan maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Runmolen'. Voor een groot gedeelte van de regels zal ook verwezen worden naar de regels uit dit moederplan.

Als gevolg van het wijzigingsbesluit zijn de volgende artikelen uit het bestemmingsplan 'Runmolen' van toepassing op dit plan.

• Artikel 1 Begrippen;
• Artikel 2 Wijze van meten;
• Artikel 17 Antidubbeltelregel;
• Artikel 18 Algemene bouwregels;
• Artikel 19 Algemene gebruiksregels;
• Artikel 20 Algemene afwijkingsregels;
• Artikel 21 Algemene wijzigingsregels (met uitzondering van artikel 21.3).

3.3 Bestemmingsregels

3.3.1 Artikel 3 Tuin

De voortuinen van de woonpercelen zijn voorzien van de bestemming 'Tuin'. De bouwmogelijkheden zijn beperkt tot erkers aan de voor- en of zijgevel van woningen. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden hier worden gerealiseerd tot maximaal 1 meter hoogte.

3.3.2 Artikel 4 Wonen

Ter plaatse van de bouwkavels 5 en 6 geldt de bestemming 'Wonen', met uitzondering van de voortuinen, die zijn bestemd als 'Tuin'.

De gronden zijn bestemd voor wonen al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep. Daarnaast zijn tuinen, erven, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

In totaal mogen binnen het wijzigingsgebied ten hoogste 2 woningen worden gebouwd. Op grond van het geldende bestemmingsplan 'Runmolen' is het daarnaast nog mogelijk om 50 woningen te realiseren. In de regels zijn maatvoeringseisen en situeringseisen opgenomen. De maximale hoogtes zijn op de verbeelding weergegeven.

Daarnaast zijn regels opgenomen voor het bouwen van bijgebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Via de voorwaardelijke verplichting zoals opgenomen in artikel 9 lid 9.3 van bestemmingsplan Runmolen (die in de regels van dit wijzigingsplan van toepassing wordt verklaard) wordt geborgd dat - ten behoeve van het woon- en leefklimaat in de nieuwe woonbuurt - geluidwerende voorzieningen worden geplaatst alvorens de woningen in gebruik worden genomen.

3.3.3 Artikel 5 en 6 Overgangs- en slotregels

Voor de overgangsregeling wordt verwezen naar het moederplan. Het wijzigingsplan kent een eigen slotregel.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

Er is géén beginselplicht voor het vaststellen van een exploitatieplan bij de vaststelling van een wijzigingsplan, ongeacht of er daadwerkelijk sprake is van een bouwplan in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het wijzigingsplan wordt nadrukkelijk niet genoemd in artikel 6.12 lid 2 Wro als zijnde een ruimtelijk besluit waartoe behorend een exploitatieplan kan worden vastgesteld. Voor onderhavig wijzigingsplan is de legesverordening van de gemeente Uden dan ook van toepassing.

Uit de exploitatieopzet die is opgesteld voor het (totale) planvoornemen blijkt dat het plan financieel uitvoerbaar is. Dit wijizgingsplan voorziet in dat kader niet in wijzigingen.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.2.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1. Bro is vooroverleg vereist met provincie en het waterschap. De digitale toetsen zoals opgenomen in Bijlage 1 hebben geleid tot de conclusie dat er geen sprake is van belangen die de provincie of het waterschap raken. Hiermee is het vooroverleg afgerond.

4.2.2 Omgevingsdialoog

In voorbereiding op het geldende bestemmingsplan 'Runmolen' en de woningbouwontwikkeling "De Laan van Uden" heeft intensief overleg met de directe omgeving van de ontwikkeling plaatsgevonden. Onderhavige wijziging voorziet in een enigszins andere situering van de woningen op kavels 5 en 6. De wijziging is dermate beperkt dat dit geen invloed heeft op het eerder vastgelegde stedenbouwkundige en ruimtelijke kader of op de sectorale aspecten. Deze zeer ondergeschikte wijziging heeft dan ook geen invloed op het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen in de omgeving.

4.2.3 Zienswijzen

Het ontwerp wijzigingsplan heeft vanaf 24 juni 2018 gedurende 6 weken ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Gedurende deze inzageperiode zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. Het wijzigingsplan is dan ook ongewijzigd vastgesteld.