Witbrant Koolhoven 2012

2.1 Ruimtelijke structuur

DE Wijk

Eind 20e eeuw startte de gemeente met de planvorming voor het laatste gedeelte van Reeshof. Het betrof de ten zuiden van de spoorlijn Breda - 's-Hertogenbosch gelegen gebieden Witbrant en Koolhoven. Belangrijk uitgangspunt hierbij was om een kwaliteitssprong te maken ten opzichte van "Reeshof boven het spoor", waar de decennia daarvoor in hoog tempo duizenden woningen gebouwd werden. De ambitie was om van Witbrant en Koolhoven een hoogkwalitatief en duurzaam woongebied te maken volgens de allerlaatste inzichten en met toepassing van zo veel mogelijk innovatieve ontwikkelingen op allerlei deelterreinen zoals water, energie, verkeer etcetera. Om deze ambitie uit te drukken werd als projectnaam DE Wijk gekozen. In de Structuurvisie DE Wijk werden de uitgangspunten en de ambities voor DE Wijk geformuleerd. Vervolgens werd ten behoeve van de uitwerking van de plannen een aantal supervisoren aangesteld. Hierbij ging het met name om Wytze Patijn, o.a. toenmalig Rijksbouwmeester, en Kees Duijvenstein, o.a. hoogleraar duurzaamheid aan de TU Delft. Van de hand van Patijn verscheen de Structuurschets De Lange Lijnen. Een aantal belangrijke uitgangspunten uit deze Structuurschets zijn:

De bestaande natuurgebieden vormen het kapitaal van het plangebied De Wijk. Als zodanig zijn zij ook bepalend voor de hoofdstructuur van het nieuwe gebied. Binnen het natuurlijke, groene raamwerk liggen open "kamers" in het landschap die bebouwd kunnen worden. Aldus worden vier losse deelgebieden onderscheiden: Witbrant Oost en West en Koolhoven Oost en West.

Koolhoven Oost neemt binnen de vier deelgebieden een bijzondere positie in, waarbij de ligging tussen de Donge en het bosgebied ten westen van de Reeshofweg een bijzondere invulling vraagt met een optimale verbinding tussen de twee genoemde natuurgebieden.

Bij de verdere planuitwerking is een aantal oost/west lopende lange lijnen structurerend. Naast de bestaande spoorlijn worden twee nieuwe lange lijnen geïntroduceerd: de Lange Laan en de kleine Lange Laan. De Lange Laan die is gedacht als hoofdontsluitingsweg voor auto's is later vertaald in de Witbrantlaan (Oost en West) en de Koolhovenlaan. De kleine Lange Laan die is gedacht als hoofdontsluiting voor langzaam verkeer is in Witbrant terug te vinden als de Ankeveenstraat, het Ankeveenpad en de Wijboschstraat. De doortrekking in westelijke richting naar Koolhoven is in de latere planvorming echter vervallen.

In verband met duurzaamheidsoverwegingen (passieve energie) wordt gekozen voor oost/west-verkavelingen.

Vervolgens zijn voor de vier deelgebieden stedenbouwkundige planuitwerkingen gemaakt door vier vooraanstaande ontwerpers. Van deze plannen zijn de plannen voor Witbrant West (naar ontwerp van Herman de Kovel van architectenbureau DKV) en Witbrant Oost (naar ontwerp van Jacq de Brouwer van architectenbureau Bedaux de Brouwer) daadwerkelijk uitgevoerd. Voor Koolhoven ontstond later, met de komst van het Consortium Koolhoven, de behoefte de plannen te herzien en aan te passen aan inmiddels gewijzigde (markt-) omstandigheden. Dit leidde tot een stedenbouwkundig plan van stedenbouwkundig bureau VHP (later Wurck). Van dit plan is Koolhoven West inmiddels bijna geheel uitgevoerd. Koolhoven Oost, inmiddels Koolhoven Buiten geheten, is nog niet uitgevoerd, met uitzondering van de basisschool. Omdat hier dus sprake is van een ontwikkelingssituatie, is Koolhoven Buiten buiten dit (beheer-) bestemmingsplan gehouden en is hiervoor een zelfstandig bestemmingsplan gemaakt.

Een deel van Witbrant West, i.c. een strook ten oosten van de Reeshofweg en de locatie De Gaas, blijft ook buiten dit bestemmingsplan. Ook dit zijn nog te ontwikkelen locaties, die tevens onderdeel uitmaken van De Knoop, het stationsgebied rond station Reeshof, waar naast woningen ook voorzieningen gedacht zijn. Deze gronden maken onderdeel uit van het bestemmingsplan Stationsgebied Reeshof.

Witbrant-West

Witbrant West is het eerste deelgebied van DE Wijk dat werd gebouwd. Hierbij ging het aanvankelijk om het gedeelte tussen de Witbrantlaan en de Wijboschstraat. De essenties van het stedenbouwkundig plan voor dit gebied zijn:

Er zijn 8 woonbuurten te onderscheiden. Iedere woonbuurt bestaat uit 7 oost/west gesitueerde bouwblokken die zijn gelegen aan oost/west lopende autovrije woonpaden van circa 65 meter lengte.

Iedere woonbuurt grenst enerzijds met één zijde aan een parkeerstraat, waar het parkeren centraal opgelost wordt.

Iedere woonbuurt grenst anderzijds met één zijde aan een brede groenstrook, die als centrale speelgelegenheid dient. Hierdoor ligt iedere woning maximaal 65 meter van substantieel groen en speelgelegenheid, waarbij deze afstand altijd via een autoluw woonpad overbrugd kan worden.

De woonbuurten worden langs de parkeerstraten en langs de grote groenstroken begrensd door beeldbepalende schanskorfmuren, die bij de eerste aanleg zijn gerealiseerd en waarvoor in de koopcontracten een instandhoudingsplicht is opgenomen. Met uitzondering van de hoofdgebouwen langs de Witbrantlaan en langs de Wijboschstraat, die stedenbouwkundig als een soort "boekensteunen" gezien kunnen worden, is er achter de schanskorfmuren binnen 2 meter van de (zijdelingse) erfgrenzen geen bebouwing toegestaan tenzij deze lager is dan de aanliggende schanskorfmuur. Dit om het uniforme beeld van deze beeldbepalende schanskorfmuren te waarborgen.

Moderne architectuur met platte daken.

In een later stadium is de zone tussen de Wijboschstraat en de spoorlijn ingevuld. Zoals reeds eerder opgemerkt maakt deze zone onderdeel uit van Witbrant, maar met name in functioneel opzicht ook van De Knoop. De Knoop is het stationsgebied rond station Reeshof, waar naast woningen ook voorzieningen gedacht zijn. De zone tussen de Wijboschstraat en de spoorlijn bestaat, van west naar oost, uit 4 verschillende deelgebieden, die aan elkaar zijn gekoppeld door middel van "schakelpleinen":

De VMBO-school het Reeshof College;

de drie witte blokken met diverse voorzieningen op de begane grond en gestapelde woningen op

de verdiepingen;het project met de grondgebonden woningen ter weerszijden van de

langzaamverkeerstunnel. Ter plaatse van c.q. over de langzaam verkeerstunnel zijn ook

gestapelde woningen gebouwd. In de plint van deze gestapelde woningen bevindt zich één

zelfstandige kleinschalige bedrijfsruimte. De grondgebonden woningen hebben een bijzondere

erfregeling met een 100% bebouwingsmogelijkheid, waardoor in deze woningen

beroepsactiviteiten aan huis gestimuleerd worden;het gebied "De Gaas". Dit deelgebied moet nog

ontwikkeld worden en valt om die reden buiten dit bestemmingsplan en maakt onderdeel uit van

bestemmingsplan Reeshof Stationsgebied.

Ieder van de bovengenoemde deelgebieden is/wordt opgebouwd volgens het "barcode-principe" met oost/west gesitueerde stroken bebouwing, verharding, groen, water etcetera in wisselende samenstelling. Dit stedenbouwkundig planconcept bood en biedt enerzijds programmatische flexibiliteit en anderzijds een bij het specifieke karakter van Witbrant aansluitende opzet.

Witbrant Oost

De locatie Witbrant Oost ligt ingeklemd tussen de bossen van de Landgoederenzone, De Gaas en de Drassige Driehoek. De essentie van het stedenbouwkundige plan is om het wonen in Witbrant Oost optimaal te laten profiteren van deze landschappelijke ligging. Daartoe is een aantal belangrijke principes in het plan uitgewerkt:

• "Groene dooradering": In het plan is een aantal substantiële groenstroken opgenomen die deels als wadi dienen, maar die ook een landschappelijk karakter hebben. Daarnaast bevat het plan een aantal parken en parkjes die een sterke landschappelijke inrichting hebben gekregen met op termijn flinke bomen. Hierdoor beperkt het gevoel van landschap zich niet alleen tot de randen, maar vindt er ook een voortzetting plaats in de wijk.
• Beperkte bouwhoogte: In het plan zijn overwegend eenlaagse patiowoningen gesitueerd. Hierdoor is er in grote mate sprake van zicht op en dus beleving van de omliggende bosgebieden en t.z.t., bij het volgroeien daarvan, op en van het nieuwe groen in de wijk. Langs de zuidelijke bosrand is i.v.m. de typologie van dure vrije sectorkavels gekozen voor bouwvolumes in (maximaal) 2 bouwlagen. Om het zicht op de bosrand te waarborgen zijn hier ruime onbebouwde zones tussen de woningen vastgelegd.
• Bijzondere bebouwingstypologie: Er is een bijzondere bebouwingstypologie toegepast waarbij veelvuldig muren als stedenbouwkundig/architectonisch middel zijn ingezet. Door deze muren worden (patio-) tuinen, op eigen terrein geparkeerde auto's etcetera uit het straatbeeld gefilterd, waardoor de kracht van de landschapsbeleving wordt versterkt.
• In de zuidoostelijke hoek van het plangebied Witbrant Oost is, mede ter accentuering van de entree van de wijk, een hoogteaccent gepland, bestaande uit twee woontorens van maximaal 37 meter hoog.

In Witbrant Oost is gekozen voor moderne architectuur met platte daken. Voor de individuele kavels in de "boszone" ten zuiden van de Witbrantlaan is een vastgesteld beeldkwaliteitsplan.

Koolhoven West

Het stedenbouwkundig plan van Koolhoven West wordt in de eerste plaats gekenmerkt door brede lanen. Langs deze lanen zijn de meeste woningen gesitueerd. De overige woningen staan in een vijftal erven en langs de vier randwegen. Langs de erven is sprake van (half-) vrijstaande woningen, waardoor de ruimtelijke kwaliteit in deze relatief smallere straten niet door intensieve bebouwing en een hoge parkeerdruk onder druk komt te staan. In de lanen is een mix van woningtypes te vinden. Om bovenmatige parkeerdruk in de lanen tegen te gaan, zijn in de verkaveling een behoorlijk aantal "parkeerkoffers" opgenomen. Ook langs de randen vinden we een mix aan types, waarbij de oostelijke rand veel vrijstaand geschakelde woningen bevat en de overige randen veel rijwoningen. Het overgrote deel van de woningen in Koolhoven West betreft grondgebonden eengezinswoningen. Op enkele plaatsen is er sprake van gestapelde woningen, met name op plaatsen die om een stedenbouwkundig accent vroegen/vragen: de twee blokken bij de westelijke entree aan de Koolhovenlaan, het blok in de zuidoostelijke hoek en een aantal kleinere appartementenblokken die de overgang naar het centrale park markeren.
Het centrale park van Koolhoven West, dat helemaal van noord naar zuid door de wijk loop, betreft een in breedte varierende groenstrook met een belangrijke functie voor speelgelegenheid. Ook aan de westzijde en aan de oostzijde sluit Koolhoven West aan op een substantiële en voor de woonkwaliteit in de wijk belangrijke openbare groenstrook. Verder is er, gekoppeld aan "parkeerkoffers", in de verkaveling van Koolhoven West nog een aantal kleinere speelterreintjes gerealiseerd voor de jongere kinderen.

Koolhoven West is gebouwd in neo-jaren 30-stijl. Deze is beschreven in het vastgestelde Beeldkwaliteitsplan Koolhoven. Hierbij is er gekozen voor een duidelijke tweedeling. De witte buitenrand bestaat overwegend uit kubistische vormen van jaren 30-architectuur. Het binnengebied, dat voornamelijk in rode kleur is uitgevoerd, bestaat uit traditionelere jaren 30-architectuur met karakteristieke kappen. Hier is vaak sprake van beeldbepalende horizontale (goot-) lijnen.

Koolhoven West is grotendeels gerealiseerd. Deze delen van de wijk zijn gedetailleerder bestemd. De nog niet gerealiseerde delen van de wijk (Vurenstraat en de westelijke gedeelten van de Veenendaalstraat, Vriezenveenstraat en Vlagtweddestraat ) zijn omwille van flexibiliteit in de uitvoering globaler bestemd. Het ligt in de rede dat de laatstgenoemde delen na realisatie bij een volgend bestemmingsplan ook gedetailleerder bestemd gaan worden.

Een bijzonder element ten slotte is de bouwlocatie in de noordwestelijke hoek van Koolhoven West. De bestemming betreft kantoren met dienstverlening op de begane grond. Een aantal vormen van dienstverlening zijn hierbij uitgesloten in verband met de qua externe veiligheid gevoelige ligging. Voorts bevat het bestemmingsplan een aantal bouwregels die moeten waarborgen dat deze bouwlocatie relatief kleinschalig blijft zodat de voor de woonkwaliteit van Koolhoven belangrijke groenstrook niet verloren gaat.