| Plan: | Centrum Zuid 2008, 2e herziening (Piusplein 26-30) |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2011001-e001 |
Het gemeentelijk woonbeleid (zowel kwalitatief als kwantitatief) volgt primair uit de vierjaarlijkse WoonVisie. Hierin komen thema's en trends in het wonen aan de orde, worden actuele knelpunten geduid en worden de woonopgaven voor de komende jaren benoemd.
De hoofddoelen m.b.t. wonen zijn:
Het woonbeleid draagt bij aan de vitaliteit, dynamiek en duurzaamheid van de stad. Een stad waarin voldoende mate van differentiatie in het woningaanbod is, zodat iedereen passende woonruimte kan vinden.
De ontwikkelingen op de woningmarkt, de stagnering van de doorstroming, uitval van vraag naar nieuwbouwprojecten in het duurdere segment, nopen tot een temporisering/ fasering en afstemming van nieuwbouwinitiatieven. De stagnatie in de nieuwbouw levert kansen voor de bestaande bouw, kansen die de stad moet benutten. In overleg met partijen in de stad zullen keuzes gemaakt moeten worden en kansen worden benut.
De focus zal gericht zijn op de bestaande woon en leefomgeving. Analyseren van wat er is, de samenhang met andere beleidsvelden, wat wenselijk is, wat kan en hoe dit te realiseren is. Voorkomen moet worden dat woonproducten op de markt worden gebracht, waaraan nu "behoefte" is, kleine appartementen/studio's, om vervolgens bij het aantrekken van de markt als eerste met vraaguitval geconfronteerd te worden.
Woonmilieu's
Om meer aansluiting te vinden bij de huidige en toekomstige woonbehoeften is de gemeente in de WoonVisie ingedeeld in vijf woonmilieus: Centrum-stedelijk, Stedelijk-buiten-centrum, Groen-stedelijk, (Centrum)-dorps en Landelijk. Daarbij wordt per gebied aangegeven in welke richting het zich moet ontwikkelen om aan het gewenste woonmilieu te voldoen. Bij (woningbouw)ontwikkelingen in een bepaald gebied dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met deze woonmilieuopgave.
Binnenstad
De Binnenstad is het belangrijkste centrumstedelijke woonmilieu binnen Tilburg. De WoonVisie geeft aan dat een versterking en uitbreiding van dit centrumstedelijke woonmilieu gewenst is. Daarnaast geeft de WoonVisie aan dat het centrumstedelijke woonmilieu zich uit dient te breiden via realisatie op voormalige bedrijventerreinen in/aan de Binnenstad en transformatie van woonmilieus in de omringende gebieden (Oud-Zuid, Oost en Oud-Noord). Concreet vindt de uitbreiding van het centrumstedelijke woonmilieu in de komende jaren plaats in de Spoorzone en de Piushaven.
Een versterking van het centrum stedelijke woonmilieu betekent dat de woonkwaliteit verbeterd en aangevuld wordt met woningtypen die passen in een centrumstedelijk woonmilieu en waaraan behoefte bestaat. Kwaliteit betekent: ruimte, levensloopgeschikt, flexibiliteit, duurzaamheid. Appartementen (met behoorlijke buitenruimte) en stadwoningen in het duurdere koopsegment kunnen een toegevoegde waarde aan het centrumstedelijke woonmilieu leveren. Maar ook de realisering van woonwerkpanden, Atelierwoningen, een hofjesstructuur, particulier opdrachtgeverschap en het open staan voor initiatieven van eigenaren die wonen boven winkels willen realiseren leveren hieraan een bijdrage. Ook de bestaande voorraad dient op zijn mogelijkheden beoordeeld te worden.
Met de te realiseren ontwikkeling aan de Piusstraat 26-30 worden meerdere woondoelen gerealiseerd: het plan voorziet in de woonbehoefte van woonconsumenten die gesteld zijn op ruimte en comfort en de binnenstad een aantrekkelijke plek vinden om te wonen. De woonconsumenten worden in belangrijke mate betrokken bij de ontwikkeling van het Habidrome keurmerk.
Daarnaast wordt het centrumstedelijke woonmilieu versterkt; bovendien geeft het plan invulling aan de woonservicegedachte.
Uit de Nota Wonen en de Monitor Woningbouw 2010 blijkt dat de aandacht van de gemeente en de bouwprocespartners gericht moet blijven op kwaliteitsbevordering van de woningmarkt. De verleiding bestaat om een woonproduct aan te bieden dat minder toekomstbestendig is. Om aan te sluiten bij de structurele wens van consumenten een kwaliteitsslag te maken, dient de beleidsfocus van de gemeente en andere partijen zich te richten op een gedifferentieerd aanbod naar woningtypen en woonmilieus. Met name groenstedelijke en dorpse woonmilieus zijn populair. Onder kwaliteit wordt ook verstaan levensloopbestendigheid, duurzaamheid en vormen van (particulier) opdrachtgeverschap.
De gemeente zal in het kader van dreigende overcapaciteit (meer aanbod aan woningbouwlocaties in relatie tot de effectieve woningvraag) stringenter toezien op het verlenen van medewerking aan allerlei bouwinitiatieven. Daarbij zal de aard en de kwaliteit van het bouwinitiatief (en de locatie), nadrukkelijk beoordeeld worden in het licht van de huidige woonconsumentenvoorkeuren. Appartementen worden daarbij extra kritisch bekeken.
De gemeente Tilburg voert iedere vier jaar een woningbehoefteonderzoek uit. Het meest recente onderzoek is uitgevoerd in 2008, waaruit blijkt dat de Tilburgse woningmarkt in kwalitatief opzicht nog niet in evenwicht is. Als de vraag naar woningen wordt afgezet tegen het aanbod, dan blijken de tekorten zich vooral voor te doen in de koopsector. Het gaat dan om een tekort aan (dure) vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap-woningen, (goedkope) rijtjeshuizen en (middeldure) flats/appartementen met lift. In de huursector is behoefte aan meer flats/appartementen met lift en bestaat vooral een tekort aan goedkope rijtjeswoningen.
Woningbehoefte voor Binnenstad
Het centrum is een favoriete woonplek voor zowel jong als oud, starters als doorstromers. Uit het Kwalitatief Woningbehoeftenonderzoek (Gemeente Tilburg, 2008) is gebleken dat 34% van de verhuisgeneigde huishoudens de binnenstad als een gewenste woonlocatie noemt. Andere kenmerken van de verhuisgeneigde huishoudens die in de binnenstad willen wonen zijn: relatief veel jongere huishoudens (18 tot 35 jaar) en relatief veel 75+. Deze woonwensen weerspiegelen de feitelijke situatie: er wonen in de Binnenstad zeer veel eenpersoonshuishoudens, veel 75-plussers en veel 18-35 jarigen. Het inkomen dat de bewoners te besteden hebben is ongeveer gemiddeld.
Verder blijkt uit het Kwalitatief Woningbehoeftenonderzoek dat de tevredenheid met de woning en de woonomgeving gemiddeld is.
Woningvoorraad binnenstad (WBO 2008)
In de Binnenstad staan veel (particuliere) huurwoningen, meergezinswoningen (flats/appartementen met lift), middeldure en dure huurwoningen en relatief vrij dure koopwoningen. In de wijk is een hoog aandeel (33%) van de woningvoorraad volledig toegankelijk en daarmee geschikt voor ouderen. Gemiddeld in Tilburg is dat 19%.
De beleidsmatige prioriteit wordt bepaald door de doelen die in de Woonvisie, de notities wonen, de jaarlijkse programmabegrotingen en notities over specifieke aspecten van het wonen zijn vastgelegd.
Hoofddoelen uit de programmabegroting wonen
Notities wonen
Hierin wordt de gewenste omvang en kaderdifferentiatie voor de nieuwbouw vastgesteld. De belangrijkste indicatoren daarbij zijn het aandeel sociaal (=goedkoop) dan wel markt (=middelduur/duur) en gestapeld of grondgebonden (zie ook appartementenbeleid). De projecten worden hierop beoordeeld.
Gewenste woonmilieu's
Daarnaast wordt gekeken in wat voor soort woonmilieu de plannen zijn gelegen en welke ontwikkelingen in het betreffende gebied wenselijk zijn. Het gaat hier om het realiseren van een goede mix van centrumstedelijke, groenstedelijke en dorpse en landelijke woonmilieus; terughoudendheid bij toevoegingen in het buitencentrum milieu, conform de resultaten van het laatste woningbehoeftenonderzoek en regionale en provinciale woningbehoeftenonderzoeken.
Bestuurlijk vastgestelde prioriteiten
Verder wordt rekening gehouden met de bestuurlijk vastgestelde en bestendige gebiedsprioriteiten, t.w. afbouw Reeshof, Piushaven en Spoorzone en de Overhoeken ( die op zich weer staan voor het gelijktijdig aanbieden van de gewenste mix van woonmilieus. Tevens is meegenomen het door de raad vastgestelde meerjarenprogramma herstructurering (Uitvinders-/Zeeheldenbuurt, Stokhasselt, Wagnerplein, Quirijnboulevard, Kruidenbuurt en Groeseind/Hoefstraat).
Servicewijkenbeleid
Ook het servicewijkenbeleid met de benodigde transformaties van de verouderde zorgcomplexen wordt bij de beoordeling betrokken.
Specifieke woonkwaliteiten
Ten slotte wordt getoetst of de planontwikkeling voldoet aan specifieke woonkwaliteiten zoals particulier opdrachtgeverschap, studentenhuisvesting of andere bijzondere woonproducten.
Kortom: het door het bestuur vastgestelde woonbeleid vormt de basis voor beleidsmatig beoordeling en prioritering van de zich aandienende woningbouwplannen.
Toepassing beleidskaders op locatie Piusstraat 26-30
Algemeen:
In de binnenstad en aanpalend aan de binnenstad zijn meerdere appartementencomplexen (in het duurdere segment) ontwikkeld. De veranderde economische situatie en de grote hoeveelheid aanwezige plancapaciteit in de binnenstad en andere (aanpalende) gebieden nopen tot temporisering en ontmoediging van het opstarten van nieuwe (grootschalige) planinitiatieven, die concurrerend zijn met de bestaande plancapaciteit en de geprioriteerde projecten. De behoefte en het aanbod moeten in balans blijven.
Piusstraat 26-30
De woningen worden ontwikkeld volgens het Habidrôme-keurmerk. Een concept dat verder gaat dan een normale appartementenontwikkeling. Bovendien is de afname (Achmea) gegarandeerd.
Score: neutraal.
De woonvorm past binnen de wens om het centrumstedelijk woonmilieu in de binnenstad te versterken met een aanbod dat aanvullend en onderscheidend is. Het aanbod voor hogere inkomens wordt hierdoor gevarieerder.
Score: positief.
De ontwikkelingslocatie ligt niet in bestuurlijk vastgestelde gebiedsprioriteiten.
Score is laag.
De ontwikkelingslocatie is niet opgenomen in het meerjarenprogramma herstructurering.
Score is laag.
Bij het Habidrome keurmerk worden voorzieningen en comfortdiensten aangeboden, die het mogelijk maken om tot hoge leeftijd zelfstandig te blijven wonen. Ook de ligging ten aanzien van voorzieningen, Huize Mater, sportvoorzieningen, bibliotheek, winkels is zonder meer gunstig.
Score is positief.
De woningen met het Habidrome-keurmerk voldoen aan een programma van eisen dat verder gaat dan menig woonkeurmerk en met een sterke betrokkenheid van woonconsumenten.
Score is positief.
Conclusie:
Met de te realiseren ontwikkeling aan de Piusstraat 26-30 worden meerdere woondoelen gerealiseerd: het plan voorziet in de woonbehoefte van woonconsumenten die gesteld zijn op ruimte en comfort en de binnenstad een aantrekkelijke plek vinden om te wonen. De woonconsumenten worden in belangrijke mate betrokken bij de ontwikkeling van het Habidrome keurmerk.
Daarnaast wordt het centrumstedelijke woonmilieu versterkt; bovendien geeft het plan invulling aan de woonservicegedachte.
Al met al scoort het plan vanuit wonen positief.