Koolhoven Buiten 2011

7.3 Hoofdstuk 2 van de regels: Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de ´Bestemmingsregels´. In dit hoofdstuk komen de verschillende bestemmingen met bijbehorende bouwregels en gebruiksregels aan bod. Vaak is daarnaast sprake van een nadere eisen-regeling, een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, wijzigingsbevoegdheden e.d.

Bestemmingen
In het plan komen de volgende bestemmingen voor:

Bos

Deze bestemming bevat de gronden die dienen ter compensatie van verloren gegane natuur. Zie hoofdstuk Natuur en Ecologie Voor deze gronden is een regeling opgenomen die de bescherming hiervan beoogt. In de bestemmingsomschrijving is omschreven welke waarden deze gronden hebben, waarbij ook de recreatieve functie (extensief, dus gericht op beleving van het landschap, zoals wandelen en fietsen) een belangrijke is. De aard van de gronden brengt mee dat er slechts zeer beperkt gebouwd mag worden: alleen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, kan de gemeente een vergunning geven.

Groen

De bestemming 'Groen' is vooral gelegd op de gronden tussen de woonclusters en tussen Koolhoven West en Koolhoven Buiten. Het principe is dat wonen in de natuur als totaalconcept wordt neergelegd. De bestemming is daarom bedoeld om aan te geven dat de natuur binnen de clusters tot aan de voordeur wordt gebracht.

Natuur

Centraal in het plangebied loopt van noord naar zuid het riviertje de Donge. Deze watergang en een zone aan weerszijden ervan zijn bestemd tot 'Natuur'. De gronden hebben een belangrijke natuurlijke functie als ecologische verbindingszone. De regels van deze bestemming staan alle in het teken van die functie: beperkte bebouwing toegelaten, een vergunningstelsel voor specifiek omschreven werken en werkzaamheden (aanleggen paden, dempen watergang, aanbrengen oeverbeschoeingen/kaden e.d.).

Maatschappelijk

De school in het plan heeft de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen met de nadere aanduiding "onderwijs". Het gebruik van is beperkt tot onderwijsdoeleinden en vormen van kinderopvang. Via een binnenplanse afwijking kunnen onder voorwaarden andere vormen van maatschappelijke voorzieningen worden toegestaan.

De school mag alleen worden gebouwd binnen het bouwvlak (maximum bebouwingspercentage 70%) en de hoogte bedraagt maximaal 12 meter.

Woongebied 1, 2 en Wonen - Gestapeld.

Het plangebied kent 3 vormen van wonen te weten:

• vrijstaande en halfvrijstaande woningen aan de boslaan
• grondgebonden woningen in de clusters
• gestapelde woningen in de zuid oost hoek van het plangebied.

Woongebied 1

In Woongebied 1 beoogt voldoende onbebouwde ruimte tussen de vrijstaande en halfvrijstaande woningen te effectueren, waardoor het voor de woningen gelegen bosachtige profiel van de boslaan visueel één geheel gaat vormen met het achter de woningen gelegen bos. De woningen kunnen worden uitgevoerd met een voor- en achtertuin, maar het is evengoed mogelijk woningen met een grote zijtuin in de plaats van een achtertuin te realiseren. Hierdoor ontstaat een gevarieerd beeld van woningen in een bosachtige setting.

Woongebied 2

In woongebied 2, de clusters, zijn alle woningtypen toegestaan. Er is een beperking, niet ten aanzien van de woningtypen, maar ten aanzien van de bebouwingshoogte. Deze geldt voor delen van de clusters in woongebied 2, gelegen aan de Dongevallei. Beoogd wordt een stedenbouwkundige dwarsdoorsnede te effectueren van hoge ranke woningen in het bos (woongebied 1), "gewone" tweelaagse woningen in de clusters aflopend via eenlaagse woningen naar de Dongevallei en de beek De Donge. Beoogd wordt het beeld van de natuur in de vallei niet te laten overstemmen door de bebouwing erlangs.

Voor de woningen aan de boslaan gaat gelden de bestemming Woongebied 1.

De volgende punten zijn in Woongebied 1 geregeld:

• er mogen vrijstaande en twee-aan-een woningen gebouwd worden
• op de verbeelding (plankaart) is het aantal toegelaten woningen opgenomen.
• het bouwvlak van deze percelen beslaat de volle breedte van de percelen en is 12 meter diep, gemeten vanaf de voorgevelrooilijn, tenzij de resterende tuin te klein wordt.
• de hoofdgebouwen dienen in het bouwvlak te worden gebouwd.
• de hoofdgebouwen mogen maximaal 11 meter hoog worden.
• de voorgevelrooilijn ligt op minimaal 3,5 meter uit de perceelsgrens.
• daar waar de uit te geven gronden grenzen aan het bestaand bos is een strook van 2,5 meter met de bestemming Groen op de percelen opgenomen, waarin geen bebouwing is toegestaan.
• aan-, uit en bijgebouwen mogen in het bouwvlak of er achter worden gebouwd. Deze mogen 1 laag hoog worden en 40% van het erf mag bebouwd worden.
• bij vrijstaande woningen dienen hoofdgebouwen en bijgebouwen in het bouwvlak aan beide zijden 3 meter uit de perceelsgrens te worden gebouwd.
• op het erf bij vrijstaande woningen mogen aan één zijde op 3 meter uit de perceelsgrens geen gebouwen worden gebouwd.
• bij twee-aan-een woningen dient aan 1 zijde een strook van 3 meter ten opzichte van de perceelsgrens onbebouwd te blijven.

Via een omgevingsvergunning kan afwijking worden toegestaan van de regel dat het hoofdgebouw op 3 meter uit de perceelsgrens dient te worden gebouwd onder de voorwaarde dat er wel voldoende ruimte tussen de hoofdgebouwen ontstaat. De voorwaarden waaronder medewerking verleend kan worden zijn beschreven in het Kwaliteitsboek Koolhoven Buiten.

Voor de woningen in de clusters geldt de bestemming Woongebied 2;

• toegestaan zijn vrijstaande, twee aan een, geschakelde, aaneengesloten woningen
• op de verbeelding (plankaart) is per cluster het aantal toegelaten woningen opgenomen.
• het bouwvlak beslaat de volledige breedte van de percelen en is 12 meter diep vanaf de voorgevelrooilijn, tenzij de resterende tuin te klein wordt.
• de voorgevelrooilijn ligt op minimaal 1 meter uit de perceelsgrens grenzend aan openbaar gebied;
• hoofdgebouwen zijn in het bouwvlak toegestaan.
• hoofdgebouwen mogen maximaal 11 meter hoog worden
• aan-, uit en bijgebouwen mogen in het bouwvlak of er achter worden gebouwd; deze mogen 1 laag hoog worden en 40% van het erf mag bebouwd worden.
• ter bescherming van de Dongezone is geregeld dat een deel van de bebouwing die grenst aan de Dongezone uit hoofdzakelijk 1 bouwlaag zal bestaan.
• bij vrijstaande woningen dient het hoofdgebouw aan beide zijde op minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd.
• bij twee-aan-een dient het hoofdgebouw aan één zijde op minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd.

Er is een afwijkingsbevoegdheid voor onder andere bijzondere stedenbouwkundige situaties voor wat betreft de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de bouw van hoofdgebouwen buiten het bouwvlak. Voor de nodige flexibiliteit is in de algemene afwijkingsregels opgenomen dat de grens tussen de bestemming Woongebied 1 en Woongebied 2 met maximaal 15 meter kan opschuiven en dat het gebied waar bebouwing in 1 laag is toegestaan met 30 meter kan worden verschoven.

Voor wonen gestapeld geldt een bebouwingspercentage van 100% voor gebouwen tot een hoogte van 3 meter en een bebouwingspercentage van 40% voor gebouwen tot een hoogte van 20 meter.

Gebruiksregels
Bij de meeste bestemmingen worden regels omtrent het gebruik van gronden en bouwwerken gegeven, al dan niet aangevuld met een aantal afwijkingsmogelijkheden, wisselend per bestemming.

Omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden
Een aantal bestemmingsartikelen is aangevuld met een vergunningplicht t.a.v. bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde. Dit betreft met name de bestemmingen Bos en Natuur en in verband met de aanwezigheid van van waardevolle bomen in het bestaande bos.