Piushavengebied 2009, 2e wijziging (Nieuw Jeruzalem)

3.1 Uitgangspunten uit bestemmingsplan

In de toelichting op het bestemmingsplan Piushavengebied 2009 is in paragraaf 6.6.1 en 6.6.2. de beoogde ontwikkeling aangegeven.

"6.6.1 Kanaalzicht

Algemeen

De locatie Kanaalzicht is een groot aaneengesloten transformatiegebied dat tussen de huidige woonbuurt Jeruzalem en het Wilhelminakanaal ligt. In het noorden is de locatie begrensd door de Piushaven en in het zuiden door de Meierijbaan.

Op het moment van het opstellen van dit bestemmingsplan is de stedenbouwkundige planvorming voor de locatie nog volop in ontwikkeling. De contouren van het definitieve programma en het stedenbouwkundige ontwerp beginnen zichtbaar te worden. Echter, de planvorming is onvoldoende uitgekristalliseerd om de nieuwe situatie al gedetailleerd in dit bestemmingsplan op te nemen. Daarom is gekozen voor een wijzigingsbevoegdheid. Dit bestemmingsplan presenteert de kaders waarbinnen de wijziging naar een woonbestemming moet plaatsvinden.

Beoogde ontwikkeling

Volkshuisvestelijk

Voor de locatie Kanaalzicht wordt ingestoken op transformatie naar centrum-stedelijke woonmilieus. De relatie met buitengebied en water en de directe ligging aan het (toekomstige) groenstedelijke woonmilieu van Jeruzalem vraagt echter om een bijzondere benadering van deze woonmilieuopgave. Een goede wederzijdse, fysieke en sociale aansluiting, met name in het grensgebied met Jeruzalem, moet leiden tot samenhangende en complementaire woongebieden.

De ligging van Kanaalzicht direct aan het Tilburgse buitengebied in combinatie met een relatief korte afstand tot het centrum van de stad maakt de locatie zeer geschikt voor doelgroepen als welgestelde senioren en moderne jonge gezinnen. Zij wonen graag in een stedelijke woonomgeving met de voorzieningen en activiteiten van de binnenstad binnen handbereik maar hechten ook veel waarde aan aspecten als rust, beschutting/bescherming, ruimte en recreatieve mogelijkheden. Kanaalzicht kan deze combinatie van woonkwaliteiten bieden als de grote potentie op het gebied van groen en water optimaal wordt benut.

Om de gewenste dichtheid te realiseren en optimaal gebruik te maken van de zichtwaarde van het buitengebied, is het bouwen van appartementen in meerdere lagen gepast. Gezien de grote behoefte aan geschikte woningen voor ouderen is het gewenst alle appartementen levensloopbestendig uit te voeren. Naast appartementen zal een deel van het woonprogramma gezocht moeten worden in de grondgebonden sfeer. Te denken valt aan royale grondgebonden stadswoningen met tuin. Zeker aan de westelijke rand van de locatie (Twentestraat) is dit gewenst zodat de relatie met en de overgang naar de grondgebonden woonbebouwing van Jeruzalem op een goede manier vorm wordt gegeven. De relatie met het groenstedelijke woonmilieu van Jeruzalem zal verder bestaan uit een aaneenschakeling van groen en water en via de centrale ontsluiting Caspar Houbenstraat.

Conform de raamovereenkomst zal 20% van de woningen gerealiseerd worden in de sociale (huur en/of koop)sector. Dit sociale woningaanbod sluit ook aan op de behoefte- aan wooncarrière- vanuit het aanpalende Jeruzalem. In die zin wordt met name gedacht aan huurappartementenen voor senioren en betaalbare koop voor jonge starters.

Stedenbouwkundig

Kanaalzicht wordt ontwikkeld als woongebied. Afgezien van een eventuele bescheiden horecavoorziening op een bijzondere plek aan het water en de mogelijkheid om een maatschappelijke en / of culturele voorziening te realiseren, zal de bebouwing verder alleen bestaan uit woningen. Het bouwprogramma is een mix van grondgebonden woningen en appartementen in een hopgere dichtheid. Binnen deze twee woontypologieën moet gestreefd worden naar een rijke (prijs)differentiatie.

De stedenbouwkundige opzet zal aan de volgende voorwaarden moeten voldoen:

• In de zone langs de Twentestraat worden overwegend grondgebonden woningen gerealiseerd in drie bouwlagen, mogelijk op halfverdiept parkeerdek.
• In de zone langs het Wilhelminakanaal worden appartementengebouwen gerealiseerd. Dit kan zowel in een patroon van (half)gesloten bouwblokken en/of in de vorm van vrijstaande complexen. De basishoogte van de appartementencomplexen is 4 of 8 bouwlagen, maar pal aan het water zijn hoogteaccenten toelaatbaar. Het gaat daarbij om een mogelijke accent in het verlengde van de Caspar Houbenstraat en een accent nabij de Meierijbaan. Deze hoogteaccenten hebben een hoogte van maximaal circa 60 meter.
• De compositie van de bebouwing is zodanig dat er een weefsel ontstaat met een fijnmazig stelsel van (informele) openbare wandelroutes. Het bebouwingspatroon kent echter een van noord naar zuid 'drieslag' die is afgeleid uit de ruimtelijke opzet van het stratenpatroon in Jeruzalem. De volgende stedenbouwkundige geledingen zijn daarom in de hoofdopzet herkenbaar: een sectie tussen de Piushaven en Caspar Houbenstraat, een sectie tussen Caspar Houbenstraat en Maaslandstraat en tot slot een sectie tussen Maaslandstraat en Meierijbaan. Daarbij is de geleding die door het verlengde van de Caspar Houbenstraat gevormd markant en herkenbaar door de breedte van het profiel, de ondersteuning met het torenaccent en de beëindiging van een bijzondere verblijfsplek aan het water met een oriëntatie op Moerenburg.
• Aan de noordzijde heeft de bebouwing voldoende afstand tot het water van de Piushaven om de continuïteit van het havenpark te garanderen. De huidige noordelijke perceelsgrens van het bedrijfskavel vormt daarom de uiterste bebouwingsgrens voor de beoogde woningbouw.
• Aan de zuidzijde, tussen de Meierijbaan en het verlengde van de Maaslandstraat, ontstaat een openbare groene plek (pocketpark) aan het water met een betekenis als schakelpunt in de recreatieve routes vanuit en naar het buitengebied. In dit pocketpark staan één of twee los geplaatste appartementengebouwen.
• Tussen dit pocketpark en de Piushaven wordt het Wilhelminakanaal verbreed om een bijzondere kwaliteit aan dit compacte nieuwe woonmilieu en de rest van Jeruzalem toe te voegen. Hoewel de bebouwing pal aan de nieuwe kanaaloever kan staan, zal voorzien moeten worden in een de aanleg van een openbare wandelroute tussen het Havenpark en het genoemde pocketpark bij de Meierijbaan.
• De verbreding van het kanaal dient niet alleen een ruimtelijk doel, maar ook een ecologisch doel. De nieuwe inrichting moet betere condities voor behoud en ontwikkeling van natuurwaarden genereren. Dit ondermeer door een variatie in diepte van waterbodems en flauwere taluds. Plaatselijk is een meer stenige inrichting voor een bijzonder openbare plek (met een kades en steigertjes) toegestaan. De stedenbouwkundige opzet en inrichting van deze zone langs het Wilhelminakanaal dient de huidige vaargeul en de daarbij behorende vrije zichthoek tussen de brug van de Meierijbaan en de aanhaking met de Piushaven te respecteren.
• Binnen de geldende parkeernormen dient het bewonersparkeren binnen de lokatie plaats te vinden. Het bezoekersparkeren mag geheel of gedeeltelijk plaatsvinden in de openbare ruimte van de Twentestraat. Hier bestaat echter een nauwe ruimtelijke en planningstechnische samenhang met de beoogde herontwikkeling van de bestaande flat- en rijwoningen aan deze straat, waarbij ondermeer door een ingrijpende herinrichting van het publieke domein de Twentestraat omgevormd wordt tot een groene parkeerhof.

6.6.2 Caspar Houbenstraat / Twentestraat / Meijerijbaan eo.

Algemeen

Voor de flatwoningen aan de Caspar Houbenstraat en Twentestraat en de rijwoningen aan beide straten wordt een herontwikkeling overwogen. Dit in samenhang met een herinrichting van het aanliggende openbare gebied. Voor de zuidflank van Jeruzalem, het gebied tussen Schielandstraat en de Meierijbaan, is mede door de barrière van het talud een achterkant en rafelrand van de buurt. Ook hier zijn kwaliteitsverbeteringen gewenst.

De planvorming voor deze zones bevindt zich in een oriënterend stadium. In het bestemmingsplan is daarom nog het huidige gebruik bestemd, maar is wel een wijzigingsbevoegdheid aangebracht. De eventuele ontwikkelingen zullen waarschijnlijk gefaseerd tot stand komen.

Beoogde ontwikkeling

Jeruzalem dient zich van een buiten-centrum woonmilieu te transformeren naar een groen-stedelijk woonmilieu. Een dergelijk woonmilieu kenmerkt zich door wonen in lage dichtheden met veel groen, beperkte stapeling, lage dynamiek en gescheiden functies. Met name via kwaliteitsverbetering van woningen en woonomgeving (creëren ruimte, versterken/uitbreiden groen en verbeteren relatie water Piushaven) alsmede via enige mate van verdunning kan deze transformatie in Jeruzalem worden gerealiseerd.

Voorts is het wenselijk in Jeruzalem meer differentiatie aan te brengen in het woningaanbod en de mogelijkheden tot wooncarrière voor de buurtbewoners te vergroten. Dit is mogelijk door ingrepen in de woningvoorraad zoals verkoop van huurwoningen, sloop en vervangende nieuwbouw. Uitbreiding dient met name gericht te worden op woningen voor ouderen en zorgbehoevenden en koop, ruime en kwalitatief hoogwaardige woningen. Ter bevordering van de wooncarrière is het wenselijk dat deze woningen ten opzichte van de bestaande voorraad een stap hoger in prijs zijn. Ingrepen in de betaalbare woningvoorraad dienen gefaseerd plaats te vinden en er dient dan ook rekening te worden gehouden met reeds geprogrammeerde onttrekkingen elders in de stad.

Het is om die reden dat een aanzienlijk deel van het bestaande woningbezit gehandhaafd moet blijven. Een flinke onderhoudsbeurt is voor deze woningen gaande waarbij met name ook aandacht wordt besteed aan de uitstraling van de woningen.

De mate van problematiek maakt het wenselijk ingrepen in de woningvoorraad met name plaats te laten vinden in het noordelijke deel van Jeruzalem. Daarmee kan ook beter aangesloten worden op de plannen voor (het oostelijke deel van) de Piushaven. De strategie voor het zuidelijke deel is dan ook hoofdzakelijk gericht op behoud en verbetering.

Stedenbouwkundig

De Caspar Houbenstraat behoudt haar rol als centrale groene ruimte en hoofdentree tot de wijk. Aan de oostzijde kan door sloop en herontwikkeling van woningen het brede profiel doorgezet worden tot aan de nieuwe bebouwing van Kanaalzicht. Herinrichting van de openbare ruimte moet resulteren in een robuuste laan die tevens ruimte biedt voor aanleg van speelvoorzieningen. Voor het noordelijk deel van de Twentestraat wordt ingezet op een verbreding van het profiel door herontwikkeling van aanliggende woningen. De openbare ruimte van de Twentestraat wordt omgevormd tot een groene 'parkeerhof'. De parkeerhof dient ruimte te bieden aan het bezoekersparkeren van Kanaalzicht en fase 2 en 3 van Jeruzalem. De noordelijke kop van deze groene parkeerhof raakt aan het Havenpark. Dit stedenbouwkundige 'moment' is uitermate geschikt voor een nieuwe oeververbinding voor langzaam verkeer tussen Jeruzalem en het deelgebied De Werf.

De herontwikkeling van de woningen aan de Twentestraat en Caspar Houbenstraat (fase 2 en 3) richt zich op voornamelijk grondgebonden woningen in 3 bouwlagen. Vanwege de bebouwingskarakteristiek van Jeruzalem en de aanliggende brede openbare ruimten, is het realiseren van heldere min of meer aaneengesloten gevelwanden per straatsectie gewenst.

Voor de Meierijbaan eo is voor de toekomst een de volgende ontwikkeling denkbaar:

• Het talud met restanten van de oude uitvalsweg inclusief brugdek worden opgeruimd en maken plaats voor een hoogwaardige parkzone met daarin een vervangende fietsroute (met brug).
• Langs één van de randen van deze parkzone komt een tweede hoofdontsluiting van Jeruzalem te liggen. Het exacte verloop van het tracé is punt van nadere studie, maar de ontsluiting zorgt voor een koppeling van de Twentestraat met het kruispunt aan de Kempenbaan ter hoogte van Cenakel.
• Ter plaatse van de Schielandstraat kan een beperkte ontwikkeling met grondgebonden woningen plaatsvinden die georiënteerd zijn op het 'Meierijpark'.